Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 3671/09.9TBPTM-A.E1 |  |
NEGÓCIO FORMAL
II - Nos negócios formais, não pode a declaração valer com um sentido que não tenha mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.
III- Estabelecendo as partes, na escritura de compra e venda, que o restante do preço seria pago trinta dias após a conversão do registo da propriedade horizontal em definitivo e sabendo-se que no acto da escritura, já o registo respeitante à fracção estava convertido em definitivo, só pode entender-se que aquela expressão se reporta à totalidade do prédio e não apenas a fracção em causa.
Acordam os Juízes da Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:
Proc.º N.º 3671/09.9TBPTM-A.E1
Apelação
2ª Secção
Tribunal de Família e Menores e de Comarca de Portimão – 2º Juízo Cível.
Recorrente:
António ............ ............
Recorrido:
Rui Manuel ........................
*
Relatório[1]
«Rui Manuel ......................, residente em Portimão, intentou a presente execução comum contra Maria ............ ............ ............ e António ............ Rodrigues, com fundamento em incumprimento do contrato de compra e venda celebrado entre ambos a 21-03-2009, por escritura pública, de uma fracção autónoma integrada em propriedade horizontal, sita na cidade de Portimão, Av. V3, Três Castelos, Praia da Rocha.
O preço da fracção foi acordado em € 150.000,00, tendo sido paga uma primeira tranche de €85.000,00, acordando as partes no vencimento dos restantes € 65.000,00 aquando da conversão do registo de propriedade horizontal em definitivo, facto que ocorreu, segundo o exequente, a 09-04-2009.
Tendo interpelado os executados por diversas vezes, quer telefonicamente, quer por correio electrónico, em razão da verificação da condição inicialmente acordada pelas partes (registo definitivo da propriedade horizontal), perante a ausência de resposta destes, a dívida venceu no dia 09-05-2009, tendo sido os executados notificados extra-judicialmente para proceder ao pagamento do montante em dívida a 06-10-2009, data a partir da qual o exequente fixa os juros moratórios.
A isto, os executados opõem a inexigibilidade da obrigação em causa, pelo facto de ainda não se ter verificado a condição inicialmente acordada: a conversão da propriedade horizontal em definitiva. Segundo os mesmos, a propriedade permanecia inscrita na Conservatória do Registo Predial de Portimão como “terreno em construção”, pelo que o dito registo definitivo teria ocorrido quanto à sua fracção em concreto, mas não quanto à propriedade horizontal no seu conjunto, situação que, segundo os mesmos, faz com que a propriedade não se encontre definitivamente registada, condição de exigibilidade da segunda tranche da quantia devida».
Realizado o julgamento foi proferida sentença julgando improcedente a oposição.
*
Inconformados, vieram os opoentes interpor recurso de apelação, tendo rematado as suas alegações com as seguintes Conclusões:
1. Vem o presente recurso interposto da sentença que julgou improcedente a oposição à execução, nos termos e fundamentos constantes na mesma que ora se impugna.2. Como questão previa invoca-se a nulidade de sentença, por violação do art. 668.º n.º 1 als. c) e d) do CPC.
3. Com efeito a sentença recorrida padece de vício de nulidade em virtude dos seus fundamentos estarem em oposição com a decisão.
Porquanto,
4. Na fundamentação dos factos provados constantes na sentença recorrida o tribunal a quo declarou provados factos que dão razão à pretensão dos recorrentes, nomeadamente, o facto da condição que levou os recorrentes e exequentes a contratar ainda não se ter verificado.
5. Acresce ainda que a sentença recorrida determina nos factos provados que o exequente tinha conhecimento da dificuldade de registo em definitivo da propriedade horizontal antes da celebração da escritura de compra e venda realizada com os executados ora recorrentes, bem como, o facto da edilidade ir emitindo licenças de utilização às várias fracções que compõem o prédio serem registadas parcialmente, no que é uma “praxis” da Conservatória Predial de Portimão.
6. Atento os factos provados e a fundamentação de direito não se verificam, em concreto, os fundamentos bastantes, necessários, e adequados à sentença recorrida.
7. Ainda na questão prévia da nulidade da sentença, a mesma padece do vício constante no art. 668.º n.º 1 al. d) do CPC, porquanto, o Tribunal a quo entendeu na sua fundamentação de direito complementar a mesma com factos não alegados pelas partes e que não foram dados por provados.
8. A decisão recorrida contém na fundamentação de direito, matéria que não consta nas alegações das partes e bem assim não fazem parte dos factos provados.
9. Tais factos levam necessariamente à nulidade da sentença recorrida nos termos supra explanados, que ora se invoca com as legais consequências.
No concerne à impugnação da matéria fáctica;
10. Os recorrentes consideram incorrectamente julgados os pontos 11º, 12.º e 13.º da sentença recorrida, porquanto, o tribunal a quo deu como provados os factos 11.º, 12.º e 13.º da fundamentação dos factos provados com base nas declarações prestadas pela testemunha Lara Coelho, filha do exequente.
11. Os factos provados em apreço só podem ser provados por documentos, atento o art. 1143.º do Código Civil, e, ainda, com base na instrução do Banco de Portugal nº 37/2003 de 17.11, os normativos atrás mencionados consagram mesmo na fase pré-negocial a forma escrita e de informação entre os contratantes (Banco/recorrentes).
12. O que nos termos do art. 364.º nº 1 do Código Civil nos refere que: “Quando a lei exigir, como forma da declaração negocial, documento autêntico, autenticado ou particular, não pode este ser substituído por meio de prova ou por outro documento que não seja de força superior.”.
13. E, posto isto, devem os factos provados agora impugnados e considerados na sentença recorrida nos pontos 11º a 13º serem dados como não provados, atento as explanações acima contidas.
Em matéria de impugnação da matéria de direito;
14. O tribunal a quo errou na aplicação do art. 275.º nº 1 do Código Civil.
15. Considerou o Tribunal a quo que a condição em que as partes estabeleceram o pagamento da segunda tranche do preço da fracção autónoma estava verificada, atento o facto de existir a “possibilidade” de: A propriedade horizontal não se vir a verificar nunca ou mesmo ser remota a sua verificação.
16. O art. 275.º nº 1 do CC, prevê que a condição somente não se pode verificar o que equivale, a contrário, à sua verificação sempre que existe a “certeza” da sua não verificação.
17. In casu, o Tribunal a quo não tem certeza da verificação ou não verificação da possibilidade da condição se vir a verificar no mundo jurídico.
18. E, diga-se, em momento algum tal facto encontra-se dado como provado na sentença recorrida.
Destarte,
19. Errou o tribunal a quo ao considerar na interpretação da vontade negocial entre as partes ser de aplicar o disposto constante no art. 236.º a 238.º do CC, nomeadamente, que o exequente pretendia no negócio celebrado com os recorrentes que a condição se verificaria não com o registo da propriedade horizontal em definitivo mas com o registo em definitivo quanto à fracção autónoma por eles vendida.
20. Com efeito, tratando-se de negócio jurídico formal, correctamente terá que se aplicar o disposto no art. 238.º n.º 1 do CC, ou seja, a interpretação da vontade dos negócios jurídicos formais tem por base a vontade expressa pelas partes reduzida ao expresso nos ditos documentos formais.
21. E, assim sendo, na integração da vontade negocial nos negócios jurídicos deve atender-se à condição definida pelas partes litigantes na escritura pública outorgada.
22. Sendo como é, a condição só se verifica atendendo à vontade declarada das partes aquando da conversão da propriedade horizontal em definitivo, facto que ao momento ainda não ocorreu.
23. Invoca ainda o tribunal a quo na sentença recorrida que foi violado o principio da boa-fé negocial pelos recorrentes.
24. O Tribunal a quo, na sua fundamentação de direito, considerou, ainda que de forma errada, ter sido violado a boa-fé negocial à qual os litigantes se devem reger. In casu porque os recorrentes sabiam que a verificação decorria de um facto de verificação “irrazoavelmente remota”. Porém,
25. Não ficou provado em momento algum na sentença recorrida que a condição que os litigantes outorgaram é de verificação remota.
26. Com efeito a edilidade emite as respectivas licenças de utilização, que podem ocorrer na semana que vem, no mês que vem, no ano que vem ou daqui a dois anos… Quem sabe!
Com efeito,
27. Os executados são Espanhóis e o exequente é Português logo muito mais conhecedor da língua Portuguesa; O exequente à data da escritura pública celebrada com os exequentes já tinha conhecimento que a conversão da propriedade horizontal em definitivo não era possível naquela momento (doc. nº 1 junto com a contestação); Foi transmitido ao exequente (e sua mulher) que o pedido por si efectuado na Conservatória em requerer a conversão da propriedade horizontal em definitivo, apenas podia ser parcialmente (doc. nº 2 junto com a contestação).
28. Logo o próprio exequente detinha conhecimento antes da realização da escritura em apreço das dificuldades do registo da propriedade horizontal em definitivo ocorrer brevemente, ou seja, o Tribunal a quo, considerou dar provimento à execução quando, a existir má-fé negocial a mesma provém do próprio exequente que já sabia, quando celebrou o contrato que a propriedade horizontal não seria possível até todas as fracções estarem devidamente legalizadas.
29. Não houve da parte dos recorrentes qualquer acto de violação da boa-fé negocial atentos os fundamentos explanados nas alegações.
30. Os recorrentes somente pretenderam salvaguardar as suas legitimas expectativas quanto à verificação da compra de uma fracção que lograram adquirir vir a ser, eventualmente, convertida em definitivo.
31. O que, diga-se, que a ocorrer como o tribunal a quo firmou, nomeadamente, que a propriedade horizontal não se verifique, tal causará transtornos, prejuízos e eventual indemnização a atribuir aos recorrentes pelo exequente.
Acresce que,
32. O registo da propriedade horizontal quanto à fracção autónoma vendida pelo exequente aos recorrentes é nula, por força do art. 16.º al. c) do Código de Registo Predial.
33. O pedido e o registo da propriedade horizontal é feito no todo e assim aceite ou recusado.
34. Devendo o facto sujeito a registo se cumprir os requisitos legais ser registado no todo, porém, as Conservatórias, de per si, baseado em actuação própria tendem, in casu, a fazer “aos poucos” o registo das fracções que compõem o presente prédio.
35. Até porque no caso da propriedade horizontal tem que constar ficha subordinada para cada fracção, sendo que, algumas já foram recusadas imagine-se o caos que daqui resultará, cf. art 81º do CRPr.
36. Assim sendo, é de todo incerto e inexacto do objecto da relação jurídica a que o facto – propriedade horizontal – se refere, pelo que, daí decorre a sua nulidade.
37. Assim sendo, a nulidade abrange ainda a extensão integral de todo a propriedade horizontal, nomeadamente, e, em especial quanto à convertida relativamente a algumas fracção do edifício em apreço nos autos.
38. O mesmo se diga que apesar da praxe de uma Conservatória afrontar a lei Portuguesa, isso não pode beneficiar a situação ora em apreço.
39. Posto isto, não se tendo verificado a condição que obriga os recorrentes ao pagamento da segunda tranche do preço peticionado, devem os mesmos serem absolvidos do pedido.
Nestes termos e nos melhores de direito, com o douto suprimento de V. Exas., deve o presente recurso proceder, por provado, e, consequentemente;
A) Revogar-se a sentença recorrida;
B) Substituir a sentença recorrida por outra que determine a procedência da oposição à execução, absolvendo os recorrentes da execução.
*
Contra-alegou o recorrido, pedindo a improcedência da apelação.*
Na perspectiva da delimitação pelo recorrente[2], os recursos têm como âmbito as questões suscitadas pelos recorrentes nas conclusões das alegações (art.ºs 684º, n.º 3, 685-A do Cód. Proc. Civil)[3], salvo as questões de conhecimento oficioso (n.º 2 in fine do art.º 660º do Cód. Proc. Civil). Das conclusões do recurso resulta que o mesmo tem como objecto as seguintes questões:
1 - Saber se ocorre as nulidades da sentença invocadas, do art. 668.º n.º 1 als. c) e d) do CPC, por alegada contradição entre os fundamentos e a decisão e por alegado excesso de pronúncia ;
2 - se há motivos para a alteração da decisão de facto no que respeita aos pontos 11, 12 e 13.
3 – se há erro na aplicação do direito, por errónea interpretação da vontade das partes, a partir do clausulado do contrato, designadamente quanto à condição do “registo definitivo da propriedade horizontal”.
Cumpre apreciar e decidir.
Dos factos
Na primeira instância foi considerada provada a seguinte factualidade:1- As partes celebraram o contrato de folhas 7 e seguintes da execução, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
2- Da certidão permanente com o Cód. de Acesso PP-0187-33220-081103-005394, in www.predialonline.pt, decorre que o prédio, na sua composição, descrito na parte genérica, ainda se encontra como edifício em construção, o que motiva que a propriedade horizontal ainda não está definitiva.
3- A propriedade horizontal encontra-se a ser registada parcialmente, fracção a fracção, sendo que na propriedade horizontal em questão são já várias as fracções autónomas convertidas em definitivo, incluindo a pertença dos executados.
4- A propriedade horizontal quanto ao prédio não se encontra definitivamente registada, porquanto ainda faltam várias fracções para serem convertidas em definitivo.
5- A propriedade horizontal em 09/04/2009 foi convertida em definitivo no que respeita às fracções consignadas nas págs. 15 e 16 do doc. 3 junto com o r.i. de execução (fls. 29 e 30 dos autos).
6- Ao que se seguem várias recusas quanto a outras fracções e, ainda, falta de inscrição ou conversão em definitivo de outras tantas.
7- Ainda não existe licença de utilização quanto a todas as fracções.
8- A constituição da propriedade horizontal foi inscrita a 19/08/1994, tendo sido esta inscrição provisória por natureza, para efeitos de registo, por alegadamente o prédio ainda se encontrar em fase de construção, nos termos do art.º 92º, n.º 1, al. b) do C. Registo Predial.
9- À medida que a Câmara Municipal de Portimão foi emitindo licenças de utilização às fracções autónomas, o registo da propriedade horizontal foi sendo, em relação a estas, convertido em definitivo.
10- A fracção “GQ” da propriedade dos executados já constitui uma dessas fracções em relação às quais o registo da propriedade horizontal está convertido em definitivo.
11- Poucos dias antes de as partes celebrarem a escritura de compra e venda, os executados souberam que o pedido de crédito que estes tinham solicitado ao banco, para financiar a compra da fracção em questão, fora recusado.
12- Razão pela qual, em curto espaço de tempo, os mesmos não poderiam pagar a totalidade do preço acordado.
13- Assim, ajudando os executados a fazer face à falta de dinheiro à data da escritura, o exequente acedeu ao pagamento do preço em duas tranches.
14- Tendo sido a primeira paga no acto da celebração da escritura.
15- A certidão predial exibida no acto da escritura pelas partes data de 16/01/2009, na qual o registo de propriedade horizontal ainda não estava convertido em definitivo quanto à fracção “GQ”.
16- O exequente estava a tentar registar definitivamente a propriedade da sua fracção.
17- Apesar de ter logrado obter junto da C. M. de Portimão a Licença de utilização da fracção, não conseguira logo o registo definitivo da propriedade horizontal relativo à sua fracção.
18- O exequente, efectivamente, apresentou no dia 20/01/2009 um pedido de conversão definitivo do registo da propriedade horizontal quanto à fracção da qual, à data, era proprietário, tendo até pago a título de emolumentos €: 100,00.
19- No entanto, fora-lhe dito pela ajudante da Conservadora da Conservatória Predial de Portimão que, apesar do pedido apresentado por este, o registo não ficaria convertido em definitivo.
20- Indignado por ter pago por um pedido de registo que alegadamente lhe fora recusado, reclamou, inclusive, da não devolução do montante pago a esse título.
21- A esta reclamação coube uma resposta da Conservatória Predial de Portimão onde se diz:
“V. Exª apresentou o registo de conversão em definitivo após a Conservatória lhe ter explicado qual a qualificação que iria recair sobre o pedido de registo, nomeadamente que o registo seria apenas convertido parcialmente (…)”
22- Às dúvidas do exequente sobre se o registo da propriedade horizontal quanto à fracção “GQ”, estaria ou não convertido em definitivo, respondeu a Conservatória com informações sobre o registo da propriedade horizontal respeitante ao prédio na sua globalidade.
21- O prédio existe desde 1994 e ainda há diversas licenças de utilização por emitir.
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Do direito
Vejamos a questão da nulidade da sentença por alegada contradição entre os fundamentos e a decisão.Do direito
Nos termos do art.º 668º, n.º 1 al. c) a sentença é nula quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão. Trata-se de um vício lógico. Entre os fundamentos e a decisão não pode haver contradição lógica. No processo lógico, as premissas de direito e de facto apuradas pelo julgador conduziriam logicamente, não ao resultado expresso na decisão, mas ao oposto. Uma coisa é o erro na subsunção dos factos à norma jurídica, o erro na interpretação da norma jurídica ou até mesmo a contradição que possa existir entre os factos que a sentença dá como provados e outros já apurados no processo, designadamente por já haverem sido incluídos nos factos assentes, e outra, muito diferente, é a oposição referida na al. c) do n.º 1 do art.º 668 geradora de nulidade[4]. Das alegações e das conclusões a única referência que se encontra relativamente à existência duma hipotética oposição ou contradição, respeita não ao processo lógico/dedutivo da decisão jurídica mas sim a uma hipotética contradição entre os factos e a interpretação que deles foi feita e consequentemente à sua subsunção ao direito. Ora esta alegada oposição ou contradição, que não o chega a ser, pode constituir um erro na aplicação do direito, susceptível de conduzir à revogação da sentença mas nunca será causa de nulidade da sentença!
É entendimento uniforme da jurisprudência que a nulidade da sentença prevista na alínea c) do art.º 668 do CPC só se verificará quando exista vício intrínseco no processo lógico de decisão (Rodrigues Bastos, "Notas ao CPC", vol. III, p. 246). Ou seja, pressupõe um erro lógico na ponta final da argumentação jurídica - os fundamentos invocados apontam num sentido e, inesperadamente, contra a conclusão decisória que dos mesmos, e dentro da linha de raciocínio adoptada, se esperava, veio a optar-se pela solução adversa (acórdãos do STJ de 26.04.95 Publicado na CJSTJ, ano III, 1995, vol. II, p. 57., 30.10.96, Proc. nº 366/96, 14.5.98, Proc. nº 297/97 e de 23.11.2000, Proc. nº 3080/00). É indispensável, portanto, que os fundamentos invocados pelo juiz devessem logicamente conduzir a resultado oposto ao que vier expresso na sentença. Se a decisão está certa, ou não, é questão de mérito, e não de nulidade da mesma.
Ora no caso dos autos, não é apontado pelo recorrente, não existe e nem se vislumbra qualquer erro no processo lógico que conduziu à decisão jurídica constante da sentença. Ao invés a decisão jurídica é o corolário lógico dos argumentos de facto e de direito que a sustentam e consequentemente não enferma daquela nulidade.
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Quanto à nulidade prevista no art.º 668º, n.º 1 al. d) , diz-se que a sentença é nula quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento. Esta nulidade está directamente relacionada com o comando previsto no art.º 660º, n.º 2 do Cód. Proc. Civil, e serve de cominação para o seu desrespeito[5]. O dever imposto no art.º 660º, n.º 2 do Cód. Proc. Civil diz respeito ao conhecimento, na sentença, de todas as questões de fundo ou de mérito que a apreciação do pedido e causa de pedir apresentadas pelo autor (ou, eventualmente, pelo réu reconvinte) suscitam, quanto à procedência ou improcedência do pedido formulado[6]. E para que este dever seja cumprido, é preciso que haja identidade entre a causa petendi e a causa judicandi, entre a questão posta pelas partes (sujeitos), e identificada pelos sujeitos, pedido e causa de pedir, e a questão resolvida pelo juiz, identificada por estes mesmos elementos. Só estas questões é que são essenciais à solução do pleito[7]. E é por isto mesmo, que o já não o são os argumentos, razões, juízos de valor ou interpretação e aplicação da lei aos factos[8] __ embora seja conveniente que o faça, para que a sentença vença e convença as partes[9] __, de que as partes se socorrem quando se apresentam a demandar ou a contradizer, para fazerem valer ou naufragar a causa posta à apreciação do tribunal. É de salientar ainda que, de entre a questões essenciais a resolver, não constitui nulidade o não conhecimento daquelas cuja apreciação esteja prejudicada pela decisão de outra.Traçado o esboço desta nulidade, importa salientar que as nulidades da sentença, nada têm a ver com quaisquer vícios de que sofra a decisão da matéria de facto. Primeiro porque a decisão final da causa desdobra-se em dois lanços sucessivos, o julgamento da matéria de facto e o julgamento (final) da matéria de direito. Segundo porque a omissão de decisão sobre todos ou algum facto ou alguns dos factos da base instrutória, ou a ambiguidade ou falta de clareza das respostas sobre algum facto ou alguns desses factos, ou qualquer colisão destas respostas entre si, ou desta ou destas com os factos assentes, ou algum ou alguns factos assentes, ou mesmo uma resposta excessiva a algum “quesito” constitui fundamento para a reclamação prevista no art.º 653º, n.º 4, com base, respectivamente, na deficiência, obscuridade ou contradição, mas não é fundamento para a arguição das nulidades previstas no art.º 668º. E tenha ou não havido reclamações, o vício não fica sanado[10]. Embora a decisão sobre a matéria de facto não seja autonomamente recorrível[11], se for interposto recurso da sentença final, o Tribunal da Relação, pode, mesmo oficiosamente, ou a requerimento da parte, conhecer do vício e anular a decisão, que repute deficiente, obscura ou contraditória (art.º 712º, n.º 4)[12]. As nulidades da sentença previstas no art.º 668º têm a ver os vícios da decisão final do procedimento em 1.ª instância, que se segue à decisão sobre o julgamento da matéria de facto, e que pode até ser proferida por órgãos diferentes da decisão da matéria de facto, como sucede no processo ordinário com intervenção do colectivo, em que é proferida não pelo tribunal colectivo, mas sim pelo juiz presidente do tribunal colectivo.
Diz o recorrente nas suas legações que houve excesso de pronúncia porquanto o Juiz decidiu considerar na sentença que a condição prevista pelas partes para determinar o vencimento da prestação era de difícil verificação ou de remota verificação e que isso não fora alegado pelas partes pelo que não podia conhecer disso.
Também aqui o recorrente não tem razão. Desde logo porque não se trata de um facto dado como provado mas sim de um mero exercício de raciocínio ou de um argumento na fundamentação da interpretação da declaração negocial consistente na fixação da condição determinante do vencimento da obrigação dos recorrentes (pagamento do remanescente do preço da fracção). Não existe qualquer excesso de pronúncia determinante da nulidade da sentença. O que pode haver é um erro na interpretação do contrato e da vontade das partes. Mas aí ainda estamos no domínio da decisão de facto, passível de impugnação em via de recurso e susceptível de conduzir à revogação da sentença mas não à nulidade da mesma por alegado conhecimento de questão de que não poderia conhecer – al. d) do n.º 1 do art.º 668 do CPC. Improcede pois a arguida nulidade.
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Quanto à segunda questão, também não assiste qualquer razão aos recorrentes. Na verdade a matéria constante dos pontos 11, 12 e 13 da decisão de facto não está sujeita a prova tarifada, designadamente à exclusividade da prova documental. Basta atentar no que foi dado como provado para se concluir que nada na lei impõe tal tipo de prova. Aliás a recorrente não indica qual seja a norma que o impõe. A recorrente confunde a prova do mútuo com o que na realidade foi dado como provado. Nestes autos não estava em causa a prova de qualquer mútuo, civil ou comercial mas apenas o apurar do contexto e da razão de ser da moratória no pagamento do preço e isso indiscutivelmente admite prova testemunhal. Improcede assim a impugnação da decisão de facto.*
Quanto à terceira questão, parece assistir razão aos recorrentes.O que está em causa nesta acção é saber qual o sentido e alcance da expressão “conversão do registo de constituição da propriedade horizontal em definitivo”, constante da escritura pública e que determinava o momento a partir do qual se iniciaria o prazo de trinta dias estabelecido para o vencimento do remanescente do preço devido pela compra da fracção por parte dos recorrentes.
Determina o art. 236.º do Código Civil que a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele. Por seu turno o art. 238.º estabelece que, nos negócios formais, não pode a declaração valer com um sentido que não tenha mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.
Estamos em presença de um negócio formal, constante de escritura pública e independentemente dos factos acima descritos, não pode olvidar-se o que decorre dos documentos autênticos juntos aos autos (certidão do registo predial e escritura pública de compra e venda). Ora destas decorre que:
- a conversão do registo de propriedade horizontal em definitivo, respeitante à fracção vendida pelo exequente e adquirida pelos executados (fracção “GQ”,), ocorreu no dia 20/01/2009;
- a escritura de compra e venda realizou-se no dia 21/03/2009.
- nessa escritura as partes acordaram que nesse acto o comprador «paga a quantia de oitenta e cinco mil euros, de que os primeiros outorgantes dão quitação e os restantes sessenta e cinco mil euros serão pagos trinta dias após a conversão do registo da propriedade horizontal em definitivo»
Com base na praxis, de legalidade duvidosa, da conservatória do registo predial de Portimão, de converter em definitivo o registo provisório da propriedade horizontal de fracção determinada de prédio, mantendo-se as restantes com registo provisório e na circunstância da certidão exibida a quando da celebração da escritura ser anterior à conversão do registo relativo à fracção GQ, o Tribunal entendeu que a condição estabelecida pelas partes para determinar o vencimento da última prestação do preço, se reportava à conversão do registo respeitante à fracção adquirida e não à conversão do registo da propriedade horizontal relativo à totalidade do prédio. Salvo o devido respeito não nos parece que tenha razão. Como se disse a praxis da conservatória é de legalidade duvidosa e sem pretender analisar a questão em profundidade, sempre se dirá que, embora a lei permita o registo provisório por natureza da constituição da propriedade horizontal relativa a prédio em construção (art.º 92 nº 1 al. b) do CRPr.), não se vê como possa, legalmente, converter-se em definitivo tal registo apenas quanto a uma ou várias fracções do mesmo prédio. Na verdade o disposto no art.º 82 nº 1 al. c) e no nº 2 al. b) do mesmo diploma legal, parecem apontar no sentido inverso. E bem se compreende que assim seja porquanto admitir tal praxis é, estar a contribuir para criar uma fonte inesgotável de problemas jurídicos e de conflitos. Basta pensar como se vai processar a administração de tal prédio e segundo que regime, o da compropriedade ou o da propriedade horizontal?
Assim a referência à conversão do registo da propriedade horizontal constante da escritura, porque se trata de um negócio formal e porque se trata de uma condição determinante do vencimento da obrigação, só pode ser interpretada como referência à conversão do registo relativo a todo o prédio e não apenas à fracção. Na verdade sendo a condição um evento futuro e incerto, não fazia sentido estabelecer a “condição”, quando no momento da celebração do negócio ela já se tinha verificado. Nunca seria uma condição. Mas mais do que isso, a ter-se por boa tal interpretação no momento em que foi estabelecida “ a condição” a obrigação já estaria vencida, pois já tinham decorrido trinta dias após a conversão do registo relativo à fracção GQ! Temos pois que a expressão em causa apenas pode ser interpretada como referindo-se à conversão do registo da propriedade horizontal, relativo a todo o prédio e não apenas à fracção adquirida pelos executados. Assim não se tendo verificado a condição determinante do vencimento da obrigação e não estando esta vencida não pode ser exigível o seu cumprimento.
Consequentemente procede a oposição, revoga-se a sentença e julga-se extinta a execução.
Custas pelo recorrido.
Registe e notifique.
Évora, em 13 de Dezembro de 2011.
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(Bernardo Domingos – Relator)
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(Silva Rato – 1º Adjunto)
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(Sérgio Abrantes Mendes – 2º Adjunto)
Sumário:
I - A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.
II - Nos negócios formais, não pode a declaração valer com um sentido que não tenha mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.
III- Estabelecendo as partes, na escritura de compra e venda, que o restante do preço seria pago trinta dias após a conversão do registo da propriedade horizontal em definitivo e sabendo-se que no acto da escritura, já o registo respeitante à fracção estava convertido em definitivo, só pode entender-se que aquela expressão se reporta à totalidade do prédio e não apenas a fracção em causa.
__________________________________________________
[1] Transcrito da sentença.
[2] O âmbito do recurso é triplamente delimitado. Primeiro é delimitado pelo objecto da acção e pelos eventuais casos julgados formados na 1.ª instância recorrida. Segundo é delimitado objectivamente pela parte dispositiva da sentença que for desfavorável ao recorrente (art.º 684º, n.º 2 2ª parte do Cód. Proc. Civil) ou pelo fundamento ou facto em que a parte vencedora decaiu (art.º 684º-A, n.ºs 1 e 2 do Cód. Proc. Civil). Terceiro o âmbito do recurso pode ser limitado pelo recorrente. Vd. Sobre esta matéria Miguel Teixeira de Sousa, Estudos Sobre o Novo Processo Civil, Lex, Lisboa –1997, págs. 460-461. Sobre isto, cfr. ainda, v. g., Fernando Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos, Liv. Almedina, Coimbra – 2000, págs. 103 e segs.
[3] Vd. J. A. Reis, Cód. Proc. Civil Anot., Vol. V, pág. 56.
[4] Vd. J. A. Reis, Cód. Proc. Civil Anot., Vol. V (reimpressão) – 1981, págs. 131 e 141 a 142; J. Rodrigues Bastos, Notas ao Cód. Proc. Civil, Vol. III, pág. 246 nota 4; J. Lebre de Freitas e outros Lebre de Freitas e outros, Cód. Proc. Civil Anotado, Vol. 2.º, Coimbra Editora, Ld.ª (2001), pág. 670 nota 3.
[5] Vd. J. A. Reis, Cód. Proc. Civil Anot., Vol. V, págs. 142-143 nota 5 e 53 e segs.; J. Rodrigues Bastos, Notas ao Cód. Proc. Civil, Vol. III, pág. 247 nota 5 e 228 nota 2.
[6] J. Rodrigues Bastos, Notas ao Cód. Proc. Civil, Vol. III, pág. 228 nota 2.
[7] Vd. Ac. do STJ de 09-07-1982: B.M.J. 319 pág. 199.
[8] Vd. J. A. Reis, Cód. Proc. Civil Anot., Vol. V, págs. 49 e segs.; J. Rodrigues Bastos, Notas ao Cód. Proc. Civil, Vol. III, pág. 228 nota 2.; J. Lebre de Freitas e outros, Cód. Proc. Civil Anot, Vol. 2, Coimbra Editora – 2001, págs. 645-646 nota 2. No sentido de que os motivos, argumentos, razões, juízos de valor ou interpretação e aplicação da lei aos factos não figuram entre as questões a apreciar no art.º 660º, n.º 2 do Cód. Proc. Civil, como jurisprudência unânime, pode ver-se, de entre muitos exemplos, p. ex., RT 61º-134, 68º-190, 77º-147, 78º-172, 89º-456, 90º-219 citados apud Abílio Neto Cód. Proc. Civil Anot. 8.ª Ed. (1987), págs. 514-515 nota 5, em anotação ao art.º 668º. Vd. ainda, v. g., Ac. do STJ de 01-06-1973: B.M.J. 228 pág. 136; Ac. do STJ de 06-01-1977: B.M.J. 263 pág. 187.
[9] Vd. . Rodrigues Bastos, Notas ao Cód. Proc. Civil, Vol. III, pág. 228 nota 2.
[10] Vd. J. Lebre de Freitas e outros, Cód. Proc. Civil Anot. 2.º Vol., Coimbra – Editora – 2001, pág. 632 nota 5.
[11] Ela só pode ser impugnada no recurso que se interponha da sentença final. Vd. Teixeira de Sousa, Estudos Sobre o Novo Processo Civil, Lex, Lisboa –1997, pág. 350.
[12] Neste sentido vd. J. Lebre de Freitas e outros, Cód. Proc. Civil Anot. 2.º Vol., Coimbra – Editora – 2001, pág. 632 nota 5; J. Rodrigues Bastos, Notas ao Cód. Proc. Civil, Vol. III, 3.ª Ed., Lisboa – 2001, pág. 267 nota 4 e Miguel Teixeira de Sousa, Estudos Sobre o Novo Processo Civil, Lex, Lisboa –1997, pág. 350. Trata-se, no entanto, de um poder de rescisão ou cassatório que deverá ser entendido como subsidiário relativamente aos poderes de reapreciação e de reexame a que se refere o n.º 3 do art.º 712º do Cód. Proc. Civil. Vd. Lopes do Rego, Comentários ao Cód. Proc. Civil, Liv. Almedina, Coimbra – 1999, pág. 486 nota VII, em anotação ao artigo 712º.