Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 238/07-3 |  |
CADUCIDADE
VALOR
I – Nas acções de preferência, o ónus de alegar e provar os factos conducentes à caducidade do direito invocado pelos autores recai sobre os Réus.
II – A comunicação para preferir, com indicação dos elementos essenciais da alienação, tem que ser feita a ambos os cônjuges e não a só um deles.
III – Limitando-se o preferente o referir que o preço é muito elevado, não está a renunciar definitivamente à preferência.
IV – Se com o decorrer da prova em audiência se verificar que o valor da transacção foi superior àquela que figurava na escritura, deve o preferente depositar a diferença no prazo que lhe for concedido para o efeito, sem qualquer acréscimo (juros ou actualização).
PROCESSO Nº 238/07 - 3
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A” e mulher “B” instauraram, em 20 de Janeiro de 1993, no Tribunal da comarca de …, uma acção de preferência contra “C” e marido “D” e “E”, pedindo que lhes seja reconhecida a preferência, conforme o disposto no artigo 1555° do Código Civil, na aquisição do prédio misto, no sítio da …, freguesia de …, concelho de …, inscrito na matriz rústica sob o art. 71, secção S 1 a S2, e na matriz urbana sob o art. 261, actualmente descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n° 4176, que os réus “C” e marido venderam ao réu “E”, pelo preço de 6.000.000$00, através de escritura lavrada, em 3 de Julho de 1992, no Cartório Notarial de …; subsidiariamente, pediram que se reconheça o direito de preferirem na compra da parte rústica do mesmo prédio, nos termos do artigo 1380° do Código Civil. ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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Alegaram, no essencial:
- que são donos de um prédio misto e de um prédio rústico, no sítio da … freguesia de …, concelho de …, ambos confinantes com o prédio acima identificado, o qual não tem qualquer comunicação com a via pública, sendo o acesso à via pública efectuada, há mais de 40 anos, através de uma passagem de peão e besta existente no prédio misto dos autores, pelo que se mostra constituída por usucapião uma servidão de passagem que onera o prédio misto dos autores, em benefício do prédio que os réus “C” e marido venderam ao réu “E”.
- que o prédio rústico dos autores tem a área de 3.840 m2 e que a parte rústica do prédio misto tem a área de 7.080 m2, aproximando-se mais, somadas as duas áreas, da unidade de cultura do distrito de …, comparativamente com a área de um outro prédio confinante com o prédio vendido, pertencente a “F”, com a área de 6.840 m2.
- que os réus não deram conhecimento do projecto de venda aos autores.
Os réus contestaram no sentido da improcedência da acção, salientando, inter alia, que o preço de venda foi de 8.000.000$00 e não o indicado na escritura, o que os autores sabiam, por tal lhes ter sido comunicado, que o prédio transaccionado comunica com o caminho público através de um caminho vicinal, não se mostrando constituída qualquer servidão legal de passagem e que a preferência a que alude o art. 1380° do CC é apenas aplicável a prédios rústicos.
O réu “E” deduziu ainda reconvenção, para o caso de procedência da acção, pedindo a condenação dos réus no pagamento das quantias de 8.000.000$00 (preço real da aquisição), de 160.000$00 (sisa) e de 105.590$00 (despesas com a escritura), acrescidas de juros até integral pagamento.
Os autores replicaram, concluindo pela improcedência do pedido reconvencional e ampliaram o pedido subsidiário da acção, de modo a que o reconhecimento da preferência, nos termos do art. 1380° do CC, abranja de igual modo a parte urbana do prédio transaccionado, e que se reconheça o direito de preferência nos termos do art. 12° do Dec.Lei 196/89, de 14 de Junho, atendendo a que os dois prédios dos autores e o prédio transaccionado são contíguos e situados na mesma área da Reserva Agrícola Nacional.
Foi proferido despacho saneador e seleccionada a matéria de facto relevante.
Posteriormente, invocando o disposto no art. 512°-A do CPC, vieram os autores indicar três testemunhas, pretensão indeferida, por se entender que, não tendo arrolado testemunhas em prazo, não lhes é permitido apresentar prova testemunhal ao abrigo do aludido normativo.
Inconformados, os autores agravaram - recurso admitido com subida diferi da -, tendo alegado e formulado conclusões a defender que o legislador quis, no citado art. 512°-A, admitir a apresentação de rol de testemunhas até 20 dias antes da realização da audiência de julgamento.
Os réus não contra-alegaram.
Entretanto, por falecimento da ré “C”, foram habilitados “D”, “G”, “H” e “I” para prosseguirem a acção no lugar daquela.
Após julgamento, a sentença considerou improcedente o pedido dos autores com fundamento no disposto no art. 1555° do Código Civil, mas procedente com fundamento no dispositivo do art. 1380, tendo decidido:
a) reconhecer o direito de preferência a favor dos autores na compra do prédio descrito em 9. dos factos dados como provados e declarar transmitido e constituído a favor dos autores o direito de propriedade sobre o mesmo;
b) não declarar o prédio acima referido como situado na Reserva Agrícola Nacional;
c) ordenar que os autores depositem a quantia em euros correspondente a 2.000.000$00, acrescida de juros legais sobre esta importância desde a data do anterior depósito até à data do depósito que ora se determina, num prazo de 15 dias a contar da data da notificação da presente decisão.
Inconformados, apelaram o réu “E” e, subordinadamente, os autores, tendo o primeiro formulado as conclusões que se transcrevem:
1ª. A notificação feita verbalmente à cônjuge preferente mulher em meados de Maio de 1992 deveria ter sido considerada como início do prazo para o exercício do direito de preferência.
2ª. O art. 1463° do CPC não obriga, quando a notificação é feita extrajudicialmente, que a mesma seja feita a ambos os cônjuges.
3ª. Nesta óptica, há que considerar caducado o prazo para a interposição da acção.
4ª. O réu “E”, na altura da compra, destinava o terreno a logradouro, jardim e zona de lazer para as casas que destinava construir e melhorar para sua habitação.
5ª. Porque o terreno não se destinava a exploração agrícola não deveria ter procedido a acção.
Por seu turno, os autores concluíram assim as suas alegações:
1º. O depósito adicional da quantia do montante em euros equivalente a 2.000.000$00, correspondente ao adicional do preço não declarado na escritura de compra e venda, deriva do facto de os réus terem declarado nessa escritura que o preço da mesma se cifrava em 6.000.000$00 e não em 8.000.000$00, como vieram dizer na contestação e pedir em reconvenção, pelo que o depósito não podia ser feito inicialmente, mas só como depósito adicional.
2a. O art. 1410° do CC manda depositar apenas o preço devido, sem quaisquer juros, não tendo a sentença recorrida observado aquele preceito que, assim, se mostra violado.
3a. O facto de o depósito da parte restante do preço ter sido depositado no decurso da presente acção e não inicialmente com o depósito que foi efectuado pelos autores é exclusivamente imputável aos réus por não o haverem declarado na escritura de compra e venda, não havendo, por isso, mora dos autores, pelo que não são devidos quaisquer juros, nos termos do art. 806° do CC, que igualmente não foi correctamente aplicado na sentença recorrida, devendo, por consequência, ser restituída aos autores a importância correspondente a esses juros, no montante de 9.042,05 euros.
4a. Deve ser dado provimento ao presente recurso e revogada a sentença na parte ora recorrida e ordenada a restituição aos autores da quantia de 9.042,05 euros.
Os Exmºs Desembargadores Adjuntos tiveram visto no processo.
São os seguintes os factos que a 1ª instância deu como provados, que se consideram assentes, dado que não se mostram impugnados, nem existe fundamento para os alterar, nos termos do artigo 712° nº 1 do Código de Processo Civil:
1. Na Conservatória do Registo Predial encontra-se descrito, sob o nº 04645/931203, freguesia de …, um prédio misto composto de cultura arvense, alfarrobeiras, amendoeiras, oliveiras, figueiras e pomar de citrinos com a área de 6760 m2 e casas térreas com vários compartimentos, S.C. 62 m2 e S.D. 258m2, confrontando a norte com “J” e estrada, a sul com ribeiro, a nascente com a estrada e a poente com “C”, inscrito na matriz a parte rústica, Secção SI e S2 e a parte urbana sob o n°. 260, tudo conforme certidão que constitui fls. 74 e 75 dos autos.
2. O prédio referido em 1. confronta também com o prédio descrito em 9.
3. A aquisição do prédio misto referido em 1. encontra-se registado a favor de “A”, casado com “B”, na comunhão geral, por sucessão hereditária a “K” e mulher, “L”, por escritura de 17 de Agosto de 1984, conforme certidão que constitui fls. 74 e 75 dos autos.
4. Na Conservatória do Registo Predial de … encontra-se descrito, sob o n° 04433/930423, freguesia de …, um prédio rústico composto de cultura arvense, amendoeiras. oliveiras, alfarrobeirase mato - 3840 m2, confrontando a norte com “J”, sul e nascente com “M” e a ponte com “N”, inscrito na matriz sob o art. 70, Secção SI a S2, conforme certidão da Conservatória do Registo Predial de … que constitui fls. 72 e 73.
5. A aquisição do prédio rústico referido em 4. encontra-se registado a favor de “A”, casado com “B”, na comunhão geral, por compra, em 21 de Outubro de 1982, a “O” e mulher “P”, conforme certidão da Conservatória do Registo Predial de … que constitui fls. 72 e 73.
6. Desde as datas referidas em 3. e 5. sempre os autores se têm mantido na posse exclusiva dos dois prédios, como se donos fossem, semeando-os e colhendo as sementeiras, plantando, tratando das árvores e colhendo os respectivos frutos; utilizando a casa que constitui a parte urbana do misto, que fazem à vista de toda a gente; sem oposição de ninguém e ininterruptamente.
7. Antes dos autores, os respectivos donos desses prédios, ou seja, “O” e mulher, e os seus pais e sogros e o cabeça de casal da herança aberta por morte destes, há mais de 30 anos anteriormente a essas datas que igualmente semeavam e colhiam as sementeiras, plantavam, tratavam e colhiam os frutos das árvores do prédio rústico e da parte rústica do prédio misto e habitavam e utilizavam a parte urbana do prédio misto para sua própria habitação e guarda de produtos e alfaias agrícolas, como se fossem seus donos.
8. O prédio rústico dos autores tem a área de 3. 840m2 e a parte rústica do prédio misto a área de 7.080m2.
9. Por escritura pública lavrada em 3 de Julho de 1992, a fls. 72 a 76 do livro 98-D, do Cartório Notarial de …, os primeiros “C” e “D” declararam vender a “E” e este declarou comprar o prédio misto sito na …, freguesia de …, concelho de …, composto por terra de cultura de sequeiro com árvores e casas térreas para habitação, a confrontar de norte e nascente com os autores, a sul com ribeiro e de poente com o autor e “F”, inscrito na matriz, a parte rústica, sob o art. 71, Secção SI a S2, e a urbana sob o art. 261, actualmente descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº. 4176, freguesia de …
10. O prédio referido em 9. tem a área de 9.200m2.
11. Na referida escritura os réus declararam que a venda era feita pelo preço de 6.000.000$00, atribuindo à parte rústica o valor de dois milhões e à parte urbana o valor de quatro milhões, tendo sido paga sisa apenas pela parte rústica, no montante de 160.000$00, e a quantia de 105.590$00 relativa a despesas de escritura.
12. Pelo escrito que constitui fls. 62 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, os réus obrigaram-se, respectivamente, a comprar e a vender o prédio referido na alínea 8. pelo preço de 8.000.000$00.
13. Por escritura pública de rectificação lavrada a folhas 31 verso a 32 do Livro para escrituras diversas n° 222-A do Cartório Notarial de … e que constitui fls. 85 e seguintes dos autos, os réus declararam que o valor referido em 8. era 8.000.000$00, sendo dois milhões referente à parte rústica e seis milhões à parte urbana.
14. O prédio de “F”, inscrito na matriz sob o art. 69°, secção SI a S2, freguesia de …, que confronta a poente com o prédio descrito em 9. tem apenas a área de 6.840 m2.
15. Antes de efectuar a venda o réu “D” telefonou para França, para a residência dos autores, tendo falado com a autora.
16. Comunicou-lhe que pretendia vender o prédio misto a um comprador estrangeiro, pelo preço de 8.000.000$00.
17. A autora, nessa altura, disse pelo telefone que o preço era demasiado elevado.
18. O preço de venda do prédio descrito em 9. foi de 8.000.000$00, sendo que 6.000.000$00 foram pagos directamente aos primeiros réus e 2.000.000$00 directamente a “Q”, em razão do facto referido em 19.
19. Correspondendo o valor de 2.000.000$00 a serviços prestados por “Q” no melhoramento de um prédio urbano que os réus possuem na …
Em face do estabelecido na 2a parte do nº 1 do artigo 710º do CPC, conhecer-se-á, em primeiro lugar, das duas apelações.
Sendo as conclusões que delimitam, em regra, o objecto dos recurso, vêm suscitadas duas questões na apelação principal:
- se ocorreu a caducidade do exercício do direito de preferência;
- se a utilização que o réu “E” pretendia dar ao terreno exclui a preferência.
Na apelação subordinada, pretende-se apenas que o Tribunal da Relação aprecie se são devidos juros pelos autores.
Vejamos, então:
Na sentença recorrida ficou definido que o direito de preferência dos autores assenta no regime estabelecido no art. 1380º do Código Civil, o que o apelante “E” não impugnou no recurso, defendendo antes que caducou o exercício do direito, em face da comunicação telefónica feita à autora mulher, em Maio de 1992, e à data da propositura da acção (20-01-1993).
Como se sabe, nas acções de preferência, é aos réus que incumbe provar que os autores tiveram conhecimento dos elementos essenciais da alienação há mais de 6 meses, nos termos do n° 2 do artigo 343° do Código Civil, porquanto a inércia que conduz à caducidade do direito constitui excepção peremptória que tem que ser alegada e provada por quem a invoca.
No caso que se aprecia ficou apenas provado que o réu “D” comunicou telefonicamente à autora “B” o propósito de venda a um estrangeiro, pelo preço de 8.000.000$00, respondendo a autora que o preço era elevado.
Ora, daqui se vê que não foram comunicadas à autora mulher os elementos essenciais da alienação (cf. art. 416° n° 1 do CC), nomeadamente, a data da venda e as condições de pagamento, como também a autora mulher não renunciou ao direito de preferência pela simples menção de ser elevado o preço que lhe estava a ser transmitido.
Para além disso, ao autor marido não foi feita qualquer comunicação para preferir, o que se tornava obrigatório, pois a preferência respeitava a ambos os cônjuges, sendo ainda decorrência do princípio da igualdade jurídica estabelecida no art. 36° n° 3 da Constituição.
De resto, impondo o art. 1463° do Código de Processo Civil que a notificação judicial para preferência é feita a ambos os cônjuges, podendo qualquer deles exercer o direito de preferência, não pode entender-se que, na notificação extrajudicial para preferência, é bastante a comunicação tão-só a um dos cônjuges.
Na verdade, tanto na notificação judicial, como na notificação extrajudicial, a comunicação para preferir tem que ser feita a cada um dos preferentes, com indicação dos elementos essenciais da alienação.
Conclui-se, assim, pela improcedência da excepção de caducidade do direito de preferir.
Entende ainda o réu apelante que os autores não têm direito a preferir, uma vez que o réu não destinava o terreno a exploração agrícola.
Ora, a esse propósito nada ficou provado, o que, de resto, seria irrelevante.
O que poderia assumir relevância seria a destinação agrícola do terreno, por parte dos autores, dada a ratia legis do dispositivo do art. 1380° do CC, mas esta não foi matéria trazida ao recurso.
Improcede, portanto, a apelação do réu “E”.
No que respeita à apelação subordinada, entendem os apelantes que não são devidos juros sobre a importância mandada depositar na sentença, de modo a perfazer o preço da venda do terreno objecto da preferência.
Recorde-se a situação: ao intentar a acção no longínquo ano de 1993, os autores depositaram a quantia de 6.000.000$00, correspondente ao preço declarado na escritura de compra e venda; após julgamento, apurou-se que o preço da venda declarado não correspondia ao preço real, sendo este de 8.000.000$00, e daí a razão de a sentença ter mandado os autores depositar a diferença, agora em euros (entretanto, Portugal aderiu à moeda única ... )
Mas a sentença afirmou ainda que acresciam juros legais sobre esta importância desde a data do anterior depósito até à data do depósito que ora se determina, num prazo de 15 dias a contar da data da notificação da presente decisão.
A sentença não explicitou a razão da condenação em juros, nem a natureza desta obrigação.
Ora, os Juros da condenação não podem ter natureza moratória, uma vez que os autores não se haviam constituído em mora (cf. arts. 805 e 806° do CC).
Procederam em tempo oportuno ao depósito do "preço devido", nos termos do n° 1 do art. 1410° do CC, por ser o que constava da escritura de compra e venda; não sendo este o preço verdadeiro, a desconformidade só aos réus pode ser imputada.
Depois da fixação, por sentença, do preço real da venda, superior ao declarado, é que os preferentes estão obrigados à correcção do montante depositado, tendo a sentença concedido o prazo de 15 dias para o depósito do diferencial.
Acresce que a quantia depositada nos termos do n° 1 do artigo 1410° do Código Civil não consubstancia indemnização ao réu comprador, mas mera devolução do preço que este tinha satisfeito ao vendedor, pois a procedência da acção de preferência tem como consequência uma modificação subjectiva no negócio, que justificou o exercício do respectivo direito, sendo que essa modificação subjectiva tem eficácia "ex tunc", por colocar o preferente na posição que inicialmente detinha o adquirente do prédio preferido.
Por isso, não há também lugar a actualização da quantia que agora os autores devem depositar, de acordo com a inflação, pois o réu comprador apenas tem direito a receber dos preferentes o valor pago ao vendedor.
Procede, então, a apelação subordinada, por inexistir fundamento para a condenação em juros.
Ante todo o exposto e, em conclusão, acorda-se em julgar improcedente a apelação principal e procedente a apelação subordinada, revogando-se a sentença na parte em que condenou os autores no pagamento de juros sobre o contravalor em euros da quantia de 2.000.000$00, confirmando-se em tudo o mais o que ficou decidido pela 1ª instância.
Consequentemente, fica prejudicada a apreciação do agravo, pelo que do mesmo não se toma conhecimento
Custas das apelações pelo réu apelante, não sendo devidas custas pelo agravo.
Évora, 17 Maio 2007