Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra

I. Agência (…), Lda., J (…) & Filho, Lda. e A (…) e mulher, M (…), intentaram, no Tribunal Judicial de Viseu, a presente acção de despejo, sob a forma sumária, contra MC (…), pedindo a condenação da Ré a ver decretada a resolução do contrato de arrendamento aludido na petição inicial (p. i.) e a ser de imediato despejada do prédio arrendado, entregando-o aos AA., livre e devoluto.

Alegaram, em síntese, que são donos, em compropriedade, do prédio urbano referido no item 1º da p. i. e que o 3º andar foi arrendado ao marido da Ré; por morte deste, a posição de arrendatário transmitiu-se à Ré que, desde 09.4.2006 e na sequência de um incêndio por si provocado, deixou de habitar no referido andar.

A Ré contestou, referindo, em resumo, que é titular do direito de arrendamento por direito próprio; o incêndio em causa não lhe é imputável e foi, aparentemente, causado por “curto-circuito” na instalação eléctrica; deixou de residir no prédio arrendado após o incêndio, por ter ficado inabitável, e ficou a aguardar que os AA./proprietários fizessem as reparações devidas, designadamente na instalação eléctrica e buracos abertos pelos bombeiros para combater o incêndio; os AA., ao não executarem no local arrendado as obras necessárias, estão propositadamente a impedi-la de aí voltar a morar, o que lhe causa grande prejuízo e dor.

Concluiu pela improcedência da acção e, em reconvenção, pediu a condenação dos AA. no pagamento de € 200 mensais, como compensação por danos não patrimoniais, até que lhe seja possibilitado o efectivo regresso ao local arrendado, fixando-se em € 6 000 o montante devido até à data da contestação.

Em resposta à contestação, os AA. mantiveram o alegado na p. i., mormente quanto a origem do referido incêndio e aduziram ainda que a Ré “nunca reclamou perante os AA. a reparação seja do que for”, cabendo-lhe, de resto, reparar os danos causados no prédio pertencente aos AA. (nomeadamente, no tecto da fracção situada no 2º andar); os AA. não tinham sequer conhecimento que o prédio arrendado estava ainda por reparar e a Ré, que deixou de usar o local arrendado, apenas quis manter o contrato para que lhe fosse paga uma indemnização pelos AA., enriquecendo à custa destes. Concluíram como na p. i. e pela improcedência da reconvenção, pedindo ainda a condenação da Ré por litigância de má fé.

Na audiência preliminar os AA. concretizaram e corrigiram a versão dos factos alegados na p. i., com o aditamento de dois novos artigos e a correcção dos artigos 10º e 11º (cf. fls. 123 e seguinte).

Admitido o pedido reconvencional e proferido despacho saneador (tabelar), seleccionou-se, sem reparo, a matéria de facto (assente e controvertida).

Efectuado o julgamento e decidida a matéria de facto, o tribunal recorrido julgou a acção improcedente, por não provada, e, em consequência, absolveu a Ré do pedido e julgou parcialmente procedente e provada a reconvenção, condenando os AA. no pagamento à Ré da quantia de € 2 500 (dois mil e quinhentos euros).

Inconformados e visando a condenação da Ré conforme peticionado na p. i., os AA. interpuseram a presente apelação, formulando as conclusões que assim vão sintetizadas:

1ª - A prova documental e testemunhal produzida nos autos implica uma decisão diversa no que respeita aos “pontos 13, 16, 17, 27 e 28 dos factos provados”^[1].

a) O incêndio foi causado por curto-circuito na instalação eléctrica do 3º andar provocado por um sobreaquecimento de uma tomada onde estava ligado um electrodoméstico.

b) Após o incêndio, a Ré não reclamou perante os Autores a reparação do 3º andar.

3ª - Perscrutando a sentença recorrida, verifica-se existir uma nítida contradição entre a fundamentação e a decisão - atentos os factos dados como provados (mesmo sem se considerar a dita revisão da matéria de facto) o Tribunal a quo não tira as devidas ilações e olvida totalmente os ensinamentos doutrinais, jurisprudenciais e legais, ocorrendo a situação prevista na alínea c) do art.º 668º, do CPC.

4ª - Atendendo aos factos dados como provados, não é crível que a Recorrida tivesse comunicado aos Recorrentes o motivo porque saía do “locado”, imputando-lhes a responsabilidade de reparar um incêndio que tinha sido da sua responsabilidade; durante mais de dois anos nunca o fez, estando os Recorrentes convencidos (já que não têm acesso ao “locado”) que o “locado” tinha sido reparado pela Recorrida.

5ª - O arrendatário é responsável pela perda ou deteriorações do “arrendado” a não ser que prove que a causa daquelas lhe não é imputável, nem a terceiro a quem tenha facultado o seu gozo.

6ª - Não provando o arrendatário que o incêndio causador das deteriorações ocorreu sem culpa sua, devendo-se a caso fortuito ou de força maior, situações em que o risco corre por conta do locador, ou a qualquer causa que lhe seja alheia, responde pela perda ou deteriorações no locado.

7ª - No caso em concreto a causa do incêndio foi um sobreaquecimento na tomada do quarto da Recorrida que motivou o curto-circuito no 3º andar que aquela habitava.

8ª - Dando-se como provado aquele facto e como se provou que desde a ocorrência do incêndio, em 09.4.2006, o 3º andar do prédio se mantém com as portas e janelas fechadas, tendo a Ré deixado de ali cozinhar, comer, dormir, não consumindo no local arrendado água, nem luz, nunca mais ali tendo sido vista, e porque a acção foi intentada em 2008, dúvidas não restam de que à data da sua interposição, há mais de um ano a Ré não usava o “locado”.

A Mm.ª Juíza a quo indeferiu a arguida nulidade da sentença, considerando inexistir qualquer oposição entre os fundamentos e o decidido (fls. 279).

Atento o referido acervo conclusivo (delimitativo do objecto do recurso nos termos dos art.ºs 684º, n.º 3 e 685º-A, n.ºs 1 e 3, do Código de Processo Civil^[2], na redacção conferida pelo DL n.º 303/07, de 24.8), colocam-se duas questões fundamentais: se existe erro na apreciação da prova; se a situação dos autos integra “força maior” justificativa da não ocupação do prédio arrendado.

a) Encontra-se descrito a favor dos AA., na Conservatória do Registo Predial (CRP) de Viseu, sob o n.º 773/19930111, da freguesia de Santa Maria de Viseu, o prédio urbano, constituído por edifício destinado a comércio e habitação, composto de rés-do-chão e três andares, a confrontar do norte com Maria Adelaide Esteves, do sul com Praça da República, do nascente com o Largo Major Teles e do poente com Pastelaria Capuchinha, sito na Praça da República, inscrito na matriz respectiva sob o art.º 4. (A)

b) O teor da escritura pública de Compra e Venda lavrada no Cartório Notarial de Viseu no dia 09.12.1992, de onde consta que E (…), por si e em representação de M (…) e seu marido C (…), A (…), na qualidade de procurador de (…) declararam vender à sociedade “A (…), Lda.”, representada pelo seu sócio gerente (…) e a J (…), casado com (…), que declararam aceitar a venda, em comum e partes iguais, de um prédio urbano destinado a comércio e habitação, com rés do chão e três andares, a confrontar do norte com (…) do sul com Praça da República, do nascente com o Largo Major Teles e do poente com Pastelaria Capuchinha, sito na Praça da República, inscrito na matriz respectiva sob o art.º 4, descrito na CRP de Viseu sob o n.º 4273, pelo preço de vinte e sete milhões e quinhentos mil escudos que já receberam. (B)

c) O teor da escritura pública de Permutas lavrada no Cartório Notarial de Viseu no dia 25.5.2007, de onde consta que J (…), por si e na qualidade de procurador de sua mulher (…), e J (…) na qualidade de gerente e em representação da sociedade “J (…) & Filhos, Lda.”, e na qualidade de gestor de negócios de A (…) e mulher M (…), declararam efectuar as permutas dos prédios que ali são identificados, sendo cedidas pelo primeiro outorgante à sociedade representada pelo segundo outorgante uma quarta parte do prédio identificado em II. 1. alínea a), e uma quarta parte do mesmo prédio ao segundo outorgante e sua esposa, conforme certidão emitida pelo Cartório Notarial de Viseu. (C)

e) A Ré, e também o seu marido enquanto foi vivo, habita no 3º andar do prédio identificado em II. 1. alínea a), há mais de 40 anos, mediante o pagamento de uma contrapartida económica. (E)

f) Não foi celebrado qualquer acordo escrito entre a Ré, seu marido e os AA. ou seus antecessores relativo ao facto referido em II. 1. alínea e).^[3] (F)

g) A contrapartida económica mensal actualmente paga pela Ré relativa à cedência do direito de habitação exclusiva do 3º andar do identificado prédio é de 26,72 euros, a pagar na sede da A. “A (…) Lda.”. (G)

i) O descrito em II. 1. alíneas e) e f) encontrava-se em vigor à data de aquisição do imóvel pelos AA.. (resposta ao art.º 2º)

j) O incêndio referido em II. 1. alínea h) teve início no quarto da Ré. (resposta ao art.º 3º)

k) O incêndio causou danos no soalho da casa habitada pela Ré, que era em madeira, tendo este ardido. (4º)

l) O referido soalho constitui o tecto do 2º andar, não existindo entre ambos os andares placa em betão, o que fez que o tecto do 2º andar tivesse desaparecido parcialmente, vendo-se de um lado para o outro. (5º)

m) Desde o dia em que ocorreu o dito incêndio e durante cerca de um ano, a Ré saiu do referido 3º andar e passou a viver diária e consecutivamente em casa da sua filha (…). (resposta ao art.º 6º)

n) E desde essa data, o referido 3º andar encontra-se e mantém-se com as portas e janelas fechadas. (7º)

o) A Ré não cozinha refeições, nem come, não recebe ali visitas, nem ali dorme. (8º, 9º e 10º)

q) Desde essa data a Ré nunca mais foi vista no 3º andar, nem por vizinhos, nem pelos funcionários da A. “Agência (…)”. (12º)

r) O incêndio foi causado por um curto-circuito na instalação eléctrica. (13º)

s) Após o incêndio, a instalação eléctrica existente no local ficou danificada. (resposta ao art.º 14º)

u) A Ré apenas ficou a aguardar que os proprietários fizessem as reparações no andar, em especial na instalação eléctrica. (16º)

v) E procedessem à reparação dos buracos que os Bombeiros tiveram que abrir para combater o incêndio. (17º)

w) A casa da filha da Ré não tem condições de alojamento para esta e para a sua empregada que a acompanha há anos. (18º)

x) O facto de a Ré não poder regressar a sua casa causa-lhe prejuízo e dor. (19º)

aa) A Ré fez amizades no círculo geográfico da rua. (resposta ao art.º 22º)

bb) Representa para a Ré um incómodo o seu afastamento forçado^[4] do 3º andar. (resposta ao art.º 24º)

cc) Após o incêndio, a Ré reclamou perante os AA. a reparação do 3º andar. (27º)

5. Assentes os factos, importa atentar no direito aplicável e, com a necessária concisão, encontrar a solução a dar ao presente caso.

O direito ao arrendamento em apreço teve origem num contrato verbal celebrado há mais de 40 anos [cf. II. 1. alíneas e), f) e i), supra].

A 27.6.2006^[5], entrou em vigor a Lei n.º 6/2006, de 27.02, que aprovou um Novo Regime do Arrendamento Urbano/NRAU.

Preceitua o n.º 1 do art.º 59º do NRAU que “o NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias.”

A presente acção foi instaurada após a entrada em vigor do NRAU e os factos relevantes para o desfecho da lide ocorreram antes e depois do início da vigência da nova Lei.

Assim, e não se verificando nenhuma das excepções, constantes das disposições transitórias dos art.ºs 26º e 28º, bem como das normas previstas nos art.ºs 59º, n.ºs 2 e 3 e 61º do NRAU, dúvidas não restam quanto à aplicação integral e imediata do NRAU.^[6]

6. Não tendo sido minimamente questionada, nem se verificando qualquer dúvida, relativamente à natureza do vínculo contratual existente entre as partes (contrato de arrendamento urbano), os AA. pretendem a sua resolução, invocando que a Ré/arrendatária deixou de residir no local arrendado há mais de um ano.

Pesem embora algumas divergências doutrinais e jurisprudenciais sobre algumas das questões convocadas na resolução do caso vertente, pensamos que a solução encontrada na sentença recorrida respeita o quadro normativo aplicável e responde adequadamente aos interesses em presença.

7. O contrato de arrendamento é um contrato bilateral e sinalagmático, gerador de obrigações para ambas as partes: para o senhorio, fundamentalmente as obrigações de entregar ao arrendatário a coisa locada, e de lhe assegurar o respectivo gozo (art.º 1031º, do CC); e para o arrendatário as enumeradas no art.º 1038º do mesmo diploma legal, entre as quais, a obrigação de utilizar o prédio prudentemente, no âmbito e para os fins do contrato [cf., especialmente, alíneas c) e d) do art.º 1038º, e ainda o art.º 1043, n.º 1, do mesmo Código, que, ressalvando as deteriorações inerentes a uma “prudente” utilização, implicitamente responsabiliza o arrendatário pelas deteriorações que resultem de uma utilização “imprudente”^[7]].^[8]

O locatário responde pela perda ou deterioração da coisa, não exceptuadas no artigo 1043º, salvo se resultarem de causa que lhe não seja imputável nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização dela (art.º 1044º, do CC).

Preceitua o n.º 1 do art.º 1083º, do CC, que qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais do direito, com base em incumprimento pela outra parte, estipulando-se na alínea d) do n.º 2 do mesmo art.º - que enumera os fundamentos para a resolução pelo senhorio derivados de incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível a manutenção do arrendamento – “o não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n.º 2, do artigo 1072º”.

Esta norma, reportada ao “uso efectivo do locado”, estabelece que o arrendatário deve usar efectivamente a coisa para o fim contratado, não podendo deixar de a utilizar por mais de um ano; porém, o não uso é lícito, entre outras situações, em caso de força maior ou de doença [art.º 1072º, n.ºs 1 e 2, alínea a), do CC].

8. A obrigação de manutenção e restituição da coisa no estado em que o arrendatário a recebeu (art.º 1043º, n.º 1, do CC) não afecta a regra acerca do risco inerente ao direito de propriedade, que corre por conta do locador e não do locatário – se a casa ficar destruída, total ou parcialmente, por caso fortuito ou de força maior, o locatário não é obrigado a reconstruí-la ou a repará-la.^[9]

Mas a norma especialmente aplicável à situação dos autos, no que tange à deterioração/destruição verificada no prédio arrendado, é a do art.º 1044º, do CC, disposição que, como vimos, respeita à perda (total ou parcial) ou às deteriorações do prédio não exceptuadas no art.º 1043º, ou seja, às deteriorações que não sejam provocadas pelo desgaste do tempo ou inerentes a uma prudente utilização do prédio arrendado.

Tal regime é idêntico ao do art.º 1269º, do CC^[10], em relação ao possuidor de boa fé, mas a lei presume aqui a culpa do locatário, que, segundo se depreende do art.º 1044º, do mesmo diploma, só não responderá pela perda da coisa ou por aquelas deteriorações se provar que provierem de causa que não lhe é imputável nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização do prédio.

É certo que - como se alega no recurso - Pires de Lima e Antunes Varela defendem que “a expressão imputável ao locatário ou a terceiro, usada no art.º 1044º, significa apenas devida a facto do locatário ou de terceiro, pois não é necessária que haja culpa do locatário na perda ou deterioração da coisa”^[11], mas a solução afigura-se duvidosa, porquanto, além do mais, a imputabilidade do facto é no Código Civil, em geral, uma imputabilidade a título de culpa (cf., v. g., os art.ºs 1136º e 1188º, a respeito da responsabilidade do comodatário e do depositário, respectivamente), como seria injusto o agravamento excepcional da responsabilidade do locatário a que conduziria aquela interpretação.

Daí que também se propenda para o entendimento segundo o qual o inquilino não é responsável se as deteriorações provierem de facto seu mas de facto não culposo.^[12]

9. Decorre da materialidade provada [maxime, II. 1. alíneas j), k) e r)] que o incêndio em apreço ocorreu por facto não imputável à Ré a título de culpa, ainda que sob a forma negligente.

O apurado circunstancialismo ligado ao evento danoso dos autos verificou-se “sem culpa” da Ré, desconhecendo-se, de resto (e nem sequer foi alegado – desde logo, por ter sido diverso o enquadramento fáctico gizado e apresentado nos autos pelos AA.) o que terá causado ou potenciado o “curto-circuito” na instalação eléctrica que originou o incêndio, sendo certo que apenas ficou assente nos autos a verificação de um simples curto-circuito, o que, por si só, desacompanhado de outros elementos, não permite qualquer imputação a título de culpa, mas, sim, a afirmação da inexistência de culpa por parte da arrendatária, conclusão que não deixa de ser corroborada pelos próprios AA., nomeadamente, na sua resposta à contestação/reconvenção (cf., sobretudo, itens 5º e 7º do dito articulado).

No caso em análise, atendendo aos factos apurados, o locatário não é responsável pelo circunstancialismo que determinou o incêndio e consequentes danos, estando-se, assim, perante situação sujeita à regra acerca do risco inerente ao direito de propriedade, que, como se referiu, corre por conta do locador.

Por conseguinte, e em respeito da obrigação positiva de manutenção do gozo da coisa (art.º 1031º, alínea b), do CC), conhecendo os AA. o estado do prédio arrendado após o evento e tendo a Ré solicitado a realização das respectivas obras de reparação, cabia àqueles providenciar pelas intervenções/reparações necessárias à reposição do prédio com um nível de habitabilidade idêntico ao existente à data da celebração do contrato ou ao efectivo exercício desse gozo^[13].

10. Ficou demonstrado que a Ré, desde o dia em que ocorreu o incêndio (09.4.2006) e durante cerca de um ano, passou a viver diária e consecutivamente em casa de sua filha, sendo que tal sinistro causara danos no soalho da casa habitada pela Ré [que era em madeira e ardeu - o referido soalho constitui o tecto do 2º andar, não existindo entre ambos os andares placa em betão, o que fez que o tecto do 2º andar tivesse desaparecido parcialmente, vendo-se de um lado para o outro] e danificara a instalação eléctrica existente no local; provou-se, ainda, que a Ré não mais voltou a ocupar o local arrendado, onde quer voltar a morar, e apenas ficou a aguardar que os proprietários/AA. realizassem as reparações necessárias, em especial na instalação eléctrica e a eliminação dos buracos que os Bombeiros tiveram que abrir para combater o incêndio, o que os AA. não efectuaram, apesar de terem tomado conhecimento da extensão dos danos e que a Ré reclamava e aguardava a sua eliminação/reparação para poder regressar ao prédio arrendado [cf., sobretudo, II. 1. alíneas k), l), m), n), o), p), q), s), t), u), v) e cc), supra].

O não uso do prédio arrendado por mais de um ano é uma das causas de resolução invocadas com mais frequência na prática, podendo fundamentar a resolução do contrato – enquanto incumprimento contratual que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento –, excepto se ocorrer alguma das excepções previstas na lei, entre as quais, as situações de força maior ou doença que impeçam^[14] o arrendatário de habitar/usar o prédio [cf. art.ºs 1072º e 1083º, n.ºs 1 e 2, alínea d), do CC].

Na situação em análise é inquestionável que a Ré mantém o prédio arrendado desocupado há muito mais de um ano (atenta a data da propositura da acção), pelo que, decididas as demais questões suscitadas no presente recurso, resta saber se a desocupação do prédio por parte da Ré foi ou não devida a caso de força maior.

Em face dos elementos disponíveis, parece-nos que se deverá concluir pelo preenchimento da dita causa justificativa da desabitação do prédio arrendado, ou seja, que os factos que levaram a Ré a deixar de residir nesse andar constituem caso de força maior que obsta à resolução do contrato de arrendamento.

11. Embora a lei não forneça a noção de caso de força maior, a doutrina tem-lhe atribuído normalmente as características da imprevisibilidade e da inevitabilidade e como consequência a impossibilidade de cumprir.^[15]

Trata-se de uma causa exoneratória de responsabilidade do devedor integrável numa categoria genérica mais ampla de facto não imputável ao obrigado, expressa no n.º 1 do art.º 790º, do CC.^[16]

Porém, reportando-se ao caso decidido pelo acórdão do STJ de 06.01.1983^[17], respeitante a situação com alguma similitude com o caso vertente, a doutrina manifestou alguma divergência quanto ao enquadramento a dar e à forma de caracterizar e afirmar/concretizar a “força maior”.

Assim, se, de um lado, se considerou que o conceito de caso de força maior deve estar em correlação com a norma do n.º 1 do art.º 790º, do CC, e que para não proceder o dito fundamento de resolução basta (mas é ao mesmo tempo necessário) que, por facto que lhe não seja imputável, se torne impossível ao arrendatário gozar o andar arrendado para o fim a que ele se destinava – a força maior só pode ser uma impossibilidade objectiva não imputável ao arrendatário (e não uma situação em que simplesmente seria compreensível, aceitável ou explicável a não habitação) –^[18], do outro lado, defendeu-se que o citado normativo da lei civil substantiva trata da impossibilidade objectiva da prestação (por causa não imputável ao devedor) como causa extintiva da obrigação e que o mencionado afastamento legal do direito de resolução abrange apenas (e numa órbita inteiramente distinta daquela em que se move o art.º 790º, n.º 1, do CC) os casos em que a desabitação se torna compreensível, justificável, aceitável e/ou perfeitamente explicável/razoável, aos olhos de um julgador compreensivo e avisado, por força de factos exteriores à pessoa do locatário – a causa justificativa da não utilização do prédio está em o inquilino, compreensivelmente, justificadamente, razoavelmente, o não querer habitar, em consequência do facto de força maior registado [situação que se prolongará, por exemplo, se e enquanto as obras necessárias (de reparação ou de restauro e consolidação) não forem efectuadas]^[19].

Independentemente da bondade da argumentação expendida por qualquer das teses em confronto, os factos apurados dizem-nos que, no caso em apreço, a desocupação do local arrendado por mais de um ano (o abandono temporário do imóvel) foi devida a caso de força maior, pois dúvida nenhuma existe que as obras de reparação da instalação eléctrica e de reposição do soalho da habitação, a cargo do senhorio, são indispensáveis para assegurar o gozo do imóvel por parte da Ré, pelo que, enquanto não forem executadas, não lhe será exigível que regresse ao prédio arrendado, tal como não lhe era exigível que aí permanecesse na sequência do incêndio.

Tendo-se concluído que a Ré não poderá ser responsabilizada pelo aludido incêndio (e a reparação dos danos sobrevindos) e porque a mesma comunicou ao senhorio a ocorrência e reclamou a necessária reparação [cf., sobretudo, II. 1. alíneas cc) e dd), supra, e art.º 1038º, alínea h), do CC], e tratando-se de danos que objectivamente a impedem de usar o prédio arrendado para o fim contratado (habitação), não será possível afirmar o fundamento da resolução do contrato consistente na falta de uso do prédio em causa.

Ademais, se a pretensão dos AA./recorrentes, principais responsáveis pela não realização das obras, não naufragasse por aquela via, dever-se-ia lançar mão do instituto do abuso do direito, por se tratar de situação de exercício abusivo do direito de resolução do contrato, por excesso manifesto dos limites impostos pela boa fé.^[20]

Inexistindo outras questões, importa confirmar o decidido pelo tribunal recorrido.

27.9.2011

Fonte Ramos ( Relator )

Carlos Querido

Virgílio Mateus