Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1680/16.0TBFAR.E1 |  |
OBRAS
(Sumário do Relator)
Acordam no Tribunal da Relação de Évora:
(…) e mulher (…) instauraram a presente acção declarativa sob a forma de processo comum, contra Condomínio dos Lotes (…) (Empreendimento …), pedindo que, pela procedência da acção, seja o Réu condenado:
a) à execução – adjudicação e pagamento dos respectivos custos – de todos os trabalhos necessários ou adequados à cabal eliminação das infiltrações;
b) a pagar a titulo de indemnização por prejuízos causados aos Autores, como danos emergentes o valor mínimo de 9.825,90 euros, correspondentes ao valor estimado para a empreitada com as obras de reparação do interior da fracção dos Autores, a determinar com rigor em execução de sentença;
c) a pagar aos Autores como lucros cessantes, o valor correspondente a 44.800,00 euros, relativo a 32 meses de privação do uso e fruição da fracção que os Autores são proprietários;
d) a pagar aos Autores, o valor correspondente a 1.400,00 euros por cada mês decorrido entre a citação da presente acção e a conclusão das obras necessárias e adequadas à eliminação das infiltrações verificadas na fracção dos Autores.
Alegaram, para tanto, e em síntese, que são donos da fracção autónoma do prédio constituído em regime de propriedade horizontal e que integra o Condomínio Réu. Essa fracção, constituída por loja destinada a comércio e indústria, confina com a rampa de acesso à garagem comum do edifício. Acontece que em resultado da deficiente impermeabilização da rampa de acesso, desde o Verão de 2002, verificam-se infiltrações na loja dos Autores, levando mesmo a inundações., o que foi comunicado ao Réu. No entanto, apenas em 2007 foram realizadas obras, ainda assim sem eliminar as infiltrações, apesar das promessas do Réu. Em resultado das referidas infiltrações, existem danos no interior da fracção dos Autores, cuja reparação se estima em 9.825,90 euros, e que impedem o arrendamento da loja, privando os Autores do valor mensal de 1.400,00 euros, ao longo dos últimos três anos.
Devidamente citado para o efeito veio o Réu contestar, alegando para o efeito que a fracção autónoma dos Autores é constituída ainda por uma cave destinada a arrumos, sendo essa cave que confina com a rampa de acesso à garagem comum, e onde os Autores, com o propósito de potencializar a sua utilização, sem a autorização ou conhecimento do condomínio, escavaram o solo a fim de aumentar o pé direito dessa cabe, e ai construíram uma casa de banho, sendo apenas a partir desse momento que os Autores comunicaram as infiltrações, que assim poderão ter origem naquelas obras. Não obstante, o Réu dispôs-se a realizar obras ao nível da rampa, que foram realizadas nos termos exigidos pelos Autores, os quais depois reclamaram junto da empresa que executou as obras por ainda subsistirem as infiltrações. Impugna a matéria relativa à impossibilidade de arrendamento da fracção. Por fim, alega que os condóminos deliberaram realizar obras de impermeabilização da laje de cobertura da garagem, o que ainda não aconteceu por dificuldades financeiras. Conclui, assim, pugnando pela sua absolvição do pedido.
Oportunamente foi proferido despacho saneador, onde se identificou o objecto do litígio e se enunciaram os temas da prova.
De seguida, realizou-se a audiência de julgamento, com observância das formalidades legais, tendo sido proferida sentença que decidiu julgar a presente acção parcialmente procedente, por provada, e, em consequência, condenou o Réu a realizar as obras necessárias à cessação das infiltrações de água na cave da fracção autónoma identificada no facto provado 1º, com origem na rampa de acesso à garagem comum do edifício, suportando integralmente os respectivos custos, absolvendo-se o Réu do demais peticionado pelos Autores.
Inconformados com tal decisão dela apelaram os Autores, tendo apresentado para o efeito as suas alegações de recurso e terminado as mesmas com as seguintes conclusões:
A. A prova produzida impunha diferente decisão quanto à matéria de facto, em especial quanto aos factos identificados como factos provados na sentença com os números 31º, 33º e 34º.
B. O Tribunal a quo considerou indevidamente provado que a fracção dos Recorrentes, para além de uma área concebida para acesso ao público, integra uma cave destinada a arrumos-arrecadação (31º) e que as obras realizadas na fracção alteraram a utilização da cave/arrecadação (34º).
C. Apenas o extracto do título constitutivo da propriedade horizontal e a cópia da licença de utilização, juntos como documentos permitem determinar qual o fim a que a fracção se destina e como se compõe.
D. O extracto do título constitutivo da propriedade horizontal descreve a fracção “DM” como Rés-do-Chão (corpo B, piso um) – porta número vinte e dois – loja para comércio ou indústria com um compartimento com a área de sessenta e um vírgula cinco metros quadrados e arrecadação com a área de quarenta e um vírgula cinco metros quadrados (...);
E. Sendo certo que de acordo como artigo 1418º do Código Civil o título constitutivo da propriedade horizontal não determina o destino ou utilização das fracções.
F. O que determina a utilização dos edifícios (e fracções autónomas) é o alvará de licença de utilização, cujo regime então em vigor, vinha previsto nos artigos 26º e seguintes do Decreto-Lei 445/91 de 20 de Novembro.
G. O Alvará de licença de utilização, com o número (…), datada de 19 de Março de 1993, determina que a utilização do rés-do-chão e primeiro andar do prédio em causa tem como finalidade “comércio ou indústria, esplanada e bar”, abrangendo 45 lojas.
H. Deste documento não é possível concluir que a fracção dos recorrentes integra uma cave destinada a arrumos-arrecadação.
I. A prova produzida, impõe antes que os referidos factos tenham a seguinte redacção:
31º - “Essa fracção, é descrita no título constitutivo de propriedade horizontal como loja para comércio ou indústria com um compartimento com a área de sessenta e um vírgula cinco metros quadrados e arrecadação com a área de quarenta e um vírgula cinco metros quadrados, estando integrada no Alvará de licença de utilização, com o número (…), datada de 19 de Março de 1993, determina que a utilização do rés-do-chão e primeiro andar do prédio em causa tem como finalidade “comércio ou indústria, esplanada e bar”, abrangendo 45 lojas”.
34º - “Com as descritas obras ao Autores destinaram parte da área descrita no título constitutivo de propriedade horizontal como arrecadação a escritório”.
J. O Tribunal a quo errou, ao considerar provado que os Autores (...) sem se munirem da necessária autorização da assembleia (...) escavaram no solo da cave, que se apresenta simplesmente em terra, a fim de aumentar o “pé direito” da mesma” (facto 33º).
K. A alínea c) do nº 2 do artigo 1422º do Código Civil, em vigor à data das obras referidas no facto provado 33º, dispunha que, em relação às fracções de que são proprietários é especialmente vedado aos condóminos “dar-lhe um uso diverso do fim a que se destina”
L. Não ficou provado que as obras de adaptação da área descrita como cave, tenham alterado o destino, uso, utilização da fracção como loja para comércio ou indústria, pelo que não se tratou de uma intervenção que requeresse – ao abrigo do artigo 1422º do Código Civil (então vigente) autorização do condomínio.
M. O facto 33º encerra em si uma conclusão jurídica, devendo desde logo considerar-se não escrita tal conclusão.
N. E tal conclusão está errada, face ao regime jurídico do 1422º do Código Civil.
O. Consequentemente este ponto de facto deverá passar a ter a seguinte redacção:
33º - “Na perspectiva de potencializar a utilização que faziam da fracção autónoma, os Autores, em meados de 2002, sem se munirem de autorização da assembleia e sem dar o devido conhecimento à administração do edifício, escavaram no solo da cave, que se apresenta simplesmente em terra, a fim de aumentar o “pé direito” da mesma”.
P. Tendo ficado provado que a fracção autónoma dos Autores, em resultado da impermeabilização deficiente da rampa de acesso à garagem comum do edifício, tem sofrido infiltrações de água desde meados de 2002, o que já motivou reparações em 2007, feitas pelo autor, na sua fracção – que o réu à data reconheceu ser responsável tendo proposto perdoar penalizações nos atrasos dos pagamentos de condomínio como compensação –, infiltrações essas que perduram e que em consequência directa e necessária das mesmas, se tem formado bolor ao nível dos tectos e paredes da arrecadação da fracção, verificando-se também sinais de humidade, desprendimento e queda de reboco e pladur e fissuração da pintura de revestimento, cuja reparação importará € 9.825,90, a conclusão não poderia ser outra se não, a condenação do réu no pagamento de tal valor, a título de indemnização.
Q. O Tribunal a quo veio decidir que para ocorrência dos danos terá concorrido a culpa do lesado, e que por essa razão ficaria posto em causa o nexo de causalidade entre o réu e o dano, conclusão que não é possível.
R. O réu não alegou que os Autores tivessem concorrido para a verificação dos danos no interior da fracção, e muito menos o provou.
S. Não ficou provado qualquer facto que permita concluir que “as significativas obras realizadas, ao arrepio dos demais condóminos, e quando já era deficiente a impermeabilização dessa cava, conduziu não só a um agravamento dos danos” ou que os autores tivessem dado “origem aos concretos danos reclamados”. T. Os factos provados são muito claros quanto ao nexo de causalidade entre a deficiente impermeabilização da parte comum que afectou e afecta a fracção dos Recorrentes, e os danos, não permitindo a ilação de que os autores pudessem de alguma forma ter concorrido para a verificação do dano.
U. A utilização, destino ou uso da fracção dos autores não foi nunca alterado, já que a utilização (uso ou destino) era e é o comércio ou indústria, tal como determinado pelo alvará de licença de utilização (cujo regime então em vigor, vinha previsto nos artigos 26º e seguintes do Decreto-Lei 445/91, de 20 de Novembro).
V. Os Autores limitaram-se a alterar funcionalmente, uma área da sua fracção, sem prejudicar a utilização da mesma para comércio ou indústria.
X. Tal obra, não careceria de autorização do condomínio, já que a alínea c) do nº 2 do artigo 1422º do Código Civil, em vigor à data das obras em causa, dispunha que, em relação às fracções de que são proprietários é especialmente vedado aos condóminos “dar-lhe um uso diverso do fim a que se destina”.
Y. Não ficou provado que as obras de adaptação da área descrita como cave, tenham alterado o destino, uso, utilização da fracção como loja para comércio ou indústria, pelo que não se tratou de uma intervenção que requeresse – ao abrigo do artigo 1422º do Código Civil (então vigente) de qualquer autorização do condomínio.
Z. A ratio da alínea c) do nº 2 do artigo 1422º do Código Civil é impedir que um condómino possa passar a utilizar a sua fracção destinada ao fim de habitação, para o fim de comércio (por exemplo) e não o de condicionar à autorização do condomínio, qualquer alteração funcional que pudesse decidir fazer dentro do imóvel de que é proprietário.
AA. Se a parte inferior da fracção, ou de parte da fracção se apresentava, ainda, simplesmente em terra (conforme provado sob o ponto 33º), tal significa que, a obra não tinha sido concluída.
AB. Dispõe o artigo 40º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (aprovado pelo Decreto-Lei 38.382, de 7 de Agosto de 1951, que “o pavimento dos andares térreos deve assentar sobre uma camada impermeável ou, quando a sua estrutura for de madeira, ter caixa de ar com a altura mínima de 0,50 m e ventilada por circulação transversal de ar, assegurada por aberturas praticadas nas paredes (...).”
AC. A área da fracção intervencionada não estava, pois concluída, nem seria suposto que se mantivesse como estava, nomeadamente com o solo em terra.
AD. A intervenção dos autores – que não carecia de autorização do condomínio – era necessária.
AE. O facto de os autores terem procedido à colocação de soalho e tectos falsos foi legítima, mesmo que tivessem mantido como função da parte intervencionada a de arrecadação.
AF. Os danos verificados dizem respeito a paredes, soalho e tectos falsos que tanto podem – e devem – existir num escritório, como num armazém.
AG. Não se pode, pois, que foram os autores que deram origem aos concretos danos reclamados, quando instalaram soalho flutuante, tectos falsos, pintaram paredes e colocaram mobiliário.
AH. O nexo de causalidade entre o facto causador dos danos – deficiente impermeabilização – os danos - bolor ao nível dos tectos e das paredes da arrecadação, sinais de humidade, desprendimento e queda de reboco e pladur, e fissuração da pintura de revestimento, nessa arrecadação – não foi posto em causa por qualquer comportamento dos autores, persistindo o nexo de imputação facto-sujeito exclusivamente em relação ao réu.
AI. A sentença Recorrida, ao absolver o réu do segundo pedido cumulativo formulado na presente acção pelos autores, violou não só o nº 5 do artº 607º do CPC, ao incorrectamente julgar provados factos que não tiveram suporte nas provas oferecidas, ou que encerram em si conclusões jurídicas, como violou nas conclusões e ilações a que foi chegando para justificar o “concurso da culpa” dos autores com lesados e quebra do nexo de causalidade, o artigo 342º do Código Civil – tendo considerado factos que não foram provados –, os artigos 1418 e 1422º do Código Civil, vigente à data dos factos, os artigos 26º e seguintes do Decreto-Lei 445/91, de 20 de Novembro, e os artigo 483º e 493º do Código Civil.
AJ. A sentença recorrida deverá ser parcialmente revogada e substituída por uma outra que altere os pontos de facto provados nºs 31º, 33º e 34º, alterando também a decisão de direito, relativamente à responsabilidade civil do réu quanto aos danos verificados no interior da fracção dos autores, condenado o réu, para além da condenação decidida em primeira instância, ao pagamento a título de indemnização por prejuízos causados aos AA., como danos emergentes o valor mínimo de € 9.825,90, correspondente ao valor estimado para a empreitada com as obras de reparação do interior da fracção dos AA., a determinar com rigor em execução de sentença.
AL. Termos em que deverá a presente apelação ser julgada totalmente procedente e, em consequência, parcialmente revogada a decisão recorrida e seja:
- o réu condenado a – para além da realização das obras necessárias á cessação das infiltrações de água – pagar a título de indemnização por prejuízos causados aos AA., como danos emergentes o valor mínimo de € 9.825,90, correspondente ao valor estimado para a empreitada com as obras de reparação do interior da fracção dos AA., a determinar com rigor em execução de sentença.
- bem como no pagamento das custas e encargos com todo o processo, pois só assim se aplicará o Direito e fará Justiça.
Pelo Réu foram apresentadas contra alegações de recurso, nas quais pugna pela manutenção da sentença recorrida.
Atenta a não complexidade das questões a dirimir foram dispensados os vistos aos Ex.mos Juízes Adjuntos.
Cumpre apreciar e decidir:
Como se sabe, é pelas conclusões com que os recorrentes rematam a sua alegação (aí indicando, de forma sintética, os fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão recorrida: art. 639º, nº 1, do C.P.C.) que se determina o âmbito de intervenção do tribunal ad quem [1] [2].
Efectivamente, muito embora, na falta de especificação logo no requerimento de interposição, o recurso abranja tudo o que na parte dispositiva da sentença for desfavorável aos recorrentes (art. 635º, nº 3, do C.P.C.), esse objecto, assim delimitado, pode vir a ser restringido (expressa ou tacitamente) nas conclusões da alegação (nº 4 do mesmo art. 635º) [3] [4].
Por isso, todas as questões de mérito que tenham sido objecto de julgamento na sentença recorrida e que não sejam abordadas nas conclusões da alegação dos recorrentes, mostrando-se objectiva e materialmente excluídas dessas conclusões, têm de se considerar decididas e arrumadas, não podendo delas conhecer o tribunal de recurso.
No caso em apreço emerge das conclusões da alegação de recurso apresentadas pelos Autores, ora apelantes, que o objecto do mesmo está circunscrito à apreciação das seguintes questões:
1º) Saber se foi incorrectamente valorada pelo tribunal “a quo” a prova carreada para os autos, devendo, por isso, ser alterada a factualidade dada como provada;
2º) Saber se o Réu deverá ser condenado a pagar aos Autores uma indemnização pelos prejuízos sofridos no interior da fracção de que são proprietários, no valor mínimo de € 9.825,90 , correspondente ao valor estimado para a empreitada com as obras de reparação do interior da dita fracção, a determinar com rigor em execução de sentença.
Antes de apreciar as questões supra enunciadas importa ter presente qual a factualidade apurada na 1ª instância que, de imediato, passamos a transcrever:
1º - Os Autores são os donos e os legítimos possuidores da fracção autónoma designada pelas letras “DM”, correspondente à loja com o nº 22, destinada ao comércio, no rés-do-chão do prédio urbano sito no Edifício (…), freguesia de Quarteira, concelho de Loulé, inscrito na matriz predial urbana daquela freguesia sob o nº (…), e descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé, sob o nº (…).
2º - A fracção autónoma acima referida está integrada no condomínio do Empreendimento (…), e é composta por uma loja, com utilização para comércio e indústria, que confina com a rampa de acesso à garagem comum do edifício.
3º - Em resultado da impermeabilização deficiente da referida rampa de acesso, a fracção autónoma acima referida tem sofrido infiltrações de água, o que se verifica desde meados de 2002.
4º - De tal facto foi, desde o início, dado conhecimento à Administração do Condomínio do Edifício, que inicialmente atribuiu como causa as obras de adaptação feitas na fracção autónoma em 2002, assumindo, contudo que o isolamento da rampa de garagem seria obra difícil e de difícil manutenção, e que a utilização da rampa pelos veículos obrigaria a uma manutenção constante para garantir que a fracção se mantivesse livre de infiltrações.
5º - Então, os Autores sustentaram que as infiltrações não eram provenientes das obras por eles efectuadas.
6º - A Administração do Condomínio, na altura, e durante muitos anos, assegurada pela Sociedade Portuguesa de (…), S.A., por carta datada de 19 de Maio de 2003, informou o Autor marido que a empresa (…), Lda. teria sido encarregue dos trabalhos de correcções de “trabalhos mal executados” pelos empreiteiros das obras de conservação que teriam antes ocorrido nos edifícios do condomínio, contudo, sem fazer qualquer referência à reparação ou impermeabilização da rampa de acesso à garagem,
7º - Por carta datada de 10 de Julho de 2003, o Autor comunicou à Administração do Condomínio do Edifício que ainda não tinha sido efectuado o isolamento da rampa e que continuavam as infiltrações, no entanto sem que então tivesse recebido qualquer resposta.
8º - Na assembleia de condóminos realizada em 3 de Abril de 2004 foi discutida a existência das infiltrações na fracção autónoma referida no facto provado 1º, tendo, então, sido declarado pela Administração que iria proceder a uma intervenção para tentar eliminar a infiltração, e que seria necessário verificar o interior da loja se aquela reparação deu resultado, e ainda que “se for possível verificar que aquela intervenção foi eficaz, a Administração mandará proceder à substituição da caleira onde se pensa que poderá estar a origem do problema”.
9º - Por carta datada de 11.07.2005, foi o Autor marido interpelado para proceder ao pagamento de valor relativo a comparticipações nas despesas de condomínio do ano 2004.
10º - Tendo o Autor respondido por carta datada de 15.07.2005, dizendo que apenas regularizaria o pagamento logo que fossem solucionados os problemas com as graves infiltrações, que afectavam a sua fracção.
11º - Passados cerca de dois anos, sem que o problema tivesse sido resolvido, o Autor voltou a contactar a Administração do Condomínio, por meio de carta datada de 02.04.2007, onde escreveu:
«(...) 2- Como é do vosso conhecimento, há muito que reclamamos a Impermeabilização da rampa e/ou escoamento da água proveniente dos esgotos dos ares condicionados.
3 – Embora, por várias vezes nos tenha sido dito que os problemas iriam ser solucionados e inclusivamente foi contemplado em orçamentos anteriores e pelos vistos constará no nº 4 da convocatória em apreço, e se não consta, deverão V. Exas. fazer constar de modo a que este problema tenha finalmente solução, pois está a acarretar-nos prejuízos graves.
4 – Como também é do vosso conhecimento ainda não fomos ressarcidos dos prejuízos inerentes à infiltração, em produtos e obras executadas no interior da loja (...)»
12º - Sem reposta a esta carta, o Autor voltou a ser interpelado para o pagamento de comparticipação de despesas de condomínio em atraso.
13º - Tendo o Autor enviado a carta datada de 29.05.2007, onde consta:
- “para que regularize a situação em apreço ou nos permita substituí-la para execução da impermeabilização, de modo a ultrapassarmos uma situação que se arrasta há vários anos e nos tem acarretado prejuízos graves dado que não podemos utilizar, nem vender ou alugar a loja. Informamos também que há prejuízos resultantes da deterioração dos produtos aquando das primeiras inundações.”
14º - Em 2007 o Autor efectuou obras de reparação na área correspondente à arrecadação da fracção autónoma referida no facto provado 1º, decorrentes das infiltrações ai verificadas, e que se importaram em 9.500,00 euros, acrescido de IVA.
15º - A Administração do Condomínio, por carta datada de 26.10.2007, propôs ao Autor, como compensação dos prejuízos alegados, o perdão da penalização pelos pagamentos de condomínio em atraso, na condição de que nada mais fosse exigido ao Condomínio a título de prejuízos, o que não foi aceite pelo Autor, por carta que enviou datada de 06.11.2007.
16º - Em 27/2/2008 foi apresentado ao Réu uma proposta para a realização de trabalhos de impermeabilização da autoria de (…) - Engenharia e Construção, Lda.
17º - O Réu aceitou a acima referida proposta.
18º - Não obstante a execução dos trabalhos acima referidos, que se importaram em 3.850,00 euros, acrescido de IVA, as infiltrações de água, provenientes da rampa de acesso à garagem comum, voltaram a ocorrer na área correspondente à arrecadação da fracção autónoma referida no facto provado 1º,
19º - Assim, na Assembleia de Condóminos realizada no dia 20.03.2010, o Autor marido interveio “dizendo que se continuava a verificar a existência de infiltrações de água na sua loja, apesar duma intervenção de reparação que foi realizada para resolver o problema, e atribuiu a responsabilidade dessa situação à Administração dos Condomínios por motivo de alegadamente terem sido apresentados dois orçamentos distintos pela empresa que veio a realizar os trabalhos e a Administração ter escolhido o orçamento mais barato para resolver o problema.” Nessa assembleia, respondeu-lhe o Sr. (…) “esclarecendo que o empreiteiro que realizou a obra em causa havia sido sugerido pelo Sr. Dr. (…) e que a Administração havia concordado com o orçamento aconselhado pelo técnico da empresa para a reparação das causas das infiltrações, tendo sido realizada a obra de acordo com o referido orçamento e sido passada garantia para a obra que foi executada.”
20º - A empresa empreiteira da obra de impermeabilização, (…) - Engenharia e Construção, Lda., não aceitou a responsabilidade pela persistência das infiltrações.
21º - Em 25/3/2010 o Réu comunicou ao Autor que a empresa (…) – Engenharia e Construção, Lda., a quem adjudicara as obras, tinha oferecido uma garantia de eficiência de cinco anos, e que não aceitava as justificações apresentadas por essa empresa.
22º - As infiltrações de água na área correspondente à arrecadação da fracção autónoma referida no facto provado 1º, continuam a verificar-se presentemente.
23º - Essas infiltrações são resultantes da deficiente impermeabilização da rampa de acesso à garagem colectiva do edifício.
24º - A referida rampa de acesso situa-se na área do edifício que se encontra por cima da arrecadação referida no facto provado 22º, não integrando a área privativa de qualquer fracção autónoma.
25º - Em consequência directa e necessária das infiltrações, tem-se formado bolor ao nível dos tectos e das paredes da arrecadação da fracção autónoma referida no facto provado 1º.
26º - Verificando-se ainda sinais de humidade, desprendimento e queda de reboco e pladur, e fissuração da pintura de revestimento, nessa arrecadação.
27º - A reparação dos danos acima referidos importa-se em 8.531,52 euros, acrescido de IVA, perfazendo 9.825,90 euros, correspondendo a montagens de andaimes para a execução dos trabalhos, remoção e transporte do pavimento flutuante, tectos falso e mobiliário, reparação de fissuras, fornecimento e assentamento de novo pavimento flutuante, trabalhos de carpintaria, fornecimento e execução de tectos falsos e pintura geral.
28º - Em meados de 2015 os Autores arrendaram a facção autónoma à empresa “House of (…), Lda.”.
29º - A fracção autónoma referida no facto provado 1º situa-se em Vilamoura, próxima da marina.
30º - A fracção autónoma referida no facto provado 1º situa-se na área comercial do edifício do Réu.
31º - Essa fracção, para além de uma área concebida para acesso ao público, integra uma cave destinada a arrumos- arrecadação.
32º - A cave dessa fracção confina com a rampa de acesso à garagem comum do prédio e, por isso, a placa que lhe servia originalmente de tecto era inclinada, sendo que o vértice mais elevado não distava muito do chão.
33º - Na perspectiva de potencializar a utilização que faziam da fracção autónoma, os Autores, em meados de 2002, sem se munirem da necessária autorização da assembleia e sem dar o devido conhecimento à administração do edifício, escavaram o solo da cave, que se apresentava simplesmente em terra, a fim de aumentar o “pé direito” da mesma.
34º - Com as descritas obras os Autores alteraram a utilização da cave/arrecadação, destinando inclusivamente parte da mesma a escritório.
35º - Desde 2002, e por diversos períodos de tempo, a fracção autónoma referida no facto provado 1º, esteve ocupada e em exploração comercial, inclusivamente pelos Autores.
36º - Anteriormente a 2014, o Réu foi administrado por (…) – Sociedade de Propriedades, S.A..
37º - Em 2014 o Réu tinha dificuldades financeiras por diversas razões.
38º - Na reunião da assembleia de condóminos do Réu, realizada em 23 de Abril de 2016, entre outros, foi deliberado “mandatar a administração para avançar com o projecto de reabilitação e impermeabilização da laje de cobertura da garagem, com um tecto máximo de 10.290 euros mais IVA”.
Ora, atenta a factualidade apurada (transcrita supra), haverá que averiguar, desde já, se a mesma – mantendo-se inalterável – comporta a possibilidade do R. vir a ser condenado a pagar aos AA. uma indemnização pelos prejuízos sofridos no interior da fracção de que são proprietários e já identificada nos autos.
Daí que, passemos, de imediato, a apreciar esta segunda questão suscitada pelos AA. no presente recurso, no sentido de saber se tem fundamento legal a condenação do R. acima referida peticionada pelos AA.
Assim sendo, importa ter presente o que, a tal respeito, dispõe o art.493º, nº 1, do Cód. Civil:
- “Quem tiver em seu poder coisa móvel ou imóvel, com o dever de a vigiar, (...) responde pelos danos que a coisa causar, salvo se provar que nenhuma culpa houve da sua parte ou que os danos se teriam igualmente produzido ainda que não houvesse culpa sua”.
Na norma acima transcrita estabelece-se uma modalidade especial de responsabilidade delitual, ou seja, fundada na culpa, mediante uma inversão do ónus da prova ou presunção de culpa a recair sobre quem exerça ou beneficie de determinadas actividades, em regra também com especial aptidão para causar danos.
Assim, declara responsáveis pelos danos causados pelas coisas e onera com a presunção de culpa da sua produção quem tiver em seu poder a coisa móvel ou imóvel geradora do evento danoso e, cumulativamente, tenha o dever de a vigiar.
A responsabilidade recai sobre a pessoa que detém a coisa, exercendo sobre ela o poder de facto, e encontra fundamento na ideia de que ela não tomou as necessárias medidas cautelares idóneas à não produção do dano.
Uma vez que, como referido, a responsabilidade do detentor da coisa que causa os danos «assenta na ideia de que não foram tomadas as medidas de precaução necessárias para evitar o dano», presunção que recai sobre quem detém a coisa e o dever de a vigiar, e sendo a responsabilidade ainda de natureza delitual, relativa ao exercício de actividades perigosas, e não objectiva ou pelo risco, bem se compreende que a mesma só se verifique relativamente a quem mantém uma relação directa de poder de facto sobre a coisa causadora do dano e que, em relação a ela, omitiu as «providências indispensáveis para evitar a lesão» (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Cód. Civil Anotado, Vol. I, 4ª ed., pág.495).
Daí que, a responsabilidade cobrirá, nestes casos, em regra, danos emergentes de anomalias nos imóveis e respectivos equipamentos cujo estado deva, pela sua natureza, estar sujeito a inspecção com a frequência adequada, em ordem a prevenir eventos causadores de prejuízos a terceiros.
Ora, no caso em apreço, decorre da factualidade apurada que os AA. são os donos e os legítimos possuidores da fracção autónoma designada pelas letras “DM”, correspondente à loja com o nº 22, destinada ao comércio, no rés-do-chão do prédio urbano sito no Edifício (…), freguesia de Quarteira, concelho de Loulé, inscrito na matriz predial urbana daquela freguesia sob o nº (…), e descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé, sob o nº (…) (ponto 1 dos factos provados), sendo que a fracção autónoma acima referida está integrada no condomínio do Empreendimento (…), e é composta por uma loja, com utilização para comércio e indústria, que confina com a rampa de acesso à garagem comum do edifício (ponto 2 dos factos provados).
Em resultado da impermeabilização deficiente da referida rampa de acesso, a fracção autónoma acima referida tem sofrido infiltrações de água, o que se verifica desde meados de 2002 (ponto 3 dos factos provados)
Acresce que as infiltrações de água na área correspondente à arrecadação da fracção autónoma referida no facto provado 1º continuam a verificar-se presentemente (ponto 22 dos factos provados), sendo que essas infiltrações são resultantes da deficiente impermeabilização da rampa de acesso à garagem colectiva do edifício (ponto 23 dos factos provados).
Em consequência directa e necessária de tais infiltrações, tem-se formado bolor ao nível dos tectos e das paredes da arrecadação da fracção autónoma referida no facto provado 1º (ponto 25 dos factos provados), verificando-se ainda sinais de humidade, desprendimento e queda de reboco e pladur, e fissuração da pintura de revestimento, nessa arrecadação (ponto 26 dos factos provados).
A reparação dos danos acima referidos importa-se em 8.531,52 euros, acrescido de IVA, perfazendo 9.825,90 euros, correspondendo a montagens de andaimes para a execução dos trabalhos, remoção e transporte do pavimento flutuante, tectos falso e mobiliário, reparação de fissuras, fornecimento e assentamento de novo pavimento flutuante, trabalhos de carpintaria, fornecimento e execução de tectos falsos e pintura geral (ponto 27 dos factos provados).
Por outro lado, a obrigação do condomínio, aqui R., de reparar os danos causados na fracção dos AA. (onde se inclui a cave), por infiltrações de água através de uma parte comum (rampa de acesso à garagem do edifício), decorre do dever geral de agir expresso no art. 483º do Cód. Civil e do dever de vigilância enunciado no art. 493º, nº 1, do mesmo Código (sendo que nesta última disposição, como vimos supra, estabelece-se uma presunção de culpa).
Efectivamente, sobre o conjunto dos condóminos recai a obrigação de manter as partes comuns do edifício sem vícios causadores de danos, contribuindo, na proporção do valor das suas fracções, para as despesas necessárias à conservação das partes comuns (obrigação propter rem) – cfr. art.1424º, nº 1, do Cód. Civil.
Por isso, a responsabilidade que, na presente acção, os AA. imputam ao R. deriva de um comportamento culposo deste e, nessa medida, encontra-se subordinada aos princípios que regem a responsabilidade civil extracontratual por factos ilícitos, sendo certo que o R. não ilidiu a presunção de culpa expressa no já citado nº 1 do art. 493º, provando a sua falta de culpa ou que os danos se teriam produzido na mesma, ainda que sem culpa sua.
Neste sentido, pode ver-se, entre outros, o Ac. da R.C. de 14/2/2012, disponível in www.dgsi.pt, onde, a dado passo, é afirmado o seguinte:
- (…) A obrigação de qualquer condómino de concorrer para os encargos de conservação e fruição do edifício (art. 1424.º, n.º 1, do CC) e a obrigação do condomínio de reparar os danos causados em fracção autónoma, v. g., por infiltração de água através de uma parte comum, como no caso, através da fachada exterior (art.ºs 493.º, n.º 1, 1436.º, alín. d) e 1421.º, n.º 1, alín. a), do CC), não sendo obrigações que dimanem de contrato, estruturalmente são verdadeiras obrigações resultantes da natureza real do instituto da propriedade horizontal (obrigações “propter rem”), mediante as quais uma pessoa, na qualidade de titular de um direito real, fica adstrita à realização de uma prestação em benefício de outra.
Na conhecida dicotomia obrigação de meios (em que o devedor apenas se compromete a desenvolver prudente e diligentemente certa actividade para a obtenção de um determinado efeito) - obrigação de resultado (em que o devedor está vinculado a conseguir certo efeito útil), trata-se, no caso e contrariamente ao sustentado pelos recorrentes, de uma obrigação desta última espécie, em que o condomínio se vincula a manter as partes comuns do edifício sem vícios causadores de danos, estes lhe sendo imputáveis uma vez produzidos (resultado).
O cit. art.º 493.º, n.º 1, concede aos lesados uma presunção de culpa que aos RR., enquanto obrigados à vigilância do imóvel, cabia ilidir, provando a falta de culpa ou que os danos se teriam produzido ainda que sem culpa sua, o que de todo não fizeram.
Em sentido idêntico ou similar ao aresto acima transcrito veja-se ainda o Ac. desta Relação de 23/4/2009, também disponível in www.dgsi.pt, no qual se referiu que:
- (…) O artº 492º do C. C. consagra “o dever de conservação do prédio, para que ruindo, não cause danos a outrem”, enquanto o artº 493º consagra o dever de prevenção do dano por parte de quem exerce actividade perigosa” sendo que, a perigosidade não pode ser apreciada apenas, em função da natureza da coisa, mas também, em função dos meios utilizados ou até do próprio resultado, existindo, no entanto, diferenciação entre a aplicabilidade do n.º 1 e n.º 2 deste artigo pressupondo o n.º 1 um dever de vigilância da parte do imputado responsável, enquanto no n.º 2 é o carácter perigoso da actividade exercida que produz só por si a responsabilidade de quem a exerce.
O transporte de águas sujas e de todos os demais dejectos inerentes ao sistema de esgoto de um prédio, a que se procede através da canalização interior, não pode deixar de ser enquadrada, entre as coisas que oferecem perigosidade. Perigosidade esta, decorrente da forma como os líquidos são transportados e por tal sujeitas a especial dever de vigilância.
Pensamos assim, ser de aplicar ao caso em apreço no que à responsabilidade do demando diz respeito o artº 493º n.º 1 do Cód. Civil e não o artº 492º n.º 1 deste Código, atendendo a que “não houve ruína do edifício,” mas antes, infiltração das águas provenientes dos esgotos do edifício, na sequência de entupimento por calcário e gordura na coluna de esgoto, o que constitui dano causado por coisa imóvel, muito embora em ambas as normas se estabeleça uma presunção de culpa do ora recorrido, cabendo-lhe demonstrar que nenhuma culpa teve na eclosão do sinistro, ou que os danos sempre se verificariam mesmo no caso de não existir culpa sua.
Nos termos do artº 1430º n.º 1 do Código Civil ao administrador compete a administração das partes comuns do edifício, nela se englobando o zelar pelo bom funcionamento e a prática de todos os actos de conservação e manutenção das mesmas, o que pressupõe que da parte do administrador haja, também, o dever de vigilância das mesmas a fim de prevenir ou minorar quaisquer danos que por elas possam ser provocados.
Incidindo sobre o “vigilante” das partes comuns a presunção de culpa decorrente dos danos provocados, nos termos do artº 493º do Cód. Civil, incumbia à ora recorrida, com vista a ilidir tal presunção, de que goza o lesado, fazer a prova de que tinha praticado todos os actos conducentes ao bom funcionamento dos sistemas de esgotos, designadamente, no que à coluna respeita, a nível da manutenção com vista a salvaguardar qualquer impedimento ao bom escoamento dos líquidos e dejectos que através dela são expelidos, ou que não obstante tal, os danos se produziriam, mesmo sem culpa sua.
Ora, da factualidade dada como assente, não resulta provada a elisão da aludida presunção, nem que os danos teriam ocorrido, mesmo sem culpa sua. Ao invés, resultou provado que o condomínio não efectuava manutenção periódica à coluna de esgoto onde ocorreu o entupimento. Tal omissão de manutenção periódica só não se apresentaria como gravosa se a ruptura se tivesse dado por qualquer causa não apurada, que apesar da vigilância, fosse manifestamente impossível de prever ou detectar. Mas não foi essa a realidade, já que o entupimento ocorreu em virtude do acumular de calcário e gordura nas paredes da própria coluna, o que indicia ter sido um processo lento e gradual, decorrente da utilização da mesma ao longo do tempo, sem a devida manutenção ou verificação adequada.
Desta sorte, atentos os factos provados, impõe-se a responsabilização da ré pela reparação dos danos causados pelas infiltrações de líquidos (artº 483º, 487º e 493º n.º 1 do C. C.), ou seja, de pagar à autora a quantia peticionada.
Voltando, de novo, ao caso em apreço, importa ainda salientar que, apesar do R. ter alegado que a intervenção dos AA. na fracção, com a realização de obras, tivesse concorrido para a causa do problema de impermeabilização da parte comum (o que, de todo, não se apurou nos autos – cfr. ponto 11 dos factos não provados), em lado algum alegou que os AA. tivessem concorrido para a verificação dos danos no interior da fracção, e muito menos o provou.
Por outro lado, ficou provada a existência do nexo de causalidade entre o facto causador dos danos - a deficiente impermeabilização da rampa de acesso à garagem comum do edifício - e os danos sofridos pelos AA. na sua fracção - bolor ao nível dos tectos e das paredes da arrecadação, sinais de humidade, desprendimento e queda de reboco e pladur e fissuração da pintura de revestimento - persistindo o nexo de imputação facto-sujeito exclusivamente em relação ao R.
Por isso, resulta claro que, estando apurado nos autos que a fracção autónoma dos AA., em resultado da impermeabilização deficiente da rampa de acesso à garagem comum do edifício, tem sofrido infiltrações de água desde meados de 2002 - o que já motivou reparações em 2007, feitas pelo A., na sua fracção (que o R. à data reconheceu ser responsável, tendo até proposto perdoar penalizações nos atrasos dos pagamentos de condomínio como compensação – cfr. ponto 15 dos factos provados), infiltrações essas que ainda perduram e que, em consequência directa e necessária das mesmas, se tem formado bolor ao nível dos tectos e paredes da arrecadação da fracção, verificando-se também sinais de humidade, desprendimento e queda de reboco e pladur e fissuração da pintura de revestimento nessa arrecadação, importando a reparação de tais danos no valor mínimo global de € 9.825,90 (cfr. orçamento de fls. 77 a 81) - a conclusão a tirar não poderá ser outra que não seja a condenação do R. no pagamento de tal valor aos AA., a título de indemnização, uma vez que estão reunidos os pressupostos que o art. 483º do Cód. Civil determina para a responsabilidade civil, sendo certo que a responsabilidade por tais prejuízos será de imputar exclusivamente ao R., por força do estatuído no art. 493º, nº 1, do Cód. Civil.
Nestes termos, forçoso é concluir que a sentença recorrida não se poderá manter na íntegra e, em consequência, revoga-se a mesma na parte que absolveu o R. do pagamento de uma indemnização aos AA. pelos prejuízos causados na sua fracção.
Além disso, atentas as razões e fundamentos acima explanados, condena-se o R. a pagar aos AA., a título de indemnização pelos danos que lhes foram causados na sua fracção, devidamente identificada nos autos, o valor mínimo de € 9.825,90, correspondente ao valor estimado para a empreitada com as obras de reparação do interior da fracção dos AA., a determinar com rigor em execução de sentença.
Finalmente apenas se dirá que, atendendo ao facto de ter sido julgada procedente a segunda questão levantada pelos AA. nesta instância recursiva, fica prejudicado o conhecimento da primeira questão por eles suscitada no recurso ora em análise (relativa à incorrecta valoração da prova carreada para os autos feita pelo tribunal “a quo”).
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Por fim, atento o estipulado no nº 7 do art. 663º do C.P.C., passamos a elaborar o seguinte sumário:
- A obrigação, “propter rem”, do condomínio de vigiar o imóvel decorrente do nº 1 do art.493.º do Cód. Civil é uma obrigação de resultado, pois o condomínio vincula-se a manter as partes comuns do edifício sem vícios causadores de danos, sendo que estes lhe serão imputáveis uma vez produzidos (resultado).
- Tendo sido feita prova nestes autos de que, em resultado da impermeabilização deficiente da rampa de acesso à garagem comum do edifício, a fracção dos AA. tem sofrido infiltrações de água – o que se verifica desde meados de 2002 e continua presentemente a verificar-se – é ao condomínio e sua administração, aqui R., que cabe a responsabilidade civil de indemnizar os AA. pelos danos provocados na sua fracção, por força do estatuído nos arts.483º e 493º, nº1, ambos do Código Civil.
Decisão:
Pelo exposto acordam os Juízes desta Relação em julgar procedente o presente recurso de apelação e, em consequência, revoga-se parcialmente a sentença recorrida, condenando-se o R. a pagar aos AA., a título de indemnização pelos danos que lhes foram causados na sua fracção, devidamente identificada nos autos, o valor mínimo de € 9.825,90, correspondente ao valor estimado para a empreitada com as obras de reparação do interior da fracção dos AA., a determinar com rigor em execução de sentença, no mais se mantendo a decisão sob censura.
Custas pelo R. nesta instância recursiva, condenando-se ainda os AA. e o R. nas custas devidas na 1ª instância, na exacta proporção do respectivo vencimento.
Évora, 14/09/2017
Rui Machado e Moura
Mário António Serrano
Eduarda Branquinho
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[1] Cfr., neste sentido, ALBERTO DOS REIS in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. V, págs. 362 e 363.
[2] Cfr., também neste sentido, os Acórdãos do STJ de 6/5/1987 (in Tribuna da Justiça, nºs 32/33, p. 30), de 13/3/1991 (in Actualidade Jurídica, nº 17, p. 3), de 12/12/1995 (in BMJ nº 452, p. 385) e de 14/4/1999 (in BMJ nº 486, p. 279).
[3] O que, na alegação (rectius, nas suas conclusões), o recorrente não pode é ampliar o objecto do recurso anteriormente definido (no requerimento de interposição de recurso).
[4] A restrição do objecto do recurso pode resultar do simples facto de, nas conclusões, o recorrente impugnar apenas a solução dada a uma determinada questão: cfr., neste sentido, ALBERTO DOS REIS (in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. V, págs. 308-309 e 363), CASTRO MENDES (in “Direito Processual Civil”, 3º, p. 65) e RODRIGUES BASTOS (in “Notas ao Código de Processo Civil”, vol. 3º, 1972, pp. 286 e 299).