Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1713/07-2 |  |
INTERPRETAÇÃO DA VONTADE
Tendo as partes celebrado um negócio jurídico sujeito a uma formalidade ad substantiam, se o texto exceder a vontade real, esta pode reduzir o objecto negocial contido no texto, mas já o contrário está vedado.
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PROCESSO Nº 1713/07 – 2
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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I. “A” intentou a presente acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra “B” pedindo a condenação da Ré: a reconhecer o A. como legítimo proprietário das instalações ocupadas pela Ré., as quais fazem parte integrante do prédio rústico que foi objecto de venda através da escritura celebrada em 30 de Julho de 1991; a entregar aquelas instalações, ao A., livres e desocupadas de pessoas e coisas; no pagamento ao A. de uma indemnização, a liquidar em execução de sentença, por via de ocupação ilegítima daquelas instalações. PROCESSO Nº 1713/07 – 2
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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Alegou, em síntese, para o efeito, que adquiriu por compra um prédio rústico do qual faz parte integrante uma casa de habitação e pavilhões e que foram objecto daquele contrato, recusando-se a Ré a proceder à sua entrega e que conforme o estabelecido no contrato-promessa que junta, lhe é devida pela Ré uma indemnização por incumprimento do acordado.
Citada a Ré, defendeu-se por excepção - invocando a prescrição no tocante ao direito de indemnização - e por impugnação alegando a existência de uma faixa de terreno com a área de 1.956,90 m2 onde estão implantados dois edifícios, um destinado a habitação, outro a armazém, sendo que a faixa de terreno em causa não foi objecto do contrato de compra e venda e, por conseguinte, as edificações nele implantadas e a falta de poderes na outorga de procuração ao mandatário (procurador) da R. para declarar o que foi em sede de escritura pública.
Deduziu ainda a Ré pedidos reconvencionais.
Foi ainda requerida pela Ré, a intervenção principal de “C”, que foi admitida, tendo o interveniente feito seus, na parte que lhe dizem respeito, os articulados da Ré.
O A. deduziu réplica na qual pugna pela improcedência da defesa por excepção.
A Ré deduziu tréplica.
Por despacho de fls. 119, foi suspensa a instância reconvencional, até que a convenção deduzida se mostrasse registada.
Inconformada veio a Ré a interpor recurso que, admitido, foi julgado deserto por despacho de fls. 128.
No despacho saneador foi declarada improcedente a excepção de prescrição do pedido de indemnização formulado pelo A ..
Efectuado o julgamento, foi proferida sentença, em que se decidiu:
Pelo exposto, julgando-se a acção parcialmente procedente, decide-se:
I. Absolver a R. “B” do pedido de pagamento de indemnização, a liquidar em execução de sentença, por via da ocupação ilegítima das instalações.
2.Condenar a R. “B” a reconhecer que o A. “A” é proprietário das instalações que se encontram incorporadas no prédio rústico objecto da escritura pública de compra e venda constante de fls. 17 a 20 - prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n.º 2956 -, designadamente da bomba de água, estábulo, três pavilhões para animais/armazéns e casa de habitação.
3.Condenar a R. “B” a entregar ao A. “A” as instalações especificadas em 2), livres e desocupadas de pessoas e bens.
Inconformada, veio a Ré interpor, a fls. 235, o presente recurso de apelação, cujas alegações de fls. 250 a 259, terminou com a formulação das seguintes conclusões:
"1. Só as «coisas móveis» e não as «coisas imóveis» podem ser susceptíveis de se considerarem «partes integrantes» de um prédio rústico; relativamente ao que está em causa nestes autos tanto a jurisprudência, como a doutrina não permitem incluir no conceito de «parte integrante» mais do que a bomba de água e o tanque de rega.
2. Pelo que, estando nestes autos em causa também três edifícios em tijolo e argamassa, dois usados há pelo menos 15 anos para preparo de ferro velho por um terceiro e um para habitação pela apelante, nas respostas aos quesitos não podem esses edifícios considerar-se como partes integrantes de um prédio rústico vendido, tanto mais que, da própria destinação e utilização actual deles pela apelante e por um terceiro, após ter sido conferida há muito a posse do prédio rústico ao apelado, só tem de concluir-se que se trata de bens imóveis com autonomia económica relativamente ao prédio rústico onde estão implantados.
3. A compra e venda de bens imóveis está sujeita ao pagamento de IMT (antes sisa), não sendo a mesma válida senão quando feita por escritura pública, impondo a celebração desta que os mesmos sejam previamente inscritos na matriz ou participada aí a sua inscrição - mais ainda quando sejam «clandestinos» - e que igualmente estejam harmonizadas a descrição matricial e a descrição no registo predial, sem o que não pode ser celebrada a escritura e não sendo nada disto prejudicado pelo facto de as construções serem ou não clandestinas, estarem ou não licenciadas, pois que - a ser assim - a aceitação deste argumento do apelado mais não era do que dar cobertura à ilegalidade inerente.
4. Não sendo objecto da escritura pública de 31.07.1991, invocada pelo apelado, mais do que o prédio rústico, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº 2956 (agora nº 3683 da freguesia de …) e inscrito na matriz sob o artigo 219 da secção U, com apenas 11.000m2, não pode ter-se por comprado pelo apelado à apelante mais do que aquilo que consta na escritura, nomeadamente «três pavilhões para animais/armazéns e casa de habitação», seja por não terem sido estes inscritos na matriz, seja por não ter o comprador pago a sisa respectiva, seja porque também não constam da descrição no registo predial.
5. Igualmente não pode ser reconhecido ao apelado nesta acção de reivindicação de propriedade o direito de propriedade sobre bens de que o autor não prove ser dono, nomeadamente dos «três pavilhões para animais/armazéns e casa de habitação», já que a acção de reivindicação só pode ser proposta por quem seja proprietário e não por quem queira vir a sê-lo através dela.
6. E menos ainda pode o apelado, por via desta acção, ser apossado dos mesmos edifícios e, ainda menos, de uma parcela de terreno para além dos 11.000m2, não comprada, como resulta da escritura e certidões que a instruíram; mais ainda porque o apelado nem sequer reivindica a propriedade de qualquer parcela de terreno, nem sobre uma qualquer parcela de terreno pede o que quer que seja nos presentes autos.
7. A junção pelo apelado a estes autos de uma cópia de escritura que demonstra que ele comprou só um prédio rústico com 11.000m2 e, a par disso, a junção também por ele de uma planta donde consta um prédio rústico com 12.778m2 vem demonstrar, por um lado, que o próprio apelado reconhece que existe uma parcela confinante ao prédio comprado com pelo menos 1.778m2 que ele não comprou e, por outro, vem demonstrar que não poderia o tribunal recorrido ter dado por provado que os «três pavilhões para animais/armazéns e casa de habitação» estão edificados sobre o prédio objecto da escritura.
8. De facto, não se discutiu nesta acção nem a área nem os limites do prédio rústico comprado e, também por isso, não pode dar-se por provado que esses edifícios estão construídos dentro dos limites dos 11.000m2 ou fora deles, isto é, na parcela de 1.778m2.
9. Assim, as respostas aos quesitos não poderiam ter considerado que o apelado comprou «três pavilhões para animais/armazéns e casa de habitação»; como não poderiam ter considerado que esses mesmos imóveis são «partes integrantes» de um prédio rústico objecto da escritura de 31.07.1991.
10. Nem, por idênticos fundamentos, se poderia ter reconhecido ao apelado o direito de propriedade sobre os «três pavilhões para animais/armazéns e casa de habitação»; como se não poderia ter ordenado a entrega dos mesmos àquele.
11. De modo que nessa parte a decisão recorrida não interpreta correctamente e, por conseguinte, não respeita o disposto nas disposições legais seguintes: art. 204º, 205°, 363°, 875° e 1311 ° do Código Civil; art. 57°, 58° e 80° do Código de Notariado; art. 5°, 13° e ss. do CIMI; art. 2° e 5° do CIMT.
12. Além disso, tendo sido deduzida reconvenção a decisão ignorou-a em absoluto com a alegação de que deveria ser registada, quando só uma parte dela poderia oferecer dúvidas quanto ao seu registo, já que a invocação da falta de pagamento de uma dívida jamais sujeitou a acção respectiva a qualquer tipo de registo.
13. No que concerne à matéria reconvencional e às respostas aos quesitos violou a decisão recorrida ainda o disposto no art. 3 ° do Código do Registo Predial e bem assim o disposto nos art. 501°, 653° e 660°.2 do CPC.
14.Devendo ter sido diferentes, pelas provas produzidas, as respostas dadas aos quesitos 2° a 5°, 7°, 8° e 11 ° da base instrutória, além de dever ter sido formuladas e obtidas respostas às matérias alegadas pela apelante nos artigos 68, 70, 72, 87 e 88 da contestação.
PELO EXPOSTO
Pede a revogação da decisão recorrida, por forma a que a apelante seja absolvida do pedido, e por forma que seja repetido na 1ª instância o julgamento da matéria reconvencional na parte relativa ao pedido de indemnização formulado pela apelante, com inclusão na base instrutória das matérias alegadas por esta nos artigos 68, 70, 72, 87 e 88 da contestação .. "
O Apelado deduziu contra-alegações a fls. 272 a 282, em que pugna pela manutenção do julgado.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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II. Em 1ª instância, foi dada como provada a seguinte matéria factual: a) No dia 10 de Outubro de 1990 entre o A “A”, na qualidade de promitente comprador, e a R. “B”, na qualidade de promitente vendedora, foi outorgado o contrato denominado de “promessa de compra e venda" constante de fls. 8 e 9, o qual se dá integralmente por reproduzido. (A) e doc. fls. 8 e 9
b) Do contrato em causa, entre outras, constam as seguintes cláusulas:
"1ª - A primeira outorgante é dona e legitima possuidora do prédio rústico, composto de vinhas e árvores de fruto, sito no …, freguesia de …, descrito sob o n.º 2956, a fls. 15 do Livro B/11 da Conservatória do Registo Predial de … e inscrito na respectiva matriz sob o art. rústico n.º 219 da secção U.
2a Pelo presente contrato-promessa a primeira outorgante promete vender e o segundo promete comprar o prédio supra referido, livre de ónus, encargos ou responsabilidades.
3ª O preço ajustado da referida venda é de sete milhões de escudos, que serão pagos da seguinte forma:
a) (…);
b) 1.500.000$00 (…), na data em que promitente vendedora entregue livre e devoluto o prédio objecto do contrato, incluindo a casa onde actualmente habita a qual faz parte integrante do referido prédio;
4a Fica expressamente autorizada a promitente vendedora a manter-se naquele prédio, prometido vender, durante o prazo de doze meses ou seja, até 30 de Setembro de 1991, totalmente grátis, pagando a partir daquela data, se no mesmo permanecer ou alguém à sua ordem, a importância de duzentos mil escudos mensais até efectiva entrega do mesmo livre e devoluto.
5a A escritura definitiva será efectuada a todo o tempo, tendo a promitente vendedora constituído mandatário com poderes especiais para o efeito, o Dr. …, advogado com escritório na Rua …, … (…). (A) e doc. fls. 8 e 9
c) O A. “A” é dono prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n.º 2956 como "… - terras de semeadura, vinha e árvores de fruto - 11000m2 - norte: estrada; sul: …; nascente: …; poente: …", inscrito na matriz predial rústica sob o art. n.º 219, Secção U. (A) e docs. fls. 10 a 16
d) “D”, na qualidade de procurador de “B” e primeiro outorgante, e “A” na qualidade de segundo outorgante, em 31 de Julho de 1991 outorgaram no nono Cartório Notarial de … a escritura pública constante de fls. 18 a 20 - que aqui se dá integralmente por reproduzida -, da qual consta:
"Pelo primeiro outorgante, na qualidade em que figura, foi dito: Que por esta escritura e pelo preço de Quatro Milhões de Escudos, que já recebeu do segundo outorgante, a este VENDE, livre de encargos, o prédio rústico, no sitio do …, freguesia e Concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número dois mil novecentos e cinquenta e seis, com aquisição registada a favor da vendedora pela inscrição número dezanove mil oitocentos e oitenta (…); inscrito na respectiva matriz sob o artigo duzentos e dezanove, secção U (…).
Que o prédio vendido não se encontra arrendado, nem a vendedora possui qualquer outro prédio rústico contíguo ao mesmo.
Que sobre o identificado prédio se acham registadas uma hipoteca e duas penhoras a favor do Banco “E” (...), cujos cancelamentos já se encontram assegurados, segundo ele outorgante declara.
Pelo segundo outorgante foi dito:
Que aceita esta venda nos termos exarados." (A) e doc. fls. 17 a 20.
e) Pela sentença proferida a 2.6.93 na acção especial de posse judicial avulsa n.º 216/90 da 1ª Secção do … Juízo do Tribunal Judicial da Comarca de …, na qual figuravam como A. e R., respectivamente, “A” e “B” foi ordenado que fosse conferida a posse ao A. do prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n.º 2956 e inscrito sob o art. 219 da Secção U. (A) e docs. de fls. 22 a 26.
f) Nesta parte, a sentença da 1ª instância foi confirmada pelo Acórdão do Venerando Tribunal da Relação de Évora de 4 de Abril de 1995. (A) e doc. fls. 27 a 30.
g) Em 16.1.1996, em cumprimento do ordenado nos autos de execução de sentença n. ° 844/A/94 que “A” movia a “B”, em diligência de "entrega judicial de imóvel", foi o exequente (“A”) investido na posse do "prédio rústico sito no …, freguesia e Concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de …, sob o nº 2956 e inscrito sob o art. 219º da Secção U. (A) e doc. fls. 31 e 32.
h) No dia 3.10.1990 no nono Cartório Notarial de … compareceu “B”, aqui R., a qual outorgou procuração nos seguintes termos:
"(...) pelo presente instrumento constitui bastante procurador o Senhor Doutor “D” (. . .), Advogado, a quem confere os poderes necessários para vender o prédio rústico (. . .) descrito na Conservatória do Registo Predial de …, sob o número dois mil novecentos e cinquenta e seis (. . .), inscrito na respectiva matriz sob o artigo duzentos e dezanove da secção U, pelo preço, cláusulas e condições que julgar convenientes, podendo receber o preço, dar dele a devida quitação, outorgar e assinar a escritura de compra e venda, bem como o contrato promessa de compra e venda, proceder a quaisquer actos de registo predial, provisórios ou definitivos, cancelamentos e averbamentos.
(...).
Esta procuração foi lida à outorgante e à mesma explicado o seu conteúdo em voz alta. " (doc. fls. 57)
i) O A. pagou à R. a quantia de 500.000$00 (quinhentos mil escudos) em Outubro de 1990. (B)
j) As construções bomba de água e estábulos de animais foram construídas pelos anteriores proprietários do prédio rústico sem quaisquer licenciamentos ou projectos, pelo que não se encontram inscritos ou registados nas competentes Conservatória e Serviço de Finanças. (resp. facto 1 ° da RI.)
l) 0 A. pagou as custas resultantes da execução hipotecária, que o R. recusou pagar. (2°)
m) Em 30 de Setembro de 1991, data em que a R. deveria entregar, livre e devoluto, o prédio objecto do contrato, negou-se a mesma a fazê-lo. (3°)
n) A R. continua a ocupar as instalações que fazem parte integrante do prédio rústico vendido, contra a vontade do A .. (4°)
o) A invocação da casa da Ré, bomba de água e estábulo no contrato deveu-se ao facto de, por serem clandestinos, não existir discrição e inscrição dos mesmos, quer na Conservatória do Registo Predial quer no Serviço de Finanças. (5°)
A. solicitou à R. a entrega da casa de habitação, três pavilhões para animais, os quais foram objecto da compra e venda do terreno identificado na escritura de compra e venda de fls. 18 a 20 e na certidão do registo predial de fls. 11 e 12. (7°)
q)Sobre o terreno identificado na escritura de compra e venda de fls. 18 a 20 e na certidão do registo predial de fls. 11 e 12 existem dois edifícios contíguos em tijolo e argamassa, que antigamente se destinavam a animais, mas que foram, desde há cerca de 15 anos, usados por “C” como armazém e oficina de desmontagem de equipamento automóvel usado e objectos metálicos diversos que ele destina a revenda como ferro velho. (8°)
r) No terreno identificado na escritura de compra e venda de fls. 18 a 20 e na certidão do registo predial de fls. 11 e 12 existem dois edifícios, em tijolo e argamassa, um destinado à habitação e outro utilizado como armazém. (11°)
s) Nessa casa de habitação tem a Ré fixada a sua residência permanente há pelo menos 15 anos. (13°)
t) O “C” procedeu a obras na casa de habitação. (14°)
u) Enquanto foi dona do terreno identificado na escritura de compra e venda de fls. 18 a 20 e na certidão do registo predial de fls. 11 e 12, a Ré e o “C” utilizaram-no conjuntamente, passavam por ele para chegarem à sua casa de habitação que se encontrava nele implantada, chegando mesmo a fazer sementeiras no terreno. (15°)
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III. Nos termos dos art.°s 684°, n.º 3, e 690°, n.º 1, do C.P.Civil, o objecto do recurso acha-se delimitado pelas conclusões do recorrente, sem prejuízo do disposto na última parte do n.º 2 do art.° 660° do mesmo Código. As questões a decidir resumem-se, pois, a saber:
a) Se o julgamento deve ser parcialmente anulado para que seja apreciada a matéria relativa ao pedido reconvencional de indemnização.
b) Se a matéria de facto deve ser alterada em conformidade com a pretensão da Apelante;
c) Qual a solução a dar ao pleito.
Comecemos por analisar a primeira questão que se prende com a pretensão da Apelante de que seja parcialmente anulado o julgamento para apreciação do pedido reconvencional de indemnização.
Na sua contestação veio a Ré a deduzir dois pedidos reconvencionais, um em que pedia o reconhecimento do seu direito de propriedade sobre uma determinada faixa de terreno e outro em que pedia a condenação do A a pagar-lhe parte do preço do prédio que lhe vendeu, ainda em dívida, e juros de mora.
Por despacho de fls. 119 foi declarada suspensa a instância, até que a reconvenção deduzida se mostrasse registada, suspensão essa que, conforme se retira do despacho de fls.128, abrangeu toda a instância reconvencional.
Do primeiro despacho interpôs a Ré recurso, que foi julgado deserto por falta de alegações.
Ora estando a instância reconvencional suspensa, não fazia sentido levar à Base Instrutória quaisquer factos relacionados com a mesma, como efectivamente aconteceu, restringindo-se o processo a partir desse momento apenas à acção.
Daí que bem tenha andado o Sr. Juiz "a quo" ao julgar extinta a instância reconvencional, por inutilidade superveniente da lide (vide questão prévia da sentença).
E qualquer que seja o nosso entendimento sobre a bondade da suspensão total da instância reconvencional, o que é facto é que a decisão de a suspender transitou em julgado, pelo que só com o registo da acção poderia a Ré ver apreciados os pedidos reconvencionais.
Não o tendo feito, não tem qualquer cabimento vir agora pedir a anulação parcial do julgamento, para apreciar um dos pedidos reconvencionais.
Improcede assim nesta parte o presente recurso.
Passemos então à pretensão da Apelante de ver alterada a matéria de facto.
Versa a pretensão da Ré sobre a matéria dos quesitos 2° a 5°, 7°, 8° e 11°, ou seja, mais propriamente sobre a matéria dos quesitos 2°, 4° 5° 7° 8° e 11° uma vez que sobre a resposta ao quesito 3° nada objectou quanto ao seu teor.
Quanto à resposta ao quesito 1° (O A. pagou as custas resultantes da execução hipotecária, que o R. recusou pagar), entende a Ré que tal matéria só poderia ter sido dada como provada, com a junção de documento emanado pelo Tribunal onde correu tal processo.
Cumpre desde já sublinhar que aqui não se tratar da prova do pagamento de tais custas perante o Estado, mas perante um particular.
Aliás tal matéria tem um relativo interesse para a discussão da causa, pois apenas foi chamada à colação para estruturar cronologicamente a actuação do A., quanto ao pagamento do preço, sendo certo que não é fundamento de qualquer dos pedidos formulados.
Daí que este Tribunal, não vislumbre qualquer proibição de ser admitida prova testemunhal sobre a matéria (art.ºs 392 e 3930, n.º 1, ambos do Cód. Civ., este último "a contrario").
Assim sendo, bem andou o Sr. Juiz "a quo" ao dar como provada tal matéria com base na testemunha “D”, advogado que interveio na escritura e no contrato-promessa em nome da Ré.
No que respeita ao quesito 4°, pretende a Ré que o mesmo seja expurgado da expressão «faz parte integrante», porque, em seu entender, trata-se de uma conclusão de natureza jurídica.
Como se pode ver da fundamentação das respostas aos quesitos, o Sr. Juiz "a quo" frisou que a expressão "parte integrante", alusiva às construções, foi usada como sinónimo de construções implantadas, o que é reforçado na sentença onde se alude às referidas construções, como implantadas (vide parágrafo 2° da pág. 223).
Se é certo que o Sr. Juiz "a quo" poderia ter respondido ao quesito, substituindo a expressão "parte integrante" por "que estão implantadas", atento o sentido que deu à expressão "parte integrante", não se vê qualquer obstáculo a que se mantenha tal expressão.
No entanto, para obviar às consequências de qualquer entendimento mais purista, este Tribunal substitui a expressão “parte integrante" por "que estão implantadas", alterando-se assim a resposta ao Quesito 4° para:
"A R. continua a ocupar as instalações que estão implantadas no prédio rústico vendido, contra a vontade do A."
Passando ao quesito 5°, pretende a Ré que se extirpe a resposta da expressão "não existir descrição e inscrição dos mesmos".
A matéria vazada no quesito alude ao motivo que levou as partes a vazarem no contrato-promessa referências à casa onde a ora Ré habita, incluindo-a no prédio objecto da venda prometida (C la 3a) e à bomba de água e estábulos para animais (Clª 6a), denominando-os como pertences do mesmo prédio.
E esse foi o fundamento de tal ter ocorrido, como referiu a principal testemunha sobre a matéria, “D”, independentemente de haver ou fundamento legal para essa actuação.
Estamos no plano dos factos e não do direito.
Daí que seja de manter tal resposta.
Pretende ainda a Ré que seja eliminada da resposta ao quesito 7° a expressão "os quais foram objecto da compra e venda do terreno identificado na escritura de compra e venda de fls. 18 a 20 e na certidão do registo predial de fls. 11 e 12.".
A essência desta acção é a de saber qual a vontade das partes quanto ao âmbito do objecto vendido, matéria que foi respondida, em parte, neste quesito, com base na prova invocada no despacho de fundamentação.
Não aduz a Ré qualquer prova que leve a alterar essa resposta, sendo certo que a área do prédio que consta da descrição predial e que foi vazada na escritura, pode não corresponder exactamente à área do prédio vendido, porque as descrições prediais e as inscrições matriciais não têm valores correctos quanto às áreas dos prédios, não fazendo aliás prova de que determinado prédio tem uma determinada área.
O que o registo predial faz prova, por presunção, é de que determinado prédio é propriedade de determinada pessoa, como é jurisprudência uniforme (vide por todos o Ac. do STJ de 28-06-2007, em que foi Relatar o Cons. Pereira da Silva, in site DGSI com o n.º 07B1097).
Assim é de manter esta resposta.
Por fim pretende a Ré a alteração das respostas aos quesitos 8° e 11°, sem que aponte qualquer prova cabal para o efeito.
Aliás, é fácil de ver porquê!
Todas as testemunhas ouvidas a essa matéria, inclusive as por si apresentadas, foram peremptórias em dizer que se trata de um único terreno, como se pode retirar da fundamentação das respostas aos quesitos! Mantêm-se assim, também, estas respostas!
Fixada a matéria de facto cumpre apurar qual a solução a dar ao pleito.
A questão essencial destes autos é a de saber qual o objecto do contrato de compra e venda junto a fls. 18 a 20, ou seja o que é que as partes quiseram vender e comprar reciprocamente, por via desse contrato.
Como regra geral, a interpretação dos negócios deve ser efectuada em conformidade com o sentido que pode ser retirado por um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, do comportamento do declarante (art.º 236°, n.º 1, do Cód. Civ.).
No entanto sempre que o declaratário conheça a vontade real do declaratário, é em conformidade com esta vontade que deve ser interpretada a declaração emitida (art.o 236°, n.º 2, do Cód. Civ.).
Nos negócios formais, a regra é a de que as declarações de vontade das partes contratantes vertidas no contrato, não podem valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto contratual (art.º 238° n.º 1 do Cód. Civ.).
No entanto, se um sentido que não tenha qualquer valor no texto contratual, for o que corresponder à vontade real, será este o sentido que prevalece, desde que as razões determinantes da forma do negócio não se opuserem à sua validade (art.º 238° n.º 2 do Cód. Civ.). Prevalece aqui o princípio de que a vontade real é que conta, em prejuízo do que se pode retirar do texto contratual.
Se por exemplo, as partes celebrarem um negócio formal, por documento particular, em que estabelecem a compra e venda de 1000 pares de calças, pelo valor de € 10.000, mas se apurar que a vontade real das partes era de estabelecerem a compra e venda de fatos completos por esse valor, o que deliberadamente não fizeram constar do documento, prevalece a vontade real das partes, dado que a redução a escrito do contrato não advém da exigência legal do cumprimento de uma formalidade ad substantiam.
Resta saber, no que diz respeito aos negócios formais que estejam sujeitos a uma formalidade ad substantiam, até que ponto pode prevalecer a vontade real das partes, em detrimento do texto contratual.
Se o texto exceder a vontade real das partes, nada obsta a que se considere essa vontade para reduzir o objecto negocial, mas já o contrário está vedado.
Seguindo o exemplo dado pelo Prof. Antunes Varela, no seu Cód. Civ. Anotado, em nota ao art.° 238°, exemplo aliás citado pelo Sr. Juiz "a quo", se as partes vazarem na escritura que compram e vendem um terreno de 10.000m2 e a sua vontade real foi a de limitarem essa compra e venda a apenas uma parcela desse terreno, prevalece a vontade das partes; já o contrário está vedado, porque a isso obsta a exigência de formalidade ad substantiam para a compra e venda da restante parte do terreno, sendo o negócio nulo na parte que vai além do vazado no contrato.
O mesmo acontecerá, se as partes celebraram, por exemplo, por escritura pública, um negócio de compra e venda de uma fracção autónoma de um prédio constituído em propriedade horizontal com 10 fracções autónomas, e a vontade real das partes, que deliberadamente não fizeram constar do documento, era, por meio daquele negócio, comprar e vender todas as fracções do dito prédio, apesar de ser evidente que essa era a vontade real das partes, o negócio, na parte que extravasa o constante do documento, não é válido, por ter sido efectuado com preterição de uma formalidade ad substantiam (art.ºs 875° e 220° do Cód. Civ. e art.º 80°, n.º 1 do Cód. Not., conjugados com o n.º 2 do art.º 238° do Cód. Civ.).
Feito este enquadramento, como decidir a situação em apreço.
Resulta da matéria de facto assente que as partes declararam no contrato de compra e venda celebrado por escritura pública, que a sua vontade era a de comprar e vender o prédio rústico referido, mas a sua vontade real era de comprar e vender, também a casa onde habita a Ré, e as restantes construções existentes no prédio em apreço, ou seja, todas as construções implantadas no dito prédio rústico.
Resta saber se o princípio "falsa demonstrario non nocet", pode prevalecer
neste caso.
Para decidir a questão importa qualificar o prédio tal como estava à data da realização da escritura.
A lei civil apenas define dois tipos de prédios, os rústicos e os urbanos, entendendo-se por prédio rústico uma parte delimitada de solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica, e por prédio urbano qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro (art.o 2040 do Cód. Civil).
No caso dos autos, estamos perante um terreno com pouco mais de um hectare, em que foram implantadas construções, edificadas com tijolo e argamassa, sendo um destinado a habitação da Ré, dois outros inicialmente destinados a animais, que hoje são destinados a armazém e oficina de desmontagem de equipamento automóvel e um outro a armazém.
Tais construções foram efectuadas sem licenciamentos ou projectos, pelos anteriores proprietários do prédio.
De tudo o que foi dito, podemos retirar que as construções acima referidas, tinham uma natureza precária em face de não estarem licenciadas e por conseguinte sujeitas a ordem de demolição por parte da respectiva Câmara Municipal.
E também não tinham qualquer autonomia em relação ao prédio rústico, dado que não estavam registadas, nem o podiam ser, sem que estivessem devidamente legalizadas perante a respectiva Câmara Municipal.
O que lhe retirava qualquer valor económico de mercado, desanexadas do
prédio rústico.
Isto não quer dizer que não tivessem utilidade económica, porque efectivamente tinham, dadas as utilidades que dela retiravam a Ré e o Interveniente.
Mas uma coisa é a utilidade económica, outra a autonomia económica.
Ora não tendo as ditas construções, qualquer autonomia, nem qualquer valor económico de mercado, uma vez que não podiam ser alienadas por si só, somos levados a concluir que as mesmas eram meras componentes do prédio rústico onde estavam implantadas, no sentido em que não tinham autonomia económica em relação ao mesmo, e por conseguinte que a dominância do prédio pertencia à parte rústica, devendo o mesmo ser classificado, à data da sua venda, como prédio rústico.
Estamos assim perante um prédio rústico que, para além do terreno propriamente dito, tem implantadas as construções acima referidas, que são seus componentes, e uma bomba de água, que dele faz parte integrante. Perante este quadro cumpre responder à pergunta acima formulada.
Sendo o contrato em apreço o de compra e venda de um prédio rústico, com as características acima elencadas, podemos concluir que a vontade real das partes não extravasa o âmbito da exigência da formalidade ad substantiam, pois o que as partes quiseram comprar e vender para além do prédio rústico propriamente dito, foram as partes componentes do mesmo, nele implantadas, caso das construções, ou dele fazendo parte integrante, caso da bomba de água.
Ou seja, o que as partes disseram querer comprar e vender na escritura pública, e queriam efectivamente comprar e vender, foi o prédio rústico com todos os seus pertences, apenas ali não descriminando os seus componentes e partes integrantes.
Daí que, não extravasando a vontade real das partes à data da celebração da escritura, o âmbito da exigência da formalidade ad substantiam, deve prevalecer a vontade real das partes, nos termos do art.° 238°, n.º 2, do Cód. Civ ..
Sendo assim, bem andou o Sr. Juiz "a quo" ao considerar procedente o pedido de reconhecimento de que o A é proprietário das instalações que se encontram incorporadas no prédio rústico objecto da escritura pública de compra e venda constante de fls. 17 a 20 (prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Palmela sob o n.º 2956), ou seja, das suas partes componentes e integrantes, designadamente do estábulo, três pavilhões para animais/armazéns, casa de habitação e bomba de água. Improcede pois o presente recurso.
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IV. Pelo acima exposto, decide-se pela improcedência do recurso, confirmando-se a sentença recorrida. Custas pela Apelante.
Registe e notifique.
Évora, 11 de Outubro de 2007