Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2478/06-3 |  |
DEFEITO DA OBRA
LEGITIMIDADE
CADUCIDADE DO DIREITO DE ACÇÃO
I – Limitando-se o juiz, no despacho saneador, a proferir uma decisão genérica quanto à legitimidade “as partes são legítimas”, tal não constitui caso julgado.
II – Embora o construtor de um prédio urbano tenha efectuado os contratos de compra e venda com os diversos condóminos e não com o condomínio, o Administrador deste, como órgão executivo da administração das partes comuns, está legitimado por direito próprio para agir em juízo como representante do condomínio quer contra qualquer dos condóminos quer contra terceiro, no que respeita às partes comuns do edifício.
III – O disposto no nº 4 do artigo 1225º do C.C. não é aplicável ao vendedor que tenha contratado com um empreiteiro, mas sim as normas respeitantes à venda de coisa defeituosa – artigos 913º e ss., do C.C.
IV – A responsabilidade do vendedor das fracções e do empreiteiro não é solidária mas sim conjunta, isto por não depararmos com litisconsórcio necessário. Pode um ser condenado e o outro absolvido.
V – É de um ano a partir do conhecimento e dentro de cinco anos após a entrega, o prazo para o comprador dum imóvel ou o administrador do condomínio, em relação às partes comuns, reclamar e exigir do vendedor a reparação da coisa defeituosa e a acção terá que ser instaurada no prazo de seis meses após a denúncia dos defeitos.
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PROCESSO Nº 2478/06 – 3
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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A Administração do Condomínio do Prédio “A” em … intentou, em 11.12.2002, acção declarativa sumária contra “B”, pedindo que esta seja condenada a eliminar os defeitos discriminados no art. 10° da petição, realizando para o efeito as respectivas obras. PROCESSO Nº 2478/06 – 3
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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Alegou para tanto e em resumo que a ré, no exercício da sua actividade, construiu para vender o prédio urbano acima referido, constituído em propriedade horizontal, sendo que nas partes comuns o prédio apresenta determinados defeitos, defeitos esses que a autora denunciou junto da ré e, a solicitação desta, junto da firma que realizou a empreitada.
Mais alegou que a ré reconheceu os defeitos e obrigou-se a eliminá-los, remetendo as reparações para o empreiteiro, sendo que este, apesar de se disponibilizar sempre protelou a reparação dos defeitos, que se mantêm.
Mais alegou ainda estar devidamente autorizada pela Assembleia para intentar a presente acção.
Citada, contestou a ré, invocando a sua ilegitimidade, pelo facto de a acção dever ser intentada contra a firma empreiteira, e a caducidade do direito de acção, defendendo-se ainda por impugnação, alegando em resumo que contratou a construção do prédio à firma empreiteira “C”, que a autora não indica concretamente quais os defeitos existentes e que desconhece a existência de quaisquer defeitos de construção.
Para além de concluir no sentido da improcedência da acção, requereu a intervenção da dita firma empreiteira, pelo facto de esta ser responsável perante a autora e a ré pelos eventuais defeitos existentes.
Replicou a autora, pugnando pela legitimidade da ré e pela inexistência da invocada caducidade, tomando posição sobre a concretização dos defeitos e invocando a má fé da ré, pelo facto de esta ter alegado ser falso que tenha solicitado à autora para reclamar os defeitos junto da empreiteira e que alguma vez tenha reconhecido os defeitos.
Treplicou a ré, invocando que a autora foi além daquilo que lhe era lícito alegar (arts. 12° a 22° da réplica) e impugnando, por mera cautela, a factualidade assim alegada
- ao que a autora respondeu no sentido da admissibilidade daquilo que alegou, em sede de alteração da causa de pedir.
Após se ter decidido no sentido de se considerarem como não escritos os arts. 12° a 17° da réplica, foi admitida a intervenção principal provocada da “C”.
Citada, veio esta apresentar articulado, no qual invocou a caducidade do direito da autora, quer quanto a si, interveniente, quer quanto à ré, e defendendo-se por impugnação.
E a autora respondeu a tal articulado, tomando uma vez mais posição no sentido da falta de verificação da invocada caducidade.
Dispensada a realização da audiência preliminar, foi proferido despacho saneador, no qual se julgou improcedente a invocada ilegitimidade da ré e se relegou para final o conhecimento da excepção de caducidade, e foram elaborados os factos assentes e a base instrutória.
Instruído o processo e realizada a audiência de julgamento, veio a ser proferida sentença, na qual, para além de se julgar improcedente a invocada excepção de caducidade e se considerar inexistir má fé, se julgou a acção procedente, condenando-se a ré e a interveniente principal no pedido formulado pela autora, realizando as seguintes obras:
- no conjunto de elemento de fachada, reparar a origem das eflorescências e infiltrações ao nível do hall de entrada, 8° e 9° pisos, nas zonas de ligação entre os módulos constituintes dos painéis pré-fabricados;
- na ligação entre o pilar elíptico e os elementos laterais, situada entre os pisos, proceder à reparação do revestimento impermeabilizante elástico do tipo cimentício de modo que deixe de ter acabamento irregular e passe a apresentar pendente para escoamento de águas pluviais;
- reparar a iluminação da fachada, existente no referido elemento, instalando suportes de lâmpadas que apresentem protecção contra águas pluviais;
- reparar os painéis de fachada, de modo a permitir o correcto escoamento de águas pluviais;
- na parede exterior da caixa de escadas, na zona dos entre pisos/vãos de janela, reparar a origem das humidades e escamar da superfície de revestimento;
- na cobertura, eliminar as zonas de empoçamento de águas pluviais, reparar a membrana de impermeabilização na ligação do corta-fogo do edifício anexo, que se encontra solta, reparar as fissuras na junta de dilatação e colocar grelhas de protecção nos tubos de queda de águas pluviais;
- nos terraços do 9° piso, colocar juntas de dilatação no revestimento em mosaico cerâmico e eliminar as zonas de empoçamento de águas pluviais, designadamente junto aos ralos de pavimento dos tubos de queda;
- no alçado lateral esquerdo do edifício, ao nível do 8° piso, reparar a origem das eflorescências no revestimento em mosaico vítreo, com origem na deficiente impermeabilização dos terraços;
- no hall de entrada do edifício, reparar a origem das eflorescências no elemento da fachada (pilar), na parte superior junto à ligação da laje de cobertura, bem como as fissuras nas argamassas de ligação dos tijolos do vidro do hall, que originam infiltrações de águas pluviais;
- no acesso às garagens, reparar as fissuras sem orientação privilegiada existentes no pavimento.
Inconformada, interpôs a ré, “B”, o presente recurso de apelação, em cujas alegações, pedindo, a final, a revogação do despacho que indeferiu o pedido de fixação de efeito suspensivo ao presente recurso, fixando-se tal efeito, com a consequente prestação de caução (questão esta suscitada apenas nas alegações, em sede de questão prévia) e a revogação da sentença, com a sua absolvição da instância ou do pedido, apresentou as seguintes conclusões:
1ª - O presente recurso de apelação é amplo, na medida em que visa, numa primeira solicitação, a modificação da decisão de facto com a reapreciação da prova gravada, o que levará à consequente absolvição da recorrente e, ainda, subsidiariamente, a modificação da decisão de direito com a revogação da decisão da 1ª instância.
Julgamento da matéria de facto e da reapreciação da prova gravada:
2a - O meritíssimo Juiz deu por provados todos os 31 quesitos que compunham a base instrutória, com excepção do 22°. Estes 31 quesitos correspondem a matéria alegada pelo autor.
3a - O autor tinha o ónus da prova, cabendo-lhe a escolha do meio de prova mais adequado a tal objectivo.
4a - Neste tipo de acção o meio de prova adequado seria a prova pericial, uma vez que se trata de matéria essencialmente técnica. Certo é que o autor, a quem cabia a prova da existência dos defeitos de construção, bem como das causas dos mesmos, não requereu esse meio de prova, confiando na prova testemunhal.
5a - É nítida a incúria do autor.
6a - Os quesitos 6° a 25° da base instrutória que correspondem a matéria técnica, com eventual relevância para a decisão da causa, foram dados como provados através de prova documental (um relatório junto a fls. 22, sendo a petição inicial uma reprodução sintética do mesmo) e da prova testemunhal produzida pelas testemunhas arroladas pelo autor, mais concretamente “D” (17°, 19° e 20°); “E” (20° a 25°) e “F” (1° a 25°).
7a - Testemunhas inidóneas, “E” é condómino do prédio com interesse directo na decisão da causa, “D” é um pedreiro que trabalhou para alguns condóminos e por fim o Engº “F”, autor do aludido relatório, que também demonstrou interesse na decisão da causa, uma vez que, conforme confessou aquando do seu depoimento (Cassete n° 1 (ou 2), Lado A de 0000 a 1894 - folha 63 da transcrição), apresentou uma proposta/orçamento ao condomínio para fiscalizar/acompanhar a obra de reparação. Acresce que o único testemunho que, embora não sendo imparcial, pode ser reputado de técnico é o do Engº “F”.
8a - Para contraprova dos quesitos 6° a 25° da base instrutória, a ré apresentou um Engenheiro Civil, o Sr. “G”, o qual, conforme resulta do seu depoimento (Cassete n° 1 (ou 2), lado A, de 18944 a final e cassete n° 1, lado B, de 0000 a 1534 - folhas 63 a 78 da transcrição), visitou o prédio a pedido da ré, na sequência da propositura da presente acção a fim de se inteirar das reclamações efectuadas pelo autor.
9a - A interveniente principal “”C” arrolou como testemunha o “H”, que também foi inquirido quanto aos aludidos quesitos 6° a 25° (cassete nº 1, lado A, de 1181 a 2150 - folhas 9 a 20 da transcrição), o qual desempenhou as funções de engenheiro dessa empresa entre 1997 e 2000.
10a - Do depoimento do “H” aos quesitos 6° a 25° resulta que na altura em que deixou de trabalhar para a “C” o prédio não apresentava as anomalias reclamadas, Aliás afirma que na altura existiam pequenas anomalias que foram resolvidas para os compradores fazerem as escrituras (cassete n° 1, lado A, de 1181 a 2150 - folhas 9 a 20 da transcrição).
11ª - Por outro lado do depoimento do Engº ”G” resulta nítida discordância técnica quanto à existência das anomalias, suas causas e sua classificação como defeitos de construção (Cassete nº 1, lado A, de 1894 a final e cassete n° 1, lado B, de 0000 a 1534 - folhas 63 a 78 da transcrição).
12a - Face à discrepância e antagonismo dos depoimentos deveria o Meritíssimo Juiz ter dado os quesitos 6° a 25° por não provados.
13a - O Meritíssimo Juiz não poderia ter escolhido entre três depoimentos técnicos, uma vez que não tem conhecimentos técnicos que lhe possibilitem tal preferência.
14a - O ónus da prova cabia ao autor, o qual deveria ter requerido o adequado meio de prova, ou seja, a prova pericial, o que não fez.
15ª - O julgamento da matéria de facto foi mal executado quanto à matéria constante dos aludidos quesitos 6° a 25°, uma vez que, conforme preceitua o art. 346° do C. Civil " ... à prova que for produzida pela parte sobre quem recai o ónus probatório pode a parte contrária opor contraprova a respeito dos mesmos factos, destinada a torná-los duvidosos; se o conseguir, é a questão decidida contra a parte onerada com a prova ".
16a - Paradigmático desse mau julgamento é a resposta aos quesitos 21 ° e 22°, nos quais aparece em alternativa a causa de umas eflorescências. Quanto a isto foi a própria testemunha do autor, “F” a afirmar de viva voz que não tem a certeza de qual a causa e só a teria fazendo prospecções (folha 58 das transcrições ).
17a - Mais, no aludido relatório junto a folhas 22 esta testemunha relata a sua incerteza quanto à causa das eflorescências.
18a - É por isso incompreensível que o Senhor Juiz tivesse dado por provado o quesito 21° em detrimento do 22°. Como terá chegado a essa conclusão quando a testemunha técnica do autor não tem certeza da causa das eflorescências.
19a - Acresce o facto do relatório subscrito pelo “F”, junto a folhas 22, conter muitas incertezas, do tipo: "não foi possível verificar qual o tipo de impermeabilização adoptado para a Cobertura"; "que poderão ter origem na deficiente impermeabilização dos terraços"; "Não foi possível verificar qual o tipo de impermeabilização adoptado para os terraços"; "A falta de informação quanto ao tipo de impermeabilização adoptado não permite grandes conclusões".
20a - Consequentemente, deve ser alterada a decisão da matéria de facto, nos termos do art. 712° do CPC, respeitante aos quesitos 6° a 25°, os quais devem ser dados por não provados, atento o documento de folhas 22 e os depoimentos das testemunhas “H” (cassete nº 1, lado A, de 1181 a 2150 - folhas 9 a 20 da transcrição), “G” (cassete n° 1 (ou 2), lado A, de 1984 a final e cassete n° 1, lado B, de 0000 a 1534 - folhas 63 a 78 da transcrição) e “F” (cassete n° 1 (ou 2), lado A, de 0000 a 1894 . folhas 46 a 63 da transcrição).
21ª - Também merece censura o julgamento da matéria de facto vertida nos quesitos 26°, 27° e 28°. Com principal incidência no quesito 28°.
22a - Dos documentos juntos pelo autor na sua petição inicial, como documentos 1 a 5, bem como dos depoimentos das testemunhas que se pronunciaram sobre estes factos resulta claro que:
- O autor se limitou a fazer as reclamações através das cartas juntas ao processo;
- Além das cartas apenas foram feitos uns telefonemas atendidos pela secretária do Sr. “I”;
- A ré apenas recebeu as reclamações e as reenviou para e empreiteira “C”;
- O autor e os condóminos dirigiam-se directamente à “C” para que esta resolvesse os problemas que iam surgindo;
- “C” tinha instalações no local;
- Só subsidiariamente é que reclamaram junto da ré;
- A ré nunca assumiu a existência dos defeitos e muito menos se obrigou a eliminá-los.
23ª - Percorrendo os depoimentos de todas as testemunhas que foram inquiridas para prova e contraprova dos quesitos 26° a 31 ° não se encontra qualquer alusão ao reconhecimento dos defeitos e à assunção da obrigação de os eliminar.
24ª - Bem pelo contrário, a ideia com que se fica é que a ré, que estava longe, estava esquecida tendo sido utilizada apenas quando a interveniente “C” não procedeu às reparações.
25ª - Paradigmático disso é o depoimento da testemunha “J” (cassete n° 1, lado B, de 0300 a 1360 - folhas 29 a 38 da transcrição) o qual afirma que enquanto administrador do condomínio contactava “K” da empresa “C”. Que "a “B” no caso nunca era, nunca era o nosso interlocutor directo, '" mas, a partir de um determinado momento nós passamos a comunicar ao dono da obra, isto porque também me parecia mal da minha parte, sabendo que esta situação estava a agravar-se que, na posse dos conhecimentos e da cultura que eu possuía nestes tempos que não contactasse e portanto passei a contactar ... "
26ª - Nenhuma das testemunhas inquiridas sobre estes factos disse que a ré tinha assumido fosse o que fosse. Todas deixaram claro que as reclamações e os contactos eram feitos com a interveniente “C”.
27ª - Consequentemente, deve ser alterada a decisão da matéria de facto, nos termos do art. 712° do CPC, respeitante aos quesitos 26° a 28°, os quais devem ser dados como não provados, atentos os depoimentos das testemunhas “L” (gravado na cassete 1, lado A, de 0000 a 1181 - folhas 1 a 9 da transcrição); “M” (gravado na cassete n° 1, lado A, de 2297 a final e lado B de 0000 a 0300 - folhas 23 a 29 da transcrição); “J” (gravado na cassete nº 1, lado B, de 0300 a 1360 - folhas 29 a 38 da transcrição); “N” (gravado na cassete n° 1 (ou 2), lado B, de 1534 a 2015 - folhas 78 a 82; e “K” (gravado na cassete n° 2 (ou 3), lado A, de 0503 a 0905 - folhas 92 a 97 da transcrição).
Matéria de direito:
28ª - O prédio, conforme consta da alínea D) da matéria de facto dada por assente, foi construído na sua totalidade pela “C”, isto é, a ré contratou a empreitada geral de construção da totalidade do prédio à interveniente principal.
29ª - O Senhor Juiz "a quo" subsumiu a factualidade às normas da empreitada e com fundamento nestas condenou a ré e interveniente principal.
30ª - Fundamentou a aplicabilidade dessas normas à ré através da aplicação do n° 4 do art. 1225° do C. Civil. Ora,
31ª - Aquele preceito não tem aplicabilidade à ré, uma vez que não foi esta que construiu o prédio.
32a - Aquele preceito é aplicável ao empreiteiro-vendedor e não ao vendedor que mandou construir para depois vender.
33a - Consequentemente, à ré, se fosse caso disso, deveriam ser aplicadas as normas da compra e venda (874° e ss do C. Civil) e não as normas da empreitada.
34a - Quanto à interveniente ela seria eventualmente responsabilizada por aplicação do 1225°, n° 1 do C. Civil.
35ª - Ré e interveniente não poderiam ser condenadas solidariamente, uma vez que estaremos face a uma eventual responsabilidade contratual, na qual o regime regra, havendo pluralidade de devedores, é o da conjunção e não o da solidariedade - art. 513° do C. Civil.
36a - O autor é parte ilegítima, uma vez que as relações jurídicas em causa provêm da celebração de contratos de compra e venda. Sendo certo que a ré nenhum contrato celebrou com o Condomínio através da sua administração.
37a - Os contratos foram celebrados com os condóminos e serão estes que terão legitimidade, por si, para demandar a ré e não o condomínio ou a sua administração.
38a - A faculdade de propor a presente acção caducou.
39a - Entre a data da denúncia, feita através dos documentos 1 a 4 juntos com a petição, e a data da propositura da presente acção, 11.12.2002, decorreu muito mais de um ano.
40a - Independentemente de se aplicar ao caso vertente o preceituado no art. 1225° ou o preceituado nos arts. 916° e 917°, todos do C. Civil, sempre se terá que concluir que caducou a faculdade de intentar a presente acção.
41ª - A ré ao invocar a caducidade não actuou em abuso de direito, não consubstanciando tal actuação um "venire contra factum proprium".
42a - Não houve uma só testemunha que tivesse afirmado que a ré se comprometeu a reparar fosse o que fosse.
43a - A haver abuso de direito ele seria do autor que desleixadamente deixou correr uma situação durante 10 anos, fazendo crer à ré que não a demandaria, uma vez que reclamava directamente à interveniente “C”.
44a - Mesmo que vingasse a tese do reconhecimento dos defeitos, também aí teria caducado o direito à presente acção, uma vez que entre o momento desse eventual reconhecimento, 3.01.2001, e a data da propositura da acção decorreram mais de dois anos.
Por outro lado
45ª - O autor não indicou concretamente quaisquer defeitos, limitando-se a efectuar juízos de valor sobre a construção ou, então, através de conceitos imprecisos, vagos, discricionários, a apontar pseudo defeitos.
46a - O autor não demonstrou ao tribunal que os factos invocados no art. 10° da petição inicial consubstanciem defeitos de construção.
47a - Não provou que a serem defeitos são defeitos graves.
48a - Não tendo provado a causa das anomalias.
49a - O autor não levou factos suficientes ao processo que permitam a condenação da ré.
Contra-alegou a autora, pugnando pela improcedência do recurso.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:
Em face do conteúdo das conclusões das alegações da apelante, enquanto delimitadoras do objecto do recurso (arts. 684°, n° 3 e 690°,no 1 do CPC), são as seguintes as questões de que cumpre conhecer:
- alteração da matéria de facto;
- ilegitimidade do autor;
- Inaplicabilidade à apelante das normas relativas à empreitada e regime de co-responsabilidade de ambas as rés;
- caducidade;
- improcedência da acção derivada da falta de alegação e prova de defeitos graves de construção.
Tomaremos posição, em primeiro lugar, sobre a questão prévia relativa à alteração do efeito do recurso.
Seguidamente, conheceremos das excepções suscitadas (ilegitimidade e caducidade), só depois tomando posição, eventualmente, sobre as demais questões.
Matéria de Facto dada como provada na 1ª instância:
1) A ré “B” é uma sociedade por quotas, que tem por objecto a construção, compra e venda de imóveis para revenda (al. A da matéria assente);
2) No exercício da sua actividade, a ré vendeu o prédio urbano construído em propriedade horizontal, descrito na … CRP de … sob o n° 306, da freguesia de …, sito na …, Rua …, com o n° … de polícia, composto por 9 pisos de habitação, com 24 fogos e cave para parqueamento automóvel (al. B);
3) O edifício ficou concluído em 1999, sendo emitida a licença de utilização n° 143, em 22.03.99, e comercializado ao longo dos anos (al. C);
4) A ré contratou a construção total do prédio referido em 2) à firma empreiteira “C” (al. D);
5) A autora enviou à ré as cartas, que esta recebeu, que fazem fls. 7 a 11 dos autos (documentos nºs 1 a 4), cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais; mais especificamente, tais documentos são os seguintes:
- carta de 13.10.1999, remetida por dois administradores do condomínio, solicitando a reparação em oito dias de diversas situações ali qualificadas como "imperfeições de construção" e "faltas de acabamento";
- carta de 16.04.2000, solicitando a rápida resolução de alguns aspectos, como o isolamento da pala de entrada do prédio, ferrugem nas portas dos elevadores de alguns pisos, e no lírio isolamento e pintura ao longo de toda a fachada;
- carta de 20.09.2000, convocando a ré para uma reunião de condóminos a realizar a 12.10.2000 e solicitando a indicação de quais as medidas que a ré irá tomar para solucionar as infiltrações e seus danos;
- carta enviada por telecópia em 28.06.2001, solicitando à ré se pretendia realizar as obras de reparação e qual o calendário e âmbito da intervenção (al. E);
6) A ré enviou à autora, e esta recebeu, a carta que faz fls. 13 dos autos, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais; mais especificamente, trata-se de uma carta datada de 04.10.2001, com o seguinte texto: "Em seguimento ao V/ telefonema de ontem, vimos pela presente anexar cópia da carta enviada à “C”, à qual juntamos cópias da V/ carta e Fax recebidos na n/ Empresa, no sentido de dar seguimento à V/ reclamação. Esperamos a todo o momento resposta à n/ carta por parte da “C”, continuando à V/ disposição para qualquer questão posterior" (al. F);
7) A ré enviou à interveniente “C”, e esta recebeu, a carta que faz fls. 14 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais: mais especificamente, trata-se da carta datada de 03.10.2001, com o seguinte texto:
"Junto enviamos fotocópia da carta e Fax recebidos da administração do condomínio do prédio “A” em … Agradecemos dêem o seguimento necessário à reclamação apresentada pela administração do condomínio a fim de evitar problemas que podem advir da V/ falta. Informamos ainda que se a administração do condomínio entrar novamente em contacto com a nossa empresa, informando que não foram efectuadas as respectivas reparações, entraremos com Acção Judicial contra VExas" (al. G);
8) As paredes exteriores do edifício referido em 2) são de alvenaria de tijolo revestido com reboco pintado e, pontualmente, com mosaicos vítreos do tipo Bisazza (resposta ao quesito 1 ° da base instrutória);
9) O alçado principal, com vãos de janela e de sacada, comporta um elemento de fachada saliente, composto por um conjunto de três elementos arquitectónicos pré-fabricados, que se desenvolvem verticalmente no núcleo central do edifício, desde o hall de entrada até à cobertura da caixa do elevador (resposta ao quesito 2°);
10) O alçado lateral esquerdo do edifício, com vãos de janela e de sacada, apresenta um revestimento exterior, com mosaicos vítreos do tipo Bisazza no parâmetro vertical dos vãos de janela (resposta ao quesito 3°);
11) O alçado a tardoz do edifício é em laje de betão armado classificada como cobertura de acessibilidade limitada (resposta ao quesito 4°);
12) A cobertura está delimitada em todo o seu perímetro por uma platibanda e encontra-se revestida com membrana de betume polímero (resposta ao quesito 5°);
13) A recolha das águas pluviais é assegurada por tubos de queda sem grelha de protecção e os terraços do 9° piso são revestidos a mosaico cerâmico com rodapé do mesmo material (resposta ao quesito 6°);
14) O conjunto do elemento de fachada do edifício apresenta eflorescências ao nível do hall de entrada, 8° e 9° pisos, nas zonas de ligação entre os módulos constituintes dos painéis pré-fabricados (resposta ao quesito 7°);
15) A referida fachada encontra-se mal impermeabilizada, originando infiltrações de águas pluviais na zona de ligação entre os painéis e a cobertura da caixa de escadas (elevador) (resposta ao quesito 8°);
16) E na ligação entre o pilar e os painéis entre os pisos, na caixa de escada, no terraço do 9° piso, empenado o alçado lateral esquerdo, e no acesso à garagem, apresentando aqui fissuras e retracção de argamassa (respostas aos quesitos 9°, 10°, 11 ° e 12°);
17) A ligação entre o pilar elíptico e os elementos laterais situados entre os pisos apresenta um revestimento impermeabilizante elástico do tipo cimentício, com acabamento irregular e sem pendente para escoamento de águas pluviais (resposta ao quesito 13°);
18) A iluminação da fachada encontra-se instalada neste elemento, com suportes de lâmpadas que não apresentam protecção contra águas pluviais (resposta ao quesito 14°);
19) A estereotomia dos painéis de fachada é propícia à retenção das águas pluviais, devido à irregularidade da sua superfície (resposta ao quesito 15°);
20) A caixa de escadas na parte exterior apresenta, na zona de pisos/vão de janela, humidades e escamar da superfície de revestimento (resposta ao quesito 16°);
21) Na cobertura existem empoçamentos devido a águas pluviais (resposta ao quesito 17°);
22) A membrana de impermeabilização na ligação do corta fogo do edifício anexo encontra-se solta (resposta ao quesito 18°);
23) Existem fissuras na junta de dilatação e falta de grelhas de protecção nos tubos de queda de águas pluviais (resposta ao quesito 19°);
24) Nos terraços do 9° piso o revestimento é em mosaico cerâmico e não apresenta juntas de dilatação, pelo que se verificam empoçamentos, designadamente junto aos ralos de pavimento dos tubos de queda (resposta ao quesito 20°);
25) No alçado lateral esquerdo do edifício, ao nível do 8° piso, surgem eflorescências no revestimento em mosaico vítreo, que têm origem na deficiente impermeabilização dos terraços (resposta ao quesito 21°);
26) No hall de entrada do edifício, o elemento de fachada (pilar) apresenta eflorescências na parte superior junto à ligação da laje de cobertura (resposta ao quesito 23°);
27) Existem fissuras nas argamassas de ligação dos tijolos do vidro do hall, que originam infiltrações de águas pluviais (resposta ao quesito 24°);
28) No acesso às garagens o pavimento encontra-se fissurado sem orientação privilegiada (resposta ao quesito 25°);
29) Além do teor das cartas referidas em 5), a autora comunicou à ré as deficiências supra descritas (resposta ao quesito 26°);
30) E a solicitação da ré, a autora denunciou tais deficiências junto da firma que realizou a obra de empreitada, a “C” (resposta ao quesito 27°);
31) A ré reconheceu as referidas deficiências e obrigou-se a eliminá-las (resposta ao quesito 28°);
32) Remetendo para a empreiteira as indispensáveis reparações (resposta ao quesito 29°);
33) A “C” disponibilizou-se a eliminar tais deficiências (resposta ao quesito 30°);
31) Mas sempre protelou a reparação das mesmas, que subsistem até à presente data (resposta ao quesito 31°);
Questão prévia: efeito do recurso:
Conforme resulta dos autos, a ré apelante, “B” (única recorrente), no requerimento de interposição de recurso (fls.489 e 492), requereu a fixação do efeito suspensivo, mediante a prestação de caução, nos termos do n° 2 do art. 692° do CPC, com o fundamento de que a eventual execução da sentença lhe causará prejuízo irreparável ou, pelo menos, de difícil reparação se, realizadas as obras a que foi condenada, a sentença vier a ser revogada, uma vez que o condomínio não tem património próprio e a maioria das fracções se encontra hipotecada, para além do facto de ter de se deslocar de … a … para negociar a empreitada e dado que a co-ré “C” se encontra desactivada.
A tal respondeu o autor, considerando infundado o primeiro argumento invocado, pelo facto de os condóminos (quase 2 dezenas) serem os responsáveis pela eventual dívida, e irrelevantes os demais.
Tal requerimento (fixação do efeito suspensivo) veio a ser indeferido, no despacho de recebimento do recurso (fls. 500) com o fundamento de que o facto de algumas das fracções se encontrarem hipotecadas não significava a impossibilidade de a ré apelante vir a receber o custo das obras a realizar, não tendo os demais argumentos qualquer peso para efeitos de integrarem o conceito de "prejuízo irreparável" - tendo, em consequência, sido fixado ao recurso o efeito devolutivo.
Conforme acima referido, a ré apelante suscitou a questão do efeito do recurso apenas no corpo das alegações, em sede de questão prévia (para além de, a final, pedir a fixação do efeito suspensivo).
No despacho inicial do (então) relator do processo (fls. 697) foi o efeito considerado como "o adequado" (sem mais), sem que houvesse uma apreciação específica e aprofundada sobre a questão.
Assim, nada impediria a priori, que a questão fosse especificamente apreciada e decidida nesta sede.
Todavia, conforme acima referido, a questão da alteração do efeito do recurso acabou por não ser incluída nas conclusões do recurso.
Assim, e uma vez que, conforme já acima igualmente referido, são as conclusões do recurso que delimitam o objecto do recurso e, consequentemente, as questões de que cumpre conhecer, afigura-se-nos que, para além de nada mais, para além de uma mera apreciação genérica, conforme foi feito, nos termos do art. 700°, nº 1 al. b) do CPC, ser exigível ao relator, sempre este colectivo estaria impedido de conhecer, nesta fase, da questão da alteração do efeito do recurso.
Ainda assim, sempre se dirá que acompanhamos inteiramente os fundamentos invocados no despacho que recebeu o recurso e indeferiu a pretensão da apelante, no que toca à fixação ao recurso do efeito suspensivo.
Para que ao recurso seja fixado o efeito suspensivo, nos termos do disposto no n° 3 do art. 690° do CPC, necessário se torna (para além de a parte vencida se dispor a prestar caução) que a execução da sentença cause à parte vencida "prejuízo considerável" .
Ora, os motivos invocados não são bastantes para que se possa considerar a existência de "prejuízo considerável".
A haver execução das obras, e sendo a sentença revogada, a ré apelante sempre poderá exigir dos condóminos o valor das mesmas.
Por outro lado o facto de a maioria da fracções (não se diz quantas, em concreto) poder estar hipotecada não significa que os respectivos proprietários não tenham outros bens suficientes para suportar a eventual dívida.
Ademais não fez (ou requereu) a apelante qualquer prova relativa a essa situação.
Por outro lado ainda, o facto de a sua sede ser distante de … nada quer dizer, sendo que tal argumento, pelos vistos, até foi irrelevante para o facto de, com a mesma distância, a apelante ter mandado levar a cabo a construção do edifício em causa, sendo (em face do tipo de condenação) irrelevante o facto de a outra ré estar (do que se não fez ou ofereceu prova ... ) ou não desactivada.
Desta forma, impõe-se manter o efeito fixado ao recurso (o que assim se decide).
Quanto à ilegitimidade do autor:
Veio a ré apelante, agora, e só agora, suscitar a questão da ilegitimidade da autora, com o argumento de que, provindo as relações jurídicas da celebração de contratos de compra e venda com os condóminos, nenhum contrato celebrou com o Condomínio, através da sua administração.
Trata-se uma questão (excepção) que não havia sido invocada ou suscitada anteriormente, ao nível da primeira instância.
Conforme é sabido os recursos visam apenas, em princípio, a reapreciação das questões já suscitadas e apreciadas no âmbito da decisão recorrida. Daí que, à primeira vista, se devesse concluir no sentido da inadmissibilidade do conhecimento da questão.
Todavia, o certo é que tal princípio não é aplicável às matérias que sejam de conhecimento oficioso (vide, entre outros o ac. do STJ de 06.01.88, in BMJ, 373,462).
Todavia, conforme se alcança de fls. 130 e 131, no despacho saneador, após conhecer da ilegitimidade passiva da ré ora apelante (por ela suscitada), o tribunal após indeferir tal ilegitimidade concluiu no sentido de que "as partes são legítimas".
Tratou-se assim de uma decisão genérica sobre a legitimidade do autor.
Conforme é sabido a jurisprudência vinha entendendo, na esteira do Assento do STJ de 01.02.1963, que a afirmação genérica feita no despacho saneador (não objecto de recurso) sobre a legitimidade das partes, constituía, quanto a tal questão, caso julgado formal (vide acórdãos, da Relação de Lisboa, de 18.11.99, in BMJ, 491, 323, desta Relação, de 12.07.90, in CJ 90, IV, 279, e do STJ, de 25.10.90, in BMJ, 400, 631).
Todavia, conforme tem vindo a ser agora entendido pelo STJ, com a actual versão do CPC, resultante da Reforma de 95/96, tal afirmação genérica sobre a legitimidade das partes, deixou de constituir caso julgado (vide acs. do STJ de 03.05.2000, in CJ/STJ, 2000, II, 41 e de 24.09.2002 - em que é relator Joaquim de Matos, in www.dgsi.pt).
Com efeito na actual redacção do art. 510° do CPC, no despacho saneador, o juiz deve "conhecer das excepções dilatórias e nulidades processuais que hajam sido suscitadas pelas partes, ou que, face aos elementos constantes dos autos, deva apreciar oficiosamente" (n° 1, al. a), sendo que, nos termos do disposto na 1ª parte do n° 1 do mesmo artigo, quando tal suceder "o despacho constitui, logo que transite, caso julgado formal quanto às questões concretamente apreciadas".
Não foi este, manifestamente, o caso dos autos - daí que se não possa considerar a existência de caso julgado formal, relativamente à declaração genérica, no saneador, sobre a legitimidade do autor.
Assim, porque a legitimidade constitui excepção dilatória que é de conhecimento oficioso (arts. 494°, al. e) e 495° do CPC) e dado que a legitimidade do autor foi suscitado pela ré apelante nas conclusões do recurso (tendo o autor tido já a oportunidade de sobre a mesma exercer o contraditório), haveremos de concluir no sentido da admissibilidade do conhecimento da questão da legitimidade do autor, ora suscitada.
Todavia, desde já se diga não assistir, a nosso ver, razão à apelante, no que respeita à invocada ilegitimidade do autor.
É certo que não foi à administração do condomínio, ora autora, que a ré apelante vendeu as fracções autónomas que compõem o prédio em causa.
Todavia, o certo é que, nos termos do n° 1 do art. 1437° do C. Civil "o administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia".
Nos termos do disposto no n° 1 do art. 1430° do C. Civil, compete ao administrador (e bem assim à assembleia de condóminos) a administração das partes comuns do edifício, estabelecendo ainda o art. 1436°, al. f) do mesmo diploma que, são ainda funções do administrador "realizar os direitos conservatórios.
Ora, o certo é que a presente acção visa a realização de actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns (já que tem por objectivo a eliminação de defeitos de construção respeitantes às partes comuns do edifício).
Com efeito, conforme refere Aragão Seia (in Propriedade Horizontal, pag. 205), o administrador, como órgão executivo da administração das partes comuns do edifício e das deliberações da assembleia de condóminos, está legitimado, por direito próprio que não lhe pode ser retirado pela assembleia de condóminos, para agir em juízo em representação do condomínio, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertençam, designadamente no que respeita às partes comuns do edifício.
Ademais, embora tal matéria não haja sido dada como especificamente provada, o certo é que a autora (art. 15° da p.i. - juntando cópia da respectiva acta) até alegou estar "autorizada pela Assembleia a intentar a presente acção", sendo que tal alegação factual não foi objecto de impugnação (e daí que se deva ter a mesma por provada).
É assim, a nosso ver manifesta a legitimidade da autora, razão pela qual improcede a invocada excepção de ilegitimidade.
Improcedem assim, nesta parte, as conclusões do recurso.
Quanto à inaplicabilidade à apelante das normas relativas à empreitada e ao regime de co-responsabilidade de ambas as rés:
Conforme se alcança da sentença recorrida, o tribunal "a quo" considerou aplicável à ré apelante (condenando-a com tal fundamento), o disposto no n° 4 do art. 1225° do C. Civil.
Todavia, segundo a apelante, tal disposição não lhe é aplicável, uma vez que não foi ela quem construiu o prédio.
Estabelecendo o n° 1 do art. 1225° do C. Civil (disposição inserida no âmbito do contrato de empreitada) o princípio de que, relativamente aos imóveis de longa duração, e no decurso de 5 anos a contar da entrega, em caso (para além do mais) da existência de defeitos de construção, "o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente" e estabelecendo o n° 2 que "a denúncia deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia ", estabelece, por sua vez, o n° 4 (aditado pelo DL 267/94, de 25.10) que "o disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado".
Esta última disposição manda assim aplicar tais regras da empreitada à pessoa que foi simultaneamente construtora e vendedora do imóvel em causa - deixando assim de ser aplicáveis as normas próprias da venda de coisa defeituosa.
Todavia, quanto a tal questão, e em consonância com a posição da apelante, afigura-se-nos manifesta a existência de erro de interpretação por parte do tribunal "a quo".
Referindo-se tal disposição aos casos em que o vendedor do prédio foi, simultaneamente, o seu construtor (vide ac. do STJ de 08.03.2007 - em que é relator Alberto Sobrinho, in www.dgsi.pt), o certo é que não é este o caso dos autos.
Com efeito, estando efectivamente provado que foi a ré apelante quem vendeu o edifício em causa nos autos (vide n° 2 da matéria de facto, resultante da al. B da factualidade assente), o que foi ainda dado como provado (nº 4, resultante da al. D dos factos assentes) foi que "a ré contratou a construção total do prédio referido em 2) à firma empreiteira “C”.
Desta forma, haveremos de concluir no sentido da inaplicabilidade à ré apelante das normas inseridas no art. 1225° do C. Civil.
E assim sendo, as normas a aplicar, terão que ser, conforme já acima aludimos, as respeitantes à venda de coisas defeituosas, a que aludem os artºs 913° e segs. do C. Civil.
Daí resulta desde logo que, a manter-se a condenação da ré apelante na eliminação dos defeitos, tal condenação terá que assentar na responsabilidade contratual derivada da venda das fracções, enquanto que a condenação da interveniente “C” (que não recorreu da sentença) assenta na responsabilidade contratual derivada da empreitada (com base no citado art. 1225° do C.C.).
Muito embora na parte decisória da sentença se não tenha especificado que a ré e a interveniente eram condenadas (na realização das obras, necessárias à eliminação dos defeitos), em regime de solidariedade, o certo é que, imediatamente antes, ficou consignado que "dada a responsabilidade que recai sobre a ré e interveniente principal (nos termos dos arts. 325°, n° 1 e 328°, ambos do C. Civil) perante a autora, devem ambas ser condenadas, solidariamente, na eliminação dos defeitos ... ".
Todavia, segundo a ré apelante, a manter-se a condenação de ambas, o regime próprio da condenação terá que ser o da conjunção e não o da solidariedade.
E, a nosso ver, com razão.
Com efeito, estabelecendo a lei (art. 513° do C. Civil) que a solidariedade de devedores só existe quando resulte da lei ou da vontade das partes, haveremos de concluir no sentido de a regra ser a da responsabilidade conjunta dos devedores, que não a solidária.
Conforme se considerou no ac. do STJ de 29.05.2007 - em que é relator Silva Salazar, in www.dgsi.pt. nas obrigações civis integrantes de responsabilidade contratual em que haja pluralidade de devedores a regra geral é a da conjunção: cada um dos obrigados responde para com o credor por uma parte proporcional da prestação, se o contrário não estiver estipulado entre as partes, expressa ou tacitamente, nem resultar da lei.
Ora, advindo a responsabilidade da ré e da interveniente, de diferentes regimes contratuais, como vimos, não vemos (nem existe qualquer factualidade provada que aponte em sentido contrário) fundamento (aliás, em bom rigor, a sentença também o não refere) que possa sustentar o regime da responsabilidade solidária.
Assim, a manter-se a condenação da ré apelante, a mesma terá que ser em regime de conjunção.
Aliás, desde já se diga que (até pelo que acabámos de referir, no que se refere aos diferentes fundamentos de responsabilidade da ré e da interveniente), não estamos perante uma situação de litisconsórcio necessário.
E assim sendo, a ser revogada a sentença no que se refere à condenação da ré apelante, com a sua consequente absolvição, tal revogação não aproveitará à interveniente “C”, que com a sua condenação se conformou, ao não recorrer da sentença - atento ainda o disposto no art. 683°, nºs 1 e 2 do CPC.
Com efeito, nos termos destas disposições, o recurso da ré apenas aproveitaria à “C”: havendo litisconsórcio necessário; havendo interesse comum, se a parte não recorrente desse a sua adesão ao recurso; se a não recorrente tivesse um interesse que dependesse essencialmente do interesse da recorrente; e no caso de condenação solidária - situações estas que se não verificam no caso dos autos.
Procedem assim, nesta parte e nesta conformidade, as conclusões da apelante.
Quanto à caducidade:
Conforme já acima referido, tendo a ré apelante invocado a caducidade do direito que com a presente acção se pretende fazer valer, tal excepção veio a ser julgada improcedente.
Todavia, a apelante não se conformou com tal decisão, sendo certo que, conforme resulta das conclusões do recurso, para além de ter pedido a alteração da matéria de facto (designadamente daquela que directamente tem a ver com a excepção de caducidade), defende a sua verificação, mesmo perante a factualidade dada como provada.
E, a nosso ver, com razão, conforme adiante explicaremos.
Desta forma, e uma vez que a procedência da excepção de caducidade implicará a improcedência da acção (com a consequente absolvição do pedido) em relação à ré apelante, prejudicado ficará o conhecimento das demais questões, inclusive, o conhecimento da impugnação da matéria de facto.
Conforme já referido e se alcança da sentença a ré apelante foi condenada com base no regime previsto no art. 1225° do C. Civil, próprio da empreitada, sendo que, nos termos do disposto nos seus nºs 2 a 4, o prazo de caducidade de denúncia dos defeitos ali previsto é de um ano.
Aliás, mau grado a alteração do regime (venda de coisas defeituosas) aplicável à ré apelante (em consonância com a tese desta e a posição que acima defendemos e expressámos), sucede que, também para este regime é de um ano o mesmo prazo de caducidade.
Aliás, o DL 267/94 de 25.10, visando o aumento dos prazos de denúncia dos defeitos, em ordem a "garantir boas condições de uso e fruição dos imóveis" (conforme se refere no respectivo preâmbulo), veio de certo modo equiparar os regimes da empreitada e da venda de coisas defeituosas.
O art. 914° do C. Civil (relativo à venda de coisas defeituosas) estabelece igualmente o princípio de que o comprador (no caso, em sua substituição, conforme vimos, o administrador do condomínio, relativamente às partes comuns do edifício sendo certo que, no caso dos autos, foi a ré apelante que vendeu a totalidade do edifício, que mandara construir) tem o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa.
Por outro lado, conforme resulta do disposto nos nºs 1, 2 e 3 do art. 916° do C.C. (na redacção introduzida igualmente pelo DL 267/94 de 25.10), tratando-se de imóvel, como é o caso dos autos a denúncia dos defeitos deve ser feita (igualmente) no prazo de um ano a contar do conhecimento do defeito (e dentro dos 5 anos posteriores à entrega da coisa).
Para efeitos da apreciação da invocada caducidade, acabaria assim por ser irrelevante socorrer-nos de um ou de outro regime - conforme até a própria apelante refere nas suas conclusões.
Com interesse específico para a questão, foi dado como provado que:
Da factualidade assente:
- O prédio em causa, cuja construção foi contratada à interveniente “C”, pela ré apelante, foi por esta vendido, sendo que o edifício ficou concluído em 1999 (sendo de 22.03.99 a data da respectiva licença de utilização) e comercializado ao longo dos anos (als. B a D da factualidade assente);
- A autora enviou à ré, a solicitar obras de reparação, as cartas constantes de fls. 7 a 11, cartas essas datadas de: 13.10.99; 16.04.2000; 20.09.2000; e 28.06.2001 (al. E);
- A ré enviou à autora a carta constante de fls. 13, datada de 04.10.2001, na qual referiu o envio de reclamação à “C” (al. F);
- A ré enviou à “C”, a carta de fls. 14, datada de 03.10.2001, na qual pedia a esta para dar seguimento à reclamação apresentada pela ora autora (al. G);
Das respostas aos quesitos 26° a 31 ° (que foram objecto de impugnação):
- Além do teor das cartas referidas, a autora comunicou à ré as deficiências supra descritas;
- E a solicitação da ré, a autora denunciou tais deficiências junto da firma que realizou a obra de empreitada, a “C”;
- A ré reconheceu as referidas deficiências e obrigou-se a eliminá-las;
- Remetendo para a empreiteira as indispensáveis reparações;
- A “C” disponibilizou-se a eliminar tais deficiências;
- Mas sempre protelou a reparação das mesmas, que subsistem até à presente data.
Da análise dos autos:
- A presente acção foi intentada em 11.12.2002.
Verificamos assim que, desconhecendo em que data é que o prédio foi completamente vendido (apenas se sabe que as vendas ocorreram posteriormente a 1999) e em que data é que a autora tomou conhecimento dos defeitos de construção apenas ficamos a saber que a ora autora fez a primeira reclamação, solicitando obras de reparação em 13.10.99.
Assim, haveremos de ter por assente que a denúncia dos defeitos foi feita atempadamente, dentro do prazo de um ano a que acima aludimos.
Isto sendo certo que, conforme tem sido entendido na doutrina e na jurisprudência, a denúncia dos defeitos não está sujeita a qualquer formalidade especial, podendo sê-lo mesmo verbalmente (vide P. Lima e A. Varela in Código Civil Anotado, II, vol, em anotação ao art. 916° do CC e acs. da e Batista Lopes, in Compra e Venda, 178, e acs. da RL de 30.11.77, in BMJ, 273, 316).
Todavia acontece que, nos termos do disposto no art. 917° do C. Civil, a presente acção teria que ser intentada no decurso do prazo (de caducidade) de seis meses a contar da denúncia.
Com efeito, nos termos deste artigo, "a acção de anulação por simples erro caduca, findo qualquer dos prazos fixados no artigo anterior sem o comprador ter feito a denúncia, ou decorridos sobre esta seis meses, sem prejuízo, neste último caso, do disposto no n° 2 do art. 287°", sendo certo que, no caso em apreço a presente acção se funda efectivamente em mero erro (de construção) que não na existência de dolo (estando fora de causa o disposto no n° 2 do art. 287°, referente aos casos em que o negócio ainda não está cumprido).
Conforme tem sido entendido na doutrina e na jurisprudência, este prazo de caducidade, previsto no art. 917°, deve ser interpretado extensivamente, abarcando todas as acções fundadas no cumprimento defeituoso, designadamente aquela (conforme é o caso dos autos) em que se peça a reparação de defeitos da coisa móvel vendida (vide P. Lima e A. Varela, in ob. cit., em anotação ao referido artigo, o Assento do STJ de 04.02.96, in BMJ, 462, 94 e, entre outros, os acórdãos do STJ de 09.03.2000, in BMJ, 495,276 e da Relação de Lisboa de 15.12.99, in BMJ, 492, 482).
Ora, entre aquela a data de denúncia dos defeitos, efectuada através da carta enviada à ré apelante, datada de 13.10.99, e a instauração da acção (11.12.2002), há muito que havia decorrido aquele prazo de caducidade de 6 meses (mais de 3 anos).
O mesmo sucede, aliás, em relação à última carta, datada de 28.06.2001 (cerca de ano e meio).
Segundo a sentença recorrida, o reconhecimento, por parte da ré e da interveniente da existência dos defeitos e da necessidade da sua eliminação, embora protelando o momento da sua realização, acaba por enquadrar a figura do venire contra factum proprium, estando-se perante uma situação de abuso de direito.
Todavia, o certo é que, a factualidade dada como provada, no que se refere ao comportamento da ré para com a autora (e é apenas este o comportamento que ora nos interessa ... ), na sequência da denúncia dos defeitos, não pode ser entendida como bastante para integrar a figura do abuso de direito acima referida.
Analisando a carta de 04.10.2001 (de fls. 13), verificamos que a ré se limitou a enviar à autora cópia da carta enviada à “C” (sem assumir qualquer responsabilidade pessoal pela existência dos defeitos ou pela sua reparação).
E o mesmo sucede em relação a essa carta, datada de 03.10.2001, que a ré enviou à interveniente “C” (" ... agradecemos que dêem o seguimento necessário à reclamação apresentada pela administração do condomínio a fim de evitar problemas que podem advir da V/falta ...”).
Por outro lado, ainda que nessas cartas se possa vislumbrar o reconhecimento da existência dos defeitos, jamais as mesmas poderão ser entendidas como um assumir de responsabilidade pessoal na reparação dos defeitos.
Aliás, exactamente neste último sentido, ainda se deu como provado (factualidade que até foi impugnada pela apelante ... ) que, a solicitação da ré, a autora denunciou as deficiências junto da “C”.
É certo que ainda se deu como provado (matéria que foi igualmente objecto de impugnação) que, além das cartas, a autora comunicou à ré as deficiências e que a ré reconheceu as deficiências e se obrigou a eliminá-las.
Todavia, não sabemos em que momento temporal e em que termos exactos é que tal aconteceu, podendo acontecer que tal até tenha ocorrido antes da carta de 04.11.2001, a que já fizemos referência - sendo certo que, constituindo tal factualidade matéria de excepção, que só à autora aproveitaria era sobre esta que recaía o respectivo ónus de alegação e prova (art. 3420, na 2 do C. Civil).
Assim, uma vez que a única data concretamente apurada de que dispomos (relativa ao reconhecimento da sua responsabilidade, por parte da ré apelante) é a de 04.11.2001 (desconhecendo-se se o reconhecimento, para além das cartas, teve lugar antes ou depois dessa data), e dado que a primeira comunicação de denúncia dos defeitos, perante a ré, ocorreu em 13.10. 99 (que é a que faz operar o início do prazo de caducidade), facilmente chegaremos à conclusão de que à data daquele comprovado reconhecimento dos defeitos e da sua responsabilidade na sua reparação, há muito que havia decorrido o prazo de caducidade, de 6 meses (na circunstância, mais de 2 anos).
Acresce que (sem prejuízo do que se acaba de afirmar), desconhecendo-se em que moldes e em que prazo é que a ré se terá comprometido a eliminar as deficiências (sem esquecer o tal ónus da prova) a única data concreta de que podemos dispor é a de 04.11.200 1 (a do envio da carta ... ), a partir da qual decorreram mais de 13 meses, até à propositura da acção (quando é certo que o prazo de caducidade é de 6 meses).
Ora a aceitar a posição da ré, perante essa (vaga) matéria dada como provada, como integradora de abuso de direito, quando é que se poderia considerar como iniciado e cessado tal abuso, em ordem a que passasse a considerar o decurso do prazo de caducidade?
Sem resposta a tal pergunta (que no, mínimo, se nos afiguraria complicada), facilmente chegaríamos a uma situação de abuso no abuso de direito ...
Aliás, até pela natureza subsidiária do abuso de direito, afigura-se-nos que a questão do reconhecimento da responsabilidade na eliminação dos defeitos, por parte da ré apelante, só poderia ser enquadrado na previsão do na 2 do art. 3310 do C. Civil (citado na sentença, mas sem que tivesse sido feita a adequada aplicação) - previsão essa que abarca a nosso ver especificamente a situação de que vimos tratando.
Nos termos desta disposição "quando, porém, se trate de prazo fixado por ... disposição legal relativa a direito disponível (o que é o caso dos autos), impede também a caducidade o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deva ser exercido ".
Todavia, também por esta via, e face à aludida insuficiência da matéria de facto, ficamos sem saber em que data e até quando é que se verificou esse impedimento, sendo certo que o reconhecimento do direito para ter efeitos impeditivos da caducidade tem que ter lugar antes do direito ter caducado (ac. desta Relação de 15.04.93, in BMJ426, 545).
Em face de todo o exposto, mesmo em face da matéria de facto dada como provada (sem necessidade de se chegar a apreciar a respectiva impugnação) havermos de concluir no sentido da verificação da caducidade da presente acção, nos termos do art. 917° do C. Civil.
Assim sendo, e porque tal excepção peremptória conduz à absolvição do pedido (art. 493°, n° 3 do CPC), impõe-se revogar a sentença recorrida na parte em que julgou a acção procedente quanto à ré apelante e a condenou no pedido - mantendo-se todavia a mesma no que toca à condenação da interveniente “C” (pelas razões já atrás expostas ).
Em face disso, prejudicado fica o conhecimento das demais questões suscitadas nas conclusões do recurso.
Termos em que, concedendo-se provimento à apelação, se acorda:
a) Em revogar a sentença recorrida na parte em que nela se condenou a ré “B”, ora apelante, no pedido (realização de obras);
b) E, em consequência, em julgar acção totalmente improcedente quanto a esta ré, a qual vai absolvida do pedido;
c) No mais se confirmando a sentença, no que se refere à condenação da interveniente “C”.
Custas pela apelada.
Évora, 20 de Setembro de 2007