| 957/12.9TBMGR-A.C1 |  |
VENDA POR NEGOCIAÇÃO PARTICULAR
VALOR
AUTORIZAÇÃO
Acordam no Tribunal da Relação de Coimbra
No decurso da execução comum para pagamento de quantia certa que o “ A... , SA, move a B... e C... , já todos identificados nos autos, foi penhorado o seguinte imóvel:
“fracção designada pela letra B correspondente ao r/c centro, destinada a habitação, Tipo T-3, com logradouro e garagem individual na cave, tudo identificado com a mesma letra da fracção. A fracção tem entrada pela (...) , n.º 16, do prédio urbano sito na (...) , 16 e 18, (...) , descrita na Conservatória do Registo Predial de (...) sob o n.º 12162/19990303.”; cf. respectivo auto de penhora, aqui junto a fl.s 50 e v.º, que se dá por integralmente reproduzido.
Foi anunciada a bem deste bem, mediante proposta em carta fechada, referindo-se o valor de venda como correspondente a 85% do valor de 90.428,50, cf. decisão do AE – fl.s 37 v.º.
Realizada a diligência de abertura de propostas, em 22 de Setembro de 2015, não foi apresentada qualquer proposta de aquisição, na sequência do que se determinou que se procedesse à venda do referido imóvel por negociação particular, cf. respectivo auto, aqui junto a fl.s 46.
A executada e o executado foram notificados, através de correio registado, datado de 07 de Novembro de 2015, que se iria proceder à venda do imóvel penhorado, por negociação particular.
Na sequência do que o AE, em 26 de Novembro de 2015, cf. fl.s 39 v.º, veio informar que a única proposta que lhe foi apresentada, pelo exequente, ascende ao valor de 60.500,00 €.
Como o mesmo é inferior a 85% do valor base, solicitou à apreciação do Tribunal a autorização da venda do imóvel em causa, pelo valor oferecido pelo exequente.
De tal notificados, o executado, em 15 de Dezembro de 2015 (fl.s 2) e a executada em 13 de Janeiro de 2016 (fl.s 6 e 7), vieram opor-se a que a venda fosse realizada por tal montante, por ser inferior ao valor de 85% do valor fixado para venda; não se opondo que o mesmo seja adjudicado ao exequente pelo valor da quantia exequenda e assim não sendo, que se proceda a avaliação do bem a vender, de modo a determinar-se o respectivo valor de mercado.
Conforme caderneta predial urbana da fracção em referência, junta a fl.s 53 e v.º, o respectivo valor patrimonial para efeitos do CIMI foi determinado, no ano de 2011, em 90.428,50 €.
Conclusos os autos à M.ma Juiz a quo, para decisão da questão da autorização da venda ao exequente, foi proferida a decisão de fl.s 8 a 12 (aqui recorrida), que se passa a transcrever:
“Vieram os Executados através dos requerimentos juntos aos autos sob referência 2026872 de 15.12.2015 e 2128751 de 13.01.2016 opor-se à adjudicação do imóvel à Exequente pelo preço de € 60.500,00.
Requerem, outrossim, a realização de avaliação ao imóvel penhorado nos autos tendo em vista apurar o seu valor de mercado.
*
Na sequência do despacho de 27.05.2016 veio a Sra. Agente de Execução informar os autos do seguinte (cfr. requerimento junto aos autos sob referência 2759546 de16.06.2016):
- o valor fixado pela A.E. foi, nos termos da lei, artigo 812º nº3 do C.P.C. o maior dos valores- o tributário (conforme anexo);
- aliás foi o que indicou o exequente, único a pronunciar-se, e que, sendo uma instituição de crédito terá avaliadores internos;
- a decisão não teve oposição das partes.
- o imóvel foi transacionado em 2005 por € 75.000,00€, conforme conta da escritura de compra e venda anexa ao requerimento executivo;
- mesmo assim o valor agora proposto é acima do da compra há 10 anos atrás, em 2005, sendo a considerar o correspondente desgaste de uso e decorrer do tempo e ainda a crise do sector;
- o prédio foi inscrito na matriz em 2003, ou seja, há 13 anos.
*
Cumpre apreciar e decidir:
*
É consabido que a fixação do valor base é obrigatória em qualquer modalidade da venda executiva, pois o artigo 812º do Código Processo Civil insere-se nas disposições gerais da venda.
Desta regra apenas se excetua o caso do acordo unânime do artigo 832º, alíneas a) e b) do Código Processo Civil respeitante à venda por negociação particular.
Em duas outras situações, o valor base pode ser reduzido para o limite de 85% desse valor: quando a venda se faz por proposta em carta fechada e quando o exequente ou qualquer credor reclamante requeira a adjudicação dos bens penhorados.
Nas demais situações da venda por negociação particular, bem como da venda efetuada segundo as outras modalidades, os bens penhorados só podem ser vendidos por preço igual ou superior ao valor base fixado na decisão sobre a venda.
No caso em apreço a Sra. Agente de Execução veio informar os autos que, malograda a venda por propostas em carta fechada, o Exequente propôs-se a adquirir o imóvel por valor inferior ao valor base.
Ora, se o valor base não for atingido, a proposta apresentada não deve ser liminarmente recusada, e pelas seguintes razões:
1º) a lei já admite, no âmbito da venda por negociação particular, que o valor base não seja respeitado no caso do acordo unânime entre executado, exequente e credores reclamantes;
2º fora das situações do artigo 832º, alíneas a) e b) do Código Processo Civil, como a lei nada diz, é possível a aplicação do disposto no artigo 821º, n.º 3 do Código Processo Civil;
3º o processo não pode ser um escolho para a justiça, mesmo que formal, que se procura obter por via da ação, desde que estejam garantidos os interesses de todas as partes.
Ademais, a venda não se pode eternizar, só porque um credor ou o executado não concorda com o preço oferecido pelo Exequente, por outro credor ou por um terceiro.
Todavia, para que a solução agora perfilhada seja plenamente eficaz na sua aplicação prática, importa distinguir duas situações:
1º se existir acordo de todos os interessados é possível a venda por preço inferior ao valor base sem intervenção do juiz, apenas sendo de exigir que a notificação ao executado;
2º inexistindo esse acordo unânime só é possível vender o bem por preço inferior mediante autorização judicial.
Nesta última hipótese, cabe ao juiz baixar o valor base, após ponderação da casuística demonstrada no processo de execução, designadamente, tendo em conta o período de tempo já decorrido com a realização da venda, a evolução da conjuntura económica, as potencialidades de venda do bem e o interesse manifestado pelo mercado.
*
Neste contexto e para o assinalado fim, a Sra. Agente de Execução foi notificada para prestar os já assinalados esclarecimentos.
*
Consideramos não ser necessária qualquer outra diligência - tanto mais que o valor base do imóvel foi oportunamente fixado sem reclamação das partes.
*
Pelo que nada obsta à nossa decisão.
*
Da escritura de compra e venda com empréstimo e hipoteca lavrada em 19 de Abril de 2005 decorre que o imóvel penhorado nos autos foi adquirido pelos Executados pelo valor de € 75.000,00.
O prédio foi inscrito na matriz em 2003.
Em 2011 o valor tributário do imóvel era de € 90.428,50.
A ação executiva foi intentada em 12.06.2012.
A venda do imóvel por propostas em carta fechada foi realizada em 22.09.2015.
Tal venda frustrou-se por ausência de propostas.
Desde então o imóvel foi posto em venda por negociação particular sendo que a única proposta de aquisição foi apresentada pelo Exequente.
Ademais, urge considerar
O grau de depreciação do imóvel decorrente do passar do tempo – o imóvel foi inscrito na matriz em 2003 ou seja tem 13 anos.
O desinteresse manifestado na aquisição do imóvel pois que, até ao momento, ainda não apareceram interessados.
O arrastar da situação poderá conduzir a uma intenção dos interessados em o adquirir, cada vez mais, por um preço inferior.
Os juros, custos, encargos, despesas (e outros) inerentes à presente execução aumentam com o decurso do tempo.
Neste conspecto, o preço ofertado pela Exequente, apesar de inferior a 85% do valor base fixado para o imóvel, não é desproporcional, considerando, por um lado, o valor pelo qual os Executados (aparentemente) o adquiriram, há 11 anos atrás e, por outro lado, a natural depreciação que o imóvel sofre em consequência do decurso do tempo.
Consideramos ainda a ausência de outros interessados na aquisição do imóvel e que, com o decorrer do tempo, o imóvel terá maior desgaste e, em consequência, menor valor.
Acresce que a execução corre termos há 6 anos e não se poderá eternizar.
A delonga da execução comporta custos (em sentido genérico) acrescidos para a Exequente e para os Executados.
Ademais, é do conhecimento geral que o mercado imobiliário encontra-se em crise, mercê da maior oferta do que da procura e das constrições à concessão de crédito à habitação.
*
Destarte,
Autorizo a Sra. Agente de Execução a proceder à venda pelo preço oferecido pelo Exequente por entender que, in casu, não viola os interesses dos Executados.”
Inconformada com a mesma, interpôs recurso a executada C... , recurso, esse, admitido como de apelação, com subida imediata, em separado e com efeito suspensivo da decisão (cf. despacho de fl.s 13), rematando as respectivas motivações, com as seguintes conclusões:
1.
Nos presentes Autos foi penhorado um bem imóvel.
2.
Foi fixado o valor base da venda em € 90.428,50 (noventa mil quatrocentos vinte e oito euros e cinquenta cêntimos).
3.
Valor este correspondente ao valor tributário. Sucede porém,
4.
A venda do imóvel por propostas em carta fechada foi realizada em 22.09.15, tendo tal venda sido frustrada por ausência de propostas.
5.
Entretanto o exequente propôs-se a adquirir o imóvel por valor inferior ao valor base.
6.
No caso em apreço pelo valor de € 60.500,00.
7.
Sem mais, o Tribunal aceitou tal desiderato e fundamentou tal decisão…, (vide despacho aqui posto em crise).
8.
Assim, o objeto do presente recurso prende-se com o facto de a presente venda judicial por negociação particular não respeitar os artigos 832.º e 833.º do NCPC uma vez que não foram cumpridos os requisitos essências da negociação particular. Deste modo,
9.
Salvo melhor entendimento, nunca foram os executados notificados que a presente venda seria por negociação particular.
10.
Ao invés foram apenas notificados da proposta da exequente que se propôs a adquirir o imóvel por valor inferior ao valor base pelo preço de € 60.500,00. Ora,
11.
Nem sequer houve espaço para outras propostas.
12.
Não obstante a oposição dos executados à venda do imóvel com o pedido de avaliação ao imóvel penhorado tendo em vista apurar o seu valor de mercado.
13.
Resultou assim claro prejuízo para os executados que ficaram sem casa e com uma divida superior a € 60.000,00 à exequente. Acresce ainda,
14.
A proposta apresentada nos autos é inferior ao valor de oitenta e cinco por cento do valor fixado para venda.
15.
Por todo o exposto requer-se a V. Exas. se dignem dar sem efeito a presente venda por negociação particular por não cumprir com o disposto nas referidas normas legais.
16.
Pelo que, ao decidir como fez o Tribunal “A QUO”, ao admitir que ao bem imóvel aqui em causa fosse adjudicado por € € 60.500,00, violou o disposto no 832.º e 833.º do NCPC, razão pela qual, no entender da ora recorrente, deve a presente venda por negociação particular ser anulada, ficando, em consequência, sem efeito a venda efectuada.
TERMOS EM QUE:
Deve o presente ser admitido e a decisão recorrida ser revogada e, em consequência, o despacho reformulado concluindo-se pela nulidade prevista no artº 195º nº1 do NCPC, ficando, em consequência, sem efeito a venda efectuada.
Contra-alegando, o recorrido A... , pugna pela manutenção da decisão recorrida, estribando-se nos respectivos fundamentos, designadamente que os executados foram notificados de que se iria proceder à venda por negociação particular, bem como não foi posta em causa a fundamentação expendida na decisão recorrida.
Dispensados os vistos legais, há que decidir.
Tendo em linha de conta que nos termos do preceituado nos artigo 635, n.º 4 e 639.º, n.º1, do NCPC, as conclusões da alegação de recurso delimitam os poderes de cognição deste Tribunal e considerando a natureza jurídica da matéria versada, a questão a decidir é a de saber se pode ser autorizada a venda de um bem, na modalidade de negociação particular, por um valor inferior ao indicado no artigo 816.º, n.º 2, do NCPC.
A matéria de facto a ter em conta para a apreciação do recurso é a que consta do relatório que antecede.
Se pode ser autorizada a venda de um bem, na modalidade de negociação particular, por um valor inferior ao indicado no artigo 816.º, n.º 2, do NCPC.
Como resulta do exposto, circunscreve-se o objecto do presente recurso à questão de saber se frustrada a venda de um bem mediante propostas em carta fechada, determinando-se, por isso, que se proceda à venda por negociação particular, ainda assim, se mantém a obrigatoriedade de o bem não poder ser vendido por preço inferior ao fixado no artigo 816.º, n.º 2, do NCPC, no que passamos a seguir o por este Colectivo, já decidido na Apelação n.º 2650/08.8TBCLD-B.C1, de 16/12/2015, disponível no sítio do itij, desta Relação.
Relativamente ao alegado pela executada no sentido de que os executados não foram notificados acerca desta modalidade da venda, como acima referido e conforme fl.s 40 v.º e 42 v.º, constata-se que foi feita tal notificação, pelo que, quanto a tal, nada há a referir, não podendo, com base neste fundamento, proceder os embargos.
O CPC, inicia a regulamentação da venda em processo de execução, na denominada Subsecção V, Divisão I – Disposições gerais (que, por isso, tendencialmente, se aplicarão a todas as modalidades da venda ali previstas), com o artigo 811.º, no qual se definem as modalidades da venda permitidas.
Conforme o seu n.º 1, al.s a) e d), entre estas, prevêem-se a venda mediante propostas em carta fechada e por negociação particular.
Sendo que, conforme se prevê no seu n.º 2, se estipula quais as regras previstas para a venda mediante propostas em carta fechada que são aplicáveis às restantes modalidades da venda, designadamente, por negociação particular.
Ainda no âmbito da regulamentação genérica da venda em processo executivo, importa ter em linha de conta o disposto no artigo 812.º, n.os 2 e 3, segundo os quais, se deve indicar o valor base dos bens a vender, que corresponde ao maior no confronto entre o valor patrimonial tributário, nos termos de avaliação efectuada há menos de seis anos e o valor de mercado.
Já no âmbito da venda mediante propostas em carta fechada, cf. artigo 816.º, n.º 2, do NCPC, determina-se que o valor a anunciar para a venda é igual a 85% do valor base dos bens.
Frustrada, como se frustrou a venda mediante propostas em carta fechada, partiu-se para a modalidade da venda por negociação particular, tal como preceitua o artigo 832.º, al. d), do NCPC.
Pelo que a questão que se coloca é a de saber se, também, na venda por negociação particular, ainda se impõe que o preço da venda respeite o limite mínimo fixado para a venda mediante propostas em carta fechada.
Se é certo que, como já referido, nos termos do artigo 812.º, n.º 2, al. b), mesmo no caso de venda por negociação particular, deve ser indicado o valor base dos bens a vender, já não é de transpor para esta modalidade da venda, o que se acha disposto no artigo 816.º, n.º 2.
Efectivamente, como acima, também, já referido, no artigo 811.º, n.º 2, NCPC, em que se determinam quais as normas que visam a venda mediante propostas em carta fechada, que são aplicáveis às demais modalidades da venda, não se prevê a limitação do valor mínimo da venda, a que se alude no supra citado artigo 816.º, n.º 2, sendo certo que se o legislador pretendesse que assim fosse, bastaria ali incluir tal intenção, o que não fez.
E não o terá feito porque a venda por negociação particular é, por regra, uma situação de recurso a que se lança mão depois de frustrada a venda mediante propostas em carta fechada, tal como decorre do disposto no artigo 832.º do NCPC e em que se visa, numa segunda oportunidade, obter a venda do bem.
Não obstante, há que ter em linha de conta que nos termos do disposto no artigo 821.º, n.º 3, se estabelece a regra de que só devem ser aceites propostas de valor inferior ao indicado no artigo 816.º, n.º 2, desde que exequente, executado e todos os credores com garantia real nisso consintam/acordem.
Daí que se possa ponderar a possibilidade da venda de um bem, por negociação particular, por valor inferior ao referido no citado artigo 816.º, n.º 2, desde que garantidos os interesses das pessoas/entidades indicadas no referido artigo 821.º, n.º 3.
Como referem Lebre de Freitas e Armindo Ribeiro Mendes in CPC Anotado, Vol. 3.º, Coimbra Editora, Setembro de 2003, a pág.s 601 e 602 (em anotação ao artigo 905.º do CPC, que corresponde ao actual 833.º):
“Se o valor-base não for atingido, só por acordo de todos os interessados ou autorização judicial será possível a venda por preço inferior. Embora a lei nada diga, releva do poder jurisdicional a decisão de dispor do bem penhorado, pertença do executado e garantia dos credores, mediante a obtenção de um preço inferior àquele que, de acordo com o resultado das diligências efectuadas pelo agente de execução, corresponde ao valor de mercado do bem; nem faria sentido que, quando o agente de execução é encarregado da venda ou escolha da pessoa que a fará, lhe cabesse baixar o valor-base dos bens, com fundamento na dificuldade em o atingir. O juiz conserva, pois, o poder, que já tinha (…), de autorizar a venda por preço inferior ao valor-base.”.
A defesa dos interesses de todos os intervenientes e interessados acima referidos, mormente dos executados e demais credores, ao autorizar a venda por um preço inferior ao anunciado para a venda, terá de resultar, casuisticamente, da ponderação de diversos factores “tendo conta, designadamente, o período de tempo já decorrido com a realização da venda, a forma como a conjuntura económica evolui, as qualidades do bem e consequentes potencialidades da sua venda, o interesse manifestado pelo mercado, a eventual desvalorização sofrida, valores de mercado da zona, e quaisquer outros elementos que devam ser levados em conta para um bom juízo acerca da aceitação da(s) oferta(s) havidas.” – como se refere no Acórdão da Relação do Porto, de 24 de Setembro de 2015, Processo n.º 1951/12.5TBVNG.P1, disponível no respectivo sítio da dgsi.
Em idêntico sentido, o Acórdão da mesma Relação de 29/04/2008, Processo n.º 0822725 e os da Relação de Lisboa, de 06/11/2013,) Processo n.º 30888/09.3T2SNT.L1-8 e de 18/06/2015, Processo n.º 5940/10.6T2SNT-B.L1-6, disponíveis nos respectivos sítios da dgsi.
Mais recentemente, no mesmo sentido o Acórdão da Relação do Porto, de 20 de Junho de 2016, Processo n.º 1576/11.2TBVCD-I.P1 e o desta Relação, de 08/03/2016, Processo n.º 1037/10.7TJCBR-B.C1, disponíveis no mesmo sítio dos demais.
Ora, no caso em apreço, como se salienta na decisão recorrida, estamos em presença de uma venda que já se arrasta desde Setembro de 2015; se frustrou a venda mediante propostas em carta fechada; a execução já deu entrada em juízo no ano de 2012; o “arrefecimento” do mercado imobiliário; a ausência de outras propostas de aquisição; o valor patrimonial tributário determinado no ano de 2011, era de 90.428,50 €, decorridos, pois, quase, 6 anos, pelo que actualmente será inferior; a idade do prédio onde se insere a fracção (inscrito na matriz em 2003) e consequente desgaste/desvalorização, em função do que não vislumbramos que a autorização da venda efectuada pelo preço oferecido pelo credor reclamante viole os interesses dos executados, sendo, por isso, de manter a decisão recorrida.
A não ser assim, correr-se-ia o risco ou de não conseguir vender o bem ou de o mesmo vir, ainda, a ser transaccionado por um valor inferior, face ao grau de depreciação decorrente do passar do tempo e do desinteresse que possa vir a ser manifestado por outros eventuais interessados (e que, até ao momento, ainda não apareceram) resultante do arrastar da situação que, apenas, poderá conduzir a uma intenção dos potenciais interessados em o adquirir, cada vez mais, por um preço inferior.
Em suma e em conclusão, improcedem todas as razões e argumentos para que o recurso em apreço possa ter sucesso.
Assim, improcede o presente recurso.
Nestes termos se decide:
Julgar improcedente o presente recurso de apelação, em função do que se mantém a decisão recorrida.
Custas, pela apelante, sem prejuízo do benefício do apoio judiciário que lhe possa ter sido concedido nos autos.
Coimbra, 16 de Maio de 2016.
Relator:
Arlindo Oliveira
Adjuntos:
1º - Emidio Francisco Santos
2º - Catarina Gonçalves