Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
Processo:
672/06
Nº Convencional: JTRC
Relator: ISAÍAS PÁDUA
Descritores: DIREITO DE PREFERÊNCIA
PROPRIETÁRIO
PRÉDIO RÚSTICO
PRÉDIO CONFINANTE
ÁREAS DOS PRÉDIOS
Data do Acordão: 04/26/2006
Votação: UNANIMIDADE
Tribunal Recurso: TRIBUNAL JUDICIAL DE OLIVEIRA DO BAIRRO
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: REVOGADA
Legislação Nacional: ARTº 1380º, Nº 1, DO C. CIV. , E 18º, Nº 1, DO DL Nº 348/88, DE 25/10 .
Sumário: I – Com o direito de preferência estabelecido no artº 1380º, nº 1, do C. Civ. a favor dos proprietários de terrenos confinantes visou-se, no fundo, obviar aos inconvenientes derivados da exploração agrícola em áreas fragmentadas, em que predomina o minifúndio, com superfícies inferiores à unidade de cultura fixada para cada zona do país, favorecendo a recomposição de áreas rurais mínimas, por forma a maximizar a rentabilidade económica da sua exploração agrícola .
II – É hoje entendimento jurisprudencial unânime que a preferência legal remodelada pelo DL nº 348/88 continua a ser um direito recíproco de prelação, que tanto se aplica à venda de minifúndios como à alienação de prédios rústicos de área superior à unidade de cultura, e que aproveita, ao mesmo tempo, quer aos donos dos minifúndios, quer aos titulares de prédios com área superior à unidade de cultura, contanto que um deles – o titular da preferência ou o obrigado à preferência - seja proprietário de um minifúndio .
Decisão Texto Integral: Acordam neste Tribunal da Relação de Coimbra
I- Relatório
1. Os autores, A... e mulher B..., e C... e mulher D..., instauraram contra os réus, E... e mulher F..., G..., H..., I... e mulher J..., K... e marido L..., E..., todos com os demais sinais dos autos, a presente acção declarativa, com forma de processo sumário, alegando para o efeito, e em síntese, o seguinte:
Por escritura pública lavrada, em 7/12/2001, os 6 últimos RR venderam, aos 1ºs RR, o prédio rústico id. no artº 2º da pi, pelo preço de esc. 500$000/€ 2.493,99.
Prédio esse que confina com os prédios identificados nos artºs 3º e 4º da pi, com áreas inferiores à unidade de cultura, dos quais os autores são respectivamente, proprietários e comproprietários.
Porem, não foi dado conhecimento aos autores da aludida venda, e nomeadamente no que concerne aos seus elementos essenciais, de que só tiveram conhecimento após a conclusão do referido negócio e através da respectiva escritura pública.
Desse modo, pretendem exercer o respectivo direito legal de preferência em tal venda, substituindo, assim, na mesma os 1ºs RR-compradores.
Pelo que terminaram os autores pedindo o reconhecimento do direito de haverem para si o prédio objecto do aludido contrato de compra e venda celebrado entre os RR.

2. Os réus contestaram, alegando, em síntese, ter sido dado, em devido tempo e por diversas formas, conhecimento aos autores da aludida venda, e dos seus elementos indispensáveis, mas que os mesmos se mostraram desinteressados da aquisição do prédio nela envolvida, acusando ainda os últimos de estarem a litigar com má fé.

3. No despacho saneador afirmou-se a validade e a regularidade da instância, tendo-se procedido depois à selecção da matéria de facto, que não foi objecto de qualquer reclamação das partes.

4. Mais tarde, procedeu-se à realização do julgamento – com a gravação da audiência -, tendo-se, no final, respondido aos diversos pontos da base instrutória, sem que tal resposta tivesse então merecido qualquer censura das partes.

5. Seguiu-se a prolação da sentença que, a final, julgou a acção improcedente, com a absolvição dos réus do pedido, exarando-se ainda nela não se vislumbrar qualquer litigância de má fé.

6. Não se conformando com tal sentença, os autores dela interpuseram recurso, o qual foi admitido como apelação.

7. Nas suas correspondentes alegações de recurso, os autores-apelantes concluíram as mesmas nos seguintes termos:
1. Na resposta aos quesitos, há contradição e má compreensão ao dar-se como provado só o quesito 4.º e não se dar também como provado, o artigo 3.º.
2. Ao dar-se, também como provado o artigo 3.º, a formulação da resposta dos quesitos 6 e 7 estão prejudicados.
3. Na conversa informal que os obrigados tiveram com os AA, Recorrentes, A... e mulher a oferta que aquele fez e a expressão utilizada foi no contexto de mera conversa ou a informação em que, por modo genérico, reticente e incompleto e com o intuito de conseguir que os RR, Recorridos lhe vendessem mais barato, até porque foi a primeira oferta. Resulta da transcrição, quando o Sr. Albino diz que o A... é um pechincheiro….
4. Os AA C... e esposa não receberam nenhuma comunicação.
5. Foi violado o artigo 416.º n.º1 do C.C. e consequentemente o artigo 1380 do C.C.
6. Porque os obrigados, Os RR vendedores Recorridos ao quererem vender o terreno, objecto da preferência, não comunicaram aos titulares do direito os AA, Recorrentes o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato.”

8. Nas suas contra-alegações, os réus pugnaram pela improcedência do recurso e pela manutenção do julgado, com excepção da parte em que não condenou os autores como litigantes de má fé.

9. Colhidos os vistos legais, cumpre, agora, apreciar e decidir.
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II- Fundamentação
1. Delimitação do objecto do recurso
1.1 Como é sabido, é pelas conclusões das alegações dos recorrentes que se fixa e delimita o objecto e dos recursos, pelo que o tribunal de recurso não poderá conhecer de matérias ou questões nelas não incluídas, a não ser que sejam de conhecimento oficioso (cfr. disposições conjugadas dos artºs 664, 684, nº 3, e 690, nºs 1 e 4, todos do CPC).
1.2 Ora, calcorreando as conclusões do recurso (na sequência do alegado na sua parte motivatória), afigura-se-nos que as questões que importa aqui apreciar são, essencialmente, as seguintes:
a) Saber se existe contradição entre as respostas aos quesitos da base instrutória (vg. nºs 3 º e 4 º e 6º e 7º)?
b) Saber a decisão proferida sobre matéria de facto dever ser alterada, por incorrecção da valoração da prova pelo tribunal a quo (vg. resposta aos quesitos 3º, 6º e 7º).
c) Saber se houve incorrecta subsunção do direito aos factos, por forma a acção, ao contrário do que fez o tribunal a quo, dever ser julgada procedente?
d) Saber se os autores devem ser condenados como litigantes de má fé (questão esta extraída das conclusões das contra-alegações dos réus)?
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2. Quanto à 1ª e 2ª questões.
2.1 Da contradição entre as respostas da base instrutória e da alteração ou modificação da matéria de facto.
Iremos analisar tais questões em simultâneo (dado a sua intima conexão), começando, todavia, pela segunda questão, dado que a decisão do conhecimento dela pode influir no conhecimento da primeira (fazendo com que possa ficar total ou parcialmente prejudicada), sendo que o contrário não se verifica, ou seja, o conhecimento da 1ª questão nunca dispensaria, no caso em apreço, o conhecimento da 2ª.
2.1.1 Os autores-apelantes impugnam a decisão proferida sobre matéria de facto, por alegada incorrecção da valoração da prova pelo srº juiz a quo.
Impugnação essa que incide sobre as respostas que foram dadas aos pontos ou quesitos 3º, 6º e 7º da BI, defendendo que a resposta ao quesito 3º deve ser no sentido de “provado” e que as respostas restritivas dadas aos dois restantes quesitos seja no sentido de “não provado” ou de “prejudicado” com as resposta dada àquele primeiro quesito (e atento o sentido propugnado pelos apelantes).
No quesito 3º perguntava-se se “Os RR vendedores não deram conhecimento aos AA. da venda mencionada em A)?” (a qual, esclarecemos nós, se reporta à escritura que formalizou a venda do prédio aqui em causa), tendo o srº juiz a quo respondido com um “não provado”.
O quesito 4º (cuja resposta não foi directamente impugnada, mas em relação à qual se alegou estar em contradição com a que foi dada ao quesito 3º), elaborado na sequência do anterior, em que se perguntava se “Os RR não indicaram o preço?”, teve como resposta um “provado”.
Ao quesito 6º, que tinha como redacção “A comunicação da venda e respectivo preço do prédio rústico em litígio foi feito na presença e pessoa dos AA., e pela R. G...?”, respondeu o tribunal a quo “provado apenas que a comunicação da venda do prédio rústico em litígio foi feita na presença e pessoa do autor A... pela ré G...”.
Ao quesito 7º, que tinha como redacção “Os AA. mostraram-se no primeiro momento, desinteressados na compra do referido prédio rústico e o A. A... afirmou que não estavam interessados em comprar e que por 300 contos seria um favor que faziam?”, respondeu o tribunal a quo “provado apenas que os AA. mostraram-se num primeiro momento desinteressados na compra do referido prédio rústico e o autor A... afirmou que por 300 contos seria um favor que faziam”.
Dado que houve gravação da prova, e atento o disposto nas disposições conjugadas dos artºs 690-A, e 712, nº 1 al. a), do CPC, nada obstará a que se reaprecie a matéria de facto e, se for caso disso, se altere a decisão da 1ª instância no que concerne aos pontos acima aludidos da base instrutória (vg. Q. 3º, 6º e 7º).
Apreciemos então.
A venda a que se reporta o quesito 3º (ao remeter para a venda mencionada em A) dos factos então já assentes da selecção da matéria de facto) diz respeito à venda do prédio aqui em causa, em relação à qual os autores pretendem preferir na compra, efectuada aos 1ºs réus pelos restantes réus através de escritura pública realizada no dia 4/12/2001.
Reapreciando a prova produzida no processo sobre tal facto (e bem assim no que concerne aos demais insertos nos quesitos acima aludidos que foram objecto de impugnação) diremos, desde logo, que não existe juntos aos autos qualquer prova documental produzida sobre esse e aqueles outros factos (e muito menos que só por si impusesse a prova dos mesmos).
Assim, a prova que foi produzida sobre tais factos cingiu-se aos depoimentos de parte e de testemunhas, gravados em audiência.
Não obstante autores terem procedido à transcrição de tais depoimentos (cfr. 249/269), decidimos fazer uma audição integral das três cassetes que registaram a gravação de tais depoimentos.
E após a audição da gravação dessa prova, importa, fundamentalmente, reter, quanto a tais factos, o depoimento das testemunhas, Vasco Almeida, Acácio da Cruz (arroladas pelos AA.) e Albino Baptista (arrolada pelos RR) – já que, para além das próprias partes que foram ouvidas e cujos depoimentos se mostraram, no essencial, contraditórios, foram as únicas que depuseram com bastante profundidade sobre os referidos factos e revelando conhecimentos directos sobre os mesmos, uma vez que as demais ouvidas e que depuseram sobre eles ou revelaram desconhecimento sobre os mesmos ou então foi um conhecimento “por ouvir dizer -, tendo também sido nesses depoimentos que, no essencial, o srº juiz a quo alicerçou a sua convicção e fundamentou as respectivas respostas, dado que toda elas conhecem bem os prédios em causa e dão-se bem com todas as partes intervenientes.
No concerne às testemunhas Vasco e Acácio ressalta, no essencial, dos seus depoimentos que:
- Em dia não concretamente apurado, mas antes da celebração da escritura de venda acima referida, encontravam-se a conversar com o autor A..., junto à casa deste, quando por ali passou a ré G... – mãe dos restantes réus vendedores, encontrando-se estes então a residir no estrangeiro – acompanhada do sr. Albino (que é a outra testemunha acima referida e que era procurador dos réus vendedores), que se dirigiam a um pinhal daquela. O autor A... dirigiu-se então a eles perguntando à ré G... se já havia alguma novidade sobre o “assunto” e se alguém tinha já oferecido alguma coisa (referindo-se, ao prédio que veio a ser vendido). Como a resposta tivesse sido negativa, ele então ofereceu 300 contos e, em jeito de despedida, terá dito que “ficava à espera de uma resposta” (segundo o depoimento do Vasco) e que “nunca vendessem sem falar com ele” (segundo o depoimento do Acácio), sendo certo que não ouviram da parte daqueles adiantarem qualquer preço ou identidade de possíveis compradores, e bem assim que não ouviram ao autor A... quando ofereceu os sobreditos “300 contos” afirmar que por tal preço “já seriam um favor que faziam”.
No que concerne ao depoimento da testemunha Albino ressalta no essencial:
- Que era então procuradora dos réus-vendedores.
- Que confirmou o encontro atrás relatado pelas outras duas testemunhas - o qual terá ocorrido cerca de 4/5 meses (tendo decorrido seguramente dois meses) antes da celebração da escritura de venda do prédio aqui em causa - quando acompanhava a ré G... a um pinhal da mesma.
- Que nessa ocasião o autor A..., que se encontrava a carregar lenha com a mulher, ofereceu, a certa altura, 300 contos pela compra do prédio aqui em causa e que era por “especial favor”.
- Foi-lhe dito então que por esse preço não venderiam, chegando mesmo a testemunha Albino dito àquele que “podia tirar o cavalinho da chuva que por esse preço não se venderia”. Que iriam colocar placas no prédio a anunciar a sua venda, e que venderiam pelo melhor preço.
- Que tinham nesse dia tomado a decisão de vender o referido prédio.
- Que ele próprio, a testemunha, colocou, cerca de dois meses antes da celebração da dita escritura, duas placas no prédio a anunciar a sua venda.
- Que após tal conversa, ocorrida no aludido dia, nunca mais houve qualquer abordagem ou contacto com os autores sobre a venda do referido prédio.
- Que após terem surgido os 1ºs RR como compradores, e terem com eles acordado no negócio, não deram conta desse facto aos autores, nem lhes comunicaram, quer antes quer depois da celebração da escritura, a realização do respectivo negócio de compra e venda por ela consubstanciada, bem como identidade dos réus compradores e o preço de venda.
- Nunca abordaram os autores C... e sua mulher sobre o referido negócio e nomeadamente dando-lhe conta do mesmo e das condições em que foi concretizado.
Ora, posto isto, e sopesando aquilo que demais essencial resultou dos ditos depoimentos - e sem deixarmos de reconhecer estarmos perante uma matéria que se reveste quasi sempre de grande delicadeza e dificuldade de apreciação -, decidimos alterar a decisão proferida pelo tribunal a quo no que concerne às respostas que foram dadas aos quesitos 3º, 6º e 7º da base instrutória, no termos que a seguir se deixam exarados e na convicção de que tal alteração estará mais em consonância com prova que foi produzida em audiência de julgamento.
Assim:
Quesito 3º: Provado apenas e com o esclarecimento de que, em data não concretamente apurada do ano de 2005, os autores, A... e sua mulher, tiveram conhecimento da intenção dos réus em venderem o prédio que veio a ser objecto de venda na escritura aludida em A).
Quesito 6º: provado apenas e com o esclarecimento de que em dia não concretamente apurado do ano de 2005, mas antes da escritura mencionada em A), os autores, A... e sua mulher, foram informados directamente pela ré G... da intenção de venda do prédio identificado em tal escritura.
Quesito 7º: Provado apenas e com o esclarecimento de que, no dia referido na resposta dada ao quesito 6º o autor A..., ofereceu à ré G... 300 contos pela compra do referido prédio.
Face aos termos da alteração acabada de efectuar, teremos de considerar prejudicada a questão também suscitada pelos autores-apelantes quanto à alegada contradição entre as respostas que haviam sido dadas pelo tribunal a quo, e nomeadamente entre as dadas aos quesitos 3º e 4º e entre as dadas aos quesitos 6º e 7º.
É sabido que só haverá contradição entre os factos dados como provados quando os mesmos se mostrem absolutamente incompatíveis entre si, de tal modo que não possam coexistir entre si. (vidé, por todos, Ac. RC de 22/2/2000, in “CJ Ano XXIV, T1 – 29”).
Ora, face às respostas que foram dadas por este tribunal aos sobreditos quesitos, é para nós claro (o mesmo não se podendo dizer no que concerne às respectivas respostas que foram dadas pelo tribunal a quo, e especialmente no que dizia respeito às dadas aos quesitos 6º e 7º) que os factos que delas resultaram como provados não se mostram incompatíveis entre si, podendo perfeitamente coexistir uns com os outros.
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3. Os factos
Face à decisão sobre a matéria de facto proferida pelo tribunal a quo, com a alteração que atrás lhe foi feita por este tribunal, devem ter-se como assentes, por provados, os seguintes factos:
3.1 Os RR. alienantes (G..., H..., I... e K...) venderam, por escritura pública, exarada no Cartório Notarial de Oliveira do Bairro, no dia 4 de Dezembro de 2001, aos adquirentes (E... e mulher F...) o prédio rústico sito na Costeirinha, freguesia e concelho de Oliveira do Bairro, composto por terra de cultura com vinha a confrontar do Norte com caminho, do Nascente com Joaquim F. dos Reis Roça, do Sul com António Gomes Correia, do Poente com Manuel Simões, inscrito na matriz rústica sob o artigo 6303.º, com o valor patrimonial de 3.125$00, registado a favor dos compradores (al. A).
3.2 O prédio foi vendido pelo preço de Esc. 500.000$00 (al. B).
3.3 Os Autores são confinantes com o prédio vendido pelo lado nascente, embora na inscrição matricial ainda esteja lado sul, sendo proprietários do imóvel sito na Costeirinha, composto de terra de cultura, com a área de 200 m2, confrontando do Norte com Serafim Batista Oliveira, Nascente com Joaquim F. dos Reis Roça, Sul com a estrada e Poente com Correia da Silva, inscrito na matriz rústica sob o art.º 6302.º, descrito da Conservatória de Registo Predial de Oliveira do Bairro sob a ficha n.º 006044 inscrito a favor dos primeiros AA pela inscrição G-1 (al. C).
3.4 Os autores são comproprietários do prédio, também sito na Costeirinha, freguesia de Oliveira do Bairro, composto de terra a vinha, com a área de 730 m2, que confronta do Norte e Sul com António Gomes Correia, Nascente com caminho e do Poente com Manuel Simões, inscrito na matriz rústica sob o art.º 6305.º, da freguesia de Oliveira do Bairro, tendo sido pedido o registo em nome de todos os AA. na Conservatória de Registo Predial de Oliveira do Bairro, que confronta com o prédio vendido pelo lado Norte (al. D).
3.5 Os autores são ainda proprietários do prédio, sito na Costeirinha, freguesia de Oliveira do Bairro, composto de terra, vinha e pinhal, com a área de 400 m2, confrontando a Norte com Emília Correia da Silva, Nascente com caminho, Sul com José Ferreira da Silva e do Poente com Manuel Simões, inscrito na matriz rústica sob o art.º 6306.º, da freguesia de Oliveira do Bairro, descrito da Conservatória de Registo Predial de Oliveira do Bairro sob a ficha n.º 006045 inscrito a favor dos AA pelas inscrições G-1 e G-2 (al. E).
3.6 Em data não concretamente apurada do ano de 2001, os autores, A... e sua mulher, tiveram conhecimento da intenção dos réus em venderem o prédio que veio a ser objecto de venda na escritura aludida em A) (resp. ao quesito 3º).
3.7 Em dia não concretamente apurado do ano de 2001, mas antes da escritura mencionada em A), os autores, A... e sua mulher, foram informados directamente pela ré G... da intenção de venda do prédio identificado em tal escritura (resp. ao quesito 6º).
3.8 No dia referido em 3.7 o autor A... ofereceu à ré G... 300 contos pela compra do aludido prédio (resp. ao quesito 7º).
3.9 As placas que anunciaram essa venda aludida em 3.1 estiveram à vista dos AA. e de toda a gente que por ali passa durante dois meses (resp. ao quesito 13.º).
3.10. Os réus vendedores não indicaram aos AA. o preço da referida venda (resp. ao quesito 4º).
3.11 Os autores procederam, em 25/3/2002, ao depósito da importância de € 2.493,99, por conta do preço de venda, tendo a presente acção sido instaurada em 19/3/2002 (facto esse que decidimos aditar, ao abrigo do disposto nas disposições conjugadas dos artºs 712, nº 1, e 659, nº 3, do CPC, já que resulta do teor documento junto a fls. 27 dos autos, que não foi objecto de impugnação, e bem assim do próprio carimbo aposto na pi).
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4. O direito
4.1 Quanto à 3ª questão
Da subsunção do direito aos factos.
Questão essa que tem já a ver com o fundo ou mérito da causa.
Com a presente acção pretendem os autores exercer o direito de preferência na venda do prédio rústico, id. no nº 3.1 dos factos assentes, que os restantes réus fizeram aos 1ºs réus, com o fundamento de, ao contrário dos RR compradores, serem proprietários e comproprietários de dois prédios rústicos que confinam com aquele que foi vendido, de área inferior à unidade de cultura, e cuja venda não lhes foi dada a conhecer.
Preceitua o artigo 1380, nº 1, do Cód. Civil - cuja redacção, saída da 2.ª revisão ministerial de 1966, alterou o regime e a doutrina introduzida sobre a questão do emparcelamento estabelecida pelo nº 1, da Base VI, da Lei n.º 2116 - que, “os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante”.
Como é sabido, com o direito de preferência estabelecido em tal normativo a favor dos proprietários de terrenos confinantes visou-se, no fundo, obviar os inconvenientes derivados da exploração agrícola em áreas fragmentadas, em que predomina o minifúndio, com superfícies inferiores à unidade de cultura fixada para cada zona do país, favorecendo a recomposição de áreas rurais mínimas, por forma a maximizar, assim, a rentabilidade económica da sua exploração agrícola.
Numa leitura simplista daquele citado texto legal, desacompanhado de qualquer outro elemento, resulta, por um lado, que o requisito da área inferior à unidade de cultura passa a referir-se ostensivamente não apenas ao prédio rústico alienado mas a ambos os prédios confinantes; e, por outro, afirma-se explicitamente que o direito de preferência em causa é um direito recíproco de prelação, que liga os titulares de todos os prédios confinantes.
Passados, porém, mais de 20 anos sobre a publicação e a entrada em vigor do Cód. Civil, veio o DL n.º 348/88, de 25/10, rever o problema do emparcelamento rural em geral e aproveitar a oportunidade para modificar de novo o regime legal relacionado com os minifúndios.
Diploma esse que passou a preceituar no seu artº 18.º, n.º 1, que “Os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no artigo 1380.º do Código Civil, ainda que a área daqueles seja superior á unidade de cultura”.
Normativo esse, de redacção manifestamente pouco feliz, que veio, após a sua publicação, lançar alguma confusão, não apenas pelo seu texto como também pela sua relação com a acima citada norma do Cód. Civil, na doutrina e jurisprudência, originando, sobretudo ab initio, interpretações dispares sobre os pressupostos do direito legal de preferência baseado na confinância de prédios rústicos (vidé a propósito, e por todos, o prof. A. Varela, in “RLJ, Ano 127.º, n. 3849, pag. 370”).
Porém, com o tempo, tais dissonâncias foram-se esbatendo, sendo hoje entendimento dominante que a preferência legal remodelada pelo citado DL n.º 348/88 continua a ser um direito recíproco de prelação, que tanto se aplica à venda de minifúndios como à alienação de prédios rústicos de área superior à unidade de cultura, e que aproveita ao mesmo tempo, quer aos donos dos minifúndios, quer aos titulares de prédios com área superior à unidade de cultura, contanto que um deles – o titular da preferência ou o obrigado à preferência - sejam proprietários de um minifúndio. Ou seja, por outras palavras, e através do apelo ao elemento teleológico e a uma interpretação restritiva do citado normativo daquele referido diploma, passou a entender-se que é de conceder o direito de preferência reciproco aos proprietários de terrenos confinantes sempre que um deles tenha área inferior à unidade de cultura, qualquer que seja a área do outro (vidé, por todos, os profs. A. Varela, in “Ob. cit., n.º 3847, pag. 308 e ss”; H. Mesquita, in “Parecer publicado na CJ, ano XVI, pag. 37 e ss” e Ac. STJ de 13.10.1993, in “CJ, Acs. Do STJ, Ano I, T3 – 64”).
Esclarecida tal questão, pode, assim, dizer-se que são pressupostos do direito legal de preferência previsto no citado artº 1380, nº 1, do CC:
a) Que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio rústico;
b) Que o preferente seja dono de um prédio rústico confinante com o prédio alienado;
c) Que, pelo menos, um daqueles prédios tenha uma área inferior à unidade de cultura;
d) Que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.
Dado o tipo e natureza dos terrenos envolvidos (a avaliar pela sua descrição) e dada a sua localização (no distrito de Aveiro), a área respectiva da unidade de cultura fixada para essa zona é de 2 hectares (cfr. Portaria n.º 202/70, de 21.04, ex vi artº 53 do DL 103/90, de 22/3).
Posto isto, aproximando-nos mais do caso em apreço e subsumindo tais considerações aos factos descritos como assentes, facilmente se constata que se mostram preenchidos os pressupostos legais, supra enunciamos, para que possa, pelo menos em principio, ser reconhecido aos autores o direito legal de preferir na citada compra do aludido prédio que foi vendido aos 1ºs RR.
Na verdade, de tais factos resulta que os autores são, respectivamente, proprietários e comproprietários de dois prédios rústicos que confinam com aquele que foi vendido, sendo que qualquer um daqueles tem uma área inferior à área da unidade de cultura fixada para a zona da sua localização (sendo que no concerne ao prédio rústico que foi vendido não ficou apurada a sua área, o que, todavia, como supra vimos, e face à área de qualquer um daqueles, não constitui obstáculo ao reconhecimento de tal direito, independentemente de essa sua área ser inferior – e tudo aponta nesse sentido – ou superior àquela área de unidade de cultura).
Por outro lado, os réus adquirente não são donos de qualquer prédio confinante com aquele que lhe foi vendido.
Aqui chegados, convirá avançar e indagar se estão verificados outros pressupostos legais do reconhecimento de tal direito aos autores ou se ocorre algum obstáculo legal que a isso impeça.
Dispõe ainda o nº 4 do citado artº 1380 que “é aplicável neste artigo o disposto nos artigos 416º. a 418º. e 1410º., com as necessárias adaptações”.
Para o efeito que aqui nos interessa, estatui o artº 416 do CC, que “Querendo vender a coisa que é objecto de pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito de venda e as cláusulas do respectivo contrato” (nº 1), e que “Recebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade...” (nº 2).
Por sua vez, nos termos do disposto no artº 1410, nº 1, daquele mesmo diploma legal, “o comproprietário a quem não se dê conhecimento da venda...tem o direito de haver para si a quota alienada contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção”.
Resulta, desde logo, desse mesmo normativo, que os preferentes, a quem não se deu conhecimento da venda (nos termos do disposto no artº 416 ex vi artº1380, nºs 1 e 4), têm o direito de haver para si o prédio vendido, contanto que o requeiram no prazo de seis meses, a contar da data do conhecimento dos elementos essenciais da alienação e depositem o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção.
Não há dúvidas de que o prazo de 6 meses estatuído no citado artº 1410, nº 1, é um prazo de caducidade (cfr. artº 298, nº 2, e, por todos, ainda os profs. Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado, 2ª ed., 3ª Vol., pág. 372”).
Como resulta do disposto das disposições conjugadas dos artºs 342, nº 2, e 343, nº 2, e tal como, aliás, vem constituindo entendimento dominante, neste tipo de acções é sobre o réu-vendedor que impende o ónus de demonstrar que caducou o direito do autor e bem assim que comunicou ou deu conhecimento ao preferente da venda ou da projectada venda (vidé ainda, por todos, Ac. da RC de 20/9/1988, in “BMJ 379 – 647”; Ac. da RC de 16/2/1994, in “BMJ 434 – 693”; Ac. do STJ de 14/3/1996, in “BMJ 454 – 706”; Ac do STJ de 2/7/10/82, in “CJ, 1981, T4 – 217 e Ac. RE de 12/7/89, in “BMJ 389 – 667”).
Constitui hoje entendimento praticamente pacífico que a comunicação da venda ou do seu projecto (bem assim como a resposta do preferente) tanto pode ser feita judicial como extrajudicialmente, ou seja, poderá sê-lo por qualquer forma ou meio legalmente admissíveis – o que significa que poderá sê-lo também verbalmente -, sendo essencial é que tal seja feito de forma clara e inequívoca (vidé, por todos, Batista Lopes, in “Compra e Venda, pág. 324 e ss”; Vaz Serra, in “RLJ, 123 – 313”; Ac. do STJ de 8/11/1994, in “BMJ 441 – 250”; Ac. Ac. do STJ de 27/7/79, in “BMJ 289 - 331”; Ac. RP de 26/6/1991, in “CJ, Ano XVI, T3 – 267”; Ac. RP de 28/11/89, in “CJ, Ano XIV, T5 – 197”).
Constitui igualmente entendimento dominante que a comunicação do “projecto venda” e das “cláusulas do respectivo contrato” a que se alude no citado artº 416, nº 1, deve reportar-se a um negócio concreto, abrangendo todos os elementos ou factores que possam influir na formação da vontade e decisão de preferir ou não, designadamente, o preço, as condições do seu pagamento e o conhecimento da pessoa adquirente ou comprador (que são hoje pacificamente considerados como os elementos essenciais de um negócio e de que o preferente deve tomar conhecimento), não bastando, assim, a simples a comunicação da intenção de vender e nem uma comunicação genérica ou vaga dessa venda ou de alguns daqueles seus elementos considerados essenciais. Por outro lado, tal comunicação deve ser levada ao conhecimento de todos os proprietários ou comproprietários de terrenos confinantes com aquele que se quer vender. Vidé, entre muitos outros, os profs. Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Antodado, 2ª ed. revista, Coimbra Editora, págs. 372/373”; prof. Almeida Costa, in “, in “Obrigações, 3ª ed., pág. 298, nota 1”; Ac. do STJ de 11/3/92, in “BMJ 415 - 569”; Ac. do STJ de 14/3/1996, in “BMJ 454 – 706”; Ac. do STJ de 22/2/1984, in “BMJ 334 - 473”; Ac. RP de 21/1986, in “BMJ 353 – 510”; Ac. RC de 15/6/89, in “388-479”; Ac. RC de 28/2/1990, in “BMJ 394-542”; Ac. RE de 26/9/1991, in BMJ 409 – 889", Ac. RLx de 13/10/94, in «CJ, Ano XIX, T4 – 110»; Ac. do STJ de 15/6/1998, in “BMJ 388 – 479”; Ac. RP de 14/7/1988, in “CJ, Ano XIII, T4 – 171» e Ac. RP de 15/11/83, in “BMJ 331 – 603”.
Por outro lado, é também sabido, e resulta do citado artº 1410, nº 1, do CC, que o depósito do preço de que aí se fala é uma condição ou pressuposto do exercício da acção preferência, e a sua não efectivação dentro do prazo ali estipulado determina também a caducidade do direito (vidé ainda, por todos, Ac. do STJ de 17/6/1999, in “CJ, Acs do STJ, Ano VII, T2- 150”).
Muito embora não se trate de uma questão de todo pacífica, vem, todavia, hoje constituindo entendimento dominante da nossa jurisprudência, e sobretudo do nosso mais alto tribunal, e ao qual vimos aderindo, que a expressão “preço devido” a que se refere o citado artº 1410, nº 1, apenas diz respeito à contraprestação paga, tout court, pelo adquirente ao vendedor/alienante, ou seja, ao custo monetário correspondente ao valor da coisa alienada, não abrangendo, assim, quaisquer outro tipo de despesas, e nomeadamente de sisa, de registo ou de escritura, as quais a existirem devem ser reclamadas pelo credor por via reconvencional ou em acção própria. Vidé neste sentido, e por todos, Acs. do STJ de 22/2/2005, in “CJ, Acs. do STJ Ano XIII, T1 – 92”; de 7/3/95 e de 17/3/93, in “dgsi.pt/jstj”; de 2/3/99, in “Agravo nº 24/99, 1ª sec.”; de 9/11/2004, in “Revista nº 3373/04”; de 13/3/2003, in “Revista nº 288/03, 2ª sec.” e de 19/4/2001, in “Revista nº 270/01, 7ª sec.” e Acs. da RC de 18/10/94 e de 7/6/94, respectivamente, in “BMJ 440 – 552 e BMJ 438 – 558” e o prof. Oliveira Ascensão, in “Rev. Trib. 93 - 147”.
Posto isto, e compulsando a matéria fáctica apurada, facilmente se constata que os RR não lograram provar, como lhes competia, que tivessem comunicado ou dado conhecimento aos autores da venda em causa, e muito menos que lhes tivesse sido dado conhecimento dos elementos essenciais, acima aludidos, que envolveram o respectivo negócio. Ao invés, foi ainda feita prova do contrário no que concerne a um daqueles elementos essenciais, ou seja, ficou provado que, pelo menos, em relação ao preço tal comunicação não foi feita.
De tal matéria factual somente resulta, a esse propósito, que a ré G... deu conhecimento apenas aos 1ºs autores, A... e sua mulher, da intenção de venda do prédio em causa (o que nem sequer tal foi feito em relação aos 2ºs AA, C... e sua mulher) - que veio, mais tarde, a ser vendido aos 1ºs RR - o que, como acima deixámos expresso e pelas razões supra aludidas, é manifestamente insuficiente (para que se possa considerar ter sido cumprido o disposto no artº 416, nº 1, do CC e a que os RR vendedores estavam obrigados), o mesmo se dizendo em relação às placas de venda que foram colocadas no dito prédio.
Por outro lado, verifica-se que os autores depositaram, em devido tempo, o preço devido por tal compra, sendo manifesto, pelos elementos factuais disponíveis, que também instauraram tempestivamente a presente acção (circunstâncias essas que, para além de não terem sido directamente questionadas, sempre competeria, todavia, aos réus – e como acima deixámos expresso – o ónus de demonstrar o contrário).
Logo, por tudo o exposto, facilmente, a nosso ver, se terá de concluir que nada obsta a que aos autores possa, através desta acção, ser reconhecido o direito de preferirem na compra do sobredito prédio que foi vendido aos 1ºs RR.
Aliás, devemos dizer que mesmo que não tivesse sido alterada a decisão da matéria de facto, e nomeadamente no que concerne às respostas aos quesitos 6º e 7º, se nos afigura, salvo sempre o devido respeito, precipitada a conclusão a que chegou o srº juiz a quo de julgar a acção improcedente, por renúncia dos autores ao direito de preferirem na compra do dito prédio.
Tem vindo a boa jurisprudência defendendo que a renúncia ao direito de preferir tem de ser clara e inequívoca, e que ela só deverá ser considerada válida depois de ao preferente ter sido dado conhecimento dos elementos essenciais que envolvem o negócio que concretamente está prestes a ser concretizado. É que só na posse de tais elementos é que se poderia dizer estar ele em condições de, conscientemente, poder formar a sua vontade, quer no sentido de aceitar realizar o negócio, quer no sentido de não preferir no mesmo. Até lá, ou seja, até à verificação de tais pressupostos deve ter-se como ineficaz qualquer renúncia antecipada do direito de preferir (vidé, por todos, Ac. RC de 23/4/1996, in “BMJ 456 – 511”; Ac. RC de 27/5/1982, in “CJ, Ano VII, T3 – 53”, Ac. RC de 27/5/1982, in “CJ, Ano VII, T3 – 39", Ac. RE de 7/4/1988, in “CJ, Ano XIII, T2 – 254”, Ac. RE de 11/10/79, in «CJ, Ano IV, T4 – 328» e Ac. STJ de 14/13/1996, in “BMJ 454 – 706”).
Ora, posto isto, e considerando, quer os termos ambíguos dos factos em questão (e sem cuidar já de saber da bondade da interpretação de que tal renúncia se deveria considerar também feita pelos 2ºs autores), quer as circunstâncias em que os mesmos teriam então ocorrido, quer que aos autores não foi dado conhecimento dos elementos essenciais do negócio em causa que veio a ser concretizado (pelo menos não foi feita prova de tal, sendo que no que concerne ao preço provou-se mesmo que ele não foi comunicado), afigura-se-nos temerária a interpretação de que estaríamos, em tal hipótese, perante um acto de renúncia antecipada dos autores ao direito de preferir na compra do referido prédio e mais ainda de que estivéssemos perante um renúncia eficaz.

4.1. Quanto à 4ª questão.
Da litigância de má fé dos autores.
Perante os factos atrás descritos e perante a conclusão decisória a que supra se chegou, é igualmente manifesto que os autos não nos fornecem elementos para que possamos condenar os autores como litigantes de má fé (quer de natureza material, quer de natureza processual), tal como pediam os réus.
***
III- Decisão
Assim, em face do exposto, acorda-se em julgar procedente o recurso, revogando-se a sentença da 1ª instância, reconhecendo-se aos autores o direito de preferirem na venda aludida em 3.1 e 3.2 do ponto II deste acordão, substituindo-se aos 1ºs réus na compra do prédio ali identificado.
Custas pelos réus.

Coimbra, 2006/04/26