Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1450/06-3 |  |
PROPRIETÁRIOS CONFINANTES
UNIDADE DE CULTURA
I - O direito legal de preferência, depende, face ao disposto nos artigos 1380 nº 1 do Código Civil e 18 n.1 do Decreto-Lei 384/88, de 25 de Outubro, da verificação cumulativa dos seguintes requisitos:
- ter, o terreno alienado área inferior à unidade de cultura fixada para a região em que se situa;
- ser o preferente dono de terreno confinante;
- não ser o adquirente do terreno alienado proprietário confinante.
II - Mas estes requisitos terão de ser contemporâneos à data da alienação e terão de ser reconhecidos em acção proposta nos seis meses posteriores à data em que o preferente teve conhecimento dos elementos essenciais da venda.
ACÓRDÃO
Acordam os Juízes que compõem a Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:
CIDÁLIA ………….. solteira, residente na Rua ………., em Quarteira – Loulé, moveu a presente acção, com processo ordinário, contra
- MANUEL ………..e mulher MARIA …………. ambos com residência em ………………. – Loulé;
- ISABEL MARIA …………….. e marido NUNO JOSÉ ……………….., ambos residentes na Rua ……………, em Lisboa;
- MARIA DE FÁTIMA ………………….., divorciada, residente na Praceta…………………. – Loures;
- PAULA ALEXANDRA …………………, solteira, residente na Urbanização ……………….. em Lagos; e
- ANABELA ……………….., solteira, residente na Urbanização……………… em Lagos, pedindo se decrete que a A. haja para si o terreno alienado e descrito no art. 2º da p. i.; e de mande cancelar o registo de aquisição a favor dos RR. Manuel ………… e mulher.
Alega, em síntese, o seguinte:
É dona da nua-propriedade e metade do usufruto do prédio rústico sito em Barros da Fonte Santa, com a área de 6 580 m2, inscrito na matriz respectiva sob o art. 2898º e descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o nº 32 939, que confronta do nascente com prédio rústico dos RR. Isabel Maria e marido, Maria de Fátima, Paula Alexandra e Anabela, com a área de 5 000m2, inscrito na respectiva matriz sob o art. 7 829º e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 6 869. Sucede que, em 31-3-98. Teve conhecimento que aquelas RR. haviam vendido o aludido prédio, pelo preço de 4 500 000$00 aos RR. Manuel Guerreiro e mulher, sem lhe ter sido comunicado o projecto de venda e as cláusulas contratuais.
Termina pelo pedido.
Os RR. Manuel Guerreiro………. e mulher contestaram invocando a ilegitimidade da A. e a caducidade do seu direito em virtude de não ter depositado o preço e demais despesas no prazo legal. Alegaram ainda que o prédio que compraram é uma parcela ou talhão de terreno para construção urbana. A A. apenas adquiriu a totalidade da nua propriedade do seu prédio em 6-2-98, enquanto que a sua compra remonta a 19-12-97. Desde data anterior a 6-2-98 que são donos de um prédio rústico que confronta a poente com o talhão de terreno para construção urbana objecto desta acção, o que afastaria a preferência de outro proprietário confinante. Acrescentam que à A. não assiste também o direito de preferência uma vez que o seu prédio tem uma área superior à unidade de cultura, pois trata-se de terreno hortícola, de regadio.
Concluem dever a acção ser julgada improcedente e não provada, com a sua absolvição dos pedidos.
Contestaram as RR. Isabel Maria, Maria de Fátima, Paula Alexandra, Anabela e Nuno José, dizendo que o prédio da A. tem uma área superior à unidade de cultura, pois destina-se a regadio para fins hortícolas. Impugnam ainda a alegação de que os prédios ids. em 1º e 2º da p. i. sejam confinantes entre si. Acrescentam que o prédio que venderam é um talhão de terreno para construção urbana, o que também afasta o suposto direito de preferência da A.. Referem, finalmente, que pretendiam vender duas propriedades (arts. matriciais nºs. 7829º e 7828º) e quer aos compradores quer aos vendedores só a venda em conjunto é que tinha interesse, quer pela posição geográfica dos imóveis, quer porque os RR. compradores já possuíam outro imóvel no local. Concluem dever a acção ser julgada improcedente e não provada.
No despacho saneador a excepção da ilegitimidade foi julgada improcedente e a excepção da caducidade foi julgada procedente com adesão total à tese dos RR. que a invocaram, tendo todos RR. sido absolvidos do pedido.
Inconformada com esta decisão a A. recorreu para este tribunal que, por acórdão proferido a fls. 130 e segs. revogou a decisão recorrida e ordenou o prosseguimento dos autos.
Todos os RR. recorreram deste acórdão, à excepção dos RR. Manuel Guerreiro e mulher, para o Supremo Tribunal de Justiça que, por acórdão de fls. 162 e segs. negou a revista e manteve a decisão proferida nesta Relação.
Baixando os autos à 1ª instância foi proferido despacho saneador que afirmou a validade da instância e a regularidade da lide e foi fixada a matéria assente e elaborada a base instrutória.
Estas tiveram a reclamação dos RR. Manuel Guerreiro e mulher, totalmente atendida por despacho proferido em audiência de julgamento.
Após o julgamento o despacho que respondeu à matéria de facto quesitada teve reclamação dos RR. Manuel Guerreiro e mulher relativamente à resposta dada ao quesito 4º da base instrutória. Em despacho o Exmº Juiz manteve a resposta dada ao aludido quesito, mas esclareceu o seu alcance.
Proferida a sentença, a acção foi julgada improcedente e os RR. absolvidos do pedido.
Inconformada com a decisão proferida recorreu a A., rematando as respectivas conclusões da seguinte forma:
A) O prédio objecto da preferência tem uma área inferior à unidade de cultura, porque tem de área 5 000 m2, era um terreno de sequeiro à data da realização da escritura pública de compra e venda, e a unidade de cultura no distrito de Faro para terrenos de sequeiro é de 5 ha.
B) Independentemente da área do prédio rústico objecto de preferência ser superior à unidade de cultura, existe o direito de preferência por parte da A. por força do disposto no art. 18º nº1 do D.L. nº384/88 de 25 de Outubro.
C) O facto de entre os R.R. terem sido vendidos e comprados dois prédios, não impõe à A. a obrigação de englobar ambos na sua pretensão de preferência.
D) Desde logo porque os mesmos não foram vendidos por um preço global, mas sim individual e separado.
E) Não existiu qualquer impulso dos R.R. obrigados para que a preferência abrangesse a ambos.
F) Da sua separação não resulta qualquer prejuízo, apreciável ou não.
G) Em bom rigor nem de separação entre os mesmos se pode falar porque, os mesmos nada têm que os una, sempre foram e são unidades individuais sem qualquer união, ligação ou interdependência entre si.
H) É absolutamente falso que os 1ºs R.R., fossem, desde data anterior à compra do prédio objecto da preferência, donos de um outro prédio rústico, com área inferior à unidade de cultura, confinante com o primeiro, composto por figueiras, com a área de 2 900 m2, esse prédio, com a inscrição matricial 2901, foi adquirido pelos 1ºs R.R. em data posterior à aquisição do prédio objecto da preferência.
I) Não existe qualquer obrigação legal que imponha à A. alegar e provar que de todos os proprietários confinantes era aquela que, em caso de igualdade de circunstâncias, obteria a área que mais se aproxima da unidade de cultura fixada para a respectiva zona ou, então, impulsionasse a licitação entre os preferentes.
J) Pelo que deve ser considerada procedente a pretensão de preferência da A. sobre o prédio especificado em b) da matéria assente, decretando-se a aquisição deste pela mesma, e o cancelamento das inscrições registrais de aquisição a favor dos 1ºs R.R.
Termos em que, nos melhores de direito e com o sempre mui douto suprimento de Vossas Excelências, deve a decisão da primeira instância ser revogada e em consequência ser julgada procedente a presente acção, decidindo-se como é pedido na P.I..
Os RR. não contra-alegaram.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:
A sentença recorrida fixou a seguinte matéria de facto:
A A. é dona e legítima possuidora da totalidade da nua propriedade e metade do usufruto do prédio rústico sito em Barros da Fonte Santa, Quarteira, com a área de 6 580 m2, que confronta do norte com caminho, do nascente com o prédio dos RR., do sul com Celestino Faísca Vicente e do poente com Manuel Brito Bota, inscrito na respectiva matriz sob o art. 2898º e descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o nº 32 939 – docs. fls. 7 a 12 e 61 (A).
Os RR. Isabel Mota Soares e marido, Maria de Fátima ……., Paula Alexandra ……….. e Anabela ……….. eram, à data de 17-12-97, donas e legitimas possuidoras de um prédio, com a área de 5 000 m2, sito em Barros da Fonte Santa, Quarteira, inscrito na matriz sob o art. 7829º e descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o nº 6869 (B).
Estas RR. venderam aos RR. Manuel Guerreiro ……….. e mulher, pelo preço de 4 500 000$00, o prédio refº. em B), em 19-12-97, juntamente com “uma parcela de terreno para construção urbana, composta de 5 000 m2”, esta pelo preço de 2 500 000$00 – doc. fls. 13 a 17 (C).
Em 31-3-97, a A. teve conhecimento da alienação, o nome correcto de compradores e vendedores, data e local da alienação e preço devido (D).
À A. não foi comunicado o projecto de venda nem as cláusulas do respectivo contrato, nem sequer a intenção de alienar o prédio refº. em B) (E).
Os RR. Manuel Guerreiro e mulher obtiveram a seu favor o registo da aquisição do prédio refº. em B) (F).
O prédio refº. em B) está inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Quarteira sob o art. 7829º - doc. fls. 52 (G).
O prédio refº. em B) foi participado às Finanças como um talhão de terreno para construção urbana, em 30-8-89 – doc. fls. 52 (H).
O prédio refº. em B) tem o valor tributável de 9 000 000$00 (44.891,81 €) (I).
Os RR. Manuel Guerreiro e mulher pagaram de sisa, em 17-12-97, pelo conhecimento nº 709, pela aquisição do prédio refº. em B), o valor de 900 000$00 – doc. fls. 55 (J).
A A. depositou, em tempo, o preço devido pela alienação do prédio refº. em B) (K).
Em 19-12-97, a A. era co-proprietária do prédio refº. em A), pois por escritura pública de compra e venda de 24-2-65, vendeu a José Viegas Costa metade da nua propriedade daquele prédio e o direito de usufruto daquela propriedade – doc. fls. 56 a 60 (L).
Em 6-2-98, a A. comprou ao José Viegas Costa metade da nua propriedade do prédio refº. em A) – doc. fls. 61 a 64 (M).
Antes da venda aos 1ºs. RR., o prédio refº. em B) era um terreno com mato, pinheiros, figueiras, amendoeiras e alfarrobeiras (1º).
O prédio refº. em B) é confinante a poente com o prédio da A. refº. em A) (2º).
Após a sua aquisição, os RR. Manuel Guerreiro ……… e mulher lavraram o prédio refº. em B) (3º).
Após a sua aquisição, os RR. Manuel Guerreiro………. e mulher destinaram-no, posteriormente, à cultura da batata (4º).
O prédio refº. em B) encontra-se inscrito na matriz e descrito na Conservatória do Registo Predial como talhão de terreno para construção urbana, sendo tributado em Sisa e Contribuição Autárquica como tal (5º e 6º).
Os RR. Isabel Maria e marido, Maria de Fátima, Paula Alexandra e Anabela pretendiam vender duas propriedades (7º).
E quer aos compradores, quer aos vendedores, só a compra em conjunto tinha interesse (8º).
Em parte do prédio refº. em A) encontram-se plantadas laranjeiras, que são regadas (9º).
O prédio ref. em A) tem o valor tributável de 152 656$00 (761.44 €) (10º).
Os RR. compradores são, desde data anterior a 6-2-98, donos de um prédio rústico, sito em Barros da Fonte Santa, freguesia de Quarteira, inscrito na respectiva matriz sob o art. 2901º e que confronta a poente com o prédio refº. em B) (11º).
Existem outros prédios confinantes com o prédio refº. em B) (12º).
De acordo com a jurisprudência pacífica do Supremo Tribunal de Justiça, o âmbito do recurso determina-se em face das conclusões da alegação do recorrente pelo que só abrange as questões aí contidas, como resulta das disposições conjugadas dos arts. 690º, nº 1 e 684 nº3 do Cód. Proc. Civil – cfr. acórdãos do S.T.J. de 2/12/82, BMJ nº 322, pág. 315; de 15/3/2005, nº 04B3876 e de 11/10/2005, nº 05B179, ambos publicados nas Bases de Dados Jurídicos do ITIJ.
Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente (nº3 do artigo 684 do CPC), fica o tribunal de recurso impedido de tomar conhecimento de qualquer questão que nelas se não aflore, ainda que versada no corpo alegatório (artigo 713, nº2, referido ao artigo 660, nº2, ambos do mesmo Código) - cfr. ac. do STJ, de 21/10/1993, CJSTJ, ano I, tomo III, página86, reflectindo jurisprudência corrente sobre o tema.
Nesta conformidade uma única questão se coloca:
- Os factos provados não podem conduzir à decisão proferida, mas à verificação de que assiste à autora o direito de preferência peticionado.
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Dispõe o art. 1380 nº1 do Código Civil que “1. Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.”
Vejamos o que os factos nos patenteiam:
Os RR. Isabel Mota Soares e marido, Maria de Fátima Mota, Paula Alexandra Gomes e Anabela Gomes venderam aos RR. Manuel Guerreiro da Silva e mulher, pelo preço de 4 500 000$00, o prédio preferido, em 19-12-97, juntamente com “uma parcela de terreno para construção urbana, composta de 5 000 m2”, esta pelo preço de 2 500 000$00 – doc. fls. 13 a 17 (C)
Àquela data a A. era tão só co-proprietária do prédio refº. em A), ou seja do prédio cuja nua-propriedade lhe pertence agora por inteiro e ao abrigo do qual vem exercer a preferência.
À mesma data os RR. adquirentes eram terceiros em relação aos preferentes.
Com efeito: Os RR. compradores são, desde data anterior a 6-2-98, donos de um prédio rústico, sito em Barros da Fonte Santa, freguesia de Quarteira, inscrito na respectiva matriz sob o art. 2901º e que confronta a poente com o prédio preferido e a A. só Em 6-2-98. comprou ao José Viegas Costa outra metade da nua propriedade do prédio que lhe pertence.
A A. desde de 31-3-97, que tem conhecimento da alienação, o nome correcto de compradores e vendedores, data e local da alienação e preço devido (D). Sendo que a ela não foi comunicado o projecto de venda nem as cláusulas do respectivo contrato, nem sequer a intenção de alienar o prédio preferido.
Dispõe ainda o art. 416 do Código Civil: 1. Querendo vender a coisa que é objecto do pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato.
2. Recebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinar prazo mais longo.
Perante o quadro traçado a A. em 31-3-97, data em que soube dos elementos da venda, reunia as condições de preferente na venda nos termos das disposições conjugadas dos transcritos artigos?
Cremos que não.
A autora à data da escritura de compra e venda do prédio preferido era apenas comproprietária da nua propriedade do prédio confinante e, ao que parece resultar do primeiro facto provado, também comproprietária do usufruto.
Ora tal posição dominial não lhe concedia o direito de, desacompanhada do outro comproprietário, exercer o direito de preferência na compra do prédio confinante, ainda que reunisse as restantes exigências do art. 1380 do Código Civil. Como decidiu o Ac. da Rel. Porto de 4-10-82, Colectânea de Jurisprudência 1982,V,99, “O direito de preferência facultado ao proprietário do prédio confinante, que se configura numa compropriedade, pertence aos consortes em conjunto; e, por isso, salvo disposição em contrário, só por todos pode ser invocado e, como tal, exercido.”
A jurisprudência desde há muito seguida no Supremo Tribunal de Justiça é no sentido de que o comproprietário do prédio indiviso, não pode exercer desacompanhado dos restantes comproprietários, o direito de preferência previsto no art. 1380 nº1 do Código Civil.
« … O direito de preferência não se radica em qualquer dos comproprietários individualmente, mas no conjunto, como unidade, e, portanto, cada um daqueles não tem um direito autónomo, pertencendo ele a todos os comproprietários.» - Acs. do Supremo Tribunal de Justiça de 27-2-86, BMJ 354,532; de 22-1-87, BMJ 363,523; de 14-4-88, BMJ 376, 569.
Na linha da jurisprudência referida entendera-se que o direito de preferência pertence a todos os comproprietários e por todos deve ser exercido, tal implicando logicamente a exigência da intervenção de todos para assegurar a legitimidade, em litisconsórcio necessário activo (artigo 28 do Código de Processo Civil).
Certo que a A. veio exercer o direito de preferência sobre o prédio identificado nos autos quando já era única titular do prédio confinante, ou seja em 24-4-1988. Só que nesta data o direito de preferência arrogado já não estava ao seu alcance nos termos do art. 1410 nº1, ex vi, art. 1380 nº4, ambos do Código Civil.
Em 31-3-97, a A. teve conhecimento da alienação, o nome correcto de compradores e vendedores, data e local da alienação e preço devido (D). Logo, teria de exercer aquele direito até 31-9-97 acompanhada do outro comproprietário. E, não o fez.
Tendo adquirido a plenitude da propriedade do terreno confinante ao terreno vendido Em 6-2-98, não tem, após esta data, o direito de preferência arrogado. Aliás também Os RR. compradores são, desde data anterior a 6-2-98, donos de um prédio rústico, sito em Barros da Fonte Santa, freguesia de Quarteira, inscrito na respectiva matriz sob o art. 2901º e que confronta a poente com o prédio preferido.
Face ao exposto, a A. não é detentora do direito a que se arroga. O direito legal de preferência, depende, face ao disposto nos artigos 1380 nº 1 do Código Civil e 18 n.1 do Decreto-Lei 384/88, de 25 de Outubro, da verificação cumulativa dos seguintes requisitos:
- ter, o terreno alienado área inferior à unidade de cultura fixada para a região em que se situa;
- ser o preferente dono de terreno confinante;
- não ser o adquirente do terreno alienado proprietário confinante.
Mas estes requisitos terão de ser contemporâneos à data da alienação e terão de ser reconhecidos em acção proposta nos seis meses posteriores à data em que o preferente teve conhecimento dos elementos essenciais da venda – cfr. Antunes Varela, RLJ 100º, 352.
Ora a A., sendo agora dona do terreno confinante, só adquiriu aquela qualidade em 6-2-98 e, nessa altura, o direito de propriedade dos RR. adquirentes sobre o prédio preferido estava consolidado.
Nesta conformidade os factos provados conduzem à conclusão que não assiste à autora o direito de preferência peticionado.
O recurso da autora não procederá e a decisão proferida, ainda que por motivos diferentes, será confirmada.
Assim sendo, nega-se provimento à apelação e, pelas razões expostas, confirma-se a decisão proferida.
Custas pela recorrente.
(Texto escrito e revisto pela relatora, que assina e rubrica as restantes folhas)
Évora, 14-12-06
Relatora: Des. Assunção Raimundo
1º Adjunto: Des. Sérgio Abrantes Mendes
2º Adjunto: 2º Adjunto: Des. Luis Mata Ribeiro