Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1111/07-2 |  |
DIREITO DE RETENÇÃO
I – Um contrato-promessa de compra e venda não transfere a propriedade da coisa, ficando as partes tão-somente obrigadas a celebrarem, no futuro, o contrato de compra e venda.
II – É de admitir a promessa de compra e venda de coisa alheia, pois que o promitente-vendedor poderá adquirir a coisa até à celebração do contrato definitivo.
III – Como num contrato-promessa de compra e venda unicamente se constitui um vínculo obrigacional e não translativo, nada impede que o mesmo seja subscrito tão-somente por um dos comproprietários, sem consentimento dos outros.
IV – Acaso algum dos comproprietários que não subscreveu o contrato-promessa se recuse, depois, a outorgar o contrato definitivo há que apurar objectivamente:
- Quando subscreveu o contrato-promessa o promitente vendedor obrigou-se tão-somente, a usar de diligências para que na escritura outorgassem todos os vendedores;
- Ou garantiu aos promitentes-compradores a concretização do negócio.
V – O beneficiário de uma promessa de transmissão, com tradição da coisa, goza de direito de retenção pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte.
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PROCESSO Nº 1111/07 - 2
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A” e marido “B”, residentes na Rua …, nº …, … – …; “C” e mulher “D”, residentes na Estrada …, … – …; “E” e marido “F”, residentes na Estrada …, … - …; “G”, residente na Rua …, nº …, … – …; “H”, residente na Estrada …, … – … e “I”, residente na Rua …, nº …, em …PROCESSO Nº 1111/07 - 2
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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Instauraram a presente acção contra
“J” e mulher “K”, residentes na Estrada …, … – …,
e requereram a intervenção principal provocada de
“L”, residente na Estrada …, em … e “M” , residente na Urbanização …, …, em … – …, alegando:
Os Autores e os Intervenientes são os únicos herdeiros, representantes e sucessores de “N” e sua mulher “O”.
Em 1929, “N” comprou uma porção de terreno, que passou a constituir uma descrição predial autónoma, com o número 14.799, na Conservatória do Registo Predial de …, que foi inscrita em seu nome.
Depois de ter usufruído de tal prédio enquanto foi vivo, passou o mesmo a ser explorado por sua viúva e filhos e depois destes pelos seus descendentes até à actualidade.
São, pois, os Autores e Intervenientes os únicos donos e legítimos proprietários do prédio.
Ainda em vida de “N”, um genro deste, de nome “P”, que foi casado com a Autora “H”, construiu no prédio uma vivenda, que foi inscrita na matriz sob o artigo 11.344, da freguesia de … (hoje …).
Ao edificar a vivenda, “P” tinha perfeito conhecimento que a construía em terreno do sogro e que ela ficava a fazer parte integrante do prédio dele e, por isso, foi inscrita como mera benfeitoria sobre terreno do sogro.
Desde 1980, a vivenda vem sendo ocupada pelos Réus, que nela instalaram a sua residência permanente, sem nunca terem pago qualquer renda, sabendo que a ocupação não assenta em qualquer título e recusam-se a entregá-la, embora instados para o fazerem.
Acaso não estivesse ocupada, a vivenda renderia no mínimo 100.000$00 mensais.
Terminam, pedindo:
1 – Que seja reconhecido serem os Autores e intervenientes reconhecidos como únicos herdeiros, representantes e sucessores de “N” e sua mulher “O”;
2 – Que seja reconhecido que a parcela de terreno e a vivenda nela construída fazem parte do acervo da herança indivisa de “N” e “O”;
3 – Reconhecerem-se os Autores e Intervenientes como proprietários da parcela de terreno e vivenda que dela faz parte integrante;
4 – Ordenar-se o cancelamento de quaisquer registos que, eventualmente, tenham sido feitos a favor dos Réus;
5 – Condenarem-se os Réus a reconhecerem o direito de propriedade dos Autores e Intervenientes sobre a parcela de terreno e vivenda;
6 – Ordenar-se a restituição da vivenda, condenando-se os Réus a desocupá-la;
7 – Condenarem-se os Réus a pagarem aos Autores e Intervenientes a título de indemnização pela ocupação da vivenda, desde 1980, até à data da entrada da acção em juízo (Junho de 2000), o montante de 24.000.000$00;
8 – Condenarem-se os Réus a pagarem aos Autores e Intervenientes a indemnização de 100.000$00 mensais pela ocupação da vivenda, desde 1 de Julho de 2000 até efectiva desocupação e entrega.
Citados, contestaram os Réus, alegando:
Há mais de 20 anos que os Réus compraram a vivenda a “P” e mulher (ora Autora) “H”, tendo na mesma instalado a sua residência permanente, o que fizeram à vista e com conhecimento de todos os interessados, sendo considerados pelos vizinhos como donos dela.
Ao longo dos 20 anos, têm os Réus efectuado diversas obras na vivenda, sem pedirem autorização a quem quer que fosse.
Os Réus entraram na posse da vivenda, após a celebração dum contrato-promessa de compra e venda celebrado com o falecido “P”.
Entregaram desde logo os Réus, como sinal e princípio de pagamento, a quantia de 500.000$00, sendo o restante, mais 500.000$00 liquidados no acto da escritura, que nunca veio a ser outorgada nem o contrato-promessa resolvido por qualquer das partes.
Foram os Réus que requisitaram os ramais de fornecimento de luz eléctrica e água.
A vivenda foi construída numa parte do prédio de “N” e mulher “O”, mas que por partilha verbal ficou para “P” e ora autora “H”.
A vivenda tem hoje o valor de 14.000.000$00, pelo que acaso fossem condenados a abrir mão dela, sempre teriam direito a uma indemnização de 13.500.000$00.
Impugnam o valor retributivo de 100.000$00 mensais, caso a vivenda estivesse devoluta, o que motiva a má fé dos Autores.
Deduziram os Réus pedido reconvencional:
1 – Declararem-se os Réus proprietários da vivenda, ordenando-se o cancelamento de registos em contrário.
Não procedendo este pedido:
2 – Que seja reconhecido aos Réus o direito de retenção sobre a vivenda;
Não sendo entendido o referido em 1:
3 – Ser declarado que o prédio foi vendido ao Réu pelos sucessores de “P”, pelo preço de 1.000.000$00, ficando os encargos para expurgar eventuais ónus a cargo dos vendedores;
4 – Na hipótese da vivenda ser considerada uma benfeitoria, deverá ser esta benfeitoria declarada como vendida aos Réus;
5 – Se ainda assim nada for entendido, deverão os sucessores de “P” ser condenados a pagarem aos Réus a indemnização de 13.500.000$00 e juros a partir da notificação.
Replicaram os Autores.
Impugnam os factos articulados pelos Réus e terminam concluindo pela procedência da acção e improcedência do pedido reconvencional.
Admitido o pedido de intervenção principal, foram citados os Intervenientes nada tendo dito.
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Ao arrolarem a prova, os Réus requereram o depoimento pessoal dos Intervenientes “L” e “M”, aos artigos 11, 12 e 19 da base instrutória.Por despacho de folhas 140-141, não foi admitido o depoimento de parte dos Intervenientes «pois não intervieram no processo, não havendo caso julgado quanto a eles (artºs 328º, nº 2 a), 2ª parte do C.P.C.)».
Não concordaram os Réus com tal despacho, tendo interposto o respectivo recurso de agravo, que foi admitido por despacho de folhas 155, com subida diferida e com efeito devolutivo.
Apresentaram os Agravantes as seguintes CONCLUSÕES:
1 – Pelo menos em relação ao pedido reconvencional, a sentença a proferir constituirá caso julgado, em relação aos intervenientes e aos chamados, mesmo que estes não tivessem intervindo no processo.
2 – Os chamados não podem depor como testemunhas, porque são interessados directamente na acção.
3 – Mas poderão confessar factos pessoais.
4 – É legítimo o depoimento pessoal requerido.
5 – O douto despacho violou por erro de interpretação o artigo 328º, nº 2, al. a) do C.P.C., 552º, nº 2 e 553º do C.P.C..
TERMOS EM QUE
Deve ser dado provimento ao recurso, e admitidos os depoimentos pessoais requeridos.
O Exmº Juiz proferiu o despacho a sustentar a sua posição a folhas 258.
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Por apenso à acção, vieram “H” e “I” requerer a sua habilitação, como adquirentes, do prédio em litígio nos autos, alegando:* *
Por escritura de divisão e partilha de 31 de Maio de 2001, foi-lhes adjudicado na proporção de ¾ para a Primeira e ¼ para a segunda, o terreno onde está incluída a vivenda.
Impõe-se, pois, a sua habilitação como adquirentes do prédio objecto de litígio, para com elas prosseguir a acção até final.
Os Réus não deduziram oposição.
Foram as Requerentes habilitadas e considerado que a acção prosseguiria com elas como autoras.
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Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento.* *
Na Primeira Instância foram dados como provados os seguintes factos:
1. “A”, “C” e “E”, são filhos do falecido “N” e mulher “O”, que foram casados no regime de comunhão geral de bens.
2. “L” foi casado com “Q”, filha já falecida dos mesmos “N” e “O”, tendo deixado 2 únicas filhas “G” e “M”.
3. A A. “H” é filha dos referidos “N” e “O” e foi casada com “P”, já falecido, tendo tido uma única filha a A. “I”.
4. As pessoas atrás referidas são os únicos herdeiros representantes e sucessores de “N” e mulher “O”.
5. Por escritura pública de 25.10.1929, “N” comprou a “R” uma porção de terreno que fazia parte do prédio rústico denominado …, sito em …, freguesia de …, …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o N°. 312, a folhas 262 verso do Livro B-4, então inscrito na competente matriz predial rústica sob o Art°. 436.
6. Esta porção de terreno passou a constituir uma descrição predial autónoma - prédio N°. 14.799, a folhas 54 verso do Livro B 51 da mesma Conservatória.
7. A aquisição foi registada definitivamente a favor de “N” pela inscrição N°. 23 056 da dita Conservatória.
8. Um genro do “N”, “P”, construiu em parte do terreno uma vivenda constituída por um edifício para habitação em alvenaria, com 3 compartimentos, cozinha, casa de banho e garagem, com a área coberta de 52,50 m2 e logradouro com a área de 37,56 m2 que inscreveu na matriz predial urbana da então freguesia de …, hoje …, sob o Art°. 11.344, hoje 1.486.
9. O “P” promoveu a inscrição matricial da vivenda como benfeitoria sobre terreno pertença do “N”.
10. Desde pelo menos 1980 que a vivenda vem sendo ocupada pelos RR. que nela residem e habitam e aí pernoitam.
11. Os RR. nunca pagaram qualquer valor relativo à ocupação da casa.
12. Sobre essa vivenda foi celebrado um contrato promessa de compra e venda, no âmbito do qual “P” se obrigou a vender ao R. “J” a aludida moradia.
13. Desde a aquisição que teve lugar em 1929 e até data não concretamente apurada, mas perto da sua morte em 1978, sempre o “N” na qualidade de proprietário, e com a consciência de estar a exercer legitimamente o seu direito de propriedade, explorou o prédio, cultivando-o, colhendo, consumindo e vendendo os respectivos frutos, procedendo à sua conservação e introduzindo-lhe melhoramentos.
14. O que tudo sempre fez à vista de toda a gente.
15. E sem oposição de ninguém.
16. Depois da morte sucedeu-lhe a viúva e filhos e, por óbito daquela, seus
filhos, sucessores e descendentes.
17. As pessoas referidas em 4. sempre foram reconhecidas pela generalidade das pessoas como proprietários da parcela de terreno em questão.
18. Apesar de instados os RR. recusam-se a entregar a vivenda.
19. A vivenda, se não estivesse ocupada pelos RR., renderia, no mínimo no mercado de arrendamento quantia não inferior a 10 Euros mensais entre 1980 e 1990, 80 Euros mensais entre 1990 e 1999, e actualmente 400 Euros.
20. Os RR. ocupam desde há mais de 20 anos essa moradia.
21. Os RR. têm tido a disponibilidade exclusiva da moradia de forma continuada, sem interrupções, nem oposição de ninguém, sendo que a moradia confronta do Norte com Estrada da …, por onde mede cerca de 7,50 m, do Sul com “P”, por onde mede cerca de 7,50 m, Poente com servidão de passagem e Nascente com “P”, medindo nestas confrontações cerca de 13,50 m.
22. A casa foi prometida vender ao R. “J” pelo “P”, que a havia construído em nome próprio em data não concretamente apurada, anterior a 6.11.80, pagando mão-de-obra e material, e dela tinha a disponibilidade exclusiva, pois detinha as chaves da mesma.
23. Arrogando-se a qualidade de proprietário da moradia.
24. A entrega da casa aos RR. foi conhecida pelo cônjuge do “P”, a A. “H”.
25. Os RR. executaram obras de conservação e melhoramento na casa, pintando-a, colocando mosaicos na sala de jantar e num dos quartos, e executando ainda uma arrecadação no logradouro, gastando em mão-de-obra e material, valor não concretamente apurado.
26. Os RR. não pediram autorização para essas obras.
27. Os RR. ficaram em dívida com a quantia de 500.000$00 relativamente
aos donos da moradia, os referidos “P” e Mulher.
28. Que haviam construído a moradia, a suas expensas e com o seu trabalho, numa parte do prédio que em partilhas verbais lhes coube em sorte, e em vida do “N” assim havia sido projectado.
29. A casa construída por “P“ tem actualmente o valor de 16.000.000$00.
30. O aludido contrato promessa de compra e venda foi celebrado em 6.11.80 pelo preço de 1.000.000$00.
31. O R. “J” pagou a “P” e Mulher, por força desse contrato, a quantia de 500.000$00.
32. Ficando em dívida a quantia de 500.000$00, que seria paga no acto da escritura.
33. Com o contrato foi entregue ao R., para nela morar, a casa em questão,
e o R. requisitou luz e água, pagando o custo do respectivo ramal.
34. O contrato promessa nunca foi resolvido por nenhuma das partes.
35. Em 1980 aquela casa não seria arrendada por valor superior a 3.000$00 por mês.
36. A A. “H” não teve qualquer intervenção na promessa de compra e venda da casa, tendo a mesma sido apenas pactuada com o seu falecido marido.
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Com base em tal factualidade, na Primeira Instância foi a acção julgada parcialmente procedente e:- Foi reconhecido o direito de propriedade das Autoras “H” e “I” sobre a vivenda (integrada no prédio composto por 7.870 m2 de terreno de cultura hortícola, sito no …, freguesia do …, concelho de …, confrontando a Norte com Estrada da …, Sul com “C”, Nascente com … e Poente com …, inscrito na matriz cadastral da freguesia de …, sob parte do Art°. 4°, da Secção H) inscrito na matriz predial urbana da freguesia do …, sob o Art° 1486.
- Foi julgada parcialmente procedente a Reconvenção dos RR. “J” e Mulher “K”, e em consequência condenadas as referidas AA. a pagar aos RR. o montante de 13.500.000$00 (treze milhões e quinhentos mil escudos) - o seu equivalente em Euros - acrescido de juros a contar desde 8.12.00, à taxa de 7% até 30.4.03, e à taxa de 4% desde 1.5.03 até integral pagamento, declarando-se que os RR. gozam de direito de retenção, sobre a aludida vivenda, até pagamento da indemnização ora arbitrada.
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Com tal sentença não concordaram as Autoras que interpuseram o respectivo recurso, onde formularam as seguintes CONCLUSÕES:* *
1 – Os Réus, aqui apelados, reconheceram expressamente – art. 26º da contestação/reconvenção, confirmado pela 1ª parte do art. 27º - que o contrato-promessa de compra e venda documentado nos autos “nunca foi cumprido”, afirmação que, de alguma forma, passou para os “Factos Provados” – ponto 34 – onde se apurou que “o contrato-promessa nunca foi resolvido por nenhuma das partes”;
O que
2 – Põe em causa a legitimidade do pedido indemnizatório reportado ao valor do objecto mediato da promessa, no caso dos autos, a vivenda em discussão, que tem no incumprimento um dos seus imprescindíveis alicerces legais – art. 442º do CC.
3 – A douta sentença recorrida por forma claramente inovadora relativamente à matéria e posição das partes nos autos, considerou que a propositura da acção implicou, ipso facto, incumprimento da promessa por ter sido peticionado o reconhecimento do direito de propriedade sobre a vivenda e pedida a sua restituição.
4 – Esqueceu, porém, aquela douta decisão a especificidade da situação verificada nos autos de onde resulta que a vivenda foi construída pelo promitente vendedor “P” em terreno pertencente a “N”, seu sogro, mais precisamente no prédio rústico que constitui a descrição predial 14.799 da Conservatória do Registo Predial de …
E que
5 – A vivenda foi reivindicada como parte integrante do prédio onde foi implantada, sem a mínima referência à promessa subscrita pelo “P”, promessa que só foi trazida à colação pelos Réus na contestação e, mais tarde, na Audiência de Julgamento, altura em que juntaram o contrato.
Acresce que,
6 – Os Autores da acção são os herdeiros de “N” proprietário do terreno e não os representantes ou sucessores do promitente vendedor “P”.
7 – Circunstâncias em que, sendo a petição inicial estranha à promessa recíproca de compra e venda, à problemática por ela levantada, em hipótese alguma poderá considerar-se, ao contrário do que fez a douta sentença recorrida, que a propositura da acção determinou incumprimento da promessa.
8 – Verifica-se por outro lado que o promitente vendedor “P” assinou a promessa de venda desacompanhada de sua mulher “H com quem era casado no regime da comunhão geral, conforme se encontra autentica e documentalmente provado nos autos.
9 – Mais ficou provado que a “A. “H” não teve qualquer intervenção na promessa de compra e venda da casa, tendo a mesma sido apenas pactuada com o seu falecido marido”.
10 – Situação que, segundo o douto Acórdão do STJ de 13 de Janeiro de 2005, relatado pelo Exmº Senhor Juiz Conselheiro Neves Ribeiro, disponível na Internet em www.dgsi.pt acima citado, não se verificou a tradição jurídica do objecto mediato da promessa de compra e venda, embora tivesse havido – como houve – entrega material da vivenda ao promitente comprador.
11 – Excluído o direito à indemnização, excluído fica o direito de retenção da vivenda concedido pela douta decisão recorrida como garantia do pagamento da indemnização.
Aliás,
12 – O Acórdão do STJ citado é categórico no sentido de que nas circunstâncias concretas da promessa nunca teria lugar o direito de retenção.
13 – Resolvidas as questões relativas aos pedidos deduzidos em reconvenção relativos a indemnização e direito de retenção, torna-se evidente não haver obstáculo lógico ou legal ao pedido de restituição da vivenda constante da petição inicial da acção, bem como à indemnização correspondente ao período de ocupação, estimada pelo rendimento possível da vivenda desde a data da ocupação – 06.11.80 – até desocupação efectiva, calculada de acordo com os valores apurados no ponto 19 dos “Factos Provados”, no valor global de 71.180,00 € acrescido do que se liquidar em execução de sentença desde 01.01.2007 até desocupação efectiva à razão de € 400,00 mensais.
14 – A douta sentença recorrida desrespeitou entre outros os seguintes artigos do Código Civil: 410º; 442º; 755º E 1682-A
Termos em que
Deve ser concedido provimento ao presente recurso, com revogação da decisão recorrida, indeferimento dos pedidos de indemnização e de retenção da vivenda deduzidos em reconvenção e procedência dos pedidos de restituição da vivenda e de indemnização pela ocupação formulados na petição inicial da acção.
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Contra-alegaram os Apelados, concluindo pela improcedência do recurso.*
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.*
Antes de mais importa deixar aqui exarado que, nos termos do artigo 710º, nº 1, do Código de Processo Civil, será apreciado primeiramente o recurso de apelação interposto pelas Autoras e só depois, caso a sentença não seja confirmada, o recurso de agravo interposto pelos Réus/Apelados.Considerando que as conclusões de recurso limitam o objecto do mesmo – artigos 683º, nº 3 e 690º, nº 1, do Código de Processo Civil, vejamos, então, o
RECURSO DE APELAÇÃO
Simplifiquemos a situação com que deparamos, para cessarem eventuais dúvidas. Assim:
Primeiro: “N” e esposa “O” foram proprietários de um prédio rústico descrito na Conservatórias do Registo Predial de … sob o número 14.799.
Segundo: Ainda em vida, este casal e os filhos acordaram, verbalmente, a forma como viria a ser partilhado o seu património. O referido prédio rústico seria integrado na “sorte” de sua filha “H”, casada com “P” (nº 28 da matéria factual).
Terceiro: Por assim ser, esta filha e marido construíram em tal terreno um prédio urbano, que veio a ser inscrito na matriz - hoje freguesia do … sob o artigo 1486 – (nº 8 da matéria factual). Considerando, todavia, que o prédio rústico continuava descrito na Conservatória em nome de “N”, foi o urbano registado como benfeitoria efectuada no prédio daquele (nº 9).
Quarto: “N” faleceu no dia 23 de Abril de 1978 (Assento do óbito de fls. 18).
Quinto: “O” faleceu no dia 05 de Dezembro de 1982 (Assento de óbito de fls. 19).
Sexto: No dia 06 de Novembro de 1980 (sendo já falecido “N”, mas ainda em vida de “O”), “P” celebrou com o ora réu “J” um contrato-promessa de compra e venda do urbano que havia construído e respectivo quintal (vd. Fls. 333).
Sétimo: “P” faleceu no dia 18 de Julho de 1995 (Assento de óbito de fls.38).
Oitavo: As legítimas herdeiras de “P” são a sua já identificada viúva e filha “I”.
Nono: Cumprindo a intenção referida no ponto segundo, por escritura de divisão e partilhas de 31 de Maio de 2001, foi adjudicado à viúva e filha de “P” o prédio rústico com a área de 7.870 m2, no qual está implantado o urbano construído por “P” e esposa.
Décimo: E, por isso, foram as mesmas habilitadas, no incidente apenso, sendo, agora, as únicas Autoras.
Face a estes dez pontos, poderemos começar a avançar.
A
Não pode proceder qualquer questão relacionada com a impossibilidade de “P” outorgar o contrato-promessa tendo por objecto a vivenda, que embora construída com dinheiro seu, estava implantada em terreno alheio.Ainda que, levando ao extremo a interpretação, o bem fosse considerado coisa alheia, mesmo assim a doutrina e jurisprudência opinam que o contrato-promessa seria válido (vd. como exemplo, Rev. Leg. Jur. 78-375; Rev. dos Trib. 77-138 e 80-51; Cunha Gonçalves in Tratado de Direito Civil VIII-385, Galvão Telles in Manual do Direito das Obrigações, 38; Vaz Serra in Rev. Leg. Jur. 99-87 e BMJ 76-65. E bem se compreende que assim seja. Com o contrato-promessa não se transfere a propriedade da coisa, ficando as partes tão-somente obrigadas a celebrarem, no futuro, o contrato de compra e venda e, por isso, o promitente-vendedor poderá, até então, adquirir a coisa.
Tendo falecido o promitente vendedor, transmitiu-se a sua posição aos herdeiros, de acordo com as regras da sucessão – artigos 2097º e seguintes do Código Civil. Sobre estes recaía a obrigação de cumprir o contrato-promessa (Cfr. Antunes Varela in Das Obrigações em Geral, 2ª ed. Vol. I, pag. 252-253.
B
Porém, uma nova questão se suscita. No contrato-promessa de 06 de Novembro de 1980, não interveio a esposa do promitente-vendedor, “P”.Conforme resulta do que já deixamos exarado, quando “P” subscreveu o contrato-promessa, tão-somente assumiu uma convenção de prestar um facto, sem qualquer efeito constitutivo ou translativo dum direito de propriedade. Tratou-se dum efeito meramente obrigacional. Ora, se atentarmos ao Código Civil, designadamente ao artigo 1682º, nº 3, logo constatamos que aquilo que a lei proíbe é a alienação, que não é o caso.
Sendo assim, “P” não necessitava do consentimento da mulher para celebrar o contrato-promessa. Situação diferente é depois a mulher (ou os descendentes) recusar-se a intervir no contrato prometido. (Ver Abel Pereira Delgado in Do Contrato Promessa, 1978, pag. 76.
C
Importa colocar em destaque a conduta assumida pelas agora únicas Autoras, “H” e sua filha “I”, por se revelar de algum modo esclarecedora para o desenvolvimento da decisão. Assim:- Ainda em vida do pai e avô das Autoras (falecido no dia 23 de Abril de 1978), havia sido acordado verbalmente entre todos os herdeiros que, determinada área rústica viria a integrar a quota hereditária da filha “H”;
- Com a certeza de que tal acordo viria a ser cumprido, logo a herdeira “H” e seu marido construíram no terreno que viria a ser herdado, uma vivenda, passando a comportarem-se como verdadeiros donos (nº 22 e 23 da matéria factual).
- No dia 06.11.80, o marido da herdeira “H” (“P”) celebrou com os Réus um contrato-promessa de compra e venda, tendo por objecto a vivenda que haviam construído (com um quintal anexo).
- E no seguimento do contrato-promessa, logo “P” e mulher “H” entregaram a vivenda aos promitentes-compradores, que ali passaram a viver (nº 33), sem pagar qualquer renda, realizando obras para as quais não pediam qualquer autorização (conf. nºs 10, 11, 20, 21, 25, 26 da matéria factual).
- No momento da celebração do contrato-promessa, os promitentes-compradores entregaram a quantia de 500.000$00, sendo o restante preço (outros 500.000$00) liquidado, quando fosse celebrada a escritura pública que titulasse a compra e venda.
- Considerando que a filha da herdeira “H” e marido “P”, ora co-Autora “I”, nasceu no dia 01.04.58, tinha à data da celebração do contrato-promessa e entrega da casa aos Réus, a idade de 22 anos. Faleceu o pai “P” (tinha, então, já 24 anos) e nenhuma invocação de direitos sobre a casa suscita. Há que ter, no mínimo, como estranho o seu desconhecimento quanto a tais negociações (embora façamos esta afirmação, conscientes que nenhum facto a alicerça mas por mera presunção judicial). Quanto à viúva sabia que o marido havia entregado a casa aos Réus (nº 24) e não é plausível que assim se proceda com uma casa acabada de construir sem ter por base algum contrato…
- Passaram 20 anos, após a outorga do contrato-promessa e a entrega da vivenda aos Réus e eis que nos surge a presente acção, instaurada pelos descendentes dos falecidos “N” e “O” (iniciais proprietários da parcela de terreno onde foi edificada a vivenda). E entre os então Autores figuravam aquelas que agora são as únicas: “H” e “I”. Alegam que os réus, apesar de instados, se recusam a entregar a vivenda, embora saibam que a mesma não lhes pertence, que é precária, insubsistente, ilegítima, injusta e abusiva a sua detenção…
- E, se em 2001, se procedeu à escritura de divisão e partilhas tendo, finalmente, sido adjudicado às ora Autoras o prédio onde foi construída a vivenda, estas, ao invés de honrarem o contrato-promessa celebrado e a entrega da moradia aos Réus, notificando-os para a celebração da escritura, optaram por prosseguirem com a acção.
Perante o exposto, uma só conclusão poderá ser extraída, tal como consta da sentença recorrida: a viúva e filha do promitente-vendedor, com a presente acção, tomam a posição séria, clara, inequívoca e categórica que recusam o cumprimento do contrato-promessa de forma definitiva.
Importa, então, ver quais as consequências de tal conduta.
Se é certo que a Autora viúva não assinou o contrato-promessa, o mesmo é válido, tal como já acima o dissemos, ao contrário do que decidido foi na Primeira Instância.
Há, pois, que interpretar qual a obrigação assumida por “P”, quando subscreveu o contrato, pois que uma de duas é possível:
Ou se obrigou, tão-somente, a usar de diligências no sentido de a escritura ser outorgada com intervenção de todos os interessados;
Ou garantiu aos promitentes-compradores a concretização do negócio.
Ora, como procedeu o promitente vendedor? Subscreveu o contrato, recebeu o sinal e entregou, desde logo a vivenda aos promitentes-compradores, que nela se instalaram, sem pagarem qualquer renda e passaram a efectuar alterações sem pedir qualquer autorização. E decorreram 15 anos, até que “P” faleceu! E a Autora ora viúva tinha de tudo conhecimento …
É certo que não foi outorgada a escritura. Todavia, o prédio só foi adjudicado à viúva após a morte de “P” …
Perante tal circunstancialismo e face à passividade da ora Autora viúva – que nunca reagiu contra o procedimento do marido durante os 15 anos que sobreviveu à subscrição do contrato-promessa e entrega da vivenda -, a interpretação coerente é que esta tinha aceitado o negócio prometido nos precisos termos em que foi feito e estava disposta a outorgar a escritura respectiva e isto tinha sido garantido aos promitentes-compradores. Porém, decorreram 20 anos (à data da instauração da acção, agora 27). Ao longo de duas décadas, os interesses alteram-se. O que era então bom, agora já não é. E todos os dias se diz: “se soubesse o que sei hoje…”. Só que para o Direito, o arrependimento duma parte quanto a um negócio está em oposição à segurança, estabilidade negocial e boa fé da contraparte.
Surge-nos, assim, uma outra conclusão. As ora Autoras, como únicas herdeiras de “P”, são responsáveis pelo ressarcimento devido aos Réus pelo não cumprimento do contrato-promessa.
Dispõe o artigo 442º, nº 2, do Código Civil que tendo sido o negócio sinalizado e tendo havido tradição da coisa, o incumprimento por parte de quem recebeu o sinal e entregou a coisa implica o pagamento do valor da coisa, calculado à data do não cumprimento, deduzindo-se o preço convencionado e adicionando-se os montantes entregues.
Como bem se refere na sentença proferida na Primeira Instância, sendo o valor actual da vivenda 79.807,66 €, deduzindo o preço convencionado de 4.987,98 € e adicionando-se o sinal entregue de 2.493,99 €, encontramos o valor a indemnizar: 77.313,67 €.
Na Primeira Instância foi o montante indemnizatório reduzido a 67.337,72 €, invocando o artigo 661º do Código de Processo Civil, dizendo ter sido este o valor peticionado.
Não pode concordar-se com a interpretação feita na Primeira Instância quanto ao referenciado preceito legal. Há que atentar ao pedido global e não aos parcelares. Ora, se o pedido total era de 149.639,37 €, ele comportava o indemnizatório encontrado. Todavia, os Apelados conformam-se com o sentenciado, pelo que não pode esta Relação alterá-lo.
Resta atentar se os Réus têm direito de retenção sobre a vivenda que foi objecto do contrato-promessa. E a resposta tem que ser positiva, face ao disposto no artigo 755º, nº 1, alínea f), do Código Civil: Gozam do direito de retenção “O beneficiário da promessa de transmissão … que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442º”.
Ora, já vimos, que este artigo 442º se refere ao valor da coisa que foi objecto do contrato prometido.
Resumindo todo o exposto, agora atentando nas conclusões apresentadas pelas Apelantes, teremos:
Deparamos com um contrato-promessa que vigorou durante vinte anos. Nenhum dos promitentes o resolveu.
Porém a instauração da presente acção demonstra duma forma séria e inequívoca a intenção das Autoras de não o cumprirem. E, consequentemente, terão que, inevitavelmente, arcar com as consequências do seu acto.
Não colhe pois a retórica constante das conclusões 1ª e 2ª.
Igualmente há que afastar o argumento que, inicialmente, a acção foi instaurada por todos os descendentes de “N” e “O”. Após a habilitação hoje as Autoras são única e exclusivamente a viúva e a filha do promitente-vendedor da vivenda. Não tomar isto em consideração, era violar o normativamente disposto no artigo 663º, do Código de Processo Civil. Não colhem os argumentos constantes das conclusões 3ª a 7ª.
Foi devidamente analisada a questão do contrato-promessa ter por objecto uma vivenda que veio a ser um bem comum do casal e da possibilidade do contrato ter sido subscrito, tão-somente, pelo marido. Não nos vamos repetir. Outrossim acontecendo quanto ao direito de retenção. E assim não colhem as outras conclusões formuladas.
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DECISÃO* *
Atentando em tudo quanto se procurou deixar esclarecido, acorda-se nesta Relação em julgar improcedente a Apelação.
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RECURSO DE AGRAVO
Face ao acabado de decidir, não se toma conhecimento do objecto do recurso de agravo.* *
RECURSO DE AGRAVO
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Évora, 27.09.07