| 107/23.6T8CTB.C1 |  |
PREÇO NÃO FIXADO POR UNIDADE
REDUÇÃO DO PREÇO
VENDA DE IMÓVEL
ÁREA DO PRÉDIO
II – Sendo a identificação do prédio, em qualquer escritura de compra e venda, feita obrigatoriamente através da indicação do respetivo número de inscrição na matriz e do número de descrição no registo (artigos 54º e 57º do Código do Notariado), para que tal indicação possa ser interpretada como uma remissão para a área ou outros elementos constantes da matriz ou do registo, como as confrontações, etc., será necessário algo mais do que a simples menção dos respetivos números.
(Sumário elaborado pela Relatora)
Relator: Maria João Areias
1º Adjunto: Paulo Correia
2º Adjunto: José Avelino Gonçalves
Acordam no Tribunal da Relação de Coimbra:
I – RELATÓRIO
AA instaura a presente ação declarativa sob a forma de processo comum contra BB e mulher, CC,
Pedindo:
a) a redução do negócio de compra e venda do prédio rústico localizado no Concelho ..., freguesia ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... ...98-... e inscrito na matriz sob o artigo rústico ...69 celebrado entre Autor e Réus aos termos correspondentes à vontade que o A. exprimiria se conhecesse a área real do terreno e, em consequência;
b) a condenação solidária dos RR. a devolver ao A. a quantia que receberam em excesso, que se calcula em € 13.849,28, montante que resulta da diferença entre o preço já pago de € 51.500,00 (de que resulta o valor por metro quadrado de € 1,525) e o preço resultante da aplicação deste valor à área real do terreno (24689 m2), a saber € 37.650,72;
Para tanto, alega, em síntese:
por escritura pública de compra e venda de 26 de outubro de 2021, o ora Autor adquiriu aos Réus, pelo preço de 51.500,00 €, o prédio rústico localizado no Concelho ..., freguesia ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... ...98-... e inscrito na matriz sob o artigo rústico ...69;
pela consulta, quer da informação simplificada da CRP, quer da Caderneta Predial, que junta como docs. 3 e 4, constata-se que ao id. prédio rústico foi atribuída a área de 33.770 m2 e de 3,37700 hectares, respetivamente;
após a compra, diligenciou pela realização de um levantamento topográfico, do qual se retira que a área do prédio adquirido era de 24.689 m2 e não a constante da matriz e do registo;
tal discrepância não é impeditiva da finalidade que quer dar ao terreno, significando uma alteração das circunstâncias que, a ser conhecida antes da escritura que configurou a sua vontade, impediria que o A. tivesse aceitado pagar o preço que foi contratado, adequando o preço aos m2 efetivamente adquiridos;
recaindo o erro sobre as circunstâncias que constituíram a base do negócio (a área do terreno determinante do preço do mesmo), nos termos do artigo 251º do CC, pretende agora a modificação do negócio, com redução proporcional do preço.
Os Réus apresentam Contestação, alegando em síntese:
o prédio rústico, aquando da venda, encontrava-se perfeitamente vedado nos seus limites por uma rede metálica, pelo que, não podia haver qualquer dúvida sobre os seus limites reais e concretos;
o réu atribuiu e pôs à venda pelo valor de 55.000,00 €, o conjunto formado por terreno, no valor de 3000€/Ha x2,7 – 8.100 €, pavilhão no valor de 15.000,00€, licença de construção e projeto, 10.000€, eletrobomba e tubagens de saneamento no valor de 12.500 € e eletrificação no valor de 10.000€;
aquando da negociação da referida venda, o autor, acompanhado do promotor imobiliário, de um proprietário vizinho e do R. marido, visitaram o prédio, verificando os seus limites, delimitado em todo o seu perímetro por uma vedação metálica, os marcos, os muros, as instalações (pavilhão), a instalação elétrica, de rega e saneamento, de todo o prédio, tendo-lhe, nessa data sido entregues ao A., para além da caderneta predial, certidão da CRP, o seu parcelário agrícola e orto fotograma pelo IFADAP, que atribui a área de 2,7 ha ao prédio, bem como projeto de licenciamento do referido pavilhão;
ou seja, embora tal não fosse essencial para o negócio, o autor tomou conhecimento da área aproximada do prédio, que é de 26,638m2, muito próxima dos 2,7 ha inicialmente indicados pelo réu no doc. 4 que entregou ao autor.
Concluem pela improcedência da ação.
O autor responde, juntando aos autos a ficha de reserva do imóvel, alegando que a base do negócio foi o imóvel com as caraterísticas inscritas na matriz predial urbana sob o n. com a área total de 3.37700 (ha), conforme consta da caderneta predial rústica como doc. 4. da P.I.. e que os doc. que recebeu da Imobiliária são os que apresenta como 2., 3., e 4., e não os docs. 2., 3. e 4., juntos com a contestação.
Realizada audiência de julgamento, pelo juiz a quo foi proferida Sentença, que termina com o seguinte dispositivo:
VII. DECISÃO
Nestes termos e pelos fundamentos expostos, decide-se julgar a ação parcialmente
procedente e:
1) Condenar os Réus BB e CC a pagar solidariamente ao Autor AA a quantia de € 13.848,53 (treze mil, oitocentos e quarenta e oito euros e cinquenta e três cêntimos);
2) Absolver os Réus do demais peticionado.
3) Condenar o Autor e os Réus nas custas do processo, na proporção do respetivo decaimento, que se fixa em 1% para o primeiro e 99%, para os Réus.
*
Inconformados com tal decisão, os Réus dela interpõem recurso de apelação, concluindo a respetiva motivação, com as seguintes conclusões:
I - A presente ação foi intentada por AA, ora recorrido, que requereu a condenação dos Réus, ora recorrentes, ao pagamento do preço resultante da diferença da área real de um prédio rústico que comprou aos RR, com a área inscrita na caderneta predial e certidão da CRP, junta à respetiva escritura de compra e venda;
II - O Autor requereu a redução do negócio de compra e venda, com a redução do preço pago, com fundamento em erro sobre os motivos, ao abrigo dos artigos 252.º, n.º 2, e 437.º do Código Civil, entendimento que o Tribunal não atendeu, considerando que ao caso se aplica o artigo 888.º do Código Civil, afastando por outro lado também o regime da compra e venda de coisas defeituosas dos artigos 913.º e ss. do Código Civil.
III- Relativamente ao regime de venda de coisas defeituosas (art. 913º), cuja aplicação a sentença afastou, acertadamente do nosso ponto de vista, não é aplicável já que deve considerar-se que a coisa é defeituosa no caso de ter um vício ou se for desconforme atendendo ao que foi acordado e somente no caso na falta de qualidades que impeçam a realização do fim a que é destinado.
IV- A matéria dada como provada não se enquadra nas situações referidas, sendo certo que é manifesto que a discrepância quanto à área do prédio nada tem a ver com as qualidades asseguradas pelos RR..
V- Considerou a sentença que no caso dos autos, dá-se um confronto entre duas teses jurisprudenciais, uma em que se defende que tem que existir a menção expressa à área na escritura pública, para que possa haver redução proporcional do preço e outra em que se considerou que basta que o contrato indique a área por referência aos documentos (caderneta predial e certidão da CRP) que instruíram a escritura pública.
VI- Os recorrentes defendem também (em consonância com a 1º tese) que não poderá ocorrer a anulação do negócio e consequentemente a redução do negócio jurídico (art.292º do C.C.) sem a menção expressa à área na escritura pública.
VII- No entanto também não nos parece acertada ao caso a aplicação do regime do art.888º nº2 do C.C., a que a sentença procedeu, pelas seguintes razões:
-A-
VIII- O preço acordado foi pelo prédio “ (...) delimitado em todo o seu perímetro por uma vedação metálica, os marcos e as instalações(pavilhão /apoio agrícola) do prédio(...)” que o Autor visitou , verificando os limites do prédio ( cfr. ponto 10 dos factos provados).
IX- Antes da realização da escritura o Réu elaborou um escrito (datado de 1/7/2021) que entregou ao Autor onde valorizou de forma parcelar e discriminada o valor do preço pedido (55 mil € que mais tarde acordou em reduzir para 51500€)), onde figura para além do mais um cálculo do preço atendendo à área atribuída ao prédio pelos Réus de 27000m2 (2,7Ha.), (igual à indicada nos docs. 2 e 3 -do ifap- da contestação), indicações que portanto o Autor tomou conhecimento muito antes da outorga da escritura (vide ponto 8 dos fatos provados).
X- Deste modo o preço não foi determinado somente em função da quantidade da área, mas da própria coisa em si, nomeadamente pelo conjunto que discriminou separadamente no (doc. 1 junto à contestação -vide ponto 8 dos fatos provados).
XI- Por outro lado, na venda a corpo (art. 888º nº2 do C.C.), para que haja direito à redução do preço é absolutamente essencial que se tenha efetivamente indicado ou declarado essa quantidade, peso ou medida da coisa vendida.
XII- A sentença refere no entanto acolher o entendimento contrario ao que se acaba de referir, e que é nitidamente maioritário na jurisprudência, referindo que acolhe a tese referida nos Acórdãos do TRP, de 20-04-2010, CJ, 2010, tomo II, 198, e do STJ, de 06-04-2021, Proc. 1116/18.2T8PRT.P1.S1.
XIII- No que se refere ao acórdão do TRP, de 20-04-2010, CJ, 2010, tomo II, 198, como se pode ver este acórdão faz uma simples leitura direta do normativo (888º), considerando que se dos documentos que instruíram a escritura consta a área do imóvel é de concluir que o contrato contem a indicação da área, sem qualquer fundamentação de tal tomada de posição e sem qualquer indagação da problemática da questão em causa.
XIV- No entanto, tal acórdão baseia-se no facto do preço da venda do prédio ter sido ajustado tendo em conta a área declarada, concluindo que o preço foi definido em função da área do prédio, situação nitidamente diferente do presente caso, e que ao mesmo não deve ser aplicado, atendendo ao facto que o prédio foi negociado com a discriminação e valorização de várias partes componentes do mesmo e não só em função da sua área (cfr. ponto 8 da matéria dada como provada).
XV- Quanto ao outro acórdão indicado na sentença - STJ, de 06-04-2021, Proc. 1116/18.2T8PRT.P1.S1 para sustentar a decisão, não encontramos nenhum acórdão do Supremo com tal nº de processo, (podendo ter ocorrido um lapso na indicação do tribunal) mas com tal referencia e nº existe um acórdão do TRP que no entanto defende a tese ora propugnada pelos recorrentes e que refere no seu sumário o seguinte:
Sumário:
III - A omissão da indicação da área do imóvel na escritura de compra e venda impede a redução do preço.
XVI- Haverá portanto que concluir que não deve ser feita a interpretação legal a que a sentença procedeu, considerando -se que não tendo sido estipulada a área na escritura, não é possível proceder à redução do preço pelo que se deve determinar a absolvição dos RR.
XVII-Foram por isso violados ou não interpretados corretamente os artigos: 887º,888º,236º,238º, 405º e 406º do Código Civil e 7ª do CRP.
-B-
No caso de não ser acolhida a tese referida em A:
XVIII- No caso de se considerar poder em tese ser aplicável o regime do artigo 888º2 do CC, o que não se concede, haveria sempre ainda que equacionar o seguinte:
XIX- O A. teve conhecimento da área indicada na caderneta predial de 33770m2 bem como da área de 27000m2 atribuída pelos RR antes da outorga da escritura em escrito entregue pelo R. ao Autor.
XX- Pelo que nesse caso o cálculo deveria considerar o vigésimo de 27000m2 igual a 1350 m2 e os vendedores teriam a pagar a diferença de 25650m2 (= 27000-1350) subtraída à área real de 24689m2 sendo igual a 961m2, havendo assim uma diferença para além do vigésimo de 961m2.
XXI- Atendendo ao doc. 1- (ponto 8 dos factos provados) que refere que o terreno seria vendido por 3000€ o hectare, o m2 seria vendido por 3,33€, o que implicaria uma redução do preço de 288,3€ (3,33x961), que seria o valor que os Réus teriam que pagar ao Autor a título da referida redução de preço.
-C-
No caso de não ser acolhida a tese referida em -A- :
XXII- Requer-se a retificação no ponto 10 dos fatos provados da referida expressão “o seu parcelário agrícola e o orto fotograma elaborado (através de fotografia aérea) pelo IFAP” devendo ai constar os “(...) documentos n.ºs 1, 2, e 3 juntos com a contestação (...) “ em consonância com o depoimento da testemunha que lhe serviu de base e dos documentos com que foi confrontada, conforme consta da ata.
XXIII- Foram violados, ou não interpretados corretamente os artigos 887º,888º,236º,238º, 405º e 406º do Código Civil e 7ª do CRP.
Nestes termos, deve ser concedido provimento ao presente recurso, substituindo-se a decisão recorrida, com o que se fará inteira Justiça.
*
(…).
II – DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO
Tendo em consideração que o objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações de recurso, sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso – cfr., arts. 635º, nº4, e 639º, do Novo Código de Processo Civil, as questões a decidir, são as seguintes:
A – colocadas pelos Apelantes, nas suas alegações de recurso:
1. Não aplicabilidade ao caso em apreço do artigo 888º do CC, com a consequente absolvição dos RR.
2. A decidir-se pela aplicabilidade do artigo 888º:
a) a redução do preço seria tão só de 288,3 €;
b) haverá que proceder-se- à retificação do ponto 10;
B- Colocadas pelo Apelado, nas suas contra-alegações
3. Impugnação da decisão proferida em sede de matéria de facto quanto aos pontos 8 e 10 dos factos dados como “Provados”, e aditamento de um facto aos factos não provados.
III – APRECIAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO
A – Fundamentação de facto
O tribunal a quo proferiu a seguinte decisão em sede de matéria de facto:
“A. FACTOS PROVADOS
Da instrução e discussão da causa resultaram provados, com interesse para a decisão, os seguintes factos:
1) Por escritura pública intitulada de «Compra e Venda», outorgada a 26-10- 2021, no Cartório Notarial ..., perante a Sr.ª Notária DD, o Autor AA declarou comprar aos Réus BB e CC, e estes declararam vender ao primeiro, pelo preço de € 51.500,00, o prédio rústico sito ou denominado ..., localizado na freguesia ..., Concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... ...98 – ..., e inscrito na matriz sob o artigo rústico ...69, com o valor patrimonial tributável de € 1.740,22.
2) Foram exibidos os seguintes documentos, na escritura pública referida em 1):
a. Certidão de teor predial permanente com o código de acesso ...98, consultada nessa data em www.predialonline.pt;
b. Caderneta predial rústica do Serviço de Finanças ... consultada em www.portaldasfinancas.gov.pt;
3) O prédio rústico sito ou denominado ..., localizado na freguesia ..., Concelho ..., encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial ..., freguesia ..., sob a descrição ...05, com a área total e área descoberta de 33.770,00 m2.
4) Da caderneta predial rústica do Serviço de Finanças ..., atinente ao prédio inscrito na matriz predial rústica da freguesia ..., Concelho ... sob o artigo ...69, consta que este tem a área de 3,377 hectares.
5) O negócio celebrado entre Autor e Réus referido em 1) foi intermediado pela sociedade de mediação imobiliária A... Lda., titular da licença ...63 da AMI, intermediação que consistiu na apresentação do terreno ao Autor, na visita física ao mesmo e no fornecimento dos documentos correspondentes à certidão do registo predial e da caderneta predial rústica das Finanças, bem como na negociação do preço e, concluída esta, na colaboração prestada ao Autor para o registo provisório.
6) Após a celebração do acordo referido em 1), o Autor para melhor definir as estremas do prédio sito em ..., encomendou a realização de um levantamento topográfico do terreno, que recebeu em 21-03-2022.
7) Na sequência das diligências a que se refere o facto 6) e do levantamento topográfico efetuado, constatou-se que a área total efetiva do prédio referido é apenas de 24.689,00 m².
8) Previamente ao acordo referido em 1), o Réu pôs à venda o prédio referido em 1) pelo valor de € 55.000,00, valor que fundamentou, discriminando e valorizando as suas partes parcelarmente, que reduziu a escrito e entregou à imobiliária e ao Autor da seguinte forma:
«a) Terreno - 3000€/ha x 2,7Ha – 8100€;
b) Pavilhão - 15.000€;
c) Licença de construção e projecto - 10.000€;
d) Eletro-bomba e tubagens e saneamento - 12.500€;
e) Electrificação - 10.000€;
f) Total - 55.000€».
9) A 31-07-2021, foi entregue ao Autor pela mediadora imobiliária através de correio eletrónico, para além da caderneta predial e da certidão da Conservatória do Registo Predial ..., o seu parcelário agrícola e o orto fotograma elaborado (através de fotografia aérea) pelo IFAP, estes últimos dois não legíveis,
10) Em 16-08-2021, o Autor e o Réu, acompanhados da promotora/mediadora imobiliária, visitaram o prédio referido em 1), verificando os limites do prédio, delimitado em todo o seu perímetro por uma vedação metálica, os marcos e as instalações (pavilhão/apoio agrícola) do prédio, tendo sido entregue pelo Réu ao Autor a caderneta predial e da certidão da CRP do prédio, o seu parcelário agrícola e o orto fotograma elaborado (através de fotografia aérea) pelo IFAP.
B. FACTOS NÃO PROVADOS
Não se provaram quaisquer outros factos com interesse para a decisão da causa, designadamente não se provou que:
Da contestação:
a) Que na situação referida em 10) tenham sido verificados muros, a instalação elétrica, de rega e saneamento de todo o prédio.
b) Que na situação referida em 10), tenha sido entregue ao Autor o projeto e licenciamento do referido pavilhão junto da CM....
c) Fazia parte do negócio uma licença de construção de uma moradia unifamiliar e respetivo projeto e o Autor exigiu ao Réu, o que o Réu acordou, a legalização junto da Câmara Municipal do referido pavilhão, pelo que o Réu teve que requerer tal licenciamento junto das devidas autoridades e teve que submeter para aprovação junto da CM... o respetivo projeto e requerer a respetiva licença de construção e licenciamento.
d) Na mesma data referida em 10), o Autor acedeu à aplicação informática “Google Earth” e após introdução dos pontos limítrofes do prédio, o mesmo programa informático do Autor indicou uma área do prédio de 26.638 m2.
e) O Réu captou uma fotografia do levantamento acabado de ser feito pelo próprio Autor no seu “tablet”.
f) Nesse dia da visita ao prédio, o A. tomou conhecimento da extensão concreta do prédio através da delimitação perfeitamente definida dos seus limites, de que na altura se inteirou.
g) O prédio compreendia uma exploração florestal e de horticultura, um pavilhão para apoio da exploração, um sistema de rega e saneamento em todo o prédio, com o respetivo sistema elétrico que aciona uma eletrobomba para bombear a água de uma nascente do mesmo.
*
B – Subsunção dos factos ao direito
Peticiona o autor, com a presente ação, a redução do preço respeitante ao negócio de compra e venda de imóvel que celebrou com os réus, com fundamento em erro sobre os motivos, ao abrigo do disposto nos artigos 252º e 437º do Código Civil – alegando ter realizado a respetiva escritura confiando nos doc. que juntou como doc.3 e 4, vindo depois a descobrir, após realização de levantamento topográfico, que a área total do prédio era, não os 33.777 m2, constantes da caderneta predial e do registo, mas de 24.689 m2; caso tivesse sabido que a área real do prédio era inferior ao constante dos documentos do prédio, o autor teria pago, não os 51.500 €, mas o valor proporcional.
A decisão recorrida veio negar a aplicação dos artigos 252º e 437º do Código Civil (CC), afastando também o regime de compra e venda de coisas defeituosas dos artigos 913º e ss. do CC, considerando que ao caso é de aplicar o artigo 888.º do Código Civil:
“Ora, no caso dos autos não foi alegada qualquer situação de erro: o autor pretendeu adquirir aquele prédio que lhe foi apresentado, com a delimitação física que apresentava à data da celebração do contrato, sem alusão a medidas ou referência a projetos para o local;
Do mesmo modo, nada foi alegado quanto à impossibilidade de utilizar o prédio para o fim que fora adquirido (fosse a construção ou outra), nem que a (hipotética) essencialidade da área fosse do conhecimento da apelante ou que esta não a devesse ignorar (artigo 247.º do Código Civil, in fine).
A inexistência de erro sempre impediria a aplicação do regime consagrado no artigo 913.º do Código Civil.
No entanto, o que se verifica é uma mera desconformidade entre a área constante da matriz predial e da certidão da Conservatória do Registo Predial e a área resultante do levantamento topográfico realizado após a compra e venda. O prédio manteve-se fisicamente inalterado, o que se alterou foi apenas a expressão numérica da sua área.”
Em seguida, sustenta o tribunal a quo encontrarmo-nos perante um contrato de compra e venda ad corpus previsto no artigo 888.º do Código Civil, “(e não de uma compra e venda ad mesuram): o Autor pretendeu adquirir aquele prédio que lhe foi apresentado, com a delimitação física que tinha à data da celebração do contrato, sem qualquer alusão a medidas, tendo o preço sido fixado de forma unitária, e não por referência a unidades de medida («tanto por m²»).
Daí, acaba por concluir que, embora na escritura pública não haja alusão expressa à área do terreno, o prédio é nela identificado por referência ao artigo matricial e ao número do registo, dos quais consta a área de 33.770 m2 – invocando corrente jurisprudencial a tal respeito –, pelo que, nos termos do artigo 888º, nº2 do CC, o preço pode ser reduzido, deferindo a pretensão do autor.
concordam com a não aplicabilidade da redução do negócio de compra e venda com fundamento em erro sobre os motivos, ao abrigo dos artigos 252º, nº2 e 437º CC, bem como do regime da venda de coisa defeituosa previsto nos arts. 913º e ss., do CC;
no entanto, não se afigura acertada a aplicação do regime do artigo 888º, nº2 do CC, porquanto, o preço foi acordado pelo prédio, não tendo sido determinado em função da quantidade da área, mas da própria coisa em si, nomeadamente pelo conjunto que discriminou separadamente no doc.1 junto à contestação;
na venda a corpo (art. 888º, nº2), para que haja direito à redução do preço é essencial que se tenha efetivamente indicado ou declarado essa quantidade, peso ou medida, o que no caso não sucedeu.
Nas suas contra-alegações de recurso, o autor afirma encontrar-se de acordo com a qualificação jurídica constante da sentença recorrida, nomeadamente, quanto à aplicabilidade do regime constante dos arts. 887º e ss. do CC, e em especial, do nº2 do art. 888º, “pois como consta da sentença as partes remeteram a descrição do prédio vendido/adquirido para a descrição do mesmo na CRP ... e para a caderneta predial rústica, documentos que foram exibidos na escritura – facto provado 2.
Não discutem as partes que estejamos perante um contrato de compra e venda ad corpus previsto no artigo 888º do Código Civil, mas, tão só, a aplicabilidade ao mesmo da redução do preço ao abrigo do seu nº2.
No Título II (Dos contratos em Especial), sob a epigrafe, “Venda de coisas sujeitas a contagem, pesagem ou medição”, os artigos 887º e 888º, do CC, preveem dois regimes distintos, quanto ao preço de coisas determinadas em caso de divergência entre o número, peso ou medida, das coisas declaradas e o das coisas efetivamente vendidas:
Artigo 887º – Coisas determinadas. Preço fixado por unidade
Na venda de coisas determinadas, com preço fixado à razão de tanto por unidade, é devido o preço proporcional ao número, peso ou medida real das coisas vendidas, sem embargo de no contrato se declarar quantidade diferente.
Artigo 888º - Coisas determinadas. Preço não fixado por unidade.
1. Se na venda de coisas determinadas o preço não for estabelecido à razão de tanto por unidade, o comprador deve o preço declarado, mesmo que no contrato se indique o número, peso ou medida das coisas vendidas e a indicação não corresponda à realidade.
2. Se, porém, a quantidade efetiva diferir da declarada em mais de um vigésimo desta, o preço sofrerá a redução ou o aumento proporcional.
Ambos os artigos respeitam à venda de coisa determinada, sendo pacífico serem aplicáveis à venda de móveis e imóveis[1].
O artigo 887º será aplicável quando determinado imóvel é vendido com a indicação da sua medida e em que a fixação do preço é estabelecida em razão de um tanto por cada unidade de medida. Já o artigo 888º respeitará àqueles casos em que o preço é determinado em relação ao corpo do imóvel e não à sua medida (ainda que dele conste), ou seja, estabelecido globalmente[2].
No primeiro caso, em que é fixada uma importância em dinheiro por cada unidade, o preço devido pelo comprador é determinado pela multiplicação do preço unitário pelo número real de unidades. E isto independentemente de a quantidade declarada no contrato ser diferente, na sequência de uma avaliação incorreta por parte de uma ou de ambas as partes[3].
No caso do artigo 888º, a eventual divergência entre a medida declarada e a medida real não afeta o preço devido pelo devedor, correspondendo ao preço estipulado.
A tal respeito se pronuncia Raul Ventura, de forma esclarecedora:
“O art.888º, nº1, quando aplicável, torna o preço declarado independente da quantidade da coisa, mesmo que esta seja declarada no contrato. Não se pode dizer que o artigo faça prevalecer a quantidade declarada sobre a quantidade real, pois a quantidade declarada pode ter servido para a determinação do preço também declarado, mas com isso esgotou a sua função[4]”.
“A razão desta solução é simples e funciona, aliás como critério de interpretação para as hipóteses duvidosas: para as partes, é preponderante o preço global fixado para as coisas vendidas, independentemente das unidades, peso ou medida declarado ou real[5]”.
Contudo, o artigo 888º comporta no seu nº2, um desvio à regra geral da irrelevância da quantidade efetivamente vendida, prevendo um ajustamento proporcional do preço no caso de a quantia efetiva divergir em mais de um vigésimo da quantidade declarada.
Tal exceção tem como pressupostos, para além da referida fixação de um preço global, que haja uma diferença entre a área real e a área declarada, ou seja, que as partes tenham no contrato declarado uma quantidade, um número, peso ou medida, das coisas vendidas.
“Sem este requisito não é obviamente possível determinar a existência de uma diferença entre a quantidade efetivamente vendida e a quantidade declarada e, consequentemente, calcular a respetiva diferença[6]”.
Na venda ad corpus, pelo facto de as partes não terem fixado um preço por cada unidade constitutiva da coisa, mas antes, um preço global para ela, presume-se que elas formaram a sua vontade sobre o preço e a coisa globalmente considerada, sendo meramente incidental a referência à quantidade, peso ou medida da coisa vendida[7].
Chegamos agora à questão controvertida de saber se, não havendo qualquer referência expressa no contrato à dimensão ou concreta área do prédio vendido, tal referência se pode ter por efetuada por remissão para as certidões predial e registral respeitantes a tal imóvel.
Em tese geral e abstrata, não negamos tal possibilidade, tudo dependendo dos termos em que no contrato surge a referência a tais certidões ou à descrição do prédio delas constante e da interpretação a fazer de tal contrato, segundo as normas gerais de interpretação do negócio jurídico (artigos 236º e ss. do CC).
Tratando-se de um negócio formal, porque sujeito a escritura pública (artigo 875º CC), não pode a declaração negocial ter um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respetivo documento, ainda que imperfeitamente expresso, a não ser que se demonstre corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem à validade de tal sentido (artigo 238º, nos. 1 e 2 CC).
No caso em apreço, na escritura de compra e venda em questão, constam, como tendo sido feitas pelas partes, unicamente as seguintes declarações relativamente à identificação e descrição do imóvel objeto do negócio:
“Pelos primeiros outorgantes foi dito:
Que pela presente escritura, vendem aos segundos outorgantes, pelo preço de cinquenta e um mil e quinhentos Euros, que já receberam, o seguinte prédio, na freguesia ..., Concelho ...:
Rústico, sito ou denominado ..., descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número ... – ..., com a aquisição registada a seu favor pela apresentação mil oitocentos e vinte e cinco de junho de dois mil e nove, inscrito na matriz sob o artigo rústico ...69, com o valor patrimonial tributável de 1.740.22 €.
Pelos Segundos outorgantes foi dito:
Que aceitam a presente venda nos termos exarados.”
Tendo em consideração que em qualquer escritura de compra e venda de um imóvel, a indicação do respetivo número de inscrição na matriz e do número de descrição no registo é obrigatória – enquanto elementos de identificação jurídica de um imóvel (artigos 54º e 57º do Código do Notariado[8]) –, para que a alusão aos mesmos possa ser interpretada como uma remissão para a área ou outros elementos neles constantes, como as confrontações, etc., será necessário algo mais do que a simples menção dos respetivos números.
E, no caso em apreço, nem sequer se fez constar da escritura qualquer remissão para o teor das certidões prediais e registrais, nomeadamente quanto aos elementos de descrição do prédio nelas constantes, que não foram exibidas fisicamente, tendo a certidão predial permanente e caderneta predial rustica sido objeto de consulta online pela Notária que presidiu ao ato, como se fez constar no final da própria escritura.
Por outro lado, se na petição inicial, o autor alega ter confiado, não só, na vista física que fez ao terreno, mas, igualmente, no fornecimento dos doc. 3 e 4, certidões matriciais e registrais que junta – da sua leitura ressalta que as mesmas foram emitidas, respetivamente, a 06/01/2023 e a 18/01/2023, muito depois da celebração da escritura de compra e venda, realizada a 26-10-2021, e inclusivamente depois da realização do levantamento topográfico realizado a seu pedido em março de 2022.
Por outro lado, na sua resposta à contestação, o autor alega que os documentos que lhe foram exibidos aquando das negociações são os por si juntos com tal resposta (onde se inclui a certidão matricial e a certidão registral do prédio que lhe teriam sido fornecidas), de cuja análise se pode constatar serem completamente ilegíveis quanto à área do prédio. E, nas suas contra-alegações de recurso, opondo-se à retificação peticionada pelos Apelantes quanto ao facto dado como provado sob o nº.10, o autor sustenta que “no que tange ao ponto 10) dos factos provados deve ser dado como não provado que tenha sido entregue pelo réu ao autor a caderneta predial e a certidão da CRP do prédio, o seu parcelário agrícola e o orto fotograma elaborado (através de fotografia aérea) pelo IFAP, tendo presente que consta do facto provado 9. que tais documentos foram enviados ao Autor, pela mediadora imobiliária, por correio eletrónico, sendo ilegíveis”.
Ou seja, é o próprio autor que sustenta que as cópias da caderneta predial e da certidão registral do prédio, que lhe foram enviados pela imobiliária por correio eletrónico, em data anterior à escritura, correspondem aos doc. 5 e 6., e que os mesmos são ilegíveis – doc. estes que, como podemos constatar, a certidão registral é completamente ilegível quanto à área do mesmo, e quanto à caderneta predial, só com muito boa vontade se consegue perceber qual a área nele constante (e isto porque já sabemos de antemão qual é a área constante na matriz) –, negando que, aquando da visita ao prédio, o Réu lhe tenha fornecido a caderneta predial e a certidão da CRP do prédio, e pedindo que o teor do ponto 10., onde tal se afirma, seja dado como “não provado”.
Para que se considerasse conterem as declarações, prestadas e formalizadas pela escritura de compra e venda, uma remissão para o teor de tais documentos, nomeadamente quanto à área neles constantes, tal remissão teria de resultar da vontade das partes nesse sentido, minimamente expressa nos termos do documento, do respetivo contexto ou do circunstancialismo que rodeou a negociação da compra venda ou a celebração da respetiva escritura.
Nenhum elemento circunstancial existe, assim, nos autos que aponte no sentido de que, não tendo, na escritura publica de compra e venda, declarado expressamente a área do prédio, haja nela uma remissão implícita para a área constante da caderneta predial e da descrição registral.
Como tal, temos apenas uma mera desconformidade entre a área constante da matriz predial e da descrição predial do imóvel e a área resultante do levantamento topográfico realizada após a compra, sem que exista qualquer elemento nos autos que nos indique que qualquer uma delas tenha sido tida em consideração aquando do negócio, nomeadamente para efeitos do preço acordado entre as partes.
Concluindo, não tendo ficado a constar da escritura publica qualquer referência à área do prédio – nomeadamente à área constante da matriz e da descrição registral –, vale a regra do nº1 do artigo 888º, não havendo lugar à redução do preço.
A Apelação é de julgar procedente, com a absolvição dos réus do pedido, ficando prejudicada a apreciação das demais questões levantadas subsidiariamente pelos Apelantes.
Quanto às pretensões formuladas pelo Apelado nas suas contra-alegações de recurso, consistentes em alterações à decisão proferida em sede de matéria de facto, quanto aos factos provados sob o ponto 8 – dele eliminando a parte em que se afirma que lhe foi entregue documento escrito discriminando e valorizando as suas partes e de onde constaria a área de 2.700 m2 –, e a eliminação do ponto 10, onde se afirma que ao autor foi entregue pelo Réu a caderneta predial e certidão CRP do prédio, e parcelário agrícola e fotograma, aquando da visita ao prédio realizada a 16-08-2021 –, o seu conhecimento afigura-se irrelevante para a decisão a proferir nesta sede.
Quanto ao teor do ponto 8, a sua eliminação só teria interesse caso se tivesse reconhecido ao autor o direito à redução do negócio pela via do erro na formação da vontade. Quanto a querer ver dado como “não provado” que lhe teriam sido facultados a caderneta predial e a certidão da CRP do imóvel aquando da visita do autor ao mesmo, a sua não prova só lhe poderia ser desfavorável: se não teve acesso à caderneta predial e a certidão da CRP (legíveis) aquando da negociação, a área constante em tais documentos nenhuma relevância pode ter tido na formação da vontade do autor, não se podendo afirmar a existência de qualquer divergência de área suscetível de afetar o preço acordado para o imóvel.
Não se apreciará, assim a impugnação à matéria de facto deduzida pelo Apelante, sendo de determinar a procedência da Apelação, sem outras considerações.
IV – DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes deste tribunal da Relação em julgar procedente o recurso, revogando-se a decisão recorrida, absolvendo os réus do pedido.
Custas a suportar pelo Autor/Apelado, na ação e no recurso.
Coimbra, 09 de janeiro de 2024
V – Sumário elaborado nos termos do art. 663º, nº7 do CPC.
(…).
[1] Fernando Oliveira e Sá, “Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Contratos em Especial”, UCP Editora, anotação ao artigo 887º, p. 75.
[2] Cfr., Raul Ventura, “Contrato de Compra e Venda no Código Civil – Proibições de Compra e de venda – Venda de bens futuros – Venda de bens de existência ou titularidade incerta – Venda de coisas sujeitas a contagem, pesagem ou medida, Revista da Ordem dos Advogados, Ano 43, https://www.oa.pt/upl/%7B16865038-1cf9-4dbd-8e5a-99fb85d06a0e%7D.pdf.
[3] Jorge Morais Carvalho, Código Civil Anotado, Vol. I, 2017, Coord. Ana Prata, anotação ao artigo 887º, pp. 1103.
[4] Artigo e local citados, pp.302-303.
[5] Fernando Oliveira e Sá, obra citada, anotação ao art. 888º, nota 4, p. 78.
[6] Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, II Vol., 4ª ed., Coimbra Editora, 1997, p.180.
[7] Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, Vol. II, 3ª ed., Coimbra Editora, p.185, e Luís Manuel Teles de Menezes Leitão, “Direito das Obrigações”, Vol. III – Dos Contratos em Especial, 3ª ed., Almedina, pp. 76-77.
[8] Dispõe o nº1 do artigo 54º, do Código do Notariado: “Nenhum instrumento respeitante a factos sujeitos a registo pode ser lavrado sem que no texto se mencionem os números das descrições dos respetivos prédios na conservatória a que pertençam ou hajam pertencido, ou sem a declaração de que não estão descritos.”, dispondo o nº1 do artigo 57º: Nos instrumentos em que se descrevam prédios rústicos, urbanos ou mistos deve indicar-se o numero da respetiva inscrição na matriz ou, no caso de nela estarem omissos, consignar-se a declaração de haver sido apresentada na repartição de finanças a participação para a inscrição quando devida.