Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
Processo:
1632/15.8T8ACB.C1
Nº Convencional: JTRC
Relator: ARLINDO OLIVEIRA
Descritores: CADUCIDADE DO ARRENDAMENTO
PERDA DA COISA LOCADA
INDEMNIZAÇÃO
Data do Acordão: 11/07/2017
Votação: UNANIMIDADE
Tribunal Recurso: COMARCA DE LEIRIA, CALDAS DA RAINHA, JUÍZO LOCAL CÍVEL
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: PARCIALMENTE REVOGADA
Legislação Nacional: ARTIGO 1051.º, N.º 1, AL. E), DO CÓDIGO CIVIL
Sumário: 1. Tendo o telhado do prédio em que se situava o locado ruído por falta de obras por parte do senhorio, o contrato de arrendamento em causa caducou nessa mesma data, por perda da coisa locada.
2. Uma vez que no caso em apreço, a ruína do telhado se ficou a dever ao facto de o senhorio não ter feito obras, sobre ele recai, a obrigação de indemnizar a arrendatária pelos prejuízos por esta sofridos, decorrentes da caducidade do contrato.

3. Esta obrigação de indemnização mantém-se apesar do contrato de arrendamento ser anterior à data em que o senhorio adquiriu o prédio locado, dado que o adquirente, sucede nos direitos e obrigações do locador.

Decisão Texto Integral:

            Acordam no Tribunal da Relação de Coimbra

           

A... , LDA., com sede na Rua (...) , intentou a presente acção declarativa sob a forma comum contra Escola de Condução B... , LDA., pessoa colectiva n.º (...) , com sede na Rua (...) .

Pede a condenação da ré no pagamento à autora das seguintes quantias:

- € 6.021,02, relativa a rendas;

- € 3.010,51, a título de indemnização pela mora.

- € 3.125,00 acrescida de IVA à taxa legal em vigor, para reparação da instalação eléctrica;

- € 289,00, pela mudança da fechadura do locado.

Para tanto, alega, em síntese que é proprietária do prédio que identifica no artigo 1.º da petição inicial, o qual lhe adveio por compra e venda outorgada em Fevereiro de 2014 no processo de insolvência da anterior proprietária “ C... , Lda.”; ao tempo da aquisição pela autora, a fracção “U” do prédio em referência encontrava-se dada de arrendamento à ré com a renda mensal de 215,04€, a pagar até ao dia 8 de cada mês; a ré não pagou as rendas que se venceram desde Agosto de 2012 até Fevereiro de 2014, nem as que se foram vencendo até à data em que veio a desocupar a fracção; em 25.08.2014, a autora foi notificada pela Câmara Municipal de (...) para no prazo de 5 dias interditar o acesso às salas do primeiro andar e no prazo de 30 dias ordenar o despejo do prédio, atenta a degradação do imóvel e falta de segurança, podendo ocorrer desabamento dos tectos/pavimentos; no dia 12.08.2014, a autora enviou à ré uma carta através da qual denunciou o contrato de arrendamento com efeitos no prazo de 30 dias após a recepção da mesma; a ré, por carta de 25.08.2014, opôs-se à denúncia do contrato de arrendamento; a ré desocupou o locado no dia 24.11.2014 mas não entregou as chaves do mesmo; em consequência de tal facto a autora teve de custear a despesa de 289,00€ para aceder ao locado, o que apenas conseguiu fazer no dia 04.12.2014; a ré deixou o locado com todos os cabos eléctricos e de telecomunicações, calhas de suporte da cablagem eléctrica, tomadas, interruptores e aparelhos de iluminação arrancados, no valor total de 3.125,00€.

A ré apresentou contestação, nos termos da qual admite a existência do contrato de arrendamento, o estado de degradação do locado e as diligências realizadas pela Câmara Municipal de (...) descritas pela autora. Alega, porém, que o estado de degradação do locado deveu-se à falta de manutenção pelo senhorio e que originou graves infiltrações de águas pluviais; que tais infiltrações impossibilitavam a utilização da sala afecta à formação prática de mecânica; que a ré deu conhecimento de tais factos ao senhorio em Agosto de 2011, tendo nessa data solicitado a realização de obras com caracter de urgência; que, nada tendo sido feito pelo senhorio, no dia 13.11.2011 ocorreu um curto-circuito no locado que deu causa a prejuízos materiais à ré; que, em consequência de tal facto, a ré requereu junto da Câmara Municipal de (...) uma vistoria urgente, a qual veio a ter lugar no dia 04.01.2012; que, não obstante, nem o senhorio, nem a Câmara deram início às obras; que, porquanto a ré se encontrava impossibilitada de utilizar integralmente o locado e o senhorio não realizava as obras necessárias, a partir de Agosto de 2012 deixou de pagar a renda, dando conhecimento das razões de tal omissão ao senhorio. Alega ainda que após a aquisição do locado pela aqui autora e na sequência de negociações iniciadas entre autora e ré em Junho de 2014 com vista à realização de obras e pagamento das rendas vencidas, a ré pagou àquela a renda respeitante ao mês de Julho de 2014; que, porém, em 24.07.2014, o telhado do prédio ruiu, prejudicando definitivamente a utilização do locado, e dando azo à ordem de despejo emitida pela Câmara Municipal de (...) em 25.07.2014. Invoca, pois, a ré a excepção de não cumprimento com referência à falta de pagamento das rendas vencidas desde Agosto de 2012, bem como o abuso de direito por parte da autora no pedido formulado nos autos. Mais invoca a ineficácia da denúncia do contrato, uma vez que a autora não cumpriu o disposto no art. 6.º n.º1 do DL 157/2006, tendo optado, de forma unilateral e abusiva, por denunciar o contrato e indemnizar a ré, sem que, porém, houvesse disponibilizado a indemnização no momento da entrega do locado, pugnando por “um verdadeiro caso de caducidade do contrato de arrendamento dos autos por perda da coisa locada”, concluindo que tendo o contrato caducado com a ruína do telhado do prédio em Julho de 2014, não é devido, nem o pagamento das rendas peticionadas com respeito aos meses de Julho a Setembro de 2014, nem a entrega das chaves do locado antes de decorrido o prazo de 6 meses previsto no art. 1053.º do CC.

A ré deduz ainda pedido reconvencional, alegando, por um lado que, após prévia autorização do anterior senhorio, realizou obras de pintura e substituição do pavimento do locado no valor de 312,10€, as quais qualifica como benfeitorias licitas e insusceptíveis de levantamento, pelo que tem direito à respectiva compensação; e, por outro lado, que o vício que determinou a cessação do contrato é imputável à actuação omissiva da autora, e que, em consequência da cessação do contrato de arrendamento, teve necessidade de mudar as suas instalações, pelo que, estando a actividade de escola de condução adstrita ao cumprimento de inúmeros requisitos legais, tal facto implicou diversos custos administrativos, bem como obras, despesas de publicidade e divulgação da nova localização e aumento da despesa com rendas (no valor total de 6.123,87€), bem como, que, em consequência da menor visibilidade da nova localização das novas instalações, sofreu uma redução de formandos equivalente a uma perda de 23.560,00€.

Como tal, pede a condenação da autora a pagar-lhe a quantia total de 29.995,97€.

A autora respondeu à contestação e à reconvenção, pugnando pela improcedência da excepção de não cumprimento, uma vez que a privação do gozo de uma única sala do locado não permitia à ré deixar de pagar a totalidade da renda, que nunca a autora se recusou a realizar as obras necessárias, tendo diligenciado para esse fim logo após a aquisição do prédio, e que existe manifesta desproporcionalidade entre o custo das obras a realizar no local, no valor de 105.165,00€ e o valor da renda mensal (257,74€); bem como pela improcedência do pedido reconvencional, porquanto de acordo com o clausulado do contrato de arrendamento, o arrendatário perde para o senhorio o direito a todas as benfeitorias realizadas no locado e que, ainda que assim não fosse, as benfeitorias alegadas pela ré não são nem necessárias nem úteis, impugnando ainda as despesas, custos e perda de lucros alegados pela ré em consequência da mudança de instalações.

Proferido despacho saneador a fls. 126-127vs, foi admitida a reconvenção, bem como foi definido o objecto do litígio e enunciados os temas da prova, sem reclamações.

Teve lugar a audiência de discussão e julgamento, com recurso à gravação da prova nela produzida, finda a qual foi proferida a sentença de fl.s 157 a 179 v.º, na qual se fixou a matéria de facto considerada como provada e não provada e respectiva fundamentação e, a final, se decidiu o seguinte:

“Pelo exposto,

A) Julgo parcialmente procedente por parcialmente provada a acção e, em consequência, condeno a ré a pagar à autora:

a. O valor de 2.060,32 € (dois mil e sessenta euros e trinta e dois cêntimos), correspondente às rendas vencidas entre Março e Junho de 2014, e entre Agosto e Novembro de 2014;

b. O valor de 1.030,16 € (mil e trinta euros e dezasseis cêntimos), correspondente à indemnização moratória, na proporção e 50% do valor das rendas devidas.

c. No mais, absolvo a ré do que contra si foi peticionado nestes autos.

B) Julgo parcialmente procedente por parcialmente provada a reconvenção e, em consequência, condeno a autora a pagar à ré:

a. O valor de 3.425,00€ (três mil, quatrocentos e vinte e cinco euros), correspondente à indemnização devida pelos danos emergentes.

b. No mais, absolvo a autora do que contra si foi peticionado nestes autos.

Mantenho o valor da causa fixado no despacho saneador.

Custas por ambas as partes, na proporção dos decaimentos.”.

Inconformadas com a mesma, interpuseram a autora A... , L.da e a ré B... , recursos, esses, admitidos como de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito suspensivo – (cf. despachos de fl.s 220 e 220 v.º e 221, respectivamente), rematando as respectivas motivações, com as seguintes conclusões:

Recurso da autora A... , L.da:

i. O presente recurso vem interposto da Sentença proferida que considerou parcialmente procedente a ação apresentada pela ora Recorrente e parcialmente procedente a reconvenção apresentada pela Recorrida, com a qual esta não se conforma, pelas razões de facto e de direito que, acima se indicaram e que ora concluem do seguinte modo;

ii. Com efeito, e salvo o devido respeito, considera a ora Recorrente que a Sentença ora impugnada perece reparos ou censura no que diz respeito à apreciação da prova e em especial à aplicação do Direito;

iii. A sentença, em nosso modesto entendimento encontra-se ferida de nulidade decorrente da contradição entre os factos dados como provados e entre estes e a decisão nos termos do disposto na al. c) do n.º 1 do artigo 615º do CPC,

iv. Desde logo, a sentença entendeu que o contrato de arrendamento dos presentes autos cessou por denuncia do contrato feita pela A., por carta enviada à R. no dia 12.08.2014;

v. Ora, andou mal o Tribunal ad quo, porquanto naquela data de 12.08.02014 já o contrato de arrendamento havia caducado por perda da coisa locada, na sequência da notificação camarária feita à A. e R. no dia 06.08.2014, e pela qual ficou a A. notificada para, em cumprimento do despacho do Sr. Vice Presidente de 25.07.2014, e, “(...) no prazo de 5 dias (...), interditar o acesso às salas do 1º andar que poderão pôr em perigo pessoas e bens, e no prazo de 30 dias ordenar o despejo de quem possa estar a ocupar o edifício sito na Rua (...) -“, conforme documento de fls. 20-23”- ponto 20 dos factos provados.

vi. Na qual se juntou cópia do Auto de Vistoria, e do qual consta nomeadamente que o locado apresentava um “avançado estado de degradação” o que constitui “motivo de preocupação quanto à segurança do edifico porque pode ocorrer desabamentos de tactos/pavimentos, colocando em perigo pessoas e bens, designadamente as que laboram no piso da B... ”- ponto 22 n. 3 dos factos provados;

vii. E no qual se conclui que: (...) atendendo à degradação e ao estado devoluto de alguns pisos, os mesmos não reúnem condições para se desenvolverem as funções que lhe eram destinadas – ponto 22 n. 5 dos factos provados

viii. Pelo que a carta enviada à R. apenas teve por objetivo a saída imediata do locado, de forma a que a A. pudesse interditar o locado em cumprimento da notificação camarária;

ix. Com efeito, a denúncia do arrendamento foi efetuada pela Câmara Municipal das (...) no âmbito do disposto nos art.º 89º, n.º 2 e 4, 91º e 92º do DL 555/99 de 16 de dezembro com as alterações dos DL 26/2010 de 30/03 e 266-C/2012 de 31/12;

x. Ora, os elementos de facto conduzem à conclusão de que o imóvel já não podia ser gozado ou utilizado para os fins a que se destina;

xi. Pelo que à luz de uma concepção jurídico normativa haverá perda do local quando, objetivamente, ele já tenha perdido as aptidões necessárias para ser usado;

xii. Tendo ocorrido a perda da coisa nos termos da al. e) do art.º 1051º do CC;

xiii. A perda da coisa faz extinguir a obrigação quando a prestação se torne impossível por acto não imputável ao devedor (art.º 790º, nº 1 CC);

xiv. Parece assim haver nulidade da sentença neste tema ou ao menos, fez uma errada interpretação dos art.s 89º, n.º 2.a 4, 91º e 92º do D.L. 555/99 de 16 de dezembro, com as alterações dos DL 26/2010 de 30/03 e 266-C/2012 de 31/12 , do art. 1º, n.1 al. b ) e artigo 7º, n. 2, al. a) do D.L 157/2006 e 1051º al. e), 790º, n. 1 e 1045º 1, e 2 do Código Civil;

xv. Chegados aqui, importava saber se a A. era responsável pela indemnização à R. pelos danos sofridos;

xvi. Ou seja, impunha-se apurar se a A. cumpriu o contrato, nomeadamente quanto ao seu dever de manter o gozo da coisa locada para o fim a que se destina, nos termos e para os efeitos do disposto nos artigos 1031º, al. b), 1074º e 1111º, nº 2 do Código Civil, para se aferir, de seguida, da obrigação de indemnização;

xvii. Ora, conforme resulta dos factos provados nos pontos 8 a 15, todos os factos respeitantes à obrigação de manutenção e conservação do locado decorreram antes da data em que a A. adquiriu o imóvel, o que apenas sucedeu no dia 14.02.2014;

xviii. Pelo que a A. nos termos do disposto no art.º 1057º do CC, a A. apenas poderia ser responsabilizada após a aquisição do edifico;

xix. Ora, quanto a este aspeto, apurou-se que logo que a A. conseguiu identificar a R., enquanto arrendatária, entrou em contacto com a mesma, por carta de 05.05.2014, a qual, na sequência do contacto com esta se apercebeu de que o edifício carecia de obras;

xx. Ato contínuo, em junho de 2014, a A. fez deslocar ao imóvel os seus responsáveis a fim de avaliar a situação do imóvel, com vista à realização das obras a que nunca se recusou;

xxi. Todavia, antes mesmo de a A. poder fazer o levantamento das obras e respetivo custo, o telhado do prédio ruiu em 24.07.2014;

xxii. E nessa sequencia no dia 25.07.2014, foi feita uma vistoria ao prédio e por ofício de 06-08-2014, a Câmara Municipal de (...) notificou a A. para interditar o acesso às salas do 1º andar que poderão por em perigo pessoas e bens e ordenar o despejo no prazo de 30 dias.

xxiii. Que no entanto, só pode proceder às diligências necessárias para a realização das obras, após ter acesso ao locado, o que só veio a suceder em 04.12.2014- ponto 30 dos factos provados;

xxiv. Pelo a A. efetuou todas as obras de que o prédio necessitava e era exigível de acordo com as leis vigentes

xxv. Sendo que o avançado estado de degradação do prédio decorreu dos 56 anos que o prédio tinha sido dado de arrendamento sem que tenha sido sujeito a qualquer intervenção, situação da qual a A. não poderá ser da responsabilizada;

xxvi. Pelo que, não sendo da responsabilidade da A. o vício que determinou a cessação do contrato, deve alterar-se a decisão recorrida e substituída por outra, porquanto a A. não pode ser responsabilizada pelos danos ocorridos e reclamados pela Ré, devendo ser absolvida da obrigação de pagamento da quantia de € 3.425,00 em que foi condenada.

xxvii. Pelo que a sentença é quanto este ponto igualmente nula por se encontra ferida do vício a a que alude a al. c) do n.º 1 do art. 615º do CPC ou quando muito terá havido errada aplicação do direito aos factos provados em violação do disposto nos artigos 1031º, al. b), 1074º e 1111º, nº 2 do Código Civil devendo antes aplicar-se a al. e) do artigo 1051º e 790º, n. 1, 798º, 799º ,562º, 563º, 566º, n. 2 do Código Civil.

xxviii. Por outro lado, ainda se entende que, ainda que de facto se verificasse a obrigação de realização das obras, a verdade é que existia uma enorme desproporção entre o valor das rendas e o custo das obras;

xxix. As obras necessárias à reconstrução do edifício ascenderam a € 105.165,00;

xxx. Além disso a A. ainda teve de despender a quantia de € 3125,00 mais IVA para repor a instalação elétrica do locado,

xxxi. Ora, o facto de se tratar de prédio dado de arrendamento, em 01.09.1958, e por isso há mais de 56 anos; no qual nunca foram realizadas obras de manutenção e conservação, que já não dispunha de condições para nele se desenvolverem as funções que lhe eram destinadas, que as obras de que necessitava respeitavam à cobertura do prédio, e ao avançado estado de degradação do 1º e 2º andares, podendo ocorrer desabamentos de tectos e pavimentos, colocando em perigo pessoas e bens; e que as obras nele realizadas tiveram um custo de € 105.165,00, com IVA incluído, acrescido de 3.125,00 mais IVA e finalmente que a R. pagava uma renda de 257,54, não nos deixa grande dúvida de que as obras tinham um custo avultado;

xxxii. E que em face da renda paga pela R., necessitaria de pelo menos 12 anos para recuperar o valor das obras, e apenas, caso não tivesse de pagar quaisquer impostos, água, luz, e juros de empréstimos bancários;

xxxiii. Sendo que não se pode esquecer que a A. havia gasta na aquisição do prédio a quantia de € 250.000,00, ignorando que teria de gastar aquele montante apenas alguns meses após a compra,

xxxiv. Pelo que a pretensão da R. no que respeita á exigência da realização de tais obras configura uma situação e exercício abusivo do direito, nos termos do artigo 334º do C. Civil

xxxv. Pelo que, errou o tribunal ad quo, quanto à solução jurídica que propugnou uma vez que se entende que fez uma desadequada subsunção dos factos ao direito e errada interpretação dos artigos 1031º, al. b), 1074º, n.º 2 e 111º, n.º 2 e 334º do Código Civil.

xxxvi. Entende-se ainda que o tribunal Ad quo errou ainda ao entender dever presumir-se que, ao abrigo do disposto no nº 2 do art. 1043º do CC, a R. entregou o locado à A. no estado em que o recebeu;

xxxvii. Uma vez dos factos provados resulta que Aquando da entrega do locado à autora a ré arrancou cabos elétricos e de telecomunicações, calhas de suporte da cablagem elétrica, tomadas, interruptores, comutadores e alguns aparelhos de iluminação.- ponto 31 dos factos provados

xxxviii. Por carta datada de 07.01.2014, a autora comunicou à ré para proceder à reparação do locado no prazo de 15 dias e que, caso não o fizesse, iriam ordenar a sua reparação por terceiros - ponto 32 dos factos provados

xxxix. Respondeu a ré por carta datada de 27-01-2014 que a instalação elétrica do locado encontrava-se já em mau estado em virtude de inúmeros e sucessivos curto-circuitos – ponto 33 dos factos provados

xl. Além do mais consta das fotos 36 a 39 dos autos fotos que são demonstrativas do estado em que a R. deixou o locado.

xli. Não sendo pois de presumir, que a entrega foi efetuada no estado em que recebeu o locado, pois contraria toda a prova produzida

xlii. Pelo que se conclui, que quanto a este aspeto o tribunal decidiu mal, e que a decisão, nesta parte se encontra ferida de nulidade com o vício constante da al. c) do n.º 1 do art.º 615º CPC

xliii. Tendo feito errada aplicação do direito aos factos e errada interpretação do disposto no artigo 1043º, nº 2 e 799º do C.Civil.

xliv. Devendo por isso proceder o presente recurso e substituir-se a sentença por outra que condene a R. ao pagamento das despesas em que a A. incorreu pela substituição da instalação elétrica, no montante de € 3.125,00 acrescido de IVA.

xlv. Finalmente entende-se que a matéria de facto não foi corretamente apreciada, uma vez que existem factos determinantes que foram considerados provados ao arrepio da prova produzida e outros que não foram considerados provados que o deveriam ter sido, a saber:

a. Que tendo ficado largamente provado que a A. fez as obras de acordo com a notificação camarária do ponto 16 dos factos provados deve ficar a constar que: A senhoria “ C... , Ld.ª”, não procedeu a quaisquer obras no locado.

b. Que uma vez que a A. notificou a R. por carta de 12.08.2014, na sequência, não só, após a notificação feita pela Câmara Municipal de (...) de que deveria interditar o acesso ao 1º andar e ordenar o despejo no prazo máximo de 30 dias, mas também após conhecimento de que em 08.08.2014 a R. tinha solicitado junto daquela edilidade a prorrogação desse prazo.

c. Pelo que do ponto 23 dos factos provados deve passar a constar que: “Na sequência da notificação referida em 20), 21), e do facto referido em 26) a autora no dia 12/08/2014 enviou carta registada com aviso de recepção à ré comunicando a: “(...) denuncia do supra identificado contrato de arrendamento, com efeitos a partir de 07/08/2014. (...) juntando, para os devidos efeitos, notificação que atesta a necessidade de realização de obras de remodelação ou restauro profundos.(...) Mais se informa que na data da entrega efetiva do imóvel, será descontado ao valor de rendas de agosto de 2012 a julho de 2013 (art.º. 6º al. a) do DL 157/2006 de 08 de agosto), a título de indemnização legal (...)” – conforme documento de fls. 24, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (artigo 12º da petição inicial).

d. Por fim e uma vez que as D... , e E... , conforme consta da motivação da sentença afirmaram nos respetivos depoimentos que o eletricista tinha cobrado mais € 3.000,00 pela instalação elétrica da fração alocada à R., e que quando as portas do locado foram abertas viu a instalação elétrica arrancada;

e. Que do ponto 31 dos factos provados consta que: “Aquando da entrega do locado à autora a ré arrancou cabos elétricos e de telecomunicações, calhas de suporte da cablagem elétrica, tomadas, interruptores, comutadores e alguns aparelhos de iluminação.”

f. Que das fotos juntas de fls. 36 a 39, prova o estado em que o locado foi deixado pela R., nomeadamente quanto á instalação elétrica, que teve de ser reparada e que esse arranjo teve de ser efetuado igualmente pela A. o que veio agravar o custo das obras do prédio.

g. Dos factos provados deveria ter ficado a constar que: “Pela instalação elétrica do locado, a A. pagou a quantia de € 3.125.00, acrescido de IVA”.

Nestes termos, e nos melhores de Direito, sempre com o douto suprimento de V.Exas., deverá ser revogada a sentença recorrida e substituir-se por outra nos termos sobreditos e

a) Condenar-se a R. a pagar à A. as rendas vencidas desde março de 2014 até novembro de 2014, sendo que as últimas elevadas ao dobro, no montante de € 2.832,94 e a indemnização pela mora, no valor de € 1.416.47;

b) Condenar-se a R. a pagar à A. a reparação da instalação elétrica do locado, no montante de € 3.125,00 acrescida de IVA à taxa legal em vigor;

c) Absolver-se a A. do do pedido reconvencional, no respeita ao pagamento dos prejuízos sofridos no montante em que foi condenada de € 3.425,00.

Por ser de inteira justiça!

Recurso da B... :

i) A ora Recorrente não se pode conformar com o teor da sentença proferida, designadamente, com o segmento decisório referente à respectiva condenação no pagamento das indicadas rendas e indemnização moratória, assim como com o segmento decisório referente ao pedido reconvencional deduzido, na parte em que absolveu a Autora do pagamento do ali peticionado quanto a benfeitorias, parte dos danos emergentes e lucros cessantes invocados, pois que não fez o Tribunal a quo uma correcta interpretação do Direito nos autos e em face do acervo factual provado, a sua decisão não se mostra de acordo com o sentido que a prova produzida nos autos lhe impunha.

ii) Com efeito, foram pela Ré, ora Recorrente, prosseguidos dois caminhos de raciocínio jurídico tendentes à prolação de decisão diversa e que, sucintamente, se referem à excepção de não cumprimento e à subsequente caducidade do contrato de arrendamento por perda do locado, restringindo-se a presente sindicância, neste tocante, apenas ao que foi decidido relativamente às sobreditas rendas vencidas entre Março de 2014 e a data da desocupação do locado.

iii) É notório, em face da própria factualidade dada como provada pelo Tribunal a quo e que melhor resulta da sentença sindicada, que os vícios, assim como a comprovada necessidade de intervenção no locado, não se restringiram a uma das divisões ocupadas pela Ré, nem se limitaram a provocar um mero impedimento parcial do direito de utilização e fruição, indo mais além do que a simples impossibilidade de utilização da divisão afecta à formação prática de mecânica, já que o locado – no seu todo, assim como o prédio onde se insere – apresentava àquela data necessidade urgente de intervenção, necessidade esta que não foi confinada pela Câmara Municipal das (...) – nem pela prova produzida nos autos, tal como constante da sentença sindicada – à dita divisão alocada à formação prática de mecânica, mas a todo o locado.

iv) Por outro lado, encontra-se provado nos autos que as partes encetaram negociações – negociado o pagamento das rendas em dívida contra a realização de obras –, o que, por si só, é demonstrativo de que a Autora, reconhecendo o direito que à Ré assistia de não pagar as rendas vencidas e vincendas enquanto não fossem levadas a cabo as obras necessárias, institui, desta forma, um novo sinalagma, diverso daquele que resultava do contrato de arrendamento, ou seja, que o pagamento das rendas dependeria da sua acção de conservação.

v) Donde, à arguida excepção de não cumprimento, nos moldes previstos no art.º 428.º n.º 1 do Código Civil, haveria que reconhecer eficácia total relativamente a todo o montante da renda e não apenas à proporção calculada pelo Tribunal a quo, o que, não sucedendo, produziu uma errada apreciação da prova produzida, e, consequentemente, uma errada interpretação e aplicação do Direito em função da prova produzida.

vi) Neste seguimento, mal andou o Tribunal a quo ao decidir pela condenação da Ré no pagamento do montante diferencial de rendas no valor de €.2.060,32 e da consequente indemnização moratória no valor de €.1.030,16, pois que, dada a comprovada dimensão dos vícios de que o locado padecia e a consequente impossibilidade de a Ré ali fazer prosseguir em segurança e em condições mínimas a sua actividade, não deu a Autora cumprimento à sua prestação positiva de manutenção do gozo da coisa, determinando para a Ré o direito de suspender o pagamento de toda a renda e não só de parte dela, assim se rogando seja decidido, com todas as devidas e legais consequências.

vii) Doutro passo, não obstante a específica factualidade que o Tribunal a quo logrou julgar como provada, o certo, porém, é que não entendeu existir no caso vertente uma situação de impedimento total de utilização do locado e, por conseguinte, da ocorrência de caducidade para efeitos de aplicação da Lei, sustentando a sua decisão na circunstância de que “a intervenção não impunha a demolição do edifício mas apenas a realização de obras de remodelação ou restauro profundo, cujo regime vem regulado no DL 157/2006, de 08.08”, pelo que julgou não estar verificada, assim, a caducidade do contrato de arrendamento dos autos.

viii) Perfilhando o entendimento do Supremo Tribunal de Justiça constante do acórdão proferido em 02/07/2015 no âmbito do processo n.º 1700/12.8TVLSB.L1.S1, disponível in www.dgsi.pt, “o contrato de arrendamento caduca com a perda da coisa locada nos termos do disposto no art.º 1051.º al. e) do Código Civil, desde que essa perda seja completa e irreversível e impossibilite, por razões de segurança de pessoas e bens, que os locatários continuem no locado sobre o qual incida o arrendamento, sendo que há perda absoluta e irreversível se a autoridade camarária, após vistoria na sequência de derrocada parcial do imóvel, impõe o despejo administrativo.” E nada refere o reproduzido aresto quanto à futura e eventual possibilidade de regresso ao locado, tampouco diferencia, para efeitos de determinação da perda absoluta e irreversível, os casos de necessidade de demolição e os casos de simples remodelação ou restauro profundo, bastando-se com a mera circunstância de os inquilinos não poderem continuar no locado.

ix) Assim, o entendimento legal e adequado à prova efectuada nos autos, sempre seria o de declarar no caso vertente a ocorrência de caducidade no preciso momento em que a Ré foi interpelada para imediatamente desocupar o locado por razões de segurança de pessoas e bens, o que se requer seja declarado por dever de Justiça e sem necessidade de ulteriores argumentos, para todos os devidos e legais efeitos.

x) Ademais, o Tribunal a quo, alicerçado num vício de interpretação no que concerne à ocorrência de caducidade nos presentes autos – que não admitiu –, condenou a Ré no pagamento das rendas vencidas entre aquele momento e a desocupação do locado, acrescido da correspondente indemnização moratória, como se o contrato de arrendamento subsistisse após aquela data e como se de mora na entrega do locado se tratasse.

xi) É entendimento perfilhado pelo Supremo Tribunal de Justiça no acórdão proferido em 07/07/2009 no âmbito do processo n.º 360/09.8YFLSB, disponível in www.dgsi.pt, que “Este caso de caducidade não configura, no rigor dos termos, um caso de caducidade em sentido estrito, mas antes um caso de extinção da obrigação assumida pelo locador de proporcionar ao locatário o gozo da coisa, por impossibilidade superveniente quanto ao objecto do litígio. (…) É que se o contrato finda e a coisa locada continua a existir, compreende-se bem o regime sancionatório do artigo 1045.º. Não assim se o contrato finda pela singela razão de que a coisa, objecto do contrato, se perdeu. Ali, extinta a relação contratual, justifica-se a aplicação de tal regime em homenagem ao equilíbrio prestacional que a norteou; aqui, o contrato findou, é certo, mas não há nada a liquidar, já que a coisa se perdeu e, portanto, deixou de haver qualquer possibilidade de gozo (…) Daí que o artigo 1053.º do Código Civil se deva interpretar de modo hábil, excluindo da sua previsão, o caso de o arrendamento ter caducado por perda da coisa, pois que não faria qualquer sentido a imposição de entrega da coisa que…deixou de existir.”, concluindo que “o preceituado no artigo 1045.º do Código Civil é inaplicável aos casos de caducidade do arrendamento por perda da coisa locada”.

xii) Assim, a eventual compensação da Autora sempre dependeria da prova que esta fizesse dos requisitos de outro mecanismo que não alegou, designadamente, do instituto do enriquecimento sem causa, mormente, da prova da ocorrência do enriquecimento que a Ré obteve com a mora na entrega do locado, não bastando, para cumprir aquele ónus probatório, provar que a Ré, simplesmente, não entregou as chaves.

xiii) Assim, com base em todos os argumentos expendidos, deverá ser ordenada a revogação da sentença impugnada relativamente ao segmento decisório por via do qual condena a Ré no pagamento à Autora da quantia de €.2.060,32 a título de rendas e de €.1.030,61 a título de indemnização moratória, substituindo-se a mesma por decisão que absolva a Ré do mencionado pedido por falta de prova do enriquecimento sem causa tido pela Ré durante aquele período, o que se requer com todas as devidas e legais consequências.

xiv) Ademais, para além de uma incorrecta aplicação do Direito ao caso dos autos, desconsiderou ainda o Tribunal a quo o real sentido e alcance da prova produzida, fazendo uma utilização errada da prova que tão devidamente entendeu, pois que tomando como credível e coerente que despesa de €.312,10 foi efectuada pela Ré em prol do locado e que telefonicamente obteve a sua sócia L... do senhorio autorização para uma intervenção escassos meses após o seu ingresso no capital social da Ré e, por conseguinte, no locado, não podia ficar com dúvidas quando àquela autorização.

xv) É que, houvesse outros trabalhos e despesas reclamados pela Ré nos autos e facilmente se compreenderia que o Tribunal a quo redobrasse o seu cuidado relativamente à prova feita, mas sendo esta a única despesa que a Ré invoca nos autos ter tido em prol do locado e que houve contacto com o senhorio com vista à sua autorização, não podia o Tribunal a quo exigir que tais obras fossem pela dita testemunha concretizadas/especificadas, tanto mais quando, confrontada que foi em julgamento com a respectiva factura, o confirmou, donde deve ser levada aos factos provados a seguinte factualidade:

1. A Ré realizou os trabalhos descritos em 44) após prévia autorização do senhorio (parte do art.º 143.º da contestação).

xvi) Caso fosse a sobredita factualidade dada como provada, em face da prova produzida e não contrariada nos autos, sempre teria o Tribunal a quo decidido em sentido diverso, qual fosse, o da licitude das obras levadas a cabo pela Ré, com o seu consequente direito à correspondente compensação por via da condenação da Autora no pagamento do valor peticionado pela Ré ao apontado título, o que se requer seja declarado para todos os devidos e legais efeitos.

xvii) Outrossim, em função da prova testemunhal produzida pela testemunha L... e reproduzida no presente articulado, deveria ter sido dado como provado o seguinte facto adicional: i) O locado dos autos encontrava-se edificado numa zona central das (...) , perto do mercado da localidade, onde todos os dias circulam centenas de residentes (artigo 166.º da contestação).

xviii) Da prova da referida factualidade, sempre resultaria, por consequência, uma reavaliação da prova que dos demais factos invocados no antecedente n.º 81 deste articulado foi feita, já que, constituindo a localização de um estabelecimento comercial facto absolutamente determinante ao seu sucesso e ao incremento do respectivo volume dos negócios e provando-se, como foi, a privilegiada localização que o locado dos autos tinha e mantendo-se, como também se requer, a falta de prova de que as actuais instalações beneficiam de idêntica característica, é evidente que a mudança de instalações foi facto determinante e insubstituível da verificada e também demonstrada quebra de afluência de público e, consequentemente, da quebra da receita proveniente para a Ré das cartas de condução que vende.

xix) Tal realidade foi aos autos trazida e demonstrada pela Ré, designadamente, pelo depoimento da testemunha L... , não de forma pouco segura ou credível – como tenta o Tribunal a quo justificar com base no interesse que têm aqueles na causa, o que é, manifestamente, de lamentar –, mas antes de forma absolutamente séria, segura e até emocionada, bastando, para o efeito, ouvir o julgamento para o compreender.

xx) Ademais, na esteira do entendimento vertido no acórdão proferido pelo Supremo Tribunal de Justiça em 25/11/2009, no âmbito do processo n.º 397/03.0GEBNV.S1, disponível in www.dgsi.pt, os danos futuros “devem calcular-se segundo critérios de verosimilhança ou de probabilidade, de acordo com o que é normal e natural acontecer, com o que em cada caso concreto, poderá vir a acontecer, pressupondo que as coisas seguem o seu curso normal, estando-se perante cálculo feito de acordo com o id quod plerumque accidit; e se, mesmo assim, não puder apurar-se o seu valor exacto, o tribunal deve julgar, segundo a equidade”.

xxi) O dano futuro, neste seguimento, deve compreender a expectativa que o lesado tinha à data da vicissitude danosa, caso esta última não ocorresse e todas as demais condicionantes fosse de prever se mantivessem inalteradas.

xxii) Em face do exposto, a correcta aplicação do Direito ao caso dos autos, neste tocante, sempre determinaria ao Tribunal a quo decisão diversa da que proferiu, o que merece censura e a sua consequente revogação.

xxiii) Neste seguimento, impunha-se ao Tribunal a quo dar como provada a seguinte factualidade adicional:

i) No período decorrido entre 27/10/2013 e 26/04