Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2255/19.8T8FAR.E1 |  |
CONTRATO-PROMESSA DE ARRENDAMENTO
INCUMPRIMENTO
SINAL
DECLARAÇÃO NEGOCIAL
i) A cláusula resolutiva que assenta no princípio da autonomia privada e na liberdade contratual e consiste no estabelecimento dos moldes em que se efetivará o direito de resolução, deve precisar quais as prestações cujo incumprimento o espoletará.
ii) o direito de resolução está sempre condicionado a uma situação de inadimplência, seja ela, designadamente, o incumprimento definitivo, propriamente dito, seja a conversão da mora em incumprimento definitivo, não relevando para esse efeito a simples mora, uma vez que as expressões “deixar de cumprir” e “não cumprimento do contrato” aludidas no n.º 2 do art.º 442.º do CC, sindicam tal entendimento, embora teoricamente, se possa considerar que a expressão «não cumprimento» abrange também a falta e cumprimento no momento oportuno.
ii) tendo a promitente locatária interpelado (por meio de carta registada) as promitentes locadoras com vista a alertar para a situação de mora relativamente à legalização prevista no contrato promessa e a informar que para o caso de não apresentarem as Licenças de Utilização referentes a todas as edificações prometidas arrendar no prazo máximo de 10 (dez) dias a contar da notificação, perderiam definitivamente o interesse na realização do contrato prometido e que nessa data consideravam então, o contrato promessa definitivamente incumprido e prosseguiriam no sentido de obter a devolução, em dobro, das quantias pagas a título de sinal e não tendo as interpeladas respondido, tal missiva é idónea a interpelar admonitoriamente estas, uma vez que no contrato celebrado foi conferido o direito potestativo de resolução e a ver-se ressarcida do montante pago a título de sinal, em dobro, quando se verificasse uma situação de falta de legalização dos prédios que lhe haviam sido prometidos em arrendamento;
iii) embora tratando-se a legalização de uma obrigação secundária, a mesma não deixa de ter repercussões diretas na obrigação principal de celebração do contrato definitivo, atendendo à relevância e essencialidade que as partes lhe atribuíram, conforme resulta expresso do respetivo clausulado.
iv) existindo uma cláusula resolutiva expressa não há que fazer apelo ao critério do incumprimento definitivo como fundamento da resolução, nem ao mecanismo da conversão da mora nessa modalidade de incumprimento, operando a faculdade resolutiva por ela conferida mediante a declaração dirigida à outra parte que chegue ao seu conhecimento.
v) se uma das partes não cumpre a obrigação especificada a outra tem direito a declarar imediatamente a resolução do contrato.
vi) é exato por isso, configurar a declaração antecipada de não cumprir (ou o comportamento inequívoco demonstrativo da vontade de não cumprir), como incumprimento (antes do termo), pressuposto suficiente de consequências jurídicas imediatas, como a exigibilidade do cumprimento e a execução específica se o credor nisso tiver interesse, ou a própria resolução do contrato e em geral, todos os remédios ou sansões previstos contra o incumprimento, sem passar pelo art.º 808º do CC.
ACORDAM OS JUÍZES DA 1ª SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
S…, Lda, intentou ação declarativa com processo comum contra M…, ma… e Herança de J…, a qual corre termos no Tribunal Judicial da Comarca de Faro (Juízo Central Cível de Faro – Juiz 1), tendo o litígio por objeto um contrato promessa de arrendamento de dois prédios (um rústico e outro urbano), celebrado entre as partes, que a autora alega ter sido incumprido definitivamente pelas rés, pelo que peticiona a condenação das mesmas no pagamento da quantia de € 52 000,00 equivalente ao sinal em dobro, acrescida de juros de mora.
Citadas as rés, veio a ré Ma… contestar, arguindo a ilegitimidade passiva por preterição de litisconsórcio necessário (intervenção de todos os herdeiros na ação) e defender inexistir incumprimento definitivo do contrato promessa e como tal não estarem verificados os pressupostos para resolução do contrato promessa, concluindo pela improcedência da ação.
Foi admitida a intervenção principal provocada de J…, A…, requerida pela autora, que passaram a intervir na posição de réus.
Realizada audiência final, foi proferida sentença “julgando improcedente a ação e absolvendo os réus/intervenientes do pedido”.
*
Irresignada com a sentença, veio a autora interpor o presente recurso e apresentar as respetivas alegações, terminando por formular as seguintes conclusões, que se transcrevem: A. Vem o presente recurso de apelação interposto da sentença que, julgando a ação totalmente improcedente, absolveu os Réus e intervenientes do pedido de condenação no pagamento de sinal em dobro fundado no incumprimento definitivo do contrato-promessa de arrendamento celebrado.
B. Sucede que, com o merecido respeito, a Recorrente considera que, em face da factualidade trazida ao processo e dada como provada, andou mal o Tribunal a quo ao decidir como decidiu, estando a decisão ferida de um erro de julgamento, por considerar a Recorrente que existe contradição entre a matéria dada como provada (premissas) e a consequente conclusão, em evidente violação de um silogismo lógico.
C. Desde logo porque as partes convencionaram na Cláusula Terceira do contrato-promessa, uma cláusula resolutiva expressa, como se retira do teor da mesma através de um simples silogismo lógico:
a. Premissa maior: “1. Os prédios prometidos arrendar carecem de alterações na sua situação jurídica, nomeadamente de legalização de todas as construções que se encontrem edificadas”
b. Premissa menor: “2. As PROMITENTES SENHORIAS comprometem-se a legalizar a situação dos prédios”
c. Conclusão: “3. Decorridos que esteja seis meses – ou o prazo resultante da prorrogação prevista na cláusula anterior – sem que a legalização dos prédios se mostre concluída, (…), estas devolverão em dobro à PROMITENTE INQUILINA os montantes pagos a título de sinal.”
D. Com efeito, o não cumprimento de tal obrigação, daria, imediatamente origem à resolução do contrato, mormente, à restituição do sinal em dobro. Ora,
E. Se ficou provado [nos factos 16 e 20 da factualidade dada como provada] que (i) as Recorridas reconheceram que existiam edificações que careciam de legalização, que (ii) se obrigaram a legalizar tais edificações e que (iii) edificações existentes no prédio se encontram por legalizar, e se, por outro lado, (iv) ficou evidenciado que as Recorridas nunca iriam cumprir com a obrigação a que contratualmente se vincularam, então, por inerência (v), não havia que alegar – como consta da douta sentença recorrida - que o atraso no processo de licenciamento fosse imputável às rés, habilitando, desde logo a Recorrente no direito a reclamar as consequências da declarada recusa no cumprimento, já que, também ficou provado que “21. A Câmara Municipal de Tavira emitiu informação de que não existe qualquer pedido de licenciamento ou legalização das edificações existentes no prédio em causa.”
F. Assim, deveria o Tribunal a quo ter reconhecido como válida a declaração de resolução do contrato, uma vez, as partes, de acordo com o princípio da autonomia da vontade, convencionaram o direito de resolver o contrato, isto é, se a obrigação de legalização das edificações não fosse cumprida conforme o estipulado contratualmente, a outra parte teria o direito de declarar imediatamente a resolução do contrato - como, aliás, fez a Recorrente -, e a peticionar a restituição do sinal em dobro, consequência que resulta da letra do contrato.
G. Posto isto, não será despiciendo evidenciar que as Recorridas não pretendiam cumprir com a obrigação com que se comprometeram contratualmente, tal como resultou de toda a sua postura trazida aos Autos, e inclusivamente, afirmado em sede de Contestação apresentada pela Ré Recorrida.
H. Ou seja, independentemente de qualquer prazo que estivesse em curso para o efeito, as Recorridas negaram-se, expressa e determinantemente, a cumprir com a obrigação de legalização prévia das edificações existentes que careciam de legalização, sendo irrelevante que ainda estivesse em curso qualquer prazo prorrogado por tempo indefinido diante da declaração antecipada de não cumprir (uma vez que exprime uma vontade de não querer cumprir), diante da qual se vence imediatamente a obrigação, o que gerou, sem necessidade de interpelação [que, à cautela, foi remetida à parte inadimplente], uma constituição automática em mora, equivalendo a declaração de recusa a um incumprimento, legitimando, desde logo, a resolução do contrato.
I. Se o devedor declara antecipadamente não estar disposto a cumprir a obrigação que assumiu, ou se adota um qualquer comportamento que revela inequívoca ou categoricamente a intenção de não cumprir a prestação (como o fizeram as Recorridas), incorre desde logo em incumprimento, a qualificar como definitivo, ficando a Recorrente automaticamente legitimada a resolver o contrato, não tendo de esperar pelo vencimento da obrigação (ou, no limite, havendo já mora do devedor, fica liberto da compulsão de transformar a mora em incumprimento definitivo habilitante da resolução).
J. Acresce que, tal como sublinhou, e bem, o Tribunal a quo, a obrigação incumprida não foi a obrigação típica e principal do Contrato-promessa (que é a celebração do contrato definitivo), mas sim uma obrigação secundária que as partes consideraram essencial.
K. Com efeito, e de todo o modo – ainda que as partes não tivessem expressamente previsto as consequências para o incumprimento desta obrigação secundária no n.º 3 da Cláusula Terceira do Contrato –, sempre seria de concluir que, em face da relevância e essencialidade que as partes lhe atribuíram [podendo ser, inclusivamente, lida como um condição prévia à celebração do contrato definitivo], o incumprimento de tal obrigação, evidenciado pela recusa no cumprimento da mesma, intitulava a Recorrente a resolver o contrato como o fez.
L. Ademais, e na senda das conclusões anteriores, a essencialidade e natureza de “condição prévia” à celebração do contrato prometido, resulta evidente não só da leitura do texto do contrato, como também resulta da sua própria economia,
M. Ou seja, as partes estipularam (e essa intenção resulta clara), desde logo, que o incumprimento (ou, naturalmente, a recusa no cumprimento) da obrigação de legalização das edificações existentes que carecessem dessa legalização [ainda que tal não fosse a obrigação final/principal do contrato promessa] daria origem à resolução do contrato, mormente, à restituição do sinal em dobro, o que, só por si, denota a sua essencialidade, sem necessidade de produção de prova adicional.
N. Por seu turno, a essencialidade do cumprimento de tais obrigações para a Recorrente, na vontade de celebrar o contrato definitivo, também decorre da análise à própria economia do contrato, uma vez que, sendo incumprida a obrigação de legalização /demonstração de conformidade das edificações existentes, o contrato prometido não tinha condições para ser celebrado, logo, o seu incumprimento determinaria, de forma automática, o incumprimento definitivo da obrigação de celebrar o contrato definitivo.
O. Esta obrigação intermédia /secundária (legalização de todas as construções que se encontram edificadas no prédio misto, alteração de finalidade do prédio urbano, obtenção de certificados energéticos e retificação de áreas) era, portanto, essencial e indispensável para a celebração do contrato definitivo, pelo que o incumprimento definitivo da obrigação intermédia justificou, automática e objetivamente, a perda de interesse da Recorrente na celebração do contrato definitivo.
P. Em suma: para que a Recorrente lograsse, no futuro, em obter a licença de exploração para atividade na zona da maternidade necessitava de levar a cabo obras; tais obras necessitariam de ser licenciadas; tal licenciamento pressupunha a legalidade das edificações existentes, cuja demonstração e conformidade as Requeridas assumiram contratualmente, em sede de contrato promessa, junto da Recorrente.
Q. Ademais, o todo o investimento da Recorrente a realizar aquando da celebração do contrato definitivo, encontrava-se totalmente dependente de investimento estrangeiro e do cumprimento de protocolos de investigação com diversas entidades, os quais não podiam esperar, ad eternum, “pelo período necessário à obtenção das necessárias licenças”, razão pela qual, volvido quase um ano depois da celebração do contrato promessa e diante da recusa das Recorridas em legalizar as edificações existentes, a Recorrente resolveu validamente o contrato, nele perdendo, objetivamente o interesse.
R. Tudo isto, ficou demonstrado – porque resulta expressamente do contato e da sua própria economia, que é relevante para se aferir das consequências do incumprimento daquela obrigação diversa da obrigação de celebrar o contrato definitivo - que, com base nessa essencialidade, diante da recusa em promover a legalização das edificações existentes, se deveria ter considerado validamente resolvido o contrato e condenadas as Recorridas à restituição do sinal em dobro.
S. Por todo o exposto, deveria ter sido dado como provado que ao abrigo da Cláusula Terceira do Contrato celebrado entre as partes, era condição para a celebração do contrato de arrendamento definitivo que as rés legalizassem as edificações existentes no imóvel prometido arrendar
T. E, ainda, com base no acima concluído, deveria ter sido dado como provado que caso não legalizassem o edificado, as rés teriam de devolver em dobro os montantes pagos a título de sinal, conforme estipulado na cláusula terceira.
U. Cumpre também apreciar a eficácia da interpelação feita “à 3.ª ré, devidamente representada pela cabeça de casal”, cuja análise ficou prejudicada na douta sentença recorrida, desde logo adiantando a decisão que o Tribunal a quo, e bem, tomaria neste âmbito, quanto à eficácia das interpelações remetidas pela Recorrente às subscritoras do contrato Promessa.
V. A Recorrida Ma… é comproprietária e, simultaneamente, Cabeça de Casal de herança indivisa, devendo, a interpelação produzir os efeitos pretendidos em relação à Cabeça de Casal que a recebeu e teve conhecimento do teor da correspondente carta, pelo que, qualquer alegação ou efeito contrários consubstanciariam má-fé e abuso de direito, o que não seria de admitir.
W. Sem conceder, como já se afirmou supra, é de se afirmar que a interpelação admonitória seria, inclusivamente, dispensada diante da recusa das Recorridas em cumprir a obrigação a que se vincularam contratualmente – recusa que resultou inequívoca, quer da factualidade trazida aos autos quer da própria Contestação, e a qual se traduziria numa declaração absoluta, inequívoca e clara, que anuncia o propósito de não cumprir.
X. Por outro lado, também sem conceder, ainda que se concluísse que o contrato de arrendamento (o definitivo) tivesse que ser assinado por todos os herdeiros (e não somente pela Cabeça de Casal em sua representação), mesmo não sendo possível a execução específica do contrato promessa, nem por isso as Rés subscritoras do contrato-promessa se exonerariam da obrigação de restituir o sinal em dobro à Recorrente, promitente arrendatária.
Y. E fê-lo com legitimidade para o fazer, já que também ela era comproprietária de uma quota ideal desse bem imóvel, devendo considerar-se válida a promessa de arrendamento de coisa alheia (total ou parcialmente considerada), concluindo-se que o eventual vício que pudesse afetar o arrendamento, por falta de legitimidade da cabeça de casal, de coisa alheia, não é comunicável ao contrato-promessa.
Z. Com efeito, sempre seria de concluir que a interpelação (que, como se alegou supra, sempre seria dispensável) especificamente dirigida à Recorrida MA…, produziu os seus plenos efeitos, quer enquanto comproprietária, quer quanto à sua qualidade de cabeça de casal, sob pena de a mesma incorrer em abuso de direito, e, ainda que assim não se entendesse, a Recorrida MA… vinculou-se por via da subscrição do contrato-promessa, sendo responsável pelas consequências do incumprimento das obrigações ali assumidas, como seja, a que foi peticionada nos presentes autos, que foi a restituição do sinal (a si) prestado, em dobro.”
Os apelados nas alegações que ofereceram pugnaram pela manutenção do julgado.
Apreciando e decidindo
Como se sabe, o objeto do recurso encontra-se delimitado pelas conclusões das respetivas alegações, sem prejuízo das questões cujo conhecimento é oficioso (artºs 635º n.º 4, 639º n.º 1 e 608º n.º 2 ex vi do artº 663º n.º 2 todos do CPC).
Assim, em síntese, do que resulta das conclusões, as questões a apreciar são:
1ª - Do erro de julgamento da matéria de facto;
2ª - Da alegada existência de fundamento para resolução do contrato promessa por parte da autora, com reconhecimento de todos os direitos subjacentes, designadamente à indemnização do montante do sinal em dobro.
*
Na 1ª instância, considerou-se provado o seguinte circunstancialismo factual:1. Encontra-se registado a favor das rés, por sucessão hereditária, o prédio sito em Livramento ou Arroteia, com a área de 200000 m2, dos quais 247 m2 correspondem a área coberta e 199753 m2 a área descoberta, inscrito na matriz rústica sob o n.º … e na matriz urbana sob o n.º …, composto por marinha de sal com 87 talhos e um edifício térreo, destinado a moinho movido a água, descrito na Conservatória de Registo Predial de Tavira sob o n.º …, da freguesia da Luz.
2. Atualmente, o artigo … corresponde ao artigo ….
3. A propriedade em causa foi arrendada pelo período de 25 anos à sociedade T… (Culturas em Água), Limitada.
4. Após a saída da T…, as duas primeiras rés apresentaram dois projetos distintos de alteração: um, para instalação de uma maternidade para produção de juvenis de bivalves e peixes e; outro, para instalação de um estabelecimento de culturas marinhas para crescimento e engorda de espécies piscícolas.
5. Nas plantas do Processo 8.2.77 do ICN, hoje APA, encontra-se identificado o edificado existente à época[1] – Processo nº 24.02.06.00020.2010.
6. Em 4 de fevereiro de 2011, foi elaborado o respetivo auto de vistoria relativo à reunião da comissão de vistoria, para os efeitos previstos nos artigos 14.º e 15.º do Decreto Regulamentar n.º 14/2000, de 21 de setembro, para apreciação do projeto de instalação de um estabelecimento de culturas marinhas para crescimento e engorda de espécies piscícolas e, instalação de uma maternidade para produção de juvenis de bivalves e peixe, apresentado por sociedade “M…, Lda.”, a localizar no Livramento, concelho de Tavira, composta por representantes da Capitania do Porto de Olhão, Direção Regional de Agricultura e Pescas do Algarve, Instituto Nacional dos Recursos Biológicos, I.P., Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional do Algarve, Instituto de Conservação da Natureza e da Biodiversidade, I.P., Direção Geral de Veterinária – Ministério da Agricultura e Câmara Municipal de Tavira (Dra. Sandra Isabel Mealha), entidades que emitiram pareceres favoráveis.
7. Na sequência deste Auto de Vistoria foi emitida pela Direção Geral dos Recursos Naturais a Licença de Exploração do Estabelecimento de culturas marinhas em 27 de novembro de 2012.
8. A referida Licença de Exploração foi alterada em 21 de fevereiro de 2013 por alteração de espécies – aumento do número, com validade até 17 de setembro de 2015.
9. Em setembro de 2015, a Licença para exploração de culturas marinhas (para estabelecimento de crescimento e engorda) foi renovada até 16 de setembro de 2017.
10. A referida Licença foi prorrogada por um período de seis anos a contar de junho de 2015, ou seja, até junho de 2021.
11. Foi emitida autorização de instalação de estabelecimento de culturas marinhas (maternidade) a que corresponde o documento n.º 2075 – PT com validade de 28 de abril de 2011 a 28 de abril de 2016.
12. Foi emitida licença de exploração de estabelecimento de culturas marinhas (unidade de engorda) a que corresponde o documento n.º 2074 – PT com validade de 7 de julho de 2016 a 17 de setembro de 2030.
13. Através da mensagem de correio eletrónico de 29 de novembro de 2017 enviada por A… para a ré M… foi enviado anexo que corresponde ao Anexo I que veio a ser referido no n.º 2, da clausula quarta do acordo, com indicação das áreas a explorar.
14. Através de mensagem de correio eletrónico de 12 de janeiro de 2018, enviada por A… para a ré M… foi remetida, em anexo, a “Proposta de concessão a Longo Prazo”.
15. Após, nos dias 23 e 24 de fevereiro de 2018, as partes trocaram comunicações eletrónicas sobre o teor do acordo que iriam celebrar.
16. Através de documento escrito datado de 23 de fevereiro de 2018, a autora celebrou com as rés um acordo através do qual declararam o seguinte:
“Entre si estabelecem o presente contrato promessa de arrendamento não habitacional com prazo certo, que se regulará pelos artigos 410.º e seguintes, 1108.º e seguintes e 1095.º e seguintes, todos do Código Civil (…)
CLAUSULA PRIMEIRA
(Descrição)
(Descrição)
As PROMITENTES SENHORIAIS são donas e legítimas proprietárias dos seguintes prédios:
- prédio rústico, sito em Livramento, composto de uma mina de sal com 87 talhos, com uma área de 28,000 000 m2, inscrito na matriz sob o artigo … e descrito na Conservatória de Registo Predial de Tavira sob o artigo …, da freguesia da Luz, concelho de Tavira;
- prédio urbano, sito em Arroteia, composto de um prédio em propriedade total sem andares nem divisões suscetíveis de utilização independente, com duas divisões, inscrito na matriz predial sob o artigo …, da União das Freguesias de Luz de Tavira e Santo Estêvão, descrito na Conservatória de Registo Predial de Tavira sob o artigo …, destinada a habitação.
CLAUSULA SEGUNDA
(Objeto)
1. (…) (Objeto)
2. O contrato de arrendamento será celebrado no prazo de seis meses a contar da presente data. Caso o procedimento de licenciamento referido na clausula terceira não esteja concluído por motivos não imputáveis à PROMITENTES SENHORIAS, a PROMITENTE INQUILINA, desde já acorda em prorrogar o prazo de seis meses acima mencionado pelo período necessário à obtenção das respetivas licenças.
CLÁUSULA TERCEIRA
(Situação dos prédios)
1. Os prédios prometidos arrendar carecem de alterações na sua situação jurídica, nomeadamente de legalização de todas as construções que se encontrem edificadas no prédio misto descrito sob o artigo … da Conservatória do Registo Predial de Tavira, de alteração da finalidade do prédio urbano inscrito na matriz sob o artigo … da União das Freguesias de Luz de Tavira e Santo Estêvão para comércio, de Obtenção de Certificados Energéticos para os prédios urbanos e de retificação de áreas. (Situação dos prédios)
2. As PROMITENTES SENHORIAS comprometem-se a legalizar a situação dos prédios nos termos acima referidos no prazo máximo de seis meses a contar da presente data.
3. Decorridos que estejam seis meses – ou o prazo resultante da prorrogação prevista na clausula anterior – sem que a legalização dos prédios se mostre concluída, ou se por qualquer outro motivo as PROMITENTES SENHORIAS desistirem do negócio ora prometido, estas devolverão em dobro à PROMITENTE INQUILINA os montantes pagos a título de sinal.
4. (…)
CLÁUSULA QUARTA
(Duração do arrendamento prometido)
1. O arrendamento ora prometido terá a duração de 20 (vinte) anos, com início no dia 1 de setembro de 2018 ou, caso se verifiquem as circunstâncias previstas na clausula segunda número dois, no prazo aí referido, sendo renovável automaticamente no seu termo, por períodos de duração de um ano, sem necessidade de qualquer comunicação. (Duração do arrendamento prometido)
2. O arrendamento prometido terá duas fases: uma primeira fase com a duração de quatro anos, em que será ocupada uma área de aproximadamente 80 000 m2, conforme documento que se anexa como Anexo n.º 1, do prédio misto descrito na Conservatória de Registo Predial de Tavira sob o n.º …, e uma segunda fase, em que será ocupada pela PROMITENTE INQUILINA a totalidade dos prédios resultantes do processo de legalização referido na clausula segunda, exceto os identificados no Anexo I como “moinho”, “casa do guarda” e “edifício de processamento de produção de ostras”
(…)
CLAUSULA SÉTIMA
(Renda)
1. A renda terá o valor mensal de € 13 000,00 (treze mil euros) líquidos, durante os primeiros quatro anos de contrato. (Renda)
2. (…)
3. (…)
4. (…)
CLAUSULA OITAVA
(Sinal)
Nesta data, a PROMITENTE INQUILINA entregará às PROMITENTES SENHORIAS, a título de sinal, a quantia de € 26 000,00 (vinte e seis mil euros), correspondentes ao valor de duas rendas. (Sinal)
(…)”
17. Com a celebração do dito acordo, a autora pagou às rés, a título de sinal e princípio de pagamento de rendas, o valor de € 26.000,00 (vinte e seis mil euros).
18. Em abril de 2019, a autora enviou missiva, com semelhante conteúdo, às rés M… e Ma…, onde se pode ler:
“Assunto: Mora no cumprimento do contrato promessa de arrendamento celebrado em 23 de fevereiro de 2018
(…)
Serve a presente para notificar V. Exa, nos termos e para os efeitos do disposto artigo 808.º, do Código Civil, e de acordo com o disposto na clausula terceira do contrato promessa acima referido, para procederem à entrega das Licenças de Utilização que foram emitidas para todas as edificações constantes do local prometido arrendado.
(…) O contrato promessa foi assinado em 23 de fevereiro de 2018 e até à presente data, não nos foram exibidas as competentes Licenças de Utilização das edificações existentes.
Em face do exposto, não podemos deixar de considerar que V. Exas se encontram, neste momento, em situação de mora relativamente à legalização prevista no contrato promessa.
Assim, cumpre-nos informar que, caso V. Exas não apresentem as Licenças de Utilização referentes a todas as edificações prometidas arrendar no prazo máximo de 10 (dez) dias a contar da presente notificação, perderemos definitivamente o interesse na realização do contrato prometido.
Nessa data consideraremos, então, o contrato promessa definitivamente incumprido por V. Exas e prosseguiremos no sentido de obter a devolução, em dobro, das quantias pagas a título de sinal, ou seja, a quantia de € 52 000,00 (cinquenta e dois mil euros).
(…)
19. As rés nada responderam à autora.
20. Algumas das edificações existentes no prédio encontram-se por legalizar.
21. A Câmara Municipal de Tavira emitiu informação de que não existe qualquer pedido de licenciamento ou legalização das edificações existentes no prédio em causa.
Foram considerados não provados os seguintes factos:
a) De acordo com o acordo referido nos factos provados era condição para a celebração do contrato de arrendamento definitivo que as rés legalizassem as edificações existentes no imóvel prometido arrendar, no prazo máximo de doze meses a contar da assinatura daquele contrato promessa;
b) Caso não legalizassem o edificado naquele prazo, as rés teriam de devolver em dobro os montantes pagos a título de sinal, conforme estipulado na cláusula terceira.
*
Conhecendo da 1ª questãoRelativamente ao julgado da matéria de facto, entende a recorrente que ficou demonstrado por resultar da contratualização celebrada pelas partes que era condição para a celebração do contrato de arrendamento definitivo que as rés legalizassem as edificações existentes no imóvel prometido arrendar, bem como, caso não legalizassem o edificado, teriam de devolver em dobro os montantes pagos a título de sinal, conforme estipulado na cláusula terceira, pelo que tal matéria deve ser dada como provada.
Como resulta da exposição que a recorrente faz dos seus argumentos a matéria que se pretende ver dada como provada é meramente conclusiva pelo que não deve ser levada aos factos provados, até porque deste elenco factual já estão discriminadas as cláusulas contratuais donde a recorrente retira as conclusões que pretende ver reproduzidas no acervo factual.
O tribunal não integra, assim, nos factos provados o pretendido pela recorrente, mas não deixará de apreciar no sentido que entenda ser o apropriado o clausulado do contrato promessa celebrado entre as partes.
Conhecendo da 2ª questão
Entende a autora que andou mal o tribunal recorrido em não considerar ter ocorrido incumprimento definitivo do contrato promessa por parte dos réus e em não lhe reconhecer o direito ao recebimento em dobro da quantia paga a título de sinal e princípio de pagamento.
Apreciando a problemática inerente ao direito de resolução a que a autora se arroga devemos ter em conta que se a obrigação se inserir num contrato bilateral, tornando-se a prestação definitivamente não cumprida, pode o credor, em consonância com o disposto no artº 801º n.º 2 do CC, pedir a resolução do contrato.[2]
A resolução opera-se por meio de declaração unilateral, recetícia, do credor tal como se prevê no artº 436º do CC, que se torna irrevogável logo que chegue ao poder do devedor ou dele é conhecida (disposições conjugadas dos artºs. 224º n.º 1 e 230º n.º 1 e 2 do CC),[3] não necessitando de ser feita judicialmente, a não ser que a outra parte a não aceite.
O direito de resolução está sempre condicionado a uma situação de inadimplência, seja ela, designadamente, o incumprimento definitivo, propriamente dito, seja a conversão da mora em incumprimento definitivo, não relevando para esse efeito a simples mora,[4] uma vez que as expressões “deixar de cumprir” e “não cumprimento do contrato” aludidas no n.º 2 do artº 442º do CC, sindicam tal entendimento, embora teoricamente, se possa considerar que a expressão «não cumprimento» abrange também a falta e cumprimento no momento oportuno.[5]
No caso em apreço a promitente locatária interpelou (por meio de carta registada) as promitentes locadoras M… e Ma… com vista a alertar para a “situação de mora relativamente à legalização prevista no contrato promessa” e a informar que para o “caso de
V. Exas não apresentem as Licenças de Utilização referentes a todas as edificações prometidas arrendar no prazo máximo de 10 (dez) dias a contar da presente notificação, perderemos definitivamente o interesse na realização do contrato prometido.
Nessa data consideraremos, então, o contrato promessa definitivamente incumprido por V. Exas e prosseguiremos no sentido de obter a devolução, em dobro, das quantias pagas a título de sinal, ou seja, a quantia de € 52 000,00 (cinquenta e dois mil euros)”.
Esta interpelação não mereceu resposta e embora algumas edificações existentes no prédio se encontrem por legalizar o Julgador a quo entendeu que não estavam verificados os pressupostos para reconhecer ter operado a resolução salientando, essencialmente, o seguinte:
«Como é sabido a mora converte-se em incumprimento definitivo ou pela perda do interesse do credor, apreciado objetivamente ou através da interpelação admonitória (art. 808º, nºs 1 e 2, do C. Civil).
A interpelação admonitória consiste numa intimação formal, do credor ao devedor moroso, para que cumpra a obrigação dentro de prazo determinado e razoável, com a expressa advertência de se considerar a obrigação como definitivamente incumprida.
Mas que obrigação?
Na verdade, não se pode confundir a obrigação acessória (ou lateral) de legalização das construções existentes, da obrigação principal que constitui o objeto do contrato promessa celebrado entre as partes e que consiste na celebração do contrato prometido.
Com efeito, o prazo cominatório estabelecido na missiva em causa não se reportou expressamente à realização do contrato prometido mas à obrigação de legalização das edificações existentes e, nessa medida, não há incumprimento definitivo da obrigação suscetível de constituir fundamento de resolução do contrato.
Como bem se decidiu no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 6 de fevereiro de 2007 – 06 A4749: “o prazo cominatório destina-se (e é fixado para) à celebração do contrato prometido, que não para o cumprimento de quaisquer outras obrigações acessórias ou complementares que integrem o “iter” negocial”.
(…)
Acresce que, a autora não demonstrou, objetivamente, a perda do interesse na celebração do negócio prometido (artigo 808.º, do Código Civil), na justa medida em que não logrou provar – e nem foi alegado – que a falta de obtenção das referidas licenças do edificado impeçam a exploração do estabelecimento em causa, donde, nem por esta via se chegou a converter a mora em incumprimento definitivo, por parte dos réus».
Defende a autora que a missiva que enviou às rés é idónea a interpelar admonitoriamente estas porque no contrato celebrado foi convencionado uma “cláusula resolutiva expressa”, pelo que perante o incumprimento da obrigação de legalização das edificações por parte destas tinha aquela o direito a ver-se restituída do sinal em dobro.
A regra em matéria contratual, tal como decorre do disposto no artº 405º do CC, é a liberdade, que permite às partes incluir nos contratos as cláusulas que lhe aprouverem.[6]
Por isso, para além da resolução legal (cfr. v.g. artºs 801º, nº2, 802º, 808º e 437ª, do CC), admite-se a possibilidade de, por convenção, as próprias partes atribuírem a uma, ou a ambas, o direito de resolverem o contrato.
A cláusula resolutiva que assenta no princípio da autonomia privada e na liberdade contratual e consiste no estabelecimento dos moldes em que se efetivará o direito de resolução, deve precisar quais as prestações cujo incumprimento o espoletará.
Estabeleceram as partes no âmbito da liberdade de contratação que “os prédios prometidos arrendar carecem de alterações na sua situação jurídica, nomeadamente de legalização de todas as construções que se encontrem edificadas no prédio misto descrito sob o artigo … da Conservatória do Registo Predial de Tavira, de alteração da finalidade do prédio urbano inscrito na matriz sob o artigo … da União das Freguesias de Luz de Tavira e Santo Estêvão para comércio, de Obtenção de Certificados Energéticos para os prédios urbanos e de retificação de áreas” e “as PROMITENTES SENHORIAS comprometem-se a legalizar a situação dos prédios nos termos acima referidos no prazo máximo de seis meses a contar da presente data” sendo que “decorridos que estejam seis meses – ou o prazo resultante da prorrogação prevista na clausula anterior – sem que a legalização dos prédios se mostre concluída, ou se por qualquer outro motivo as PROMITENTES SENHORIAS desistirem do negócio ora prometido, estas devolverão em dobro à PROMITENTE INQUILINA os montantes pagos a título de sinal” estipulando-se no n.º 2 da aludida cláusula anterior que “o contrato de arrendamento será celebrado no prazo de seis meses a contar da presente data. Caso o procedimento de licenciamento referido na cláusula terceira não esteja concluído por motivos não imputáveis à PROMITENTES SENHORIAS, a PROMITENTE INQUILINA, desde já acorda em prorrogar o prazo de seis meses acima mencionado pelo período necessário à obtenção das respetivas licenças”.
Nesta cláusula resolutiva expressa as partes dentro da liberdade contratual que a lei lhes confere (cfr. artº 405º do CC) estabeleceram regras tendo por base um quadro objetivo, que permitia a promitente locatária emitir a declaração resolutiva do contrato e ver-se ressarcida pelas promitentes locadoras de quantia igual ao montante do sinal em dobro.[7]
Perante o teor desta cláusula contratual parece não existir dúvida que à autora foi conferido o direito potestativo de resolução e a ver-se ressarcida do montante pago a título de sinal, em dobro, quando se verificasse uma situação de falta de legalização dos prédios que lhe haviam sido prometidos em arrendamento, embora tratando-se a legalização de uma obrigação secundária, a mesma não deixa de ter repercussões diretas na obrigação principal de celebração do contrato definitivo, atendendo à relevância e essencialidade que as partes lhe atribuíram, conforme resulta expresso do respetivo clausulado.
Com efeito, a essencialidade da obrigação de legalização prévia das edificações, para a celebração do contrato prometido, designadamente por parte da autora, ressalta evidente do que foi fixado na cláusula 3ª do contrato promessa, da qual transparece que ambas a partes assumem e aceitam que os prédios prometidos arrendar carecem de alterações na sua situação jurídica, situação que as promitentes locadoras se comprometeram a legalizar no prazo máximo de seis meses a contar da data da assinatura do contrato promessa e se tal legalização não acontecer ou não se mostrar concluída implica a devolução em dobro do montante pago a título de sinal, o que significa o direito à resolução do contrato por parte da promitente locadora.
Existindo uma cláusula resolutiva expressa “não há que fazer apelo ao critério do incumprimento definitivo como fundamento da resolução, nem ao mecanismo da conversão da mora nessa modalidade de incumprimento, operando a faculdade resolutiva por ela conferida mediante a declaração dirigida à outra parte que chegue ao seu conhecimento”[8]. Ou seja, se uma das partes não cumpre a obrigação especificada a outra tem direito a declarar imediatamente a resolução do contrato,[9] sendo que o tribunal, quando chamado a intervir exerce um controle de legalidade, designadamente “na interpretação dessa cláusula à luz dos critérios interpretativos que promanam dos artºs 236º a 238º do CC”.[10]
No contrato em análise as promitentes locadoras reconheceram que existiam edificações que careciam de legalização e obrigaram-se a legalizar tais edificações no prazo de seis meses o que não aconteceu. Informando a entidade competente para tal, a Câmara Municipal de Tavira, que não existe qualquer pedido de licenciamento ou legalização das edificações existentes no prédio em causa, evidencia-se uma omissão total de diligências por parte daquelas com vista ao licenciamento, donde se pode e deve presumir, atenta a evidência que o atraso no processo de licenciamento só a elas pode ser imputável, porque nem sequer o requereram dentro do prazo acordado de seis meses, nem posteriormente. Por isso, também, não se pode concluir estarmos perante uma situação em que se configure, por algum motivo, uma prorrogação do prazo de seis meses e, muito menos, que essa prorrogação, conducente ao não cumprimento do aludido prazo, não seja imputável às promitentes senhorias, resultando até, da posição destas, assumida na contestação, que não iriam proceder a qualquer licenciamento, para além dos que já anteriormente dispunham, o que evidencia no contexto factual uma declaração antecipada de não cumprir com o acordado, não obstante ressaltar dos factos provados que algumas das edificações existentes no prédio se encontram por legalizar (cfr. ponto 20 dos factos provados), donde, também, se permite concluir que em face de tal comportamento até se apresenta despicienda qualquer interpelação admonitória por parte da promitente locatária face à inequívoca evidência por parte das promitentes locadoras de não cumprirem as obrigações assumidas referentes à legalização das edificações,[11] legalização essa, que se assumia como necessário pressuposto para a celebração do contrato prometido.
Efetivamente, perante uma realidade em que se reconheça existir uma verdadeira declaração antecipada de não cumprir obrigações relevantes para a celebração do contrato prometido, “não se justifica que o credor tenha de aguardar a data do vencimento para lançar mão dos meios jurídicos que lhe permitam desvincular-se do contrato – espera que seria inútil” e por tal, “não há razão para manter o credor vinculado, até ao vencimento, a uma relação jurídica que, em virtude de declaração séria, certa e segura, ante diem, de não cumprir do devedor, perdeu a força originária e desapareceu como vínculo em cuja atuabilidade final o sujeito ativo possa confiar para satisfação pela e integral do seu interesse, razão existencial da obrigação. É exato por isso, configurar a declaração antecipada de não cumprir (ou o comportamento inequívoco demonstrativo da vontade de não cumprir), como incumprimento (antes do termo), pressuposto suficiente de consequências jurídicas imediatas, como a exigibilidade do cumprimento e a execução específica se o credor nisso tiver interesse, ou a própria resolução do contrato e em geral, todos os remédios ou sansões previstos contra o incumprimento, sem passar pelo artº 808º do CC”[12]
Entendemos assim, ao contrário entendido na decisão recorrida, que a autora estava legitimada para resolver o contrato e exigir o pagamento em dobro do sinal prestado, tal como o fez.
Na sentença recorrida em face do entendimento que fora perfilhado relativamente à interpelação entendeu-se mostrar-se prejudicada a apreciação da validade formal da interpelação admonitória, atinente ao facto da mesma não ter sido dirigida à ré Ma..., na qualidade de cabeça de casal da herança de J…, questão que fora levantada em sede de contestação.
Caberá então, apreciar da validade e eficácia da interpelação relativamente à ré Herança, representada pela cabeça de casal, a ora ré Ma….
A ré Ma… outorgou no contrato promessa por si e também “na qualidade de cabeça de casal na Herança de J…”. A carta que foi enviada pela autora em Abril de 2019 a Ma…, não fazia referência expressa à sua qualidade de cabeça casal, mas não será por esse facto que a interpelação não deixará de produzir os efeitos pretendidos em relação a ré herança uma vez que a cabeça de casal teve conhecimento da mesma, não se podendo dissociar que a destinatária Ma… assume dupla qualidade (herdeira da herança e cabeça de casal), tal como emerge do próprio contrato, e neste ela não apôs duas assinaturas uma na qualidade de comproprietária de uma quota ideal e outa na qualidade de cabeça de casal, mas apenas uma única assinatura, pelo que também a missiva que lhe foi enviada e por ela rececionada, tem de ser entendida como sendo-lhe dirigida na dupla vertente que assumiu no âmbito do contrato.
Esgrimir fundamentos por parte da ré Ma… com o fito de relevar efeitos contrários à validade formal da interpelação é pôr em causa o princípio da boa fé e cair no abuso de direito em face posicionamento assumido no âmbito da celebração do contrato, pelo que é lícito concluir pela validade e eficácia da interpelação, quer relativamente à 2ª, quer relativamente à 3ª ré.
Nestes termos, impõe-se a revogação da sentença recorrida e a condenação das rés a restituírem à autora, em dobro, a quantia por esta paga a título de sinal, no âmbito do contrato promessa em apreço.
*
DECISÂO
Pelo exposto, decide-se julgar procedente a apelação e, em consequência, revogar a sentença recorrida, condenando-se as rés no pagamento à autora da quantia de € 52 000,00 (montante pago a título de sinal, em dobro), acrescida de juros de mora à taxa legal desde a citação.
Custas de parte, pelas apeladas.
Évora, 17 de junho de 2021
Mata Ribeiro
Maria da Graça Araújo
(Não assina por não estar fisicamente presente, mas tem voto de conformidade por comunicação à distância, de acordo com o disposto no art. 15-A do Dec. Lei 10-A/2020 de 13/03)
José António Penetra Lúcio(Não assina por não estar fisicamente presente, mas tem voto de conformidade por comunicação à distância, de acordo com o disposto no art. 15-A do Dec. Lei 10-A/2020 de 13/03
_______________________________________________[1] - A referência ao momento temporal da apresentação do documento constitui complemento da factualidade alegada, ao abrigo do artigo 5.º, al. b), do C.P.C.
[2] - v. Antunes Varela in Das Obrigações em Geral, vol.II, 7ª edição 107.
[3] - v. Antunes Varela ob. cit. 108.
[4] - v. Antunes Varela in Sobre o Contrato-promessa, 2ª edição, 150-153; Calvão da Silva in Sinal e Contrato-promessa, 12ª edição, 122.
[5] - v. Brandão de Proença, in Do Incumprimento do Contrato-promessa Bilateral, 154 e seg., citado em nota de rodapé por Antunes Varela in Sobre o Contrato-promessa, 2ª edição, 150.
[6] - v. I. Galvão Telles in Direito das Obrigações, 7ª edição, 427
[7] - V. Ac. do STJ de 03/04/2014 no processo 1416/10.
[8] - V. Ac. do STJ de 14/04/2015 no processo 2859/10.
[9] - v. J. Calvão da Silva in Sinal e Contrato Promessa, 12^edição, 145.
[10] - V. Ac. do STJ de 05/02/2015 no processo 269/12.
[11] - v. Ac. do STJ de 30/04/2015 no processo 1187/08.
[12] - v. J. Calvão da Silva in Sinal e Contrato Promessa, 12^edição, 141-142..