Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 444/18.1T8ABF-E1 |  |
NULIDADE DA DECISÃO
(Sumário da Relatora)
Tribunal Judicial da Comarca de Faro
Juízo Local Cível de Albufeira
I. Relatório
(…) instaurou a presente acção declarativa constitutiva, a seguir a forma única do processo comum, contra:
1.º (…) e mulher, (…);
2.º (…) e mulher, (…);
3.º (…);
4.º (…) e mulher, (…);
5.º (…);
6.º (…) e mulher, (…);
7.º (…) e mulher, (…);
8.º (…);
9.º (…);
10.º (…);
11.º (…);
12.º (…), menor, representado pela sua mãe a referida (…);
13.º (…);
14.º (…) e mulher, (…);
15.º Condomínio do prédio sito na Rua do (…), lote (…), da freguesia e concelho de Albufeira, representado pelo administrador do condomínio (…), Lda., e
16.º (…), Lda, pedindo a final:
a) a condenação dos RR a reconhecerem que as deliberações tomadas na assembleia de condóminos de 24 de Fevereiro de 2018 quanto ao ponto 5 a) da ordem de trabalhos e que constam da acta n.º 19, são inválidas, devendo consequentemente proceder-se à sua anulação;
b) a condenação da ré (…), Lda. a indemnizar a autora pelos danos de natureza patrimonial e não patrimonial sofridos e decorrentes da necessidade de instaurar a presente acção, em montante que liquidou em € 1.112,00, e nos que se vierem a liquidar em sede de execução de sentença;
c) a condenação dos RR nas custas do processo.
Em fundamento alegou, em síntese, que é a dona da fracção autónoma identificada pela letra L do prédio designado por lote (…), sito na freguesia e concelho de Albufeira, descrito na CRP sob o n.º (…) da mesma freguesia e inscrito na matriz sob o artigo (…), sendo os demais RR os restantes condóminos e o condomínio do prédio, representado pela sua administradora, a também Ré (…), Lda.
Mais alegou que na Assembleia de Condóminos que teve lugar no dia 24/2/2018, na qual não esteve presente, foi deliberado, a coberto do ponto 5 a) da ordem de trabalhos constante da convocatória, que “a administração irá proceder à mudança da fechadura do portão da garagem e entregar a cada condómino uma chave”, fazendo ainda constar em nota que “O espaço disponível deverá ser usado p/ estacionamento aleatoriamente”. A deliberação em causa é inválida, uma vez que não é perceptível o modo como se formou a maioria que levou à sua aprovação, nada constando sobre quem votou a favor ou contra, e também porque operou uma mudança no regime da propriedade horizontal, o que lhe está vedado.
A demandante solicitou à administração do condomínio a marcação de uma assembleia extraordinária para que fosse revogada a deliberação ilegal, o que esta se recusou a fazer, assim obrigando à propositura da presente acção com os custos inerentes, para além de ter agastado e transtornado a demandante, dano de natureza não patrimonial igualmente merecedor de reparação, assim se constituindo na obrigação de indemnizar.
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Citados os RR, contestou o condomínio R em representação de todos os condóminos, com excepção dos demandados em 1.º lugar, defendendo a legalidade da deliberação e impugnando a factualidade alegada pela autora para além dos factos que reconheceu como verdadeiros, concluindo pela improcedência da acção.
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Após ter sido dada às partes a possibilidade de se pronunciarem quanto à (i)legitimidade do réu condomínio e dispensada a realização de audiência prévia, foi proferido despacho saneador, nos termos do qual foram julgados partes ilegítimas e, em consequência, absolvidos da instância, os RR demandados em 6.º, 7.º, 11.º, 12.º, 13.º e 15.º, prosseguindo os autos quanto aos demais.
De seguida, e na ponderação de que o processo continha os elementos necessários à prolação de decisão sobre o mérito, foi proferida sentença que decretou a improcedência da acção, com a consequente absolvição de todos os RR dos pedidos formulados.
Inconformada, interpôs a autora tempestivo recurso e, tendo desenvolvido nas alegações apresentadas as razões da sua discordância com o decidido, formulou a final as seguintes necessárias conclusões:
“1.ª O presente recurso é interposto da sentença datada de 12/07/2018, que julgou a ação totalmente improcedente e, em consequência, absolveu os Réus dos pedidos, isto no seguimento da absolvição da instância de alguns RR. por ter sido julgada procedente a exceção de ilegitimidade conhecida oficiosamente.
2.ª Entende a recorrente que, salvo o devido respeito por melhor opinião em contrário, a sentença proferida não terá efetuado uma correta aplicação do direito.
3.ª As razões que levaram a A. a suscitar a invalidade das deliberações quanto ao ponto 5 alínea a) da ordem de trabalhos da assembleia de condóminos de 24/02/2018, eram de duas ordens, uma de ordem formal e outra de ordem substancial.
4.ª A razão de ordem formal prendia-se com o facto de não ser percetível como se terá formado a alegada maioria que levou à aprovação da deliberação.
5.ª Na ata nada consta sobre quem terá votado a favor e quem terá votado contra, dela apenas consta: “Assim, pela maioria presente, foi deliberado …”.
6.ª Esta questão, embora de ordem formal, tem uma relevância prática muito significativa conforme resulta da própria sentença recorrida que, ao pronunciar-se sobre a legitimidade processual passiva, entendeu que só deviam ter sido demandados os condóminos que tinham votado favoravelmente a deliberação e absolveu da instância os condóminos que não estiveram presentes nem representados na assembleia e consequentemente não votaram favoravelmente a deliberação.
7.ª Todavia, à luz do entendimento perfilhado pelo tribunal quanto à legitimidade passiva, algum ou alguns dos condóminos que estiveram presentes também deviam ter sido absolvidos da instância porque não votaram favoravelmente a deliberação e ao não fazê-lo violou o disposto nos artigos 576.º n.º 1 e 2, 577.º al. e) e 578.º do Código de Processo Civil.
8.ª Por outro lado, conforme consta da sentença recorrida: “… a acta assume especial relevância por relatar o que aí se passou, por exemplo, para se saber o exacto conteúdo das deliberações, quem de entre os presentes as aprovou e se assim foram respeitadas as necessárias maiorias” – cfr. ainda artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro.”
9.ª Isto porque, à luz do que consta no artigo 1432º, N.ºs 3 e 4 do Código Civil, as deliberações tomadas pela assembleia de condóminos que se realize em primeira convocatória têm de ser aprovadas por maioria absoluta ou qualificada – no caso presente 501 a favor. Já se as deliberações fossem tomadas em segunda convocatória as mesmas podem ser aprovadas por maioria simples ou relativa, desde que haja quórum deliberativo (um quarto do valor total do prédio). E há deliberações que para poderem ser tomadas a lei exige que a maioria qualificada seja de 2/3 do capital (por exemplo: artigo 1422º, N.ºs 2 e 3 do Código Civil), ou mesmo a totalidade do capital (por exemplo: artigo 1419º, N.º1, do Código Civil).
10.ª Em face das premissas enunciadas pelo tribunal (para se saber o exato conteúdo das deliberações é preciso saber quem de entre os presentes as aprovou e se assim foram respeitadas as necessárias maiorias) a ação devia ter sido julgada provada e procedente e a deliberação ser considerada inválida.
11.ª Ao não ter decidido assim, a conclusão a que o tribunal chegou está em contradição com as premissas e consequentemente a sentença recorrida é nula por violação do disposto no artigo 615º, N.º 1, alínea c), do Código de Processo Civil.
12.ª É que da ata não consta quem votou a favor e quem votou contra.
13.ª Da ata apenas consta “Assim, pela maioria presente, foi deliberado …” sublinhado nosso.
14.ª A expressão “maioria presente” utilizada na aprovação da deliberação não significa: “todos os presentes que compõem a maioria de 636% do valor total do edifício …, se ter pronunciado em sentido afirmativo àquela deliberação.” (sublinhado nosso), conforme erradamente consta da sentença recorrida.
15.ª Basta uma simples análise ao conteúdo da ata e o resultado das votações nas deliberações de outros pontos da ordem de trabalho nomeadamente, os pontos um, dois, três e quatro da ordem de trabalhos para se perceber que a expressão “maioria presente” não significa “todos os presentes” mas sim que a expressão “maioria presente” significa que alguns votaram a favor e outros votaram contra e que os que votaram a favor foram em maior número. No entanto, nem sequer se sabe se essa maioria atingiu a permilagem de 501 e assim formou uma maioria qualificada ou se apenas foi uma maioria simples.
16.ª E esta questão tem relevância porque, conforme já foi referido, quem votou contra devia ter sido absolvido da instância.
17.ª A expressão “maioria presente” significa que houve quem tivesse votado contra, porque se todos tivessem votado a favor teria sido utilizada a expressão por “unanimidade” à semelhança do que aconteceu nas deliberações tomadas quanto aos pontos um, dois, três e quatro da ordem de trabalhos.
18.ª Quando as deliberações são aprovadas por unanimidade tal significa que todos os presentes as votaram favoravelmente, no entanto, quando as deliberações são tomadas por maioria tal significa que alguém votou contra mas mesmo assim a proposta que foi votada obteve vencimento.
19.ª No caso vertente, tendo a deliberação em questão sido aprovada por maioria, tal significa que houve quem tivesse votado contra e também devia ter sido absolvido da instância, no entanto, porque não consta da ata quem votou a favor e quem votou contra nem sequer conseguimos apurar se essa maioria existiu e caso existisse se a mesma foi uma maioria simples ou uma maioria qualificada, conforme preceitua o artigo 1432º, N.º 3, do Código Civil, o que tudo faz com que a deliberação seja inválida e consequentemente a ação devia ter sido desde logo julgada procedente com base neste fundamento.
20.ª Acresce que, face à matéria contante da ordem de trabalhos quanto ao ponto em causa, a mesma, por verdadeiramente consubstanciar uma alteração ao regime de propriedade horizontal, para poder ser aprovada carecia dos votos favoráveis de todos os condóminos (permilagem 1000), pelo que, a assembleia nem sequer dispunha de quórum para poder deliberar sobre essa matéria – 1419º, N.º 1, do Código Civil.
21.ª As razões de ordem substancial que igualmente deviam ter levado à procedência da ação foram descartadas pelo tribunal “a quo” por este se ter alheado por completo do quadro legal aplicável ao caso e inexplicavelmente querer dar tratamento igual a realidades que são diferentes, isto não obstante da matéria de facto dada como provada constar que apenas as frações autónomas designadas pelas “A” e “L” dispõem de lugar de estacionamento na cave.
22.ª A ser permitido às frações autónomas designadas pelas letras “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “M”, “N”, “O”, estacionar na cave, as mesmas passarão a ter uma realidade em tudo idêntica à das frações autónomas designadas pelas “A” e “L”, quando não é isso que consta do regime da propriedade horizontal.
23.ª No regime de propriedade horizontal em vigor apenas as frações autónomas designadas pelas letras “A” e “L” podem estacionar na cave.
24.ª O regime de propriedade horizontal foi constituído por escritura pública instruído com o documento emitido pela câmara municipal para o efeito e que definiu a composição das frações autónomas e a utilização do edifício, donde resultou que apenas as frações autónomas designadas pelas “A” e “L” pudessem dispor de lugares de estacionamento na cave, naturalmente em obediência ao projeto de construção que tinha sido apresentado e aprovado e para o qual foi emitido o alvará de utilização.
25.ª A cave do edifício apenas dispõe de quatro lugares de estacionamento que, para que possam ser utilizados, dispõe de zona de circulação das viaturas de modo a que estas possam aceder aos respetivos espaços. A cave dispõe igualmente de pilares de suporte da sua estrutura. O que tudo levou a que da análise que a câmara municipal efetuou do projeto para o espaço em questão apenas tivesse permitido a existência de quatro lugares de estacionamento nos moldes que foram definidos no título constitutivo da propriedade horizontal.
26.ª A sentença recorrida apesar de reconhecer que apenas as frações autónomas designadas pelas “A” e “L” dispõem de lugares de estacionamento na cave alonga-se em considerações sobre o restante espaço da cave que considera comum mas pura e simplesmente desconhece e não é da sua competência conhecer se reúne condições para que aí se possa estacionar.
27.ª A sentença recorrida pura e simplesmente ignora o facto das demais frações autónomas não disporem no título constitutivo da propriedade horizontal de lugares de estacionamento na cave nem tal constar do licenciamento do edifício.
28.ª O que tudo faz que para o tribunal recorrido não haja qualquer diferença entre as frações autónomas designadas pelas “A” e “L” e as demais frações autónomas porquanto todas poderiam estacionar na cave, quando não é isso que consta do título da propriedade horizontal.
29.ª Atento o título da propriedade a cave que é destinada a estacionamento e apenas dispõe de quatro lugares de estacionamento é de utilização exclusiva dos titulares das frações autónomas designadas pelas “A” e “L”, tendo sido nesses termos que foi licenciada a utilização do edifício – artigo 1421º, N.º 3 do Código Civil.
30.ª A sentença recorrida ao não ter decidido pela invalidade da deliberação violou o disposto nas disposições combinadas dos artigos 1417, 1418, 1419 e 1421 do Código Civil, artigos 59 e 60 do Código do Notariado, e artigos 4, N.º 1 e 5, 77, e 98, N.º 1 alínea d) do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, sancionando até a prática de uma contraordenação.
31.ª A deliberação em questão viola igualmente o direito de propriedade da A. (artigo 1305 do Código Civil) ao obrigar a entregar a terceiros a chave que lhe permite o acesso a um espaço que lhe pertence e igualmente ver-se na contingência de um terceiro mudar a fechadura de um espaço cuja utilização pertence à A. e este terceiro entregar a chave desse espaço a terceiros que não têm direito a utilizá-lo.
32.ª A deliberação que determina que “o espaço disponível deverá ser usado/estacionamento aleatoriamente” não é compatível com o regime de propriedade horizontal em vigor e o alvará de utilização que foi conferido ao edifício.
33.ª Não constando do título constitutivo que os titulares das frações autónomas designadas pelas letras “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “M”, “N”, “O”, podem estacionar na cave uma deliberação como aquela que foi tomada que lhes possa permitir esse desiderato é inválida.
34.ª As deliberações em apreço consubstanciam o propósito de alteração do regime de propriedade horizontal, pelo que tinham que ter sido aprovada por todos os condóminos, o que não foi o caso, pelo que, são inválidas e assim deviam ter sido julgadas pelo tribunal “a quo”, sob pena de violação do disposto no artigo 1419º, N.º 1, do Código Civil, sendo certo que a assembleia nem sequer dispunha de quórum para que se pudesse pronunciar sobre essa matéria porquanto não se encontravam presentes nem representados todos os condóminos pelo que, também por essa razão, as deliberações são inválidas.
35.ª A administração do condomínio ao por um lado extravasar as suas competências e por outro ao não cumprir as incumbências que lhe estão atribuídas faz com que seja responsável pelos prejuízos decorrentes dos seus atos, nomeadamente os danos morais e patrimoniais sofridos pela A. decorrentes da necessidade de interposição da presente ação e assim deviam ter sido julgadas, danos esses que o tribunal “a quo” devia ter dado como provados e em consequência julgado procedente esse pedido”.
Com os transcritos fundamentos requer a revogação da sentença recorrida e sua substituição por decisão que julgue a acção procedente e os RR que não foram absolvidos da instância condenados nos pedidos formulados.
Os RR contra alegaram, defendendo a manutenção do julgado.
A Mm.ª juíza pronunciou-se sobre a arguida nulidade, julgando a mesma inexistente.
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Assente que pelo teor das conclusões se fixa e delimita o objecto do recurso, as questões suscitadas pela recorrente reconduzem-se a saber se
i. a sentença padece de nulidade;
ii. a deliberação é inválida por falta de quórum e por alterar o título constitutivo da propriedade horizontal;
iii. a Ré (…), Lda se constituiu na obrigação de indemnizar a apelante por danos causados.
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i. da nulidade da sentença
As causas de nulidades da sentença são as taxativamente elencadas no n.º 1 do art.º 615.º do CPC, nelas se incluindo a contradição entre os fundamentos e a decisão (cf. al. c).
Conforme vem sendo reiteradamente afirmado pelos nossos Tribunais[1], e na esteira do entendimento defendido a propósito da antes vigente alínea c) do n.º 1 do art.º 668.º do CPC, com conteúdo idêntico à al. c) do n.º 1 do art.º 615.º em vigor, para que ocorra a contradição aqui prevista é necessário que se verifique uma real contradição entre a parte dispositiva da sentença ou do acórdão e os respectivos fundamentos.
A nulidade em causa “...pressupõe um erro lógico na ponta final da argumentação jurídica: os fundamentos invocados apontam num sentido, e, inesperadamente, contra a conclusão decisória que dos mesmos, e dentro da linha de raciocínio adoptada, se esperava, veio-se a optar afinal pela solução adversa”[2].
No caso que nos ocupa, e ao invés do que a apelante argumenta, a Mm.ª juíza considerou, quer para efeitos da decisão proferida sobre a legitimidade das partes, quer para efeitos de apreciação da legalidade da deliberação impugnada, que todos os condóminos presentes e representados a haviam votado favoravelmente, assim interpretando quanto ficou a constar da acta respectiva. E assim tendo entendido, foi meramente consequente a conclusão de que a deliberação havia sido tomada pela maioria necessária para a sua aprovação.
A recorrente dissente, como vimos, da interpretação do conteúdo da acta, defendendo que apenas alguns dos presentes e representados votaram a favor, tendo outros votado contra, embora do documento não conste a discriminação dos votos, como se impunha. Trata-se, contudo, de questão que atina já ao mérito da causa, não afectando a validade formal da sentença.
Improcede, pelo exposto, a arguição da nulidade.
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II. Fundamentação
De facto
Não tendo a decisão proferida sobre os factos sido objecto de impugnação e não se vislumbrando razões para a sua modificação oficiosa, são os seguintes os factos a considerar:
1. Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o n.º (…) da freguesia de Albufeira, o prédio urbano denominado Lote (…), situado em (…), com a área total de 422m2, inscrito na matriz sob o n.º (…) da freguesia de Albufeira e Olhos de Água, composto por edifício de 6 pisos e pelas fracções autónomas com as letras A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, L, M, N e O.
2. Pela AP (…) de 2003/01/14 encontra-se registada a aquisição da fracção autónoma referida em 1 pela letra L, por compra, a favor de (…), casado com (…) no regime da comunhão de adquiridos, descrita na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o n.º (…), da freguesia de Albufeira, composta por “piso quatro e cinco duplex direito – Destinado a habitação. Tipo T2. 2 lugares de estacionamento na cave identificados com a letra L, com 25m2”.
3. Pela AP (…) de 2003/01/24 encontra-se registada a aquisição da fracção autónoma referida em 1 pela letra A, por compra, descrita na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o n.º (…), da freguesia de Albufeira, composta por “piso 1 direito – Destinado a habitação. Tipo T1. 2 lugares de estacionamento na cave identificados com a letra A com 25m2”.
4. Por documento elaborado no dia 27.4.2000, em Cartório Notarial, epigrafado de “Propriedade horizontal”, foi aí referido pelos respectivos outorgantes, entre o demais que aqui se dá por reproduzido, que “a sociedade sua representada é dona e legítima possuidora do prédio urbano composto por cave destinada a garagem, e mais cinco pisos, (…) descrito na Conservatória do registo Predial de Albufeira, sob o número … – freguesia de Albufeira; (…) Que pela presente escritura, vem constituir o regime da propriedade horizontal no identificado prédio nos termos do documento complementar”, sendo que nesse documento se lê, entre o demais que aqui também se dá por reproduzido, que “Fracção “A” (…) composta por (…) e dois lugares de estacionamento na cave definidos com a letra da respectiva fracção, com a área de vinte e cinco metro quadrados; (…) Fracção “L” (…) composta por (…) e dois lugares de estacionamento na cave definidos com a letra da respectiva fracção, com a área de vinte e cinco metro quadrados; (…) Constituem partes comuns do prédio, o solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes, o telhado, as entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos, e as instalações gerais de água e electricidade.”.
4 a) A cave/estacionamento tem a área de 303,28 m2 nos termos da planta que instruiu o processo camarário de licenciamento (doc. n.º 4 junto com a contestação, não impugnado) – facto aditado nos termos do art.º 607.º, n.º 4, ex vi do disposto no n.º 2 do art.º 663.º do CPC.
5. No dia 24.2.2018 reuniu a assembleia de condóminos do prédio referido em 1 tendo ficado a constar da respectiva acta, entre o demais que aqui se dá por reproduzido, que “Ordem de Trabalhos: (…) Ponto Cinco: Assuntos de interesse geral a) Esclarecimentos aos condóminos sobre o uso e ocupação da garagem. Depois de assinarem a folha de presenças, verificou-se estarem presentes e/ou representados, as seguintes fracções A, B, C, D, E, F, I, J, O que perfaz 636% do valor total do edifício (…) pelo que tem esta assembleia totais poderes deliberativos. (…) Na alínea a) do ponto cinco da ordem trabalhos, pela administração foi esclarecido, conforme documentação na posse da administração, que o espaço de estacionamento/garagem é comum, ou seja, de todos e de nenhum em particular, à exceção de quatro espaços delimitados, afetos à fração A e fração L (25m2 cada). Assim, pela maioria presente, foi deliberado que os condóminos que se apropriaram da totalidade do espaço, têm o prazo máximo de 45 dias para procederem à remoção de todos os bens lá existentes bem como à limpeza, e procederem à entrega das respetivas chaves à administração. Findo o prazo a administração verificará o espaço, torná-lo-á visitável e de forma a que tenha o uso a que está destinado. A administração irá igualmente proceder à mudança da fechadura do portão da garagem e entregar a cada condómino uma chave. Nota: O espaço disponível deverá ser usado/estacionamento aleatoriamente.”.
6. A Autora solicitou à administração do condomínio por email e por carta: “nos termos do N.º 2, do artigo 1433.º do Código Civil, a convocação de uma assembleia extraordinária para a revogação da deliberação inválida que foi tomada quanto ao ponto número cinco alínea a) da ordem de trabalhos.”
7. Em resposta a Administração do Condomínio, (…), Lda. respondeu que não procederia à convocação da assembleia extraordinária por considerar que as deliberações tomadas não eram contrárias à lei ou inválidas.
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De Direito
Da invalidade da deliberação
A apelante insiste na invalidade da deliberação transcrita no ponto 5, sustentando que não constando discriminado na acta quem votou a favor e quem votou contra não é possível concluir pela aprovação, ao invés do que se considerou na sentença apelada.
A este respeito importa referir que nos termos do n.º 3 art.º 1432.º do Código Civil (diploma a que pertencerão as demais disposições legais que vierem a ser citadas sem menção da sua proveniência) as deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido. Sem entrar agora em considerações sobre a maioria necessária para a aprovação da deliberação em causa, de que nos ocuparemos de seguida, cabe antes de mais decidir se, face ao conteúdo da acta da assembleia que, conforme a Mm.ª juíza fez notar, não foi impugnada, é lícito concluir que reuniu os votos da maioria presente e representada.
Dispõe o n.º 1 do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro, que são obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos e/ou representantes que nelas hajam participado.
A acta é portanto o documento em que se regista por escrito quanto ocorreu na assembleia, dela ficando a constar os assuntos submetidos a deliberação e o sentido de voto dos presentes e representados. As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas, tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções (cfr. art.º 1.º n.º 2 do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).
A propósito da natureza jurídica da acta de condomínio propendemos a considerar que está em causa “um documento ad probationem, não se assumindo como elemento constitutivo, nem como pressuposto de validade da deliberação, tendo a força probatória de documento particular – artigo 376º. (…)”[3].
Face ao que vem de se referir, e reafirmando-se que o conteúdo da acta não foi impugnado, provado está, conforme dela consta, que a propósito da al. a) do ponto cinco da convocatória foi esclarecido pela administração, reportando-se a documentação na sua posse, que o espaço de estacionamento/garagem é comum, à excepção dos quatro espaços delimitados afectos às fracções A e L, após o que “pela maioria presente foi deliberado que os condóminos que se apropriaram da totalidade do espaço, têm o prazo máximo de 45 dias para procederem á remoção de todos os bens lá existentes, bem como à limpeza, e procederem à entrega das respectivas chaves à administração”.
A recorrente sustenta que, tendo ficado a constar da acta “maioria presente”, daqui resulta que alguns dos condóminos -não se sabe quantos- votaram contra, já que em relação a outras deliberações tomadas na mesma assembleia se fez constar da acta a expressão “por unanimidade”.
Conforme é sabido, na interpretação das declarações negociais (as mesmas regras são aplicáveis, na medida em que a analogia das situações o justifique, aos actos jurídicos por força do disposto no art.º 295.º), não se apurando a vontade real do declarante, vale a regra de que “a declaração deve valer com o sentido que um declaratário normal (medianamente instruído, diligente e sagaz), colocado na posição do declaratário real, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.
No caso que nos ocupa, sabendo-se que estavam presentes e representados condóminos que perfaziam 636% do valor total do edifício, quando se diz que foi “deliberado pela maioria presente”, sem menção de abstenções ou votos contrários, tal significa que todos os presentes e representados, que constituíam uma maioria dos votos representativos do capital investido, votaram a favor. Tal é a interpretação mais conforme ao texto da acta e à circunstância de não terem sido mencionados quaisquer votos contrários ou abstenções. É certo que, conforme a apelante faz notar, consta da mesma acta que as contas apresentadas, tal como a proposta de orçamento para o ano de 2018, foram aprovadas “por unanimidade dos presentes”. Todavia, é igualmente verdadeiro que a propósito do ponto 5 consta ter sido “deliberado pelos presentes que, caso haja necessidade de instalação e colocação de módulo de intercomunicador no prédio…” e que “foi obtida a concordância dos presentes”, omitindo-se a referência a “unanimidade”, tal como se omite qualquer menção à existência de votos contrários em relação a estas deliberações que, todavia, se afigura terem merecido igualmente o voto favorável de todos os presentes e representados.
Em suma, e secundando-se neste conspecto a conclusão a que se chegou na sentença impugnada, afigura-se que o consignado em acta, sendo expressão do que se passou na assembleia, tem o sentido que ali lhe foi atribuído, correspondendo àquele que um declaratário normal depreenderia do declarado, a saber, o de que a deliberação contou com os votos de todos os presentes e representados, que constituíam uma maioria de 636% do capital investido.
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Questão diversa da vinda de analisar é saber se a deliberação é inválida por, na prática, operar uma modificação do título constitutivo da propriedade horizontal sem que a assembleia tivesse quórum para deliberar sobre tal matéria.
Ensina o Prof. Carvalho Fernandes (“Da natureza jurídica do direito de propriedade horizontal”, in Cadernos de Direito Privado nº 15 Julho/Setembro 2006, págs. 1 a 14) que o primeiro efeito que se produz ao constituir-se um edifício em propriedade horizontal é a criação de um novo estatuto desse edifício, nos termos do qual ele deixa de ser uma coisa unitária e em sua substituição passa a existir uma multiplicidade de coisas, as fracções autónomas, a que estão indissociavelmente afectas partes comuns, e cada um destes conjuntos – fracção autónoma mais partes comuns – tem autonomia jurídica e, como tal, pode ser objecto de uma situação jurídica real própria.
Na propriedade horizontal, a par das partes juridicamente autonomizadas sobre as quais incidem ou podem incidir poderes jurídicos de titularidade singular, existem as partes comuns sobre que recaem, em contitularidade, poderes de todos os condóminos. Daí que nos termos do disposto no art.º 1420.º “cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”, e “o conjunto dos dois direitos é incindível” (cf. n.ºs 1 e 2 do preceito).
O regime das fracções autónomas é disciplinado pelas regras da propriedade sobre imóveis, ao passo que em relação às partes comuns o modelo dos poderes dos condóminos é a compropriedade (cf. art.ºs 1405.º e 1406.º), embora o título constitutivo possa afectar ao uso exclusivo de um dos condóminos certas zonas das partes comuns, conforme prevê o n.º 3 do art.º 1423.º.
Apreciando agora a questão colocada nos auto, verifica-se resultar do título constitutivo da propriedade horizontal do prédio a que pertence o condomínio réu que duas das fracções, entre as quais aquela que foi adquirida pela apelante, é composta, para além do mais que consta da respectiva descrição, por “dois lugares de estacionamento na cave definido com a letra da respectiva fracção com 25 m2”.
Ora, presumindo-se comuns “as garagens e outros lugares de estacionamento” (cf. al. d) do n.º 2 do art.º 1421.º), trata-se de uma presunção que, neste caso, e quanto àqueles específicos espaços de parqueamento, se encontra ilidida. Tendemos pois a considerar que, ao invés do que a própria apelante parece considerar, não estamos perante a afectação de uma zona da parte comum ao uso exclusivo de um condómino, mas antes os lugares de parqueamento integram o conteúdo do seu direito de propriedade horizontal. Mas se assim é em relação aos lugares de estacionamento que integram as fracções A e L, os quais se encontram devidamente demarcados conforme se verifica na planta referida no ponto 4 a), já no que se refere à restante área da cave/garagem nada afasta a presunção de que se trata de parte comum, assim se desfazendo o primeiro equívoco em que a recorrente teima em incorrer. Com efeito, nada no título constitutivo da propriedade horizontal do prédio – do qual consta que “é composto por cave destinada a garagem, e mais cinco pisos” – autoriza a conclusão de que a garagem – toda ela – integra as identificadas fracções, ou sequer que o uso da área sobrante, deduzida dos lugares de estacionamento, esteja afectado em exclusivo ao uso das mesmas fracções. Estamos assim perante parte presumidamente comum nos termos do 1423.º, n.º 2, al. d), presunção não ilidida. E tratando-se de parte comum, a qualquer comproprietário é lícito servir-se dela, conforme consagrado no art.º 1406.º, n.º 1, contanto que a não use para fim diverso daquele a que se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito (é nosso o destaque). Deste modo, a pretensão da autora no sentido de continuar a ter acesso exclusivo (a par do condómino da fracção A) a toda a garagem, com exclusão dos demais condóminos, é ilícita, por violadora da citada disposição legal. Ao invés, a deliberação tomada no sentido de facultar aos condóminos o uso de parte comum, é conforme às mencionadas disposições legais.
No que respeita à maioria exigida para a aprovação, é entendimento pacífico que a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal exige o acordo de todos os condóminos (cfr. art.º. 1419º, n.º 1, C.C.). No entanto, e como quisemos ter demonstrado, a deliberação ora impugnada em nada contendeu com o título constitutivo, valendo portanto a regra da maioria dos votos representativos do capital investido (cf. n.º 3 do art.º 1432.º).
Afirma ainda a apelante que segundo o título constitutivo apenas as frações autónomas designadas pelas letras “A” e “L” podem estacionar na cave. Não é, porém, rigorosa a afirmação, pois o que consta do título é que as aludidas fracções são compostas também pelos dois lugares de estacionamento na cave, devidamente identificados, o que é coisa diversa. Faz-se ainda notar que nos termos da deliberação aprovada não foi atribuído qualquer lugar de estacionamento na cave a qualquer um dos outros condóminos, tendo-se a assembleia limitado a deliberar, dentro do seu círculo de competências (cfr. art.º. 1430º, n.º 1), que a área comum da cave/garagem podia ser utilizada pelos condóminos para aparcamento, o que é uma realidade diversa.
Na conclusão 25.ª argumenta ainda a recorrente que constam do projecto apenas quatro lugares de estacionamento porque naturalmente não se considerou viável a criação de outros espaços a isso destinados, atenta a existência de pilares na cave e a necessidade de criar zonas de circulação. Sucede, porém, que estamos perante matéria não alegada em momento anterior nem comprovada por qualquer modo. Dir-se-á, todavia, que ainda a confirmar-se que a área comum não é susceptível de ser utilizada como espaço de aparcamento de viaturas, tal não implica que os restantes condóminos fiquem privados da sua utilização para outros fins para que se venha a revelar apta[4].
Esclarece-se ainda, com a finalidade de prevenir eventuais equívocos, e dando resposta à conclusão 28.ª, que sendo verdade que os quatro lugares de estacionamento demarcados na cave são da utilização exclusiva dos proprietários das fracções autónomas designadas pelas letras A e L – desde logo porque, conforme se referiu, se afigura integrarem o conteúdo do direito de propriedade horizontal dos respectivos condóminos – já não corresponde à verdade que a cave (toda a cave) seja de utilização exclusiva dos mesmos condóminos, nem tal resulta de algum modo do título constitutivo.
Finalmente, não se compreende a afirmação de que a deliberação viola o direito de propriedade da recorrente quando prevê o acesso de todos os condóminos à cave porquanto, refirma-se, trata-se de espaço comum, com a aludida excepção dos quatro lugares de estacionamento, não se vendo, nem a apelante esclarece, qual o título que a legitimaria a ter acesso exclusivo – a par do proprietário da fracção A – a toda a cave, quando o título constitutivo é claro quanto à atribuição de apenas dois lugares de garagem, com a área total de 50 m2, espaços devidamente identificados. Cumpre ainda a este respeito recordar que, conforme ressalva expressamente o n.º 2 do art.º 1406.º, o uso da coisa comum por um comproprietário, como parece ter-se verificado por parte da apelante, não constitui posse exclusiva ou posse de quota superior à que lhe cabe, salvo se tiver havido inversão do título, hipótese que para aqui não releva por não ter sido suscitada.
Em conclusão: estamos perante um espaço comum, sendo lícito a qualquer condómino servir-se dele sem que, no entanto, possa privar os demais consortes do uso a que igualmente têm direito, cabendo na competência da assembleia de condóminos deliberar sobre o seu uso, deliberação para cuja aprovação basta a maioria dos votos do capital investido nos termos das disposições conjugadas dos arts.ºs 1406.º, 1421.º, n.º 2, al. d), 1430.º, n.º 1 e 1432.º, n.º 3. Tudo para concluir pela validade da deliberação impugnada, com o que improcede nesta parte, o recurso interposto.
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iii. Da responsabilidade civil da administradora do condomínio
No que respeita à actuação da administração do condomínio que, no dizer da recorrente, “ao extravasar das suas competências” e ”ao não cumprir as incumbências que lhe estão atribuídas”, tornou-se “responsável pelos prejuízos decorrentes dos seus atos, nomeadamente os danos morais e patrimoniais sofridos pela A. decorrentes da necessidade de interposição da presente ação”, disse a 1.ª instância quanto temos por pertinente, sem que a apelante tenha contrariado os fundamentos invocados.
Assim, conforme se considerou na decisão recorrida, a administração do condomínio actuou estritamente dentro dos poderes que lhe são conferidos pelos art.ºs 1430.º n.º 1 e 1436.º al.s f) e g), tendo prestado à assembleia pertinentes esclarecimentos, habilitando-a a deliberar, sendo certo que integra o círculo de competências que por lei lhe são atribuídas regular o uso das coisas comuns, em que claramente se inscreve a utilização da cave afecta a garagem, bem como realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns.
Por fim, no que tange ao facto de a apelada ter rejeitado convocar uma assembleia extraordinária para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes conforme peticionado pela recorrente à luz do art.º 1433.º n.º 2 do Código Civil, nem por isso se impunha, ao invés do que alega, a propositura da presente acção, prevendo o art.º 1438.º o recurso para a assembleia, a convocar pelo condómino lesado. Claro que a manter-se a deliberação, como se afigura provável considerando a posição adotada nestes autos pelos demais condóminos, sempre teria a apelante que recorrer à via judicial sem que, no entanto, se possa estabelecer o indispensável nexo causal entre a actuação da recorrida (…), Lda e os custos em que incorreu. Acresce que os pela apelante alegados “transtornos e agastamento”, ainda a resultarem demonstrados, não assumiriam a gravidade pressuposta pelo art.º 496.º em ordem a merecerem a tutela do direito (cf. art.º 496.º), improcedendo também este derradeiro fundamento recursivo.
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III. Decisão
Acordam os juízes da 2.ª secção cível do Tribunal da Relação de Évora em julgar improcedente o recurso, mantendo a douta sentença recorrida.
Custas a cargo da recorrente.
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Sumário:
I. Nos termos da al. d) do n.º 2 do art.º 1421.º do CC presumem-se comuns “as garagens e outros lugares de estacionamento”.
II. A existência de lugares de estacionamento devidamente identificados atribuídos a específicas fracções, mesmo a considerar-se que integram o conteúdo do direito de propriedade horizontal dos respectivos condóminos, não afecta nem afasta a natureza comum da restante área da cave/garagem do prédio, assim descrita no título de propriedade horizontal.
III. Tendo a assembleia de condóminos deliberado que a área comum da cave/garagem podia ser utilizada pelos condóminos para aparcamento, actuou dentro das suas competências, (art.º 1430º, n.º 1), dependendo a aprovação de uma maioria simples, por não implicar qualquer alteração do título constitutivo (art.º 1432.º, n.º 3).
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Évora, 11 de Abril de 2019
Maria Domingas
Vítor Sequinho
José Manuel Barata
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[1] Jurisprudência que não tem, claramente, merecido a atenção de muitos dos fls. Mandatários, dada a frequência com que são, sem fundamento, invocadas nulidades da sentença.
[2] Acórdão do STJ de 26/4/95, citado no aresto do mesmo STJ de 21/11/2002, processo 02B3271, acessível em www.dgsi.pt.
[3] Cf. Aragão Seia “Propriedade Horizontal”, 2.ª edição, pág. 172, e desenvolvidamente sobre esta questão, concluindo em sentido idêntico, acórdão deste mesmo TRE de 23/272017, processo 4155/15.1T8STB.E1.
[4] Designadamente como espaço de arrecadação, utilização que, a fazer fé no conteúdo da acta, já lhe é dada pela autora.