Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2546/06-3 |  |
SUBARRENDAMENTO
Tendo sido objecto do contrato de arrendamento uma loja com dois números de polícia, para que ali funcionasse um estabelecimento comercial de café, cervejaria e restaurante e depois o locatário outorga uma escritura cedendo parte do espaço a um terceiro, com entrada por um dos números de polícia passando no locado a funcionar numa das portas o café, cervejaria e restaurante e na outra uma sapataria, não estamos perante uma cessão de estabelecimento, mas sim dum subarrendamento.
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PROCESSO Nº 2546/06
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
PROCESSO Nº 2546/06
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
RELATÓRIO
“A” e “B” intentaram no Tribunal Judicial do … acção declarativa com processo sumário contra, ´”C”, pedindo a resolução do contrato de arrendamento, que incide sobre a loja instalada nos nºs 57 e 61 da Rua … no … e a condenação da Ré na restituição aos autores do locado livre e devoluto no mesmo estado de conservação em que o recebeu. Os AA fundamentam o seu pedido, alegando em síntese:
Os AA deram de arrendamento à Ré, por escritura pública dei 2 de Abril de 1991, uma loja composta por três divisões e cozinha, que tem os nºs 57 e 61 da Rua … no …;
A Ré instalou na loja arrendada o estabelecimento de café, cervejaria e restaurante, que passou a explorar e ocupou todo o espaço locado;
Por escritura de 2 de Setembro de 1996 a Ré cedeu parte do estabelecimento a “D”, sendo a parte cedida a que corresponde o n° 57 sendo nela que se encontram instalados os equipamentos e utensílios de café e cervejaria bem como a cozinha;
O n° 61 corresponde a uma divisão ampla fazendo parte integrante do estabelecimento acima descrito, onde a Ré instalou uma sapataria que passou a explorar; A loja arrendada (n° 57 e n° 61) e na qual foi instalado um estabelecimento de café, cervejaria e restaurante ficou dividida em duas lojas, um café, cervejaria e restaurante e outra sapataria.
A Ré contestou, suscitando a sua ilegitimidade e, no mais impugnou os factos alegados pelos AA. (no original “pela R”), terminando por pedir a procedência da excepção e a improcedência da acção.
Os AA responderam à contestação, reafirmando a sua petição inicial.
Os AA. requereram a intervenção principal provocada dos “E”, intervenção que foi admitida, tendo, no entanto, sido rejeitada a contestação deduzida pela interveniente. (cfr. 61, 76, 78 a 81 e 104).
Seguiu-se o despacho saneador, no qual se seleccionou a matéria de facto assente e a que integrou a base instrutória, selecção que mereceu da parte da Ré a reclamação de fls. 109, que veio a ser indeferida nos termos do despacho consignado a fls. 150/151.
Procedeu-se a julgamento e após a decisão sobre a matéria de facto constante da base instrutória, foi proferida a sentença, que julgou a acção procedente, declarou resolvido o contrato de arrendamento celebrado e condenou a ré a restituir aos autores o locado devoluto e no mesmo estado de conservação em que fui recebido.
A Ré não se conformou com esta decisão e apelou para este Tribunal.
Nas suas alegações de recurso a Ré conclui:
- 1- Deveria o tribunal considerar que estamos perante um contrato de cessão de exploração, o qual reveste todos os seus elementos identificadores, com delimitação temporal e entrega de todos os equipamentos e utensílios do estabelecimento comercial. Art. 1085 do CC.
2- Contrato este que não foi cumprido pelo cessionário.
3- Após o que, passado algum tempo, o ora R abriu efectivamente uma sapataria.
4- Sapataria esta, que jamais esteve aberta, em conjunto com o estabelecimento comercial.
5- Jamais o ora R, dividiu o quer que seja fisicamente, nem alterou o espaço existente.
6- Requer-se assim, que seja junto ao presente recurso a gravação de todos os depoimentos das testemunhas do AA registados em audiência de julgamento.
7- Termos em que a decisão recorrida deve ser alterada conduzindo à absolvição do ora recorrente.
Os AA contra-alegaram, pugnando pela confirmação da sentença.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir. II- Fundamentação:
Na 1ª instância foram considerados provados os seguintes factos:
- 1- Os AA deram de arrendamento à Ré , por escritura de 12 de Abril de 1991 exarada a fls. 33 do Livro 152- C do Cartório Notarial do … uma loja composta por três divisões e cozinha, instalada em parte no rés do chão do prédio urbano sito na Rua …, freguesia e concelho do …, prédio esse inscrito na matriz sob o art; 3.658 - A) ;
2- A loja tem os nºs 57 e 61 de polícia da citada Rua … - B);
3- A Ré instalou na loja arrendada o estabelecimento de café, cervejaria e restaurante que passou a explorar - C) ;
4- E que ocupou todo o espaço locado -D);
5- Por escritura de 2 de Setembro de 1996 a Ré cedeu parte do estabelecimento a “D” - E);
6- Sendo a parte cedida a que corresponde o n° 57 de polícia sendo nela que se encontram instalados os equipamentos e utensílios de café e cervejaria bem como a cozinha- F) e G);
7- O n° 61 de polícia corresponde a uma divisão ampla fazendo parte integrante do estabelecimento acima descrito - H);
8- No nº 61 de polícia a Ré instalou uma sapataria que passou a explorar - 1°;
9- A loja arrendada (n° 57 e n° 61 ) e na qual foi instalado um estabelecimento de café, cervejaria e restaurante ficou dividida em duas lojas, um café, cervejaria e restaurante e outra sapataria - 10°.
Na parte final das suas conclusões a Ré requer que seja junto ao recurso a gravação de todos os depoimentos das testemunhas.
Se a ré com este requerimento pretende a impugnação da decisão sobre a matéria de facto, dúvidas não existem, que não o faz conforme preceitua o art. 690-A do CPC o que, per si, implica liminarmente a sua rejeição.
Efectivamente, segundo o citado art. 690-A nº 1 "quando se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto , deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
- a) Quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
b) Quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou de gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida".
E sendo assim, rejeita-se a eventual impugnação da decisão da matéria de facto que tal requerimento pretenda deduzir, isto, porque o mesmo não observa minimamente os requisitos do citado art. 690-A.
E não valendo como impugnação da decisão, temos a matéria de facto fixada na 1ª instância como assente.
Considerando a matéria de facto que vem provada dela resulta, nomeadamente:
A Ré aquando da celebração do contrato de arrendamento instalou na loja (nºs 57 e n° 61) o estabelecimento de café, cervejaria e restaurante que passou a explorar C),.
Por escritura pública de 2 de Setembro de 1996 a Ré cedeu parte do referido estabelecimento a “D” ( cfr. clª 3a da mencionada escritura onde se consignou expressamente "Que pela presente escritura os primeiros cedem ao segundo outorgante a exploração de parte do referido estabelecimento comercial, parte essa a que corresponde o número cinquenta e sete de polícia");
Atento o teor explícito e por extenso das expressões "cinquenta e sete" não se pode dizer, como o faz o recorrente, que houve um lapso ao não incluir o n° 61.
Aliás, se houve erro, porque não fez uma rectificação da escritura?
O n° 61 de polícia corresponde a uma divisão ampla fazendo parte integrante do estabelecimento descrito, onde a Ré instalou uma sapataria que passou a explorar - H e 1°;
A loja arrendada (n° 57e n° 61 ) e na qual foi instado um estabelecimento de café, cervejaria e restaurante ficou dividida em duas lojas, um café, cervejaria e restaurante e outra ( loja) de sapataria . 10°.
E tendo havido uma divisão do arrendado onde inicialmente funcionava (no n° 57 e n° 61 ) um só estabelecimento de café, cervejaria e restaurante, a cedência de parte do estabelecimento, a que alude o negócio consubstanciado na escritura, jamais poderá configurar um contrato de cessão de exploração.
E isto porque o estabelecimento que existia no arrendado foi subdividido em dois, um a funcionar como estabelecimento de café cervejaria e restaurante e outro a funcionar como estabelecimento de sapataria.
Efectivamente, se no arrendado funcionava - como um todo, um estabelecimento de café, cervejaria e restaurante, a cessão de exploração não podia ser parcial, como ficou expressamente consignado na referida cláusula 3ª mas devia abranger todo o estabelecimento e o respectivo espaço que este ocupava.
E não abrangendo todo o espaço que o estabelecimento inicial ocupava, o contrato consubstanciado na aludida escritura não pode valer como contrato de cessão de exploração.
O contrato de cessão de exploração consiste "numa forma de negociação do estabelecimento comercial traduzida numa transferência temporária e onerosa da sua exploração e em que o explorador não recebe qualquer remuneração como se fora um gerente, tendo antes de pagar uma renda ao locador, explorando o estabelecimento por sua conta e risco" (cfr- Januário Gomes in " Arrendamentos Comerciais, 2a ed. Coimbra, 1991, pag. 61). É em suma, aquele contrato, referenciado por contraposição ao trespasse nos arts. 1085 n° 1 do CC e 11° do RAU.
Para haver cessão de exploração não é necessário que o estabelecimento comercial esteja a ser explorado, podendo tal negócio ter lugar mesmo que a exploração não se tenha ainda iniciado ou esteja interrompida, bastando tão só que a estrutura organizativa exista e esteja potencialmente apta a funcionar e a realizar o seu destino (cfr. neste sentido Ac. STJ de 8/1/2004 in CJ An Xll, tomo I , pag. 15) é o "perspectivar do estabelecimento como uma unidade de fim , é o ver a organização em si como um valor novo, é o considerá-lo na organização dos seus elementos essenciais integradores (e não se exige a presença de todos eles. v.g. o aviamento etc.) para os fins da produção" (cfr. Ac. STJ de 14/05/2002 no Proc. 1154/02 lª sec. Cons. Silva Salazar).
No caso em apreço, no arrendado funcionava apenas um estabelecimento de café, cervejaria / restaurante e, daí que aquela cedência "parcial ", a que se alude na escritura, jamais pudesse valer como um negócio de cessão de exploração do estabelecimento comercial que funcionava no arrendado, nos termos em que este contrato acima se deixou definido.
E sendo assim, tal negócio poderá antes configurar uma situação de subarrendamento parcial do locado, conforme, aliás, chegou a ser qualificado na sentença recorrida.
Improcedem, deste modo, as conclusões do recorrente. III- Decisão:
Nestes termos e considerando o exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação interposta, confirmando a sentença recorrida.
Custas pelo recorrente.
Évora, 22.03.07