Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1466/04-3 |  |
ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
ENCERRAMENTO DO ESTABELECIMENTO
I - Se uma sociedade comercial, locatária dum imóvel, passa a exercer a sua actividade num outro local durante mais de um ano ininterrupto, há que interpretar esta situação como tendo encerrado o estabelecimento locado.
II - A acção de resolução deve ser proposta pelo locador dentro de um ano a contar do conhecimento do facto que serve de fundamento ou, sendo este de natureza continuada, a partir do momento em que tiver cessado, sob pena de caducidade.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
“A”, casado, residente na Rua ..., nº ..., em ..., instaurou a presente acção contra
“B”, com sede em ..., alegando:
O Autor é dono de um prédio urbano sito na Rua ..., nºs ..., em ..., descrito na CRP de ... sob o número 498/20020322, inscrito na matriz da freguesia de ... sob o artigo 814.
Por escritura pública de 27.10.83, lavrada no 1º Cartório Notarial de ..., o anterior proprietário e pai do Autor, deu de arrendamento à “C”, o r/c, com entrada pelo nº ... com início no dia 01.01.84.
O locado destinava-se a escritório - seguros, importações e exportações e a comércio de rações e medicamentos.
Por escritura de 22.07.93, no mesmo Cartório, a “C” trespassou o local à ora Ré, mantendo-se o mesmo destino.
A renda mensal actual é de 50.000$00, ou seja, 249,40 €.
Acontece, que desde Julho de 1996 a Ré deixou de exercer no locado qualquer actividade, encontrando-se o mesmo ininterruptamente fechado.
São visíveis as infiltrações e humidades e salitre nas paredes, em resultado do encerramento.
O locado não tem fornecimento de água, luz ou telefone.
Termina, pedindo que seja declarado resolvido o contrato de arrendamento e decretado o despejo.
Citada, contestou a Ré, alegando:
POR EXCEPÇÃO
A acção de resolução deve ser proposta dentro de um ano a contar do conhecimento do facto - art. 65º do RAU - sob pena de caducidade.
Entre Fevereiro e Agosto de 2001, o prédio não esteve encerrado, tendo sido cedido a “D”, que ali instalou o seu estabelecimento ..., tendo esta cedência sido autorizada por “E”, que se apresentou como cabeça-de-casal da herança de “F”, então indivisa. E este facto foi do conhecimento do Autor.
Decorreu mais de um ano entre Fevereiro de 2001 e a data da entrada da acção em Juízo - 29 de Maio de 2002.
Deve, pois, a Ré ser absolvida do pedido.
POR IMPUGNAÇÃO
Não é verdade que desde Junho de 1996 até hoje o locado se mantenha encerrado. E, entre Agosto de 2001 e 29 de Maio de 2002 não decorreu mais de um ano.
O espaço cedido não está degradado e o facto de a ré ter entendido que podia prescindir de água, luz e telefone não pode ser motivo para resolução do contrato.
Termina, dizendo que a excepção deve ser julgada procedente e a acção improcedente.
Respondeu o Autor tendo concluído como na petição inicial.
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Seguiram-se os demais termos processuais e procedeu-se a audiência de discussão e julgamento.***
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Na Primeira Instância foram dados como provados os seguintes factos:***
1 - Encontra-se inscrita a favor do autor, pela apresentação 2002/03/22, a aquisição por partilha, do prédio urbano sito na Rua ..., nºs ..., em ..., descrito na CRP de ... sob o número 498/20020322, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de ... sob o art. 814 (doc. fls. 5 a 9).
2 - Por escritura pública outorgada em 27.10.83, no 1º Cartório Notarial de ..., o anterior proprietário do prédio identificado em 1 deu de arrendamento a “C”, o R/C com entrada pelo nº ... desse prédio, com início em 01.01.84 - doc. fls. 10 a 15.
3 - O arrendamento foi celebrado pelo prazo de um mês, renovável e mediante a renda mensal de 17.500$00, a ser paga no 1º dia útil do mês anterior ao que dizia respeito, em casa do senhorio, ou a depositar em banco a indicar por este.
4 - O local arrendado destinava-se a escritório - seguros, importações e exportações e a comércio de rações e medicamentos.
5 - Por escritura pública de trespasse, outorgada em 22 de Julho de 1993, no 1º Cartório Notarial de ..., a então arrendatária “C”, trespassou à Ré o seu estabelecimento comercial, instalado no R/C do prédio identificado em 1 e 2 - doc. fls. 17 a 20.
6 - Em virtude de tal trespasse, a Ré passou aí a desenvolver a actividade comercial desenvolvida até então pela anterior arrendatária.
7 - Sendo a renda mensal actual de 50.000$00, isto é, 249,40 €.
8 - O locado não tem água, electricidade ou telefone.
9 - A Ré, desde Junho de 1996, deixou de exercer no locado qualquer actividade.
10 - Com excepção do período referido infra, o local arrendado encontra-se com a porta fechada há cerca de seis anos, exercendo a Ré a sua actividade noutro local.
11 - Interiormente, o citado R/C apresenta várias infiltrações, humidade e salitre nas paredes.
12 - O que também acontece exteriormente.
13 - Entre Fevereiro e Agosto de 2001, o prédio dos autos encontrava-se aberto ao público.
14 - Foi cedido pela Ré a “D” para que este aí instalasse o seu estabelecimento comercial denominado ..., que habitualmente se situa na Rua ..., nº ..., em ...
15 - Durante este período de tempo o estabelecimento encontrava-se aberto ao público no horário comercial e no mesmo eram atendidos os seus clientes e executados os trabalhos respectivos.
16 - “E”, na qualidade de herdeiro de “F”, não se opôs à cedência do prédio pela Ré a “D”, nos termos da declaração de fls. 29.
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Perante tal factualidade, na Primeira Instância foi a acção julgada procedente e decretada a resolução do contrato de arrendamento e a Ré condenada a proceder à entrega do locado livre e devoluto.***
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Com tal sentença não concordou a Ré, tendo interposto o respectivo recurso, onde formulou as seguintes CONCLUSÕES:***
1 - Como muito bem se refere na douta sentença recorrida, o estabelecimento instalado no prédio arrendado não esteve encerrado por mais de um ano no período imediatamente anterior ao da propositura da acção pois a mesma entrou em juízo em 29 de Maio de 2002 e o mesmo esteve aberto ao público entre Fevereiro e Agosto de 2001.
2 - Relativamente ao período entre Junho de 1996 e Fevereiro de 2001, o direito de pedir a resolução do contrato caducou um ano após a reabertura do mesmo, ou seja, em Fevereiro de 2002.
3 - Com efeito, porque o encerramento é um facto duradouro, o prazo de caducidade conta-se da data em que o facto tiver cessado, independentemente de o titular do direito ter ou não conhecimento do mesmo.
4 - Mas mesmo que assim não fosse, sempre um dos titulares da herança indivisa de que o prédio fazia parte até Março de 2003 teve conhecimento e não se opôs à reabertura do imóvel, tendo mesmo emitido uma declaração escrita nesse sentido.
5 - Caducou, pois, o direito à resolução do contrato de arrendamento, pelo que a excepção respectiva deve ser julgada procedente, julgando-se, em consequência, improcedente a acção.
6 - A douta sentença recorrida a qual violou, além do mais, o art. 65º do RAU, pelo que deverá ser revogada.
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Contra-alegou o Autor, concluindo pela improcedência do recurso.***
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.***
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As conclusões de recurso limitam o objecto do mesmo - artigos 684º, nº 3 e 690º, nº 1, do Código de Processo Civil. Sendo assim, uma só questão haverá que apreciar: Caducou ou não o direito de pedir a resolução do contrato de arrendamento?***
O artigo 110 do R.A.U. dispõe: “Considera-se realizado para comércio ou industria o arrendamento de prédios ou parte de prédios urbanos ou rústicos tomados para fins directamente relacionados com uma actividade comercial ou industrial”.
Resulta, pois, claramente, do normativo acabado de transcrever, que ao celebrar-se o contrato, um senhorio não cede o seu prédio ao locatário para que o mesmo nele leve a cabo no espaço toda e qualquer actividade relacionada com o comércio ou indústria. Ele cede-o para que no locado seja exercida UMA CERTA E DETERMINADA ACTIVIDADE. E não se afirme que ao fazer semelhante interpretação, estamos a dar uma relevância demasiada ao vocábulo “UMA ACTIVIDADE”.
O ordenamento jurídico deve ser visto como um todo. Acaso não fizéssemos tal interpretação e estaríamos em contradição quando o Legislador diz, no artigo 64º, nº 1, alínea b) do R.A.U., que o senhorio pode resolver o contrato de arrendamento, se o arrendatário “Usar ou consentir que outrem use o prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina”.
Aqui chegados, importa, então, precisar:
Em 27.10.83, o então proprietário do imóvel cedeu-o de arrendamento à sociedade “C”, para que esta ali instalasse o seu escritório e exercesse a actividade de seguros, importações e exportações, o comércio de rações e medicamentos.
Em 22 de Julho de 1993, a “C” trespassou o estabelecimento comercial à ora Ré.
Não vamos, agora, debruçarmo-nos quanto ao que se entende por “estabelecimento” comercial ou industrial. Todos os tratadistas o vêem como uma universalidade composta pelos seus bens corpóreos ou incorpóreos, incluindo a respectiva freguesia, em suma, o seu aviamento.
O que importa é que, a partir do aludido trespasse, a Ré ali continuou a exercer a mesma actividade até Junho de 1996, data em que passou a fazê-lo noutro local, até hoje. Haverá, pois, que concluir que encerrou o seu estabelecimento e não que simplesmente deparamos com uma diminuição de actividade, com origem numa factualidade ocasional e até estranha à própria Ré.
Se atentarmos ao artigo 64º, nº 1, alínea h) do R.A.U., constatamos que o senhorio pode resolver o contrato de arrendamento, se o locatário mantiver encerrado, por mais de um ano, o prédio arrendado para o comércio ou indústria.
Mais uma vez teremos que repetir o que acima dissemos. O ordenamento jurídico há que ser visto como um todo. E, então, haverá que interpretar o preceito acabado de referir como mantendo o locatário o seu estabelecimento comercial ou industrial encerrado por mais de um ano, no prédio arrendado.
E dúvidas não poderão restar quanto a esta realidade.
Aqui chegados, haverá que atentar ao que dispõe o artigo 65ºdo R.A.U.. A acção de resolução deve ser proposta dentro de um ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento ou, sendo este de natureza continuada, a partir do momento em que tiver cessado.
Ora, o encerramento do estabelecimento da Ré operou-se em Junho de 1996 e assim se manteve até hoje. Não existe, pois, qualquer caducidade.
Todavia, no caso sub judice algo aconteceu. O cidadão “E”, intitulando-se herdeiro de “F” e legítimo proprietário do local cedido, subscreveu uma declaração dizendo não se opor a que a Ré cedesse a um terceiro o prédio arrendado, pelo período de três meses. E tal não oposição tem o seguinte fundamento. “E” era senhorio do tal terceiro. O prédio que lhe tinha arrendado necessitava de obras e então, enquanto estas fossem levadas a cabo, mudava-se para o espaço cedido à Ré.
Urge perguntar. Mas onde está provado que tal cedente tinha poderes para tanto? Era ele cabeça de casal na herança que refere? Não podemos olvidar o que dispõe o artigo 2091º, do Código Civil... Mas como intitular-se legítimo proprietário, se o bem nos surge depois como pertencente ao Autor? Era ele legítimo proprietário dum bem pertencente a uma herança ainda indivisa?
O ónus de provar que o subscritor da declaração tinha poderes para tanto recaía sobre a Ré - artigo 342º, nº 2 do Código Civil. Ora, sucumbiu na prova dos quesitos 10º, 11º, 12º e 13º, onde se perguntava se “E” se havia apresentado como sendo o cabeça-de-casal na herança de “F”; Se “E” havia informado o ora Autor de ter subscrito a declaração; Se o Autor teve conhecimento de ter funcionado no locado a actividade do terceiro...
O estabelecimento da Apelante é uma realidade distinta de qualquer outro. Escritório, seguros, rações e medicamentos, nada tem a ver com fotografias. A freguesia que se dirige à actividade da Ré não pretende adquirir material fotográfico.
Uma outra causa de resolução do contrato de arrendamento prevista na lei é um locatário consentir que um terceiro use o espaço cedido para um fim diferente do constante do contrato - artigo 64º, nº 1, alínea b). A autorização, para que tal cedência fosse possível, foi dada por quem não tinha competência para tanto. Jamais pode vincular o Autor, pois que não foi feita prova que este dela teve conhecimento. Não poderá, pois, também esta situação fazer caducar o pedido de resolução do contrato de arrendamento. A utilização do espaço cedido para um fim diferente daquele para que fora arrendado, não poderá deixar de ser havido como uma situação de desocupação contratual.
Uma das razões que motiva ser o encerramento do espaço locado causa de resolução do contrato é a deterioração que surge com tal situação. E esta provada ficou. Quer interior, quer exteriormente, o locado patenteia já infiltrações, humidade e salitre nas paredes.
DECISÃO
Atentando em tudo quanto se procurou deixar esclarecido, acorda-se nesta Relação em negar provimento ao recurso e, consequentemente, mantém-se a sentença proferida na primeira Instância.
Custas pela Apelante.
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Évora, 14.10.04
Évora, 14.10.04