Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
| 4140/05.1TBLRA.C1 |  |
OBRIGAÇÃO DA SUA COMUNICAÇÃO AO SENHORIO
NATUREZA INTERPRETATIVA DO Nº 2 DO ARTº 1109º DO C.CIV.
NA REDACÇÃO DA LEI Nº 6/2006
DE 27/02
II – A cessão de exploração de estabelecimento comercial ou locação de estabelecimento tem de característico a cedência temporária, como unidade jurídico-económica, do estabelecimento, distinguindo-se das figuras do trespasse, do arrendamento para comércio ou indústria e da gestão do estabelecimento.
III - O arrendatário está obrigado a comunicar ao senhorio a locação de estabelecimento comercial instalado no locado – artº 1038º, als. f) e g), do C . Civ., interpretado extensivamente, de forma a abranger qualquer modalidade de cedência do gozo do locado a terceiro, dado que lei nova prevê expressamente a obrigação de comunicação (nº 2 do artº 1109º C.Civ., na redacção da Lei nº 6/2006, de 27/02).
II – A norma do nº 2 do artº 1109º do C.Civ., na redacção da Lei nº 6/2006, de 27/02 (NRAU) é de natureza interpretativa – artº 13º C. Civ.
I - RELATÓRIO
1.1. - Os Autores - A... e B... – instauraram na Comarca de Leiria acção declarativa, com forma de processo sumário, contra os Réus - C... e mulher D....
Alegaram, em resumo:
São donos de um prédio urbano, sito em Leiria, cujo anterior proprietário deu de arrendamento ao Réu marido para o exercício do comércio, por contrato escrito com início em 1/1/1999.
Em Maio de 2005 verificaram que outra pessoa, que não o Réu, passou a exercer o comércio no locado, sem que houvessem comunicado aos Autores a cedência do locado.
Com fundamento no art.64 nº1 f) do RAU, pediram que se decrete a resolução do contrato de arrendamento e a entrega do locado aos Autores, livre e desocupado.
Contestaram os Réus, dizendo, em síntese, haverem sido a terceira pessoa a exploração do estabelecimento, mas não estavam legalmente obrigados a comunicar ao senhorio.
Responderam os Autores alegando que fizeram um subarrendamento, mas mesmo que se configure uma cessão de exploração, é necessária a comunicação ao senhorio.
No saneador afirmou-se a validade e regularidade da instância.
1.2. – Realizada audiência de julgamento, foi proferida sentença que decidiu:
a) - Declarar resolvido o contrato de arrendamento, celebrado entre a anterior proprietária do rés-do-chão esquerdo do prédio sito no largo da Infantaria 7, nºs 26 e 27 em Leiria e o Réu marido;
b) - Decretar o despejo do mesmo prédio, devendo os Réus entregar o referido local livre de pessoas e bens.
1.3. – Inconformados, os Réus recorreram de apelação, com as seguintes conclusões:
1º) - O art.1038 f) do CC enumera de forma taxativa as situações, não estando prevista a cessão de exploração, o qual não comporta interpretação extensiva.
2º) – Nos casos previstos no art.1038 f) e g) do CC a ausência de comunicação ao senhorio apenas fere o gozo do locado, enquanto que na cessão de estabelecimento o que está em causa é o estabelecimento comercial.
3º) – São taxativos os casos de resolução do contrato de arrendamento pelo que o art.64 nº1 f) do RAU não se aplica à cessão de exploração, não autorizada, nem comunicada.
1.4. - Responderam os Autores, preconizando a improcedência do recurso, em resumo:
Porque a locação de estabelecimento envolve a cessão do gozo do prédio a pessoa que não é parte no contrato de arrendamento, tanto a letra como o escopo das alíneas f) e g) do art.1038 do CC comportam interpretação extensiva.
A não comunicação ao senhorio implica a ineficácia em relação aos Autores do negócio, com o consequente direito de resolução, conforme orientação jurisprudencial maioritária.
II - FUNDAMENTAÇÃO
2.1. – O objecto do recurso:
A questão colocada no recurso, delimitado pelas respectivas conclusões ( arts.684 nº2 e 690 nº1 do CPC), consiste em saber se constitui fundamento de resolução do contrato de arrendamento a não comunicação ao senhorio da cessão de exploração de estabelecimento comercial.
2.2. – Os factos provados:
1- Por escrito constante de fls. 5 e seguintes, verifica-se que os autores ai aparecem na qualidade de donos e legítimos possuidores de um prédio urbano composto de rés-do-chão e 1º andar, sito no largo da Infantaria 7, nºs 26 e 27, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 2660, da freguesia de Leiria e descrito na Conservatória do Registo Predial de Leiria sob o nº 405 da freguesia de Leiria.
2- Imóvel que adquiriram a E... pelo escrito datado de 06 de Novembro de 2003.
3- No referido imóvel, foi celebrado entre E..., anterior proprietária do imóvel e C..., o escrito constante de fls. 27 e seguintes, apelidado pelas partes como contrato de arrendamento para o exercício do comércio,
4- Pelo referido escrito, E... refere ter dado de arrendamento ao Réu marido, para o exercício do comércio (comércio de bebidas, comidas, café e churrasqueira, podendo ainda o inquilino comercializar cautelaria, jogos e miudezas) o rés-do-chão esquerdo do prédio inscrito na matriz urbana 2660.
5- Com início em 01 de Janeiro de 1999.
6- Pelo prazo de um ano, renovável por períodos de igual duração.
7- Pelo montante anual de 404.040$00, pago em duodécimos de 33.670$00, sendo que em 01 de Junho de 2001 o referido montante foi actualizado para o valor mensal de 47.500$00.
8- O referido escrito, apelidado pelas partes como contrato de arrendamento mantêm-se, encontrando-se o Réu a beneficiar do locado, mediante o pagamento de um montante mensal aos Autores, que no momento se cifra em € 272,14.
9 - Em 1 de Abril de 2004, os RR. entregaram a exploração do estabelecimento referido em 1, a terceira pessoa, através do escrito a que deram o nome de “Contrato de Cessão de Exploração”
10 - Nos termos do mesmo, e de acordo com a cláusula segunda, os RR. pelo prazo de um ano entregam a exploração do estabelecimento a F..., prazo este que depois se renovou.
11 - Na cláusula quarta do referido escrito refere-se, que o montante mensal a pagar é de € 600, com IVA incluído à taxa em vigor.
12 - A actividade comercial exercida no estabelecimento durante o período de vigência do acordo acima aludido continuou a ser a mesma.
13 - O estabelecimento foi entregue a funcionar com recheio do qual a parte móvel utensílios foi discriminada em separado, e consta do documento anexo ao escrito apelidado pelas partes de contrato de cessão de exploração.
14 - Em Maio de 2005, os Autores tiveram conhecimento de que outra pessoa que não os RR. exercia o comércio no imóvel referido em 1.
15 - Aos autores nunca foi comunicada pelos RR a entrega do gozo do citado imóvel por qualquer título.
16 - Os autores nunca aprovaram a transferência do gozo do imóvel fosse a que título fosse.
2.3. – O Direito:
2.3.1. - E... deu de arrendamento para o exercício do comércio ao Réu marido o rés-do-chão do prédio urbano, sito no Largo da Infantaria 7, nºs 26 e 27 em Leiria.
Os Autores, em 6 de Novembro de 2003, compraram o prédio, sucedendo no arrendamento na posição de senhorios ( art.1057 nº1 do CC).
Em 1 de Abril de 2004, os Réus cederam a exploração do estabelecimento, instalado no locado, sem que houvessem comunicado aos Autores ( senhorios).
Discute-se se estavam legalmente obrigados a comunicar a cessão de exploração do estabelecimento aos senhorios.
O contrato celebrado entre os Réus e F... ( fls.29 ) é um contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial ou locação de estabelecimento, tal como se justificou na sentença.
O estabelecimento comercial tem sido entendido como uma unidade económico-jurídica, um complexo de elementos organizados, de índole diversa, destinado à prossecução do exercício comercial, nos quais se incluem o nome comercial, o local, as mercadorias, os créditos e débitos, as matérias primas, os meios tecnológicos, etc., ou seja, “ uma organização concreta de factores produtivos como valor de posição de mercado “ ( cf. BARBOSA DE MAGALHÃES, Do Estabelecimento Comercial, pág.122 e segs, ORLANDO DE CARVALHO, Critério e Estrutura do Estabelecimento Comercial – O problema da Empresa Como Objecto De Negócios, 1967, pág.8 a 11, e Direito das Coisas, pág.196 ).
O estabelecimento comercial, na acepção definida, pode ser objecto de direito de propriedade ( e de outros direitos reais), sendo passível de posse, e, nesta medida, pode ser negociado.
A locação de estabelecimento comercial tem sido concebida como um contrato atípico ou inominado, e, portanto, sem uma regulamentação específica na lei civil, estando sujeito ao regime geral dos negócios jurídicos ( art.405 nº1 do CC ).
Como elucida ORLANDO DE CARVALHO (Critério e Estrutura do Estabelecimento Comercial, pág.261), a cessão de exploração do estabelecimento foi largamente discutida entre nós na década de trinta e o Supremo Tribunal de Justiça excluiu-a do âmbito da legislação vinculística, em jurisprudência praticamente constante desde o caso “ Águia D’Ouro “ ( Ac STJ de 8/1/1935, RT ano 53, pág.116 ).
Este entendimento jurisprudencial veio a ter expressão legal com o Código Civil de 1966 ( art.1085 ) e no RAU ( art.111), cuja justificação da exclusão da locação de estabelecimento comercial aos esquemas injuntivos do arrendamento foi amplamente seriada por ANTUNES VARELA na RLJ ano 100, pág.270 e segs.( cf. Ac do STJ de 18/7/85, BMJ 349, pág.471, e pareceres publicados na ROA ano 47, pág.541 e segs. ).
Sendo assim, o uso do prédio arrendado por parte da cessionária emerge do próprio contrato de locação de estabelecimento, como reflexo puro e simples do gozo temporário do estabelecimento.
Por conseguinte, é hoje um dado assente que a cessão de exploração de estabelecimento comercial ou locação de estabelecimento tem de característico a cedência temporária, como unidade jurídico-económica, distinguindo-se das figuras do trespasse, do arrendamento para comércio ou indústria e da gestão do estabelecimento.
2.3.2. - A questão de saber se, no domínio do RAU ( DL nº321-B/90 de 15/10), a lei impõe ou não a obrigação de comunicação ao senhorio da locação de estabelecimento tem sido muito polémica, com duas posições jurisprudenciais e doutrinárias antagónicas:
a) - Tese da desnecessidade da comunicação:
A lei não impõe a obrigação de comunicação ao senhorio da cessão de exploração do estabelecimento, argumentando-se, em síntese:
A alínea f) do art.1038 do CC não prevê a cessão de exploração do estabelecimento, mas apenas a cessão da posição contratual do locatário, a sublocação e o comodato, sendo a sua enumeração taxativa.
O art.111 do RAU afasta as regras do arrendamento à locação de estabelecimento.
Com a cessão de exploração apenas ocorre uma alteração subjectiva da gestão do estabelecimento, enquanto universalidade, do qual faz parte o locado, que continua a ser o mesmo e titulado pelo arrendatário, sobre quem continua a impender as mesmas obrigações que resultam do contrato de arrendamento.
A posição do senhorio quanto ao seu direito de propriedade sobre a coisa locada não é afectada, por não apresentar maiores limitações do que aquelas que já decorrem do arrendamento.
A desnecessidade da comunicação justifica-se pela protecção do estabelecimento comercial, ou seja, da livre iniciativa económica consubstanciada na exploração do estabelecimento.
Não se justifica a aplicação das regras do trespasse, visto que neste há uma transferência definitiva do estabelecimento.
( Cf., neste sentido, ARAGÃO SEIA, Arrendamento Urbano, 7ª ed., pág., Ac STJ de 2/6/98, C.J. ano VI, tomo II, pág.107, de 16/11/04, proc. nº04A2908; Ac RP de 18/1/94, C.J. ano XIX, tomo I, pág.211, de 22/1/96, C.J. ano XXI, tomo I, pág.201; Ac RC de 26/3/96, C.J. ano XXI, tomo II, pág.31, de 26/3/97, C.J. ano XXII, tomo V, pág.32, de 20/3/01, C.J. ano XXVI, tomo II, pág.29
b) - Tese da necessidade da comunicação:
A obrigatoriedade da comunicação assenta nos seguintes tópicos argumentativos:
A comunicação visa permitir que o senhorio saiba quem passa a ocupar o locado e certificar-se das circunstâncias e condições de validade de tal utilização, em face da lei e do contrato.
O art.1038 alíneas f) e g) do CC deve interpretar-se extensivamente, de forma a abranger qualquer modalidade de cedência do gozo do locado a terceiro.
Aplica-se o regime do trespasse ( art.115 do RAU ).
( Cf., por ex., PINTO FURTADO, Manual do Arrendamento urbano, 1996, pág.507 e 669, JANUÁRIO GOMES, Arrendamentos Comerciais, pág.77, COUTINHO DE ABREU, Da Empresarialidade, pág.314, MENEZES CORDEIRO, “ Estabelecimento Comercial e Arrendamento”, Estudos em Homenagem ao Professor Doutor Inocêncio Galvão Telles, vol.III, pág.423, DIAS PEREIRA, Da Resolução do Arrendamento Comercial, C.J. ano 98, tomo II, pág.15, Ac STJ de 20/10/92, BMJ 420, pág.524, de 7/2/95, BMJ 444, pág.618, de 6/5/98, BMJ 477, pág.428, de 9/10/06, proc. nº 06 A 2463, de 28/6/07, proc. nº07B1532, de 10/7/07, proc. nº07B2409, em www dgsi.pt; Ac RP de 27/1/97, C.J. ano XXII, tomo IV, pág.214; Ac RC de 23/7/85, C.J. X, tomo IV, pág. 64, de 24/9/02, proc. nº191102, de 15/5/07, proc. nº57505, em www dgsi.pt ).
Muito embora a questão não seja absolutamente líquida, deve acolher-se a tese da necessidade da comunicação.
Desde logo, e ressalvando o devido respeito, a enumeração prevista na alínea f) do art.1038 do CC tem carácter exemplificativo ( cf., por ex., HENRIQUE MESQUITA, RLJ ano 126, pág.345, Ac RE de 10/5/84, C.J. ano IX, tomo III, pág.319 ).
O argumento de que com a cessão de exploração se mantém a titularidade do arrendamento não é decisivo, pois que também na hipótese de comodato o arrendatário conserva a titularidade, e no entanto a lei impõe a comunicação.
De resto, a tutela da livre iniciativa económica do estabelecimento comercial não parece que seja afectada pela comunicação e é consistente o argumento da aplicação do regime do trespasse.
A comunicação é imposta ainda pelo facto de competir ao senhorio “assegurar o gozo da coisa para os fins a que se destina” ( art.1031 b) do CC ) e só o poderá fazer se souber, em cada momento, quem de facto detém o gozo da mesma, para além do interesse em saber o motivo pelo qual outrem, que não o arrendatário está no “uso e fruição” efectivo da coisa, qual o tipo de contrato subjacente, para, sendo caso disso, fazer valer os seus direitos, pois que o dito contrato de “cessão de exploração” pode ocultar outro, ou sofrer de vícios.
Acresce também o facto da lei nova prever expressamente a obrigação de comunicação.
O nº2 do art.1109 do CC, na redacção da Lei nº6/2006 de 27/2 ( NRAU ) dispõe o seguinte:
“ A transferência temporária e onerosa de estabelecimento instalado em local arrendado não carece de autorização do senhorio, mas deve ser-lhe comunicada no prazo de um mês “.
Sendo assim, importa saber se estamos em face de uma norma interpretativa ou inovadora.
Sobre as leis interpretativas, escreveu BAPTISTA MACHADO:
“ É de considerar como lei interpretativa ( por natureza ) aquela que, com o fim de pôr cobro à controvérsia ( ou pelo menos à incerteza ) sobre o sentido de certa regra jurídica, vem consagrar uma solução que os tribunais poderiam ter adoptado: não necessariamente uma das correntes jurisprudenciais anteriores ou uma forte corrente jurisprudencial anterior – que, até pode não existir -, mas um sentido que os operadores jurídicos podiam ter extraído da norma “ ( Introdução ao Direito e Discurso Legitimador, 1983, pág.246 ).
Na mesma obra, estabelece os requisitos necessários para a qualificação da lei nova como lei interpretativa, referindo-se, a dado passo:
“Para que uma LN possa ser realmente interpretativa são necessários, portanto, dois requisitos: que a solução do direito anterior seja controvertida ou pelo menos incerta; e que a solução definida pela nova lei se situe dentro dos quadros da controvérsia e seja tal que o julgador ou intérprete a ela poderiam chegar sem ultrapassar os limites normalmente impostos à interpretação e aplicação da lei. Se o julgador ou intérprete, em face dos textos antigos, não podiam sentir-se autorizados a adoptar a solução que a LN vem consagrar, então esta é decididamente inovadora ( pág.247 ).
A solução do direito anterior ( saber se é ou não obrigatória a comunicação no caso de cessão de exploração do estabelecimento ) é claramente controvertida, como se evidencia pela divergência doutrinária e jurisprudencial.
A solução definida pela nova lei situa-se dentro dos quadros da controvérsia e o julgador ou intérprete, em face dos textos antigos, estava autorizado a adoptar a solução consagrada na lei nova.
Daí que a norma do nº2 do art.1109 do CC, na redacção da Lei nº6/2006 de 27/2, assuma natureza interpretativa ( art.13 do CC ).
Por isso, os Réus estavam obrigados a comunicar aos Autores a cessão de exploração do estabelecimento comercial instalado no locado ( art.1038 g) do CC ).
Nos termos do art.64 nº1 alínea f) do RAU, o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário:
“Subarrendar ou emprestar, total ou parcialmente, o prédio arrendado, ou ceder a sua posição contratual, nos casos em que estes actos são ilícitos, inválidos por falta de forma ou ineficazes em relação ao senhorio, salvo o disposto no art.1049 do Código Civil”.
Não se demonstrando que os Autores reconhecessem o cessionário, como a cessão de exploração do estabelecimento comercial não lhes foi comunicada, tal implica a ineficácia do contrato de cessão de exploração relativamente ao senhorio, sendo fundamento legal de resolução.
Improcede o recurso, confirmando-se a sentença recorrida.
2.4. - Síntese conclusiva:
1. - O arrendatário está obrigado a comunicar ao senhorio a locação de estabelecimento comercial instalado no locado.
2. - A norma do nº2 do art.1109 do CC, na redacção da Lei nº6/2006 de 27/2 (NRAU) é de natureza interpretativa ( art.13 do CC ).
III – DECISÃO
Pelo exposto, decidem:
1)
Julgar improcedente a apelação e confirmar a sentença recorrida.2)
Condenar os apelantes nas custas.+++
Coimbra, 24 de Junho de 2008.