Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 916/10.6TBPTG.E1 |  |
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
DENÚNCIA DO CONTRATO
1 – Não se verificando o fundamento no qual se estriba a resolução contratual encetada pelo locatário contra o locador através de carta registada enviada para o efeito, tal missiva vale como denúncia do contrato.
2 – A inobservância do prazo legal ou contratual de denúncia não obsta à cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas respeitantes ao período de pré-aviso em falta.
Sumário do relator
ACORDAM OS JUÍZES DA SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
A…, instaurou no Tribunal Judicial da Comarca de Portalegre (2º juízo) ação declarativa, com processo sumário, contra M…. e L…, articulando factos que em seu entender são tendentes a peticionar:
- se julgue infundada a resolução contratual invocada pela ré e que se reconheça que o Autor sempre cumpriu o contrato de locação celebrado entre as partes;
- se reconheça que a carta de 26 de Maio de 2010 que lhe foi enviada pela ré é uma verdadeira denúncia do contrato que nos termos do artigo 1098.º do C.C., que só produz efeito a partir de 30/09/2010 por ter sido efetuada em desrespeito pelo período e pré aviso de 120 dias;
- se condene os réus a pagarem-lhe a quantia de 7.500,00€ a título de rendas vencidas e não pagas desde Janeiro a Setembro de 2010, acrescida dos respetivos juros legais desde a citação até legal pagamento.
Citados, os réus, vieram contestar cingindo a sua discordância ao facto do autor não ter, em sua opinião, cumprido a cl.ª 9ª do contrato de arrendamento, não construindo no espaço locado as duas casas de banho a que se tinha obrigado e que eram essenciais à atividade que a ré pretendia desenvolver no arrendado, sendo que nunca tomou posse efetiva do imóvel, dependendo da cedência das chaves pelos funcionários do autor.
Concluindo pugnam pela improcedência da ação.
Saneado o processo e realizado o julgamento, foi proferida sentença cujo dispositivo reza:
“Pelo exposto, e nos termos das disposições legais citadas, tudo visto e ponderado decide-se:
a) Julgar totalmente improcedentes os pedidos de declaração da resolução contratual infundada e de que o Autor, A…, sempre cumpriu o contrato celebrado com os Réus, M… (1º Ré) e L… (2º Réu);
b) Julgar totalmente improcedente o pedido de reconhecimento de que a carta de 25 de Junho de 2010 enviada pela 1ª Ré ao Autor configura denúncia do contrato nos termos do artigo 1098.º do C.C.;
c) Julgar parcialmente procedente o pedido de condenação dos Réus a pagar ao Autor a quantia de 2.250,00€ (dois mil duzentos e cinquenta euros) a título de rendas vencidas e não pagas desde Janeiro a Março de 2010, inclusive, acrescida dos respetivos juros legais desde a citação até legal pagamento, absolvendo os Réus do demais peticionado.
Custas pelo Autor e pelos Réus, na proporção dos respetivos decaimentos, fixando-se os mesmos em 2/3 para o Autor e 1/3 para os Réus nos termos dos arts.º 446.º, nº1; 451.º, nº1, ambos do C.P.C. e art.º 6.º, nº 1 e TABELA I-A do Regulamento das Custas Processuais, aprovado pelo Decreto-Lei nº 34/2004 de 26 de Fevereiro.”
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Inconformado com a decisão, foi interposto, pelo autor recurso de apelação com vista à sua revogação, terminando o recorrente por formular as seguintes conclusões que se passam a transcrever:“1. A correta interpretação da factualidade provada nos pontos nº 2, 6, 9, 15, 19, 20, 23 e 25 dos factos provados da douta sentença leva-nos à conclusão que o Apelante não incumpriu a obrigação prevista na cláusula 9ª do contrato de arrendamento, ao contrário do que o tribunal entendeu.
2. A factualidade provada atrás referida e que aqui damos por integralmente reproduzida permite concluir que as partes – Apelante e Apelada – atento o comportamento consubstanciado nos factos provados nos nº 2, 6, 9, 15, 19, 20, 23 e 25 revela-se a verdadeira vontade das partes em derrogar a aplicação da cláusula 9ª do contrato, autorizando a conclusão que tinha a Apelada ficado com a obrigação de requerer o projeto de licenciamento das obras necessárias à construção das casas de banho no locado junto da Câmara Municipal de Portalegre e uma vez obtida ficava ela com a obrigação de as realizar.
3. Conciliando a factualidade atrás referida com o que ficou provado no ponto nº 22 dos factos provados, de que resulta que o Apelante havia aceite a proposta da Ré, parece seguro concluir que relativamente às obras das casas de banho as relações contratuais de facto estabelecidas entre as partes e suportadas na factualidade provada atrás referida se possa concluir que as partes derrogaram a aplicação da cláusula 9ª do contrato substituindo-a por outra que deveria ter o seguinte teor: a Apelada fica com a obrigação de licenciar e obter a autorização junto da Câmara Municipal de Portalegre para a construção das casas de banho no locado e a sua construção, cabendo ao Apelante pagar o respetivo preço.
4. Com vista à determinação objetiva desta prestação/obrigação contratual pode o tribunal fazer uso do art. 400º nº 2 do C. Civil dando assim corpo à vontade real das partes diversa da declarada no contrato demonstrada pelas relações contratuais de facto estabelecida entre as partes e ocorridas durante a execução do contrato, as quais são suportadas pela matéria de facto provada nos pontos 2, 6, 9, 15, 19, 20,22, 23 e 25 da douta sentença recorrida, criando-se assim uma prestação que corresponde à verdade real das partes e derrogando uma previsão contratual claramente “desmentida” pelo comportamento das partes – a cláusula 9ª do contrato.
5. O Apelante não incumpriu por isso o contrato e a Apelada nunca obteve o licenciamento das obras junto da Câmara Municipal de Portalegre – cujo processo veio a caducar – sendo certo que na data da assinatura do contrato 22.03.2010 e tendo as partes retroagido os efeitos do mesmo ao inicio do ano, a Apelada não podia desconhecer que com a obrigação constante da cláusula 9ª do mesmo nunca poderia ser cumprida, pelo que ao abrigo do regime dos arts. 1032º e 1033º do C.C. não existe qualquer incumprimento do Apelante.
6. Não contraria este entendimento a matéria provada nos artigos 31º e 32º, pois dela apenas resulta um procedimento próximo de uma possível orçamentação do custo das ditas obras sem qualquer referência a um concreto montante, sendo certo que as mesmas obras das casas de banho nunca chegaram a ser construídas e nessa medida nenhum pagamento nenhum pagamento chegou a ser exigido ao Apelante pela Apelada.
7. Além de que a falta de localização temporal da ocorrência daqueles factos – arts. 31º e 32º – não permite saber se ocorreram antes ou depois da caducidade do processo de licenciamento.
8. O Apelante não incumpriu o contrato e o tribunal ao entender de modo diverso, interpretou e valorou incorretamente os factos provados nos pontos 2, 6, 9, 15, 19, 20, 22, 23 e 25 da douta sentença recorrida, os quais impõem a conclusão de que o Apelante não incumpriu o contrato, antes devia o tribunal ao abrigo do art. 400º nº 2 do C. C. isso ter reconhecido e determinado que a vontade real das partes no que respeita á obrigação do Apelante de entregar o locado com duas casas de banho construídas foi derrogada pelas partes que criaram uma nova obrigação contratual: a Apelada assumiu o encargo de licenciar e obter a autorização da Câmara Municipal de Portalegre para a construção das casas de banho e uma vez construídas ficou o Apelante obrigado a pagar o seu custo.
9. Como consequência desse pressuposto – do Apelante não ter incumprido o contrato – devia considerar-se a carta da Apelada de 25.06.2010 como inserida no âmbito do art. 1098º nº 3 do C. C., a verdadeira denúncia do contrato ser cumpridora do prazo aí previsto para tal, caso em que é responsável pelo pagamento das rendas de 01.01.2010 até final de Setembro de 2010, devendo ela e o fiador ser condenados no pagamento do montante de € 7.500,00, revogando-se o decidido.
10. Todavia, para o caso desta pretensão não proceder e manter-se o entendimento da douta sentença, ainda assim deve a Apelada e o fiador ser condenados a pagar as rendas desde 01.01.2010 até à data da produção dos efeitos da carta de resolução – 25.06.2010 – em virtude da interpretação correta do artº 434º nº 2 do C. C. face aos factos provados não permitir outra conclusão.
11. Assim entendemos porque nunca a Apelada pagou quaisquer rendas, esteve na posse do locado desde 01.01.2010 até Julho de 2010, altura em que o entregou ao Apelante (cfr. pontos nº 11 e 12 dos factos provados) e sempre soube que as casas de banho nunca iriam ser feitas: não estavam feitas em Janeiro de 2010, nem em Março de 2010, nem em Junho…
12. Além do mais, o facto de ter a Apelada ficado com o encargo de licenciar a obra junto da Câmara Municipal de Portalegre para a realização das casas de banho e tendo deixado caducar esse processo de licenciamento (cfr. ponto 25 dos factos provados), daí que as condições de facto quanto à possibilidade da construção das casas de banho eram as mesmas e não razão nenhuma para se adotar a posição do tribunal, devendo condenar-se os Apelados no pagamento das rendas vencidas desde 1.01.2010 até à data da produção dos efeitos da resolução operada pela carta de 26.05.2010.
13. Importa por isso a revogação da douta sentença recorrida, condenando-se os Apelados nos termos peticionados.”
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Foram apresentadas contra alegações, pela ré que pugnou pela manutenção do julgado.*
Apreciando e decidindo
O objeto do recurso encontra-se delimitado pelas conclusões das respetivas alegações, sem prejuízo das questões cujo conhecimento é oficioso - disposições combinadas dos artºs 660º n.º 2, 661º, 664º, 684º n.º 3 e 685º-A todos do Cód. Proc. Civil.Apreciando e decidindo
Assim, a questões essenciais que importa apreciar cingem-se em saber:
1ª - Se o autor incumpriu, ou não, o contrato de arrendamento que havia celebrado com os réus;
2ª - Da relevância a dar à missiva que lhe foi enviada pela ré em 25/06/2010 e respetivas consequências.
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Na sentença recorrida foi considerado como provado o seguinte quadro factual:1. O Autor, A…, é proprietário do rés-do-chão do prédio urbano sito na Rua Luís de Camões… sito em Portalegre a que corresponde o artigo matricial 1245 da Freguesia da Sé, prédio esse, que se encontra descrito na Conservatória do Registo Predial de Portalegre sob o nº 0096/010485;
2. O Autor, a Ré M… (doravante designada por 1ª Ré) e o Réu L… (doravante designado por 2.º Réu) assinaram um documento escrito dactilografado, datado de 22 de Março de 2010, nos termos do qual, o Autor declarou ceder à 1.ª Ré o gozo temporário da fração acima referida, mediante o pagamento, pela 1ª Ré de uma contraprestação mensal, igual e sucessiva, no valor €1.000,00 cada uma;
3. Igualmente declararam que até final de Dezembro de 2010, o valor de cada contraprestação acima referida seria de €750,00;
4. Mais declararam as partes que esse gozo se destinaria a fim não habitacional;
5. Destinando-o à atividade de comércio a retalho de ourivesaria em geral, e ainda o exercício da atividade de cabeleireira, manicura, massagem e afins;
6. Ainda declaram que o início dessa cedência remontava a 1 de Janeiro de 2010;
7. E declararam que o termo seria em 31 de Dezembro de 2015;
8. O 2.º Réu declarou constituir-se fiador e principal pagador das contraprestações acordadas;
9. O Autor ainda declarou obrigar-se desde logo a entregar o local acima referido com duas casas de banho, sendo que uma delas tem base de chuveiro e respetivo chuveiro, bem como a instalação de uma entrada de ar para melhor circulação de ar no locado;
10. As casas de banho acima referidas são necessárias para que a Ré possa desenvolver a atividade de cabeleireira, massagista e manicura;
11. Em Janeiro de 2010, o Autor entregou à 1.ª Ré as chaves do local acima referido;
12. Em Julho de 2010, a 1ª Ré entregou ao Autor as chaves do local acima referido;
13. A 1ª Ré, enviou carta ao Autor, a 25 de Junho de 2010, na qual declarou resolver o contrato acima referido, alegando que o Autor não fez no local acima referido, as duas casas de banho a que se tinha obrigado, impedindo-a, de abrir o estabelecimento e ali exercer a atividade de cabeleireira, manicura, massagista e afins e comércio a retalho de ourivesaria em geral;
14. A carta acima referida foi recebida pelo Autor;
15. Em Janeiro de 2010, as casas de banho acima referidas não estavam construídas no local cedido 16. E em Julho de 2010, também não;
17. Em 5 de Julho de 2010, o autor enviou à 1ª Ré, carta a solicitar o pagamento das contraprestações respeitantes aos meses acima referidos;
18. A 1ª Ré recebeu a carta acima referida;
19. Em Janeiro de 2010, existia espaço no locado para a realização das casas de banho, sendo necessário para a sua construção que dar início ao processo de licenciamento de obras junto da Câmara Municipal de Portalegre para autorizar a realização das mesmas;
20. Em Janeiro de 2010, a 1ª Ré comunicou ao Autor que ela própria assumiria junto da Câmara Municipal o processo de licenciamento de alteração do locado com vista à realização das obras particulares de adaptação à atividade que nele iria desenvolver, nelas se incluindo as casas de banho;
21. Tendo inclusivamente contratado um gabinete de arquitetura que lhe faria o projeto e faria o seu acompanhamento na Câmara Municipal de Portalegre;
22. O Autor aceitou a proposta da Ré, assumindo o encargo de pagamento das obras a realizar;
23. O Autor confiou que a 1.ª Ré assumiria junto da Câmara Municipal o processo de licenciamento de alteração do locado com vista à realização das obras particulares de adaptação à atividade que nele iria desenvolver, nelas se incluindo as casas de banho;
24. A 1ª Ré contactou com o gabinete de arquitetura “A…”, que em seu nome deu entrada do pedido de licenciamento na Câmara Municipal;
25. O processo de licenciamento de obras particulares de alteração do locado n.º 6/2010, em que foi Requerente M…, foi rejeitado liminarmente e arquivado, em 15 de Abril de 2010, por falta de instrução do processo relativo quanto à falta de indicação de legislação específica aplicada aos cabeleireiros; legislação relativa às acessibilidades; segurança contra riscos e incêndios; quanto à falta de indicação de instalações sanitárias para uso de funcionários e de clientes e quanto à falta de especificação da intervenção a efetuar na fachada;
26. A 1ª Ré disponha das chaves da referida fração em sua posse para que o arquiteto que contratou se deslocasse ao local para tirar medidas;
27. Antes de Janeiro de 2010, para o efeito acima referido, a 1ª Ré, dirigia-se à empregada do Autor, a Sra. D. E…, a quem pedia as chaves do local;
28. Antes de Janeiro de 2010, esta, por instruções do Autor, entregava-as à 1.ª Ré, ou ao arquiteto H…;
29. Antes de Janeiro de 2010, a Ré voltava a entregar as chaves à empregada do Autor;
30. A construção das casas de banho do locado implicava a realização de obras num quintal com alpendre junto ao local cedido, nas traseiras, em prédio propriedade do Autor;
31. O pedreiro, conhecido pelas partes como Sr. K…, falou com o Autor para construir as casas de banho, já que faria as restantes reparações no local cedido;
32. Ao que o Autor recusou, com o fundamento de que o referido pedreiro lhe cobrava valores mais altos do que ele, Autor, pretendia pagar;
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Conhecendo da 1ª questão O recorrente defende que, ao contrário do que foi reconhecido na decisão recorrida, não incumpriu o contrato de arrendamento que celebrou com os réus, não obstante nele constar a obrigação de entregar o locado com duas casa de banho, obrigação esta que consta da clª 9ª do contrato escrito datado de 22/03/2012, em virtude da ré ter assumido a incumbência de proceder junto da Câmara Municipal ao processo de licenciamento de alteração do locado com vista à realização das obras particulares de adaptação à atividade que nele iria desenvolver, nelas se incluindo as casas de banho, licenciamento que foi rejeitado o que impossibilitava a realização das obras adequadas à atividade da ré designadamente a construção das casas de banho.
Estamos em sede de um contrato de arrendamento destinado a atividade comercial, sendo obrigações do locador a entrega ao locatário da coisa locada e o assegurar-lhe o gozo desta, para os fins a que a coisa se destina (cfr. artº 1031º do CC), podendo, por isso, esta obrigação implicar a realização, da parte dele, de obras necessárias ao efetivo uso e gozo da coisa por parte do locatário.
No caso dos autos, tal obrigação decorre do estipulado na clª 9ª do contrato escrito. No entanto, não podemos deixar de ter em conta o também acordado livremente pelas partes, embora verbalmente, que pode pôr em crise o clausulado escrito, derrogando-o tacitamente em pontos específicos que não ponham em causa a essencialidade do contrato de arrendamento celebrado, sendo o que, em nossa opinião, sucedeu no que concerne concretamente ao explicitado na aludida cláusula.
Por isso, não obstante o constante na clª 9ª do contrato escrito, descrita no seu essencial no ponto 9º dos factos assentes devemos ter em conta o circunstancialismo factual constante nos pontos 15º, 19º, 20º, 23º e 25º, donde se evidencia que a locatária chamou a si o encargo do licenciamento das obras incluindo as duas casas de banho,[1] sem o deferimento do qual, pela entidade competente, havia impossibilidade legal de realização de obras no locado, não se podendo exigir ao locatário a construção de casas de banho.
Como salienta a recorrente, na data da assinatura do contrato (22/03/2010) a ré sabia que iria assinar um contrato no qual ele declarava “entregar o locado com as duas casas de banho construídas” mas que efetivamente as mesmas não se encontravam construídas, bem como, sabia que “era necessário o processo de licenciamento da Câmara estar a correr e devidamente instruído para que pudessem as casas de banho ser construídas, o que ao tempo não acontecia sendo esse aspeto da sua responsabilidade” porque assim foi assumido, em Janeiro de 2010, ao transferir para si a obrigação de licenciar o processo necessário para realização das obras nelas se incluindo as casas de banho,[2] tendo recebido as chaves do imóvel para dele poder fazer uso.
O autor ao aceitar a proposta da ré e ao confiar que ela assumiria a responsabilidade pelo processo de licenciamento, deixou de poder ser responsabilizado pelo atraso na construção das casas de banho, mesmo que se entendesse que tal construção de acordo com estipulado no contrato era de sua responsabilidade, uma vez que o atraso só se podia evidenciar a partir do momento em quem o processo de licenciamento permitisse o início da realização das obras.
Por outro lado, não existindo as casas de banho no locado à data da celebração do contrato, facto que ambas as partes conheciam, e assumindo a ré a responsabilidade pelo processo de licenciamento de alteração do locado com vista à realização das obras particulares de adaptação à atividade que nele iria desenvolver, nelas se incluindo as casas de banho, tendo autor aceitado tal proposta, assumindo o pagamento das obras a realizar (cfr. ponto 22 dos factos assentes), parece resultar à evidência a inexistência de qualquer falta deste no que se refere à ausência de realização de obras.
Temos, assim, para nós, que o autor não incumpriu da sua parte o contrato, sendo o que, no fundo, parece ter impossibilitado realização das obras foi a caducidade do processo de licenciamento da responsabilidade da ré, pois, mesmo que as mesmas pudessem ter sido feitas “clandestinamente” sempre a falta de licenciamento obstaculizaria ao exercício no locado da atividade comercial que a ré se propunha exercer.
Conhecendo da 2ª questão
A carta de resolução do contrato, enviada pela ré a autor, em 25/06/2010, a que alude o ponto 13º dos factos assentes, não tendo sido considerada a existência de incumprimento contratual por parte deste, não pode consubstanciar, como a ré pretende e lhe foi reconhecido na decisão impugnada, uma resolução válida do contrato de arrendamento, com todas as suas consequências, uma vez que o fundamento invocado, como se explicitou supra, não se tem por verificado.
A missiva enviada pela ré ao autor não consubstanciando resolução válida, constitui uma verdadeira denúncia do contrato de arrendamento não habitacional.
No âmbito deste tipo de arrendamentos o regime de denúncia vem referenciado no artº 1110º n.º 1 do CC, sendo as regras livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se na falta de estipulação o disposto quanto ao arrendamento para habitação, designadamente o previsto no artº 1098º do CC.
As partes estabeleceram que o contrato tinha início em 01/01/2010 e termo em 31/12/2015 (clª 4ª), a renda mensal seria de € 1000,00 a “ser paga no primeiro dia útil do mês anterior aquele a que disser respeito” (clª 2ª), mas a título excecional o locador concede à locatária “nada cobrar durante os meses de Novembro e Dezembro de 2009” bem como “baixa a renda até final de Dezembro de 2010 para € 750,00” (clº 3ª), sendo que “o prazo mínimo de denúncia antecipada do contrato é de cento e vinte dias, tanto para o senhorio como para a inquilina” (clª 5ª).
Da conjugação dos referenciados artigos do CC e do acordado pelas partes, no que respeita à denúncia, a ré podia denunciar o contrato a todo o tempo desde que o fizesse com a antecedência de 120 dias do termo pretendido do contrato, produzindo essa denúncia efeitos no final de um mês do calendário gregoriano, sendo que a inobservância da antecedência, não obsta à cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta (n.º 2 e 3 do artº 1098º do CC).
Nesta medida, a denúncia efetuada pela ré só produziu efeitos no dia 30/10/2010, pelo que invocando o autor a falta de pagamento de qualquer prestação a título de renda desde o início do contrato e não tendo a ré feito prova desse pagamento (v. resposta negativa ao quesito 1º), assistiria ao Autor o direito às prestações devidas desde 01/01/2010 até 30/10/2010 (onze rendas), no montante de € 8 261,00 (€ 750,00 X 11). No entanto, o autor só peticionou a quantia de € 7 500,00, certamente por ter considerado que a carta de renúncia teria sido enviada em 26/05/2010, quando o foi efetivamente em 25/06/2010, pelo que o tribunal, na condenação, apenas deverá ter a quantia peticionada em consideração, sob pena de proferir condenação para além do pedido.
Nestes termos, relevam as conclusões do apelante sendo de revogar a sentença recorrida e de condenar os réus no pedido.
DECISÂO
Pelo exposto, decide-se julgar procedente a apelação e, consequentemente, revoga-se a sentença recorrida, condenando-se os réus no pedido formulado pelo autor. Custas pela recorrida, sendo na 1º instância pelos réus.
Évora, 31 de janeiro de 2013
Mata Ribeiro
Sílvio Teixeira de Sousa
Rui Machado e Moura
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[1] - Do Processo de Licenciamento de Obras Particulares do Município de Portalegre, apenso aos autos podemos constatar que aí se alude a “instalações sanitárias adequadas ao bom desenvolvimento do estabelecimento” denominado “Salão de Beleza & Ourivesaria” alusão que é corroborada pelos desenhos constantes na planta proposta a avaliação, tendo como requerente Fátima Salabert.
[2] - No processo de licenciamento em causa, junto por apenso aos autos consta que a ré, em 20/01/2010, vem requerer licença/autorização para executar as obras constantes no projeto que se anexa e da respetiva memória descritiva e justificativa no r/c do prédio situado nos n.ºs 9 e 11 da Rua Luís de Camões em Portalegre.