Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 3190/07-3 |  |
PROMESSA DE COMPRA E VENDA
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
PERDA DE INTERESSE DO CREDOR
I – Só se verifica a nulidade de sentença por falta de fundamentação se a mesma for total.
II – Só o incumprimento definitivo, que não ma simples mora, pode fundamentar a resolução da promessa de compra e venda.
III – A perda de interesse na prestação tem que ser aferida pelo padrão de uma pessoa normal, colocada na situação concreta.
*
PROCESSO Nº 3190/07-3
*
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
*
“A” e mulher “B”, residentes na …nº…, …, instauraram (5.4.2001) na Comarca de …, contra “C”, com sede na Rua …, …, uma acção declarativa ordinária que fundamentam nos seguintes factos, em resumo: PROCESSO Nº 3190/07-3
*
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
*
No dia 26.5.2000 celebraram com a Ré um acordo que intitularam "contrato-promessa de compra e venda", pelo qual esta se comprometeu vender-lhes e estes se comprometeram comprar-lhe uma fracção autónoma designada pela letra "U" (apartamento) e 1/23 da fracção autónoma designada pela letra "A" (espaço de garagem) do prédio urbano em propriedade horizontal sito na "Urbanização R…, lote …, Freguesia de …, Concelho de …, inscrito na matriz sob o art. 6930° e descrito na Conservatória Reg. Predial de … sob o n° 530, pelo preço de 16.000.000$00, tendo logo entregado a quantia de 1.600.000$00 e ficando de entregar a quantia restante no acto da respectiva escritura pública que, como também acordaram, seria marcada pela Ré e celebrada até ao dia 30.8.2000. A Ré entregou-lhes as respectivas chaves, e eles colocaram mobiliário e objectos pessoais no apartamento. Porém a Ré só registou a constituição da propriedade horizontal no dia 3.10.2000 e só obteve a licença de utilização no dia 19.12.2000 e, mais, não concluiu as obras e não se prevê que as conclua, razão porque já se desinteressaram do negócio.
Terminam pedindo a resolução do contrato-promessa e a condenação da Ré a restituir-lhes a quantia de 3.200.000$00 correspondente ao dobro daquela que tinham entregado, e os juros vencidos e vincendos, e a pagar-lhes as despesas com a instauração da acção.
Contestou a Ré por excepção invocando a sua ilegitimidade, o que fundamentou em o contrato-promessa ter sido celebrado apenas com o A. marido.
E contestou por impugnação dos factos.
Na réplica os A.A. responderam à excepção e deduziram a intervenção do Banco “D”, com fundamento em a Ré no dia 25.5.2001 ter requerido, a favor desse banco, o registo provisório de dação em pagamento que envolveu a fracção e o espaço de garagem referidos na petição inicial.
Ouvida a Ré, esta opôs-se e o Mmo. Juiz admitiu a intervenção e proferiu despacho de citação do chamado (v. fls.92 a 95).
O Banco “D” contestou impugnando os factos.
Foi proferido o despacho saneador julgando improcedente a excepção da ilegitimidade, foi seleccionada a matéria de facto considerada assente e organizada a base instrutória.
Teve lugar uma audiência de discussão e julgamento.
Na 1ª instância foram julgados provados os seguintes factos:
1) O prédio rústico denominado "R…", constituído por terreno para construção designado por lote …, com 875 m2, confrontando do Norte com a Estrada Nacional nº …, do Sul com o lote …, do Nascente com … e do Poente com terrenos municipais, encontra-se descrito na Conservatória Reg. Predial de … sob o n° 00530/250288;
2) Pela inscrição F-2 - Ap. 20/03102000 - foi registada a constituição da propriedade horizontal do edifício destinado a garagem, comércio e habitação composto por cave, rés-do-chão, 1°, 2°, 3°,4° andares e logradouro, com área coberta de 645m2 e descoberta de 230 m2;
3) Pela inscrição C-3 - Ap. 21/281099 - foi registada hipoteca voluntária sobre o prédio referido na alínea anterior a favor do Banco “E”;
4) Encontra-se registada na Conservatória Reg. Predial de … sob o n° 00530/250288-A, a cave destinada a garagem, composta por 23 espaços numerados de 1 a 23, com área de 351 m2;
5) Pela inscrição G-8 - Ap. 14/25052001 - foi registada provisoriamente por natureza a aquisição de 13/23 da cave referida na alínea anterior por dação em pagamento a favor do “D”, abrangendo 9 fracções de um prédio e 22 de outro (v. fls.13 a 22 e fls.73 a 77);
6) A fracção autónoma designada pela letra "U", correspondente ao 3° andar, apartamento A do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Urbanização R…, Lote …, Freguesia de …, Concelho de …, encontra-se descrita na Conservatória Reg. Predial de … sob o nº 530 e inscrita na respectiva matriz predial urbana da referida Freguesia sob o art. 6930º;
7) Pela inscrição G-l - Ap. 10/19102000 - foi registada provisoriamente por natureza a aquisição da fracção referida na alínea 6) a favor do A. marido, por compra à Ré;
8) Por acordo celebrado no dia 26.5.2000 os A.A. prometeram comprar e a Ré prometeu vender a fracção autónoma designada pela letra "…", correspondente ao 3° andar, apartamento A, e 1/23 da fracção designada pela letra "A", correspondente a um espaço de garagem;
9) No dia 26.5.2000 os A.A. entregaram à Ré a título de início de pagamento a quantia de 1.600.000$00;
10) Os A.A. e a Ré acordaram que os restantes 14.400.000$00 seriam pagos pelos primeiros à Ré na data da celebração da escritura pública de compra e venda, a qual seria realizada até ao dia 30.8.2000, ficando a respectiva marcação a cargo da Ré;
11) No dia 10.4.2001 os A.A. informaram a Ré através de carta registada com A/R, que já não pretendiam celebrar a escritura pública;
12) As chaves da fracção e do espaço de garagem foram entregues aos A.A. no mês de Agosto de 2000;
13) Os A.A. levaram para a fracção móveis, electrodomésticos e objectos pessoais;
14) O prédio encontrava-se em fase de acabamentos;
15) O acordo referido na alínea 8) foi indicado aos A.A. pela imobiliária “F”;
16) No dia 30.8.2000 não foi celebrada a escritura de compra e venda, e nessa data a propriedade horizontal do prédio não estava ainda constituída, nem fora emitida licença de utilização;
17) Em Agosto de 2000 os elevadores do prédio não estavam ainda em funcionamento;
18) No ano de 2000 ocorreu uma inundação na garagem do prédio;
19) Os A.A. foram informados de que a Ré “C” pretendia marcar a escritura pública de compra e venda para o mês de Fevereiro de 2001.
O Mmo. Juiz julgou a acção improcedente com fundamento em o promitente-comprador não ter perdido interesse na prestação do promitentevendedor que incorreu em mora, e apesar desta.
Recorreram de apelação os A.A., alegaram e formularam as seguintes conclusões:
a) A sentença recorrida é nula por oposição clara entre os fundamentos e a decisão;
b) Enferma ainda a sentença "sub judice" da nulidade prevista no art.668° nº 1 alínea d) Cód. Proc. Civil, por o Juiz ter deixado de se pronunciar sobre questões que devesse apreciar, preceito esse que está directamente relacionado com o comando fixado no art. 660° nº2 do mesmo diploma, nos termos do qual "o Juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação ... ";
c) A sentença ignora por completo factos que foram dados "ab initio" como assentes aquando da elaboração do despacho saneador (alíneas A) a L) e constantes na sentença (fls. 465 e 466), factos esses que são extremamente importantes para uma boa decisão da presente lide, nomeadamente para aferir, com objectividade, a perda do interesse dos credores, ora apelantes, na celebração do contrato definitivo com a apelada;
d) Contrariando o disposto no art. 515° Cód, Proc. Civil o Tribunal "a quo" não tomou em consideração todas as provas carreadas ao processo;
e) Reza o nº 1 do art 406° Cód. Civil que "O contrato deve ser pontualmente cumprido ... ;
f) O que não sucedeu no caso ora em apreço, por causas imputáveis única e exclusivamente à Ré apelada;
g) Diz o nº 1 do art. 808° Cód. Civil que "Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada, dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação";
h) Mais acrescentando o nº 2 do referido preceito legal que "A perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente";
i) Como ensina J. Baptista (Estudos de Homenagem ao Prof. J. Teixeira Ribeiro-II, Jurídica, págs. 348 e 349) "O direito de resolução é um direito potestativo extintivo e dependente de um fundamento - tem de verificar-se um facto que crie esse direito ou, melhor, um facto ou situação a que a lei liga como consequência a constituição desse direito potestativo. Tal facto ou fundamento é o facto do incumprimento ou situação de inadimplência";
j) J. Baptista Machado (ob. cit. pág.352 (R.C., 29.9.1992, C.J. 1993, 4 - 82°) ensina ainda que "o inadimplemento só possibilita a resolução do contrato se for suficiente grave para pôr em crise o programa negocial. E é o interesse do credor que deve servir como ponto de referência para o efeito de apreciação da gravidade ou importância do inadimplemento capaz de fundamentar o direito de resolução";
k) A perda do interesse ocorre quando a prestação deixa objectivamente de ter utilidade para o credor, que foi o que aconteceu na situação ora vertente;
l) Em consequência deve ser declarada a resolução do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre apelantes e apelada, em 26.5.2000;
m) Serem os apelados condenados a restituir aos apelantes o montante, em dobro, do sinal pago - no valor de € 16.000,00 - e bem assim os juros vencidos e vincendos até total e integral pagamento;
n) Serem os apelados condenados a pagar aos A.A. todas as despesas da presente acção, designadamente deslocações, despesas e honorários da Advogada, e bem assim todas as despesas judiciais, cuja fixação se relega para execução de sentença;
o) Ser reconhecido aos apelantes o direito de retenção sobre a fracção autónoma ora em causa, bem assim sobre o espaço de garagem, objecto do contrato-promessa celebrado com a apelada, pelo crédito peticionado e resultante do não cumprimento imputável à apelada, tendo em consideração que se deu a tradição a favor dos apelantes, do bem objecto do contrato-promessa, tudo nos termos e ao abrigo do disposto na alínea f) do nº 1 do art.755° Cód. Civil.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Recebido o recurso o processo foi aos vistos.
As conclusões das alegações circunscrevem os recursos à apreciação das questões nelas suscitadas, nos termos do art.690° nº 1 Cód. Proc. Civil.
Os recorrentes começam por invocar (v. conclusões das alegações sob a alínea a) a nulidade da douta sentença recorrida, com base em contradição entre os fundamentos e a respectiva decisão (art. 668º nº 1 alínea c) Cód. Proc. Civil). Como se esclarece nas respectivas alegações essa contradição resulta de na sentença ter sido considerado que a Ré em conformidade com a norma do art. 808º nº 1 Cód. Civil incorreu em mora por não ter celebrado o contrato definitivo até ao dia aprazado, isto é, até ao dia 30.8.2000 (v. alínea 10) da matéria de facto julgada provada na 1ª instância), e, apesar disso, ter considerado que "... a aplicar-se aquele normativo antes seria a considerar os A.A. responsáveis pelo incumprimento do contrato, tendo a Ré o direito de fazer seu o sinal entregue pelos A.A.". Ou seja, para os A.A. na sentença considerou-se que, apesar da mora da Ré teriam sido eles os responsáveis pelo incumprimento ....
Os recorrentes não têm a mínima razão porque não foi a propósito da aplicação desse art. 808º Cód. Civil que o Mmo. Juiz fez referência ao incumprimento dos A.A., mas sim a propósito da aplicação do art.442° do mesmo diploma que considerou não ser aplicável. Com efeito o Mmo. Juiz tinha indicado como questões a resolver, duas, a primeira relativa aos pressupostos da resolução do contrato-promessa, e a segunda relativa à restituição do sinal em dobro no caso de ter sido concluído pela verificação desses pressupostos. E como concluiu que os mesmos não se verificavam considerou prejudicada a apreciação dessa segunda questão, não sem referir que a aplicação do aludido art.442° Cód. Civil dependia da verificação desses pressupostos e que seria ainda de considerar a responsabilidade dos A.A. pelo incumprimento do contrato-promessa, com o direito da Ré de fazer seu o sinal que lhe tinha sido entregue.
Deste modo não existe a invocada nulidade da oposição entre a decisão e os seus fundamentos, improcedendo a conclusão das alegações sob a alínea a).
Seguidamente os recorrentes invocam (v. conclusões sob as alíneas b) a d) outra nulidade da sentença, esta consistente na omissão de pronúncia sobre questões que devia apreciar, por ter ignorado, não só os factos desde logo considerados assentes e constantes da sentença, os quais consideram relevantes para a apreciação da sua perda de interesse na celebração do contrato definitivo, como também a prova constante do processo.
Esta questão que os recorrentes relacionam com uma nulidade da sentença não tem a ver com esse vício, mas com os deveres de o Juiz na sua fundamentação tomar em consideração os factos admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito e os que o Tribunal colectivo deu como provados e de fazer o exame crítico das provas, nos termos do art.659° nº 3 Cód. Proc. Civil. Por conseguinte, se esta norma de processo não tiver sido cumprida, é que poderão ser levantadas as questões, quer da falta da fundamentação dessa decisão, quer da respectiva contradição com os seus fundamentos (v. art.668° nº 1 alíneas c) e d) Cód. Proc. Civil), mas não da omissão de pronúncia porque esta reporta-se às questões que os factos e os documentos suscitam, como resulta do art. 660° nºs 1 e 2 Cód. Proc. Civil que estabelecem que em primeiro lugar devem ser apreciadas as questões que importem a absolvição da instância e em segundo lugar devem ser apreciadas todas as que tiverem sido submetidas à apreciação, do que resulta que estas últimas são as que se prendem com a causa de pedir e com o mérito da causa (v. Cons. Rodrigues Bastos, Notas ao Cód. Proc. Civil, vol. III, pág.228).
Ora, a falta de fundamentação da sentença, seja porque não foram tomados em consideração alguns factos, seja porque alguns documentos não foram objecto do exame a que se referiu, só é susceptível de gerar a nulidade prevista no art. 668° nº 1 Cód. Proc. Civil se tiver sido total. Porém a douta sentença de que os R.R. interpuseram este recurso de apelação não apresenta total omissão de fundamentação e por isso não se verifica essa nulidade.
O que subjaz à alegação dos recorrentes segundo a qual a sentença que, apesar de referir ignora por completo os factos que desde logo tinham sido considerados assentes e não atendeu a "todas as provas carreadas para o processo", é a consideração explícita de que, para si, esses factos e os documentos permitem aferir objectivamente da perda do seu interesse na celebração do contrato definitivo (v. conclusões sob as alíneas c) e d).
Na base está a mora da Ré por não ter cumprido pontualmente o contratopromessa, deduzindo-se que os A.A. consideram que a situação é de incumprimento definitivo (v. conclusões sob as alíneas e) a g).
Quanto aos factos, apesar de não vir referido na matéria de facto julgada provada na 1ª instância constante da sentença, e ter sido considerado assente sob a alínea H) que "Pela inscrição G-2 Ap. 14/25052001 foi registada provisoriamente por natureza a aquisição de fracção referida na alínea F) a favor do “D”, por dação em pagamento feita pela Ré", sendo essa fracção a designada pela letra "U", e apesar de na mesma sentença constar como provado (v. alínea 5) que "Pela inscrição G-S - Ap. 14/25052001 - foi registada provisoriamente por natureza a aquisição de 13/23 da cave referida na alínea anterior por dação em pagamento a favor do “D”, abrangendo 9 fracções de um prédio e 22 de outro" (v. fls.13 a 22 e 73 a 77) - facto que também fora julgado assente sob a alínea E) - o que importa salientar é que o registo do contrato-promessa é anterior a estes registos (efectuados através das respectivas apresentações, e não pelas cotas como erroneamente se refere na sentença) a favor do “D”, pois aquele data de 19.10.2000 e estes datam de 25.5.2001 (v. ref. alínea E) e alíneas 5) e 7), razão porque os A.A. beneficiam dessa prioridade (v. art. 6º nº 1 Cód. Reg. Predial), o que não tem discussão e os recorrentes tacitamente admitem.
Ainda quanto aos factos, nas suas alegações os recorrentes apenas referem que na data até à qual devia ter sido celebrada escritura pública definitiva o prédio se encontrava ainda em fase de construção e apresentava algumas deficiências (v. alíneas 14), 16) e 17), não sendo possível celebrá-la porque a constituição da propriedade horizontal ainda não tinha sido registada, pelo que consideram "injusto" e "moralmente inaceitável" que o viessem a adquirir nessa situação e, por conseguinte, estaria justificada a perda do interesse na respectiva aquisição; E consideram ainda que a Ré tinha problemas financeiros que a impediam de acabar a construção do prédio, o que é revelado pelo facto de ter sido registada a dação em pagamento da fracção autónoma em alusão a favor daquele banco (v. ref. alínea 5).
Para além de esta alegação de que o prédio estava ainda em construção, que também apresentava deficiências e que não estava ainda registada a propriedade horizontal, ser irrelevante para aquilatar da sua perda do interesse dos A.A. no cumprimento do contrato-promessa, também se constata que não tem correspondência com as conclusões das alegações. Na verdade, os recorrentes relacionam essa perda de interesse com os factos considerados assentes sob as alíneas A) a L) que correspondem aos que na 1ª instância foram julgados provados sobre as alíneas 1) a 11), onde eles não se incluem, já que são os factos sob as alíneas 14), 16) e 17) que respeitam a essa matéria sobre o estado do prédio, e, além disso, a propriedade horizontal acabou por ser registada no dia 3.10.2000 (v. alínea 2). Ora, esta matéria poderá permitir compreender por que é que a Ré entrou em mora, já que tinha sido acordado no contrato-promessa que o contrato definitivo seria celebrado até ao dia 30.8.2000 (v. alínea 10), mas nada tem a ver com a perda do interesse dos A.A. em que o contrato definitivo viesse a ser celebrado. E o mesmo se diga quanto às alegadas dificuldades financeiras da Ré, as quais apenas permitiriam compreender a razão da dação em pagamento a favor do aludido banco, mas que não afectariam a possibilidade de eficaz cumprimento do contrato-promessa, como se disse.
É certo que, como alegaram, os A.A. vieram posteriormente a adquirir a outrem uma outra fracção autónoma no dia 13.7.2001 (v. doc. fls.58 a 61) em cumprimento de um contrato-promessa datado de 1.5.2001 (doc. fls.55 a 57), o que consideram no requerimento com que fizeram a junção dos respectivos documentos ao processo constituir prova da sua perda de interesse na prestação da Ré. Porém, analisando bem as coisas não foi assim, porque quando celebraram esse contrato-promessa datado de 1.5 .200 1 já se encontrava registada desde o dia 3.10 .2000 a constituição da propriedade horizontal do prédio da Ré (v. alínea 2) e a respectiva licença de utilização já tinha sido concedida por alvará de 19.12.2000 (v. doe. fls.32). Ora, quando os A.A. celebraram esse segundo contrato-promessa já não existiam aqueles obstáculos à celebração do contrato definitivo com a Ré que, como foi julgado provado na 1ª instância (v. alínea 19), já tinha querido celebrar a escritura pública definitiva no mês de Fevereiro de 2001.
Conclui -se assim que a Ré não incorreu em incumprimento definitivo do contrato-promessa que celebrou com os A.A., mas apenas em simples mora.
A simples mora não determina necessariamente a perda de interesse do credor na prestação do devedor. Dessa perda de interesse terá o credor que fazer prova, nos termos do art.342° nº 1 Cód. Civil.
Quanto ao seu interesse no cumprimento do contrato-promessa com a Ré os A.A. alegaram que deixaram de tê-lo porque ainda não se encontrava registada a constituição da propriedade horizontal e o prédio ainda estava na fase de acabamentos na data até à qual estava prevista a celebração da escritura definitiva. Porém, o não se encontrar ainda registada a constituição de propriedade horizontal e não ter sido ainda obtida a licença de utilização tem, antes, a ver com a mora, mas não com a perda de interesse, porquanto não estavam comprometidos esse registo, o acabamento do prédio e a obtenção dessa licença. Na verdade o registo da constituição da propriedade horizontal veio a ser feito no dia 3.10.2000 (v. alínea 2) e nenhum facto permite considerar que o prédio tenha ficado por acabar para além do dia 30.8.2000 até ao qual estava prevista a celebração da escritura pública, razão porque é irrelevante o argumento dos A.A. de que era "injusto" e "moralmente inaceitável" que viessem a adquirir a fracção inacabada.
Assim como a constituição da propriedade horizontal foi registada no dia 3.10.2000 (v. alínea 2), também a licença de utilização foi concedida à Ré por alvará de 19.12.2000 (doe. fls.32), como acima se disse, não subsistindo já os obstáculos invocados pelos A.A. para a celebração da escritura pública, razão porque, apesar de mora da Ré, não pode considerar-se que a celebração do outro contrato-promessa (1.5.2001) e, logo a seguir, da respectiva escritura pública (13.7.2001), resultem directamente dessa mora. Com efeito, desaparecido aquilo que os A.A. viam como obstáculos à celebração da escritura pública com a Ré, o normal é que se disponibilizassem para a sua concretização.
Não o tendo feito e tendo vindo a celebrar esse aludido segundo contratopromessa e o respectivo contrato definitivo, a perda de interesse dos A.A. na celebração da escritura pública é apenas subjectiva, isto é, resulta de uma simples mudança da sua vontade. Porém, como previsto no art. 808º, nº 1 Cód. Civil a perda de interesse na prestação tem que ser apreciada objectivamente, isto é, deverá ser aferida pelo padrão de uma pessoa normal colocada na situação concreta dos R.R .. E fazendo apelo a este critério legal considera-se francamente inverosímil que uma pessoa média nessa situação concreta, podendo celebrar o contrato definitivo a cuja celebração se tinha vinculado por contrato-promessa anteriormente celebrado, não o tivesse feito e tivesse vindo a celebrar com outrem outro contrato-promessa e o respectivo contrato definitivo.
Em suma, os factos não permitem concluir que os A.A. deixaram de ter interesse na prestação da Ré, isto é, na celebração da escritura pública de compra e venda objecto do contrato-promessa que com ela celebraram.
Improcedem as conclusões das alegações sob as alíneas a) a f), k), e 1) e seguintes, improcedendo por consequência o recurso.
Pelo exposto acordam em julgar improcedente o recurso de apelação e confirmar a douta sentença recorrida.
Custas pelos recorrentes.
Évora, 29 de Maio de 2008