Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 260/16.5T8ALR.E1 |  |
CONVERSÃO EM DEFINITIVO DO REGISTO
RECUSA
I - É legal a recusa de conversão do registo de arrendamento urbano por mais de seis anos lavrado como provisório por dúvidas, por existir sobre o imóvel em causa registo de aquisição no qual se baseou o contrato de arrendamento a favor de pessoa diversa do locador (artigos 34º, nº 4, 68º e 70º do CRP), se tal dúvida não se mostrar removida.
II - Deve igualmente ser recusada a conversão do registo de arrendamento por mais de seis anos se se mantiver a dúvida relativa à cedência do gozo temporário da coisa arrendada a terceiro, mediante locação financeira anteriormente registada.
Proc. nº 260/16.5T8ALR.E1
Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora
I – RELATÓRIO
Pela ap. 2102 de 09.12.2015, a sociedade AA – Sociedade Imobiliária, Lda., representada pelo seu advogado, Dr. BB, requereu a conversão em definitivo do registo de arrendamento da fração autónoma designada pela letra “M” do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Real sob o n.º …/19910404, lavrado como provisório por dúvidas com fundamento na falta de trato sucessivo, dado a referida fração se encontrar inscrita a favor de pessoa diversa do locador, e também por não se encontrarem juntos ao contrato de arrendamento a licença de utilização do imóvel e o comprovativo do pagamento do imposto de selo respetivo.
O pedido de registo foi instruído com cópia do alvará de licença de utilização nº …/2002, emitida pela Câmara Municipal de Vila Real, e com comprovativo do pagamento do imposto de selo do contrato em questão.
A conversão em definitivo do registo de arrendamento foi recusada por despacho de 17.12.2015 por apenas se mostrarem removidas «as dúvidas quanto à apresentação da licença e do comprovativo do pagamento de imposto de selo relativo ao referido contrato» louvando-se a Senhora Adjunta de Conservador nos artigos 68º e 69º, nº 2, do Código do Registo Predial (doravante CRP).
Inconformada com esse despacho, a requerente interpôs recurso hierárquico e, indeferido este, impugnou judicialmente a mesma decisão, tendo este recurso contencioso, depois de instruído, sido decidido por sentença de 19 de Setembro de 2016, que decidiu negar provimento à impugnação judicial e manter a decisão impugnada.
De novo inconformada, a requerente apelou daquela sentença, tendo finalizado a sua alegação com as seguintes conclusões:
«PRIMEIRA CONCLUSÃO
Muito embora sem que isso possa constituir, nem constitua, qualquer demérito, por pequeno, ou mínimo até que seja, para com a ilustre Senhora Doutora Juíza de 1ª instância que a prolatou, ser revogada a aliás douta sentença apelada, por tal sentença ter violado, como violou, diversas disposições legais, nomeadamente, o artigo 1.057.º, do CC e os artigos 2.º-1-m), 5.º-1-4 e 5, 34.º-4 e 69.º, todos do CRP.
SEGUNDA CONCLUSÃO
Proferindo-se para substituir tal douta sentença anulada douto acórdão que determine a conversão em definitivo do registo correspondente à AP. 2650, de 2015/02/03, da Conservatória do Registo Predial de S. João da Madeira, relativo ao prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Real, sob o número … – …, da freguesia de S. Dinis.
Assim decidindo, como, temos disso a mais firme certeza, não poderá, nem irá, deixar de suceder, farão V. Exas., Exmos. Senhores Doutores Juízes Desembargadores do Tribunal da Relação de Évora, a mais justa justiça, que aliás soem sempre fazer, pelo que a isso nos têm, e de uma forma sistemática, habituado.»
Não foram apresentadas contra-alegações.
Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II – ÂMBITO DO RECURSO
Sendo o objeto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações, sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha (arts. 608º, nº 2, 635º, nº 4 e 639º, nº 1, do CPC), a única questão que importa dirimir consiste em saber se a decisão de recusa do registo requisitado pela ora impugnante deve ser anulada e substituída por outra que determine aquele registo, por aquela decisão ter violado o disposto nos artigos 1057º do CC e 69º do CRP.
III - FUNDAMENTAÇÃO
OS FACTOS
Na sentença recorrida foram dados como provados os seguintes factos:
1. Encontra-se inscrita a aquisição a favor do Banco CC, S.A. pela Ap. 7 de 23/05/2002 da fracção autónoma designada pela letra “…”, correspondente às lojas n.º … e …, sitas no nível 1 e a dois lugares de garagem, sitos no nível menos 1 com os n.ºs 2 e 3, da freguesia de São Dinis, concelho de Vila Real, do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Real sob o n.º …/19910404, da referida freguesia, por compra a AA – Sociedade Imobiliária, Lda.
2. Pela Ap. 2650 de 03/02/2015 foi inscrito o contrato de arrendamento celebrado entre DD – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda. e AA – Sociedade Imobiliária, Lda., pelo prazo de 30 anos, com início em 01/01/2002.
3. Em 10 de Fevereiro de 2015, relativamente à Ap. 2650 de 03/02/2015, foi proferido o despacho de qualificação com o seguinte teor: “o registo requerido pela apresentação supra referida, é efectuado provisório por dúvidas nos termos do artigo 34.º, n.º 2 do Código do Registo Predial, uma vez que quem dá de arrendamento não é o titular inscrito na fracção, . Do contrato de arrendamento não constam nem forem juntos a licença de utilização e o comprovativo de pagamento do imposto de selo.”
4. A Ap. 2650 de 03/02/2015 ficou provisória por dúvidas.
5. Em 9 de Dezembro de 2015, AA – Sociedade Imobiliária, Lda. requereu a conversão em definitivo da Ap. 2650 de 03/02/2015.
6. Em 17 de Dezembro de 2015, foi proferido despacho de qualificação com o seguinte teor: “recusada a conversão do registo de arrendamento em virtude do mesmo ter sido lavrado como provisório por dúvidas pela Ap. 2650 de 03/02/2015 e estas não se mostrarem removidas, parcialmente, já que embora, sejam removidas as dúvidas quanto à apresentação da licença de utilização e do comprovativo do pagamento de imposto de selo relativo ao referido contrato – art. 68.º e 69.º n.º 2 do Código do Registo Predial”.
7. Pela Ap. 05 de 2002/07/02 foi inscrito o contrato de locação financeira celebrado com EE, Lda., com início em 28/06/2002, pelo prazo de dez anos, tendo sido averbada pelas Ap. 25 de 18/07/2008 e Ap. 1888 de 16/02/2015 a transmissão de posição.
O DIREITO
Sabe-se que o registo predial se destina essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário (art. 1º do CRP[1]).
Com ele pretende-se patentear a história da situação jurídica do imóvel, desde a data da descrição até à atualidade[2].
Daí que se exija um nexo ininterrupto entre os vários sujeitos com poderes sobre o prédio.
É o que impõe o princípio do trato sucessivo consagrado no art. 34º do CRP.
O nº 4 deste preceito dispõe do seguinte modo:
«No caso de existir sobre os bens registo de aquisição ou reconhecimento de direito suscetível de ser transmitido ou de mera posse, é necessária a intervenção do respetivo titular para poder ser lavrada nova inscrição definitiva, salvo se o facto for consequência de outro anteriormente inscrito.»
Ainda a respeito deste princípio, José Alberto González diz que, «[e]m termos conceptuais, o trato sucessivo é o conjunto histórico e sucessivo ordenado de factos relativos, no caso do registo predial, a um determinado imóvel»[3].
O trato sucessivo (quanto à inscrição prévia e continuidade das inscrições e não relativamente às aquisições originárias de direitos) foi considerado no CRP de 1984, «a par da legitimidade e da representação, como pressuposto do processo de registo, algo que lhe suporta o peso ou o sustém, de tal modo que a sua não verificação representa a desagregação desse processo, por falta de base de apoio ou de um elo de ligação»[4].
Nesta modalidade, o trato sucessivo visa a continuidade do registo das inscrições, «garantindo a quem possui uma inscrição de aquisição ou reconhecimento do direito susceptível de ser transmitido, ou de mera posse, que não possa, à sua revelia, ser lavrada uma nova inscrição definitiva sobre o prédio»[5].
E tem como fundamentos o princípio da prioridade (art. 6º do CRP), bem como a presunção derivada do registo (art. 7º do mesmo Código).
Segundo este último normativo «[o] registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define».
Isto significa que o registo predial, atentos os fins visados e o seu carácter público (arts. 1º e 104º do CRP), pretende garantir a qualquer cidadão que não se verificam outros factos relativos ao imóvel a que respeita para além dos registados e que os factos registados são válidos e eficazes, ou seja, o registo confere fé pública ao conteúdo registado.
Daí que qualquer alteração do registo, seja por efeito das regras formais, seja por efeito do direito substantivo, exija a intervenção do titular inscrito, no processo registral ou no processo judicial, pois, como é consabido, os litígios, na falta de acordo, só se resolvem com a tomada de decisões (sentenças) e estas apenas obrigam aqueles que intervierem no respetivo processo, por força do caso julgado.
Não havendo intervenção dum titular inscrito, o registo não pode ser definitivo, mas provisório por dúvidas, em obediência ao princípio do trato sucessivo e da legitimação[6].
Com a finalidade de cumprir o princípio do trato sucessivo, dispõe o artigo 9º, nº 1, do CRP que «[o]s factos de que resulte transmissão de direitos ou constituição de encargos sobre imóveis não podem ser titulados sem que os bens estejam definitivamente inscritos a favor da pessoa de quem se adquire o direito ou contra a qual se constitui o encargo».
E, nos termos do art. 68º do CRP, «[a viabilidade do pedido de registo deve ser apreciada em face das disposições legais aplicáveis, dos documentos apresentados e dos registos anteriores, verificando-se especialmente a identidade do prédio, a legitimidade dos interessados, a regularidade formal dos títulos e a validade dos atos neles contidos».
Segundo o princípio da legalidade aqui consagrado, o responsável pelo registo deve qualificar os títulos que lhe são apresentados para o efeito, examinando-os e verificando a sua conformidade com a lei, quer quanto à forma externa quer quanto ao fundo[7].
Os casos de recusa do registo estão previstos no art. 69º e o art.º 70º prevê a realização do registo provisório por dúvidas nos seguintes termos:
«Se as deficiências do processo de registo não forem sanadas nos termos do artigo 73.º, o registo deve ser feito provisoriamente por dúvidas quando existam motivos que obstem ao registo do ato tal como é pedido e que não sejam fundamento de recusa».
A Exm.ª Conservadora efetuou o registo provisório por dúvidas com os fundamentos que exarou no despacho acima transcrito.
A requerente/apelante entende que tal registo devia ser definitivo, mas não lhe assiste razão.
Senão vejamos.
Não restam dúvidas que à data da apresentação do registo aqui em causa, a recorrente não era a titular inscrita do imóvel objeto desse registo[8], sendo que era essa a data a que a Exm.ª Conservadora tinha de atender para apreciar a viabilidade do pedido e, como tal, a legitimidade da requerente/recorrente.
A existência de um registo de aquisição do direito de propriedade a favor de pessoa diversa do senhorio não pode deixar de constituir motivo de provisoriedade por dúvidas, nos termos do nº 4 do art. 34º do CRP, não obstante à data da celebração do contrato de arrendamento o senhorio fosse o titular inscrito e, portanto, se mostrasse preenchida a legitimação de direitos a que alude o art. 9º do CRP.
Na verdade, contrariamente ao que defende a recorrente, para efeitos de verificação do trato sucessivo, não é a situação registral existente à data da titulação que releva, mas é, em regra, aquela que existe no momento da apresentação do facto levado a registo, como resulta claramente das disposições conjugadas dos arts. 6º, 34º, nº 4 e 68º do CRP.
Como bem se observa no Parecer Técnico e/ou Jurídico, a fls. 66-67 dos autos, proferido no âmbito da reclamação hierárquica supra mencionada, «[p]ode assim acontecer que entre o momento da celebração do negócio jurídico (com ou sem cumprimento do princípio da legitimação de direitos a que se refere o art. 9º do CRP) e o momento do registo ocorram modificações ao nível da titularidade inscrita que, do ponto de vista formal impeçam o adquirente de obter o registo a seu favor (art. 34º/4 do CRP) ou, substantivamente, inviabilizem a consideração do seu direito perante terceiros (art. 5ºdo CRP).
Daí a importância de obter o registo atempado dos factos a ele sujeitos, na certeza de que quem registou primeiro a aquisição do seu direito tem, pelo menos, a garantia de que uma nova inscrição não poderá ser feita à sua revelia e de que, portanto, o seu registo há de constituir o alicerce que suporta qualquer ulterior aquisição do direito inscrito ou a constituição de um encargo sobre ele.
É nesta garantia que se analisa o princípio do trato sucessivo, na modalidade da continuidade das inscrições, a qual encontra a sua razão de ser na prioridade do registo (art. 6º do CRP) e na proteção dada pelo registo ao titular de um direito definitivamente inscrito, fazendo presumir que tal direito lhe pertence nos precisos termos em que o registo o define (art. 7º do CRP).
Trata-se, assim, de um princípio que não visa decidir definitivamente qual o melhor direito de entre os que são conflituantes, mas que constitui uma via fundamental para que o registo predial realize a sua função e finalidade (art. 1º do CRP), posto que aquele que inscreveu primeiro o seu direito não pode ver arredada a sua posição tabular sem a sua intervenção».
Assim, não obstante a recorrente ser a titular inscrita do imóvel à data da celebração do contrato de arrendamento, isso é irrelevante para a apreciação da viabilidade do registo que requereu, relevando antes a situação registral à data da apresentação do registo, data essa em que a recorrente já não era a titular daquele imóvel, razão pela qual não lhe assiste legitimidade para promover o registo aqui em causa, falecendo assim um dos argumentos por si invocados.
No que concerne ao arrendamento propriamente dito, «[a] necessidade de tutelar a posição do arrendatário, em caso de transmissão da coisa locada a terceiro, levou à consideração de que essa transmissão não deveria afectar o direito de arrendamento, estabelecendo-se assim uma transmissão contratual forçada da posição do senhorio para qualquer adquirente da coisa locada. Foi este o princípio denominado de emptio non tollit locatum (a compra não afecta a locação), vigente na maioria dos direitos modernos (…)»[9].
Consagrando este princípio, o art. 1057º do Código Civil vem estabelecer que “o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras de registo”.
Quanto à ressalva final do artigo, importa ter presente que nos termos do art. 2º, nº 1, al. m), do CRP, o arrendamento por mais de seis anos e as suas transmissões ou sublocações, excetuado o arrendamento rural, está sujeito a registo. O art. 5º, nº 5, do mesmo Código, estabelece não ser oponível a terceiros a duração superior a 6 anos do arrendamento não registado.
Esta obrigatoriedade de registo, que já existe desde a versão inicial do CRP (aprovado pelo DL nº 224/84, de 06-07), apenas se aplica aos arrendamentos (e sua transmissões ou sublocações) cujo prazo inicial seja superior a 6 anos.
A inobservância desta exigência tem como consequência que, «[a]inda que entre as partes primitivas o contrato seja plenamente válido e ineficaz, em relação a terceiros – designadamente o adquirente do imóvel do locado que sucedeu na posição contratual do anterior senhorio ou o novo arrendatário no caso de transmissão do direito ao arrendamento (cfr. art. 1057º do CC) -, a duração do contrato de arrendamento não registado (que o devesse ter sido) fica reduzida a 6 anos, como se o contrato tivesse sido celebrado pelo prazo inicial de 6 anos»[10].
Ora, o contrato de arrendamento em causa foi celebrado pelo prazo de 30 anos, com início em 1 de Janeiro de 2002, e não foi registado, pelo que a duração superior a seis anos não é oponível ao atual titular do imóvel[11].
Falece, assim, o segundo argumento da recorrente.
Por último, da factualidade provada resulta que, pela Ap. 05 de 2002/07/02, foi inscrito o contrato de locação financeira celebrado com EE, Lda., com início em 28/06/2002, pelo prazo de dez anos, tendo sido averbada pelas Ap. 25 de 18/07/2008 e Ap. 1888 de 16/02/2015 a transmissão de posição.
Ora, como bem se julgou na sentença recorrida, esse registo mostra-se incompatível com o registo de um contrato de arrendamento, o que inviabiliza igualmente o registo do contrato de arrendamento ora solicitado.
Com efeito, como acertadamente se escreveu no já citado Parecer Técnico/Jurídico dado no âmbito do recurso hierárquico, «[n]este caso, é ainda de trato sucessivo que se trata, não já na perspetiva estritamente subjetiva da intervenção do titular inscrito do direito com base no qual foi celebrado o contrato de arrendamento, mas da falta de correspondência entre a disponibilidade das faculdades de uso da coisa pressuposta neste contrato e a privação delas que é revelada pelo registo da locação financeira entretanto efetuado».
Improcedem, deste modo, todas as conclusões relevantes e, consequentemente, a apelação, não se mostrando violadas as normas invocada pela recorrente ou quaisquer outras, pelo que deve manter-se a decisão impugnada e, por conseguinte, a decisão da Sr.ª Conservadora.
Sumário:
I - É legal a recusa de conversão do registo de arrendamento urbano por mais de seis anos lavrado como provisório por dúvidas, por existir sobre o imóvel em causa registo de aquisição no qual se baseou o contrato de arrendamento a favor de pessoa diversa do locador (artigos 34º, nº 4, 68º e 70º do CRP), se tal dúvida não se mostrar removida.
II - Deve igualmente ser recusada a conversão do registo de arrendamento por mais de seis anos se se mantiver a dúvida relativa à cedência do gozo temporário da coisa arrendada a terceiro, mediante locação financeira anteriormente registada.
IV - DECISÃO
Pelo exposto, acordam os Juízes desta Secção Cível em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
Custas pela recorrente.
*
Évora, 9 de Novembro de 2017
Manuel Bargado
Albertina Pedroso
Tomé Ramião
__________________________________________________
[1] Aprovado pelo DL n.º 224/84, de 6/7, e subsequentes alterações, sendo aqui de considerar a vigente na data da apresentação (09.12.2015), portando a dada pelo DL nº 116/2008, de 04-07.Évora, 9 de Novembro de 2017
Manuel Bargado
Albertina Pedroso
Tomé Ramião
__________________________________________________
[2] Oliveira Ascensão, Direitos Reais, 4ª ed. refundida, Coimbra Editora, 1983, p. 337.
[3] A Realidade Registal Predial para Terceiros, Quid Juris, 2006, p. 173.
[4] Isabel Pereira Mendes, Código do Registo Predial anotado, 7.ª ed., p. 128.
[5] J. A. Mouteira Guerreiro, Noções de Direito Registral (Predial e Comercial), 2.ª ed., p. 78.
[6] Cfr. Acórdão da Relação do Porto de 30.09.2014, proc. 239/08.0TBMTR.P2, in www.dgsi.pt, que aqui seguimos de perto.
[7] Cfr. J. A. Mouteira Guerreiro, ob. cit., p. 26.
[8] Nessa data o imóvel estava inscrito a favor do Banco Santander Totta, S.A. pela Ap. 7 de 23/05/2002 por compra à ora recorrente.
[9] Luís Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, Almedina, 8ª edição, 2017, p. 113.
[10] Cfr. Laurinda Gemas/Albertina Pedroso/João Caldeira Jorge, Arrendamento Urbano, Quid Juris, 2009, p. 605, que citam, neste sentido, Olinda Garcia, in Arrendamentos para Comércio e Fins Equiparados, Coimbra Editora, 2006, p. 39.
[11] Uma vez que o contrato de arrendamento foi celebrado em 30 de Dezembro de 2001, o mesmo deixou de ser oponível ao atual titular do imóvel em 30 de Dezembro de 2007.