Acórdãos TRE	Acórdão do Tribunal da Relação de Évora
Processo:	1026/07-3
Relator:	BERNARDO DOMINGOS
Descritores:	CONTRATO-PROMESSA INCUMPRIMENTO DEFINITIVO MORA PERDA DE INTERESSE
Data do Acordão:	06/21/2007
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	REVOGADA PARCIALMENTE A SENTENÇA
Sumário:	I – O exercício do direito potestativo-extintivo de resolução do contrato promessa e a correspondente aplicação das sanções previstas no art. 442.° do Código Civil pressupõe o incumprimento definitivo do contrato e não a simples mora II - Existe mora do devedor quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível não foi efectuada no tempo devido – cfr. art. 804º nº 2 do C.Civil. O devedor fica também constituído em mora depois de ter sido interpelado para cumprir – cfr. art. 805º nº 1 III – Considera-se definitivamente não cumprida a obrigação quando o credor, em consequência da mora, perder o interesse na prestação – apreciado objectivamente – ou se esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, de acordo com o estatuído no citado art. 808º do CC. IV - Constando do contrato que a compra e venda só ocorreria quando e se os armazéns fossem licenciados, é óbvio que enquanto não se tivesse por verificada esta condição, evidentemente estabelecida em benefício do comprador, nunca a escritura poderia ser marcada e se o foi sem estar verificada a condição nunca daí poderia decorrer uma situação de incumprimento definitivo por parte do comprador e nem sequer simples mora, pois a condição inicial ainda não ocorrera.
Decisão Texto Integral:	Acordam os Juízes da Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora: Proc.º N.º 1026/07-3 Apelação 3ª Secção Recorrente: Claudete…………. e marido. Recorrido: Cardoso...... * Claudete………… intentou a presente acção com processo ordinário contra Cardoso……….., Lda alegando em síntese, o seguinte: Celebrou com o réu um contrato promessa de compra e venda de um lote de terreno, ficando a venda condicionada à legalização de uns armazéns existentes no mesmo. Os armazéns não puderam ser licenciados. O réu ocupa o terreno recusando-se a devolvê-lo à autora. Autora e réu acordaram no pagamento de uma quantia pelo segundo à primeira caso os armazéns não fossem licenciados. Pede assim a autora que seja resolvido o contrato promessa de compra e venda celebrado e o réu condenado a restituir o terreno à autora e a pagar-lhe a quantia de 99.759,58€ (20.000.000$00) conforme acordado no contrato. O réu contestou dizendo que cabia ao procurador da autora a apurar a viabilidade de construção e entregar o projecto necessário para a legalização dos referidos armazéns, o que nunca foi feito, pelo que a escritura não se realizou mas por motivos que não são imputáveis ao réu. Pede pois a improcedência da acção. * Instruído o processo, procedeu-se à realização da audiência de julgamento, no decurso da qual os autores desistiram da instância no que respeita ao pedido de condenação da ré no pagamento da quantia de 99,759,58€, tendo a ré aceite tal desistência. Por fim decidida a matéria de facto, foi proferida sentença julgando a acção totalmente improcedente. Inconformados vieram os A. interpor recurso de apelação, tendo rematado as sua alegações com as seguintes conclusões: « 1. A matéria provada, maxime o registo de aquisição em favor os recorrentes 01 AP.04301272 demonstra que os recorrentes são proprietários do prédio rústico, o que de resto os Recorridos não puseram em causa. 2. Foi celebrado um contrato-promessa, do prédio 02386/271293, condicionado ao licenciamento dos armazéns aí existentes. 3. A Câmara Municipal de Palmela, através do seu ofício de fls ..... comunicou o indeferimento do licenciamento, por razões de planeamento territorial (ou seja, aquela prédio é terreno agrícola, onde não são possíveis armazéns industriais), e também por razões legais ou regulamentares, aplicáveis aos projectos, que foram feitos de acordo com os armazéns existentes no prédio, que o recorrido construiu ilegalmente. 4. O artigo 808 não é aplicável ao contrato-promessa. 5. Além de que foi invocado na carta de interpelação que os recorrentes perdiam o interesse no contrato. 6. Não tendo sido obtido o licenciamento, o contrato é resolvido, por ausência da respectiva condição. 7. Foram violados por erro de interpretação os artigos 432° a 442°, artigo 808° e 1311 ° do Código Civil». * Não houve contra-alegações. * ** Os recursos têm como âmbito as questões suscitadas pelos recorrentes nas conclusões das alegações (art.ºs 690º e 684º, n.º 3 do Cód. Proc. Civil) [1] salvo as questões de conhecimento oficioso (n.º 2 in fine do art.º 660º do Cód. Proc. Civil). Das conclusões do apelante decorre que, são apenas três as questões suscitadas: - Erro de julgamento ao não ser reconhecido o direito de propriedade dos AA. - Se a falta de comparência a escritura corresponde a um incumprimento definitivo, por não ser aplicável ao contrato promessa o regime do art.º 808 do CC. - Se a falta de verificação da condição de legalização dos armazéns é motivo de resolução do contrato. * Colhidos os vistos cumpre apreciar e decidir. * Dos factos O recurso não visa a alteração da matéria de facto. Assim, temos como assente a fixada na sentença e que é a seguinte: «1 – Claudete ……………… e marido, Teodoro ……………… são proprietários de um prédio rústico, com a área de 6.000 m2, denominado Quinta da ………, Pinhal Novo, concelho de Palmela, descrito sob o nº 02386/271293, da freguesia de Palmela, inscrito na matriz cadastral rústica sob o artigo 88 da Secção G, estando a propriedade registada na Conservatória do Registo Predial em favor dos Autores. 2 - Por contrato promessa de compra e venda datado de 23/02/2000 os AA por intermédio do seu procurador, José, obrigaram-se a vender à R. o referido prédio pelo preço de 33.000.00$00. 3 - Nos termos das cláusulas terceira, quarta, quinta e sexta a obrigação de compra e venda ficaria condicionada à legalização administrativa dos armazéns para fins agrícolas construídos no prédio pela R. 4 - Os AA marcaram a escritura de compra e venda do prédio rústico. 5 - A R foi notificada para comparecer no 2º Cartório Notarial de Setúbal pelas 15 horas no dia 21/03/2002. 6 - Os armazéns não foram licenciados. 7 - A Ré está a ocupar o prédio referido na alínea A). 8 - Em 2 de Julho de 1997 o procurador dos AA José Mateus de Matos, recebeu a quantia de 9975.96€ titulada pelo cheque nº410007642 sacada sobre o Montepio Geral de Pinhal Novo, cheque emitido pelo senhor José André Cardoso. 9 - Em 30/07/97 os autores receberam a quantia de 4.987,98 € titulado pelo cheque pelo cheque nº 1000076567, pelo Montepio Geral. 10 - Em 01/08/97 os Autores receberam a quantia de 74.819,68, titulado pelo cheque 8500076591, sacado sobre o Montepio Geral de Pinhal Novo. 11 - Sendo que em 03/09/97 pelo cheque nº180077093 a quantia de 4.987, 98€. 12 - Em 03/10/97 pelo cheque nº1800773094 a quantia de 4.987.98€ 13 - Em 03/12/97 pelo cheque nº8800773095 a quantia de 4.987,98€. 14 - Em 03/12/97 pelo cheque nº8800773096 a quantia de 4.987,98€. 15 - Em 03/01/98 pelo cheque nº7900773097 a quantia de 4.987,98 €. 16 - Em 03/02/98 pelo cheque nº7000773098 a quantia de 4.987,98€. 17 - A C. M. de Palmela em 12/02/97 emitiu uma certidão onde consta que: o destaque de parcela de terreno com área de 5.250 m2 está sujeita ao regime de licenciamento previsto pelo Decº Lei 448/91 de 29/11. 18 - A ré, 10 dias antes do dia 21/3/02 efectuou o pagamento de Sisa através do conhecimento nº496/99. 19 - Na data e local referidos em E), no 2º Cartório Notarial de Setúbal foi, pelo respectivo notário, emitido o documento de fls. 16 do qual consta que nessa mesma data “esteve marcada neste cartório, com a respectiva documentação, uma escritura de compra e venda, de um prédio rústico situado na Lagoa da Palha, freguesia do Pinhal Novo, concelho de Palmela. Esteve presente neste cartório: José ……… ;Mateus ………, divorciado, natural da freguesia de Abela, concelho de Santiago do Cacém, residente habitualmente na Quinta da Saudade, Rua Custódio Cardoso, Lagoa da Palha, Pinhal Novo, Palmela, na qualidade de procurador dos vendedores Claudette ……………, casada (...) e Teodoro ………, casado(...). Pelo apresentante foram exibidos: - duas procurações comprovativas da sua qualidade de procurador dos vendedores; - certidão do registo predial emitida em 13 de Fevereiro de 2002 pela Conservatória do Registo Predial de Palmela; - certidão emitida em 4/2/02 pelo serviço de finanças do concelho de Palmela, comprovativa de que foi instaurado processo de cadastro geométrico número 63/97 - certidão de teor matricial emitida em 4/2/02, emitida pela Repartição de Finanças do Concelho de Palmela, comprovativa da situação matricial Que a referida escritura não se pode realizar por falta do documento de identificação dos compradores e da respectiva sisa” 20 – Em 2 de Julho de 1997 o procurador dos Autores recebeu de Joaquim ………… a quantia de 2.000.000$00 0titulado pelo cheque nº410076542 sacado sobre o Montepio Geral de Pinhal Novo. 21 – O sócio da Ré André ………… deslocou-se pelo menos uma vez à residência do procurador dos autores no sentido de saber do desenvolvimento do negócio em causa nestes autos». * Do Direito Quanto à primeira questão é evidente a razão dos recorrentes! Mas como eles próprios admitem, o erro de não se ter reconhecido, no dispositivo da sentença, que os AA. eram proprietários do prédio identificado na petição inicial e relativamente ao qual foi celebrado o contrato promessa discutido nos autos, deve-se a mero lapso. Com efeito ninguém questionou e a R. até o reconheceu que os AA. são proprietários do referido prédio, aliás registado em seu nome na respectiva conservatória, pelo que é óbvio que a sentença não poderia ter deixado de reconhecê-lo, já que tal era pedido formalmente [2] . Procede pois nesta parte a apelação. * Quanto às restantes questões a sentença não merece qualquer reparo e podia ser confirmada sem mais considerações. Porém para demonstrar a falta de fundamento da apelação nestas matérias, sempre se apreciarão as questões. Dizem os recorrentes que houve incumprimento definitivo porque os recorridos não compareceram à escritura e que na notificação que lhe fizeram desde logo os advertiram que se não comparecessem consideravam que tinham perdido interesse no negócio. Para tanto consideram que a disciplina do art.º 808º do CC, não é aplicável ao Contrato-promessa. Vejamos. Perante a factualidade dada como assente e face aos termos do contrato promessa é duvidoso que, mesmo perante a falta de comparência da R. no cartório notarial para a realização da escritura previamente marcada pelos AA. e tempestivamente comunicada à R., se possa falar sequer em mora da R., quanto mais em incumprimento definitivo. Com efeito constando do contrato que a compra e venda só ocorreria quando e se os armazéns fossem licenciados, é óbvio que enquanto não se tivesse por verificada esta condição, evidentemente estabelecida em benefício do comprador, nunca a escritura poderia ser marcada e se o foi sem estar verificada a condição nunca daí poderia decorrer uma situação de incumprimento definitivo por parte do comprador e nem sequer simples mora, pois a condição inicial ainda não ocorrera. E também nunca se poderia falar em perda de interesse, pois este tem de ser aferido objectivamente e no caso os AA. não invocaram quaisquer factos donde pudesse resultar, ao invés a R. alegou e provou factos que demonstram não só que mantém interesse na compra como até que estará na disposição de contratar independentemente da verificação da condição a que submeteram a concretização do contrato de compra e venda! Na verdade esta conclusão pode retirar-se, sem risco de erro, do facto da R. ter liquidado e pago o imposto de SISA respeitante a tal transacção imobiliária. Mas ainda que se não entendesse que a condição é uma condição inicial ( e não final ou resolutiva como entendem os recorrentes), nem assim a falta de comparência da R. para a celebração da escritura poderia ser havida como incumprimento definitivo do contrato ou como causa de perda de interesse por parte do promitente vendedor. Analisando o regime do incumprimento aplicável ao contrato-promessa, e para um melhor entendimento do problema parece-nos útil transcrever o que a propósito de situação semelhante se escreveu no Ac. do Tribunal da Relação de Guimarães proferido no proc.º n.º 929/03, em que foi relator o relator do presente acórdão. Aí se escreveu o seguinte: « Perante um contrato promessa que não foi cumprido, pode o promitente não faltoso, requerer a execução específica do contrato, ficar com o sinal em singelo (no caso de incumprimento do comprador), exigir o sinal em dobro (incumprimento do vendedor), ou pedir a indemnização pelo valor da coisa. Há, no entanto, que distinguir, dentro do “incumprimento” em sentido amplo as situações de mora e o incumprimento propriamente dito. Antes das alterações introduzidas pelo DL 379/86 de 11.11, sempre se entendeu na doutrina e jurisprudência que a sanção de perda do sinal em dobro não tinha pertinência no caso de mora, sendo apenas aplicável em situações de não cumprimento definitivo do contrato-promessa. Após essas alterações, designadamente em face da nova redacção do Art.º. 442º C.Civil, surgiram alguns divergências na doutrina e jurisprudência. Porém a maioria da doutrina e da jurisprudência [3] estão de acordo que a simples mora não é motivo de resolução do contrato nem dá direito à correspondente exigência da indemnização equivalente ao dobro do sinal (excepção feita a Cunha Gonçalves no domínio do Código de Seabra) e ao Prof. Antunes Varela (após o regime do DL 379/86), manifestou a opinião de que a lei actual veio modificar a clássica sanção da perda do sinal ou da sua restituição em dobro, por forma a referi-la à simples mora e não ao incumprimento definitivo – C.Civil anot. Vol. I, 4A. ed. pág. 423 e “Sobre o Contrato Promessa “, pág. 148ss. No entanto, este entendimento não tem tido acolhimento pela maioria dos autores, nem na maioria da jurisprudência. O Supremo Tribunal de Justiça tem sustentado a necessidade de transformação da mora em incumprimento definitivo para que o “tradens” do sinal possa resolver o contrato promessa e haver em dobro o sinal que prestou – Ac. 02.11.89 e 07.12.89, in Actualidade Jurídica, ano I, n.º. 3 pág. 9 n.º. 735º e ano II, n.º. 4, pág. 13ss, n.º. 987 e de 24.10.95 in CJ, III,3, 78. Na doutrina, o entendimento de que a perda do sinal pelo “tradens” ou a restituição dele em dobro pelo “accipiens”, conforme seja aquele ou este o contraente faltoso, continua a pressupor o incumprimento definitivo, vem sido defendido por diversos autores – Prof. Galvão Telles – Direito das Obrigações, 6º ed. pag. 112, Januário da Costa Gomes “Em tema de contrato promessa “, pág. 64ss, Calvão da Silva “ Sinal e contrato promessa, pág. 76ss. Januário Gomes, na obra citada, defende que constituição e o estado de mora do devedor supõem a manutenção do interesse do credor na prestação a que o devedor continua vinculado, podendo este purgar a mora, desde que realize a prestação e ofereça a indemnização moratória a que eventualmente haja lugar. Se a manutenções da mora causa prejuízos ao credor este pode sempre nos termos gerais pedir a indemnização pelo atraso no cumprimento – cfr. art. 804º nº 1. Deste modo se concluiu que a mera existência de prejuízos não legitima de per si uma conversão da mora em incumprimento definitivo. Tal conversão apenas poderá ocorrer, independentemente dos prejuízos, de acordo com as “vias da conversão” traçadas no art. 808º do C.Civil. A primeira via de conversão é constituída pela perda do interesse do credor na prestação, perda essa que deve ser objectivamente apreciada. Perdido esse interesse o incumprimento definitivo só se verifica após declaração nesse sentido pelo credor ao devedor, podendo aquele então resolver o contrato exigindo a prestação que tenha realizado. A segunda via de conversão é exercida através da fixação pelo credor ao devedor em mora de um prazo suplementar peremptório dentro do qual o devedor deve cumprir. Esgotado esse prazo, razoável para visar a prestação, sem que o devedor cumpra, considera-se a obrigação definitivamente não cumprida, podendo então o credor optar pela resolução do contrato. Concluiu pois este autor que o promitente fiel apenas poderá despoletar a indemnização correspondente ao sinal em dobro (valendo o sinal como uma verdadeira cláusula penal compensatória) nos casos em que ocorreu uma situação de incumprimento definitivo, não bastando a simples mora para desencadear o mecanismo daquela indemnização. Ocorrendo incumprimento definitivo bastará ao credor provar esse incumprimento por parte do devedor – ficando dispensando da prova de culpa face ao disposto no art. 798º nº 1 do C.Civil. Para além dos autores supra mencionados, igualmente Brandão Proença, na sua obra Do Incumprimento do Contrato Promessa Bilateral, pág. 115 e ss, defende que o exercício do direito potestativo-extintivo de resolução do contrato, em conjugação com a componente indemnizatória, exige o incumprimento definitivo da promessa e não uma situação de simples mora. Existe mora do devedor quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível não foi efectuada no tempo devido – cfr. art. 804º nº 2 do C.Civil. A ser assim, face a esta definição legal, no caso de mora, o credor não pode em principio renunciar ao cumprimento posterior da obrigação, dando por resolvido o negócio, o que pode é fixar ao devedor um prazo razoável para o cumprimento, considerando-se a obrigação como não cumprida definitivamente logo que tenha decorrido esse prazo. Por outro lado, o devedor só fica constituído em mora depois de ter sido interpelado para cumprir – cfr. art. 805º nº 1. Sendo que, apenas se considera definitivamente não cumprida a obrigação quando o credor, em consequência da mora, perder o interesse na prestação – apreciado objectivamente – ou se esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, [4] de acordo com o estatuído no citado art. 808º, regime regra, igualmente aplicável a esses casos». Ao contrário do que defendem os recorrentes temos tido este entendimento de que a disciplina dos art.º 808º do CC, é aplicável ao contrato promessa. E temo-lo mantido, diga-se, na esteira da jurisprudência quase uniforme do STJ, que sustenta que a aplicação do disposto no art. 442º do CC pressupõe o incumprimento definitivo e não a simples mora, incumprimento definitivo esse que terá se ser aferido pelas regras do art. 808º do mesmo diploma. Neste sentido pode conferir-se o ac. do STJ de 01.03.2007 (procº nº 07B477, em que é relator Salvador da Costa, in www.dgsi.pt) , onde se decidiu que é de aplicar, a par do regime legal específico do contrato-promessa, em tanto quanto for pertinente, o regime geral do cumprimento ou incumprimento das obrigações. Sendo que o incumprimento definitivo da prestação, que pressupõe sempre uma situação de mora de uma das partes, se consuma por via da perda do interesse do credor na prestação, verificada em termos objectivos, ou pela omissão de cumprimento pelo devedor em prazo razoável, que lhe tenha sido fixado e comunicado pelo credor, nos termos dos arts. 801º e 808º do C. Civil [5] . Regressando ao caso “sub judicio” é óbvio concluir que não se está nem em presença de mora nem de incumprimento definitivo por parte da R., e também não ocorre nenhuma condição resolutiva do contrato que determine a sua extinção, pelo que nesta parte improcede a apelação. * Concluindo Deste modo e pelo exposto, acorda-se na procedência parcial da apelação, revogando a sentença na parte em que não reconheceu aos AA. o direito de propriedade sobre o prédio rústico, com a área de 6.000 m2, denominado Quinta da ………….., Pinhal Novo, concelho de Palmela, descrito sob o nº 02386/271293, da freguesia de Palmela, inscrito na matriz cadastral rústica sob o artigo 88 da Secção G e consequentemente declarar que os AA. Claudette………………… e marido, Teodoro ………………………. são proprietários do dito prédio. No mais confirma-se a sentença. Custas a cargo de AA. e R. na proporção de 9/10 e 1/10, tanto nesta como na primeira instância. Registe e notifique. Évora, em 21 de Junho de 2007. -------------------------------------------------- ( Bernardo Domingos – Relator) --------------------------------------------------- ( Silva Rato – 1º Adjunto) --------------------------------------------------- (Assunção Raimundo– 2º Adjunto) _____________________________ [1] Vd. J. A. Reis, Cód. Proc. Civil Anot., Vol. V, pág. 56. [2] Os AA., na acção pediram também a condenação da R. a devolver o prédio livre e desocupado, porém quanto a este pedido, que foi julgado também improcedente, nada consta das alegações da apelação pelo que a decisão quanto a ele transitou em julgado. [3] Cfr. seguintes arestos, citados por Calvão da Silva, in Sinal e Contrato Promessa, pag. 116 e seg. Ac. do S.T.J., de 8 de Fevereiro de 2000: "A aplicação das sanções previstas no n.° 2 do art. 442.° do Código Civil pressupõe o incumprimento definitivo do contrato-promessa, não bastando a simples mora"' - Ac. do S.T.J., de 26 de Novembro de 1999: "Os juros em dívida pelos promitentes-compradores só conduziriam a indemnização moratória e não à resolução do contrato-promessa" -Ac. do S.T.J., de 27 de Abril de 1999: "Essa situação de mora basta para haver lugar à execução específica do contrato-promessa mas é insuficiente para fundamentar sua resolução " ' in B.M.J., n.' 347, p. 375 e ss.. No mesmo sentido, cfr. o acórdão do S.T.J., de 24 de Maio de 1983, no B.M.J., n." 327, p. 653 e ss. Ac. do S.T.J., de 27 de Novembro de 1997: "A aplicação das sanções previstas no art.. 442.° do Código Civil pressupõe o incumprimento definitivo do contrato-promessa e não a simples mora, depois das alterações introduzidas pelo Dec--l-ei n.' 379/86, de 11 de Novembro" - Ac. do S.T.J., de 19 de Março de 1996: "O sinal convencionado em contrato-promessa de compra e venda de imóvel não tem a natureza de cláusula penal moratória, desempenhando antes uma função especifica idêntica à cláusula penal (compensatória), qual seja a de constituir prefixação convencional da indemnização, a satisfazer pela parte que deixe de cumprir definitivamente o contrato. - Ac. do S.T.J., de 24 de Outubro de 1995: ,, "A aplicação das sanções previstas no art. 442.° do Código Civil pressupõe o incumprimento definitivo do contrato-promessa e não a simples mora, depois das alterações introduzidas pelo Dec.-Lei n.° 379/86, de 11 de Novembro" . - Ac. do S.T.J., de 18 de Janeiro de 1995: "O direito de o contraente fazer seu o sinal recebido não se compadece com a situação de mora, exigindo-se o incumprimento definitivo cio contrato-promessa" [4] Se um dos promitentes não respeita o prazo estipulado para a celebração do contrato prometido, esse incumprimento basta para que possa haver lugar à execução específica do contrato-promessa, mas é insuficiente para alicerçar a resolução contratual. Estando um dos promitentes em mora, o outro pode notificá-lo, concedendo-lhe um prazo peremptório razoável para o cumprimento (notificação admonitória), sob pena de considerar definitivamente incumprido o contrato. Ac. do STJ de 2/10/01, proc. 01A2475, in dgsi. pt [5] Neste sentido vejam-se, entre outros, no mesmo sentido, os acs. do STJ de 14.11.2006 (procº. nº 06A3344, em que é relator Silva Salazar), de 06.03.2007 (procº. nº 07A087, em que é relator Azevedo Ramos) e de 22.03.2007 (procº. nº. 07ª543, em que é relator Urbano Dias), todos in www.dgsi.pt.