Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1035/07-2 |  |
RESTITUIÇÃO DO SINAL EM DOBRO
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
I - Um contrato-promessa é um contrato preliminar pelo qual as partes se obrigam a celebrar, no futuro, um outro contrato.
É um contrato que não se basta a si mesmo, antes tendo de forçosamente caracterizar-se pela referência a um outro, de que constitui acto preparatório ou instrumental.
II – A venda da coisa que era objecto do contrato-promessa a um terceiro, sem que mora houvesse do promitente-comprador, revela que o promitente-vendedor não pretendia cumprir a obrigação a que estava adstrito, tornando-se manifesta a impossibilidade de cumprimento definitivo da obrigação principal, por facto exclusivamente imputável ao réu, a partir do momento em que este vendeu a coisa a um terceiro.
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PROCESSO Nº 1035/07 – 2
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A” demandou, no Tribunal de …, “B”, tendo alegado, em síntese, que as partes celebraram, em 10 de Abril de 2000, um contrato-promessa de compra e venda, através do qual prometeu comprar e a ré prometeu vender-lhe uma moradia a construir pela ré num lote de terreno que a esta pertencia, pelo preço global de 70.000.000$00, ficando a promitente-vendedora incumbida da marcação da escritura, até ao final de Dezembro de 2000; acordaram ainda o pagamento da quantia de 17.500.000$00, a título de sinal e princípio de pagamento, na data da assinatura do contrato-promessa, e várias prestações subsequentes, de acordo com o andamento da obra, como tudo consta do "documento de fls. 20 a 22. PROCESSO Nº 1035/07 – 2
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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A autora procedeu ao pagamento da quantia de 17.500.000$00, e nada mais pagou, uma vez que a ré não efectuou a obra conforme o acordado; apesar disso, a ré enviou à autora, em 2 de Janeiro de 2001, um fax a comunicar a resolução do contrato, invocando incumprimento das condições de pagamento por parte da autora (doc. fls. 30), embora sem fundamento para o fazer, recusando-se a efectuar o contrato definitivo.
Terminou pedindo:
A - que seja proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial da ré, substituindo-se tal sentença à escritura pública de compra e venda, com todas as consequências legais;
B - subsidiariamente, para o caso de falecer o pedido principal, a condenação da ré na restituição em dobro do montante recebido a título de sinal, o que perfaz o quantitativo de 174.579,26 euros.
A ré contestou no sentido da improcedência da acção, salientando, no essencial, que não atrasou o andamento dos trabalhos e foi a autora quem se recusou a proceder ao pagamento do que se obrigara, apesar de instada para tal, o que lhe causou grandes dificuldades financeiras; adiantou ainda que já procedeu à venda da moradia a um terceiro, pelo que não é possível a execução específica do contrato.
No saneador, foi julgado improcedente o pedido de execução específica do contrato-promessa e absolvida a ré do mesmo pedido, prosseguindo a acção para apreciação do pedido subsidiário, com selecção da matéria de facto relevante.
Após julgamento, foi proferida sentença a julgar procedente o pedido subsidiário, tendo a ré sido condenada no pagamento da quantia de 174.579,26 euros, correspondente à restituição do sinal em dobro, nos termos do artigo 442° n° 2 do Código Civil, por incumprimento definitivo do contrato.
Inconformada, a ré apelou, tendo alegado e formulado as conclusões que se transcrevem:
1ª. Nos termos do actual nº 3 do artigo 692°, do CPC, a condição de que depende a atribuição do efeito suspensivo à interposição do recurso de apelação é a efectiva prestação de caução, bastando, quanto ao prejuízo considerável, alegar que existe.
2a. Ainda que assim não se entendesse, no caso dos autos, tal prejuízo resulta, desde logo, das circunstâncias e da natureza da condenação (pagamento de uma indemnização provisória a uma sociedade off-shore, com sede em Gibraltar - cfr. procuração forense junta com a p.i. - retirando qualquer efeito útil à possível decisão favorável da 2a Instância), do conhecimento do Mº Juiz "a quo" (artigo 264°, n° 2 do CPC).
3ª. Julgando que tal prejuízo tinha de fundamentar-se noutros factos, o Mº Juiz "a quo" deveria, antes de fixar o efeito do recurso, notificar a apelante para suprir a falta daquele pressuposto processual (artigos 265° e 266°, n° 2 do CPC).
4a. De qualquer modo, tanto o pedido da apelante, como a decisão do Mº Juiz recorrido assentaram em erro, não sendo os actuais números 1 e 3 do artigo 692° do CPC aplicáveis a este processo, instaurado em 19 de Abril de 2002 (artigo 21 ° do DL 38/2003, de 8/3).
5a. Nos termos da (aplicável) anterior redacção do número 1 do artigo 692° do CPC, a interposição do recurso de apelação suspende a exequibilidade da decisão recorrida, devendo o Excelentíssimo Desembargador-Relator corrigir o erro verificado, atribuindo a esta apelação efeito suspensivo e expedindo ofício para a suspensão da execução da douta sentença recorrida (artigos 687°, nº 4, 700°, nº 1, alínea b), 701, nº 1 e 703, nº 3 do CPC).
6a. A matéria dos artigos 16°, 39° e 42° da base instrutória foi incorrectamente julgada pelo Mº Juiz da 1ª instância, quer porque ignorou dois dos depoimentos prestados quanto à mesma, quer porque não conjugou, nem valorou, devidamente, as declarações em que assentou a sua decisão.
7a. Da conjugação dos depoimentos de Peter Densham, Domingos Batoca, António Martinho Andrade e Filomena Malvar conclui-se que, antes de 6 de Dezembro de 2000 (4a Feira), a cave já tinha o betão e o telhado estava a ser instalado, tarefa concluída de modo a que em 11 de Dezembro (2a feira seguinte), a 1ª e 2a placas estavam finalizadas e o telhado concluído - não pondo a referência à eventual falta de 2 ou 3 telhas de remate em causa a isenção das testemunhas, nem o conceito de telhado (cobertura) colocado na fase intermédia de uma construção.
8ª. A afirmação (isolada) de “G” no sentido do início da colocação do telhado no final do ano de 2000, não pode, neste contexto, ser considerada credível - atenta, até, a manifesta confusão das suas declarações em matéria de tempo.
9a. Se correctamente valoradas, à luz das regras da experiência e da lógica, as declarações das cinco - e não três - testemunhas que depuseram à matéria dos artigos 16°, 39° e 42°, os factos dos artigos 39° e 42° da base instrutória ter-se-iam considerado provados e quanto ao artigo 16° que "Em data anterior a 6 de Dezembro de 2000 o betão estava aplicado na cave, os pavimentos tinham sido colocados e o telhado encontrava-se em fase de instalação, embora não concluído
10a. É pacífico na doutrina e na jurisprudência que a mora do devedor pode levar o credor a perder o interesse na prestação, desde que a mesma não resulta de um simples capricho do credor, mas "das condições e das expectativas concretas que estiveram na origem da celebração do negócio (artigo 808, nº 2), bem como das que, posteriormente, venham a condicionar a sua execução". Ou seja, impõe-se "uma perda subjectiva do interesse com justificação objectiva" - vd. Acórdão do STJ, proferido em 7-03-2006 no Processo 05A3426 (in http/www.gdsi.pt - SJ200603070034261).
11ª. Ora, na comunicação referida no facto provado número 16 (documento junto com o n° 4 à petição inicial/fls. 30 e 31) a apelada declarou resolver o contrato devido ao conjunto de circunstâncias ali invocadas:
- a falta de pagamento da 2a prestação (pedida em 11/12/2000), não obstante
- a previsão comunicada em de 6/11/2000
- a possibilidade de verificação dos trabalhos realizados (vd. facto provado número 13)
- a falta de qualquer explicação ao longo de 20 dias
- a continuação da construção (facto provado número 27), na natural convicção do recebimento dos pagamentos referidos no contrato
- o envolvimento simultâneo da apelante noutros projectos da sua actividade (factos provados números 29 e 30), exigindo óbvio e considerável esforço financeiro, incompatível com situações de incumprimento deste tipo.
12a. Tais razões, aliadas ao silêncio da apelada (mesmo depois da resolução do contrato, até à instauração desta acção, em 19 de Abril de 2002) justificam a perda - subjectiva e objectiva - do interesse da apelante na finalização do contrato (por incumprimento imputável à “A”), conferindo-lhe um poder potestativo à resolução do contrato (artigo 808° do CC), com a consequente perda do sinal recebido (artigo 442°, nº 2 do CC).
13a. Acresce que "Para efeitos de resolução não é absolutamente essencial proceder a um juízo de responsabilidade: basta o juízo de inadimplemento. Significa isto que a resolução em si mesma não tem, como a indemnização, o carácter de uma sanção dirigida contra o inadimplente, mas, antes, o carácter de um remédio ou expediente facultado ao credor que, em último termo, tem a sua raiz no carácter sinalagmático da relação em causa." - Acórdão do STJ de 9-05-2006 (Proc. 06A037 in http/www.dgsi.pt SJ200605090000371).
14a. Do exposto resulta não poder prevalecer a tese da sentença recorrida (até porque assente em pressupostos errados: a falta de prova dos artigos 39° e 42° da base instrutória, a falta de interpelação para o pagamento da 2a prestação, a proibição de vender o imóvel 6 meses depois de resolvido o contrato, sem oposição da apelada) no sentido da exigência do integral cumprimento do contrato apenas à apelante.
15a. Sendo este um contrato bilateral, em que a apelante cumpriu as obrigações que assumiu, não se pode reconhecer como legal e inconsequente a - injustificada - falta do pagamento da 2a prestação, devido pela “A” e para o qual foi, repetidamente, interpelada.
16ª. A sentença recorrida violou as normas legais referidas nas presentes conclusões.
A autora contra-alegou a pugnar pela confirmação da sentença.
Os Exmos Desembargadores Adjuntos tiveram visto nos autos.
A 1ª instância deu com provado:
1. Com data de 10 de Abril de 2000, a ora autora e a ora ré celebram um acordo escrito, que designaram por contrato-promessa de compra e venda, acordo cuja cópia se encontra junta como documento n° 1 à petição inicial.
2. Nos termos desse acordo, a ora ré declarou que era "dona e legítima proprietária do lote de terreno para a construção urbana, sito na Rua …, em …, Freguesia de …, denominado Lote …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n.º 03996/280890, inscrito na respectiva matriz predial sob o n.° 7347 da Freguesia de …" .
3. E que "no referido lote de terreno foi aprovado pela Câmara Municipal de …, a construção de uma moradia unifamiliar, cujo projecto se anexa ao presente contrato e fica a fazer parte integrante do mesmo".
4. Por seu turno a ora autora declarou que "pretende adquirir a moradia completamente acabada com jardim e piscina".
5. A ré declarou então prometer vender à ora autora, ou a quem esta viesse a indicar até à data da assinatura da escritura, livre de quaisquer ónus ou encargos, a aludida moradia, a qual a ora autora declarou prometer comprar, pelo preço global de 70.000.000$00 (setenta milhões de escudos) correspondentes a 349.158,52 euros.
6. Ficou ainda estipulado que o referido preço acordado seria pago da seguinte forma:
a) 17.500.000$00, correspondentes a 87.289,63 euros na data da assinatura do contrato a título de sinal e princípio de pagamento;
b) 20.000.000$00 correspondentes a 99.759,58 euros, quando estivessem terminados os trabalhos da cave com betão, 1ª placa e telhado;
c) 14.000.000$00 correspondentes a 69.831,70 euros quando estivessem terminados os trabalhos de alvenarias exteriores, alvenarias interiores, pedras/escadas e estuques;
d) 12.000.000$00 correspondentes a 59.855,75 quando estivessem terminados os trabalhos de alumínio, carpintarias, pisos, azulejos, ladrilhos e pinturas;
e) 6.500.000$00 correspondentes a 32.421,86 euros na data da escritura de compra e venda.
7. Mais acordaram autora e ré, mediante o aludido acordo escrito, que a escritura pública de compra e venda seria realizada até ao final do mês de Dezembro de 2000 ou, caso a licença de utilização não fosse emitida até então, que o prazo seria diferido, não devendo, porém, ser ultrapassadas três semanas após a data de emissão da licença.
8. Que a marcação da mesma escritura ficaria a cargo da ré.
9. Declararam ainda que atribuíam ao acordo celebrado eficácia real.
10. E que não obstante terem estipulado para o caso de incumprimento a aplicação do artigo 4420 do C. Civil, declararam atribuir ao contrato a faculdade de execução específica.
11. A quantia de 17.500.000$00, equivalente a 87.289,63 euros foi entregue à ora ré pela ora autora no acto de celebração do contrato-promessa, de que aquela deu quitação no mesmo contrato.
12. Durante as negociações realizadas entre as partes, que culminaram na celebração do contrato promessa de compra e venda, foi estabelecido entre ambas que a construção da cave incluiria quatro janelas na parede do lado mais extenso da cave e três janelas na parede do lado aposto àquele, conforme desenho junto como documento à petição inicial.
13. A ora autora contratou um técnico com a missão de fiscalizar e acompanhar a construção da moradia.
14. No dia 6 de Novembro de 2000, a ora ré comunicou à ora autora que na 1ª semana de Dezembro do mesmo ano previa ultimar os trabalhos na cave com betão, da placa e telhado na moradia que estava a implantar.
15. E que por isso reclamava a quantia de 20.000.000$00, equivalente a 99.759,58 euros, pagamento que voltou a reclamar em 11 de Dezembro de 2000.
16. Por comunicação, via telefax, expedida em 2 de Janeiro de 2001, a ora ré, através de “H”, seu gerente, invocando falta de pagamento da prestação de 20.000.000$00 relativa à finalização da cave com betão, 1ª placa, 2a placa e telhado declarou resolver o contrato promessa entre as partes celebrado, conforme consta do documento junto com o nº 4 à petição inicial.
17. A ora ré fez sua a quantia que a ora autora lhe entregou a título de sinal.
18. Por escritura pública outorgada em 27 de Julho de 2001, pelo preço de 12.000 contos, a ora ré declarou vender à sociedade “I” e esta declarou comprar, o lote referido em 2.
19. A aquisição do prédio referido em 18. pela dita sociedade “I” encontra-se registada pela inscrição G-3 de 31 de Julho de 2001.
20. A inscrição da moradia no registo predial corresponde à anotação 03-Ap. 10/18 122003.
21. Pela apresentação 58 de 10092003 encontra-se registada a aquisição do prédio descrito sob o n.º 03996/280890 a favor de “J” c.c. “K”, por compra, à qual corresponde a cota 0-8.
22. No mês de Dezembro de 2000 a ora ré ainda se encontrava a executar trabalhos na cave e no telhado.
23. Foram abertas janelas na cave.
24. Os representantes das partes sabiam que a inclusão de um quarto na cave inviabilizaria a aprovação de um projecto pela Câmara Municipal de …
25. A ampliação das janelas obrigaria a ré a partir parte das paredes de betão construídas na cave.
26. A ré elaborou e apresentou à autora o orçamento de fls. 233 e 234.
27. A ré continuou a construção.
28. A ré negociou a venda das moradias que estava a construir numa fase inicial das obras, dividindo o preço em prestações que se venciam conforme a execução dos trabalhos.
29. No último trimestre de 2000, em …, a “B” estava a finalizar a construção de 4 moradias em banda e a iniciar a construção de outras 8.
30. Estava ainda a desenvolver os projectos dos lotes 4.11.1 A/R4, 4.11.1 A/R2 4.1 1.1 A/R e 4.11.1.A/R3, o deste processo.
Estando já resolvido, por despacho do relator, o efeito do recurso, são as seguintes as questão a apreciar e decidir:
- Modificação das respostas aos artigos 16°, 39° e 42° da base instrutória;
- Direito da autora exigir a restituição em dobro do sinal prestado, por incumprimento da ré.
Vejamos, então:
Relativamente à primeira questão, importa deixar notado que, no que respeita a modificação das respostas à base instrutória, a garantia do chamado duplo grau de jurisdição em matéria de facto, não desvirtua, nem subverte, o princípio da liberdade de julgamento, na afirmação que o juiz aprecia livremente as provas e decide segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto (art. 655° CPC).
Mas esta liberdade de julgamento não constitui um poder arbitrário do juiz, antes está vinculada a uma análise crítica das provas, bem como à especificação dos fundamentos que foram decisivos para a formação da sua convicção (art. 653° CPC).
Por isso, os acrescidos poderes da Relação sobre a modificabilidade da matéria de facto, em resultado da gravação dos depoimentos prestados pelas testemunhas em julgamento, não atentam contra a liberdade de julgamento do juiz da 1ª instância, permitindo antes sindicar a correcção da análise das provas, segundo as regras da ciência, da lógica e da experiência, prevenindo o erro do julgador e corrigindo-o se for caso disso.
No caso em apreço, ouvidos, na íntegra, os depoimentos gravados das testemunhas, improcede a pretensão da apelante, porquanto a prova testemunhal produzida foi devida e acertadamente ponderada no despacho de fundamentação constante de fls. 374 e seguintes, não permitindo alterar os específicos pontos da matéria de facto considerados incorrectamente julgados.
Na verdade, no que respeita à resposta afirmativa/restritiva ao art. 16a da base instrutória, as testemunhas “C” (técnico contratado pela autora para fiscalizar e acompanhar a construção da moradia) e “G” (mediador imobiliário contratado pela ré), que se deslocaram à obra, por diversas vezes, afirmaram, de forma inequívoca e convincente, que os trabalhos da cave e do telhado não estavam ainda terminados em finais de Dezembro de 2000; por outro lado, as demais testemunhas (arroladas pela ré) não foram acertivas no sentido de que tais trabalhos estavam findos nessa época, sendo o próprio empreiteiro (a testemunha “D”) quem reconheceu a falta de colocação de telhas; também a testemunha “E” reconheceu que, em Dezembro de 2000, ainda faltavam algumas telhas no telhado.
De resto, sendo a ré tão célere na declaração de "resolução do contrato", logo em 2 de Janeiro de 2001, mal se compreende que não tenha documentado, sem equívocos, todo o historial da obra até final de Dezembro de 2000, designadamente, através de depoimento de profissional qualificado da arte, com conhecimento directo do andamento da obra e do que, efectivamente, estava terminado em finais de Dezembro de 2000.
Deste modo, não havendo fundamento para alterar a resposta ao art. 16° da base instrutória, mutatis mutandis, inexiste também razão para modificar a resposta negativa aos artigos 39° e 42°, nos quais se indagava, essencialmente, se em Dezembro de 2000 estavam concluídos todos os trabalhos correspondentes ao pagamento da 2a prestação acordada no contrato-promessa (cf. 6. supra).
Considera-se, assim, fixada a factualidade dada como provada pela 1ª instância.
Importa apreciar agora se assiste à autora o direito a haver o dobro do sinal prestado.
Não oferece dúvida que as partes celebraram um contrato-promessa de compra e venda, consistindo este, como se sabe, na convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato (art. 401° do CC), dizendo-se contrato prometido aquele cuja realização se pretende.
Ou seja, o contrato-promessa é um contrato preliminar pelo qual as partes se obrigam a celebrar, no futuro, um outro contrato; trata-se de um acordo preliminar complexo, cujo objecto se consubstancia numa convenção futura, em regra de natureza obrigacional, que gera um vínculo de prestação de facto, com a particularidade de consistir na emissão de declarações negociais (cf. Galvão Teles, Dtº das Obrigações, pg. 14).
É um contrato que não se basta a si mesmo, antes tendo de forçosamente caracterizar-se pela referência a um outro, aquele de que constitui acto preparatório ou instrumental; realmente, não há puros contratos-promessa, mas antes e sempre, por definição, contratos-promessa de um qualquer negócio (cf. Ana Prata, O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, pg. 70).
No caso sub iudicio, a ré prometeu vender à autora uma moradia, a construir pela ré, num lote de terreno também pertencente à ré, pelo preço de 70.000.000$00, prometendo a autora comprar a coisa por esse preço.
De acordo com o clausulado do contrato-promessa, foi paga à ré uma determinada importância, na data da assinatura do contrato-promessa, a título de sinal e princípio de pagamento, devendo ainda ser paga à ré, pela autora, diversos montantes até à celebração da escritura (cf. 6. e 11. supra).
No que agora importa, para a solução do objecto do recurso, a autora comprometeu-se a pagar à ré a quantia de 20.000.000$00, quando estivessem terminados os trabalhos da cave, com betão, 1ª placa e telhado.
Em 6 de Novembro de 2000, a ré reclamou o pagamento da aludida importância de 20.000.000$00, invocando que previa ultimar os trabalhos referentes a essa prestação, na 1ª semana de Dezembro; a 11 de Dezembro, insistiu pelo pagamento (cf. 14. e 15. supra).
Não tendo a autora pago tal quantia, a ré expediu um telefax à autora, em 2 de Janeiro de 2001, a comunicar a "resolução do contrato-promessa", invocando a falta de pagamento dessa prestação (cf. 16. supra).
No entanto, a autora não provou que, em Dezembro de 2000, havia já terminado os trabalhos que tornavam exigível o valor de 20.000.000$00; ao invés, ficou provado que, no mês de Dezembro de 2000, a ré ainda se encontrava a executar trabalhos na cave e no telhado (cf. 22. supra).
Por isso, não tendo a ré promitente-vendedora fundamento para resolver o contrato-promessa, uma vez que a autora promitente-compradora não se encontrava numa situação de incumprimento definitivo ou, sequer, em mora, a "declaração" transmitida não opera, é ineficaz e, consequentemente, não concede à ré a faculdade de fazer seu o montante entregue pela autora a título de sinal e princípio de pagamento, nos termos do n° 2 do art. 4420 do Código Civil.
No entanto, a mesma declaração é reveladora de que a ré (promitente-vendedora) não pretendia cumprir a obrigação a que estava adstrita, tornando-se manifesta a impossibilidade de cumprimento definitivo da obrigação principal, por facto exclusivamente imputável à ré, a partir do momento em que esta vendeu a coisa a um terceiro.
Então, assiste à autora promitente-compradora o direito a reclamar a restituição do sinal em dobro, que é a sanção aplicável ao não cumprimento da obrigação do promitente que o recebeu.
Como é sabido, havendo sinal passado, o incumprimento da obrigação principal, por causa imputável ao contraente que o recebeu, concede à outra parte a faculdade de obter indemnização igual ao seu valor - art. 442° n° 2 CC.
Isto é, a lei supõe que do contrato em que foi constituído o sinal emerjam obrigações para ambos os contraentes, funcionando aquele como pena convencional para o incumprimento de qualquer dessas obrigações.
Refere Ana Prata que significando, prioritariamente, o sinal o reforço ou garantia da obrigação daquele que a constitui, parece fazer sentido substancial - e não meramente designativo imputar ao sinal função confirmatória, expressa na dupla função de imediata entrega de uma coisa de que a contraparte passa imediatamente a dispor, e de fixação à forfait do montante indemnizatório em caso de não cumprimento (cf. ob. cit. pg. 752).
Deste modo, tendo a autora prestado sinal e resultando a impossibilidade de cumprimento do contrato prometido de culpa exclusiva imputável à ré, tem a autora direito a exigir o dobro do que prestou, conforme dispõe o n° 2 do art. 442° do Código Civil.
Por todo o exposto, julgando improcedente a apelação, acorda-se em confirmar a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Évora, 29.Nov.2007