Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 572/15.5T8SSB.E1 |  |
TERRAÇOS
II - Uma varanda existente sobre uma fracção inferior não é terraço de cobertura e, por isso, não é parte comum.
(Sumário do Relator)
Acordam no Tribunal da Relação de Évora
(…) propôs ação declarativa de condenação sob a forma de processo comum contra Condomínio do Edifício (…), peticionando a sua condenação nos seguintes pedidos:
1- Para que mande realizar as seguintes obras: substituição da totalidade da forra de tijoleira (parede exterior) da parede virada a Sul e reparação de todos os buracos, fissuras e rachas dessa mesma parede de modo a evitar que as águas das chuvas e as humidades do mar continuem a infiltrar-se nessa parede danificando os móveis encastrados e as tijoleiras interiores do chão;
2- Para que proceda às obras de impermeabilização do solo do terraço de cobertura do apartamento do Autor e, além disso, mande reparar o ralo de escoamento das águas pluviais; 3- Para que mande reparar as portas de um dos armários encastrados de modo que a mesma deixe de ficar empenada, bem como a reparação do chão no interior do apartamento do Autor substituindo toda a tijoleira danificada;
4- No pagamento ao Autor de indemnização pelos prejuízos sofridos com a impossibilidade de usufruir, em pleno do seu apartamento, principalmente, nas épocas balneares, cujo montante se relega para execução de sentença;
5- No pagamento ao Autor indemnização pelos danos não patrimoniais provocados pelos incómodos, arrelias, dores de cabeça que toda esta situação vem causando devendo esse valor ser na ordem dos dois mil euros.
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O R. contestou.*
O processo seguiu os seus termos e, depois de realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença cuja parte decisória é a seguinte:A. Condenar o Réu:
a. Na substituição da totalidade da forra de tijoleira (parede exterior) da parede virada a Sul e reparação de todas as suas fissuras;
b. Na realização de obras de impermeabilização do solo do terraço, que serve de cobertura, do apartamento do Autor;
c. Na reparação do chão no interior do apartamento do Autor substituindo toda a tijoleira danificada, em quantidade que se relega para o incidente preliminar à execução de sentença.
B. Absolver o Réu dos restantes pedidos formulados.
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Desta sentença recorre o R. defendendo a sua revogação.*
O A. contra-alegou defendendo a improcedência do recurso do R. e que este deve ser condenado no pagamento dos danos morais por si sofridos.*
Nas contra-alegações o recorrido refere-se a alguns factos não provados perguntando-se como não podem eles deixar de estarem provados.Cremos que usou a faculdade concedida pelo art.º 636.º, n.º 2, Cód. Proc. Civil.
No entanto, não indica qualquer meio de prova que imponha decisão diferente, conforme é obrigado pelo art.º 640.º, n.º 1, al. b), do mesmo Código.
Assim, não se altera a matéria de facto.
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A matéria de facto é a seguinte:A. O Autor é dono e legítimo proprietário da fração autónoma identificada pelas letras “(…)” a que corresponde o apartamento (…) do prédio urbano constituído em propriedade horizontal em 24.01.1974, sito na Rua (…), n.º 1, Sesimbra (Condomínio do Edifício …), freguesia de Santiago, concelho de Sesimbra, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º (…).
B. Já há alguns anos que a fração do Autor vem sofrendo de patologias que se repercutem na parede voltada ao lado Sul (lado do mar) que se encontra no referido apartamento, e fazendo com que este fique com humidade e maus cheiros.
C. As patologias consistem no seguinte:
- Humidade e maus cheiros num roupeiro que está encastrado na parede Sul do interior do apartamento,
- Chão com tijoleira estragada,
- Parede Sul virada para o mar, com grande parte da tijoleira estragada em toda a sua extensão, com fissuras por onde entra a humidade das chuvas.
D. Em 2008 a Administração do Edifício (…) mandou proceder a obras de pintura na fachada Sul do edifício.
E. A referida fachada Sul tem, no caso da fração do Autor revestimento em tijoleira.
F. Essas tijoleiras estavam a desfazer-se, o que não permitiu que a pintura aderisse e criasse uma camada protectora.
G. Por comunicação datada de 30.07.2013, o Réu comunicou ao Autor:
“Exmo. Senhor
Em seguimento dos nossos contactos telefónicos anteriores em relação ao assunto em referência começo por lhe pedir desculpa pelo lapso de tempo que tardei em lhe transmitir a decisão tomada, baseada no parecer técnico do Sr. Eng.º (…), e no historial dos problemas que com origem na sua varanda, ter provocado as infiltrações no apto (…), se bem me recordo pelo menos desde há cerca de 30 anos quando os proprietários daquela fração era ainda o casal (…).
De qualquer maneira entendo que é hora de resolver definitivamente uma situação que se arrasta à demasiado tempo, com manifesto prejuízo dos sucessivos proprietários da fração correspondente ao apto (…) e evidentemente em vários aspectos do próprio condomínio.
Assim, de acordo com o referido relatório do Sr. Eng.º (…), o condomínio tomará a seu cargo a substituição da totalidade da forra de tijoleira e embora não tenha obrigação de o fazer, irá reparar o ralo das águas pluviais que é em parte a razão de ser das infiltrações que se têm verificado na parede (…) e no tecto do apto (…).
Contudo, ambas as reparações, de acordo com o parecer técnico do Sr. Eng. (…), só resultarão se simultaneamente forem levadas a cabo – naturalmente que a cargo do seu proprietário – uma nova impermeabilização do terraço, rectificadas as pendentes e substituída a fixação da marquise que mandou levantar (…)”.
H. Por comunicação datada de 08.08.2013 o Autor comunicou ao Réu:
“Em meu poder a sua carta de 30 de Julho de 2013.
Devo esclarecer, mais uma vez, V. Ex.ª que as tijoleiras do apartamento (…) foram, há cerca de 30 anos, destruídas, não pelas infiltrações na minha varanda mas por águas que entraram pelas janelas abertas e pela inundação da varanda vizinha por entupimento do ralo.
Disto tenho testemunhas.
O sr. (…), do apartamento (…), verificou, assim como a sr.ª Porteira, que a minha varanda estava estanque pois o tecto do apartamento (…) não tinha a mais pequena humidade.
O facto de se acumular água junto ao envidraçado é a prova de que a varanda não deixa passar água para baixo e, estou certo, qualquer nova impermeabilização será de qualidade inferior à que lá se encontra.
As humidades que em tempos apareceram no tecto do apartamento (…) não provieram da minha varanda mas sim do estore eléctrico do andar de baixo (apartamento …).
Venho esclarecê-lo, nos termos da lei, artigo 1421.º, n.º 1, alínea b), do Código Civil (CC), que “o telhado ou os terraços de cobertura são partes comuns do edifício ainda que destinados ao uso de qualquer fração” e os seus encargos são pagos por todos os condóminos na proporção do valor das suas fracções (art. 1424.º, n.º 1, CC).
Nestes termos, entendo que a despesa com a reparação da minha varanda compete ao condomínio. No entanto, agradecia que me informasse qual o montante que terei de despender para a referida obra (…)”.
I. Por comunicação datada de 02.09.2013, o Autor comunicou ao Réu:
“Exmo. Sr.
A minha casa em Sesimbra, apartamento (…), não pode passar outro inverno sem que as tijoleiras do lado Sul sejam substituídas por outras novas.
O Sr. Eng. (…) diz que as obras têm de ser feitas juntamente com a substituição da impermeabilização da varanda e, portanto, a obra tem de ser feita em conjunto.
Nesta ordem de ideias tenho que pagar a impermeabilização.
Na minha carta de 8 de Agosto solicitava o favor de me informar quanto iria despender nessa obra, o que de novo solicito pois consta que a Administração tem feito esses trabalhos a outros condóminos e, portanto, o Sr. está com conhecimento sobre o que há a fazer.
Portanto, aceito que a obra seja feita como a Administração tem feito para os outros condóminos.
Custa-me a acreditar que a minha varanda permita infiltrações pois o envidraçado está lá há 36 anos e nunca tive razão de queixa.
Espero que com as obras a fazer no apartamento (…) se descubra de onde vêm as águas que causaram prejuízos.
Para a realização da obra, que espero seja feita brevemente, agradecia os seguintes esclarecimentos:
- Quanto irei gastar na impermeabilização?
- Em que data vai ser iniciada a obra visto que preciso resguardar os móveis que lá se encontram da poeirada que a obra irá fazer?
- Quem retira o envidraçado? Sou eu ou o pessoal da obra?
- Como a varanda e o envidraçado acumulam águas pretende-se que quem impermeabilizar a varanda tome em consideração o nivelamento da mesma de modo a não se acumularem águas face ao envidraçado.
- Quem coloca, definitivamente, o envidraçado?
A obra tem que ser feita. Só pergunto como é que se vai processar (…)”.
J. Por comunicação datada de 09.10.2014 a Câmara Municipal de Sesimbra comunicou ao Autor:
“Através da exposição supra referenciada, em resposta ao ofício n.º 11635 de 21/07/2014, Vem V. Exa. como proprietário do apartamento n.º (…), apresentar prova do licenciamento da construção de marquise (documentos que não faziam parte do processo de obras), assim como a respetiva autorização do condomínio.
Deste modo, informa-se V. Exa.ª que se considera ultrapassada a necessidade de ser apresentada comunicação prévia para legalização da referida marquise (…)”.
K. O envidraçado encontra-se instalado na varanda da fração do Autor há mais de 36 anos.
L. O envidraçado está licenciado.
M. O envidraçado está colocado por cima do mosaico que serve de piso à varanda enquanto a camada impermeabilizante está colocado por baixo desse mosaico.
N. Ocorrem infiltrações na parede Poente e no tecto do apartamento (…).
O. O Réu não interveio na parede exterior virada a Sul na sequência das comunicações referidas em I. e J.
P. Este edifício está construído em socalcos e não tem telhado: todas as fracções são cobertura das fracções inferiores.
Q. À data da propositura da ação o Autor tinha 93 anos.
R. O Autor suportou despesas com a pintura do apartamento (…).
S. O facto vertido em F. deve-se ao seu estado de degradação, à acumulação de água sob o revestimento em mosaico do piso da varanda, o que origina a subida de água por capilaridade do piso da varanda, e à existência de outros pontos de infiltração no topo da parede ao nível da laje superior.
T. A acumulação da água sob o revestimento de mosaico ocorre em virtude (i) da falta de drenagem da betonilha inferior da varanda, agravada pela água acumulada durante as chuvas devido ao parcial barramento da drenagem da água pela existência da caixilharia da varanda na zona de passagem de água para a entrada pluvial, e (ii) na existência de pendentes erradas no pavimento do terraço.
U. O tempo de vida útil da impermeabilização da tela de isolamento da varanda é de cerca de 10 anos.
V. A obra de revestimento da fachada Sul, com nova forra cerâmica deve ser realizada na mesma altura do que a substituição da impermeabilização da varanda, dado que esta última tem de ter uma entrega mínima na fachada de 20 cm.
W. A varanda da fração do Autor é do seu uso exclusivo, apenas se tendo acesso à mesma através da sua fração e fazendo a mesma parte integrante da fração do A.
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O recorrente termina as suas alegações desta forma:a) Constitui pressuposto da condenação da R. operada pela sentença recorrida que a varanda onde são reclamadas obras de intervenção constitua parte comum, para os efeitos do art.º 1424º, n.ºs 1 e 3, do Cód. Civil, o que não se mostra conducente com o teor do mencionado comando legal;
b) Por se tratar de varanda e não terraço de cobertura, estamos perante um espaço próprio, assim afirmado pelo título constitutivo da propriedade horizontal, bem como pelo facto de o mesmo apenas ser acessível e utilizável pelo condómino A., conclusão reforçada pela inviabilidade de ser chamada a colação a redacção dada aquele comando legal pelo Decreto-Lei n.º 267/94, de 25.10., por força do consignado no art.12º do Cód. Civil;
c) Mas mesmo que assim não fosse e se considerasse que aquela varanda constituía parte comum, por força do n.º 3 do art.º 1424.º do Cód. Civil sempre as despesas de conservação, manutenção e fruição são da responsabilidade de quem utiliza a varanda em termos exclusivos, incluindo a sua impermeabilização;
d) O que não apenas por via de interpretação legal, mas igualmente por justiça factual, assume cabal acuidade, bastando para se concluir daquela forma atender a que, por um lado, o facto de alguém utilizar um espaço a título exclusivo determina naturalmente um muito maior desgaste construtivo á parte em causa, para alem de que, por outro lado, como ocorre com qualquer parte do prédio, o facto de alguém ter um outro condómino por baixo de si determina que tenha de cuidar dessa parte, que utiliza a titulo exclusivo, ferindo o principio do utilizador/pagador (o qual se revela o mais consentâneo como critério de distribuição de despesas de uma estrutura de condomínio) alguém suportar despesas com parte do prédio que não usufrui, sendo exactamente essa o alcance legislativo do art.º 1424.º do Cód. Civil (não apenas quanto ao seu n.º 3, aqui em foco, mas igualmente, por exemplo, do nº 4 do mesmo comando legal);
e) Assim, independentemente de serem consideradas partes próprias, como efectivamente se propende, ou comuns, as obras de conservação e reparação de que careçam as varandas do prédio objecto dos presentes autos, onde os seus proprietários, desde a data da constituição da propriedade horizontal, em termos continuados e imutáveis tem exclusivo acesso, tem de ser suportadas, em termos exclusivos, pelos seus utilizadores, por via do disposto no art.º 1424.º, n.º 3, do Cód. Civil;
f) não se podendo alterar por via de sentença o título constitutivo de propriedade horizontal, contrariamente à vontade dos condóminos e ao parecer emitido pela Camara Municipal que serviu de suporte ao mesmo, o que inviabiliza que se atribua natureza comum a uma parte que o título constitutivo afirma como parte própria;
g) de qualquer forma, sempre foi o A. o causador, em larga medida, da menor capacidade de estanquicidade dos elementos integrantes da varanda por via da edificação no local de uma estrutura que retém a água, o que gera a sua responsabilidade pelo pagamento das obras a realizar, atento os arts. 487.º, n.º 1 e 483.º, n.º 1, ambos do Cód. Civil;
h) é, alias, sintomático que os condóminos tenham, na sua esmagadora maioria (sendo o A. a excepção) assumido a realização e pagamento dos trabalhos de impermeabilização da sua varanda, numa acepção clara de que sendo eles os únicos utilizadores, a eles cabe a manutenção, conservação e reparação do espaço.
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O A., por seu turno, defende que a varanda/terraço é um terraço de cobertura pois, se não existisse, grande parte do apartamento do andar inferior ficaria a descoberto sujeito à chuva, ao vento e às intempéries.*
Está provado que o edifício é construído em socalcos e não tem telhado: todas as frações são cobertura das frações inferiores. Isto quer dizer que o chão de uma fracção é o tecto da outra. Acontece, porque é em socalcos, que as fracções não estão, na sua totalidade de construção, por cima e por baixo umas das outras como se de um prédio com igual área e igual perímetro em cada andar se tratasse. Uma parte construída está (p. ex., as salas, as casas de banho, quartos, etc.) sob o apartamento superior mas outra parte não; nada tem que a tape. É esta parte que é um terraço ou varanda (se tiver muros em volta) e ela assenta sobre o apartamento inferior. Assim, o apartamento superior estende-se sobre a área construída do inferior mas não o cobre totalmente: fica a descoberto uma área que é o terraço desse apartamento.Cada apartamento tem o seu terraço que é cobertura do apartamento inferior e a entrada nele faz-se só pela entrada da fracção.
O art.º 1421.º, n.º 1, al. b), Cód. Civil, na sua redacção originária, incluía nas partes comuns o «telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso do último pavimento» por ter em consideração apenas os prédios em torre. O Decreto-Lei n.º 267/94 alterou o texto que passou a constar do seguinte: o «telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção». Assim, a afectação do terraço a uma só fracção não se restringe ao último piso, permitindo a lei que os telhados ou terraços de cobertura sejam destinados ao uso de qualquer outra fracção. É este o sentido único da alteração legislativa pois que o objecto dela é o mesmo que o da lei anterior: telhados ou terraços de cobertura.
A partir da entrada em vigor deste diploma, a qualificação das partes comuns alterou-se passando a incluir os terraços de cobertura afectos a outra fracção que não só os destinados ao uso do último pavimento. Repare-se que a lei não interfere com factos passados uma vez que um prédio não é um facto, um evento, um acontecimento que produza efeitos jurídicos. É uma coisa, tão-só, que a lei hoje qualifica de dada maneira e que, amanhã, pode qualificar de outra. Da mesma maneira que um bem de domínio público deixa de o ser quando uma nova lei o retira do respectivo elenco (e vice-versa), também aqui a lei pode alterar a definição do estatuto das coisas que antes tinha feito. E este estatuto passa a valer, independentemente da data da construção da coisa ou dos negócios jurídicos que sobre ela foram feitos.
Por isso, parece-nos que o problema de aplicação das leis no tempo não se coloca neste aspecto particular (da qualificação da coisa).
Em todo o caso, o que interessa frisar é que o terraço (na fracção do A. e que é também cobertura do prédio imediatamente abaixo) que aqui se discute é aparentemente uma coisa comum, de acordo com o critério da citada al. b); pois que o terraço é simultaneamente cobertura, sendo indiferente se cobre todo o prédio ou só uma fracção. Como se escreve na sentença, os terraços intermédios são, para as fracções inferiores, os últimos pavimentos e, assim, de cobertura.
Mas só aparentemente.
O terraço de cobertura é a cobertura do edifício onde estão implantadas as fracções autónomas e não cobertura de cada fracção.
E outras razões acrescem.
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Mas isto é um terraço de cobertura ou uma varanda? O terraço é uma cobertura plana de um edifício; a varanda (que a lei considera como coisa diferente daquele; cfr. art.º 1360.º, n.º 2) é algo semelhante mas murada, com balaústres (que sustentam um peitoril) ou balcão e não é por estar por cima de outra fracção que é um terraço de cobertura; a ser assim, também a sala seria, na mesma, um terraço.
A função de uma ou outra coisa é diferente. O terraço serve apenas de cobertura de um andar inferior para proteger a casa aí existente, tal como o telhado serve a mesma função (aliás, não deixa de ser explícita a equiparação que o preceito legal aqui em discussão faz de telhado e terraço). Já a varanda é uma extensão da casa, um prolongamento da sala (geralmente) onde o dono pode colher luz solar e ar fresco, gozar a vista e fazer a sua vida social. Tendo em mente um prédio típico (como uma torre), com varanda por cima de varanda, será que cada uma delas, face à nova redacção do art.º 1421.º, n.º 1, al. b), é um terraço a que se aplica a qualificação de coisa comum? Será que o solo de cada varanda é cobertura da fracção inferior? E se a varanda estiver fechada? Cremos que ninguém chegou a tal conclusão e, no entanto, estas varandas também estão sujeitas às chuvas, poeiras, folhas, etc. como qualquer outra cobertura.
No sentido aqui defendido pode ver-se o ac. do STJ, de 8 de Abril de 1997, e o da Relação de Guimarães, de 14 de Dezembro de 2006. Neste escreve-se que o terraço, em tudo semelhante ao deste caso, não serve de cobertura ou protecção do imóvel visto na sua globalidade. Em sentido contrário pode apontar-se o ac. da Relação de Coimbra, de 23 de Setembro de 2008, onde se afirma que o legislador quis «nesta actual versão [que] passassem a estar abrangidos os chamados terraços de cobertura intermédios, isto é, os terraços que apesar de servirem de cobertura a alguma ou algumas fracções, se situavam ao mesmo nível doutra ou doutras fracções, podendo servir de pátio ou varandas a estas». Mas isto, salvo o devido respeito, é esquecer que varanda e terraço de cobertura são coisas diferentes e têm funções diferentes.
Na matéria de facto descreve-se o local em questão como varanda e sempre como varanda. As próprias partes assim a ela se referem tal como é isso que consta da descrição do Registo Predial (uma divisão assoalhada, cozinha, instalação sanitária e varanda).
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Concluímos daqui que a varanda dos autos não se integra na previsão do art.º 1421.º, n.º 1, al. b), Cód. Civil.E não se presume comum porque ela está afectada ao uso exclusivo de um condómino [art.º 1421.º, n.º 2, al. e)].
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Sendo assim, a conclusão que se tira é que a varanda integra-se na fracção do A. e a ele pertence.Logo, as despesas com a sua impermeabilização são por conta do A.. E nada de estranho existe nisto. O proprietário é responsável pela boa condição do apartamento e tem a obrigação de evitar que a sua má condição provoque danos aos demais vizinhos (no caso, o apartamento …). É exactamente a mesma obrigação que o proprietário tem de evitar derrames de águas da sua casa de banho ou cozinha – e ninguém duvida que elas se integram na fracção e não pertencem às partes comuns do edifício.
Assim, não se pode manter a condenação na realização de obras de impermeabilização do solo do terraço do apartamento do Autor; nem na reparação do chão no interior do apartamento do Autor substituindo toda a tijoleira danificada. São obras que só ao A. cabe realizar e por sua conta.
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Embora o recorrente defenda a revogação da sentença por inteiro, o certo é que as suas alegações apenas abrangem duas partes da decisão recorrida, designadamente, as segunda e terceira.A primeira, substituição da totalidade da forra de tijoleira (parede exterior) da parede virada a Sul e reparação de todas as suas fissuras, permanece.
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Pelo exposto, julga-se parcialmente procedente o recurso em função do que se revoga a sentença na parte em que condenou o recorrente na realização de obras de impermeabilização do solo do terraço, que serve de cobertura, do apartamento do Autor e na reparação do chão no interior do apartamento do Autor substituindo toda a tijoleira danificada, em quantidade que se relega para o incidente preliminar à execução de sentença. No mais, mantém-se o decidido.
Custas por recorrente e recorrido na proporção, respectivamente, de 1/5 e 4/5.
Évora, 26 de Abril de 2018
Paulo Amaral
Francisco Matos
José Tomé de Carvalho