Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 706/04-3 |  |
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A”, casado, secretário judicial aposentado, residente na Rua ..., nº ..., em ..., instaurou, no Tribunal de Círculo de ..., a presente acção, com processo ordinário, contra:*
“B”, construtor civil, e esposa “C”, residentes em ..., freguesia de ... - ..., ele por si e na qualidade de sócio-gerente da sociedade
“D”, com sede em ... - ... - ... e
“E”, solteiro, maior, proprietário, residente na Rua ..., nº ..., em ..., alegando:
Por óbito de “F”, correu termos um inventário obrigatório, registado na Comarca de ..., sob o nº ...
No referido inventário foram descritas duas verbas:
VERBA Nº 1 - Prédio urbano, sito nos ... - ..., composto de casas de residência, inscrito na matriz sob o artigo 3.131 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número 8.402;
VERBA Nº 2 - Prédio rústico, sito em ... - ..., composto de terra de semeadura e árvores, inscrito na matriz sob o artigo 5.111, actualmente, artigo 15, Secção AJ e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número 8.403.
As verbas números UM e DOIS foram adjudicadas, em comum aos interessados:
a - “G”, na proporção de 6/16;
b - “H”, na proporção de 7/16;
c - “I”, na proporção de 3/32;
d - “J”, na proporção de 3/128;
e - “K”, na proporção de 3/128;
f - “L”, na proporção de 3/128;
g - “M”, na proporção de 3/128.
Todos os interessados estiveram presentes ou devidamente representados na conferência de interessados e no acto de licitações, nenhum tendo reclamado quanto à falta de descrição de bens.
Posteriormente, vários negócios e divisões, tendo por objecto os prédios, são descritos pelo Autor, tendo alguns proprietários construído urbanos sobre os prédios rústicos e requerido averbamentos na Conservatória, alguns deles baseados em documentos falsos, criando duplicações de descrições, acabando por a Ré “D” ter construído sob a parcela do Autor, ofendendo o seu direito de propriedade.
Termina, pedindo:
1 - Seja ordenado o cancelamento dos averbamentos feitos à descrição predial nº 8.043;
2 - Se declare nula e de nenhum efeito a escritura de compra e venda outorgada em 15.12.88, lavrada no Cartório Notarial de “N”;
3 - Seja ordenado o cancelamento das descrições prediais nº 8.977 e 9.507;
4 - Se ordene o cancelamento de todos e quaisquer actos de registo titulados por tais escrituras;
5 - Sejam os Réus condenados a reconhecerem ao Autor o direito de propriedade sobre o prédio onde implantaram a construção dum bloco habitacional;
6 - Sejam os Réus condenados a abrir mão do prédio do Autor e a restituí-lo, totalmente livre e desocupado;
7 - Seja condenada a ré “D” a pagar ao Autor uma quantia a liquidar em execução de sentença a título de indemnização pelos prejuízos causados pela usurpação da parcela de terreno.
Citados, contestaram os Réus, alegando:
“D”, “B” e “C”
Que no prédio nº 8.403 existiu um prédio urbano, edificado em 1937, que não foi partilhado na herança de “F”, porque não fazia parte do acervo da herança e foi este o prédio que lhes foi vendido. Aliás, antes de o terem adquirido, informaram-se junto da Conservatória se o prédio podia ser objecto de compra e venda, tendo obtido resposta positiva.
Que demoliram o prédio e no local edificaram outro, com o valor de 42.000.000$00, isto é, superior ao do terreno, pelo que depararíamos com uma acessão industrial imobiliária.
“E”
Os bens constantes do inventário não pertenciam ao acervo da herança de “F”.
Conclui pela improcedência da acção.
Replicou o Autor impugnando a acessão industrial imobiliária e um pedido reconvencional.
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Seguiram-se os demais termos processuais e procedeu-se a audiência de discussão e julgamento.***
Pela discussão da causa, foram dados como provados na Primeira Instância os seguintes factos:
1 - No exercício da sua actividade profissional, a ré “D” edificou no prédio inscrito no artigo matricial nº 9.014, um bloco habitacional, visando obter lucros.
2 - A ré “D” para financiar o empreendimento recorreu a financiamento bancário.
3 - Em 06.02.1997, o Autor deduziu procedimento cautelar de embargo de obra nova, relativamente à construção efectuada sobre o prédio inscrito na matriz sob o artigo 5.111, e actualmente sob o artigo 15, Secção AJ (rectifica-se o erro de escrita, pois constava “J”) e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número 8.403 (rectifica-se o número 8.043, pois não está conforme com a certidão emanada da Conservatória a fls. 4 a 16 dos autos apensos de embargo de obra nova), a fls. 130, do Livro B-22, que por decisão de 03.09.1997, já transitada em julgado, foi julgado improcedente (vd. fls. 43 dos autos apensos).
4 - Por óbito de “F”, correu termos, nesta Comarca, um inventário obrigatório sob o nº 16/71, arquivado no maço 8, sob o nº 120, cujas partilhas foram homologadas por sentença de 20.01.1972, no qual o acervo da herança era composto, entre outros, pelos prédios descritos sob as verbas 1 e 2, que têm a seguinte descrição:
VERBA Nº 1: Prédio urbano, sito nos ..., freguesia de ..., que se compõe de casas de residências com vários compartimentos, que confina de norte com António ..., nascente com João ..., sul com Joana ... e poente com “H”, com o valor matricial de 25.920$00, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 3.131 e descrito na CRP sob o número 8.402, a fls. 130, Livro B-22.
VERBA Nº 2: Prédio rústico, no mesmo sítio e freguesia, composto de terra de semear com árvores, que confronta de norte com António ..., nascente com João ..., sul e poente com caminho, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 5.111, actualmente, artigo 15, secção AJ, descrito na CRP sob o número 8.403, a fls. 130 v, do Livro B-22 - Doc. fls. 13.
5 - As verbas 1 e 2 foram adjudicadas, em comum, aos interessados:
- a - “G”, na proporção de 6/16;
b - “H”, na proporção de 7/16;
c - “I”, na proporção de 3/32;
d - “J”, na proporção de 3/128;
e - “K”, na proporção de 3/128;
f - “L”, na proporção de 3/128;
g - “M”, na proporção de 3/128.
Todos os interessados estiveram presentes ou devidamente representados na acta de conferência e licitações e nenhum reclamou da falta de relação ou da descrição de bens.
6 - Por escritura datada de 03.07.1971, outorgada no Cartório Notarial de “O”, “H” venderam a “P” a fracção indivisa de 7/16 do prédio que compõe a verba nº 1 e 1/4 do que compõe a verba nº 2.
7 - Por escritura de 11.11.1971, lavrada no mesmo Cartório “O”, a fls. 4, do Livro A-35, os mesmos venderam a “Q”, 1/16 avos do prédio rústico que compõe a verba nº 2 e a “R” 2/16 avos do mesmo prédio, deixando assim de ter quota-parte nos prédios descritos sob os nºs. 8.402 e 8.403.
8 - Por escritura pública datada de 12.05.1973, lavrada no mesmo Cartório “O”, a fls. 53, Livro D-2, “G” e mulher venderam ao Autor 6/16 avos do prédio urbano e 4/16 avos do prédio rústico, que se encontram inscritas a seu favor pelas inscrições nºs 6.810 e 6.814 e a “S” 2/16 avos do prédio urbano.
9 - “P” e mulher, comproprietários de 1/4 da verba nº 2, do prédio rústico, venderam 4/28 avos a “T” e 3/28 avos a “U”.
10 - “P” e mulher venderam a “V” a quota-parte de 7/16 avos que possuíam na verba nº 1 do prédio urbano.
11 - Em finais de 1973, já estava acordada a divisão do prédio rústico em parcelas, pese embora houvesse compropriedade. Em Junho de 1993, os comproprietários reuniram-se e demarcaram o terreno em 6 parcelas.
12 - A verba nº 1 do prédio urbano, foi dividido em três partes que ficaram a pertencer, tal como haviam acordado:
a - a “A” - morada de casas, a confrontar de norte com António ..., nascente com João ..., sul com “A” e poente com “V”;
b - outra parte a “V” - morada de casas a confrontar do norte com António ..., nascente com “A”, sul com terreno de “A” e de poente com “I”;
c - e a outra a “I” e outros - morada de casas a confrontar do norte com António ..., de nascente com “V”, sul com terreno dos próprios e de poente com “H”.
13 - Em 1973, os comproprietários acordaram dividir o prédio rústico em 6 parcelas, de poente para nascente, nos seguintes termos:
1ª parcela (pertencente a “R”) confronta a nascente com “T”, poente e sul com estrada ou caminho, e de norte com António ...;
2ª parcela (pertencente a “T”) confronta de nascente com “U”, poente com “R”, sul com estrada e de norte com António ...;
3ª parcela (pertencente a “U”) confronta de nascente com “S”, de poente com “T”, de sul com caminho e de norte com António ...;
4ª parcela (pertencente a “S”) confronta de nascente com “A”, de poente com “U”, de sul com caminho e de norte com António ...;
5ª parcela (pertencente a “A”) confronta de poente com “S”, nascente com familiares “J”, “K”, “L” e “M”, norte com António ... e sul com caminho;
6ª parcela (pertencente a herdeiros da família “J”, “K”, “L” e “M”) a que corresponde a restante parcela.
14 - Todos os comproprietários e bem assim os sucessores dos já falecidos têm respeitado a divisão amigável.
15 - Há mais de 20 anos que, cada um deles, ininterruptamente, à vista de toda a gente e sem oposição de quem quer que seja, possui e usufrui livremente, como se de coisa sua se tratasse, da parcela de terreno que lhe coube naquela divisão amigável.
16 - Foram construídas casas por “T”, “U”, “S” e “R” e existem quatro artigos urbanos com os números 5.290, 5.291, 5.879 e 16.102.
17 - Pela AP. nº 48/960730, mostra-se registada a aquisição a favor da “D”, no montante de 24/128 avos do prédio nº 8.403.
18 - No dia 19 de Novembro de 1987, “H”, com 93 anos de idade, outorgou no Cartório Notarial “N”, um instrumento de procuração a favor de “X” e de “Z”, mediante a qual conferiu àqueles os poderes necessários para, em conjunto ou separadamente, venderem os prédios da freguesia de ... inscritos na matriz urbana sob o artigo 1.753 e na rústica sob o artigo 15 da Secção AJ.
19 - No dia 15 de Dezembro de 1988, igualmente no Cartório Notarial de “N”, “X” e “Z” venderam em representação de “H”, já falecido em 23.11.1988 (rectifica-se a data, considerando a certidão de óbito junta a folhas 32) o prédio urbano sito nos ..., composto de uma casa de morada de casas térreas com diversos compartimentos e logradouro que confina a norte, nascente e poente com vendedor e do sul com estrada, inscrita na matriz sob o artigo 9.014 (antes 1.753), não descrito na CRP de ... Mais consta que o prédio pertence ao vendedor por o mesmo lhe ter sido adjudicado, na partilha, lavrada em 12.05.1975, a fls. 29, do Livro B-56, do Cartório Notarial de “W”. Na escritura foi exibido um requerimento pedindo a eliminação do artigo rústico 15, da Secção AJ, em virtude do mesmo ter sido anexado ao prédio urbano, passando a ser logradouro deste. Mais declaram que o prédio pertencia ao vendedor por lhe ter sido adjudicado na escritura de partilhas lavrada a fls. 29, do Livro B-56, do Cartório Notarial de “W”, em 12.05.1975.
20 - O artigo urbano nº 1.753, da freguesia de ..., foi eliminado dando origem ao artigo urbano nº 9.014, que por sua vez também foi eliminado, tendo dado origem aos artigos 16.051 e 16.052, tendo o artigo 16.051 sido eliminado e dado origem ao artigo 17.136 da freguesia de ...
21 - O artigo 1.753, que deu origem ao 9.014 era composto por um prédio térreo, com seis compartimentos e quatro vãos exteriores, que confronta de nascente com Joaquim ..., de norte e poente com o próprio e sul com rua.
O artigo matricial 9.014, que foi eliminado, dando origem aos artigos 16.051 e 16.052 está descrito como sendo composto por prédio urbano térreo destinado a habitação, com a área coberta de 75 m2 e descoberta de 680 m2. Compõe-se de 4 vãos exteriores e de 6 compartimentos e logradouro. Confronta de norte, nascente e poente com “H” e sul com estrada.
O artigo 16.051 foi eliminado e deu origem ao artigo 17.136, composto de uma habitação com 37,5 m2 de área coberta e 340 m2 de área descoberta.
O artigo 16.052, que também provém do artigo 9.014 é composto de uma habitação, com 37,5 m2 de área coberta e 340 m2 de área descoberta.
22 - Em 29.12.1993, foi requerida por “Z” a alteração da descrição do prédio inscrito na matriz com o artigo 9.014 - rectifica-se o número 1914 que constava, pois é o que resulta dos documentos de folhas 45 a 48, ambos inclusive - (nas duas metades) respectivamente em nome de “B” e de “E”, através do Modelo 129.
23 - Por escritura lavrada no 2º Cartório Notarial de “Y”, “B” e “E”, dividiram o prédio que declararam ser omisso na matriz, mas estando feita a declaração para sua inscrição em 29.12.1993.
24 - Em 09.02.1995, no Cartório Notarial de “Y”, “B” vendeu à “D” o prédio composto de uma habitação, com 37.5 m2 de área coberta e 340 m2 de área descoberta omisso na matriz (feita a sua declaração para inscrição em 29.12.1993). Nessa escritura, declarou o Sr. Notário ter verificado que o prédio foi inscrito na matriz no ano de 1937.
25 - Do prédio descrito sob o nº 8.403 (descrito como prédio rústico que se compõe de terra de semear com árvores no sítio dos ..., desta freguesia de ..., a confrontar de nascente com João ..., norte com António ..., poente e sul com caminho - artigo 5.111) da Conservatória do Registo Predial de ..., foram desanexados pelas apresentações nºs 38/950612 e 27/950229, os prédios nºs 09575/950617 e o prédio nº 09676/950229 (teor de fls. 22 v e 23). No prédio encontram-se averbados os artigos rústico nº 15 - secção AJ e os artigos urbanos nºs 5.290, 5.291, 5.879 e 16.102.
26 - Na ficha nº 8.997/940111, da CRP de ... encontra-se descrito o prédio composto de edifício térreo com seis divisões assoalhadas, 4 vestíbulos exteriores e logradouro, com 755 m2, que confina a norte, nascente e poente com “H” e sul com estrada, omisso na matriz. Foi desanexado o prédio 09507/950113 e ficou com o artigo 16.051 (doc. de fls. 60 a 65, que no mais se reproduzem).
27 - Na descrição inicialmente feita na matriz do prédio urbano descrito sob o nº 1.753 não constava qualquer logradouro (doc. de fls. 39 que no mais se reproduz).
28 - Na data da celebração da escritura de venda o prédio não estava inscrito na Conservatória a favor do vendedor, nem era parte do descrito sob o nº 8.403 e a escritura outorgada em 15.12.1988 é sobre o prédio inscrito no artigo matricial 1.753.
29 - Os mandatários de “H”, que são sócios e se dedicam à compra e venda imobiliária e “Z”, requereram a alteração matricial do prédio urbano inscrito na matriz sob o artigo 1.753, cuja única área coberta é de 75 m2, alteração que se traduziu na anexação de um logradouro com a área de 680 m2 (doc. fls. 39 e 40 que no mais se reproduz).
30 - O artigo matricial foi eliminado e o mesmo prédio, em cujo teor matricial passou a constar o logradouro, deu origem ao artigo matricial 9.014 e assim foi outorgada a escritura de 15 de Dezembro de 1988, através da qual foi feita venda do prédio ao 1º Réu (“B”) e a “E” (doc. fls. 39 e 40 que no mais se reproduz).
31 - Documentos de fls. 50 a 65 dos autos principais (escrituras de compra e venda lavradas em 07.02.1995 e 09.02.1995 e certidão de registo predial).
32 - Em nenhuma delas lhes foi exigido o registo do prédio a favor do vendedor.
33 - Na data em que procederam à primeira alteração de teor matricial no artigo 1.753, já “H” nada possuía no prédio rústico, nem no urbano, com os números 8.402 e 8.403.
34 - “H” faleceu em 23.11.1988.
35 - Pela apresentação 06/950313, foi feita a inscrição a favor de “B” do prédio com a inscrição nº 9507/950313, tendo o mesmo sido descrito como omisso na matriz.
36 - O logradouro da casa descrita sob o artigo 9.507 coincide com parte do prédio rústico descrito sob o artigo 8.403.
37 - Munidos destas escrituras, os compradores conseguiram registar em seu nome o prédio sob as descrições 9.507, de 95.03.13 e nº 8.997, de 94.01.11.
38 - No dia 31.01.1997, o Autor teve conhecimento de que a 2ª ré, “D” estava a construir sobre a parcela de terreno do Autor, um bloco habitacional composto para três pisos em avançado estado de construção, cujo licenciamento obteve.
39 - O Autor deu conhecimento de tal facto à Autarquia.
40 - “H” fez umas casas sobre terreno alheio (de “F” e Joaquim ...), cuja localização certa não se apurou, habitação que arrendava a uma pessoa de nome ..., por 500$00 mensais.
41 - Foi construído um bloco de três pisos, com seis fracções para habitação, com áreas de 35 m2 e foram colocados à venda por cerca de 6.000.000$00.
42 - Os Réus edificaram munidos de licenças camarárias.
43 - Os réus não conseguem vender as fracções por desmotivação dos interessados com as questões jurídicas.
44 - A ré “D”, por escritura de compra e venda lavrada em 17.07.1996, celebrada no Cartório Notarial de “W”, adquiriu a “AA”, “BB” e marido, “CC”, “DD” e a “EE” e aos herdeiros de “I” as parcelas destes, sendo assim proprietária de 24/128 avos.
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Com base em tal factualidade, na Primeira Instância foi a acção julgada parcialmente procedente e:***
a - Condenou os Réus no reconhecimento de que o prédio que é objecto da escritura de compra e venda, realizada em 18.12.1988, não possuía naquela data qualquer logradouro, e o logradouro que nele foi anexado é parte integrante do prédio descrito na CRP de ..., sob o número 8.043, a fls. 139 v, do Livro B-22, do qual o Autor é proprietário de 32/128 avos, da parte não edificada daquele prédio a que corresponde a segunda parcela, da divisão efectuada em 1973, por todos os proprietários, confrontando a Norte;
b - Condenou os Réus a restituir o prédio livre e desembaraçado, no estado de conservação em que se encontrava antes das obras de edificação;
c - Absolver os Réus da instância relativamente ao pedido formulado quanto à declaração de nulidade da escritura lavrada em 12.12.1998 e quanto ao cancelamento dos averbamentos ao prédio registado na CRP sob o número 8.043;
d - Absolver os Réus dos pedidos de indemnização formulados;
e - Julgar improcedente, por não provado, o pedido de reconvenção peticionado pelos réus “B” e mulher e “D” e absolver o Autor do pedido.
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Com tal sentença não concordaram:***
1 - Os réus “B”, “C” e “D” tendo interposto o respectivo recurso, onde formularam as seguintes CONCLUSÕES:
1 - Os Recorrentes aceitam, face à matéria de facto dada como provada, que o prédio urbano inscrito na respectiva matiz da freguesia e concelho de ... com o nº 9.014 (e que, anteriormente, era o artigo urbano 1.753 da mesma freguesia e concelho), o qual foi vendido ao ora Recorrente “B” e a “E”, pelos procuradores de “H”, por escritura de compra e venda lavrada em 15.12.1988 no Cartório Notarial de “N”, tinha apenas uma área coberta de 75 m2, não integrando uma área descoberta de 680 m2.
2 - Essa área descoberta referida no citado artigo urbano 9.014 era, isso sim, parte integrante do prédio registado na CRP de ... sob o número 8.403.
3 - Por escritura lavrada em 09.02.1995, no Cartório Notarial de “Y”, o ora Recorrente “B” vendeu à ora recorrente “D”, um prédio aí declarado como sendo composto de uma habitação com 37,5 m2 de área coberta e 340 m2 de área descoberta.
4 - Essa área descoberta correspondia a metade dos 680 m2 acima referidos e que faziam parte do prédio inscrito na CRP de ... com o número 8.403.
5 - Portanto, esses 340 m2 não se integravam no prédio que, em 09.02.1995, o Recorrente “B” alienou à Recorrente “D”.
6 - Porém, a Recorrente “D”, por escritura de compra e venda lavrada em 17.07.1996, no Cartório Notarial de “O”, adquiriu a “AA”, “BB” e marido, “CC”, “DD”, “EE”, “FF”, “GG”, “HH”, “II” e “JJ”, 24/128 da parte rústica do referido prédio nº 8.403 (sendo certo que, à data da celebração dessa escritura, todos os vendedores tinham registada a seu favor a sua quota-parte neste prédio - vd. inscrições de propriedade e Av. 01 - Ap 06/880407 e Av 02 - 07/880407).
7 - Tornou-se assim comproprietária do citado prédio nº 8.403.
8 - A Recorrente “D” registou a seu favor a aquisição dos referidos 24/128 da parte rústica do prédio nº 8.403, pela Ap. nº 48/960730
9 - A Recorrente “D” construiu, munida das pertinentes licenças camarárias, no prédio urbano inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 9.014 da freguesia de ... (ou seja, e tendo em atenção o que acima se mencionou, no prédio correspondente ao anteriormente inscrito na respectiva matriz predial urbana da freguesia de ... sob o artigo 1.753 e na parte rústica do prédio descrito na CRP de ... sob o número 8.403), um bloco de três pisos, com seis fracções para habitação, com áreas de 35 m2 cada uma e que foram colocadas à venda por esc. 6.000.000$00.
10 - O Meritíssimo Juiz a quo decidiu:
Condenar os RR. no reconhecimento de que o prédio objecto da escritura de compra e venda, realizada em 15.12.1988, não possuía naquela data qualquer logradouro, e o logradouro que nele foi anexado é parte integrante do prédio descrito na CRP de ... sob o numero 8.403, a fls. 130 v, do Livro B-22, do qual o A. é proprietário de 32/128, da parte não edificada daquele prédio a que corresponde a segunda parcela, da divisão efectuada em 1973, por todos os proprietários;
Condenar os réus a restituir o prédio, livre e desembaraçado, no estado de conservação em que se encontrava antes das obras de edificação.
11 - O tribunal a quo não deveria ter reconhecido o direito de propriedade do recorrido SOBRE UMA PARCELA DETERMINADA (a segunda parcela resultante de uma divisão efectuada em 1973), nem deveria ter condenado os Recorrentes a restituir o prédio, livre e desembaraçado, no estado de conservação em que se encontrava antes das obras de edificação (ou seja, na prática, após demolição do prédio de três pisos e seis fracções para habitação aí implantado pela Recorrente “D”).
12 - Em primeiro lugar, porque foi dado como provado que o recorrido, há mais de 20 anos, ininterruptamente, à vista de toda a gente e sem oposição de quem quer que seja, possui e usufrui livremente, como se de coisa sua se tratasse, da parcela de terreno que lhe coube na divisão amigável realizada em 1973, entre os então comproprietários do prédio número 8.403 (segunda parcela, de nascente para poente, confrontando de poente com “S”, nascente com familiares de “JJ” , “KK”, “LL, e “MM”, norte com António ... e sul com caminho).
13 - “Possui” e “usufrui” são conceitos de direito, que deveriam ter sido concretizados através da discriminação dos actos integradores da posse ou fruição - e não foram.
14 - Não foram alegados pelo recorrido e, consequentemente, não foram carreados para os Factos Assentes ou para a Base Instrutória, factos integradores da posse e da fruição de uma parcela de terreno pelo recorrido.
15 - Assim, deve ser dada por não escrita a resposta ao quesito 15º (P).
16 - Não pode, pois, considerar-se que o Recorrido é proprietário de uma DETERMINADA PARCELA de terreno no prédio descrito na CRP de ... com o número 8.403, mas sim, e apenas, COMPROPRIETÁRIO desse prédio, na quota de 32/128.
17 - Sendo a Recorrente “D” comproprietária do prédio número 8.403, de que o recorrido é igualmente comproprietário, não pode reivindicar daquela o citado prédio.
18 - A acção de reivindicação é a pretensão do proprietário não possuidor contra o possuidor não proprietário ou do proprietário possuidor contra o detentor.
19 - Neste caso, também não poderá vigorar o regime da acessão, uma vez que o prédio (nº 8.403) não é alheio.
20 - Sendo o prédio número 8.403 compropriedade da Recorrente “D”, a obra naquele incorporada por esta terá ser considerada uma benfeitoria feita em terreno próprio, não podendo ser exigida àquela recorrente a restituição do terreno (uma vez que este lhe pertence, em regime de compropriedade), nem a demolição da obra (relativamente à qual deverá ser aplicado o regime próprio das benfeitorias).
21 - Admitindo, por hipótese, que os vocábulos “possui” e “usufrui” são communiter loquendo e que, face à resposta ao quesito 15 da Base Instrutória (P), se encontra provada nos autos a posse do recorrido sobre uma parcela de terreno existente no prédio número 8.403, ainda assim não deveria o tribunal a quo ter declarado o direito de propriedade do Recorrido sobre uma parcela determinada do prédio 8.403, nem ordenado a sua restituição, livre e desembaraçado, no estado de conservação em que se encontrava antes das obras de edificação.
22 - A acção de reivindicação implica o reconhecimento prévio do direito de propriedade.
23 - Para reconhecer o direito de propriedade do recorrido sobre uma parcela determinada do prédio inscrito na CRP de ... sob o número 8.403, a fls. 130 v do livro B-22, era necessário que essa parcela fosse identificada de forma precisa e sem deixar lugar para dúvidas, o que passa pela identificação da sua área e concreta delimitação.
24 - No caso sub judice, nada se provou relativamente à LOCALIZAÇÃO EXACTA e DIMENSÕES da parcela, e daí a impraticabilidade de o tribunal a poder definir e, portanto, reconhecer o direito de propriedade do Recorrido sobre a mesma.
25 - O pedido foi deduzido com carácter VAGO, no que concerne à identificação da dita parcela “(...) deve (...) 5 - Condenar-se os RR. a reconhecer ao A. o seu direito de propriedade sobre o prédio onde implantaram a construção do bloco habitacional. 6 - condenar-se os RR. a abrir mão do prédio do A. e a restituí-lo totalmente livre e desocupado (...).
26 - Não se alegou nem provou qual a exacta localização da obra edificada pela Recorrente “D” e área ocupada por esta, nem se toda a construção, ou só parte desta, terá sido edificada sobre o prédio reivindicado, e nem se toda a mesma obra foi implantada sobre todo o prédio reivindicado, ou só sobre parte deste.
27 - Não se refere, em nenhum lugar, e nem sequer nos documentos carreados para os autos, qual a área inicial do prédio inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 5.111 da freguesia de ..., descrito na CRP de ... sob o número 8.403, o que torna impossível determinar a área correspondente a cada uma das quotas-partes dos seus comproprietários.
28 - Nada flui dos autos que permita inferir que, na divisão amigável realizada em 1973, tenha sido atribuída a cada uma das pessoas que ficaram com as seis parcelas daí resultantes uma área correspondente à quota-parte que, como comproprietárias, possuíam no prédio número 8.403.
29 - Embora quatro dessas pessoas tenham construído prédios urbanos nas suas parcelas, nada consta dos autos que permita extrair a ilação de que, para além do prédio urbano que cada uma implantou na parcela que lhe coube, não sobejou ainda, para alguma(s) dela(s), uma parte rústica da sua parcela.
30 - Da certidão registral, junta aos autos, do prédio número 8.403 da freguesia de ..., consta que o prédio é misto, e que se compõe do seguinte:
a - cultura arvense e amendoeiras, área 680 m2;
b - urbano com área coberta de 106 m2 e quintal com 74 m2;
c - urbano com área coberta de 121,50 m2 e logradouro com 84,50 m2;
d - urbano com área coberta de 162 m2, três terraços com 21,90 m2 e varanda com 19 m2;
e - urbano com área coberta de 90 m2 e descoberta de 103 m2.
31 - “R” era comproprietário de 3/16 desse prédio; “T” era comproprietário de 4/28; “U” era comproprietário de 3/28; “S” era comproprietário de 2/16.
32 - Tendo em consideração as áreas por eles construídas, e efectuados os cálculos pertinentes, tem de concluir-se de que, também por esta via, é impossível determinar se, na divisão amigável, foi rigorosamente respeitada a quota-parte de cada comproprietário, bem como se qualquer deles ainda tem, na sua parcela, para além do prédio urbano, também alguma parte rústica.
33 - Não pode inferir-se, portanto, que os 680 m2 da parte rústica do prédio número 8.403 pertenciam, na totalidade, ao Recorrido, à família “J”, “K”, “L” e “M” e, eventualmente, aos herdeiros de “I” (aliás, os herdeiros de “I” - que também usava ..., conforme consta da certidão do inventário obrigatório nº 16/71, do Tribunal Judicial de ..., junto aos autos - eram membros da família “J”, “K”, “L” e “M”, como decorre do respectivo averbamento ínsito na certidão registral do prédio nº 8.403 - Av. 01 - Ap. 06/880403), e nem sequer se pode determinar a localização exacta dos 680 m2 (uma vez que uma parte desta área pode pertencer a qualquer das pessoas que edificaram casas e que eventualmente não tenham utilizado a totalidade da sua parcela de construção).
34 - Muito menos se pode determinar de forma exacta onde se situa a parcela do Recorrido e qual a sua área.
35 - Isto mesmo é reconhecido pelo tribunal a quo, que afirma, no douto aresto recorrido, que a “(...) área não foi alegada, pelo que dela não pode o tribunal conhecer, (...) e apenas sobejaram, por construir, duas parcelas cuja delimitação não foi possível apurar (...)”.
36 - Acresce que o Recorrido possuía 32/128 da totalidade do prédio inicial, e não dos 680 m2 que sobejaram da parte rústica.
37 - Não é possível definir qual a parte do recorrido (que detinha 32/128 do prédio original) e da família “J”, “K”, “L” e “M” - incluindo os herdeiros de “I” - (que possuíam 24/128 do prédio original), que vendeu 24/128 da parte rústica à Recorrente “D”, nos 680 m2 supramencionados.
38 - A impossibilidade de determinar e definir a área e a delimitação da parcela do Recorrido inviabiliza que lhe seja reconhecido o direito de propriedade sobre uma parcela determinada do prédio número 8.403.
39 - A Recorrente “D” adquiriu, por compra concretizada por escritura de 17.07.1996, 24/128 da parte rústica do prédio nº 8.403, tornando-se assim comproprietária deste.
40 - A mesma Recorrente REGISTOU essa quota-parte que adquiriu, na competente CRP, em 30.07.1996.
41 - Nessa altura, não estava registada a favor do recorrido a aquisição da propriedade sobre qualquer PARCELA DETERMINADA do prédio 8.403.
42 - Também não estava registada qualquer acção destinada a ver reconhecido o seu direito de propriedade sobre essa parcela determinada.
43 - A Recorrente operou o registo de aquisição da propriedade (na proporção dos mencionados 24/128) a seu favor, antes do registo da acção.
44 - Sendo a presente acção de REGISTO OBRIGATÓRIO, e tendo aquela recorrente registado a aludida transmissão, a seu favor, antes de efectuado o registo da acção, não poderá ser afectada, porventura, por uma decisão desfavorável, nas fronteiras do art. 271º, nº 3, do C.P.C..
45 - Admitindo, sem conceder, que a Recorrente “D” tenha edificado um prédio de 3 pisos, com 6 fracções para habitação, com áreas de 35 m2 cada, em prédio alheio, pertencente ao recorrido, ainda assim não poderia o tribunal a quo ter ordenado a restituição do prédio livre e desembaraçado, sem a obra nele edificada.
46 - E isto porque a obra se uniu e incorporou com o terreno onde foi implantada, de forma inseparável, indivisível e produzindo uma alteração da coisa inicial, formando-se um único corpo, resultando uma ligação material, definitiva e permanente entre a coisa acrescida (o bloco de três pisos) e o prédio rústico, o que torna impossível a separação sem alteração da substância da coisa.
47 - É facto público e notório que a incorporação de um prédio urbano de 3 pisos, com 6 fracções habitacionais, num terreno, se traduz num benefício em relação a este, para mais considerando que, em parte desse terreno, já tinham sido incorporados outros 4 prédios urbanos, com as características e dimensões constantes da certidão registral junta aos autos.
48 - Há, pois, que determinar se é possível, na presente acção e com os factos nela dados como provados, determinar a titularidade do direito de propriedade sobre a totalidade do prédio, constituído pela unidade indivisível do terreno e do bloco construído, com base nas regras da acessão industrial imobiliária.
49 - Uma vez que os recorrentes não lograram provar a boa fé, fica excluída a possibilidade de determinar essa titularidade com base no art. 1.340º do C.C..
50 - Mas também não pode recorrer-se à disciplina do art. 1341º do mesmo Código.
51 - E isto porque o recorrido não manifestou intenção de ficar com a obra, pelo valor fixado segundo as regras do enriquecimento sem causa.
52 - Além disso, o Recorrido não logrou provar, e impendia sobre ele o ónus da prova (art. 342º, nº 1, do C.C.) a má fé dos Recorrentes, isto é, que estes sabiam que a “D” estava a construir em terreno que não lhe pertencia.
53 - Não se tendo logrado apurar, nem a boa fé, nem a má fé da autora das obras, não pode o tribunal decidir quem é o proprietário do conjunto inseparável formado pelo terreno e pela obra nele incorporada, pelo que não pode ordenar a restituição do terreno ao recorrido, nem a destruição da obra nele incorporada.
54 - Com efeito, se o recorrido é o dono do terreno, a recorrente “D” é a dona da obra.
55 - O tribunal só poderá declarar os direitos do recorrido, à luz do regime da responsabilidade civil.
56 - Se o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem (art. 1.305º do C.C.).
57 - A construção efectuada pela Recorrente “D” cerceou essas faculdades.
58 - A reconstituição natural prevista no art. 562º do C.C. imporia a destruição do edifício construído.
59 - Tal terá de ser qualificado como excessivamente oneroso para o devedor, impondo a fixação da indemnização em dinheiro (art. 566º, nº 1 do C.C.).
60 - Essa indemnização reporta-se à ocupação permanente do prédio rústico (alegadamente) do Recorrido pela construção realizada por aquela Recorrente.
61 - Inexistindo factos nos autos que permitam liquidar, de imediato, a indemnização, esta só poderá ser liquidada em execução de sentença.
62 - Admitindo, porém, por hipótese, que o Venerando Tribunal ad quem entenda ser de aplicar, ao caso sub judice o regime do art. 1.341º do C.C., ainda assim não deverá ser ordenada a restituição do terreno no estado em que se encontrava antes das obras de edificação (isto é, na prática, após demolição da obra nele incorporada: prédio de três pisos e 6 fracções habitacionais).
63 - O poder de impor a destruição da obra (fixado no art. 1.341º do C.C.) terá de recuar face ao preceituado no art. 334º do CC, quando se verifique qualquer das situações nele previstas.
64 - O prédio em causa foi construído pela recorrente “D” na sequência de três escrituras:
a - Uma escritura de compra e venda (realizada em 15.12.1988), pela qual foi vendido um prédio urbano (artigo 9.014, antes 1.753, da freguesia de ... ao recorrente “B” e a outro (escritura essa onde se referia que já fora requerida a eliminação do artigo rústico 15 - AJ, em virtude de o mesmo ter sido anexado àquele urbano, passando a ser o logradouro deste);
b - Uma escritura de compra e venda (celebrada em 09.02.1995), pela qual o Recorrente “B” alienou à Recorrente “D” um dos prédios resultantes da divisão em dois do prédio acima referido;
c - Uma escritura de compra e venda (celebrada em 17.07.1996), pela qual “AA” e outros venderam a recorrente “D” 24/128 da parte rústica do prédio 8.403.
65 - Não se provou a existência de má fé por parte de qualquer dos recorrentes, isto é, não se provou que estes tivessem conhecimento de que o prédio em causa era alheio.
66 - A Recorrente “D” muniu-se das necessárias autorizações camarárias para proceder à edificação.
67 - A Recorrente “D” efectuou a obra em parte do prédio rústico inscrito na respectiva matriz predial da freguesia de ... sob o artigo 15 - AJ, descrito na CRP de ... sob o número 8.403.
68 - No prédio 8.403, existem casas, a que correspondem os artigos urbanos números 5.290, 5.291, 5.879 e 16.102.
69 - Não se encontrava registada a favor do recorrido, nem à data das escrituras supra-referidas, nem até à data da instauração da presente acção, a propriedade (adquirida por usucapião ou por qualquer outro meio) sobre uma parcela determinada do prédio descrito na CRP de ... com o número 8.403.
70 - Tão pouco se encontrava registada, a favor de “T”, “U”, “S” e “R”, quer à data das escrituras supramencionadas, quer à data da instauração da presente acção, a propriedade (adquirida por usucapião ou qualquer outro meio) sobre qualquer parcela determinada do citado prédio número 8.403, ou sobre os prédios urbanos que aqueles construíram nesse prédio.
71 - Verifica-se pela certidão registral do prédio nº 8.403, junta aos autos, que esse prédio se apresenta como misto, encontrando-se, quer a sua parte rústica (680 m2) quer a sua parte urbana (os quatro prédios nele edificados pelas pessoas acima indicadas), em regime de compropriedade.
72 - Por escritura de compra e venda lavrada em 17.07.1996, a Recorrente “D” adquiriu 24/128 da parte rústica do prédio nº 8.403 aos comproprietários que tinham registada a seu favor a quota-parte de 24/128 nesse prédio.
73 - À data da instauração desta acção, surgiram, no registo predial, como comproprietários do prédio nº 8.403, a recorrente “D”, o recorrido “A” e mulher, “T” e mulher, “U” e mulher, “S” e mulher, “R” e família “J”, “K”. “L” e “M”, incluindo os herdeiros de “I” (ao que cremos, uma vez que estes últimos tinham registada a compropriedade de 24/128 da totalidade do prédio número 8.403 e apenas venderam à Recorrente “D” 24/128 da parte rústica desse prédio).
74 - Tendo a “D” adquirido 24/128 da parte rústica do prédio número 8.403, e não se mostrando registada a aquisição de uma parcela específica desse prédio pelo ora Recorrido (e não estando sequer registada qualquer acção intentada pelo Recorrido no sentido de lhe ser reconhecido o direito de propriedade sobre uma parcela determinada do mesmo prédio), é de presumir que aquela sociedade tinha expectativas legítimas de estar a edificar sobre prédio de que era, pelo menos, comproprietária.
75 - O tribunal a quo não logrou apurar, nem a área, nem a delimitação, da parcela que terá sido adquirida, por usucapião, pelo Recorrido, o que significa que não é possível determinar se a obra construída pela recorrente “D”, ou parte dela, está, ou não, sobre essa parcela.
76 - Face ao aduzido de 64 a 75, parece-nos patente abuso de direito pretender a demolição da edificação realizada pela recorrente “D” - com os prejuízos inerentes e que, segundo o senso comum, são elevados - pois tal facto excederia manifestamente os limites impostos pela boa fé e pelo fim social e económico do direito, atento ainda o enorme prejuízo que resultaria da destruição de um prédio urbano de 3 pisos e 6 fracções, face à possibilidade de o recorrido ser ressarcido dos seus eventuais prejuízos por outros meios (designadamente ficando com a obra pelo seu valor, fixado segundo as regras do enriquecimento sem causa (art. 1341º do CC), ou percebendo uma indemnização correspondente aos danos sofridos, nos termos do art. 566º, nº 1, do C.C..
77 - O tribunal a quo violou as seguintes normas jurídicas: artigos 653º, nº 2 do C.P.C., 1311º do CC, 271º, nº 3 do CPC, 1325º, 1341º, 342, nº 1, 566º, nº 1 e 334º, do C.C.
Termos em que
Deverá ser dado provimento ao recurso, revogando-se a douta sentença recorrida, e substituindo-a por outra que ABSOLVA integralmente os Recorrentes do pedido.
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Não foram apresentadas contra-alegações.***
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.***
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As conclusões de recurso limitam o objecto do mesmo - artigos 684º, nº 3 e 690º, nº 1, do Código de Processo Civil.***
Vejamos, pois, as questões a tratar:
A - Espécie de acção.
B - O Autor como proprietário.
C - Identificação dos prédios do Autor.
D - “D” como proprietária
E - Análise específica das conclusões
A - ESPÉCIE DE ACÇÃO
O Autor instaurou em juízo a presente acção pedindo que os Réus sejam condenados a reconhecer que certo prédio é seu, que devem por isso abrir mão dele e condenados a pagar uma indemnização pelos prejuízos causados, declarar-se a nulidade duma escritura de compra e venda com tal prédio relacionada, bem como ordenar-se o cancelamento dos registos dela derivados.
Dúvidas não podem restar, pois, que estamos perante uma típica acção de reivindicação, tal como é definida no artigo 1311º, do Código Civil: “O proprietário pode exigir judicialmente de qualquer possuidor ou detentor da coisa o reconhecimento do seu direito de propriedade e a consequente restituição do que lhe pertence”.
B - O AUTOR COMO PROPRIETÁRIO
Importa, pois e antes de mais, tomar posição quanto a um ponto fulcral: É o Autor proprietário da área reivindicada?
O Direito de Propriedade está incluído no Título II, do Livro III, do Código Civil, que trata do Direito das Coisas.
Direito das Coisas ou Direitos Reais - já que significam uma mesma realidade - tem o seu conteúdo constituído por um poder directo e imediato sobre uma coisa certa e determinada, isto é, o poder que tem o seu titular de retirar da coisa todas as suas utilidades económicas, existindo como que uma ligação imediata entre “a coisa” e a “pessoa” e que motivava a antiga designação latina actio in rem. O titular do direito real tem a possibilidade de ir buscar “a coisa” ao património de quem, abusivamente, se tiver apoderado dela, o que só será compreensível à luz de um dever universal de não perturbar o titular ou proprietário da “coisa”, isto é, há um dever geral de abstenção, uma obrigação passiva universal - jura excludendo omnes alios.
No fundo, é o que a nossa lei exprime no artigo 1305º do Código Civil, ao referir “O proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas”.
O artigo 1316º do Código Civil indica-nos quais os modos de aquisição da propriedade: “O direito de propriedade adquire-se por contrato, sucessão por morte, usucapião, ocupação, acessão e demais modos previstos na lei”.
Todavia, há que atentar ao que dispõe o artigo 498º, nº 4, do Código de Processo Civil: “...Nas acções reais a causa de pedir é o facto jurídico de que deriva o direito real...”. E não poderemos pensar que este “facto jurídico” é um qualquer e, daí, que bastasse um título traslativo da propriedade, para que tal se operasse.
Diz Anselmo de Castro a folhas 208, Vol. I, in Direito Processual Civil Declaratório, ed. 1981: “... nas acções reais o facto jurídico (de que deriva o direito real) não é simplesmente o acto translativo da propriedade para o autor da acção. Por definição a acção real, de que é paradigma a reivindicação, supõe que nenhum vínculo pessoal liga o réu ao autor, por força do qual, e independentemente de a propriedade da coisa pertencer ou não ao autor, lhe incumba a obrigação de a restituir ou entregar. Sendo assim, o acto translativo em si mesmo não é título que se imponha ao réu, mas somente na medida em que com os actos translativos anteriores, e em última análise por posse conducente à prescrição, portanto posse durante o prazo necessário, invistam o autor no direito de propriedade ou domínios invocados.
Sempre na prática judicial foi presente intuitivamente esta ideia, não havendo acção de reivindicação que se não fundamente sempre, em última análise, na aquisição da propriedade pela prescrição e não apenas no acto translativo”.
E esta doutrina acabou por ter acatamento jurisprudencial - vd. Ac. RC, de 19.03.1975, in BMJ nº 264 - 177: “A causa de pedir nas acções de reivindicação, ou seja, o facto jurídico de que deriva o direito real, só pode ser constituído pela alegação de uma das formas originárias de adquirir”.
E, se pretendermos fundamentar mais a nossa convicção, bastará atentar em IHERING, in Possession, pag. 17, quando diz: “A propriedade sem posse será um tesouro sem a chave para o abrir, uma árvore frutífera, sem a escada necessária para lhe colher os frutos”
Em suma, para que alguém se possa intitular e ser declarado como proprietário, necessário se torna que por si e antepossuidores tenha detido a posse - o corpus - isto é, tenha exercido um poder físico, exclusivo, pacífico e permanente, por forma a extrair do bem toda a utilidade económica e o animus de que ao assim actuar, tem direito de o fazer, pois que é o verdadeiro dono e, por isso, não prejudica interesses alheios.
Postas estas considerações, atentemos na matéria de facto tida como assente.
Por sentença homologatória de partilhas de 20 de Janeiro de 1972, exarada num inventário que correu termos por óbito de “F”, foram adjudicados ao interessado “G”:
A - 6/16 dum prédio urbano, inscrito na matriz sob o artigo 3.131 e descrito na Conservatória sob o número 8.402 e
B - 6/16 avos dum prédio rústico, na altura inscrito na matriz com o artigo 5.111 e, actualmente, com o artigo 15, secção AJ e descrito na Conservatória sob o número 8403.
Por escritura de 12 de Maio de 1973, veio este herdeiro a vender ao ora Autor os 6/16 avos do prédio urbano e 4/16 do rústico. E, no mês seguinte, todos os interessados se reuniram e procederam à demarcação amigável dos dois prédios - conf. nº 11, da matéria factual.
Deparamos, pois, com os títulos translativos. Mas algo mais se provou. Todos passaram a respeitar a divisão feita, o que igualmente veio a acontecer com os respectivos sucessores, tendo decorrido mais de vinte anos que, ininterruptamente, à vista de toda a gente e sem oposição de quem quer que fosse cada um passou a retirar da respectiva quota todas as potencialidades, isto é, adquiriu [ “pela prática reiterada, com publicidade, dos actos materiais correspondentes ao exercício do direito e pela tradição material” - artigo 1263º, alíneas a) e b), do Código Civil ] a posse, tal como é definida no artigo 1251º, mesmo Diploma: “Posse é o poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade...”.
Acima referimos que a descrita situação se prolongou por mais de vinte anos. Ultrapassados estão todos os prazos e pressupostos para que, sem hesitação, possamos afirmar que o Autor reúne as condições dum adquirente por usucapião - artigos 1287º, 1294º do Código Civil - isto é, dum verdadeiro adquirente originário. Goza, pois da presunção de ser titular da posse - artigo 1268º do Código Civil - e, consequentemente, ser pela lei considerado como proprietário de uma área concretamente delimitada nos prédios descritos na Conservatória do Registo Predial de ..., sob os números 8402 e 8403, respectivamente inscritos nas matrizes prediais urbana e rústica, sob os artigos 3131 e 15, secção AJ, (este anteriormente 5111), confrontações que a seguir serão definidas na alínea “C”, tudo por força do acordo com todos os ex-comproprietários, conforme será descriminado na alínea “D”, área essa que corresponde aos 6/16 do prédio urbano e 4/16 do prédio rústico, correspondência esta aceite por todos os anteriores comproprietários de forma pacífica desde meados de Junho de 1973.
Após tal divisão, a posse do Autor, como realidade de facto, passou a incidir sobre uma concreta parte delimitada e não sobre uma quota-parte dum direito e esta mencionada realidade perdurando inquestionada ao longo dos anos impõe-se ao Direito pela usucapião. Tendo adquirido a propriedade, nos termos do artigo 1316º do Código Civil, com o conteúdo que já acima evidenciámos (artigo 1305º CC), pode o Autor defender a sua propriedade, por força do artigo 1311º do mesmo Diploma.
Acresce-lhe ainda a presunção que lhe advém do registo, embora este interpretado nos termos que acabaram de ser expostos.
C - IDENTIFICAÇÃO DOS PRÉDIOS DO AUTOR
Atentando na matéria factual, constatamos que:
A PARTE URBANA é constituída por uma morada de casas, a confrontar de norte com António ..., nascente com João ..., sul com o próprio Autor e de poente com “V”;
A PARTE RÚSTICA confronta de poente com “S”, de nascente com familiares de “J”; “K”; “L”; “M”, norte com António ... e sul com caminho.
D - “D” COMO PROPRIETÁRIA
Se atentarmos à matéria factual, constatamos que:
Nºs 4 e 5 - Ao interessado na herança aberta por óbito “F”, “H”, foram adjudicados 7/16 do prédio urbano e 7/16 da parte rústica.
Nº 6 - “H” e mulher venderam a “P”, por escritura de 03.07.71 (atente-se que tal negócio foi realizado antes da sentença homologatória de partilhas - 20.01.72) os 7/16 do prédio urbano (isto é, toda a sua parte) e 1/4 da sua parte rústica. Ora 1/4 de 7/16 são 4/16.
Nº 7 - “H” e mulher venderam a “Q”, por escritura de 11.11.71 (continuamos antes da sentença homologatória) 1/16 da sua parte rústica; e a “R” vendeu 2/16 também da parte rústica.
Então: 4/16 + 1/16 + 2/16 = 7/16.
Logo, o interessado “H” alienou todo o quinhão que lhe havia sido adjudicado nas partilhas por óbito de “F”, isto é, aos 20.01.1972, como já vimos.
Surge-nos, agora, o outorgar duma procuração, no dia 19.11.1987, pela qual “H” constituiu dois procuradores conferindo-lhe poderes para, em conjunto ou separadamente, venderem dois prédios: um urbano, inscrito na matriz urbana sob o artigo 1.753 e outro rústico, inscrito na matriz sob o artigo 15, da secção AJ.
Se atentarmos ao que provado ficou sob o número 5 da matéria factual provada e recorrermos a uma adição matemática constatamos o seguinte:
6/16 + 7/16 + 3/32 + 3/128 + 3/128 + 3/128 + 3/128 (após encontrarmos o denominador comum que permite efectuar o cálculo) =
48/128 + 56/128 + 12/128 + 3/128 + 3/128 + 3/128 + 3/128 = 128/128 = 1.
Logo, toda a inicial área do artigo rústico 15, da secção AJ foi dividido. Como “H” já havia alienado todo o seu quinhão, NADA MAIS PODIA SER VENDIDO POR ELE NESTE PRÉDIO.
Por outro lado, atentando ao que consta ao número 26 da matéria factual, o prédio urbano inscrito na matriz sob o artigo 1.753 não tinha qualquer logradouro ou área descoberta: Atentemos ao documento de folhas 39 “prédio térreo com seis compartimentos e quatro vãos exteriores... Discrição da superfície: Partes componentes Superfície Coberta 75 m2”.
Conforme provado ficou do número 29 da matéria factual e em conformidade com o que resulta dos documentos de folhas 39 e 40, os mandatários de “H” (“X” e “Z”) requereram a alteração da inscrição do prédio 1.753, anexando-lhe um logradouro com a área de 680 m2.
Como actuou a Repartição de Finanças? Após eliminar o prédio urbano que ali estava inscrito sob o artigo 1.753, dizendo que o mesmo dava origem ao 9.014 - ver documento de folhas 39 - inscreveu-o em nome dos outorgantes compradores na escritura de 15 de Dezembro de 1988, “B” e “E” como “prédio urbano térreo, destinado à habitação, com a área coberta de 75 m2 e descoberta de 680 m2, que se compõe de 6 compartimentos e 4 vãos exteriores e logradouro” e ainda regista que a “ANEXAÇÃO DO LOGRADOURO PROVÉM DO ARTIGO 1.753” - ver documento de folhas 40 - QUANDO 0 1753 NÃO TINHA AVERBADO QUALQUER LOGRADOURO!
Onde é foi encontrada a área do logradouro é algo de estranho.
Mas continuando a analisar a documentação emanada da Repartição de Finanças, ainda aumenta mais a confusão.
Conforme já vimos, os procuradores de “H” venderam o prédio com “o logradouro” aos 15.12.88. Volta agora a surgir um dos procuradores, “Z”, aos 29.12.93 (isto é, cinco anos depois de ter vendido o prédio!) a pedir que o artigo 9014 seja eliminado para dar origem a dois prédios distintos. E assim aconteceu, tendo sido criados dois novos artigos: 16.051 e 16.052. O Primeiro passa a estar registado em nome de “E” e o segundo em nome de “B”. E cada um dos prédios passa a ter a área coberta de 37,5 m2 e descoberta de 340 m2. Mas logo depois, também este 16.051 (que era de “E”) é eliminado, para dar origem ao inscrito sob o artigo 17.136, agora já inscrito em nome de “B” e passa a ser descrito como um lote para construção urbana com a área de 377,5 m2.
Mas, para que a confusão ainda seja maior, encontramos uma escritura datada de 07.02.95, outorgada no Cartório Notarial de “Y” - fls. 50 - na qual os já mencionados “B” e “E”, dividem o prédio em duas partes, declarando que o prédio estava omisso na matriz (?!), tendo feito a declaração para a sua inscrição em 29.12.93 (isto é a acima referida e que foi solicitada por “Z”, tendo todavia sido inscrito na escritura (antes 9.014). Cada prédio ficou composto por casa de morada térrea com várias divisões, com a área de 37,5 m2 e logradouro com 340 m2.
Dois dias depois (!) da escritura de divisão acabada de referir, em 09.02.95, nova escritura nos surge. E que verificamos?
Que “B” e mulher declararam vender à ré “D”, representada pelo seu gerente “B” (isto é o vendedor), o prédio que possuíam com os 37,5 m2 de área coberta e 340 m2 de área descoberta, que se encontrava descrito na C. R. P. de ... sob o número 8.997, estava omisso na matriz, embora tivesse já sido pedida a sua inscrição aos 29.12.93.
Eis, pois, que não se poderá excluir o conhecimento da ré “D” de toda a evolução de alterações quanto a áreas. Tudo era do conhecimento do seu gerente.
A confusão ainda aumenta mais quando constatamos:
O prédio urbano inicial descrito na matriz sob o artigo 1.753 (fls. 39) é eliminado e dá origem ao 9014; Depois, este 9014 é eliminado e deu origem a dois com os artigos 16.051 e 16.052 (fls. 40); Depois o 16.051 é eliminado e passa a ser o 17.136 (fls. 41).
Inicialmente o prédio não estava descrito na Conservatória do Registo Predial.
Munidos da escritura de 15.12.88 (fls. 33 a 36 dos autos) “B” e “E” inscrevem o prédio na Conservatória, como estando omisso na matriz (fls. 61 dos autos).
Todavia constatamos dos documentos emanados da Conservatória que existem dois números:
A - 08997/940111, a que é feito um averbamento pela apresentação 45/951205 dizendo que o prédio está inscrito na matriz sob o artigo 16.051;
Foi inicialmente registado em nome de “B” e “E” (apresentação de 940111) e, posteriormente a favor de “E” (apresentação de 951205).
Mas do documento consta que tal prédio foi desanexado do número 09507/950313 pela apresentação 06/950313.
B - 09507/950313 dizendo-se que este é agora desanexado daquele (como é possível dois prédios desanexarem-se, em simultâneo um do outro. Será compreensível?), na mesma data registado em nome de “B” e posteriormente, pela apresentação número 07/950313 e ainda na mesma data, inscrito em nome da ré “D”.
Se é certo que esta mesma ré veio a adquirir, por escritura de 17.07.1996, o quinhão de 24/128, que foi adjudicado às famílias “J”, “K”; “L” e “M” (cujos sucessores são os que constam como “AA”, “BB”, “CC”, “DD”, “EE”, “FF”, “GG”, “HH”, “II” e “JJ”) - nº 44 da matéria factual - (já vimos, todavia, que tal área estava autonomizada e não fazia parte de qualquer compropriedade...) a verdade é que sempre haveria a já aludida área de 340 m2 que inexistia na realidade e só pelas alterações no registo foi criada ficticiamente. E tudo com o conhecimento do gerente da construtora.
Desmontada toda a evolução, fácil é, pois, concluir, que, efectivamente, uma área de 340 m2 que está a ser ocupada pela proprietária do prédio descrito na Conservatória sob o número 9.507 tenha que pertencer ao prédio rústico descrito sob o artigo 8.403. Conforme acima vimos, o prédio descrito sob o número 1753 não tinha, inicialmente, qualquer logradouro. Só através duma escritura de contrato de compra e venda tendo por objecto uma coisa inexistente no património do vendedor (área rústica do artigo 15, secção AJ), com posteriores e sucessivos pedidos de alterações registrais, divisões, novos pedidos de alterações registrais, declarações quanto à omissidade na matriz do prédio até tudo terminar numa escritura em que, fisicamente, o outorgante vendedor é o mesmo que compra na qualidade de sócio gerente da “D”, é que acabou por, ficticiamente, incluir um logradouro de 680 m2 (dos quais só 340 poderão ser considerados nesta acção, pois que os outros 340 não foram adquiridos pela “D”) no prédio inicialmente descrito sob o número 1753, que só era constituído por uma casa térrea com uma superfície coberta de 75 m2.
E não se pretenda confundir tal área com aquela que adveio à ré “D” por a haver adquirido às famílias “J”, “K”, “L”, “M”. É outra, que nunca poderia vir à sua posse por qualquer aquisição (pois que não decorreu o prazo de usucapião - a compra efectuada a “B” e esposa é de 1995 e às famílias “J”, “K”, “L” e “M” é de 1996 -, pois que o transmitente não a possuía, o que era do conhecimento do seu gerente). A sua ocupação revela, pois, manifesta má fé.
Se atentarmos, agora, ao número 13 da matéria factual, logo nos apercebemos que a única parcela que confinava com “J”, “K”, “L” e “M” (adquirida pela ré “D”), era precisamente a área que foi comprada pelo Autor. Logo, foi esta a ocupada em 340 m2.
E - ANÁLISE ESPECÍFICA DAS CONCLUSÕES
Após todas as considerações expostas, vejamos as conclusões apresentadas pelos Apelantes.Na conclusão nº 1, aceitam que, afinal, o prédio urbano inscrito inicialmente na matriz sob o artigo 1753 e depois 9014 que foi vendido a “B” e outro pelos procuradores de “H” não tinha qualquer logradouro ou área descoberta de 680 m2.
Está correcta esta conclusão e a sentença recorrida assim o diz.
Todavia, salvo o devido respeito, os recorrentes, nas suas conclusões nº 2, 3, 4 e 5 começam a confundir.
O primitivo prédio rústico, que foi objecto de partilhas por óbito de “F”, estava inscrito na matriz sob o artigo 5.111 e descrito na Conservatória sob o número 8.403. Como vimos, “H” vendeu TUDO o que tinha recebido de quinhão, por escrituras de 03.07.71 (nº 6 da matéria factual), 11.11.71 (nº 7) pelo que NUNCA poderia qualquer área deste prédio ter sido objecto do negócio, após a morte daquele, transmitindo a propriedade a “B” e depois por este à sociedade de que era gerente e ora co-ré, “D”. A única área descoberta que a “D” veio a possuir foi a que adquiriu às famílias “J”, “K”, “L” e “M” aos 17 de Julho de 1996. Como acima dissemos, toda e qualquer pertença eliminação do artigo rústico 15, secção AJ por ter sido integrado como logradouro do urbano é mera irrealidade. É assim inscrito registralmente, mas inexistente no terreno.
Quanto à conclusão 6ª, está correcta. Mas isso mesmo é referido na sentença.
E, também quanto à conclusão 7ª, já acima o referimos, a ré “D”, é na verdade proprietária duma área correspondente aos iniciais 24/128 do prédio rústico descrito na Conservatória sob o número 8.403, isto por a haver adquirido à família “J”, “K”, “L” e “M”, que tomou parte na divisão amigável do prédio, em meados de 1973, nos termos que já deixamos expressados. E NENHUMA OUTRA ÁREA RÚSTICA TEM. Não pode dizer-se que seja comproprietária de todo o prédio, pois que desde 1973 a parcela foi demarcada, sabendo os seus antepossuidores a sua perfeita localização, estremas e confinantes.
Se a “D” registou em seu nome 24/128 procedeu como entendeu - conclusão 8ª -. Devia ter procedido em conformidade para que tal área fosse autónoma e dela inscrita como proprietária. Quis continuar inscrita como comproprietária dum prédio com uma área hoje inexistente. Não poderá tirar qualquer proveito de tal situação.
Passando agora à conclusão 9ª diremos que nada haveria a opor se a “D” tivesse construído o prédio urbano na área que lhe adveio pela compra de metade do prédio urbano número 9.014, com a superfície coberta de 37,5 m2 e na área correspondente aos iniciais 24/128 que adquiriu às famílias “J”, “K”, “L” e “M”. O que não pode é pretender confundir, dizendo que construiu no 9.014, metade, e este tinha um logradouro com 340 m2, logradouro este que adveio da aquisição a “B”. Este nunca pode ter adquirido nem possuído qualquer parte do 8.403. Só com as alterações aos registos, sem a mínima correspondência com a realidade o pode afirmar!
Na conclusão 10ª limitam-se a reproduzir parte da decisão proferida na Primeira Instância. Somente diremos que o sentenciado não é mais do que o enquadramento legal da factualidade tida como assente.
Na conclusão 11ª dizem os Recorrentes que não deveria ter sido reconhecida a propriedade do Recorrido sobre uma certa e determinada área concreta. Acima desenvolvemos a questão. O Apelado há mais de 20 anos que, ininterruptamente, à vista de todos, sem qualquer oposição e convencidos que é coisa sua, explora-a. Sendo assim, que mais era necessário para ser juridicamente considerado proprietário dela? Nada.
Assim, por força do disposto no artigo 1311º, do Código Civil, tem o direito e ser restituído daquilo que lhe pertence. Todavia, no caso concreto, a ré “D” construiu um imóvel urbano e, resulta da matéria factual, que não foi a casa em si que ocupou parte da área pertencente ao Apelado, mas sim o seu logradouro - número 36 da matéria factual dada como provada.
Deixamos acima referido que a ré “D” tinha, necessariamente, que ter conhecimento que ocupava prédio alheio, pois que desde o início o seu gerente sabia o que havia comprado e depois vendeu à firma. Deparamos com um caso de nítida má fé.
Tem, pois, que lançar-se mão do normativamente previsto no artigo 1334º do Código Civil. Como está tão somente em causa o logradouro do imóvel construído, poderá acontecer que a “D” possa restituir ao Apelado os 340 m2 que ocupou. E teria que indemnizá-lo pelos prejuízos causados, se os tivesse alegado e provado. Todavia, tal pode não ser viável. Bastará pensar na eventual existência de janelas na casa que passariam a deitar directamente para o terreno do Apelado, sem guardar a distância legal. Terá então que indemnizar o Apelado no montante correspondente ao valor da área ocupada pois quanto a prejuízos não os conhece o Tribunal. E, em parte alguma, o Autor manifestou interesse em ficar com o imóvel construído pagando à “D” o seu valor, segundo as regras do enriquecimento sem causa.
Quanto às conclusões 12ª, 13ª, 14ª, 15ª não poderão restar dúvidas que os vocábulos “possui” e “usufrui” são em si conceitos de direito. Porém, são tais termos usados, quotidianamente, pela população em geral, quer tais poderes tenham por objecto coisas móveis, imóveis ou até resultando de meros contratos: é comum dizer-se que um inquilino “possui e usufrui uma boa casa”; numa petição inicial é vulgar o autor dizer que “é dono e legítimo proprietário” dum prédio e isso mesmo ser levado à especificação. Quando se diz que em 1973 os comproprietários dividiram o prédio rústico em 6 parcelas e que a partir daí cada um deles o passou a possuir e usufruir, o que foi respeitado por todos os restantes e pelas pessoas em geral, temos a sensação de depararmos com situações comuns da vida real e não que lançar mão do Código Civil e procurarmos os artigos 1251º e 1439º para ver quais os pressupostos de tais situações.
Sendo assim, manter-se-á a resposta dada ao quesito 15º.
Já atrás nos referimos à situação que se prende com as conclusões 16ª, 17ª, 18ª, 19ª, 20ª. Nada mais haverá que acrescentar. Em 1973 os comproprietários dividiram o prédio, definiram as respectivas estremas e confrontações, sabendo cada um deles qual era a sua parte, respeitando-as desde então reciprocamente, não só aqueles que levaram a cabo a divisão como os seus herdeiros. E se isto aconteceu durante mais de 20 anos, ultrapassando, consequentemente, o decurso do prazo de usucapião, isto é suficiente para, se outra situação não existisse, ter cada um adquirido a propriedade por forma originária. E tudo teria continuado a decorrer normalmente, acaso não começassem a surgir registos e mais registos e até a criação do prédio “A” por desanexação do prédio “B” e o prédio “B”, por desanexação do prédio “A”, como aconteceu no caso concreto e acima já deixado expressado - o prédio 08997/940111 desanexado do 0507/950313 (fls. 61) e este desanexado daquele (fls. 63).
Não poderemos pois pensar, que continuamos numa situação de compropriedade, impeditiva de reivindicação, de a construção erigida pela “D” ser uma benfeitoria, não podendo vigorar o regime da acessão.
Conclusões 21 a 77ª. Repetem-se as considerações já deixadas referidas. Acrescentaremos tão somente que se a área do Autor não está registada, a da ré “D” também não - confronte-se documento de folhas 28 “Nº 19.986 - Ap. 48/960730 - AQUISIÇÃO - a favor de “D”, ..., ... - ..., de ... 24/128 da parte rústica do prédio nº 8.403... por compra a ...”. Só que a “D” sabia, precisamente, o que comprava. A parcela estava absolutamente definida desde 1973. Não se confundam prédios urbanos construídos e partes restantes das áreas inicialmente divididas. Cada um sabia onde construiu e o que lhe restava, quando sobrasse.
Não deparamos com qualquer abuso de direito por parte do Autor. Poderá sim obstar-se-lhe com a questão da acessão imobiliária. Nada interessa que a Imobiliária tenha construído com as necessárias licenças. As autarquias nada definem quanto à propriedade, pois não têm competência para tal. Desconhece a lei civil o que são “prédios mistos”. Estes ou são rústicos ou urbanos - artigo 204º, alínea a), do Código Civil.
DECISÃO
Atentando em tudo quanto se procurou deixar esclarecido, acorda-se nesta Relação em julgar parcialmente procedente a apelação e, consequentemente:
- - revogar a sentença proferida na Primeira Instância na parte que ordena a restituição do prédio livre e desembaraçado no estado de conservação em que se encontrava antes das obras de edificação;
- condenar a Ré “D” a restituir ao Autor os 340 m2 da parcela a este pertencente desde 1973 ocupados com a construção por ela erigida;
- subsidiariamente e para a hipótese de impossibilidade daquela restituição, condenar os RR no pagamento ao Autor da indemnização que se vier a apurar em execução de sentença e correspondente ao valor da área de 340 m2.
Quanto ao mais mantém-se a sentença proferida em seus precisos termos.
Custas na proporção de metade para Apelantes e Apelado.
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Évora, 01.07.04
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Évora, 01.07.04