Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 669/06-2 |  |
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
MODIFICABILIDADE DA DECISÃO DE FACTO
I – Pelo facto de um outorgante num contrato-promessa de compra e venda ter entrado em mora, tal não conduz, necessariamente, ao incumprimento definitivo, mas tão só à obrigação de reparar os danos causados ao outro outorgante.
II – A perda do interesse no contrato é analisado objectivamente e não sob o aspecto subjectivo.
III – Se um contrato-promessa de compra e venda for resolvido com igualdade de culpa das duas partes outorgantes, assiste apenas ao promitente-comprador reaver o montante do sinal em singelo.
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PROCESSO Nº 669/06
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A” e mulher “B” demandaram, no Tribunal do …, “C” e mulher “D”, pedindo que estes sejam condenados, nos termos do artigo 4420 n° 2 do Código Civil, a pagar a quantia de 18.128.580$00, acrescida de juros de mora, desde a citação, correspondente ao dobro do sinal que entregaram aos réus, no âmbito de um contrato-promessa de compra e venda de um prédio urbano sito no … e respectivo mobiliário. PROCESSO Nº 669/06
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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Alegaram, no essencial, que, datado de 3 de Agosto de 1999, celebraram um contrato-promessa de compra e venda, através do qual os réus prometeram vender aos autores e estes prometeram comprar, um determinado prédio urbano, sito no …, e respectivo mobiliário, pelo preço de 41.500.000$00, tendo entregue, a título de sinal, a quantia de 9.064.290$00, ficando acordado que a escritura teria lugar até ao final do ano de 1999.
No entanto, os réus não facultaram aos autores a planta do prédio, o que inviabilizou a obtenção de empréstimo bancário e impossibilitou os autores de outorgarem a escritura de compra e venda marcada para o dia 27 de Dezembro de 1999.
Apesar de ainda ser possível a prestação, os réus recusaram realizar a escritura noutra data e comunicaram aos autores, em 5 de Janeiro de 2000, que consideravam sem efeito o negócio, com perda do sinal por parte dos promitentes-compradores.
Os réus contestaram no sentido da improcedência da acção, salientando que o procurador dos réus forneceu aos autores toda a documentação pedida, nomeadamente, a planta do prédio e que, no dia da escritura, o autor marido referiu não poder realizar o contrato prometido, uma vez que não lhe tinha sido concedido o empréstimo para pagar o preço da venda.
Saneado o processo e seleccionada a matéria de facto, procedeu-se a julgamento e foi proferida depois sentença a julgar a acção improcedente e a absolver os réus do pedido, no entendimento que os promitentes vendedores não haviam entrado em mora.
Inconformados, os réus apelaram, tendo alegado e formulado as conclusões que se transcrevem:
1ª. Os factos constantes dos artigos 3° a 5° e 7° a 11 ° da base instrutória foram incorrectamente respondidos pelo Tribunal a quo, o que deve, por isso, conduzir à modificação da matéria de facto (art. 712° n° 1 al. a) do CPC), pois do processo constam todos os elementos de prova necessários para dar resposta positiva aos quesitos 3° a 5° e negativa aos quesitos 7° a 11 ° da base instrutória, pelo menos na forma como foram considerados provados.
2ª. Quanto ao quesito 3°, ficou provado que a planta era necessária para a aceitação do pedido de empréstimo, conforme depoimento da testemunha “E”, por ter conhecimento das exigências dos Bancos, dada a sua profissão de vendedor imobiliário e das testemunhas “F” e “G”, que acompanharam o apelante à Caixa Geral de Depósitos.
3ª. Quanto ao quesito 4°, ficou provado que o apelante nunca recebeu a planta do prédio, dado o depoimento consentâneo das testemunhas “H” e “I”, e também confrontados os depoimentos com o teor da correspondência trocada entre o apelante e o procurador dos apelados.
4ª. Quanto ao quesito 5°, ficou provado, dado o depoimento das testemunhas “F” e “G”, que acompanharam o apelante à Caixa Geral de Depósitos. A “F” à dependência do … e mais tarde o “G” à dependência dos …, em …
5ª. Ao dar como provados os artigos 7°, 8° e 9° a 11º, na forma descrita nos nºs 11 e 12 da sentença, o Tribunal a quo teve em conta apenas o depoimento das testemunhas dos apelados “J” e “I”, descurando o que disseram as outras testemunhas e a prova documental.
6ª. Quanto aos artigos 7° e 8°, para além da falta de clareza e de credibilidade do depoimento das testemunhas “J” e “I”, por terem interesse na causa, ela empregada do solicitador que elaborou o contrato-promessa, marcou a escritura e elaborou as cartas enviadas ao apelante a notificá-lo da data da escritura e da resolução do contrato, ele familiar e procurador dos apelados. O depoimentos daquelas é contrariado pelos documentos juntos aos autos, nomeadamente a carta rescindindo o contrato.
7ª. Quanto aos artigos 9° e 10°, o depoimento das testemunhas “J” e “I” é contrariado pelo depoimento das testemunhas “E”, “F” e “G”, os quais mostraram que os apelantes tinham meios para conseguir o dinheiro. Os dois primeiros trabalham na imobiliária onde os apelantes tinham uma casa à venda, por uma quantia equivalente ao restante do preço, tendo ainda o “E” afirmado que o dono de uma sapataria em … se ofereceu para emprestar o dinheiro que aqueles precisassem para a celebração da escritura, oferta que também o “G” fez.
8ª. Quanto ao quesito 11°, apenas a testemunha “I” referiu, sendo certo que a testemunha “J”, estando presente, nada ouviu sobre o pedido de devolução do sinal.
9ª. Os apelados não facultaram a planta do prédio aos apelantes, como se obrigaram, constituíram-se em mora, nos termos do art. 8040 n° 2 do CC.
10ª. Os apelantes, ao não celebraram a escritura na data marcada, por falte do dinheiro necessário ao pagamento do restante do preço, constituíram-se apenas em mora e não em incumprimento definitivo (artigos 8040 n° 2 e 8080 do CC).
11ª. O apelante sempre declarou, incluindo no cartório notarial, no dia em que a mesma esteve marcada, que queria outorgar a escritura de compra e venda.
12a. No dia 27.12.1999, o apelante apenas declarou que não tinha a totalidade do dinheiro necessário ao pagamento do restante do preço.
13a. O apelante não declarou, nem podia ter declarado, que já não pretendia fazer a escritura, porque não tinha dinheiro, nem meios para o arranjar, como afirmou o “I”, uma vez que logo após a celebração do contrato-promessa em causa, o mesmo colocou à venda uma casa de que é proprietário em …, inicialmente pelo preço de 35.000.000$00, tendo reduzido para 30.000.000$00, dada a urgência na venda, valor que necessitava para a escritura em causa.
14a. A rescisão unilateral do contrato comunicada pelos apelantes, por escrito enviado aos apelantes, em 5.1.2000, corresponde a uma situação de incumprimento definitivo (artigos 801º e 8080 do CC).
15a. O incumprimento definitivo em que incorreram os apelados confere aos apelantes o direito à devolução do sinal em dobro, nos termos do art. 4420 nº 2 do CC.
16a. O comportamento dos apelados manifestado na falta de lealdade e cooperação durante a vigência do contrato, a má fé evidenciada, designadamente quanto ao reforço do sinal, quanto ao modo como surgiu o segundo contrato-promessa, quanto à não entrega da planta do prédio, quanto ao modo como foi marcada a escritura e como foi declarada a rescisão do contrato com intenção de fazer seu o sinal, sinal de valor elevado, consubstancia uma violação do princípio da boa fé, princípio que deve nortear as partes em qualquer negócio, o que determina a devolução do valor do sinal aos apelantes.
17a. Termos em que deve a sentença recorrida ser revogada e, em consequência, ser a acção julgada procedente.
Os réus contra-alegaram a pugnar pela confirmação da sentença.
Colhidos os vistos, cabe decidir.
São os seguintes os factos que a 1 a instância deu como provados:
1. Através do escrito de fls. 73 a 75, os réus, na qualidade de donos e legítimos possuidores de um prédio urbano sito na Rua …, nº 28, freguesia do …, descrito na Conservatória do Registo Predial do … sob o nº 411 e inscrito na matriz respectiva sob o art.° 4.437, por um lado, e o autor, por outro, ajustaram entre si que "os primeiros outorgantes prometem vender e o segundo comprar, o referido prédio, livre de quaisquer ónus ou encargos", que "a venda inclui todo o recheio do imóvel que se compõe de duas mobílias de quarto de casal, uma mobília de sala com um móvel-bar, sofás e candeeiro; mesa de cozinha e várias cadeiras; fogão, frigorífico e máquina de lavar roupa; uma bomba de balão", que "o preço da venda é de 41.500.000$00, dos quais os primeiros outorgantes recebem do segundo outorgante a quantia de 9.064.290$00, de que lhe dão quitação, pagos pelos cheques sacados sob o Banco …, com balcão em …" e que "a restante parte do preço será paga no acto da escritura de compra e venda, a qual se celebrará até final do ano de 1999, cuja marcação fica a cargo dos primeiros outorgantes, que têm de avisar o segundo outorgante com, pelo menos, 15 dias de antecedência".
2. Os réus receberam dos autores, em 15.07.1999, um cheque que veio a ser cobrado, titulando a quantia de 4.064.290$00 e, em 24.07.1999, outro que veio igualmente a ser cobrado, titulando a quantia de 5.000.000$00, tudo como parte do preço acordado.
3. Em 19.11.1999, o autor enviou ao procurador dos réus, “I”, o escrito de fls. 16, onde se mencionava: "venho solicitar, conforme nossa conversa pessoal anterior, me seja devolvida a importância entregue a título de sinal ( ... ) e princípio de pagamento aquando da celebração do contrato promessa ( ... ) em virtude de não me ter sido entregue toda a documentação que lhe solicitei e que me era imprescindível para proceder ao pedido de empréstimo bancário que me possibilitaria efectuar o pagamento do prédio. Ora, assim sendo não é possível que a escritura se efectue, nem que o negócio se mantenha dada a falta de documentação impreterível ao empréstimo e à boa concretização do negócio. Acreditando na boa fé demonstrada durante a nossa conversa pessoal, em que afirmou que me restituiria a importância que lhe entreguei ( ... ), solicito-lhe que o faça antes do dia 15.12.1999, caso contrário terei de recorrer a execução específica do contrato entre nós celebrado".
4. Em 07.12.1999, o procurador dos réus enviou ao autor o escrito de fls. 19, aí se mencionando: "serve a presente para lhe comunicar, na minha qualidade de procurador do meu cunhado “C”, que, de acordo com a cláusula quarta do contrato promessa de compra e venda ( ... ), se encontra marcada a escritura no Cartório Notarial do …, para o próximo dia 27 do corrente mês de Dezembro, pelas 9h30".
5. Os autores e os réus compareceram no local, no dia e hora acima referidos, não tendo sido celebrada a respectiva escritura de compra e venda, em virtude de os primeiros não disporem da totalidade da verba necessária ao pagamento do preço, por ter sido recusado o pedido de empréstimo formulado para o efeito.
6. Em 05.01.2000, o procurador dos réus enviou ao autor o escrito de fls. 20, onde se mencionava: "apesar de ter estado presente no Cartório a verdade é que não reunia as condições para a celebração da escritura, o que quer dizer que não tinha disponível a verba em falta para o seu total pagamento. Assim sendo, venho transmitir-lhe de que a partir desta data considera-se sem efeito o negócio que nos vinculava, com perca do sinal entregues por parte de V.Ex.3, nos termos do artigo 442°/2 do Código Civil".
7. Em 25.01.2000, foi enviado aos réus o escrito de fls. 21, mencionando-se: "em resposta à sua carta datada de 05.01.2000 ( ... ) venho comunicar-lhe que não concordamos com o seu conteúdo".
8. Em 10.02.2000, o procurador dos réus enviou ao autor o escrito de fls. 27, no qual se mencionava: "venho esclarecer a V.Ex.ª que os meus constituintes já perderam o interesse celebração da venda e dado o incumprimento V.Ex.ª. assiste-lhes direito à resolução contrato e a não restituir o sinal recebido. Assun sendo, em nome dos meus constituintes informo V.Ex.ª que deverá considerar resolvido o contrato-promessa e perdida a importância entregue a título de sinal".
9. Ao autor foi enviada a carta de fls. 76, com o talão de registo que a antecede, cujo teor se dá aqui por reproduzido.
10. O autor solicitou a “I”, na qualidade de procurador dos réus, a entrega da planta do prédio, tendo em vista a formulação de pedido de empréstimo bancário pelos autores.
11. No dia 27.12.1999, “I”, na qualidade de procurador dos réus, manifestou ao autor o interesse daqueles na celebração da respectiva escritura, bem como a intenção de conceder ao A. prazo para este conseguir o dinheiro para o pagamento integral do preço acordado.
12. O autor, no dia 27.12.1999, referiu a “I” que não dispunha de dinheiro necessário para o pagamento integral do preço acordado, por não ter conseguido empréstimo bancário para o efeito, nem de outros meios para conseguir essa verba, de forma a poder outorgar a respectiva escritura, e pediu-lhe a devolução da totalidade da quantia que já tinha sido entregue como parte de tal preço.
De acordo com as conclusões formuladas pelos apelantes, vêm suscitadas, essencialmente, duas questões:
- a modificação das respostas aos artigos 3° a 5° e 7° a 11 ° da base instrutória;
- a faculdade de exigir o dobro da quantia prestada a título de sinal, nos termos do artigo 442° nº 2 do Código Civil.
Vejamos, então:
Quanto à primeira questão, importa deixar claro que, no respeitante à modificação das respostas à base instrutória, a garantia do chamado duplo grau de jurisdição, em matéria de facto, não desvirtua, nem subverte, o princípio da liberdade de julgamento, na afirmação que o juiz aprecia livremente as provas e decide segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto (art. 6550 CPC).
Mas esta liberdade de julgamento não constitui um poder arbitrário do juiz, antes está vinculada a uma análise crítica das provas, bem como à especificação dos fundamentos que foram decisivos para a formação da sua convicção (art. 6530 do CPC).
Por isso, os acrescidos poderes da Relação sobre a modificabilidade da matéria de facto, em resultado da gravação dos depoimentos prestados pelas testemunhas em julgamento, não atentam contra a liberdade de julgamento do juiz da 1ª instância, permitindo apenas sindicar a correcção da análise das provas, segundo as regras da ciência, da lógica e da experiência, prevenindo o erro do julgador e corrigindo-o, se for caso disso.
No caso em apreço, ouvidos, na íntegra, os depoimentos gravados das testemunhas, improcede a pretensão dos apelantes, porquanto a prova testemunhal produzida mostra-se devida e acertadamente ponderada no despacho de fundamentação constante de fls. 188 a 190, não permitindo alterar os específicos pontos da matéria de facto considerados incorrectamente julgados.
De igual modo, a prova documental junta aos autos também não admite a pretendida alteração da resposta aos mesmos artigos da base instrutória.
Considera-se, assim, fixada a materialidade fáctica anteriormente transcrita.
Vejamos, agora, a questão do incumprimento do contrato.
Não oferece dúvida que as partes celebraram um contrato-promessa de compra e venda, consistindo este, como se sabe, na convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato (art. 4010 do CC), dizendo-se contrato prometido aquele cuja realização se pretende.
No caso sub iudicio, os réus prometeram vender ao autor marido o prédio urbano identificado em 1. supra, e respectivo mobiliário, pelo preço de 41.500.000$00, e este prometido comprá-lo por esse preço, tendo entregue como sinal e princípio de pagamento a quantia de 9.064.290$00.
Acordaram ainda que a escritura seria marcada pelos promitentes-vendedores, até ao final do ano de 1999, e que o remanescente do preço seria pago nessa altura.
A escritura foi agendada para o dia 27 de Dezembro de 1999, pelas 9.30 horas, no Cartório Notarial do …, tendo o autor marido sido avisado com a antecedência indicada no contrato-promessa, mas a escritura não chegou a realizar-se, uma vez que o promitente-comprador (autor marido) não dispunha da totalidade da verba necessária ao pagamento do preço (cf. 5. supra).
Assim sendo, a não efectivação da escritura não é imputável aos réus, pelo que não assiste aos autores a faculdade de exigirem o dobro do que prestaram, a título de sinal, nos termos do artigo 442° n° 2 do Código Civil.
Quem se constituiu em mora foi o autor marido, ao não outorgar a escritura, na data aprazada, por não dispor, na ocasião, do dinheiro suficiente para o pagamento do que se mostrava ainda em dívida.
No entanto, tal não significa que se tenha colocado numa situação de incumprimento definitivo, sendo que a aplicação das sanções previstas no citado normativo pressupõe o incumprimento definitivo e não a simples mora (cf. ac. STJ, de 27.11.97, BMJ 471-388).
Na verdade, a simples mora não leva, necessariamente, ao incumprimento definitivo, mas tão só à obrigação de reparar os danos causados ao credor (cf. artigos 8040 e 8060 do CC).
Também a previsão da 1ª parte do n° 1 do artigo 808° do Código Civil só ocorre quando apurados factos que, objectivamente considerados, revelem perda do interesse na prestação da contraparte.
Por isso, a interpelação admonitória feita pelos réus, através do seu procurador, logo a 5 de Janeiro de 2000 (cf. 6. supra), não pode operar a resolução do contrato e, consequentemente, não lhes concede a faculdade de fazerem seu o montante entregue a título de sinal pelo promitente-comprador, porquanto o comportamento do autor marido, até àquela data, não é revelador de desinteresse na realização do contrato prometido, nem os réus invocaram qualquer motivo justificativo da perda de interesse na prestação da contraparte.
De resto, logo a 25 de Janeiro, o autor marido respondeu a manifestar discordância em relação à interpelação admonitória acima referida (cf. 7 . supra).
Sendo que, a 10 de Fevereiro de 2000, os réus vieram comunicar ao autor marido o desinteresse na realização do contrato prometido, embora sem mencionarem os motivos concretos do desinteresse no negócio prometido (cf. 7. supra).
Nem ficou apurado, em sede de julgamento, que razões levaram os réus a desistir de vender o prédio ao autor marido.
Mas também é certo que os autores acabaram por mostrar evidente desinteresse na compra, dado que, em 7 de Junho de 2000, intentaram a presente acção judicial com o objectivo de obterem o dobro da importância entregue a título de sinal, imputando aos réus o incumprimento.
Ora, perante a factualidade apurada, não pode imputar-se a nenhuma das partes responsabilidade exclusiva pelo incumprimento definitivo do contrato prometido, mas é manifesto que, nem o promitente-comprador, nem os promitentes-vendedores, demonstram, actualmente, qualquer interesse na realização do negócio prometido.
Há, portanto, claro desinteresse na execução do contrato de compra e venda, sendo comum a ambas as partes essa perda objectiva do interesse contratual.
No pedido formulado na acção está também implícito o da resolução do contrato-promessa.
Deste modo, embora aos autores não assista a faculdade de exigirem o dobro do que foi prestado como sinal, o contrato-promessa deve considerar-se resolvido, nos termos do artigo 8080 do Código Civil, por incumprimento do autor marido e dos réus, com igualdade de culpa, pelo que aos autores assiste apenas o direito à devolução em singelo do que foi entregue aos réus a título de sinal e princípio de pagamento (9.064.290$00, ou seja, 45.212,49 euros).
Não tendo havido tradição da coisa, não há lugar a ordenar a sua devolução aos promitentes-vendedores.
Ante todo o exposto, julgando parcialmente procedente a apelação, acorda-se em revogar a sentença recorrida, declarando-se resolvido o contrato-promessa de compra e venda dos autos, condenando-se os réus a restituírem aos autores a quantia de 45.212,49 euros que haviam recebido como sinal e princípio de pagamento, acrescida de juros de mora à taxa legal supletiva geral, a partir da data do presente acórdão.
Custas em partes iguais na 1ª instância e na Relação.
Évora, 26.10.2006