Évora
| 1463/13.0TBBNV.E1 |  |
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
2 - Não sendo o autor parte no contrato de arrendamento e não sendo o proprietário do imóvel, não têm os réus quaisquer obrigações para com o mesmo, emergentes de tal contrato.
Sumário do Relator
Acordam nesta Secção Cível os Juízes do Tribunal da Relação de Évora:
(…) intentou, em 25.09.2013, acção declarativa ordinária contra Casa de Repouso (…), (…) e (…), pedindo que os réus fossem condenados:
a) No pagamento das rendas em atraso, no valor de € 18.815,84, acrescido dos juros de mora à taxa legal de 4%, contados a partir de 31.05.2013 até efectivo pagamento;
b) No pagamento de € 5.000,00 por reposição em € 1.000,00 das rendas de Abril a Agosto de 2012, acrescido dos juros de mora à taxa legal de 4%, desde a citação até efectivo pagamento;
c) No pagamento de € 1.942,12 atinente ao pagamento de luz e água da sua responsabilidade, acrescido dos juros de mora à taxa legal de 4%, desde a citação até efectivo pagamento;
d) No pagamento de € 7.900,47 por despesas de limpeza e conservação da sua responsabilidade, acrescido dos juros de mora à taxa legal de 4%, desde a citação até efectivo pagamento;
e) No pagamento de € 296,20 correspondente ao valor de artigos em falta no imóvel, acrescido dos juros de mora à taxa legal de 4%, desde a citação até efectivo pagamento;
f) No pagamento de € 9.000,00 a título de prejuízo por lucros cessantes;
g) No pagamento de € 500,00 por despesas extraordinárias, deslocações e telefonemas;
h) E no pagamento de € 1.000,00 de honorários a advogado.
Alegou, para o efeito, que está investido na qualidade de proprietário e legítimo possuidor do prédio urbano sito na Av. (…), nº (…), em Salvaterra de Magos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Salvaterra de Magos sob o n.º (…) da freguesia de Salvaterra de Magos e inscrito na respectiva matriz predial sob o art. (…), o que é titulado por contrato-promessa de compra e venda celebrado em 25.11.2011 com os proprietários, promitentes-vendedores (…) e filhos (…) e (…).
Mais alegou que em 01.12.2011, os réus celebraram com os referidos proprietários/promitentes vendedores um contrato de arrendamento do referido imóvel, por 10 anos, renováveis por períodos de um ano.
Mais alegou ainda que os réus não pagaram os valores peticionados, relativos a rendas, luz e água, para além de terem deixado o imóvel em mau estado e sem alguns dos objectos que dele faziam parte.
Citados, contestaram os réus, os quais, para além de se defenderam por impugnação, invocaram a ilegitimidade passiva do ré pessoa colectiva e do réu (…) e bem assim a ilegitimidade activa do autor, para além da litigância de má-fé deste.
O autor respondeu à contestação, pugnando pela improcedência das excepções invocadas.
Seguidamente, foram as partes notificadas para se pronunciarem acerca da eventual ilegitimidade activa do autor, tendo os réus pugnado pela procedência de tal excepção dilatória. Por sua vez, o autor veio tomar posição no sentido de ter o mesmo interesse na prossecução dos autos, uma vez que apesar de não ser o proprietário constante do registo predial já pagou a totalidade do preço, pelo que é o proprietário material do imóvel, tendo a posse do imóvel e que, apenas por circunstâncias exteriores à sua vontade é que ainda não celebrou a escritura de compra e venda a qual já estava agendada.
E, por mera cautela requereu a intervenção de (…) e de (…), para assumirem a posição de autoras na presente acção.
Seguidamente foi proferido despacho saneador, nos termos do qual se decidiu declarar a excepção dilatória de ilegitimidade activa do autor e, em consequência, absolver os réus da instância, e se decidiu rejeitar liminarmente o incidente de intervenção de terceiro deduzido pelo autor.
Inconformado, interpôs o autor o presente recurso de apelação, em cujas alegações apresentou as seguintes conclusões:
1ª - O Tribunal “a quo”, na douta sentença proferida, decidiu pela ilegitimidade do autor, recorrente, por não constar na certidão de registo predial como proprietário.
2ª - Dispõe o art. 30º, nº 1 do CPC, “O autor é parte legitima quando tem interesse directo em demandar”.
3ª - Ora, como descrevemos no alegado, o recorrente, tinha todo o interesse em demandar, porque, estava a suportar um prejuízo alheio ao que tinha ratificado.
4ª - Dispõe o art. 1º do Código do Registo Predial, “O registo predial destina-se essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário”.
5ª - Face ao caso em concreto, e atendendo-se ao prescrito no art. 1º do Código do Registo Predial, é irrelevante quem figura como titular do direito de propriedade no registo. Até que, como se alcança de toda a documentação junta, os Réus reconheciam como proprietário o Autor.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Dispensados os vistos, cumpre decidir:
Em face do conteúdo das conclusões das alegações do apelante, enquanto delimitadoras do objecto do recurso, a questão de que cumpre conhecer consiste em saber se o autor é parte legítima.
Factualidade assente, dada como provada na 1ª instância:
1) Em 25.11.2011, o autor celebrou com (…), (…) e (…), representado pela primeira, um contrato-promessa de compra e venda do prédio urbano sito na Av. (…), n.º (…), Salvaterra de Magos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Salvaterra de Magos sob o n.º (…) da freguesia de Salvaterra de Magos e inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo (…).
2) Em 01.12.2011, os promitentes vendedores celebraram com os réus um contrato de arrendamento urbano, para fins não habitacionais, com duração limitada, sobre o referido imóvel.
3) O prédio urbano sito na Av. (…), nº (…), Salvaterra de Magos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Salvaterra de Magos sob o n.º (…) da freguesia de Salvaterra de Magos e inscrito na respectiva matriz predial sob o art. (…), encontra-se registado a favor de (…), (…) e (…), por aquisição por dissolução conjugal e sucessão hereditária, pela Ap. 6 de 2002/04/05.
Apreciando:
Conforme se alcança da decisão recorrida, o tribunal (para além de ter indeferido o pedido de intervenção dos proprietários – decisão essa que nem sequer é posta em causa no recurso) considerou e julgou o autor parte ilegítima (absolvendo, em consequência, os réus da instância), uma vez que o mesmo não é proprietário do imóvel arrendado nem é parte no contrato de arrendamento.
É contra tal entendimento e decisão que se manifesta o autor apelante, segundo o qual tinha todo o interesse em demandar, por estar a suportar um prejuízo alheio e pelo facto de, atento o disposto no art. 1º do C. de Registo Predial (nos termos do qual “O registo predial destina-se essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário”) é irrelevante saber quem figura como titular do direito de propriedade no registo, sendo que, como se alcança de toda a documentação junta, os réus reconheciam como proprietário o autor.
Todavia, sem qualquer razão. Assentando os pedidos formulados pelo autor contra os réus no incumprimento, por parte destes, das obrigações emergentes de determinado contrato de arrendamento de determinado imóvel – é manifesto que o autor não interveio como parte nesse contrato.
É o próprio autor que alega que o contrato de arrendamento foi celebrado entre os réus e os proprietários do imóvel em questão.
Assim, e estando-se no domínio das obrigações contratuais, o interesse do autor em demandar os réus pelo alegado incumprimento, e por consequência a sua legitimidade para intentar a acção nos termos em que o fez, apenas poderia resultar do facto de, entretanto, ter assumido a posição de proprietário do imóvel em questão, ou seja pelo facto de por essa via, ter assumido a posição de senhorio.
E por mais que o apelante pretenda fazer crer que assumiu tal posição, é manifesto que tal transmissão não ocorreu.
É certo que o registo predial não é constitutivo de direitos, destinando-se apenas “a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico mobiliário”, nos termos do disposto no art. 1º do C. Registo Predial.
Todavia, e sendo certo que, nos termos do disposto no art. 7º do mesmo diploma “o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define”, não estando o prédio registado a favor do autor, este não pode sequer beneficiar de tal presunção. Assim e sendo certo que a falta de registo do prédio a favor do autor não significaria só por si que este não fosse o proprietário, para os fins ora em apreço, competia ao autor alegar a aquisição do direito de propriedade “por contrato, sucessão por morte, usucapião, ocupação, acessão ou demais modos previstos na lei”, em conformidade com o disposto no art. 1316º do CPC.
Ora, o certo é que o autor se limitou a alegar que, posteriormente ao contrato de arrendamento, celebrou com os proprietários um contrato-promessa de compra e venda.
Todavia, este contrato não tem o condão de transmitir o direito de propriedade do imóvel objecto da promessa. Pelo contrário apenas confere ao promitente-comprador (in casu, o autor) uma mera expectativa de, sendo cumprida a promessa, lhe vir a ser transmitido, pelo contrato prometido (de compra e venda), o respectivo direito de propriedade.
Desta forma, não sendo parte no contrato de arrendamento e não sendo o proprietário do imóvel, não têm os réus quaisquer obrigações para com o autor, emergentes de tal contrato. E assim sendo, por falta de interesse em demandar (não sendo sujeito da relação controvertida), é manifesta a ilegitimidade do autor, atento o disposto no art. 30º do CPC.
Nestes termos bem esteve o tribunal “a quo” o decidir como decidiu, no sentido da ilegitimidade do autor.
Improcedem assim as conclusões do recurso, impondo-se julgar o mesmo improcedente.
Em síntese:
Em acção de indemnização, interposta contra o arrendatário, baseada em incumprimento de obrigações emergentes do contrato de arrendamento, o autor, que não interveio no contrato de arrendamento, nem é o proprietário do local arrendado (e que apenas celebrou entretanto com os proprietários, enquanto promitentes vendedores, um contrato promessa de compra e venda) carece de legitimidade.
O contrato promessa, que não tem o condão de transmitir o direito de propriedade do imóvel objecto da promessa, apenas confere ao promitente-comprador (in casu, o autor) uma mera expectativa de, sendo cumprida a promessa, lhe vir a ser transmitido, pelo contrato prometido (de compra e venda) o respectivo direito de propriedade. Não sendo o autor parte no contrato de arrendamento e não sendo o proprietário do imóvel, não têm os réus quaisquer obrigações para com o mesmo, emergentes de tal contrato.
Termos em que se acorda em julgar improcedente a apelação e em confirmar a decisão recorrida.
Custas pelo Apelante.
Évora, 11 de Junho de 2015
Acácio Luís Jesus das Neves
José Manuel Bernardo Domingos
João Miguel Ferreira da Silva Rato