Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 16/09.1T2ODM.E1 |  |
RIBEIRO CARDOSO
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
CADUCIDADE DO CONTRATO
HIPOTECA
I – Um facto documentalmente provado, pode não constar da especificação, mas tem que ser considerado na sentença.
II - Os contratos de arrendamento, não sujeitos a registo, só não caducam com a venda executiva, se a constituição da relação locativa for anterior à data do registo de penhora, arresto ou garantia invocada na execução.
III - Não há na «hipoteca» não registada qualquer direito; não há, sequer, uma hipoteca. O registo é elemento constitutivo do próprio direito de hipoteca e não apenas condicionante da sua eficácia.
IV - Tendo o proprietário do imóvel se obrigado, no contrato de mútuo com hipoteca, a não o arrendar sem autorização da mutuária e se, mesmo assim, o arrendou sem autorização desta, mas antes do registo da hipoteca, tendo embora legitimidade para arrendar e não sendo a hipoteca oponível ao arrendatário, será civilmente responsável perante a mutuária pelo danos causados com o incumprimento daquele contrato.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
*
“A”, posteriormente substituída por habilitação de “B”, intentou na comarca de … acção declarativa com processo sumário contra “C” e “D”, pedindo o seu reconhecimento como única proprietária do prédio misto denominado “ Herdade …” tendo a parte rústica a área de 320,600 ha, inscrito na matriz da freguesia de … sob o art. 9° da secção XXI e na matriz urbana sob os arts. 520, 521 e 522, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº 00084j060886-… e que seja declarado nulo o “contrato de arrendamento” celebrado entre os Réus, tendo por objecto aquele prédio, dado tratar-se de um negócio simulado e, subsidiariamente, que se julgue procedente a impugnação pauliana do mesmo e, em qualquer dos casos, que se declare a posse do 1º Réu sobre o mencionado prédio precária, insubsistente, ilegal e de má-fé com a sua consequente condenação a entregar-lhe o prédio livre e desocupado e a condenação solidária de ambos os RR a pagarem-lhe uma indemnização, a liquidar em execução de sentença, relativa aos prejuízos causados com a celebração do "contrato" e lucros cessantes.
O R. “D” foi citado editalmente e não contestou.
O R. “C” contestou, afirmando a validade do contrato de arrendamento de que é titular e que celebrou em 1989 com o R. “D”, primitivo proprietário do prédio em causa. Aquando da celebração do contrato desconhecia, nem tinha obrigação de conhecer, se recaía sobre o prédio alguma hipoteca ou qualquer outro ónus, para além de que a primitiva A. tinha conhecimento que existia sobre o prédio em causa o referido contrato de arrendamento. O documento em causa não foi forjado no intuito de prejudicar o adquirente do prédio, no caso a A..
Tem explorado o prédio, nomeadamente, efectuando sementeiras de trigo, girassol e milho e dedicando-se à criação de gado ovino, bovino e caprino e tem pago todas as rendas sendo que, a partir de Outubro de 1996, por depósito à ordem do tribunal, dado que a A. se tem recusado a recebê-las.
Saneado o processo, seleccionados os factos assentes e organizada a base instrutória, procedeu-se, após a instrução, a julgamento, vindo a ser proferida sentença na qual se julgou a acção parcialmente procedente, reconhecendo-se ao autor, o seu direito de propriedade sobre o prédio em causa; declarando-se caducado, por força da existência de venda executiva, o contrato de arrendamento celebrado entre os RR. e estes condenados a restituírem ao A. o prédio referido livre e desocupado e absolvendo-se os RR. do pagamento da pedida indemnização a liquidar em execução de sentença relativa aos prejuízos causados por ambos com a celebração do "contrato" e lucros cessantes [1] .
Inconformado com esta decisão, interpôs o Réu “C” o presente recurso de apelação.
O A. contra-alegou, pugnando pela manutenção do julgado.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
Formulou o apelante, nas alegações de recurso, as seguintes conclusões, as quais, como se sabe, delimitam o seu objecto [2] e, consequentemente, o âmbito do conhecimento deste tribunal:
A) O réu/apelante discorda dos pontos II e III da parte da decisão da douta sentença, bem como da alínea n.º 3 da matéria de facto assente (artigo c) da matéria assente);
B) O texto da alínea n,º 3 da matéria de facto assente é insuficiente e mesmo deficiente, pois deveria ter sido mencionado que a hipoteca "nascida" em 13/02/89 por contrato e na sequência de uma escritura de abertura de crédito, foi apenas registada em 13/11/90, conforme prova documental junta sob n.º 1, da petição inicial;
C) O contrato de arrendamento celebrado entre os réus não caduca por via da venda executiva do prédio "Herdade …", porquanto o mesmo foi celebrado em 01/10/1989 e a hipoteca registada apenas 13/11/1990;
D) Só o registo tem valor constitutivo da hipoteca, de tal modo que, antes daquele registo, a hipoteca não tem qualquer existência jurídica.
E) O Mmo. Juiz “a quo” ao julgar caducado o contrato de arrendamento celebrado pelos réus, por força da venda executiva, violou o art.º 687º, do C.Civil;
F) O réu “D” tinha legitimidade para celebrar o contrato de arrendamento, pelo que a tese do Mmo. Juiz “a quo", não fundamentada, não pode ser colhida pelas mesmas razões já invocadas e relativas à eficácia constitutiva do registo da hipoteca, bem como à boa-fé que sempre acompanhou os réus;
ÂMBITO DO RECURSO - DELIMITAÇÃO
Face às conclusões formuladas, as questões submetidas à nossa apreciação
consistem em saber:
1- Se a alínea 3 dos factos assentes deve ser alterada;
2- Se o contrato de arrendamento caducou por via da venda executiva;
3- Se o réu “D” tinha legitimidade para celebrar o contrato de arrendamento.
FUNDAMENTAÇÃO OS FACTOS
Vêm provados os seguintes factos:
1) A primitiva A, “A” adquiriu por arrematação em hasta pública, em 21-6-96, o prédio misto “herdade …” com área de 320,600 hectares, inscrito na matriz rústica da freguesa de … sob o artigo 9 secção XXI e na matriz urbana sob os artigos 520,521 e 522 e descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n.º 00084/…;
2) O prédio acima referido encontra-se registado a favor da autora na Conservatória do Registo Predial pela inscrição G-2;
3) Tal prédio havia sido hipotecado pelo réu “D” à “E”, em 13-2-89;
4) A autora, adquiriu o crédito hipotecário, por cessão onerosa, à referida “E”, tomando a posição desta na execução para pagamento de quantia certa, movida contra os réus “D” e mulher “F”;
5) Nos termos da cláusula 7ª da escritura de hipoteca referida em 3., o réu “D” comprometeu-se, durante a vigência do contrato, a não arrendar o prédio referido em 1., sem autorização da “E” credora;
6) Nem a “E”, nem a autora, autorizaram o arrendamento do prédio a que se alude supra;
7) O prédio referido em 1. foi objecto de penhora em 15-10-91, tendo sido nomeado fiel depositário “G”;
8) O fiel depositário, nunca informou a “E” ou a autora, da existência de qualquer arrendamento sobre o aludido prédio ou a ocupação do mesmo;
9) Nos autos de execução 52/91 do Tribunal de …, consta que o réu “D” se encontrava ausente em parte incerta de Espanha;
10) Por escrito particular, datado de 1-10-89, o réu “D” e o réu “C”, outorgaram um acordo denominado "contrato de arrendamento” referente ao prédio referido em 1;
11) A autora nunca teve conhecimento da existência de tal contrato, antes da venda do referido prédio;
12) As assinaturas dos outorgantes no acordo referido em 10), foram reconhecidas notarialmente em 16-4-96;
13) Ao réu “D” não são conhecidos outros bens para além do prédio acima referido;
14) O crédito da autora remonta a 13-2-89, data da celebração da escritura de abertura de crédito;
15) O réu “C” procedeu ao depósito, em 30/09/2002, da quantia de 3000 euros, relativa à renda do ano de 2003;
16) Um técnico da “E” constatou, numa ocasião, a presença de vacas no prédio referido em 1;
17) O réu “C” não se apresentou no acto da venda supra referido, a exercer qualquer direito inerente ao "arrendamento";
18) A ocupação do prédio referido, desmotiva os potenciais compradores;
19) O facto do terreno supra referido estar ocupado desvaloriza-o fortemente;
20) Provado que o R. “C” não depositou quaisquer rendas à ordem do Tribunal entre 15/10/1991 e 21/06/1996;
21) O réu “C” desconhecia que sobre o prédio … recaía alguma hipoteca;
22) Era conhecimento público que o R. “C” ocupava e explorava agricolamente parte do prédio referido em 1, da matéria provada;
23) O R. “C” efectua sementeiras de trigo e girassol e milho e dedica-se à criação de gado, bovino, ovino e caprino, desde a data em que passou a explorar agricolamente o prédio referido em 1, da matéria provada;
24) O R. “C” aproveita o prado natural e restolho das culturas para alimentação de gado.
Vejamos então de per si as referidas questões que constituem o objecto do recurso, não sem que antes se esclareça que este tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos produzidos nas alegações e conclusões do recurso, mas apenas as questões suscitadas [3] .
Vejamos se deve ser alterada a alínea 3 dos factos assentes.
Reproduz esta alínea, a alínea C) dos factos assentes como tal considerados no despacho proferido nos termos do art. 5110 do Código de Processo Civil e do seguinte teor: "Tal prédio havia sido hipotecado pelo réu “D” à “E” em 13-2-89".
Pretende o recorrente que se consigne ainda que “a hipoteca foi registada em 13.11.90, na Conservatória do Registo Predial de …, pela inscrição C.5 Ap.13/131190".
O recorrido contrapõe com a extemporaneidade da pretensão já que deveria a selecção do facto ter sido objecto de oportuna reclamação e, não o tendo sido, não pode agora ser objecto de alteração.
É claro que nos poderíamos aqui e agora debruçar sobre a problemática do trânsito ou não da selecção dos factos e possibilidade de posterior alteração.
Não o faremos, todavia, por se tratar de problemática sem interesse para a decisão da questão que ora nos ocupa.
Efectivamente estabelece o art. 659°/3 do Código de Processo Civil que, na fundamentação da sentença, o juiz tomará em consideração os factos admitidos por acordo (que serão, obviamente, os levados à matéria assente no despacho do art. 511º), os provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito e os que o tribunal deu como provados (e que serão os decorrentes das respostas à base instrutória).
Daqui resulta, com clareza, que os factos que constam de documentos terão sempre que ser considerados na fundamentação da sentença, independentemente de terem ou não sido anteriormente seleccionados e levados à matéria assente.
Ora, constando o facto em causa (registo da hipoteca) do documento junto pela própria A. a fls. 11 a 16 dos autos "rectius" a fls. 14, teria o mesmo que ser considerado na fundamentação da sentença, apesar de não ter sido oportunamente levado aos factos assentes, nem essa omissão ter sido objecto de reclamação e, mesmo não o tendo sido (e deveria), terá que ser considerado na decisão deste tribunal.
Em suma, o facto em causa, já que documentalmente provado, não tem que ser aditado aos factos assentes, mas não pode deixar de ser considerado na decisão que ora nos ocupa.
Posto isto, analisemos a segunda das questões propostas, ou seja, se o contrato de arrendamento caducou por via da venda executiva.
Foi em sentido afirmativo a decisão sindicanda.
Analisadas as alegações do recorrente, constata-se que o mesmo concorda com a ilação exarada na mesma sentença no que tange à caducidade dos contratos de arrendamento não sujeitos a registo, como é o dos autos, em consonância, aliás com diversa jurisprudência e nomeadamente com o acórdão do STJ de 5.02.09, transcrito na douta sentença [4] (com o seguinte sumário: "0 arrendamento constituído depois do registo da hipoteca do prédio, caduca com a venda executiva deste"), ilação essa do seguinte teor: “os contratos de arrendamento não sujeitos a registo só não caducam com a venda executiva, se a constituição da relação locativa for anterior à data do registo de penhora, arresto ou garantia invocada na execução. Recaindo hipoteca sobre o imóvel objecto de venda executiva; constituída e registada; em data anterior à do contrato de arrendamento ... a locação é inoponível ao adquirente do imóvel, extinguindo-se o contrato de arrendamento e operando a caducidade do contrato ... “.
Concordamos com este entendimento, que, aliás e como referido, não só não foi impugnado no recurso, como foi expressamente aceite pelo recorrente e recorrido e, por isso, não sendo questão submetida à nossa apreciação, não nos iremos deter em mais delongas.
Temos assim, como assente que "0 arrendamento constituído depois do registo da hipoteca do prédio; caduca com a venda executiva deste" donde “a contrario" resulta que; se o arrendamento não for sujeito a registo e tiver sido constituído antes do registo da hipoteca, não caducará.
Efectivamente; nos termos do art. 687º do CC “a hipoteca deve ser registada; sob pena de não produzir efeitos, mesmo em relação às partes”, donde resulta, como refere o recorrente, que o registo da hipoteca tem eficácia constitutiva “de tal modo que, antes do registo, não tem sequer existência jurídica" [5] . A. Menezes Cordeiro refere a este propósito que a formulação do art. 687º “poderia dar a entender que a hipoteca se constituiria nos termos gerais; não produzindo qualquer efeito sem o registo. Parece-nos inútil tal construção: seria um direito sem conteúdo; um direito que não redundaria em qualquer afectação. Pensamos, na realidade, que não há na «hipoteca» não registada qualquer direito; não há, sequer, uma hipoteca. O facto constitutivo de um direito pode ser complexo, exigindo diversas operações jurídicas. Sucede que, no caso da hipoteca, entre essas operações se inclui a inscrição tabular. Esta é, assim, constitutiva do próprio direito, e não apenas condicionante de eficácia.
Pensamos que esta é a única hipótese em que se deve falar de registo constitutivo no direito português. Quando [os efeitos do registo] são constitutivos, não há na falta de registo, qualquer direito." [6] .
Estabelece, por seu turno, o art. 4° do Código do Registo Predial: “1 - Os
factos sujeitos a registo, ainda que não registados, podem ser invocados entre as próprias partes ou seus herdeiros. 2 - Exceptuam-se os factos constitutivos de hipoteca cuja eficácia, entre as próprias partes, depende da realização do registo."
Assim, sendo o registo da hipoteca um requisito de eficácia constitutiva, a mesma só produz os seus efeitos ou, seguindo a tese do Prof. Menezes Cordeiro, só terá existência jurídica depois de registada.
Está provado que o prédio em causa havia sido hipotecado pelo réu “D” à “E” em 13- 2-89 e que, por escrito particular, datado de 1-10-89, o réu “D” e o réu “C”, outorgaram um acordo denominado “contrato de arrendamento” referente ao prédio, tendo as assinaturas dos outorgantes [sido] reconhecidas notarialmente em 16-4-96.
Temos assim, que o contrato de arrendamento foi celebrado depois da celebração do contrato em que foi constituída a hipoteca. Porém, como se vê de fls. 14 dos autos, esta hipoteca apenas foi registada em 13.11.90, ou seja, depois de celebrado o contrato de arrendamento em causa.
Consequentemente, sendo o registo da hipoteca um requisito da sua eficácia constitutiva, a mesma só passou a ter existência jurídica na data do registo, ou seja, em 13.11.90, e, assim, depois de celebrado o contrato de arrendamento.
Entendemos por isso, que sendo o contrato de arrendamento anterior ao registo da hipoteca, ou seja, anterior à “existência jurídica" da hipoteca, esta não o afecta e, por conseguinte, também a venda judicial do prédio daí consequente, não o faz caducar.
Mas ainda que dúvidas restassem e se entendesse que o registo da hipoteca não tem eficácia constitutiva, a conclusão seria a mesma. Na verdade estabelece o art. 5° do Código do Registo Predial que “os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo."
Ora, é inquestionável que o recorrente é terceiro relativamente ao contrato de mútuo e de constituição da hipoteca. E sendo terceiro, a hipoteca só produz efeitos em relação a si, após 13.11.90 e aos actos posteriores. Sendo a celebração do contrato anterior, a hipoteca não lhe é oponível e daí que não possa ser invocada para efeitos de caducidade de tal contrato de arrendamento.
A resposta à questão proposta terá assim que ser negativa ou seja, o contrato de arrendamento não caducou por via da venda executiva.
Importa, finalmente averiguar se o réu “D” tinha legitimidade para celebrar o contrato de arrendamento.
Refira-se que a ilegitimidade deste Réu para celebrar o contrato de arrendamento apenas foi referida na sentença residualmente e sem que se consignassem os fundamentos desta conclusão.
Efectivamente, apenas se refere: "Por fim, ainda que assim não se entendesse, sempre haveria de considerar a circunstância do arrendamento ter sido celebrado pelo R. “D” sem autorização da “E” credora (artigo 5.° da matéria provada), pelo que teria de se concluir que um dos contraentes não tinha legitimidade para celebrá-lo".
Mas esta afirmação não tem fundamento.
Desde logo, e regressando ao que atrás se consignou, a hipoteca apenas passou a ter existência jurídica com o seu registo e daí que, sendo o R. em causa o proprietário do prédio, tinha legitimidade para o arrendar.
Por outro lado, mesmo a entender-se que a hipoteca era válida desde o contrato que a instituiu ou, mesmo que o contrato tivesse sido celebrado depois do registo da hipoteca, ainda assim o R./proprietário tinha legitimidade para arrendar o prédio embora o contrato caducasse com a venda judicial, ou seja, com a execução da hipoteca.
É certo que nos termos da cláusula 7ª da escritura de hipoteca ... , o réu “D” comprometeu-se, durante a vigência do contrato, a não arrendar o prédio ... , sem autorização da “E” credora.
Apesar de a tal se ter obrigado, o certo é que arrendou, sem autorização e
com total desconhecimento da “E” credora.
Mas conduzirá esta violação contratual à sua ilegitimidade para arrendar ou à ineficácia ou inoponibilidade do contrato ao arrendatário?
Entendemos que não.
Os contratos devem ser pontualmente cumpridos (art. 4060/1 do CC) fazendo o seu infractor incorrer em responsabilidade civil nos termos dos arts. 7980 e segs. do CC.
Esta questão está, contudo, fora do âmbito deste processo e, por isso, por
aqui nos contemos.
Em suma, o réu “D” tinha legitimidade para celebrar o contrato de arrendamento, mesmo violando o contrato a que se obrigara, tornando-se, tão só e eventualmente, responsável pelos prejuízos causados ao outro contraente e decorrentes dessa violação.
Concluindo (art. 7130/7 do Código de Processo Civil):
1 - Face ao estabelecido no art. 659º/3 do Código de Processo Civil, os factos que constam de documentos terão sempre que ser considerados na fundamentação da sentença, independentemente de terem ou não sido anteriormente seleccionados e levados à matéria assente.
2 - O registo da hipoteca é requisito da sua eficácia constitutiva, a qual só produz efeitos, e mesmo, só tem existência jurídica depois de registada.
3 - O contrato de arrendamento celebrado depois de outorgado o contrato de mútuo com hipoteca mas antes do registo desta, não caduca com a venda executiva do imóvel hipotecado.
4 - Tendo o proprietário do imóvel se obrigado, no contrato de mútuo com hipoteca, a não o arrendar sem autorização da mutuária e se, mesmo assim, o arrendou sem autorização desta, mas antes do registo da hipoteca, tendo embora legitimidade para arrendar e não sendo a hipoteca oponível ao arrendatário, será civilmente responsável perante a mutuária pelo danos causados com o incumprimento daquele contrato.
O recurso merece, pois, provimento.
DECISÃO
Termos em que se acorda, em conferência, nesta Relação:
1. Em conceder provimento ao recurso;
2. Em revogar a sentença na parte em que declarou caduco o contrato de arrendamento e condenou nos RR a restituírem-no ao A. livre e desocupado;
3. Em manter, no mais, a sentença recorrida.
4. Em condenar o A. nas custas do processo em ambas as instâncias.
Évora, 10 de Março de 2010
_______________________________
[1] Embora sem que na fundamentação se tivesse referido a esta questão e justificado tal decisão. Todavia, não é esta uma questão objecto do recurso e o A., que nesta parte decaiu, não interpôs o indispensável e atinente recurso.
[2] Cfr. arts. 684°, n.º 3 e 690°, n.º 1 do Código de Processo Civil, os Acs. STJ de 5/4/89, in BMJ 386/446, de 23/3/90, in AJ, 7°/90, pág. 20, de 12/12/95, in CJ, 1995, III/156, de 18/6/96, CJ, 1996, II/143, de 31/1/91, in BMJ 403°/382, o Ac RE de 7/3/85, in BMJ, 347°/477, Rodrigues Bastos, in "NOTAS AO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL", vol. III, pág. 247 e Aníbal de Castro, in "IMPUGNAÇÃO DAS DECISÕES ]UDICIAIS", 2ª ed., pág. 111.
[3] Ac. STJ de 5/4/89, in BMJ, 386°/446 e Rodrigues Bastos, in NOTAS AO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, Vol. III, pág. 247, ex vi dos arts. 713°, n.º 2 e 660°, n. 2 do CPC.
[4] Cfr. no mesmo sentido os acs. do STJ de 23.01.97 documento nº J5TJ00032439, proc. 97A462; de 5.02.09, documento nº 5J200902050039942, proc. 08B3994 e de 15.11.07, proc. 97A462, documento nº 5J200711150034562 e de 6.04.06, proc. 06B444, documento n° 5J200604060004447, in www.dgsi.pt.
[5] Abílio Neto in Código Civil Anotado, em anotação ao art. 687 e citando Catarina Nunes, Código do Registo Predial Anotado, pág. 112, Ferreira de Almeida, Publicidade e Teoria dos Registos, pág. 287 e segs e Penha Gonçalves, Direitos Reais, 2a ed., 1993, pág. 125.
[6] ln Direitos Reais, reprint 1979, pág.281 e 282.
Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, em anotação ao art. 687°1 entendem “que a ineficácia prescrita na lei não corresponde à inexistência ao nulidade da hipoteca. Esta é válida e pode a todo o tempo ser registada".