Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
| 2134/04.3TBPBL.C1 |  |
CONTRATO-PROMESSA
BOA-FÉ
2. O princípio da boa fé não se explicita apenas no capítulo da formação dos contratos e dos negócios jurídicos em geral; também deve preponderar nos casos em que a um dos contraentes cabe a designação de data para a conclusão de um contrato promessa, mesmo que vinculado a circunstâncias objectivas, na medida em que o outro contraente não pode ficar “ad aeternum” a aguardar que o primeiro reúna as condições necessárias à realização do contrato definitivo.
A... e B.. intentaram a presente acção para fixação judicial de prazo contra Edifoz – Empreendimentos Imobiliários, S.A., alegando, em síntese, que celebraram com a Ré, em 25 de Fevereiro de 2000, um contrato promessa de compra e venda mediante o qual a Ré prometeu vender-lhes, e estes prometeram comprar-lhe, dois lotes de terreno para construção, sitos na Urbanização das Fontaínhas, Santo Estêvão, Alenquer.
Em tal contrato foi atribuído a cada lote o preço global de 13.000 contos. Ficou ainda acordado que no acto de assinatura de tal contrato os Autores pagariam à Ré, como sinal e princípio de pagamento, a quantia de 13.000 contos e que a quantia restante, ou seja, 13.000.000$00, seria paga em 2 prestações, uma no valor de 6.500.000$00, com a aplicação do lancil do loteamento e a outra, de igual montante, no acto de celebração da escritura pública a favor dos Autores.
Ficou, igualmente, acordado que a escritura definitiva se realizaria logo que a Ré possuísse a documentação necessária para o efeito e desde que estivessem realizadas as infra-estruturas, ou assegurada a sua efectivação, pelas entidades competentes.
Mais acordaram que os Autores poderiam dar início às suas construções logo que a Ré conseguisse obter a autorização da Câmara Municipal de Alenquer para o efeito.
Ora, até ao momento e apesar de haverem entregue à Ré o montante total de 19.000.000$00, esta ainda não procedeu à marcação da escritura definitiva, nem conseguiu as autorizações necessárias para que pudessem dar início às obras que pretendiam efectuar.
Assim, alegando o longo prazo já decorrido desde a celebração do contrato promessa e os prejuízos que tal situação lhes tem causado, terminam requerendo a fixação judicial de um prazo para realização da escritura definitiva, considerando suficiente para o efeito o período de 30 dias.
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Citada para o efeito, a Requerida veio contestar alegando, em síntese, que tem efectuado diligências junto da Câmara Municipal de Alenquer no sentido de que tal entidade aprove o loteamento dos terrenos onde os lotes prometidos vender se irão integrar, tendo em vista a emissão do competente alvará de loteamento.
Contudo, a Câmara Municipal de Alenquer comunicou à Ré que deliberou indeferir a operação de loteamento requerida, mas que admite rever tal deliberação, uma vez obtido o parecer favorável das entidades que, no âmbito do processo, hajam de pronunciar-se. Ora, tais entidades são a ANA, o IEP e a Brisa, junto de quem a Requerida tem efectuado diligências no sentido de obter o referido parecer favorável, sem que até ao momento tenha sido possível a sua obtenção.
Assim, refere que a inexistência do alvará de loteamento não depende de si, mas apenas das citadas entidades competentes, pelo que não lhe é possível prever um prazo para a outorga da escritura.
Por outro lado, considera que o Tribunal não poderá fixar tal prazo, uma vez que o mesmo não depende da vontade da Requerida.
Acrescenta que vai continuar a diligenciar no sentido de obter os elementos necessários, esperando que, a curto prazo, lhe seja concedido o alvará de loteamento.
Assim, concluiu requerendo que seja indeferido o pedido de fixação judicial de prazo para marcação da escritura definitiva, em virtude de tal diligência estar dependente da obtenção do alvará de loteamento que não depende da sua vontade e não sendo possível prever o prazo em que o mesmo venha a ser emitido e, se assim não se entender, a fixação de um prazo não inferior a 60 dias para a realização da escritura definitiva, contados após a aprovação pela Câmara Municipal de Alenquer do alvará de loteamento.
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Foram apresentados documentos.
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Considerando que já existiam elementos para que se pudesse proferir decisão, o Ex.mo Juiz proferiu sentença a julgar a acção totalmente procedente, decidindo fixar em 30 dias o prazo para que o requerido, diligenciando obtenção da documentação necessária e proceda à marcação da escritura de compra e venda a que se reporta o contrato-promessa.
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Não se conformando com a decisão, a Requerida Edifoz – Empreendimentos Imobiliários, S.A., interpôs recurso daquela sentença.
O recurso foi devidamente admitido como recurso de apelação, a subir nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.
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Em doutas alegações apresentadas, a Apelante formulou as seguintes Conclusões:
1. Foi acordado entre recorrente e recorridos que a escritura pública seria marcada pela primeira logo que esta possua a documentação necessária para o efeito.
2. A recorrente tem vindo a diligenciar pela obtenção de tal documentação.
3. A obtenção da documentação depende essencialmente da libertação do terreno por parte da ANA.
4. Não houve por parte da recorrente qualquer inércia ou qualquer intuito de delongar a marcação da referida escritura.
5. A recorrente nada mais pode fazer para obter tal documentação, não podendo a falta de tal documentação ser imputável à recorrente.
6. Torna-se, assim, inútil a fixação de um prazo para a recorrente proceder à marcação da escritura pública de compra e venda dos Lotes prometidos vender aos recorridos pois que não é possível a outorga de tal escritura sem a referida documentação.
7. Na douta decisão recorrida não se fez correcta interpretação e aplicação do disposto nos artigos 1456.º e 1457.º do C. P. C. e 777.º do C. Civil.
Deve o presente recurso ser julgado procedente e revogar-se a douta sentença, indeferindo-se o pedido de marcação de prazo para a marcação da escritura.
Assim decidindo se fará Justiça.
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Em doutas contra-alegações apresentadas, os Apelados formularam as seguintes Conclusões:
1 – Conforme jurisprudência unânime, na presente acção não há lugar à indagação sobre questões de fundo, nomeadamente, sobre questões de carácter contencioso, que envolvam a obrigação em causa, isto é,
2 – No Processo Especial de Fixação Judicial de Prazo, como é o caso sub judice, o Autor apenas terá de justificar o pedido de fixação do prazo, estando fora do âmbito deste processo outras questões de carácter contencioso como as da inexistência ou nulidade da obrigação, bem como, a eventual impossibilidade de incumprimento sob qualquer forma.
3 – Assim sendo, com todo o respeito por melhor opinião, são despropositadas as mui doutas alegações da recorrente.
Sem prescindir,
4 – A matéria de facto está fixada de modo inalterável;
5 – O Direito foi aplicado correctamente;
6 – Deve assim confirmar-se “in totum” a mui douta sentença recorrida.
Assim decidindo, mais uma vez será feita, Venerandos Juízes Desembargadores, a costumada e verdadeira Justiça.
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Foram colhidos os vistos dos Ex.mos Juízes-Adjuntos, pelo que nos cumpre decidir.
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Fundamentação de facto:
Na sentença recorrida, foram dados como provados os seguintes factos:
1. Em 25 de Fevereiro de 2000 os requerentes celebraram um contrato promessa de compra e venda com a requerida, por forma escrita, mediante o qual os primeiros prometiam comprar à segunda, e esta vender dois lotes de terreno para construção, sitos na Urbanização das Fontaínhas, Santo Estêvão, Alenquer.
2. O preço acordado foi de 26.000.000$00, tendo os autora (sic) entregue à requerida, até ao momento, pelo menos, a quantia de € 75.136,60.
3. Ficou, igualmente, acordado que a escritura definitiva se realizaria logo que a requerida possuísse a documentação necessária para o efeito, e desde que estivessem realizadas as infra-estruturas, ou assegurada a sua efectivação, pelas entidades competentes.
4. Mais acordaram que os requerentes poderiam dar início às suas construções, logo que a ré conseguisse obter a autorização da Câmara Municipal de Alenquer para o efeito.
5. Até hoje, a requerida não convocou os requerentes para a outorga da escritura de compra e venda.
6. A requerida tem efectuado diligências junto da Câmara Municipal de Alenquer no sentido de obter o necessário alvará de loteamento o que até ao momento não foi possível obter.
Motivação:
Os factos dados como provados resultaram dos documentos juntos aos autos pelas partes, bem como do acordo das partes.
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Na presente acção para fixação judicial de prazo, os requerentes indicaram como suficiente o prazo de trinta dias para que fosse celebrada a escritura pública de compra e venda dos lotes em causa, tendo, no essencial, invocado os seguintes fundamentos:
Por contrato promessa de compra e venda celebrado por escrito em 25 de Fevereiro de 2000, a Ré prometeu vender aos Autores e estes prometeram comprar-lhe, livre de quaisquer ónus, ou encargos, dois lotes de terreno para construção, um com a área de 262 m2 (Lote 26) e outro com a área de 280 m2 (Lote 27), sitos na Urbanização das Fontaínhas, da freguesia de Santo Estêvão, do concelho de Alenquer, onde a Ré, à data do referido contrato, se encontrava a construir um loteamento urbano.
Por tal contrato foi atribuído a cada lote o preço de 13.000 contos, sendo estipulado o preço global da mencionada venda em 26.000.000$00.
Cujo preço os Autores liquidariam à Ré da seguinte forma:
a) No acto de assinatura do citado contrato, os Autores liquidaram à Ré, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 13.000.000$00, de cuja quantia a Ré deu plena quitação no referido acto;
b) A quantia restante, ou seja, 13.000.000$00, os Autores ficaram de liquidar em duas prestações, uma no valor de 6.500.000$00, com a aplicação do lancil do loteamento e outra de igual montante, no acto de celebração da escritura pública.
Ficou estipulado que a escritura seria realizada logo que a Ré possuísse a documentação necessária para esse efeito, e desde que estivessem efectuadas as infra-estruturas, ou assegurada a sua efectuação, pelas entidades competentes.
Em conformidade com a cláusula nona, o início das infra-estruturas do loteamento foi à data da celebração do contrato previsto para o início do mês de Maio e a sua conclusão para o mês de Dezembro de 2000.
Ficou igualmente acordado que, os Autores poderiam dar início às suas construções, logo após a Ré obter a autorização respectiva da Câmara Municipal de Alenquer, verbal, ou escrita, para o efeito, mesmo sem ter efectuado a respectiva escritura.
Autorização esta que a Ré, até ao momento, não obteve, e, consequentemente, os Autores também não puderam ainda levar a cabo a construção desejada nos lotes.
Para além da quantia paga a título de sinal e princípio de pagamento do preço global acordado, os Autores liquidaram igualmente à Ré, a quantia de 6.500.000$00, prevista na alínea b) da cláusula quarta do aludido contrato promessa.
Entretanto, os ora Autores, com conhecimento e anuência da Ré, cederam a sua posição contratual, respeitante ao lote n.º 27, a Diamantino da Conceição Silva, residente no lugar da Ladeira, do concelho de Pombal.
A marcação da escritura relativa ao citado contrato promessa de compra e venda, celebrado entre Autores e Ré, conforme previsto neste, competia à Ré, porquanto a respectiva marcação ficou condicionada pela obtenção, por parte desta, da documentação tornada necessária para o efeito.
Passados que estão mais de quatro anos, sobre o referido contrato promessa e apesar de constar do mesmo que se previa a conclusão da obra de loteamento levada a cabo pela Ré, para o mês de Dezembro de 2000, até ao momento, a Ré não comunicou aos Autores a data da realização da respectiva escritura pública, ou mesmo, se possui, ou não, a documentação tornada necessária à sua realização.
A não marcação da escritura pública tem acarretado e continua a acarretar para os Autores, gravosos prejuízos.
Os Autores estão desembolsados há mais de 4 anos do valor de 19.500.000$00 (97.265,59 €), quantia esta que entregaram à Ré e que esta integrou no seu património, auferindo as vantagens inerentes a tal recebimento.
Os Autores são pessoas ligadas à construção civil, pelo que, nos dois lotes que a Ré lhes prometeu vender, por cuja promessa já recebeu os referidos 19.500.000$00, (97.265,59 €), pretendiam edificar moradias que posteriormente venderiam a terceiros, em cujos negócios previam obter avultados lucros, o que só ainda não aconteceu, por culpa unicamente imputável à Ré. E são pequenos empreiteiros da construção civil, não podendo manter por mais tempo a presente situação de incerteza quanto à possibilidade ou não de poderem vir a construir nos lotes de terreno para construção que a Ré lhes prometeu vender há mais de 4 anos.
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A posição da Requerida na contestação deduzida:
Entre os requerentes e a requerida foi acordado que “a escritura pública será efectuada logo que a 1.ª outorgante possua a documentação necessária para o efeito, com as infra-estruturas efectuadas ou asseguradas perante as entidades competentes”.
Para a outorga da escritura são indispensáveis, como é do conhecimento público, entre outros, os documentos seguintes:
- Certidão da inscrição ou da participação dos lotes na matriz;
- Certidão do seu registo predial a favor da vendedora.
E para a inscrição dos lotes na matriz e no Registo Predial é necessário que os lotes existam, ou seja, que a Câmara Municipal de Alenquer aprove o loteamento dos terrenos onde os lotes prometidos vender se irão integrar e emitir o competente alvará de Loteamento.
Em 20/09/2000, a C.M. de Alenquer comunicou à requerida, em suma, que face ao parecer desfavorável da DERA, deliberou indeferir a operação de loteamento, admitindo entretanto a revisão da deliberação se for obtido parecer favorável das entidades que, no âmbito do processo, hajam de pronunciar-se acerca da aplicação das medidas preventivas estabelecidas pelo Decreto-Lei n.º 31-A/99 de 20/08 (novo aeroporto em OTA).
As entidades que têm de pronunciar-se, no âmbito do processo, são:
- ANA – Aeroportos de Lisboa, S.A.
- IEP – Instituto de Estradas de Portugal
- BRISA – Auto-Estradas de Portugal, S.A.
Os prédios referidos na cláusula primeira do contrato promessa são objecto de duas fases de loteamento e que os lotes prometidos vender integrarão a segunda fase.
Na sequência da última consulta que a requerida fez à ANA, obteve dela, em 08/10/2004, a informação seguinte:…”a libertação dos terrenos da fase 2 (na qual se inserem os lotes objecto do contrato-promessa), embora podendo vir a ser considerada como possível no futuro, após a definição segura das acessibilidades ao novo aeroporto, não reúne ainda, nesta fase, todos os requisitos para o ser”, conforme melhor consta do documento que se junta e dá por reproduzido.
Na sequência da última consulta que a requerida fez à BRISA, esta informou a requerida, em 08/07/2004, que “apesar de não ser previsível que uma eventual ripagem do traçado possa vir a sobrepôr-se à zona designada 2.ª fase, a libertação desta zona, como pretendido por V. Ex.ªs, terá que ser colocada à consideração do IEP, entidade tutelar da BRISA, e ao NAER, entidade responsável pelo novo aeroporto de Lisboa, no âmbito das medidas preventivas actualmente em vigor”, conforme documento que se junta e dá por reproduzido.
Por sua vez, o IEP, em resposta à carta da requerida, informou em 10/08/2004 que “no que diz respeito à designada 2.ª fase, não está prevista pela BRISA a sua afectação pelo estudo que se encontra a desenvolver”.
Assim, a aprovação da operação do loteamento pela C.M. de Alenquer depende essencialmente da libertação do terreno (fase 2) por parte da ANA, que admite que tal aconteça no futuro após a definição das acessibilidades ao aeroporto, sem contudo, referir dentro de que prazo tal possa acontecer.
A inexistência do alvará de loteamento não depende, pois, da requerida mas apenas das citadas entidades competentes.
Não é por isso possível à requerida prever um prazo para a outorga da escritura.
Nem é possível o Tribunal fixar um prazo para a outorga da escritura porque esta não depende da vontade da requerida.
Contudo, a requerida vai continuar a desenvolver todos os meios ao seu alcance no sentido de obter das entidades competentes a libertação das medidas preventivas para a criação do novo aeroporto que condicionam ainda a aprovação da operação do loteamento onde se integrarão os lotes objecto do contrato.
A 1.ª fase do loteamento dos terrenos em causa já estava aprovada quando prometeu vender os lotes aos requerentes.
E o Sr. Presidente da Câmara Municipal de Alenquer declarou em 04/10/2004 que “não via inconveniente no início da execução de infra-estruturas eléctricas do loteamento (2.ª fase), estando o licenciamento do dito loteamento pendente, apenas, por razões burocráticas” (Doc. n.º 5).
Na referida 2.ª fase do loteamento a requerida tem concluídas as infra-estruturas (arruamentos, redes de esgotos, de águas, de gás e electricidade) e a parte eléctrica está concluída e recebida/aprovada pela EDP, e espera que, a curto prazo, lhe seja concedido o alvará de loteamento.
Da quantia de 6.500.000$00 falta ainda pagar 19.635,00 €.
A requerida concluiu que devia indeferir-se o pedido de marcação de prazo para a marcação da escritura, em virtude de a sua marcação depender da obtenção do alvará de loteamento que não depende da vontade da requerida, não sendo possível prever um prazo dentro do qual tal possa acontecer.
Se assim se não entender, deve ser fixado um prazo de 60 dias após a aprovação do alvará de loteamento por parte da C. M. de Alenquer.
Na parte final da contestação apresentada, a requerida ofereceu prova, e, além das testemunhas que indicou, requereu que o Tribunal oficiasse à Câmara Municipal de Alenquer para informar dentro de que prazo poderia aprovar o loteamento urbano que a requerida pretendia levar a efeito nos prédios rústicos situados em Fontainhas, freguesia de Santo Estêvão.
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O contrato-promessa de compra e venda, em questão nestes autos, foi reduzido a escrito pelo documento junto a fls. 16/17 dos autos, datado de 25 de Fevereiro de 2000, e dele consta o seguinte:
“Entre: Edifoz – Empreendimentos Imobiliários S.A., com sede em Pocejal – Vermoil – concelho de Pombal, (…), neste acto representada pelo administrador Albino Gaspar da Costa, (…), e B.., (…), Emídio da Silva Lopes, (…), e Victor Manuel Gonçalves, (…), é celebrado o presente contrato promessa de compra e venda, que se rege pelas cláusulas seguintes:
Primeira
A primeira outorgante, é dona e legítima possuidora dos seguintes prédios rústicos, sitos na freguesia de Santo Estêvão, concelho de Alenquer, descritos na Conservatória do Registo Predial de Alenquer, sob os n.ºs 0272, 0296 e 1293 com a área total de 85.900 m2, abaixo descriminados:
1. Prédio, sito na Urbanização das Fontainhas, com a área de 9.600 m2, inscrito na respectiva matriz, sob o artigo n.º 23, secção T, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Alenquer, sob o n.º 0272, freguesia de Santo Estêvão.
2. Prédio, sito na Urbanização das Fontainhas, com a área de 9.600 m2, inscrito na respectiva matriz sob o artigo n.º 24, secção T, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Alenquer, sob o n.º 0296, freguesia de Santo Estêvão.
3. Prédio, sito na Urbanização das Fontainhas, com a área de 66.700 m2, inscrito na respectiva matriz sob o n.º 25, secção T, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Alenquer, sob o n.º 1293, freguesia de Santo Estêvão.
Segunda
Nos prédios identificados na cláusula primeira, está a primeira outorgante a levar a efeito, a construção de um loteamento urbano, para lotes de moradias unifamiliares e prédios em propriedade horizontal, numerados de 1 a 113.
Terceira
Por este contrato promessa de compra e venda, e pelo preço total de Esc. 26.000.000$00 (Vinte e seis milhões de escudos), a primeira outorgante, promete vender aos segundos outorgantes, e estes a comprar, livre de ónus ou encargos, os lotes abaixo indicados, sendo a área de construção e tipologia de acordo com plantas anexas a este contrato promessa de compra e venda:
Lote – 26 – Com a área de 262 m2 ao qual se atribui o preço de 13.000 contos
Lote – 27 – Com a área de 280 m2 ao qual se atribui o preço de 13.000 contos.
Quarta
O preço acordado por ambos os outorgantes na cláusula terceira, será liquidado pelos segundos à primeira outorgante, da seguinte forma:
a) No acto da assinatura do presente contrato, que servirá de sinal e princípio de pagamento, a quantia de Esc. 13.000.000$00 (treze milhões de escudos), valor do qual se dá plena quitação também por este contrato.
b) O restante no valor de Esc. 13.000.000$00 (treze milhões de escudos), será liquidado em 2 prestações:
Uma de Esc. 6.500.000$00 (seis milhões e quinhentos mil escudos), com a aplicação do lancil do loteamento.
Uma de Esc. 6.500.000$00 (seis milhões e quinhentos mil escudos), com a escritura dos referidos lotes a favor dos segundos outorgantes.
Quinta
A escritura será efectuada logo que a primeira outorgante possua a documentação necessária para o efeito, com as infra-estruturas efectuadas ou asseguradas perante as entidades competentes.
Sexta
Os segundos outorgantes podem dar início às construções logo que a primeira outorgante obtenha da parte da Câmara Municipal de Alenquer autorização escrita ou verbal para o efeito, mesmo sem ter efectuado a respectiva escritura.
Sétima
A escritura só será efectuada desde que todas as prestações em dívida estejam liquidadas ou asseguradas.
Oitava
Os lotes podem sofrer ligeiras alterações de áreas, devidas a correcções de implantação, não estando previsto alterações de áreas de construção, mas se vierem a existir, para mais ou para menos, o preço não sofrerá alteração, salvo se as tipologias previstas não forem respeitadas.
Nona
O início das infra-estruturas do loteamento estão previstas para o início de Maio de 2000 e a sua conclusão até Dezembro de 2000.
Décima
Os projectos de construção podem ser fornecidos pela primeira outorgante, mediante preço a acordar entre as partes.
Décima Primeira
Os segundos outorgantes se construírem os lotes enquanto forem executadas as infra-estruturas, terão que o fazer sem prejudicar o andamento da obra da primeira outorgante e terão que responder por todos os danos causados nas infra-estruturas, ou seja, deverão construir acautelando os interesses da Edifoz – S.A.
Décima Segunda
No caso de alteração dos números dos lotes no loteamento, os segundos outorgantes receberão os lotes no local indicado na planta anexa a este contrato, valendo para o efeito a localização e não o número agora indicado.
Décima Terceira
No caso de impedimento legal, na constituição dos lotes prometidos vender, a primeira outorgante devolverá aos segundos outorgantes, todas as importâncias recebidas, acrescida de uma taxa de juro de 5% ao Ano.
Décima Quarta
Este contrato rege-se pelo artigo 830 do Código Civil e é assinado por ambos os outorgantes em conformidade com o que nele está escrito”.
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A presente acção de processo especial tem por objecto um contrato-promessa celebrado em 25 de Fevereiro de 2000, mediante o qual os requerentes prometeram comprar e a requerida prometeu vender-lhes determinados lotes de terreno, tendo os requerentes efectuado o pagamento de parte do preço.
Como resulta dos termos do contrato-promessa, não ficou acordado um prazo para a celebração da escritura de compra e venda.
Mas ficou estipulado que a escritura seria efectuada logo que a requerida possuísse a documentação necessária para o efeito, com as infra-estruturas efectuadas ou asseguradas perante as entidades competentes.
Portanto, a marcação da data da escritura definitiva de compra e venda, para a concretização do contrato prometido, ficava a cargo da promitente vendedora.
Até ao momento presente, e atente-se em que o contrato-promessa data de 25 de Fevereiro de 2000, a requerida ainda não informou os requerentes da data para a outorga da escritura de compra e venda.
Daí que os requerentes tivessem proposto uma acção de processo especial para fixação judicial de prazo.
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O processo de fixação judicial de prazo encontra-se previsto nos artigos 1456.º e 1457.º, do Código de Processo Civil.
“Quando incumba ao tribunal a fixação do prazo para o exercício de um direito ou o cumprimento de um dever, o requerente, depois de justificar o pedido de fixação, indicará o prazo que repute adequado” (art. 1456.º).
E o artigo 1457.º estabelece o seguinte, quanto aos Termos posteriores:
“1. A parte contrária é citada para responder.
2. Na falta de resposta, é fixado o prazo proposto pelo requerente ou aquele que o juiz considere razoável; havendo resposta, o juiz decidirá, depois de efectuadas as diligências probatórias necessárias”.
A fixação judicial do prazo pode ter lugar, entre outros, nos seguintes casos: contrato-promessa unilateral (art. 411.º, do C. Civil); obrigações sem prazo de cumprimento estipulado nem fixado na lei, quando a natureza da prestação, as circunstâncias que a determinaram ou os usos exijam o estabelecimento de um prazo e as partes não acordarem na sua determinação (art. 777.º, n.º 2, do C. Civil); quando a determinação do prazo da prestação haja sido deixada ao credor e este não use da faculdade que lhe foi concedida (art. 777.º, n.º 3, do C. Civil); quando o comprador de boa-fé queira obter do tribunal a fixação de um prazo para a convalidação, subordinando ao decurso do prazo a propositura da acção de declaração de nulidade (art. 897.º, n.º 2, do C. Civil); para obter a fixação de prazo para o vendedor sanar a anulabilidade do contrato, mediante a expurgação de ónus ou limitações existentes (art. 907.º, n.º 2, do C. Civil) – (cf. Dr. Abílio Neto, in Código de Processo Civil Anotado, 18.ª edição, Setembro/2004, pág. 1393).
O processo especial de jurisdição voluntária, regulado nos arts. 1456.º e 1457.º, do Código de Processo Civil, foi introduzido no nosso direito processual pelo Dec.-Lei n.º 47 690, de 11-5-1967, em correspondência com a disposição do artigo 777.º, n.º 2, do Código Civil.
A sua finalidade exclusiva é a fixação judicial do prazo, quando, nas obrigações de prazo natural, circunstancial ou usual, o credor e o devedor não cheguem a acordo sobre esse ponto. Nele, o requerente terá de justificar o pedido da fixação – e não já de fazer prova dos seus fundamentos. A questão a decidir é apenas a fixação de prazo – (cf. o Acórdão da Relação do Porto, de 22 de Janeiro de 1980, in Col. Jur., Ano V, 1980, tomo 1, págs. 22-23).
Sobre o Prazo da prestação, estabelece o artigo 777.º, do Código Civil:
“1. Na falta de estipulação ou disposição especial da lei, o credor tem o direito de exigir a todo o tempo o cumprimento da obrigação, assim como o devedor pode a todo o tempo exonerar-se dela.
2. Se, porém, se tornar necessário o estabelecimento de um prazo, quer pela própria natureza da prestação, quer por virtude das circunstâncias que a determinaram, quer por força dos usos, e as partes não acordarem na sua determinação, a fixação dele é deferida ao tribunal.
3. Se a determinação do prazo for deixada ao credor e este não usar da faculdade que lhe foi concedida, compete ao tribunal fixar o prazo, a requerimento do devedor”.
Em causa está um contrato-promessa no qual não ficou estipulado um prazo para a outorga da escritura de compra e venda.
A marcação da data para a celebração da escritura de compra e venda ficava a cargo da promitente vendedora.
Porém, esta nunca chegou a marcar a data para a outorga da escritura, em cumprimento da promessa de venda, não obstante o contrato-promessa já ter sido celebrado em 25 de Fevereiro de 2000.
Então, em tese geral, os promitentes-compradores, para exigirem o seu direito, têm necessidade de recorrer ao tribunal para ser fixado um prazo para o cumprimento da obrigação a exigir.
O artigo 777.º, n.º 2, do Código Civil, faculta ao credor o direito de recorrer ao tribunal, para a fixação do prazo de cumprimento do contrato, quando não haja acordo das partes – (cf., neste sentido, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 1 de Julho de 1975, in Bol. Min. da Justiça, n.º 249, págs. 469-471).
Em princípio, a Jurisprudência tem seguido esta orientação: a finalidade exclusiva desta acção de processo especial é a fixação judicial do prazo, quando, nas obrigações de prazo natural, circunstancial ou usual, o credor e o devedor não chegam a acordo sobre esse ponto.
Neste sentido, podem citar-se as seguintes decisões dos Tribunais Superiores:
- O processo especial para fixação de prazo integra-se no capítulo dos chamados processos de jurisdição voluntária e tem como pedido a fixação do prazo, estando fora do seu âmbito questões de carácter contencioso como sejam as da inexistência ou nulidade da obrigação, já que tais questões não estão, como é evidente, contempladas nos fins dos especiais processos de jurisdição voluntária (cf. Acórdão da Relação do Porto, de 8 de Maio de 1980, in Bol. Min. da Justiça, n.º 297, pág. 406);
- Face às características e tramitação do processo para a fixação judicial do prazo, não cabem nele indagações sobre a extinção da obrigação cujo prazo de cumprimento se pretende ver fixado (cf. Acórdão da Relação de Coimbra, de 25 de Novembro de 1980, in Col. Jur., Ano V, 1980, tomo 5, págs. 188-190);
- O processo de fixação judicial do prazo é um processo de jurisdição voluntária que visa o preenchimento de uma cláusula acessória do contrato, indispensável para a determinação da mora. Não cabem no âmbito desse processo indagação sobre a nulidade do contrato donde deriva a obrigação cujo prazo de cumprimento se pretende seja fixado (cf. Acórdão da Relação de Coimbra, de 13 de Março de 1984, in Col. Jur., Ano IX, 1984, tomo 2, págs. 36-37);
- Nas acções para fixação de prazo o tribunal não está sujeito, nas providências a tomar, a critérios de legalidade estrita, devendo adoptar, em cada caso, a solução que julgue mais correcta e oportuna. Tais acções têm apenas um escopo: a fixação de um prazo adequado a uma obrigação sem prazo, desde que o credor desta manifeste o desejo de a ver cumprida. Em tais acções não há que indagar sobre a nulidade do contrato-promessa, de quem está em mora por razões alheias ao seu conteúdo, ou de outros aspectos análogos mas não directamente conotáveis com a obrigação sem prazo invocada (cf. Acórdão da Relação de Lisboa, de 10 de Maio de 1983, in Col. Jur., Ano VIII, 1983, tomo 3, págs. 119-120);
- Na acção especial para fixação judicial de prazo, o requerente apenas deve justificar suficientemente o seu pedido, não cabendo nela indagação quanto à existência da obrigação cujo prazo de cumprimento se pretende ver fixado (cf. Acórdão da Relação de Coimbra, de 11 de Junho de 1985, in Bol. Min. da Justiça, n.º 348, pág. 480);
- No processo especial previsto nos arts. 1456.º e 1457.º do Cód. Proc. Civil, tendo em vista a entrega de certos trabalhos, o tribunal terá tão-só que estabelecer o prazo tido por suficiente para o efeito – sem curar de saber se existe ou não impossibilidade substancial do cumprimento –, não havendo lugar a qualquer condenação na prestação (cf. Acórdão da Relação de Lisboa, de 28 de Outubro de 1986, in Bol. Min. da Justiça, n.º 364, pág. 928);
- O processo de fixação judicial de prazo destina-se, exclusivamente, à fixação de prazo para o exercício de um direito ou para o cumprimento de um dever, nos casos em que incumba ao tribunal fazê-lo, e não à definição do direito ou do dever (cf. Acórdão da Relação de Évora, de 23 de Abril de 1987, in Bol. Min. da Justiça, n.º 367, pág. 592);
- O processo especial de fixação judicial de prazo, o pedido é a fixação de prazo, e a causa de pedir, a falta de acordo entre o credor e o devedor quanto ao momento em que se vence a obrigação. Em tal processo, esgota-se, a sua função jurisdicional no momento em que se profere decisão a fixar o prazo. O requerente terá de justificar o pedido de fixação de prazo, mas não tem de fazer prova dos fundamentos desse pedido (cf. Acórdão da Relação do Porto, de 16 de Fevereiro de 1989, in Col. Jur., Ano XIV, 1989, tomo 1, págs. 194-195);
- Para a fixação judicial do prazo de celebração de um contrato-promessa de compra e venda em que os promitentes não fixaram prazo para a celebração da escritura formalizadora da compra e venda, é vedado ao Tribunal investigar e decidir sobre se a compra e venda se deve ou não celebrar. Apenas pode indagar e decidir se há ou não que fixar tal prazo e, na afirmativa, fixá-lo (cf. Acórdão da Relação de Évora, de 9 de Janeiro de 1992, in Bol. Min. da Justiça, n.º 413, pág. 632);
- Na acção especial para fixação judicial de prazo o requerente apenas tem que justificar o pedido de fixação do prazo, pois a controvérsia não pode ir além dessa questão (cf. Acórdão da Relação de Coimbra, de 14 de Abril de 1993, in Bol. Min. da Justiça, n.º 426, pág. 538);
- No processo especial para fixação judicial de prazo, o requerente apenas tem que justificar suficientemente o seu direito, não havendo lugar a indagações sobre questões de carácter contencioso, (como seja a inexistência ou nulidade da obrigação) (cf. Acórdão da Relação de Coimbra, de 11 de Janeiro de 1994, in Bol. Min. da Justiça, n.º 433, págs. 629-630);
- A acção de fixação judicial de prazo tem como único escopo a fixação dum prazo adequado ao cumprimento duma obrigação sem prazo. A não celebração da escritura de compra e venda no prazo fixado na acção não acarreta a perda do direito dos promitentes-compradores, pois a única consequência do não cumprimento da obrigação dentro do prazo é a constituição do devedor em mora. A mora não importa o não cumprimento definitivo, o qual só se verifica quando a prestação, não tendo sido efectuada, já não é realizável, porque se tornou impossível ou porque perdeu o interesse para o credor (cf. Acórdão da Relação do Porto, de 30 de Maio de 1994, in Bol. Min. da Justiça, n.º 437, págs. 578-579);
- No processo especial de fixação judicial de prazo, o pedido é a fixação do prazo, sendo causa de pedir a falta de acordo entre credor e devedor quanto ao momento em que se vence a obrigação. Há lugar a essa fixação de prazo no caso de contrato-promessa de compra e venda em que se clausulou que a escritura respectiva seria marcada pelo promitente-comprador e este a não marca, não sendo suficiente nesta hipótese a interpelação extrajudicial do promitente-comprador para efeito de marcação da escritura (cf. Acórdão da Relação do Porto, de 17 de Março de 1997, in Bol. Min. da Justiça, n.º 465, pág. 642).
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As obrigações, segundo uma classificação tradicional relativa ao tempo do seu vencimento, podem reunir-se em dois grandes grupos: a) obrigações puras, de um lado; b) obrigações a prazo ou a termo, do outro.
As obrigações puras (art. 777.º, n.º 1, do C. Civil) são aquelas que, por falta de estipulação ou disposição em contrário, se vencem logo que constituídas, ou seja, logo que o credor, mediante interpelação, exija o seu cumprimento (quod sine die debetur statim debetur) ou o devedor pretenda realizar a prestação devida.
As obrigações a prazo são aquelas cujo cumprimento não pode ser exigido ou imposto à outra parte antes de decorrido certo período ou chegada certa data.
O prazo marca a data antes da qual o credor não pode exigir a prestação, se o devedor ainda a não tiver efectuado, ou não pode ser forçado a recebê-la.
Dentro da categoria das obrigações a prazo cabem ainda aquelas a que se refere o n.º 2 do artigo 777.º (obrigações de prazo natural, circunstancial ou usual).
Antes da entrada em vigor do novo Código Civil, o prazo destas obrigações, na falta de acordo entre as partes, só podia ser fixado judicialmente na execução para prestação de facto, como uma espécie de fase introdutória nela enxertada (arts. 939.º e 940.º do Cód. Proc. Civil de 1939). Em qualquer outro caso, o credor parece que teria de aguardar o decurso de um prazo razoável, a fim de que a obrigação fosse considerada como vencida pelo tribunal, na hipótese de ter de recorrer às vias executivas.
Com a nova legislação, deu-se ao credor a faculdade de recorrer aos tribunais, para essa exclusiva finalidade de fixação judicial do prazo, sempre que não consiga chegar a acordo com o devedor (arts. 1456.º e 1457.º, do Código de Processo Civil).
E de igual faculdade goza o devedor, na hipótese de a determinação do prazo ter sido convencionalmente confiada ao credor, se este se recusar a fazê-lo, ou de qualquer modo o não fizer – (cf. Prof. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, volume II, 7.ª edição, págs. 41-43, e Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, volume II, 4.ª edição, págs. 23-26, em anotação ao artigo 777.º).
Na vigência do Código de Processo Civil de 1939, havia uma certa imprecisão quanto ao modo de tratamento destas obrigações a prazo, no que dizia respeito à fixação judicial do seu vencimento.
Directamente, apenas existia um meio processual para o fixar nas obrigações de prestação de facto e havendo título executivo, como preliminar da respectiva execução.
Segundo o artigo 939.º, do Código de Processo Civil de 1939, incluído na disciplina da execução para prestação de facto, se o prazo da prestação não estivesse determinado no título exequível, o exequente deveria indicar o que reputava suficiente e requerer que, citado o devedor para em dez dias dizer o que se lhe oferecesse, o prazo fosse fixado judicialmente – (cf. Prof. Alberto dos Reis, Processo de Execução, volume 2.º, págs. 566 e seguintes, e Cons. Eurico Lopes-Cardoso, Manual da Acção Executiva, 3.ª edição, 1964, págs. 726 e seguintes).
Porque outra disposição não existia para a fixação judicial do vencimento das obrigações a prazo, defendia-se a aplicação analógica do citado artigo 939.º a todos os casos de obrigações a prazo, o que o Doutor Cunha Gonçalves fazia expressamente – Tratado, ed. bra., IV, pág. 931.
E o Prof. Manuel Domingues de Andrade também entendia que havia casos em que a lei não podia fixar um prazo determinado, porque o prazo razoável em cada hipótese dependia das circunstâncias, a apreciar em concreto. Assim, se um indivíduo se obrigara a construir uma casa, sem se ter marcado o prazo para a conclusão da obra, seria inadmissível que o credor pudesse vir alguns dias depois do contrato exigir o seu cumprimento. A edificação de uma casa não era trabalho que se realizasse de um momento para o outro. Exigia um lapso de tempo mais ou menos longo. Mas se este prazo não foi fixado pelas partes, no contrato, a sua fixação pertencia ao juiz, nos termos do art. 939.º do Código de Processo. Naturalmente o juiz ouviria peritos quando o julgasse necessário – (cf. Teoria Geral das Obrigações, com a colaboração do Prof. Rui de Alarcão, 2.ª edição, 1963, págs. 300-303).
Foi para superar essa deficiência do sistema, e até porque o novo Código Civil, em várias disposições – v.g., os arts. 411.º, 777.º, n.ºs 2 e 3, 897.º, n.º 2, 907.º – veio a deferir expressamente ao juiz a fixação do prazo de cumprimento de certas obrigações, é que o legislador de 1967 criou, nos processos de jurisdição voluntária, um para tal efeito – (cf. o Acórdão da Relação de Coimbra, de 25 de Novembro de 1980, in Col. Jur., Ano V, 1980, tomo 5, pág. 189).
A finalidade exclusiva deste processo de jurisdição voluntária é, portanto, a de fixação judicial de prazo quando, nas obrigações de prazo natural, o credor e o devedor não chegaram a acordo sobre esse ponto, tendo-se em vista tornar efectivo o direito das partes a verem estabelecido um prazo para que se possa julgar vencida a obrigação que foi assumida.
Como se expôs na fundamentação do Acórdão da Relação do Porto, de 16 de Fevereiro de 1989, onde também se citaram o Prof. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, 3.ª edição, pág. 42, e o Acórdão da Relação do Porto, de 23-2-88, Proc.º 22 584, 2.ª secção, “Só depois de decorrido o prazo judicialmente fixado é que se poderá dizer que a obrigação contratualmente assumida se encontrava vencida e poderá o credor reagir contra a falta de cumprimento e tal reacção não será nesta acção já que a mesma se esgotou com a fixação do prazo.
E assim se poderá dizer que o pedido formulado nesta acção é a fixação do prazo e a causa de pedir o não acordo entre devedor o credor quanto ao momento do vencimento da obrigação.
E se a acção de fixação judicial de prazo se identifica através dos referenciados pedidos e causa de pedir, o direito que lhe serve de fundamento, isto é, o direito que com essa acção o autor pretende acautelar é o de como credor poder exigir à outra parte o cumprimento da obrigação por esta assumida.
Tal significa que esta acção esgota a sua função jurisdicional no preciso momento em que se profere decisão a fixar o prazo para cumprimento de uma obrigação, que, por não ser a prazo, o credor se encontrava impossibilitado de exigir até aí” – (cf. Col. Jur., Ano XIV, 1989, tomo 1, pág. 195).
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Os artigos 1456.º e 1457.º constituem a Secção X, do Capítulo XVIII (Dos processos de jurisdição voluntária), do Titulo IV, do Livro III, do Código de Processo Civil, sob a epígrafe Fixação Judicial do Prazo.
E porque esse processo tem a finalidade referida – fixação do prazo para o cumprimento de uma obrigação – a sua tramitação é simples e rápida.
E porque se trata de um processo de jurisdição voluntária, são aplicáveis os princípios próprios desses processos.
- As provas devem ser oferecidas com a apresentação do requerimento inicial e com a dedução da oposição (artigos 302.º, 303.º e 1409.º, n.º 1, do C. P. Civil);
- O prazo para deduzir a oposição é de dez dias (artigos 303.º, n.º 2, e 1409.º, n.º 1);
- As testemunhas a indicar por cada parte não podem ser em número superior a oito (artigos 304.º, n.º 1, e 1409.º, n.º 1);
- Só são admitidas as provas que o juiz considerar necessárias (artigo 1409.º, n.º 2);
- Nas providências a tomar o tribunal não se encontra sujeito a critérios de legalidade estrita, devendo antes adoptar em cada caso a solução que julgue mais conveniente e oportuna (artigo 1410.º);
- As resoluções podem ser alteradas, sem prejuízo dos efeitos já produzidos, com
fundamento em circunstâncias supervenientes que justifiquem a alteração, considerando supervenientes tanto as circunstâncias ocorridas posteriormente à decisão como as anteriores, que não tenham sido alegadas por ignorância ou outro motivo ponderoso (artigo 1411.º, n.º 1).
Deste conjunto de princípios pode depreender-se que na acção para fixação judicial de prazo não cabem indagações aprofundadas sobre a existência da obrigação cujo prazo de cumprimento se pretende seja fixado pelo tribunal.
É suficiente que o requerente justifique a sua posição de credor relativamente ao requerido, por uma obrigação em que o prazo de cumprimento não se encontra fixado, e em que o requerente exponha a sua pretensão de que essa obrigação venha a ser cumprida no prazo que vier a ser fixado pelo tribunal, sendo essa fixação que o requerente peticiona na referida acção.
“Investigações sobre a validade da obrigação, impossibilidade substancial do seu cumprimento, averiguação de situações de mora e outras não se harmonizam com a natureza do processo em causa” – (cf., neste sentido, o já mencionado Acórdão da Relação de Coimbra, de 25 de Novembro de 1980, in Col. Jur., Ano V, 1980, tomo 5, pág. 189).
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No caso vertente, os requerentes vieram solicitar ao Tribunal que fosse fixado o prazo para a celebração da escritura pública de compra e venda dos lotes em causa, indicando como suficiente o prazo de trinta dias.
Na decisão aqui em apreciação, foi entendido que deveria ser fixado em trinta dias o prazo para que a requerida diligenciasse pela obtenção da documentação necessária e procedesse à marcação da escritura de compra e venda.
Como resulta da cláusula quinta do contrato-promessa de compra e venda, a escritura seria efectuada logo que a primeira outorgante possuísse a documentação necessária para o efeito, com as infra-estruturas efectuadas ou asseguradas perante as entidades competentes.
Antes de mais, deve referir-se que há casos em que a essencialidade do prazo resulta logo do fim a que a obrigação se encontra adstrita, e aos casos deste tipo chamam alguns autores negócios de prazo (termo) essencial objectivo.
Aos casos em que o prazo é essencial, não pela natureza ou finalidade da obrigação, mas por mera determinação das partes, poderá ser dado o nome de negócios de termo (prazo) essencial subjectivo – (cf. Prof. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. II, 7.ª edição, págs. 45-46).
No caso “sub judice”, as partes acordaram que a marcação da data da escritura de compra e venda ficava a cargo da promitente vendedora.
Mas não se está perante uma cláusula cum potuerit ou cum voluerit, em que o prazo de cumprimento ficasse dependente da possibilidade ou do arbítrio do devedor (promitente vendedora).
As partes convencionaram uma cláusula de termo incerto ou de natureza híbrida, que tem de conciliar-se com a eficácia vinculativa da promessa – (cf. os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça, de 26 de Janeiro de 1994, e de 11 de Abril de 2000, respectivamente, in Col. Jur., STJ, Ano II, 1994, tomo II, págs. 63-65, e Bol. Min. da Justiça, n.º 496, págs. 227-234).
Como refere o Dr. José Carlos Brandão Proença, “Dificuldades especiais levantam, por último, as hipóteses em que se estipula que o contrato será celebrado «logo que o promitente-vendedor comunique o dia, hora e local», pois, prima facie, parece estarmos perante uma cláusula cum voluerit. Sob pena de ficar abalada a eficácia vinculativa da promessa e se dar cobertura ao livre arbítrio do promitente-vendedor, mantendo-se indefinidamente inerte, há que interpretar a convenção no sentido de uma simples cláusula que lhe outorga a iniciativa da fixação do prazo, considerando-se inadimplente se mantiver uma atitude omissiva durante um lapso de tempo intolerável, mas tendo a contraparte, na ausência, ou independentemente desse comportamento concludente, a possibilidade de recorrer ao tribunal (aplicação analógica do art. 777.º, 3)” – (cf. Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral, A Dualidade Execução Específica-Resolução, 2.ª edição, 1996, págs. 114-115).
O Prof. Galvão Telles também nos esclarece, quanto à fixação do prazo, que “Pode acontecer que nem o contrato nem a lei fixem o prazo mas ele se torne necessário, quer pela própria natureza da prestação, quer por virtude das circunstâncias que o determinaram, quer por força dos usos. (...). Ou as partes se põem de acordo sobre a determinação do prazo ou, na falta de entendimento, pode qualquer delas pedir ao tribunal que proceda a essa determinação (art. 777.º, n.º 2)”.
Mais adiante, observa o mesmo Professor:
“Pode dar-se a situação inversa, consistente em se confiar ao devedor a fixação do prazo. Há aqui a fazer uma distinção que não se costuma ver formulada nos autores e a lei também omite. A referida estipulação tem um de dois significados. Ou se pretende deixar o prazo ao critério do devedor ou se pretende deixá-lo ao seu puro arbítrio. Neste segundo caso quer-se conferir ao devedor inteira liberdade para cumprir quando quiser. No primeiro caso não se lhe outorga essa liberdade, apenas se lhe confiando a escolha do momento do cumprimento em atenção às circunstâncias e no exercício de um poder judicialmente controlável.
Quando não se remete para o puro arbítrio do devedor, existe perfeito paralelismo com a hipótese regulada no artigo 777.º, n.º 3, e deve-se aplicar por analogia esse preceito, como há pouco ficou interpretado, com as necessárias adaptações, isto é, lendo «devedor» onde se diz «credor» e vice-versa” – (cf. Direito das Obrigações, 7.ª edição, pág. 243).
Idêntico entendimento tem o Prof. Almeida Costa, como se pode ver em Direito
das Obrigações, 10.ª edição, pág. 1010.
No caso vertente, a natureza da prestação e as circunstâncias que a determinaram permitiam também que os requerentes (promitentes-compradores) pudessem recorrer ao tribunal para a fixação do prazo, nos termos do artigo 777.º, n.º 2, do Código Civil – (cf., neste sentido, o já citado Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 11 de Abril de 2000, in Bol. Min. da Justiça, n.º 496, pág. 233).
Poderá dizer-se que, na situação dos autos, a requerida (promitente-vendedora) só poderia entrar em mora, por não cumprimento atempado da sua prestação, após a fixação do prazo de cumprimento.
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Por outro lado, a moderna disciplina das obrigações – como, aliás, o direito em geral – encontra-se imbuída da ideia da boa fé.
O ordenamento jurídico acolhe a boa fé sob diferentes ângulos e atribui-lhe efeitos diversos. Merecem destaque os seguintes: causa de exclusão da culpa num acto ilícito, determinando a atenuação ou exoneração da sanção; causa ou fonte de deveres especiais de conduta, exigíveis em cada caso, de acordo com a natureza da relação jurídica e com a finalidade visada pelas partes; causa de limitação do exercício de um direito subjectivo ou de qualquer outro poder jurídico – (cf. Prof. Almeida Costa, Direito das Obrigações, 10.ª edição, pág. 118, onde cita L. Díez-Picazo, no prólogo da versão castelhana de F. Wieacker, El principio general de la buena fe).
Conforme se estabelece no artigo 227.º, n.º 1, do Código Civil, “quem negoceia com outrem para a conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte”.
E este princípio não se explicita apenas no capítulo da formação dos contratos e dos negócios jurídicos em geral.
O mesmo se consagra a respeito da integração destes, ao estabelecer-se que “na falta de disposição especial, a declaração negocial deve ser integrada de harmonia com a vontade que as partes teriam tido se houvessem previsto o ponto omisso, ou de acordo com os ditames da boa fé, quando outra seja a solução por eles imposta” (artigo 239.º).
E determina o artigo 762.º, n.º 2, que “no cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé”.
Estas três disposições normativas dirigem-se às fases vitais do negócio jurídico e da relação obrigacional – formação, integração e execução –, onde se exterioriza a regra da boa fé.
Costuma distinguir-se a boa fé objectiva ou em sentido objectivo, quer dizer, como norma de conduta, e a boa fé subjectiva ou em sentido subjectivo, quer dizer, como consciência ou convicção justificada de se adoptar um comportamento conforme ao direito. Distingue-se, assim, o princípio da boa fé e o estado ou situação de boa fé.
O ditame da boa fé é, ele próprio, uma regra jurídica que, inclusive, assume o alcance de princípio geral de direito. O princípio da boa fé, no plano dos princípios normativos, surge como intenção, orientação ou fundamento de efectivas soluções disciplinadoras. “Olhando a boa fé numa perspectiva jurídico-positiva, ela exprime-se através de cláusulas gerais («Generalklauseln»). Estas, em si mesmas, nada acrescentam ao modelo do correspondente princípio normativo, traduzindo tão-só o apelo directo que o legislador faz àquele princípio na regulamentação de certos domínios. (…). As cláusulas gerais e os conceitos indeterminados («unbestimmte Rechtsbegriffe») destinam-se a conferir ao juiz, como «operador jurídico», ampla margem de liberdade de apreciação em cada caso concreto” – (cf. Prof. Almeida Costa, Direito das Obrigações, 10.ª edição, págs. 120-121).
Como refere o Prof. Menezes Cordeiro, o princípio geral da boa fé vai exigir, por vezes, tomadas de posição activas por parte dos sujeitos do ordenamento. Neste campo, duas são as possibilidades de concretização da boa fé:
- ou ela informa o teor de obrigações cominadas por outros dispositivos jurídicos;
- ou ela origina, pelo contrário, obrigações inteiramente novas.
Mais adiante, afirma o mesmo Professor:
“Não oferece tais dificuldades a afirmação de que a boa fé informa o teor de obrigações oriundas das diversas fontes. E isso precisando e concretizando o seu conteúdo.
Nesta linha de pensamento, avançamos a relevância do fim das obrigações. Muitas vezes o comportamento devido é ditado, apenas, pelo seu fim. Quando isso suceda, a boa fé exige que o sujeito obrigado assuma todas as posições necessárias para a correcta prossecução do fim preconizado. (…).
Mas ainda que se trate de uma obrigação identificada não pelo seu fim, mas pelo próprio tipo de actividade que se espera do devedor, não deve esquecer-se que o seu fim último é sempre a efectiva satisfação do credor através de um fenómeno de colaboração intersubjectiva.
Daí que a boa fé exija, do devedor, todos os comportamentos razoáveis para a efectiva satisfação do interesse do credor, não se contentando, simplesmente, com um cumprimento meramente formal” – (cf. Direito das Obrigações, 1.º vol., 1980, págs. 147-148).
Ora, é certo que, conforme foi julgado provado, a requerida tem efectuado diligências junto da Câmara Municipal de Alenquer no sentido de obter o necessário alvará de loteamento, o que até ao momento não foi possível. Mas também é certo que já decorreram mais de cinco anos, (à data da prolação da sentença recorrida), sem que se mostrassem reunidas as condições necessárias à formalização do contrato definitivo de compra e venda, decorrendo agora já mais de sete anos.
Considerando o período de tempo já decorrido, parece-nos justificado, em termos de razoabilidade, que a sentença recorrida tivesse fixado um prazo para se proceder à marcação da escritura pública de compra e venda, ou seja, para o cumprimento da obrigação, pois, de outro modo, a situação permaneceria indefinida, sem que os requerentes vissem fixado um prazo determinado para a realização do contrato definitivo.
Nem no âmbito de conhecimento da presente acção, como se procurou demonstrar, cabem indagações de fundo, nomeadamente, questões de natureza contenciosa relativas à relação obrigacional em causa.
Por outro lado, desde a celebração do contrato-promessa de compra e venda que os requerentes se encontram desembolsados de avultadas quantias que já pagaram à ora recorrente, e, desde então, tem sido a requerida a usufruir dessas quantias.
Cremos que os requerentes não poderiam ficar “ad aeternum” a aguardar que a requerida reunisse as condições necessárias à realização do contrato definitivo de compra e venda.
Conforme tentámos demonstrar, no processo de fixação judicial de prazo, o Autor apenas tem de justificar o pedido de fixação de prazo, estando excluídas do seu objecto de apreciação e decisão outras questões de carácter contencioso, como as da nulidade ou inexistência da obrigação, bem como, as da eventual impossibilidade de cumprimento do contrato-promessa celebrado.
E, como vimos, a solução preconizada na sentença proferida pelo Tribunal “a quo” encontra-se de harmonia com o princípio da boa fé que se encontra presente no nosso ordenamento jurídico.
Pelo que, e salvo sempre melhor opinião, julgando que a decisão recorrida não fez incorrecta interpretação e aplicação dos artigos 1456.º e 1457.º, do Código de Processo Civil, e do artigo 777.º, do Código Civil, concluímos no sentido da improcedência das conclusões das doutas alegações apresentadas pela recorrente.
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Pelo exposto, acordam nesta Relação em julgar improcedente o recurso de apelação, e, em consequência, decidem confirmar a douta sentença.
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Custas do recurso de apelação pela recorrente.