Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 117/10.3TBEVR.E1 |  |
CADUCIDADE DO CONTRATO
I- A caducidade do contrato de arrendamento, nos termos do art.º 1051.º, al. c), Cód. Civil, opera automaticamente, independentemente de o inquilino desconhecer a qualidade jurídica do senhorio (usufrutuário e não proprietário).
II- Se as partes formalizam um contrato já vigente entre elas, deve entender-se, nos termos e para os efeitos do art.º 239.º do mesmo diploma legal, que a regulamentação escrita é a mesma que antes vigorava entre as partes.
Sumário do relator
M…, J… e L… intentaram a presente acção de condenação sob a forma de processo sumário contra "A…, Lda." e L…, pedindo que seja declarada a caducidade do contrato de arrendamento celebrado entre a usufrutuária, M…, e a sociedade ré, tendo por objecto parte do imóvel situado no Rés-do-chão da Travessa…, em Évora de que os Autores são proprietários, por força da morte da usufrutuária, na data de 6 de Fevereiro de 2009, extinguindo-se, também e do mesmo modo, os efeitos da cessão da exploração comercial, produzindo essa caducidade efeitos desde a data de 6 de Fevereiro de 2009 e devendo o locado ser entregue aos autores, na data de 6 de Agosto de 2009, sendo, por isso, os Réus condenados a entregarem o citado imóvel aos Autores, totalmente livre de pessoas e bens de sua propriedade.
Pedem ainda que os Réus sejam condenados a entregar aos Autores uma indemnização, correspondente ao que seriaa o valor locatício do imóvel, se o mesmo se encontrasse livre e devoluto de pessoas e bens e fosse arrendado de novo, enquanto se mantiver a ilegal e ilícita ocupação do imóvel, no mínimo, no valor de €1.444,00 por mês. Tal indemnização não pode ser liquidada neste momento, por depender de factos futuros, mas na parte já liquidada, corresponde ao valor mínimo de €7.220,00.
Para tanto os AA. sustentaram que a usufrutuária do prédio cuja entrega reclamam celebrou com a Ré um contrato de arrendamento, tendo por objecto o referido prédio, tendo aquela passado a explorar no locado um estabelecimento comercial. Mais alegam, que o referido estabelecimento comercial foi objecto de trespasse para o Réu L…. Por último, alegam que, tendo a usufrutuária falecido o contrato de arrendamento caducou e, nessa conformidade, concluem peticionando a condenação dos Réus nos termos supra expostos.
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Citada a Ré "A…, Lda." contestou, alegando só ter tomado conhecimento da qualidade de usufrutuária da senhoria através da carta datada de 4 de Março de 2009 que os Autores lhe enviaram uma vez aquela sempre se assumiu perante a Ré como proprietária do prédio, sendo que o seu procurador, J…, ora Autor, sempre ocultou à Ré que o locado estivesse onerado com um usufruto constituído a favor da senhoria. Alega ainda a Ré que o depósito das rendas que tem efectuado à ordem dos Autores, desde Setembro de 2009 - data a partir da qual os mesmos se recusaram a recebê-las - até à presente data, tem plena eficácia liberatória, extensível às rendas vincendas. Quanto à indemnização peticionada pelos Autores, a Ré sustenta que o montante devido pelo atraso na entrega do locado se encontra previsto no art.º 1045° do Código Civil.
A Ré deduziu quatro pedidos reconvencionais contra os Autores, quais sejam a que estes sejam condenados a pagar àquela: i) €215.424,00 a título de danos patrimoniais, correspondentes ao acréscimo do valor de renda que Ré terá de suportar num necessário arrendamento noutro espaço comercial, a que acresce o valor de actualização de rendas futuras que será relegado para execução de sentença; ii) €9.832,68 a título de ressarcimento pelas obras de conservação efectuadas no locado que a mesma suportou; iii) o valor a liquidar em sede de execução de sentença, que esta vier, de futuro, a despender por conta da desmontagem, transporte e remontagem dos materiais num novo locado; iv) o valor, a liquidar em sede de execução de sentença, que esta vier, de futuro, a suportar pela celebração de novos contratos de água, gás, electricidade, instalação telefónica e de serviço de internet num novo locado.
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O réu L… contestou, alegando desde logo que não desenvolve qualquer actividade no locado desde Julho de 2009, pelo que é parte ilegítima na presente acção, por não ter qualquer interesse em contradizer.
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Foi proferido despacho saneador, em que se concluiu pela procedência da excepção dilatória da ilegitimidade do Réu L…, absolvendo-se o mesmo da instância, concluindo-se igualmente pela inexistência de fundamentos que pudessem levar á condenação dos Autores como litigantes de má fé. No que diz respeito à reconvenção foi admitido liminarmente apenas o pedido do pagamento da quantia que a Ré despendeu com as obras que realizou no locado, tendo os restantes sido indeferidos liminarmente, por inadmissibilidade legal.
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Realizado o julgamento, foi proferida sentença cuja decisão é a seguinte:
A) Declarar a caducidade do contrato de arrendamento celebrado por escritura pública de 26.01.1995, relativo a duas divisões, cozinha e copa, duas casas de banho e quintal no Rés-do-chão com entrada pelo número cinco, da Travessa…, do prédio urbano sito na Travessa…, em Évora, descrito sob o número 5.295, do livro n." 14, e hoje na ficha n." 629, de 19 de Fevereiro de 2009, e inscrito na matriz urbana, da citada freguesia sob o art.º 463, composto por um Rés-do-Chão, com vinte e uma divisões, um primeiro andar, com 21 divisões, e um segundo andar com 3 divisões, pela morte, em 6 de Fevereiro de 2009, de M…;
B) Condenar a Ré a despejar o locado e a entregá-lo aos autores livre e desocupado de pessoas e bens;
C) Condenar a Ré no pagamento aos Autores da quantia de € 488,00 (quatrocentos e oitenta e oito euros) por cada mês de atraso na entrega do locado, ou o valor proporcional correspondente a cada dia de atraso;
D) Absolver os Autores do pagamento à Ré da quantia de € 9.832,68 (nove mil oitocentos e trinta e dois euros e sessenta e oito cêntimos) a título de ressarcimento pelas benfeitorias efectuadas no locado.
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Desta sentença recorre a R. alegando que a sentença viola o disposto nos artigos 236.°, n.º 1, 1051.°, al. c), 1074.°, n.º 1, 237.°, 239.°, 289.° e 1273.° do Cód. Civil e o disposto nos artigos 514.°, nº l, e 508.°, n.º 3, do C.P.C.
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Os AA. contra-alegaram invocando a extemporaneidade do recurso e, no mais, defendendo a manutenção do decidido.
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O recurso foi admitido e bem.
Apenas se dirá que o n.º 2 do art.º 691.º, Cód. Proc. Civil, com as evidentes excepções das suas alíneas h), j), l), m) e n), tem por objecto as decisões interlocutórias, as decisões que não são finais.
Por outro lado, a decisão que condene no cumprimento de obrigações pecuniárias não é o mesmo que uma decisão que condene no pagamento de uma quantia em dinheiro. Este última pode ter várias causa como, por exemplo, a caducidade do contrato de arrendamento.
Assim, o prazo para recorrer é de 30 dias e não e 15, nos termos do art.º 685.º, n.º 1, do mesmo Código.
Assim, como se disse, o recurso foi bem recebido.
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A matéria de facto é a seguinte:
1. O prédio urbano sito na Travessa…, em Évora, encontra-se descrito sob o n." 189 do Livro n." 2 ET, actualmente descrito na ficha n." 627, de 19 de Fevereiro de 2009, e inscrito na matriz urbana da citada freguesia, sob o artigo n." 475, sendo composto por um Rés-do-Chão, com sete divisões e um primeiro andar, com cinco divisões;
2. O prédio urbano sito na Rua…, em Évora, encontra-se descrito sob o número 5.131, do livro n." 13, e hoje na ficha n.º 628 de 19 de Fevereiro de 2009, e inscrito na matriz urbana, da citada freguesia, sob o artigo n.º 460, sendo composto por um Rés-do-Chão, com uma divisão, e um primeiro andar, com uma divisão;
3. O prédio urbano sito na Travessa…, em Évora, encontra-se descrito sob o número 5.295, do livro n." 14, e hoje na ficha n." 629, de 19 de Fevereiro de 2009, e inscrito na matriz urbana, da citada freguesia sob o artigo n." 463, composto por um Rés-do-Chão, com vinte e uma divisões, um primeiro andar, com 21 divisões, e um segundo andar com 3 divisões;
4. Pela apresentação 5, de 05.04.1975, sobre os prédios descritos em A), B) e C), encontra-se registada a aquisição, por doação, a favor de J…, casado com M…, no regime de separação de bens, de L…, casado com M…, no regime da separação de bens e de M…, casada com J…, no regime de separação de bens;
5. Pela apresentação 6, de 05.04.1975, sobre os prédios descritos em 1., 2. e 3., encontra-se registado o usufruto a favor de M…;
6. Por escritura pública outorgada, em 26.01.1995, por J…, na qualidade de procurador de M…, e A… e N…, na qualidade de legais representantes da sociedade "A…, Lda.", acordaram em que a primeira desse de arrendamento à segunda duas divisões, cozinha e copa, duas casas de banho e quintal no Rés-do-Chão com entrada pelo número cinco, da Travessa…, com destino a estabelecimento similar dos hoteleiros denominado "A…, Lda.", pelo prazo de seis meses, prorrogável por iguais e sucessivos períodos de tempo, com início em 19.02.1987, mediante o pagamento da renda mensal de 32.804$00;
7. Declararam ainda que a conservação e reparação do local arrendado era da responsabilidade da locatária, a qual, poderia executar, a expensas suas, as obras de adaptação no local arrendado, ao exercício da sua actividade, desde que autorizadas, por escrito pela locadora;
8. Mais declararam que, findo o contrato, a locatária não poderia levantar as benfeitorias introduzidas no prédio, nem exigir qualquer indemnização por elas;
9. Aquando da celebração deste acordo, a ré "A…, Lda." desconhecia que M… era usufrutuária do prédio sito na Travessa…, em Évora, estando convicta de que a mesma era proprietária de tal prédio, por tal ter sido assumido perante si por aquela;
10. M… faleceu no dia 06.02.2009, no estado de viúva de J…;
11. Pela apresentação 1565, de 19.02.2009, encontra-se averbado o cancelamento do usufruto sobre os prédios descritos em 1.,2. e 3., mencionado em 5.;
12. No dia 05.03.2009, os autores enviaram à ré "A…, Lda." uma carta registada com aviso de recepção, com o seguinte teor relevante para os autos:
"Redondo, 4 de Março de 2009
Exma. Senhora
M…, J… e L…, na qualidade de proprietários do prédio inscrito na matriz da freguesia de Santo Antão de Évora sob o n…., vêm comunicar que, no passado dia 6 de Fevereiro de 2009, faleceu a Excelentíssima Senhora D. M…, a qual, na qualidade de usufrutuária do imóvel locado, acordou com Vossas Excelências o contrato de arrendamento do estabelecimento comercial sito na Travessa… em Évora, de que é titular.
Como é do vosso conhecimento. por força do previsto na alínea c) do artigo 1051 do Código Civil, o contrato de arrendamento caduca "quando cesse o direito ou findem os poderes legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado".
Perante a caducidade do vosso contrato de arrendamento, o mesmo tem de ser considerado findo, sendo certo que os actuais proprietários do imóvel se opõem a qualquer renovação do contrato, nos termos do previsto no n. o 1 do artigo 1054 do Código Civil. "Findo o prazo do arrendamento, o contrato renova-se por períodos sucessivos se nenhuma das partes se tiver oposto à renovação no tempo e pela forma convencionados ou designados na lei.
o artigo 1053 do Código Civil, prevê que: "Em qualquer dos casos de caducidade previstas nas alíneas b) e seguintes do artigo 1051.°, a restituição do prédio, tratando-se de arrendamento, só pode exigida passados seis meses sobre a verificação do facto que determina a caducidade (. . .)"
De onde resulta que Vossas Excelências terão o direito a permanecer no locado, durante mais seis meses, contados a partir da data de 6 de Fevereiro de 2009, desde que procedam à liquidação das rendas a que estão obrigados.
Assim sendo, os proprietários do imóvel em causa, vêm interpelar Vossas Excelências para o seguinte:
1. Para a caducidade do contrato de arrendamento ocorrida na data de 6 de Fevereiro de 2009;
2. Para a oposição à renovação do referido contrato;
3. Para o dever de entregar o imóvel arrendado, completamente livre de pessoas e bens, até às 24 horas do dia 6 de Agosto de 2009, sem o que será distribuída a necessária acção judicial";
13. O respectivo aviso de recepção foi recebido pela destinatária em 07.03.2009;
14. A ré "A…, Lda." só tomou conhecimento da qualidade de usufrutuária de M… com a recepção desta carta;
Exmos. Senhores
Vimos por este meio enviar os recibos das rendas pagas nos meses de Março, Abril e Maio. Estes recibos, emitidos pelos acima mencionados proprietários do imóvel, são enviados em substituição dos recibos até agora emitidos em nome da falecida usufrutuária D. M…, atendendo a que o usufruto terminou à data do falecimento da usufrutuária.
Em relação às rendas a pagar nos próximos meses de Junho e Julho (dado que o art. 510 do Código Civil permite que a restituição do prédio se faça até seis meses passados sobre a verificação do facto que determinou a caducidade do arrendamento) agradecemos que o seu pagamento seja feito por cheque ou vale de correio a enviar para a R. 5 de Outubro, n. o 22, em Redondo ou ainda por depósito na conta n.º… no Millennium BCP…";
15. O respectivo aviso de recepção foi recebido pela destinatária em 02.06.2009;
16. No dia 20.07.2009, os autores expediram uma carta à ré "A…, Lda.", por correio registado e aviso de recepção, com o seguinte teor relevante para os autos:
"Redondo, 20 de Julho de 2009
Exmos. Senhores
M…, J… e L…, na qualidade de proprietários do prédio inscrito na matriz da freguesia de Santo Antão de Évora sob o n…. sito na Travessa…, em Évora, e na sequência da nossa carta datada de 04.03.2009, vêm pela presente relembrar V Exa. do dever de entregar o imóvel arrendado até 06.08.2009, completamente livre de pessoas e bens, em razão da caducidade do contrato de arrendamento ocorrida em 06.02.2009 e da oposição dos senhorios à renovação do supra referido contrato.
Mais informam que não haverá pois lugar ao pagamento de qualquer renda no mês de Agosto de 2009.";
18. O respectivo aviso de recepção foi recebido pela destinatária em 21.07.2009;
19. Em 24 de Julho de 2009, foi entregue em mão à ré "A…, Lda." uma carta solicitando a colaboração da mesma para autorizar a presença de um avaliador no imóvel, para o mesmo proceder à avaliação do mesmo;
20. Em Fevereiro de 2009, o valor das rendas pagas pela ré "A…, Lda." era de €244,00;
21. A ré "A…, Lda." não entregou o locado aos autores até hoje;
22. A partir de 6 de Agosto de 2009, os autores recusaram receber da ré "A…, Lda." a renda, tendo esta passado então a proceder ao respectivo depósito, a partir de Setembro de 2009, numa instituição bancária;
23. No auto de vistoria para ocupação emitido pela Câmara Municipal de Évora em 05.10.1992 consta como proprietária do prédio sito na Travessa…, em Évora, M…;
24. Por acordo escrito assinado por M…, na qualidade de proprietária e senhoria e I… e M…, na qualidade de inquilina e fiador, respectivamente, sem reconhecimento presencial das respectivas assinaturas, acordaram em que a primeira desse de arrendamento à segunda o prédio sito na Rua…, em Évora, nos termos e demais condições constantes de fls. 88 e seguintes dos autos, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
25. Por declaração emitida em 4 de Fevereiro de 1992, J…, na qualidade de procurador de M… autorizou a ré "A…, Lda." a efectuar obras de reparação, beneficiação e adaptação no prédio sito na Travessa…, em Évora, nos termos e demais cláusulas constantes de fls. 145 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido;
26. Do recibo de renda emitido em 5 de Junho de 1987, assinado por M…, entregue à ré "A…, Lda.", consta:
"Recebi do(s) Exmos. Sr. (s) Restaurante A… a quantia de vinte mil escudos pela renda de um r/c da minha propriedade sita na Travessa…, em Évora, freguesia de Santo Antão, correspondente ao mês de Junho de 1987";
27. Do recibo de renda emitido em 2 de Março de 1992 e assinado por M…, entregue à ré "A…, Lda.", consta:
"Recebi dos Exmos. Sr. (s) Restaurante A… a quantia de vinte e três mil, cento e quarenta e quatro escudos pelo arrendamento (. . .) da minha propriedade sita na Travessa…, em Évora, freguesia de Santo Antão, correspondente ao mês de Abril de 1992.
28. Do recibo de renda emitido em 13 de Janeiro de 1995 pelo "Banco Pinto e Sotto Mayior", entregue à ré "A…, Lda.", consta:
"Importância da renda (. . .) referente ao mês de Março /95, da propriedade sita em Travessa…Évora pertencente a M…";
29. Aquando da celebração do acordo referido em 6., o prédio ai referido não dispunha de rede de esgotos, rede água, rede eléctrica nem rede de gás;
30. Em 1987 e 1992, a ré "A…., Lda." realizou no locado as obras de instalação de esgotos, instalação de electricidade, água e canalizações, pavimentação em pedra mármore, arrombamento e reconstrução de tectos e paredes em ruína iminente, e construiu três casas de banho;
31. No que despendeu, em 1989, € 3.744,75 com IVA incluído, e em 1992, € 9.055,51, com IVA incluído;
32. O valor do imóvel descrito em 6., para celebração de outro acordo de uso e fruição, mediante a prestação de contrapartida monetária mensal, se estivesse livre e devoluto, a partir de 6 de Agosto de 2009, seria, pelo menos, de € 1.300,00.
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Todos os preceitos legais citados sem indicação da respectiva fonte pertencem ao Cód. Civil.
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Os problemas são os seguintes: (1.º) caducidade do contrato de arrendamento por morte do usufrutuário senhorio e (2.º) pagamento das benfeitorias realizadas pela R..
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Alega, fundamentalmente, a este respeito:
Que ficou provado que, ao longo de mais de vinte anos de vigência do arrendamento, a Senhoria ocultou da R. uma qualidade de mera possuidora - usufrutuária que, efectivamente, detinha.
Na óptica da Apelante, a correcta configuração do thema decidendum ante a factualidade apurada em toda a sua extensão, reclamava questionar se tendo-se a Senhoria arrogado perante a R. da titularidade de uma propriedade plena que não detinha, como efectivamente sucedeu, tal facto deve impedir a caducidade do arrendamento por sua morte.
Embora o registo da constituição do usufruto a favor da Senhoria conste de apresentação registral de 05-04-1975, tal facto não deve determinar que a Senhoria, ao ter assumido perante a R. a qualidade de proprietária que não detinha e ocultado a de usufrutuária que detinha, não tenha com isso violado o contrato de arrendamento.
ln casu, tendo havido actuação continuada de inadimplemento da Senhoria, não deve operar a caducidade do arrendamento dos autos por tal facto não se subsumir no art.° 1051.° in corpore e sua alínea c) do Cód. Civil.
O incumprimento contratual por parte da Senhoria e dos AA. é gerador de um dano que confere à R. direito ao ressarcimento e, por conseguinte, um direito de retenção do locado.
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O primeiro problema, então, consiste no seguinte (de acordo com a formulação da apelante): tendo-se a senhoria arrogado perante a R. da titularidade de uma propriedade plena que não detinha, como efectivamente sucedeu, deve tal facto impedir a caducidade do arrendamento por sua morte?
A jurisprudência, quase unânime, entende que a morte do usufrutuário-senhorio implica, ipso jure, a caducidade do contrato de arrendamento com efeito automático. Vão neste sentido os seguintes acórdãos: do STJ, de 16 de Setembro de 2010 e de 25 de Setembro de 2007; da Relação de Lisboa, de 7 de Junho de 2011, de 29 de Junho de 2010, de 17 de Abril de 2008 (o citado na sentença), de 8 de Janeiro de 2008 e de 19 de Outubro de 2004; da Relação do Porto, de 31 de Janeiro de 2007 e de 26 de Abril de 2009 — todos publicados na página do ITIJ.
Em sentido contrário, melhor dizendo, não reconhecendo o carácter automático da caducidade vão os acórdãos da Relação do Porto, de 29 de Abril de 1991, e o do STJ, de 3 de Maio de 2012. No entanto, e no que a este último respeita, devemos ter em conta que ele expressamente realça que vai contra a jurisprudência habitual. Argumenta nestes termos: «Dizer-se que a morte do usufrutuário faz caducar automaticamente o contrato de arrendamento não nos parece poder retirar-se do conteúdo do art.1051.n,º, 1, c), do CC. Na verdade o contrato de locação caduca quando cesse o direito ou findem os poderes legais com base nos quais o contrato foi celebrado. Esses direitos e poderes legais findaram para o de cujus (usufrutuário) mas não se extinguiram, passaram (com a união do usufruto e da nua propriedade) para o acervo de direitos e poderes do pleno proprietário, o qual na vigência do usufruto poderia inclusive ter acordado com o usufrutuário em exercê-los conjuntamente».
Salvo o devido respeito, parece-nos, e de acordo com a maioria, que o contrato de arrendamento caduca, nos termos do art.º 1051.º, al. c), automaticamente.
Por um lado, é esse o texto claro da lei; por outro é a própria natureza da figura em questão que leva à conclusão do carácter automático da sua eficácia. Com efeito, a caducidade que respeita a situações jurídicas (não nos referimos àquela que se aplica ao exercício de direitos em determinado prazo, nos termos do art.º 329.º) opera perante a constatação de uma dada realidade. A estes dois diferentes tipos de caducidade chama Menezes Cordeiro em sentido restrito e em sentido lato (Tratado de Direito Civil, vol. I, t. IV, Almedina, Coimbra, 2005, p. 207). Esta última «corresponde a um esquema geral de cessação de situações jurídicas, mercê da superveniência de um facto a que a lei ou outras fontes atribuam esse efeito. (...) ela traduz a extinção de uma posição jurídica pela verificação de um facto stricto sensu dotado de eficácia extintiva». A lista exemplos que de seguida o autor indica para ilustrar este tipo de caducidade traz logo à cabeça o citado art.º 1051.º.
O facto de a caducidade operar ipso jure significa que não necessita de nenhuma declaração certificativa; ela existe pela simples verificação de uma dada realidade no âmbito de uma situação jurídica.
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A mesma jurisprudência também afirma que existe caducidade «ainda que este [senhorio], ao celebrá-lo, não tenha invocado essa qualidade e o inquilino não tenha conhecimento de que o mesmo foi celebrado por um mero usufrutuário» (ac. da Relação de Lisboa, de 19 de Outubro de 2004, bem como os de 8 de Janeiro de 2008 e de 17 de Abril de 2008, já citados). Isto é, a caducidade opera independentemente de o inquilino conhecer a verdadeira qualidade (face ao prédio) do senhorio.
O carácter objectivo da causa de caducidade significa que perdem relevância considerações de índole subjectiva, designadamente, o desconhecimento, por parte do inquilino, da verdadeira qualidade jurídica do senhorio.
Perante o que se expôs resulta que a apelante, em relação às condenações sob as alíneas A), B) e C) da parte decisória da sentença, não tem razão pelo que elas devem ser mantidas.
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Resta a alínea D) que absolveu os Autores do pagamento à Ré da quantia de €9.832,68 a título de ressarcimento pelas benfeitorias efectuadas no locado.
A este respeito, a apelante alega, fundamentalmente, que:
A douta Sentença, ao vir decidir que, nos termos do acordo outorgado pela escritura pública de 26-01-1995, a vontade das partes parece ter sido a de excluir a possibilidade de a Ré ser compensada por benfeitorias que efectuasse no locado, parece data venia que olvida a evidência de que à data da celebração da dita escritura, ou seja em 26-01-1995, as obras já estavam realizadas porque ocorreram em 1989 e em 1992.
Ao acolher tal entendimento de que a cláusula quarta do contrato de arrendamento exclui o direito ressarcitório da R., a Sentença está a atribuir eficácia retroactiva ao contrato, conferindo-lhe uma eficácia ex tunc, quando a mesma é manifestamente ex nunc.
E note-se ainda que tendo-se tratado de um negócio formal, a tese da retroactividade não tem cabimento por destituída de correspondência literal com o texto da escritura, pois esta dispõe para o futuro e não para o passado.
A conceber-se que e escritura pública contenha uma lacuna relativa às obras efectuadas mas ali não mencionada, devia a mesma ter sido integrada nos termos previstos no art.° 239.º do Cód. Civil.
O fundamento da decisão estribado na nulidade do contrato até ao momento da outorga da escritura, acarreta, na óptica da Apelante, uma violação do princípio da congruência da sentença.
Pois, sendo a nulidade formal de conhecimento oficioso, nos termos do art.º 286.º do Cód. Civil, a sua invocação na fundamentação da sentença acarretaria forçosamente a natural consequência de, no segmento dispositivo, condenar os AA. a restituir à R. o valor correspondente das benfeitorias, por aplicação do art.º 289.º do Cód. Civil.
Se o regime do levantamento e compensação de benfeitorias só ficou definido - sem conceder, apenas para o futuro - com a realização da escritura pública, o documento de autorização das obras de 04-02-1992, sendo-lhe anterior, não tinha sequer a virtualidade de afastar a vontade das partes para as obras que já haviam sido efectuadas em 1987.
A douta Sentença não atendeu à presença de factos notórios que, nos do n.º 1 do art.º 514.° do C.P.C. nem sequer eram carentes de alegação especificada pela Apelante, até porque o pedido reconvencional quando foi deduzido assentou na premissa de que todas as benfeitorias eram devidas, sem distinção de umas e de outras.
Se o Mmo. Tribunal a quo considerou que a especificação da natureza útil ou necessária das benfeitorias constituía matéria relevante para a decisão da causa segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito, não se concebe com clareza porque não terá anteriormente convidado a Ré Reconvinte a um aperfeiçoamento do pedido reconvencional, o que seria expectável face ao disposto no n.º 3 do art.º 508.° do C.P.C., mormente a fim de evitar decisões-surpresa e apartadas da procura intransigente da verdade material.
Tendo presente a evidência de que in casu ocorre a exclusão prática da possibilidade do levantamento das benfeitorias sem detrimento da coisa e sem possibilidade de aproveitamento pela Ré/Apelante que as realizou, estas dão lugar à atribuição de uma indemnização ao arrendatário benfeitorizante, conforme prevê o art.° 1273.° do Cód. Civil.
A quantia peticionada pela Apelante pelos valores despendidos no locado dos autos em 1987 e 1992 é manifestamente inferior à que se obteria com recurso às regras do enriquecimento sem causa, pois provado ficou que a Ré instalou todas as infraestruturas do imóvel locado, com total valorização do mesmo, o que aliás é facto provado na lide que lhe confere o direito ao ressarcimento integral pelos valores despendidos, provados e peticionados.
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Não obstante a extensão deste arrazoado, o que nos parece fundamental destacar é que as obras foram feitas pela R. em 1989 e em 1992, ou seja, em época anterior à escritura de 1995 onde ficou estabelecido que as benfeitorias realizadas pela locatária reverteriam, sem compensação, para a senhoria.
A sentença recorrida considera esta circunstância temporal e aplica o contrato de 1995 às obras realizadas nos anos anteriores fundando-se em que «a vontade das partes parece ter sido a de excluir a possibilidade de a Ré ser compensada por benfeitorias que efectuasse no locado».
A solução está certa mas o caminhos não. Não podemos deixar de concordar com a apelante quando afirma que, a haver lacuna, ela teria que ser integrada de acordo com o art.º 239.º. Ora, a vontade hipotética das partes há-de resultar de alguns factos, designadamente, no nosso caso, de um facto expresso pelas partes. Na escritura realizada em 1995 escreve-se que o arrendamento é feito «pelo prazo de seis meses, prorrogável por iguais e sucessivos períodos de tempo, com início em 19.02.1987, mediante o pagamento da renda mensal de 32.804$00». As partes reconhecem que o contrato vigorava já entre elas, embora sem a forma legal, e, por isso o acto formal e expresso de 1995 formaliza uma relação já existente desde 1987; as partes descrevem a sua relação para o futuro tal como ela já era antes no passado. A única coisa que mudou foi a escritura.
É sabido que as declarações negociais só têm eficácia no presente e no futuro; não se aplicam a factos passado (sem prejuízo, claro, de os respectivos efeitos poderem ter eficácia retroactiva, como é o caso do direito de resolução, nos termos do art.º 434.º, n.º 1), a factos acontecidos já.
Por isso, e em princípio, o facto de as partes estabelecerem uma dada regulamentação entre elas, formalizada depois do início da relação, não significa, por si só, que a queiram aplicar a essa relação pré-existente. No entanto, o reconhecimento, que se fez na escritura pública, de que o arrendamento já existia desde Fevereiro de 1987 e que é eo ste arrendamento que as partes querem ver formalizado, permite afirmar, com respeito pelo art.º 239.º, que a vinculação das partes, antes e depois de 1995, é a mesma; era esta a sua vontade hipotética.
Sendo assim, a cláusula de não compensação pela realização das benfeitorias aplica-se às obras realizadas em 1987 3 1992.
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Entendem os apelados que o facto de a Ré, através dos seus gerentes, ter acordado o que consta dos n.ºs 7 e 8 da exposição da matéria de facto, depois de ter feito as obras e depois de ter custeado as mesmas, é evidente que renunciou ao direito a pedir o reembolso de quaisquer benfeitorias, como estava no seu pleno direito, por se tratar de meros direitos patrimoniais e por isso renunciáveis, como resulta dos artigos 405.º e 406.º.
Uma vez que o contrato só vale para o futuro, o único sentido que dele podemos tirar é que as benfeitorias que a R. venha a fazer depois de Janeiro de 1995 não serão indemnizadas de maneira nenhuma. Nada mais se pode tirar e, muito menos, uma renúncia a um direito anterior a esse contrato. A renúncia, tal como a eficácia retroactiva, teria que ser expressa.
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Mas, não obstante isto, o certo é que por outro motivo foi este pedido julgado improcedente.
Baseou-se a sentença, para tanto, no regime legal das benfeitorias e dificilmente poderia seguir outro caminho pois que o que agora está em questão é precisamente isso: benfeitorias. Estando em questão uma determinada figura jurídica, é fundamental que se explanem as respectivas regras de forma a sabermos se existem direitos que delas derivem. Queremos com isto dizer que a sentença recorrida não podia deixar de ver o problema, que a R. colocou, nos termos do regime legal aplicável à situação.
Tal regime consta dos art.ºs 216.º 3 1273.º, sendo que o primeiro é a noção legal.
O regime é diferente consoante as benfeitorias sejam necessárias ou úteis. No primeiro caso, a lei concede ao possuidor (ou equiparado, nos termos do art.º 1046.º, n.º 1) o direito a ser indemnizado, o que remete para as regras dos art.ºs 562.º e segs. (desde logo, e principalmente, para o art.º 566.º). No segundo caso, a lei confere ao possuidor o direito de levantar as benfeitorias, desde que isso possa ser feito sem detrimento da coisa. Se assim não puder ser, então as benfeitorias não serão levantadas, retiradas, mas o possuidor tem direito ao valor delas de acordo com as regras do enriquecimento sem causa, o que remete para os art.ºs 473.º e segs. (desde logo, e principalmente, para o art.º 479.º).
Tendo estas regras em mente, temos de ter em conta também os factos que a este respeito se provaram e que são: em 1987 e 1992, a ré realizou no locado as obras de (1) instalação de esgotos, (2) instalação de electricidade, (3) água e canalizações, (4) pavimentação em pedra mármore, (5) arrombamento e reconstrução de tectos e paredes em ruína iminente, e (6) construiu três casas de banho, no que gastou, em 1989, €3.744,75 com IVA incluído, e em 1992, €9.055,51, com IVA incluído. Nada mais se sabe.
Podemos, com facilidade, admitir que algumas destas obras são benfeitorias necessárias (1, 2, 3 e 5) e outras (4 e 6) são úteis.
Em relação às primeiras, desconhece-se em absoluto qual o valor que elas custaram à R., ou seja, qual o valor que seria o indemnizável; e em relação às segundas também não sabemos em que medida o locado ficou enriquecido ou mesmo se elas podem ou não ser levantadas.
Não temos meio de conseguir aplicar aquele preceito legal porque não temos verificada a sua previsão.
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Note-se que o art.º 289.º invocado pela apelante (considerando que o contrato de arrendamento seria nulo por falta de forma) não contém a solução do problema mas apenas o caminho para tal. É que ele remete expressamente para os art.º 1269.º e segs sobre os efeitos da posse; ou seja, a aplicação do art.º 1273.º continua a defrontar os problemas que já vimos.
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Em suma, por uma razão ou por outra, o certo é que o objectivo final (a valorização das benfeitorias realizadas) não se alcançou porque a parte não forneceu os elementos de que a lei faz depender o respectivo direito.
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Pelo exposto, julga-se a apelação improcedente
Custas pela apelante.
Évora, 21 de Março de 2013
Paulo Amaral
Rosa Barroso
José Lúcio