Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1260/08-3 |  |
DIREITO DE PREFERÊNCIA
Quando o prédio alienado tem uma área superior à unidade de cultura, o direito de preferência não se justifica, mesmo relativamente a proprietários confinantes de prédios com área inferior.
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PROCESSO Nº 1260/08 – 3
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A”, “B”, “C” e “D”, todos melhor identificados nos autos, instauraram providência cautelar não especificada contra “E”, com sede no …, n° …, …, pedindo seja ordenado à requerida para: PROCESSO Nº 1260/08 – 3
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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- se abster de proceder à construção de quaisquer benfeitorias (armazéns, barragens, charcas ... ) até que esteja decidida a acção que intentaram contra a “F” e a agora requerida com vista ao exercício do direito de preferência na alienação pela primeira à segunda do prédio rústico denominado P…, sito na freguesia e concelho de …, inscrito na respectiva matriz sob o art° … da secção … e na parte urbana sob o art° …, bem como de diminuir o valor da propriedade;
- se abster de praticar quaisquer negócios jurídicos, gratuitos ou onerosos, presentes ou com eficácia futura, no que diz respeito ao prédio referendado, proibindo, entre outros, designadamente, a celebração de qualquer tipo de contrato de arrendamento.
Alegam resumidamente que o referido prédio confina com o prédio rústico dos requerentes, também denominado P.., que a alienante não lhes deu conhecimento da intenção ou do projecto de venda e que a requerida já iniciou obras de reparação e ampliação nuns casões e monte sitos na propriedade, apresentou na Câmara Municipal um projecto de construção de três moradias, construções que acarretarão lesões sérias no património dos requerentes, pois que poderão vir a ser confrontados com pedido de indemnização por benfeitorias.
Por outro lado, na aludida propriedade tem andado a prestar serviços para a requerida um agricultor que já declarou publicamente interesse em proceder ao arrendamento da propriedade.
Sem audiência da requerida, como solicitado, procedeu-se à inquirição das testemunhas, após o que foi proferida decisão sobre a matéria de facto e de direito, julgando improcedente a providência.
Inconformados, interpuseram os requerentes o presente agravo em cuja alegação formulam as seguintes conclusões úteis:
- considerou a meritíssima Juíza que o prédio objecto da preferência possuía uma área em muito superior à área de cultura para a região, pelo que não assistia aos recorrentes o exercício do direito de preferência, indeferindo em consequência a providência cautelar;
- a Mmª juíza fez uma errada aplicação das disposições legais constantes do art° 1380° do C-Civil e 18° n° 1 do Dec. Lei n° 384/88;
- não tendo sido comunicada aos recorrentes pela “F” a sua intenção de vender o citado prédio nem o projecto de venda e as cláusulas do contrato e sendo os recorrentes proprietários de prédio confinante com o prédio preferido, têm o direito de haver para si a quota alienada, nos termos do estipulado no art° 1410°, n° 1 e 1380°, n° 4, do CC;
- e a esta efectivação do direito de preferência não obsta a circunstância de o prédio preferido ter uma área superior à unidade de cultura fixada para a zona de …. Efectivamente de 7,5 ha e não 2,5 ha (conforme consta da decisão recorrida) e nos termos da portaria n° 202/70 de 21 de Abril, dado tratar-se e terrenos de sequeiro;
- da conjugação dos artigos 1380° n° 1 do C. Civil e 18° n° 1 do Dec. Lei n° 384/88 de 25 de Outubro, resulta que gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes no caso de venda a quem não seja proprietário confinante, desde que um dos prédios - o confinante ou o vendido tenha área inferior à unidade de cultura;
- logo, tendo o prédio dos recorrentes uma área inferior à área de cultura estabelecida para a zona de …, e apesar de o prédio P… possuir uma área superior à referida unidade, tal não obsta ao exercício do direito de preferência, que indubitavelmente lhes assiste e deve ser reconhecido;
- pelo que se encontram reunidos os pressupostos para que a providência cautelar fosse julgada para aferir da existência do pressuposto previsto no art° 381° do CPC, da grave lesão do direito da requerente, uma vez que se mostra indiciariamente existente face à lei e à jurisprudência.
Terminam impetrando que se ordene que seja julgada a providência cautelar intentada.
A Mmª Juíza sustentou o decidido.
Dispensados os vistos, cumpre apreciar e decidir.
Na decisão recorrida considerou-se indiciariamente provada a seguinte factualidade:
1 - No dia 19 de Abril de 2007, “A”, “B”, “C” e “D” intentaram contra a “F” e a “E”, acção declarativa de condenação com processo comum na forma ordinária sob o n° …
2 - Tal acção visa, por parte dos requerentes, o reconhecimento judicial de um direito legal de preferência na aquisição do prédio rústico denominado P…, sito na freguesia e concelho de …, composto de montado de azinho, solo subjacente de cultura arvense, azinheiras, oliveiras, leito de curso de água e, na parte urbana, uma morada de casas com várias divisões e um compartimento destinado a armazém de palha e cereais, inscrito na respectiva matriz cadastral sob o art° … da Secção … e na parte urbana sob o artigo n° …, com área total de 266,7625 hectares, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n° …
3- Este prédio confina com o prédio rústico dos requerentes, também denominado P…, sito na mesma freguesia e concelho, com área de 1,0750 hectares, inscrito na respectiva matriz cadastral sob o art° n° … da secção … e descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n° …, composto por terra de cultura arvense.
4 - A “F”, vendeu, em 26 de Outubro de 2006, o prédio identificado em 2 à “E”,
5 - A mesma Caixa não comunicou aos requerentes a sua intenção de vender o citado prédio nem o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato.
6 - Os requerentes apenas tiveram conhecimento da referida venda por intermédio de terceiras pessoas e do preço da mesma só após a obtenção da fotocópia de escritura de compra e venda e posterior rectificação à mesma, exaradas no Cartório Notarial de …, respectivamente a fls. 89 VO a 91 VO do Livro de Notas para Escrituras Diversas n° …
7 - A “E”, após a aquisição do prédio identificado em 2, iniciou no mesmo obras de reparação e ampliação nuns casões.
8 - A Câmara Municipal de … notificou o gerente da sociedade requerida para suspender os trabalhos aludidos em 7 e apresentar o respectivo projecto no prazo de 15 dias.
9 - A sociedade requerida apresentou na Câmara Municipal de …, no dia 15 de Março de 2007, um projecto de arquitectura para construção de três habitações e anexos para levar a efeito na P…, identificada em 2, estando o citado projecto em fase de audiência do interessado.
10 - Os requerentes (por lapso escreveu-se "requeridos") não estão interessados na construção das moradias mencionadas em 9, pois pretendem dar um uso diferente à propriedade.
11 - Na propriedade identificada em 2 tem andado a prestar serviços agrícolas Fábio Manuel da Silva medeiro, agricultor, o qual já declarou publicamente e demonstrou interesse em proceder ao arrendamento da propriedade.
Vejamos então.
A douta decisão recorrida fez tão desenvolvida, criteriosa e convincente abordagem dos pressupostos do direito de preferência consagrado no art° 1380° do C.Civil, que nos poderíamos limitar a remeter para os respectivos fundamentos, ao abrigo do disposto no n° 5 do art° 713° do C.P.Civil.
Não se deixará, ainda assim de tecer alguns considerandos em apoio da tese nela sufragada.
Como se sabe, os direitos legais de preferência, constituem verdadeiros excepções ao princípio da liberdade contratual consagrado no artº 405° do C.Civil na vertente da possibilidade de livre escolha do outro contraente, pelo que têm de ser analisados à luz das razões por que a lei os consagra.
Ora, no caso previsto no art° 13800 do mesmo diploma, o direito de preferência conferido aos proprietários dos prédios confinantes de prédio alienado funda-se no objectivo de promover o emparcelamento dos prédios com área inferior à unidade de cultura fixada para cada região para tornar a respectiva exploração mais rentável, só existindo no caso de alienação de prédios com a referida área. Com efeito, quando o prédio alienado tem área superior à unidade de cultura, o direito de preferência já se não justifica, mesmo relativamente a proprietários confinantes de prédios com área inferior e pela simples razão de que não está subjacente ao caso a finalidade com que a lei o consagrou.
Esta é aliás a lição de Pires de Lima e Antunes Varela in Código Civil Anotado, VoI. III, 2a edição, pag 270, anotação 3 e de Jorge Aragão Seia e Outros, in Arrendamento Rural, 4a edição, pag. 402, anotação 1.1.
Assim sendo e tendo presentes os requisitos cumulativos de que, nos termos do art° 3810 do C.P.Civil, depende o decretamento de uma providência cautelar não especificada, entre eles a muito provável existência do direito tido por ameaçado, e o fundado receio de lesão grave ou dificilmente reparável de tal direito, desde logo se constata a ausência do direito (preferência) que a agravante pretende fazer valer, razão por que a providência requerida teria de ser, como foi, julgada improcedente.
Por todo o exposto, na improcedência do agravo, confirmam a douta decisão recorrida.
Custas pelas agravantes.
Évora, 12.06.2008