Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 3128/07-3 |  |
PROMESSA DE COMPRA E VENDA
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
A Declaração de Utilidade Pública e sua publicação no Jornal Oficial não tem força translativa da propriedade.
Na expropriação amigável só com a outorga da escritura pública ou com o auto de expropriação amigável se transmite a propriedade;
Na expropriação litigiosa, só com o despacho de adjudicação é que a entidade expropriante fica investida na propriedade do bem.
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PROCESSO Nº 3128/07 – 3
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A” demandou, no Tribunal de Faro: PROCESSO Nº 3128/07 – 3
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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1. “B” e marido “C”;
2. “D” e marido “E”;
3. “F” e marido “G”;
4. “H”,
alegando, no essencial, que foi declarada de utilidade pública a expropriação de diversas parcelas de terreno destinadas a obras na EN … e EN …, entre elas, a parcela n° 63, propriedade dos réus identificados em 1., 2. e 3. supra.
Tendo havido acordo, foi celebrado, em 22 de Fevereiro de 2001, um contrato-promessa de transferência do direito de propriedade a favor do autor, pelo preço de 743.600$00, tendo o autor entregue, na altura, um cheque no valor de 371.800$00.
No entanto, os referidos réus venderam à ré “H” o prédio do qual constava a mencionada parcela nº 63, através de escritura pública celebrada a 14 de Março de 2001, venda essa que é nula, parcialmente, por ter sido transmitida a esta última ré a área do prédio correspondente à parcela nº 63, que estava fora da disponibilidade dos réus alienantes.
Posteriormente, recebeu o autor uma carta dos réus vendedores a referir que consideravam ineficaz o contrato-promessa, razão por que devolviam o cheque.
Em consequência, pediram:
- a declaração de nulidade parcial da venda, na parte em que o objecto da mesma se sobrepõe à parcela n° 63;
- a alteração do averbamento da aquisição a favor da ré “H”;
- a emissão de sentença que produza os efeitos da declaração negocial dos faltosos no auto de expropriação amigável.
Os réus contestaram no sentido da improcedência da acção, salientando, inter alia, que a execução específica não é possível, em face da jurisprudência firmada no acórdão do STJ, de 18.12.1998, e que os réus que assinaram o contrato-promessa deram conta ao autor que já tinham prometido vender o prédio à ré “H”, tendo sido "convencidos pelo autor que, por uma questão formal, e uma vez que ainda não tinham feito a escritura de compra e venda, teriam que ser eles a assinar o contrato . . . e que mais tarde se resolveria a questão com o comprador".
Procedeu-se ao saneamento do processo, bem como à selecção da matéria de facto relevante e, após julgamento, foi proferida sentença a julgar a acção improcedente e a absolver os réus do pedido.
Inconformado, o autor apelou, tendo alegado e formulado as conclusões que se transcrevem:
1ª. O n° 3 do art. 4º do Código das Expropriações demonstra que a DUP modifica o direito de propriedade do bem atingido pois de outra forma o preceito seria inútil;
2ª. Se a lei sentiu a necessidade de afirmar que os imóveis da segunda fase ou lanço e seguintes continuam na propriedade e posse dos seus donos até serem objecto de expropriação amigável eu de adjudicação judicial, é porque o mesmo não sucede com os imóveis da primeira fase ou lanço e, mais em geral, com todos os bens expropriados;
3ª. No silêncio da Constituição e da lei deve entender-se que a noção de expropriação é a elaborada pelo Direito Administrativo;
4ª. Entende a doutrina administrativa que a expropriação se define (Marcello Caetano) como “a relação jurídica pela qual o Estado, considerando a conveniência de utilizar determinados bens imóveis em um fim específico de utilidade pública, extingue os direitos subjectivos sobre eles e determina a sua transferência definitiva para o património da pessoa a cujo cargo esteja a prossecução desse fim, cabendo a esta pagar ao titular dos direitos extintos uma indemnização compensatória".
5ª. E, em decorrência desta definição, ensina a doutrina que "por efeito da declaração de utilidade pública o proprietário fica vinculado ao dever de o transferir, mediante indemnização, para a entidade a favor de quem a declaração foi feita; e, portanto, cessa para ele o direito de livre disposição que é característico da propriedade ( ... ) Se entre a declaração de utilidade pública e a transferência dos bens mediar algum tempo, o antigo proprietário a pouco mais fica reduzido, nesse período, que à posse jurídica, sendo-lhe vedadas transformações dos prédios, salvo as necessárias à conservação destes e as benfeitorias que esteja disposto a abandonar gratuitamente" (Marcello Caetano)
6a. Em adesão à solução doutrinal, o Acórdão da Relação do Porto, de 3/6/1983 (CJ, VIII, 3, 251), seguindo Marcello Caetano, decidiu que a DUP faz cessar para o proprietário do imóvel expropriado o direito de livre disposição que o art. 1305° do Código Civil individualiza no conteúdo da propriedade;
7ª. A DUP confere à entidade expropriante o direito potestativo de adquirir o bem expropriado a que se contrapõe o estado de sujeição do expropriado a que este não pode furtar-se por acto seu, ficando assim inelutavelmente adstrito a transferir o bem para a entidade expropriante (ou a suportar essa transferência), sujeição legal a que não pode furtar-se mediante a venda do mesmo;
8ª. É nula a venda feita em violação da proibição legal de alienação a terceiros (arts. 294° e 280° n° 2 do CC).
9ª. Entre ora apelante e os réus individuais foi celebrado contratopromessa de transferência da propriedade do bem objecto da DUP;
10ª. Nesse contrato, julgado válido formalmente (na parte não recorrida da douta sentença apelada), prevê-se expressamente, entre o mais, a respectiva execução específica;
11ª. Já depois da celebração desse contrato, os apelados particulares venderam todo prédio (incluindo, portanto, a parcela expropriada) à sociedade ré e devolveram à apelante o cheque recebido a título de início de pagamento;
12ª. Tal comportamento demonstra a sua vontade definitiva de incumprir o contrato-promessa;
13ª. Sendo a venda parcialmente nula nos termos das conclusões 1ª a 6ª, pode o contrato-promessa ser executado especificamente;
14ª. Não obsta a tal exequibilidade a existência de pagamento antecipado, por duas razões:
a) O regime do art. 441 ° do Código Civil não abrange o caso dos autos, dado que a dívida já existia no momento em que o contrato foi celebrado, tendo, até, sido nele liquidada;
b) A execução específica foi expressamente prevenida pelas partes;
15ª. Nada obsta, pois, à procedência dos pedidos (declaração negocial de nulidade da venda, alteração da inscrição registral e prolação de sentença que produza os efeitos da declaração prometida);
16ª. Ao decidir que a venda é válida e que a sua celebração obsta à execução específica do contrato-promessa, a douta sentença recorrida julgou contra o Direito e não pode ser confirmada;
17ª. Disposições violadas: artigos 4° n° 3 do CE (interpretado a contrario) e 294° e 280° nº 2 do CC).
Os réus não contra-alegaram.
Os Exmºs Desembargadores Adjuntos tiveram visto nos autos.
São os seguintes os factos dados como provados pela 1ª instância, que se consideram assentes, dado que não se mostram impugnados, nem existe fundamento para os alterar, nos termos do artigo 712° nº 1 do Código de Processo Civil:
1. Em …, foi publicada no Diário da República a declaração de utilidade pública com carácter de urgência, da expropriação de diversas parcelas de terreno destinadas às obras da EN … e EN …, … - … (EN …), onde se inclui a parcela n° 63, dos réus “B” e marido “C”, “D” e marido “E”, “F” e marido “G”.
2. Em 22 de Fevereiro de 2001 (por manifesto lapso, escreveu-se 22 de Janeiro), foi celebrado entre autor e os réus, atrás mencionados, em vista da fixação amigável da indemnização, e por o prédio se encontrar ainda omisso na Conservatória do Registo Predial, um denominado "contrato-promessa de transferência do direito de propriedade" em os mesmos réus declararam aceitar transferir o direito de propriedade sobre a parcela, a favor do “A”, pelo preço de Esc. 743.600$00 (3.709,06 euros), «( ... ) quantia que representa a totalidade da indemnização atribuir pela expropriação da aludida parcela, através do auto de expropriação celebrar nos termos da lei, Código das Expropriações, aprovado pela Lei 168/99, de 18 de Setembro.»
3. Neste denominado contrato-promessa, o auto de expropriação amigável que as partes se comprometeram a celebrar, «será celebrado em data, local e hora a indicar» pelo “A” aos promitentes-vendedores por telegrama, fax ou carta registada com aviso de recepção com a antecedência mínima de oito dias úteis, comprometendo-se estes a, com a devida antecedência, proceder à recolha e assinatura de toda a documentação necessária à realização do acto de expropriação amigável na data comunicada naqueles termos».
4. Na cláusula nona do mesmo escrito, as partes convencionaram que «O incumprimento do presente contrato por qualquer das partes confere à outra o direito à sua rescisão, sem prejuízo de execução específica.»
5. Os casais réus assinaram o contrato.
6. No acto, e a título de antecipação de pagamento, o “A” entregou aos promitentes-vendedores um cheque de trezentos e setenta e um mil e oitocentos escudos (correspondente a 1.854,53 euros), sendo a parte restante paga no acto da celebração do referido auto.
7. Em 14 de Março de 2001 (por manifesto lapso, escreveu-se 14 de Janeiro), os réus acima referidos declararam vender à sociedade ré, o prédio que englobava a referida parcela nº 63, por escritura celebrada a fls. 125 do Livro 129-F do Cartório Notarial de …
8. Esta aquisição encontra-se registada a favor da sociedade ré sob a inscrição G 200103211002, AP. 2, de 2001/03/2l.
9. O autor remeteu, em 2001/03/27, cópia da declaração de utilidade pública e respectivas rectificações ao Conservador do Registo Predial de …, para o seu averbamento à descrição, sem que, até agora, o mesmo tivesse sido efectuado.
10. Em 18 de Maio de 2001, foi recebida pelo “A” uma carta dos réus referidos em 1., em que estes consideram que o contrato-promessa era ineficaz razão por que devolviam o cheque, o que concretizaram.
11. Esse cheque não foi apresentado a pagamento.
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Em face das conclusões do apelante, a questão nuclear que se coloca consiste em saber se é inválido o contrato de compra e venda celebrado, na parte em que engloba a parcela nº 63, objecto de expropriação por utilidade pública, com carácter de urgência. * *
Vejamos, então:
A doutrina e a jurisprudência têm aceite a formulação clássica de Marcello Caetano, relativamente ao conceito de expropriação por utilidade pública, vista como a relação jurídica pela qual o Estado, considerando a conveniência de utilizar determinados bens imóveis em um fim especifico de utilidade pública, extingue os direitos subjectivos constituídos sobre eles e determina a sua transferência definitiva para o património da pessoa a cujo cargo esteja a prossecução desse fim, cabendo a este pagar ao titular dos direitos extintos uma indemnização compensatória (cf. Manual de Dtº. Administrativo, 9a ed., II tomo, pg. 996).
Assim, o facto constitutivo da relação jurídica de expropriação é a declaração de utilidade pública - e subsequente publicação no jornal oficial -, mas daí não se segue que esta declaração tem força translativa da propriedade.
Ou seja, a extinção do direito de propriedade do expropriado não resulta directamente da declaração de utilidade pública - embora esta seja um acto necessário à expropriação operando-se a integração no domínio público em fase mais avançada do processo expropriativo.
Não se acolhe, por isso, o entendimento que parece resultar do acórdão do STJ, de 12.05.2005 (proc. 05B3525, relator Salvador Costa), ao expender-se a ideia que a expropriação de imóveis por utilidade pública implica, ope legis, a extinção do respectivo direito de propriedade.
Na verdade, é só através do despacho judicial a que alude o nº 5 do artigo 51° do Código das Expropriações de 1999 que se processa a adjudicação da propriedade à entidade expropriante, donde resulta que o acto de declaração de utilidade pública não transfere a propriedade dos bens.
Apesar de o juiz controlar apenas a regularidade formal do procedimento expropriatório, e não a legalidade do acto da declaração de utilidade pública, é o despacho de adjudicação que investe a entidade expropriante na propriedade dos bens.
Mutatis mutandis: não tendo havido lugar a expropriação litigiosa, a transmissão da propriedade só ocorre através da formalização do acordo por escritura ou auto de expropriação amigável, nos termos do artigo 36° do Código das Expropriações.
No caso que se aprecia, os réus “B” e marido, “D” e marido e “F” e marido acordaram com a entidade expropriante a indemnização devida pela expropriação da parcela nº 63, a desanexar de um determinado prédio misto do qual eram proprietários, acordo consubstanciado num documento particular a que chamaram "contrato-promessa de transferência do direito de propriedade", mas os referidos réus não cumpriram a promessa, tendo alienado a totalidade do prédio à ré “H”, através de escritura pública, sendo que esta ré já procedeu ao respectivo registo de aquisição a seu favor.
No entanto, não se mostrando ainda integrado na esfera patrimonial da entidade expropriante a parcela de terreno expropriada, nem no domínio público, conforme se viu, o contrato de compra e venda não sofre de qualquer vício, sendo inteiramente válido e produzindo os normais efeitos translativos da propriedade (art. 874° CC).
E, assim sendo, não gozando o contrato-promessa celebrado de eficácia real, a execução específica é inadmissível, dado que a ré adquirente já registou a seu favor a aquisição (cf ac. do STJ n° 4/98, uniformização de jurisprudência).
Por todo o exposto, julgando improcedente a apelação, acorda-se em confirmar a sentença recorrida.
Custas pelo apelante.
Évora, 29 de Maio de 2008