Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2943/06-2 |  |
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA
NULIDADE DE SENTENÇA
ABUSO DE DIREITO
I – Para operar a caducidade do direito à resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, o inquilino terá de pagar as rendas em atraso, acrescido de 50% até à apresentação da contestação, independentemente de o fazer de uma só vez ou faseadamente.
II - Se na sentença ficou exarado que uma questão fica prejudicada face à posição tomada em relação a outra, não existe nulidade por omissão de pronúncia.
III – São da responsabilidade do inquilino as custas da acção instaurada pelo senhorio visando a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, quando tal pagamento, acrescido de 50%, só se verifica na pendência da causa até à apresentação da contestação.
IV – Se no momento da celebração do contrato de arrendamento para habitação, o senhorio tem conhecimento que o inquilino é emigrante em país estrangeiro, age com abuso de direito se depois instaurar acção a pedir a resolução do contrato, por falta de residência permanente.
V – A falta de residência permanente e estar o espaço locado encerrado por mais de um ano, são conceitos com pressupostos diferentes.
PROCESSO Nº 2943/06 - 2
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A” e mulher, “B”, intentaram, em 23.09.2004, acção declarativa sumária contra “C”, pedindo que: ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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a) Seja decretada a resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas referentes a Junho a Setembro de 2004, ao abrigo do art. 64°, n° 1, al. a) do RAU;
b) Seja decretada a resolução do contrato de arrendamento por o arrendatário conservar o prédio desabitado por mais de um ano, ao abrigo da 1ª parte da al. i) do nº 1 do art. 64° do RAU;
c) Seja decretada a resolução do contrato de arrendamento, por o arrendatário não ter residência permanente no prédio destinado à habitação, ao abrigo da 2ª parte da al. i) do n° 1 do art. 64° do RAU;
d) Seja o réu condenado no despejo imediato do local arrendado e a entregá-lo livre de pessoas e bens;
e) Seja o réu condenado ao pagamento das rendas vencidas e não pagas, concretamente, desde a renda que se venceu em 01.06.2004: a renda de Junho de 2004, no valor de € 101,00, a renda de Julho de 2004 no valor de € 101,00, a renda de Agosto de 2004 no valor de € 101,00 e a renda de Setembro de 2004, no valor de € 101,00 - no total de € 404,00;
f) Seja o réu condenado ao pagamento das rendas vincendas, desde 01.10.2004, até efectiva entrega do despejando;
g) Seja o réu condenado ao pagamento de juros de mora, vencidos e vincendos, à taxa legal em vigor;
h) E seja o réu condenado ao pagamento da quantia de € 804,50 referentes às despesas judiciais e extra-judiciais resultantes do incumprimento do contrato.
Alegou para tanto e em resumo que são os actuais donos de determinado prédio urbano que havia sido dado de arrendamento ao réu para sua habitação, que o réu não procedeu ao pagamento das rendas de Junho a Setembro de 2004, que o réu, que reside na Suiça, há mais de dois anos que não vai ao local arrendado, o qual tem estado desde então fechado, tendo deixado de ali ter a sua residência permanente, e que em certidões e despesas e honorários dos advogados com o processo já despenderam a quantia de € 804,50, acima peticicionada.
Citado, contestou o réu, arguindo a sua ilegitimidade, uma vez que, contrariamente ao que dizem os autores, não é divorciado mas sim casado, não tendo a sua esposa sido demandada e alegando que já depositou não só as rendas em falta como a correspondente indemnização legal de 50%.
Em sede de impugnação, alegou que aquando do arrendamento já estava emigrado na Suiça; facto esse que era do conhecimento do herdeiro que lhe deu o imóvel de arrendamento, e que é no arrendado que, ao vir a Portugal, várias vezes por ano, centra a sua vida pessoal e familiar, pugnando pela falta de verificação dos requisitos de resolução invocados pelos autores e pela improcedência da acção.
Responderam os autores, dizendo desconhecer a situação matrimonial do réu e requerendo a intervenção da ex-mulher (“D”) e da actual esposa do réu, “E”.
Ouvido o réu, foi admitida a intervenção da mulher do réu, “E”, a qual, citada, nada veio dizer.
Foi proferido despacho saneador, no qual se julgou improcedente, por se mostrar sanada, a ilegitimidade do réu e no qual se julgou procedente a invocada excepção peremptória do direito à resolução do contrato com base na falta de pagamento de rendas, face ao depósito efectuado, absolvendo-se os réus do pagamento do valor peticionado relativo às rendas em dívida e respectivos juros - tendo sido elaborados os factos assentes e a base instrutória.
Os autores, para além de pedirem a rectificação de um facto assente (o que veio a ser indeferido) e de terem reclamado da matéria de facto assente e da base instrutória (reclamação que não foi atendida), vieram ainda pedir que fosse esclarecido se:
- ao julgar procedente a excepção peremptória de caducidade do direito à resolução com base na falta de pagamento de rendas, com base no depósito das rendas em dívida e respectiva indemnização se considerava igualmente apreciado ou prejudicado o pedido de condenação dos réus nas rendas vincendas e se a decisão proferida lhes permitia receber oportunamente a quantia depositada pelo réu.
Foi proferido despacho, no qual se veio esclarecer que, face à decisão proferida, o pedido de pagamento das rendas vincendas se acha nitidamente prejudicado - daí que tal questão não tenha sido expressamente decidida.
Inconformados, vieram os autores interpor recurso de apelação do despacho saneador, na parte em que julgou prejudicado o pedido relativo ao pagamento das rendas vincendas, em cujas alegações, apresentou as seguintes conclusões:
1ª - O réu não procedeu ao pagamento das rendas de Junho de 2004 a Janeiro de 2005, pelo que esteve em mora de 02.06.2004 a 17.01.2005.
2ª - O réu só fez cessar a mora ao depositar a quantia de € 808,00, em 17.01.2005, estando errado o facto dado como provado que esse depósito ocorreu em 17.11.2004.
3ª - O documento n° 4, junto com a contestação, só por si implica necessariamente decisão diversa da proferida, já que, tal como consta dos arts. 17° a 21 ° da contestação, as rendas em dívida pelo réu eram de Junho de 2004 a Janeiro de 2005, nunca podendo o depósito ter sido efectuado em 17.11.2004, uma vez que nessa data, as rendas de Dezembro de 2004 e Janeiro de 2005 ainda não se tinham vencido.
4ª - A compensação das quantias transferidas para a conta dos autores com o montante de rendas em dívida apenas operou com a contestação, em 18.01.2005, já que tal compensação não opera automaticamente, pelo que o despacho saneador, na parte decisória, violou o art. 848° do CC, ao considerar paga a renda de Junho de 2004.
5ª - O despacho saneador na parte decisória, é nulo, por força da al d) do n° 1 do art. 668° do CPC, uma vez que o juiz deixou de se pronunciar sobre os pedidos de condenação em rendas vencidas e vincendas que deveria ter apreciado.
6ª - O Tribunal na decisão recorrida apenas conheceu da verificação da excepção peremptória do direito dos autores à resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, não condenando o réu, ou réus, ao pagamento das rendas vencidas, até à data da entrada da acção (de Junho a Setembro de 2004), tal como não apreciou o pedido de condenação dos réus ao pagamento de rendas vincendas, posteriores à entrada da acção em Tribunal até 17.01.2006.
7ª - Os autores para terem legitimidade para requerer o levantamento da quantia de € 808,00 que lhes pertence, depositada à ordem do Tribunal, necessitam que o Tribunal lhes reconheça esse direito e condene os réus em tal pagamento.
8ª - A decisão recorrida, a fls 189 e 190, violou o art. 449° do CPC, ao condenar os autores em custas quando foi o réu, com o seu incumprimento, por falta de pagamento das rendas que deu causa à acção.
9ª - Deverão ser os réus condenados nas custas da acção, a que se aludem a fls. 189 e 190, já que se o réu tivesse tempestivamente pago as rendas não tinha estado em mora e dado causa à acção (com fundamento na falta de pagamento de rendas) e tendo esta sido contestada.
10ª - Deverá ser revogada a parte decisória do despacho saneador, a fls. 185, ao concluir que os autores não impugnaram os factos que alegadamente seriam susceptíveis de integrar a excepção peremptória de abuso de direito, pois constam dos arts. 6° a 10° factos susceptíveis de impugnar a alegada excepção de abuso de direito.
Instruído o processo e realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença, na qual a acção foi julgada improcedente, sendo os réus absolvidos dos pedidos.
Inconformados, interpuseram, de novo os autores recurso de apelação, em cujas alegações apresentaram as seguintes conclusões:
1ª - Os autores, na resposta à contestação invocaram factos susceptíveis de constituir impugnação à excepção de abuso de direito não autonomizada pelo réu na contestação, sendo essenciais à descoberta da verdade e boa decisão da causa.
2ª - Tais factos, que constam dos arts. 6° a 10° do articulado dos autores de resposta à contestação, supra reproduzidos, deveriam ter sido quesitados na base instrutória, para a justa decisão da causa, tendo em consideração a alegada excepção de abuso de direito.
3ª - Deverá ser revogado o despacho de fls. 214 e 215, que indeferiu a reclamação dos autores à decisão da matéria de facto, tal como deverá ser revogada na respectiva parte da sentença, que concluiu que os autores não impugnaram a alegada excepção de abuso de direito e a julgou procedente, sem fundamento legal.
4ª - Com base nos elementos de prova existentes nos autos deverá a sentença recorrida ser revogada, na parte em que julgou procedente a excepção de abuso de direito, por falta de fundamento legal e consequentemente decretada a resolução do contrato de arrendamento e ordenada a entrega do arrendado livre e devoluto de pessoas e bens.
5ª - Se assim não for entendido, ou seja, se os elementos de prova constantes dos autos não permitirem a revogação imediata da sentença recorrida, no tocante à excepção peremptória de abuso de direito, o que só por mera hipótese se admite, deverá então ser ordenado, ao abrigo do nº 3 do art. 712° do CPC, a renovação dos meios de prova produzidos em primeira instância que se mostram absolutamente indispensáveis ao apuramento da verdade, quanto à matéria de facto impugnada, ou seja, a inquirição das testemunhas arroladas pelos autores para prova dos quesitos que deveriam ter sido aditados à base instrutória e não o foram, por força do despacho de indeferimento da reclamação.
6ª - Tal inquirição das testemunhas, para renovação dos meios de prova deverá ocorrer perante o Desembargador Relator - se não se entender que a matéria de facto provada permite, desde logo, proferir acórdão que revogue a sentença recorrida no tocante à excepção, e julgue os demais pedidos procedentes.
7ª - Se assim não for entendido, ou seja, se a Relação não proferir acórdão que revogue a sentença recorrida com os meios de prova existentes nos autos e não optar por determinar a renovação dos meios de prova supra requeridos, ao abrigo do n° 3 do art. 712° do CPC, com a comparência pessoal dos depoentes perante o Desembargador Relator, deverá, nos termos do n° 4 da referida disposição legal, ser anulada a decisão proferida em primeira instância no tocante à excepção de abuso de direito, porque deficiente (já que não tomou em consideração os factos alegados pelos autores na resposta à contestação e que constam da reclamação à matéria de facto inserida na base instrutória, para a descoberta da verdade e justa decisão da causa.
8ª - Os autores não actuaram com abuso de direito, pelo que deverá tal excepção peremptória ser julgada improcedente, impondo-se a revogação da sentença recorrida nessa parte, com todas as consequências legais, nomeadamente julgando procedentes os pedidos, entre os quais o de resolução do contrato de arrendamento, não impugnado em sede de recurso pelo réu.
9ª - A sentença recorrida ao considerar procedente a excepção peremptória de abuso de direito viola de forma manifesta o direito de propriedade dos autores constitucionalmente garantido, já que condena ad aeternum os autores na impossibilidade de requererem a resolução do contrato de arrendamento independentemente do uso que o réu dê ao arrendado, mesmo que nunca mais seja usado para sua habitação, porque expectativas, no entender do Tribunal recorrido o arrendatário criou, como se de dono se tratasse.
10ª - A sentença recorrida é inconstitucional, por violação do art. 62° da CRP, já que põe em causa o direito de propriedade dos autores, ao fazer como que uma "expropriação a favor do réu sem o pagamento de indemnização aos autores", permitindo ao réu manter o arrendamento destinado a habitação ad aeternum independentemente do facto do arrendado não ser usado havia mais de dois anos à data da entrada da acção, o que actualmente ocorre há mais de quatro anos.
11ª - A sentença recorrida é inconstitucional ao julgar procedente a excepção peremptória de abuso de direito e ao tecer comentários sobre "a lealdade e correcção do comportamento dos autores, censurando a instauração da acção", violando de forma evidente os princípios mais elementares do Estado de Direito Democrático, nomeadamente o princípio da igualdade (art. 13° da CRP) e do acesso à Justiça para reconhecimento dos direitos de quem a ele recorre (art. 20°, n° 1 da CRP).
12ª - A sentença recorrida é ilegal, na parte em que julgou procedente a excepção peremptória de abuso de direito por violação dos arts. 1083°, n° 2, al. d), 10850, n° 2 e 334°, todos do CC, já que os autores agiram oportunamente e protegidos pela lei.
13ª - Condenar o réu no pagamento das despesas judiciais e extrajudiciais e nos honorários do advogado dos autores e solicitador, pelo facto de o réu ter dado causa à acção, sendo a quantia peticionada de € 804,50 justificada, encontrando-se em parte provada documentalmente (docs. Nºs 1, 2 e 3, juntos com a p.i.) justa e razoável face ao trabalho e despesas que o processo tem dado, como demonstram todas as peças processuais subscritas pelo advogado signatário, juntas ao processo, as deslocações de … a … e o regresso a …, para intervenção em audiência de discussão e julgamento.
14ª - Ser julgado procedente o pedido de condenação do réu em custas de parte e demais custas judiciais, na acção que o réu deu causa já que só para a citação do réu e sua mulher os autores despenderam com o solicitador de execução as quantias de € 35,70 (em 21.10.2004) e € 60,87 (em 13.01.2005), conforme docs. Nºs 1 e 2, cuja junção se requer para efeitos de custas de parte.
Não foram apresentadas contra-alegações (relativamente a ambos os recursos).
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:
Em face do conteúdo das conclusões das alegações relativas a ambas as apelações, enquanto delimitadoras do objecto dos recursos (arts. 684°, nº 3 e 690°, n° 1 do CPC), são as seguintes as questões de que cumpre conhecer:
Apelação do despacho saneador:
- pagamento da renda de Junho de 2004;
- nulidade da sentença (saneador-sentença);
- condenação dos réus no pagamento das rendas;
- condenação em custas;
- impugnação dos factos susceptíveis de integrar a excepção peremptória
de abuso de direito;
Apelação da sentença:
- ampliação da base instrutória e repetição do julgamento;
- existência de fundamento legal para a resolução do contrato e
inexistência de abuso de direito;
- inconstitucionalidade da sentença;
- condenação dos réus no pagamento das despesas judiciais e
extrajudiciais e nas custas.
Factualidade dada como provada na 1ª instância:
No saneador-sentença, na parte relativa ao conhecimento do fundamento relativo à falta de pagamento de rendas:
1) Em escrito datado de 1 de Março de 1987, “F”, aí identificado como "(...) proprietário como senhorio(...)" e o réu aí identificado como "(...) inquilino (...)", declararam que "(...) contratam entre si o arrendamento da totalidade do prédio urbano situado na Rua … com o nº … (...) A renda é da quantia de Esc. 9.000$00 (...) cada mês devendo ser paga em casa do senhorio ou na de quem legalmente o representar no primeiro dia útil do mês que diz respeito as rendas a que se refere (...)";
2) A retribuição a que alude o escrito referido em 1) cifra-se actualmente em € 101,00;
3) Pela cota G-2 da ficha n° 00647/240887 da Conservatória do Registo Predial de …, o prédio urbano sito na Rua …, em …, está inscrito a favor de “B” por "(...) partilha (...) ";
4) O réu não pagou as retribuições vencidas nos meses de Junho e de Julho de 2004;
5) Em 2 de Agosto de 2004 e em 2 de Setembro de 2004, o réu efectuou duas transferências bancárias para a conta dos autores no valor de € 202,00;
6) Em 4 de Outubro de 2004 e em 2 de Novembro de 2004, o réu efectuou duas transferências bancárias para a conta dos autores no valor de € 202,00;
7) Em 17 de Novembro de 2004, o réu depositou à ordem dos presentes autos a quantia de € 808,00;
8) O réu foi citado para a presente acção em 10 de Novembro de 2004;
Da factualidade assente:
9) Pela cota G-1 da ficha n° 00647/240887 da Conservatória do Registo Predial de …, o prédio urbano sito na Rua …, em …, achava-se inscrito a favor de “B” e “F”, por "(...) sucessão por morte (...)" de “G” e “H” (al. A);
10) Pela cota 0-2 da ficha n° 00647/240887 da Conservatória do Registo Predial de …, o prédio urbano sito na Rua …, em …, está inscrito a favor de “A” por "(...) partilha (...)" (al. B);
11) Em escritura lavrada no dia 12 de Março de 1992 no Cartório Notarial de … os autores, ali identificados como "Primeiro" e “F” e mulher, aí identificados como "segundo" declararam que "(...) são eles outorgantes os únicos herdeiros e interessados na partilha dos bens das heranças de seus falecidos pais e sogros (...) Que os bens do referido casal são os seguintes; Um: - Prédio urbano de rez de chão, destinado a habitação sito na rua … nesta vila (...) descrito na Conservatória do Registo Predial deste concelho sob o número SEISCENTOS E QUARENTA E SETE (. . .) Que procederam à partilha pela forma seguinte: Fica a pertencer ao primeiro outorgante, “A”, os prédios atrás identificados sob os números Um (...)" (al. C);
12) Em 1980, “F” acordou verbalmente com o réu ceder a este o uso do edifício a que alude o nº 9) mediante o pagamento por este de uma retribuição mensal de Esc. 6.000$00 (al. D);
13) Em escrito datado de 1 de Março de 1987, “F”, aí identificado como "(...) proprietário como senhorio (. . .)" e o réu aí identificado como "(. . .) inquilino (...) ", declararam que "(...) contratam entre si o arrendamento da totalidade do prédio urbano sito na Rua … com o n° … R/chão (...) O prédio arrendado é exclusivamente destinado a habitação (...) A falta de cumprimento de qualquer condição neste contrato, dá direito ao senhorio a requerer o imediato despejo, sendo à custa do inquilino todas as despesas judiciais e extra judiciais a que deu causa, incluindo as contas de honorários de advogado e solicitador (...)" (al. E);
14) O réu “C” está emigrado na Suiça desde o mês de Março de 1980 (al. F);
Das respostas à base instrutória:
15) As janelas e portas da casa a que alude o escrito reproduzido em 13) supra encontram-se fechadas há, pelo menos, dois anos (resposta ao quesito 10);
16) O réu “C” não dorme na casa a que alude o escrito reproduzido em 13) supra, não confecciona nem come refeições nesse local e não recebe aí os seus amigos (resposta ao quesito 20);
17) Na ocasião referida em 13) supra “F” sabia que o réu “C” estava emigrado na Suiça (resposta ao quesito 30);
18) Os autores, em 12 de Março de 1992 sabiam que o réu “C” estava emigrado na Suiça (resposta ao quesito 40).
APELAÇÃO DO SANEADOR:
Quanto ao pagamento da renda de Junho:
Insurgem-se os autores uma vez mais com o facto de se ter considerado que o depósito efectuado pelo réu o foi em 18.1.2005 em vez de 17.11.2004 (questão esta relacionado com o pedido de rectificação, que foi indeferido), defendendo ainda que o despacho saneador violou o art. 848º (leia-se 1.0480) do CC ao considerar paga a renda de Junho de 2004.
Trata-se, todavia, a nosso ver, de uma questão que se nos afigura irrelevante, na perspectiva do que foi decidido (improcedência do fundamento de resolução do contrato, relativo à falta de pagamento de rendas) na medida em que, os apelantes acabam por não questionar sequer essa decisão em si mesma, ou seja, nem sequer defendem a procedência do pedido de resolução com base na falta de pagamento de rendas.
Mas, ainda assim, se dirá que não assiste razão aos autores apelantes.
No que se refere ao documento relativo ao depósito da quantia de € 808,00, constante de fls. 107, afigura-se-nos que efectivamente, mau grado nele se ter manuscrito a data de 17.11.2004, o mesmo terá tido lugar em 17.01.2005 (e não também em 18.01.2005, conforme dizem os apelantes), conforme se alcança da reprodução mecânica da data aposta no documento pela Caixa Geral de Depósitos, data essa que coincide com a data em que foi apresentada a contestação (vide fls. 56).
Com efeito, contrariamente ao que se defendeu no despacho de fls. 214 (que indeferiu a pretendida rectificação), apesar de no documento ter sido manuscrita a data de 17.11.2004, o certo é que, para efeitos de certificação da data do depósito, o mais razoável seria considerar aquela que, mecanicamente, foi aposta pelos serviços bancários respectivos.
Todavia, essa discrepância de datas nada tem de relevante.
Com efeito, para fazer operar a caducidade do direito à resolução por falta de pagamento de rendas o que os réus tinham de fazer era, nos termos do disposto no art. 1048º do CC, depositar "até à contestação", "as somas devidas e a indemnização referida no n° 1 do art. 1041º" (50% do que for devido).
Segundo os réus (sendo certo que a acção foi proposta em 23/09/2004) estavam em falta as rendas de Junho a Setembro desse ano (art. 14º da p.i.).
Todavia, logo vieram dizer (art. 15º) que o réu efectuou dois depósitos de rendas, um em 02.08.2004 e outro em 02.09.2004, o que significaria que, perante estes pagamentos, na altura apenas estariam em dívida 2 rendas (e não 4).
Ora, se o réu ainda pagou, por transferência (como foi alegado na contestação, não impugnado na resposta e dado como provado - o que nem sequer é agora questionado) mais duas rendas, uma em 04.10.2004 e outra em 02.11.2004 (doc. de fls. 106) e se os réus ainda depositaram (nos termos do tal depósito de fls. 107) mais € 808,00, verifica-se que o réu, até à apresentação da contestação pagou a totalidade das rendas reclamadas até então (8, de Junho de 2004 a Janeiro de 2005), acrescidas de 50%.
Com efeito (atendendo à renda então devida, no valor de € 101,00) sendo de € 808,00 o valor global dessas 8 rendas, se o réu pagou (por transferência) 4 rendas (02.08.2004; 02.09.2004; 04.10.2004 e 02.11.2004), num total de € 404,00 e depois ainda depositou mais € 808,00, tal significa pagou/depositou não só o valor de todas as rendas até então reclamadas (incluindo a de Junho de 2004), como a respectiva indemnização de 50%, em relação à totalidade dessas rendas.
E aquilo que os réus tinham de fazer para operar a caducidade do direito à resolução do contrato, nos termos do citado art. 1048º do CC, até à contestação, pagar as rendas em dívida, acrescidas da dita indemnização - o que na verdade foi feito.
Isto, já sem se discutir a questão (que, não tendo sido suscitada, não constitui objecto do presente recurso) da incidência da indemnização de 50% sobre quais das rendas - tendo-se em conta que duas delas até já haviam sido pagas à data da instauração da acção, para além das duas outras que foram pagas em momento posterior ...
Improcedem assim nesta parte as conclusões do recurso.
Quanto à nulidade da sentença (saneador-sentença):
Segundo os autores apelantes, o saneador sentença é nulo uma vez que deixou de se pronunciar sobre os pedidos de condenação em rendas vencidas e vincendas.
Todavia, sem razão.
Conforme se menciona no relatório supra, os autores formularam diversos pedidos relacionados com a falta de pagamento de rendas: resolução do contrato e consequente despejo, condenação no pagamento das rendas vencidas, das rendas vincendas e dos respectivos juros de mora.
Ora, conforme se alcança da decisão recorrida (saneador, na parte em que apreciou tais pedidos), após considerar que o réu procedeu ao pagamento e depósito das rendas em dívida e respectiva indemnização legal, nos termos do art. 10480 do CC, o tribunal "a quo" consignou expressamente que "o réu, ao efectuar o supra mencionado depósito, logrou obstaculizar o exercício da faculdade de resolução baseada na falta de pagamento de rendas, motivo pelo qual os pedidos formulados pelos autores e assentes nesse pressuposto (com efeito, não faz sentido condenar o réu pela insatisfação de prestações que já estão cumpridas e, muito menos, condenar os réus no pagamento de juros moratórias) devem soçobrar por efeito da caducidade do direito à resolução do contrato de arrendamento com base nesse fundamento",
É certo que na parte decisória, se não fez referência às rendas vincendas.
Todavia, também é certo que os réus foram expressamente absolvidos, para além do pedido de resolução com base na falta de pagamento de rendas, "do pedido de condenação no pagamento da quantia de € 404 e respectivos juros moratórias vencidos e vincendos" - sendo de todo descabido falar-se em falta de pronúncia relativamente às rendas vencidas.
Assim, é manifesto que apenas se não tomou posição expressa sobre a condenação nas rendas vincendas.
Todavia, para além do que já se dissera em sede de fundamentação ("motivo pelo qual os pedidos formulados ... "), o certo é que o Tribunal "a quo", acabou, na sequência do pedido de esclarecimento (conforme acima se refere) por tomar posição, no sentido de que o pedido de pagamento das rendas vincendas se acha nitidamente prejudicado e daí que tal questão não tenha sido expressamente decidida (ademais, ainda que se considerasse que este pedido não tinha sido apreciado, sempre o mesmo estaria a tempo de o ser em sede de sentença, inexistindo então nulidade - vide, a propósito o disposto no nº 4 do art. 510° do CPC , nos termos do qual não há recurso da decisão que relegue o conhecimento de qualquer questão para a decisão final .. )
Assim, e porque esta decisão (de esclarecimento) acaba por constituir complemento do despacho saneador sentença, ora em causa, haveremos de concluir no sentido de que, contrariamente ao que defendem os apelantes, o tribunal "a quo" não deixou de se pronunciar sobre os pedidos de condenação em rendas vencidas e vincendas.
Inexiste assim a invocada nulidade, improcedendo também nesta parte as conclusões do recurso.
Quanto à condenação dos réus no pagamento de rendas:
Segundo os apelantes, para terem legitimidade para requererem o levantamento da quantia de € 808,00, objecto do depósito (de fls. 107), necessitam que o tribunal lhes reconheça tal direito e condene os réus em tal pagamento.
Todavia, sem qualquer razão.
Se os réus já procederam ao depósito das rendas em dívida (e respectiva indemnização), até à contestação, em conformidade com a lei, já cumpriram a sua
obrigação.
E, assim sendo, não faria sentido que fossem condenados a cumprir (pagar)
aquilo que já cumpriram nos termos da lei.
Isto, sendo certo que, o pagamento das rendas posteriores à apresentação da contestação, cuja falta não foi reclamada (a qual, de resto, a verificar-se, até seria causa de despejo imediato), estará de todo fora de causa.
A questão acaba a nosso ver por ser colocada apenas com a preocupação do levantamento do depósito, por parte dos autores.
Ora, nos termos do disposto nos artºs 27° e 28° do RAU, o senhorio tem sempre a faculdade de proceder ao levantamento do depósito, a menos que o tenha impugnado (o que está fora de causa), ou a menos que se trate de depósito condicional (o que também não é o caso, conforme se alcança do doc. de fls. 107, relativo ao depósito).
Aliás, mesmo nestes casos (art. 28°), sempre o senhorio poderá solicitar e obter autorização do tribunal (caso inexista impedimento) para o efeito.
Improcedem assim de todo, nesta parte, as conclusões do recurso.
Quanto à condenação em custas:
Conforme se alcança do despacho saneador-sentença, o tribunal "a quo", após absolver os réus dos pedidos relativos à falta de pagamento de rendas (de que temos vindo a tratar) acabou por condenar os autores, ora apelantes, nas custas - condenação esta com a qual estes se não conformam.
E desde já se diga que com inteira razão.
Com efeito, nessa parte, a acção acabou por soçobrar apenas pelo facto de os réus - que até reconheceram a existência de rendas em atraso - terem feito caducar o direito dos autores à resolução do contrato, com fundamento na falta de pagamento de rendas, fazendo uso do disposto no art. 1048° do CC.
Ao deixar de pagar rendas vencidas, os réus deram aos autores a possibilidade de resolver o contrato, para o que, necessitariam de intentar a presente acção.
Nessa parte, foram os réus e apenas eles que deram causa à acção e que, como tal, nos termos do disposto no art. 446, n° 1 do CPC, devem suportar as custas ora em causa (vide ac. da RC de 01.06.93 in BMJ, 428, 684).
Procedem assim, nesta parte, as conclusões do recurso, impondo-se revogar a decisão recorrida no tocante a custas, no sentido de as mesmas caberem aos réus.
Quanto à impugnação dos factos susceptíveis de integrar a excepção peremptória de abuso de direito:
Segundo os apelantes (conclusão 10ª) "deverá ser revogada a parte decisória do despacho saneador, a fls. 185, ao concluir que os autores não impugnaram os factos que alegadamente seriam susceptíveis de integrar a excepção peremptória de abuso de direito, pois constam dos arts. 6° a 10° factos susceptíveis de impugnar a alegada excepção de abuso de direito".
Não está todavia em causa qualquer decisão proferida pelo tribunal, mas tão só uma afirmação, contida no despacho saneador, a propósito da impossibilidade de se conhecer da totalidade do mérito da causa, relacionada com aquilo que o tribunal considerou a dedução da excepção impeditiva do abuso de direito.
Com efeito, após se considerar, na decisão recorrida ora em causa, que os autos já permitiam o conhecimento de uma parcela do mérito da causa (relacionado com a falta de pagamento de rendas, de que se conheceu efectivamente), e após se referir que "o réu, na sua contestação, deduziu factos susceptíveis de integrar a excepção impeditiva do abuso de direito" consignou-se ainda que "tais factos não foram impugnados pelos autores".
Isto para depois se dizer que "o réu deduziu esses factos sob uma forma encapotada ... " e que por isso tais factos (alegados pelo réu ... ) "devem ter-se por controvertidos, o que implica que o conhecimento da totalidade do mérito da causa seja, para já inviável ... "
Tal afirmação, que não encerra qualquer tipo de decisão, apenas tem a ver com a qualificação de determinados factos (alegados pela parte contrária) como controvertidos e, como tal, a incluir na base instrutória.
Assim a correcção da afirmação em causa ("os autores não impugnaram os factos que alegadamente seriam susceptíveis de integrar a excepção peremptória de abuso de direito") apenas pode ter a ver com a eventual necessidade de ampliação da base instrutória - questão essa a tratar no local próprio (conforme acabou por ser suscitada), mais adiante, no âmbito do recurso interposto da sentença recorrida, na qual se conheceu do mérito da causa, na parte respeitante à tal excepção impeditiva de abuso de direito (no âmbito dos demais fundamentos de resolução que foram invocados).
Ora, como é sabido, os recursos apenas podem incidir sobre decisões concretas (art. 696°, n° 1 do CPC) e não sobre os fundamentos ou quaisquer afirmações.
Trata-se assim de uma questão da qual nos absteremos de conhecer.
Improcedem assim nesta parte as conclusões do recurso.
APELAÇÃO DA SENTENÇA:
Quanto à ampliação da base instrutória e repetição do julgamento:
Sem prejuízo do que atrás se consignou, verifica-se que, contrariamente ao que se refere na sentença recorrida (e mesmo no saneador) não é verdade que os autores nada tenham dito (impugnado ... ) a respeito do que o réu invocou na contestação quanto ao exercício do direito abusivo (isto no que se refere à resolução do contrato de arrendamento com fundamento na falta de residência permanente e no facto de o locado se encontrar desabitado por mais de um ano), pelo facto de aquele que deu o prédio de arrendamento (“F”) e bem assim os autores (actuais senhorios) conhecerem a condição do réu de emigrante radicado na Suiça (ao tempo da celebração do contrato, e ao tempo em que o imóvel foi adjudicado aos autores, respectivamente).
Com efeito, após a invocação pelo réu de tal factualidade (integradora do tal abuso de direito), na contestação, verificamos que os autores acabaram por responder e impugnar tal factualidade na resposta à contestação (arts. 6° a 10°).
É certo que, formalmente (em face do título apresentado na resposta) os autores apenas responderam à "alegada excepção dilatória de ilegitimidade".
Todavia o certo é que também acabaram por responder à matéria em questão (abuso de direito) ao alegar que:
- em finais de 1979/princípios de 1980, o “F” deu o prédio de arrendamento ao réu e sua esposa (que naquela altura era a “D”, sobrinha daquele), no qual os mesmos instalaram e constituíram a casa de morada de família (art. 6°, com referência ao artigo 3°);
- no arrendado residiram o réu e a sua mulher, “D”, com seus filhos, durante vários anos (art. 7°);
- em meados da década de 80, início da de 90, a esposa do réu, ao tempo, passou a ausentar-se temporariamente, regressando de vez em quando ao arrendado, o que fazia na companhia do réu e do filho (art. 9°);
- porém, desde há cerca de 10 anos (isto tendo-se em conta a data da resposta - 01.02.2005), a referida “D” e filhos deixaram de ser vistos no arrendado ( art.9°);
- e desde essa data, o arrendado passou a ser frequentado, como se disse na p.i., durante um lapso de tempo, exclusivamente pelo réu, em épocas coincidentes com as férias do Verão (art. 10°).
Trata-se efectivamente de matéria factual que foi alegada em resposta directa à invocada excepção de abuso de direito, a qual acaba por servir de impugnação, dando uma versão diferente daquela que foi apresentada pelo réu na sua contestação.
A factualidade alegada pelo réu e dada como provada apontará para uma situação de abuso de direito - abuso de direito esse que foi considerado na sentença como impeditivo da verificação dos demais fundamentos de resolução invocados pelos autores.
Todavia não poderemos deixar de ter em consideração que, a factualidade alegada pelos autores acaba por dar uma versão completamente diferente da do réu, versão essa que se não limitou pura e simplesmente a impugnar ou contrariar mas também a invocar outros factos, relacionados com a versão em causa (enquadrando o uso do arrendado na perspectiva familiar) que, a serem provados, acabariam, a nosso ver, por colocar em causa a tese do abuso de direito.
Daí que os mesmos devessem efectivamente ter sido incluídos na base instrutória.
Tinham assim razão os autores, ao reclamarem da sua omissão na base instrutória.
E, nesta perspectiva, impor-se-ia, caso tal se mostrasse necessário, a ampliação da base instrutória e a repetição do julgamento.
Todavia, mau grado o facto de, conforme acima referido, a factualidade alegada pelo réu e dada como provada apostar no sentido da existência de abuso de direito, conforme considerado na sentença recorrida, afigura-se-nos que tal se verifica apenas em relação ao fundamento da falta de residência permanente e não também em relação ao fundamento (também invocado) relativo ao facto de o locado se encontrar desabitado há mais de um ano (sendo certo que, na respectiva fundamentação, a sentença recorrida se limitou a apreciar o abuso de direito, em termos genéricos, sem fazer referência específica e separada a ambos os fundamentos).
E, assim sendo, impõe-se conhecer da questão subsequente, relativamente à existência de fundamento legal para a resolução do contrato (não havendo necessidade de anulação e repetição do julgamento - face à posição que a seguir tomaremos).
Quanto à existência de fundamento legal para a resolução do contrato e inexistência de abuso de direito:
Conforme já referido, os autores invocaram como fundamento para a resolução do contrato de arrendamento, para além da falta de pagamento de rendas, a falta de residência permanente e o facto de o arrendado se encontrar desabitado há mais de um ano.
Todavia, na sua contestação, o réu veio invocar que essa situação (falta de
residência pelo facto de estar emigrado na Suiça) já se verificava e era do conhecimento do senhorio (a pessoa que deu o imóvel de arrendamento) aquando da celebração do contrato de arrendamento (em 01.03.1987) e do conhecimento dos autores (actuais senhorios) quando, em partilha, lhes foi adjudicado o prédio arrendado (em 12.03.1992).
Nesse sentido foram incluídos na base instrutória dois quesitos (3° e 4°) aos quais o tribunal respondeu afirmativamente e de que resultou a factualidade referida em 17) e 18) da matéria de facto supra enunciada.
Com interesse específico para a questão, mostra-se assim provado que:
- após, tal já ter tido lugar de forma verbal em 1980, por contrato escrito de 1 de Março de 1987, “F” deu de arrendamento ao réu, para sua habitação, o prédio em causa nos autos;
- o réu “C” está emigrado na Suiça desde o mês de Março de 1980;
- as janelas e portas da casa a que alude o escrito reproduzido em 13) supra encontram-se fechadas há, pelo menos, dois anos;
- o réu “C” não dorme na casa a que alude o escrito reproduzido em 13) supra, não confecciona nem come refeições nesse local e não recebe aí os seus amigos;
- na ocasião referida em 13) supra “F” sabia que o réu “C” estava emigrado na Suiça;
- os autores, em 12 de Março de 1992 sabiam que o réu “C” estava emigrado na Suiça;
Conforme se alcança da sentença recorrida, o facto de se considerar abusivo o exercício do direito dos autores teve a ver com o facto de, quer o senhorio inicial (que deu o prédio de arrendamento), quer os autores (quando adquiriam o prédio) terem conhecimento de que o réu já estava emigrado na Suiça.
Ora se, conforme já acima referimos, tal factualidade aponta no sentido da existência de abuso de direito em relação à falta de residência permanente (se o senhorio já sabia que o réu estava emigrado na Suiça também sabia que este não iria ter no locado a sua residência permanente ... ), o mesmo já não sucede em relação ao outro fundamento invocado: o facto de o locado estar desabitado há mais de um ano.
Nos termos da al. i) do n° 1 do art. 64° do RAU o senhorio pode resolver o contrato de arrendamento se o arrendatário "conservar o prédio desabitado por mais de um ano ou, sendo o prédio destinado a habitação, não tiver nele residência permanente, habite ou não outra casa, própria ou alheia".
Como é público e notório, a falta de habitação ou utilização de qualquer prédio destinado a habitação, por determinado lapso de tempo, acabará por constituir evidente motivo de degradação, naturalmente prejudicial à sua normal conservação e, consequentemente, aos interesses do proprietário.
Daí que o legislador tenha diferenciado (como fundamentos de resolução distintos, ainda incluídos na mesma alínea) a falta de residência permanente (que ocorre independentemente de qualquer prazo específico) da "desabitação", sendo que esta apenas releva quando tiver lugar "por mais de um ano" (vide Orlando de Carvalho, in Rev. Jur., 118, 230 , citado por Aragão Seia in Arrendamento Urbano Anotado e Comentado, 2a ed., pag. 309).
Ora, sabendo logo o senhorio que, pelo facto de ser emigrado na Suiça, o réu não podia ter no locado a sua residência permnanente (daí que, ao invocar esta mesma falta de residência, os autores acabem por agir efectivamente com manifesto abuso de direito) não era o mesmo obrigado a supor e a aceitar que o réu (e/ou a sua família) acabasse por deixar o locado desabitado por mais de um ano.
Isto, na pressuposição óbvia (presunção judicial decorrente da experiência comum) de que o réu, enquanto emigrante, sempre manteria uma presença regular (de pelo menos uma vez por ano) no local arrendado.
No caso dos autos, para além da falta de residência permanente (face à prova de que "o réu “C” não dorme na casa arrendada, não confecciona nem come refeições nesse local e não recebe aí os seus amigos"), a qual, por via da existência, nessa parte, de abuso de direito, não opera como fundamento de resolução, resultou ainda provado que "as janelas e portas da casa arrendada em questão se encontram fechadas há, pelo menos, dois anos":
Tal factualidade demonstra claramente que o imóvel arrendado estava desabitado não só há mais de um ano como até há pelo menos dois anos.
Assim ao conservar o prédio desabitado por mais de um ano (e sem que, nesse âmbito, se possa considerar a existência de abuso de direito por parte dos autores) afigura-se-nos manifesta a verificação do fundamento de resolução a que alude a e parte da al. i) do n° 1 do art. 64° do RAU.
Nesta conformidade, impunha-se, com tal fundamento, decretar a resolução do contrato de arrendamento e determinar o despejo do prédio arrendado, em questão nos autos - daí que, não o tendo feito a 1ª instância, se imponha a correspondente revogação e alteração da sentença recorrida.
Procedem assim, nesta parte e nesta conformidade, as conclusões do recurso.
Quanto à inconstitucionalidade da sentença:
Face à posição que acabámos de tomar, prejudicada fica a questão da inconstitucionalidade suscitada pelos autores apelantes, razão pela qual dela não tomaremos conhecimento.
Quanto à condenação dos réus no pagamento das despesas judiciais e extrajudiciais e nas custas:
Segundo os apelantes, o réu deve ser condenado nas despesas judiciais e extrajudiciais e nos honorários de advogado e solicitador (conclusão 13ª) e nas custas de parte e demais custas judiciais (conclusão 14ª).
A condenação dos autores nas custas, no âmbito da sentença recorrida, assentou no pressuposto da absolvição dos réus dos pedidos contra eles formulados.
Em face da posição acabada de tomar, no sentido da procedência da acção, no que se refere à resolução do contrato e consequente despejo, implicará (para além da alteração a efectuar em sede de custas, no âmbito da revogação nessa parte do despacho saneador sentença - conforme atrás considerámos no âmbito da outra apelação) que as respectivas custas fiquem parcialmente (na correspondente proporção) a cargo dos réus.
Ora, será nessa sede, no âmbito das custas de parte (a apresentar oportunamente pelos autores) e da procuradoria, que os autores deverão ser devidamente ressarcidos das despesas tidas com a presente acção.
Não faz assim, qualquer sentido que os autores, ora apelantes venham reclamar (como se de um pedido autónomo se tratasse) o pagamento da quantia de € 804,50, alegadamente referente a despesas judiciais e extra-judiciais.
Bem esteve assim o tribunal "a quo" ao absolver os réus de tal pedido (isto sem prejuízo da sua consideração em sede custas)
Improcedem assim, nesta parte, as conclusões do recurso.
Termos em que se acorda:
a) Em julgar parcialmente procedente a apelação interposta do despacho saneador-sentença;
b) Revogando o ali decidido no tocante a custas;
c) E determinando que tais custas fiquem a cargo dos réus.
d) Em julgar parcialmente procedente a apelação interposta da sentença final;
e) Revogando esta na parte em que julgou improcedentes o pedido de resolução do contrato de arrendamento, com fundamento no facto de o local arrendado se encontrar desabitado há mais de um ano (1ª parte da al. i) do n° 1 do art. 64° do RAU), e o pedido de despejo e bem assim na parte em que nela se determinou que as custas ficassem a cargo dos autores;
f) Decretando-se a resolução do contrato de arrendamento em causa nos autos, com base no fundamento de resolução referido na alínea anterior, e condenando os réus a despejar o prédio arrendado (acima melhor identificado) e a entregá-lo de imediato aos autores, livre e desocupado;
g) Ficando as custas da acção a cargo dos réus (na proporção de 3/4) e dos
autores (na proporção de 1/4);
h) E no mais se confirmando a sentença recorrida.
As custas relativas à 1ª apelação (do saneador-sentença) serão suportadas pelos apelantes (na proporção de 3/4) e pelos apelados (na proproção de 1/4) e as relativas à 2a apelação (da sentença) serão suportadas pelos apelados (na proporção de 3/4) e pelos apelantes (na proporção de 1/4).
Évora, 03 de Maio de 2007