Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra

I. A Administração do Condomínio do prédio urbano sito na Urbanização X..., Coimbra, instaurou, nos Juízos Cíveis de Coimbra, a presente acção declarativa sumária contra J (…), casado com M (…), e C (…), Lda., pedindo que os Réus sejam condenados a reparar os defeitos descritos nos art.ºs 6º a 17º da petição inicial (p. i.), bem como os danos ocorridos nas fracções advenientes desses defeitos, realizando todas as obras que se revelem tecnicamente convenientes, e, ainda, a reparar os danos futuros a que derem causa, e, o 1º Réu, a pagar à A. o montante de € 145,20.

Alegou, em síntese: é administradora do condomínio do prédio identificado na p. i.; após a venda das fracções autónomas, e depois de tomarem contacto com o edifício, tanto a administração do condomínio, como os condóminos, vieram a detectar os defeitos e deficiências nas partes comuns do edifício aludidas na p. i.; deu conhecimento, ao 1º Réu, destes defeitos, tendo este comunicado os mesmos, à 2ª Ré, que efectuou reparações no imóvel; os defeitos subsistiram, tendo a A. comunicado a situação ao 1º Réu, que comunicou à 2ª Ré, ambos assumindo, novamente, a responsabilidade de os reparar e, para o efeito, efectuaram obras de reparação no imóvel; apesar das obras, os defeitos mantêm-se; despendeu a supra referida quantia com a realização de uma reparação urgente.

O Réu contestou invocando a excepção da caducidade do direito de acção relativamente aos alegados defeitos de construção, uma vez que, até à propositura da acção, decorreu mais de um ano, contado desde a data da denúncia ao Réu (comunicação escrita datada de 19.7.2005) e, ainda, que a execução da obra foi da responsabilidade da 2ª Ré, desconhecendo o Réu a existência de defeitos. Concluiu pela procedência da matéria de excepção ou a improcedência da acção, com a consequente absolvição do pedido.

A Ré C..., Lda., contestou deduzindo também a excepção da caducidade do direito da A. - celebrou, na qualidade de empreiteira, um contrato de empreitada com o Réu, dono da obra, sendo que, em Julho de 2001, entregou o prédio, ao Réu, que o recebeu, sem qualquer reserva; ainda no ano de 2001, foi eleita a administração do condomínio do prédio, ficando a respectiva gestão das partes comuns a cargo da mesma; até ao ano de 2005, o Réu notificou a Ré para levar a cabo a eliminação de alguns defeitos que a obra passou a apresentar, o que a Ré fez, sendo que, desde a última intervenção por si realizada no prédio, no último trimestre de 2005, não mais foram denunciados, à Ré, quaisquer defeitos; os eventuais defeitos alegados a verificarem-se não traduzem a subsistência de defeitos anteriores sujeitos a reparação ou eliminação levadas a cabo pela contestante, sendo que o prazo de denúncia e a eventual obrigação de os reparar caducou em 31.12.2006. E impugnou os invocados defeitos, referindo, neste âmbito, designadamente, que o projecto de arquitectura não previa que as juntas das pedras de capeamento da platibanda devessem ser revestidas a tela ou qualquer sistema de escoamento das águas pluviais nas varandas do edifício, as quais são abertas e inclinadas para o exterior. Concluiu pela improcedência da acção.

A A. respondeu, concluindo pela improcedência da matéria de excepção e como na p. i..

Foi proferido despacho saneador relegando para final a decisão da excepção da caducidade e seleccionou-se a matéria de facto (assente e controvertida), depois alterada na sequência de reclamações das partes.

Realizada a audiência de discussão e julgamento, o Tribunal, por sentença de 11.11.2013, julgou improcedente a excepção da caducidade do direito da A. invocada por ambos os Réus e parcialmente procedente a acção e, em consequência, condenou a Ré C (…), Lda., a reparar os defeitos identificados nas alíneas H) a V) da factualidade provada, bem como os danos ocorridos nas fracções advenientes desses defeitos, realizando todas as obras que se revelarem tecnicamente convenientes para o efeito, e, ainda, a reparar danos futuros a que der causa; e absolveu o Réu J (…) dos pedidos formulados pela A..

Inconformada, a Ré C (…), Lda., interpôs a presente apelação formulando as seguintes conclusões:

Atento o referido acervo conclusivo, delimitativo do objecto do recurso, importa apreciar e decidir, principalmente: a) nulidade da sentença; b) verificar se a recorrente cumpriu, ainda que em reduzida expressão, as exigências adjectivas da impugnação da decisão relativa à matéria de facto; c) decisão de mérito, em especial, as questões da “caducidade”, da responsabilidade pela eliminação dos defeitos e da condenação a reparar “os danos ocorridos nas fracções advenientes desses defeitos” nas partes comuns (mencionados em “H a V”).

a) A A. é administradora do condomínio do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na Urbanização X..., freguesia de (...), concelho de Coimbra, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art.º (...) e descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Coimbra sob o n.º (...). (A)

b) O Réu, que se dedicava à actividade de venda imobiliária, adquiriu o referido lote n.º (...), em 1998, tendo mandado edificar o edifício nele construído e procedido à venda das respectivas fracções. (B)

c) Foi a Ré que efectuou a construção do imóvel, por conta do Réu, na qualidade de empreiteira. (C)

d) Após a venda das fracções autónomas e depois de tomarem contacto com o edifício, tanto a administração do condomínio, como os condóminos, detectaram defeitos e deficiências no prédio. (D)

e) Na sequência dessa denúncia, pela Ré foram efectuadas reparações no imóvel. (G)

f) Por comunicação escrita datada de 19.7.2005 e recebida pelo Réu, a A. denunciou alegados defeitos de construção. (H)

g) A última intervenção levada a cabo pela Ré, no dito prédio, ocorreu no último trimestre de 2005. (I)

h) Na cobertura do edifício, constata-se que as juntas das pedras de capeamento da platibanda não se encontram revestidas com tela. (1º)

i) Existem infiltrações de água para o interior do edifício. (resposta ao art.º 2º)

j) As varandas do edifício não possuem qualquer sistema de escoamento das águas pluviais. (3º)

k) A água escorre para as varandas dos pisos inferiores. (resposta ao art.º 4º)

l) E danifica as grades, o pavimento e os respectivos tectos, originando formações calcárias. (5º)

m) No alçado lateral esquerdo, próximo do cunhal com o alçado posterior, existia uma fenda que foi reparada, mas é visível uma diferença na coloração do alçado. (6º)

n) O alçado lateral direito ostenta uma fissuração generalizada do revestimento, especialmente ao nível do rés-do-chão. (6º-A)

o) No muro que remata com o edifício (nomeadamente com o cunhal do alçado posterior/alçado lateral esquerdo) existe uma fenda. (7º)

p) No vão da escada, nos patamares entre o 4º andar e a zona de acesso à cobertura, bem como nos patamares entre o 3º e o 4º andares e entre o 2º e o 3º andares, existem manchas de humidade. (8º)

q) A sanca sobre a porta de acesso à casa das máquinas encontra-se partida, tendo inclusive, caído pedaços de material. (9º)

t) Existem deficiências e danos decorrentes das infiltrações. (resposta ao art.º 13º)

u) Existem danos nas paredes, de uma forma generalizada e em alguns dos pavimentos de forma pontual. (resposta ao art.º 14º)

v) Os danos ocorrem nas paredes e pavimentos juntos às janelas e portas de sacada. (resposta ao art.º 15º)

x) Tendo este informado que iria comunicar tais defeitos, à Ré, para que esta efectuasse as competentes reparações. (17º)

y) Os supra descritos defeitos subsistiram, mesmo depois das reparações efectuadas pela Ré, no imóvel. (18º)

bb) Tendo ambos, mais uma vez, assumido a responsabilidade de os reparar. (21º)

dd) No entanto, as deficiências supra descritas mantêm-se, dado que os defeitos acima descritos são os mesmos que foram objecto de intervenção em 2005. (23º)

ff) Que, por diversas vezes, asseverou, à A., que os Réus iriam reparar integralmente o imóvel. (25º)

gg) Mas, como não foram feitas as necessárias reparações, os defeitos subsistem e agravam-se. (26º)

hh) Em Junho de 2007, foi novamente o Réu interpelado, pela A., para proceder à reparação urgente da chaminé do 3º andar direito. (27º)

ii) Essa chaminé encontrava-se indevidamente impermeabilizada, pelo que escorria água para o fogão de sala do 3º andar centro direito. (28º)

jj) Não obstante ter assegurado que efectuaria a impermeabilização, o Réu não efectuou os trabalhos. (29º)

kk) Por conseguinte, por se tratar de uma reparação urgente, a administração do condomínio efectuou as obras necessárias. (30º)

mm) Quantia essa que, até à presente data, não foi reembolsada pelo Réu. (32º)

nn) Apesar de ter sido interpelada para efectuar o pagamento, nomeadamente quando em 15.10.2007 a A. lhe enviou a factura referente a esses trabalhos. (33º)

pp) Para efectuar as competentes obras será necessário o montante de € 23 000. (36º)

qq) A Ré construiu o prédio pelo método conhecido por «chave na mão». (37º)

uu) Desde a última intervenção no prédio, no último trimestre de 2005, à Ré nunca mais foram denunciados quaisquer defeitos, nem solicitada a respectiva eliminação. (46º)

vv) O projecto de arquitectura não previa que as juntas das pedras de capeamento da platibanda devessem ser revestidas a tela. (49º)

ww) Contudo, as paredes em que tais pedras estão assentes foram revestidas a tela. (50º)

A recorrente afirma que o Tribunal a quo não fundamentou de forma objectiva, inequívoca e sustentada de facto, o que qualificou de erros construtivos da Recorrente na execução da obra (“erro na execução dos trabalhos por parte da empreiteira“) e em que medida é que os mesmos (também insuficientemente concretizados) foram causa necessária das patologias, falta de fundamentação que é causa de nulidade da sentença - art.º 615º, n.º 1, alínea b) do CPC de 2013[1].

Preceitua o referido normativo que “é nula a sentença quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão”.

Tradicionalmente, invocando-se os ensinamentos do Professor Alberto Reis, é recorrente a afirmação de que o vício da mencionada alínea b) apenas se verifica quando ocorre falta absoluta de especificação dos fundamentos de facto ou dos fundamentos de direito.[2]

No entanto, no actual quadro constitucional (art.º 205º, n.º 1, da Constituição da República Portuguesa), em que é imposto um dever geral de fundamentação das decisões judiciais, ainda que a densificar em concretas previsões legislativas, de forma a que os seus destinatários as possam apreciar e analisar criticamente, designadamente mediante a interposição de recurso, nos casos em que tal for admissível, parece que também a fundamentação de facto ou de direito insuficiente, em termos tais que não permitam ao destinatário da decisão judicial a percepção das razões de facto e de direito da decisão judicial, deve ser equiparada à falta absoluta de especificação dos fundamentos de facto e de direito e, consequentemente, determinar a nulidade do acto decisório[3].

Perante o descrito enquadramento normativo e analisada a sentença sob censura, concluiu-se que o Mm.º Juiz a quo indicou os fundamentos de facto e de direito subjacentes à decisão proferida, sendo certo, como veremos, que a decisão proferida estava obviamente limitada pelos factos essenciais constitutivos da causa de pedir, e cabia à Ré /recorrente trazer à lide aqueles em que se baseia a matéria de excepção (susceptíveis de determinar a improcedência total ou parcial do pedido) (cf. designadamente, os art.ºs 5º, n.º 1 e 571º, n.º 2, 2ª parte).

Por conseguinte, não ocorre o apontado vício na decisão recorrida, que não se confunde com eventuais falhas/erros da decisão de facto ou “erros de julgamento”.

3. a) O recorrente deve apresentar a sua alegação, na qual conclui, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou a anulação da decisão (art.º 639, n.º 1), ou seja, ao ónus de alegar acresce o ónus de concluir, indicando quais os fundamentos do recurso – as razões ou fundamentos são primeiro expostos, explicados e desenvolvidos no curso da alegação; hão-de ser, depois, enunciados e resumidos, sob a forma de conclusões, importando que a alegação feche pela indicação resumida das razões por que se pede o provimento do recurso (a alteração ou a anulação da decisão).

E o tribunal superior tem de guiar-se pelas conclusões da alegação para determinar, com precisão, o objecto do recurso; só deve conhecer, pois, das questões ou pontos compreendidos nas conclusões, pouco importando a extensão objectiva que haja sido dada ao recurso, no corpo da alegação[4], sendo que tudo o que conste das conclusões sem corresponder a matéria explanada nas alegações propriamente ditas, não pode ser considerado e não é possível tomar conhecimento de qualquer questão que não esteja contida nas conclusões das alegações, ainda que versada na respectiva fundamentação.[5]

b) A recorrente diz na “conclusão 1ª” da alegação de recurso (ponto I, supra) que os depoimentos prestados em audiência de discussão e julgamento pelas testemunhas (…), concatenados com a prova documental junta aos autos, bem como a apreciação e interpretação de alguns dos factos dados por provados, impunham uma decisão diversa da recorrida quanto a determinados pontos concretos; tal perspectiva é depois “desenvolvida/explicitada”, sobretudo, nas “conclusões 2ª, 3ª, 4ª, 5ª, 12ª, 13ª e 14ª” (ponto I, supra), sem que aí se mencionem claramente os art.ºs da base instrutória que, na perspectiva da Ré, devem ser alterados [tal “menção foi levada, apenas, ao ponto “II. 10” da fundamentação da alegação de recurso, que diz: “10. Sem prejuízo ainda do a seguir alegado, foram incorrectamente apreciados, interpretados e julgados os factos constantes dos quesitos 2º a 15º, 23º, 26º, 45º e 51º, por apreciação e interpretação incorrecta da prova produzida”] e, menos ainda, sem que a recorrente especifique a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto “impugnadas”.

Reza o art.º 640º que “quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: a) os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados; b) os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; c) a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.” (n.º 1) “No caso previsto na alínea b) do número anterior (…), quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso (…) (nessa parte), indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes” [n.º 2, alínea a)].

Tais requisitos da impugnação da decisão de facto justificam-se pela simples razão de que importa alegar o porquê da discordância, isto é, em que é que tais depoimentos, de per si ou conjugados com a restante prova, contrariam a conclusão factual do Tribunal recorrido.

Trata-se da imposição de um ónus perfeitamente lógico e necessário atendendo, por um lado, a que ninguém está em melhor posição do que o recorrente para indicar os concretos pontos da sua discordância relativamente ao apuramento da matéria de facto, indicando os concretos meios de prova constantes do registo sonoro que, em seu entendimento, fundamentam tal discordância e qual a concreta divergência detectada, e, por outro lado, para permitir que a parte contrária conheça os argumentos concretos e devidamente delimitados do impugnante, para os poder contrariar, assim se garantindo o efectivo cumprimento do princípio do contraditório [art.ºs 638º, n.º 5 e 640, n.º 2, alínea b)].[6]

As referidas exigências compreendem-se à luz do princípio da auto-responsabilidade das partes, impedindo que a impugnação da decisão da matéria de facto se transforme numa mera manifestação de inconsequente inconformismo.[7]

c) A prova pessoal produzida em 1ª instância foi gravada e era possível a identificação precisa e separada dos depoimentos (fls. 251 e seguintes).

d) Verifica-se, por um lado, que a recorrente, na fundamentação da sua impugnação da decisão de facto, indicou diversos excertos dos depoimentos das aludidas testemunhas mas ignorou a exigência de “indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso”.

Por outro lado, desrespeitou o ónus de especificar, nas conclusões da alegação de recurso, os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida (sobre a matéria de facto impugnada).

Assim, ante o descrito regime jurídico, verifica-se ostensivo desrespeito das exigências claramente estabelecidas na lei em matéria de impugnação da matéria de facto.

Não resta, pois, alternativa à total rejeição do recurso da decisão relativa à matéria de facto, pelo que importa atender à factualidade dada como provada em 1ª instância.

4. a) A recorrente continua a invocar a excepção de caducidade, aduzindo, nomeadamente: entregou o prédio ao Réu em Julho de 2001; deslocou-se por várias vezes ao edifício para dar solução a situações patológicas, a última vez no último trimestre de 2005; a partir de então nunca mais foi solicitada a sua presença para intervir no prédio nem nunca mais lhe foram denunciadas patologias.

Segundo a Ré/recorrente, o prazo de 5 anos previsto no n.º 1 do art.º 1 225º, do CC, expirou em Julho de 2006, sendo que a presente acção foi instaurada (em 28.5.2008) quando havia já caducado o direito exercitado nestes autos; se as patologias dadas por provadas pelo Tribunal se mantinham à data da instauração da acção por serem as mesmas que foram objecto da intervenção da recorrente no último trimestre de 2005, tal significa que naquele trimestre a A. passou a saber da continuidade da sua existência, devendo então denunciá-las no prazo de um ano e intentar a acção no ano imediato – o que não fez – levando também à caducidade do direito por si exercitado. Daí que o Tribunal a quo tenha violado, designadamente, os art.ºs 333º e 1225º, n.ºs 1 e 2, do CC.

Ficou provado: após a venda das fracções autónomas e depois de tomarem contacto com o edifício, tanto a administração do condomínio, como os condóminos, detectaram defeitos e deficiências no prédio; na sequência dessa denúncia, pela Ré foram efectuadas reparações no imóvel; por comunicação escrita datada de 19.7.2005 e recebida pelo Réu, a A. denunciou alegados defeitos de construção; a última intervenção levada a cabo pela Ré, no dito prédio, ocorreu no último trimestre de 2005; a A. deu conhecimento, ao Réu, dos “defeitos” que ficaram demonstrados e este informou que iria comunicar tais defeitos, à Ré, para que esta efectuasse as reparações correspondentes; os supra descritos defeitos subsistiram, mesmo depois das reparações efectuadas pela Ré, no imóvel, tendo, de novo, a A. comunicado ao Réu a sua subsistência, que comunicou, novamente, à Ré, e, ambos, mais uma vez, assumiram a responsabilidade de os reparar; e, em consequência, efectuaram obras de reparação no imóvel; as deficiências supra descritas mantêm-se, dado que os defeitos acima descritos são os mesmos que foram objecto de intervenção em 2005, tendo a A. dado novamente conhecimento ao Réu, que, por diversas vezes, asseverou, à A., que os Réus iriam reparar integralmente o imóvel; a entrega do prédio, ao Réu, ocorreu em Julho de 2001; a Ré mandou reparar os defeitos que lhe foram denunciados; desde a última intervenção no prédio, no último trimestre de 2005, à Ré nunca mais foram denunciados quaisquer defeitos, nem solicitada a respectiva eliminação [cf. II. 1. alíneas d), e), f), g), w), x), y), z), aa), bb), cc), dd), ee), ff), rr), tt), uu), supra].

b) O Réu e a Ré/apelante celebraram um contrato de empreitada que teve por objecto a construção de um imóvel [cf. II. 1. alíneas b) e c), supra, e o art.º 1207º, do CC], imóvel esse destinado (por sua natureza) a longa duração (art.º 1225º, do CC).

Nos termos do art.º 1225º, do CC, o limite temporal para o exercício dos direitos nele previstos, necessariamente actuados dentro de certo prazo, configura um problema de caducidade, e não de prescrição; estabelece-se o «iter» para o exercício dos direitos outorgados ao dono da obra e/ou ao comprador do imóvel defeituoso (terceiro adquirente) e que implica a clara distinção entre os planos da “garantia legal” de cinco anos que lhe é conferida, a contar da entrega do imóvel, e o exercício do direito potestativo à “denúncia” dos defeitos (derivados de vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou a erros na execução dos trabalhos), com vista a obter a consequente indemnização ou a respectiva eliminação pelo empreiteiro, a exercitar no prazo de um ano a contar do conhecimento do vício construtivo da coisa, e, finalmente, o exercício em juízo do direito de indemnização ou eliminação dos defeitos denunciados, no prazo de um ano subsequente à denúncia (n.ºs 1 e 2 do referido art.º).[8]

Assim, a Ré/recorrente (empreiteiro) é responsável pela eliminação dos defeitos ou pela respectiva indemnização (pelo prejuízo causado) ao dono da obra ou a terceiro adquirente (in casu, os condóminos), nos termos da referida disposição legal.

Atendendo à descrita factualidade e considerando, por um lado, que não sendo eficaz a tentativa de eliminação do defeito, ou mantendo-se a prestação substitutiva desconforme, há um segundo cumprimento defeituoso ao qual se devem aplicar as mesmas regras do primeiro, designadamente as respeitantes a prazos (e no decurso deste novo prazo é possível fazer valer os direitos derivados de defeitos da eliminação ou da prestação substitutiva) e, por outro lado, que o ónus da prova do decurso do prazo de exercício dos direitos do dono da obra (e do terceiro adquirente) compete ao empreiteiro (art.º 343º, n.º 2, do CC) – não sendo possível o tribunal conhecer oficiosamente dele, uma vez que estamos perante direitos disponíveis (art.º 303º, ex vi do art.º 333º, n.º 2, do CC)[9] –, é irrecusável que a Ré/recorrente não logrou demonstrar o decurso do aludido “prazo de garantia” ou dos demais prazos supra referidos [de denúncia e de interposição da correspondente acção - contrariamente à perspectiva da Ré/recorrente, não vemos demonstrada a data a partir da qual a A. passou a ter conhecimento da manutenção/continuidade dos “defeitos”, e também não é possível situar esse conhecimento no último trimestre de 2005], pelo que nada se poderá objectar à declarada improcedência da dita excepção de caducidade.

5. Ao impugnar os “defeitos” alegados na p. i., a Ré/recorrente pretendeu afastar a sua responsabilidade/imputação, afirmando, apenas, que “o projecto de arquitectura não previa” que as juntas das pedras de capeamento da platibanda devessem ser revestidas a tela, nem qualquer sistema de escoamento das águas pluviais nas varandas do edifício, as quais são abertas e inclinadas para o exterior e, por último, “se” a sanca partiu é porque foi sujeita a um tratamento inadequado da responsabilidade de outrem.

Esta a problemática que está de algum modo subjacente a parte significativa da alegação de recurso [cf., sobretudo, as “conclusões 6ª, 7ª, 8ª, 9ª, 10ª, 11ª e 15ª”/ponto I, supra], ignorando, porventura, a Ré que o vertido (e omitido) na contestação não poderá deixar de a auto-responsabilizar pela solução do litígio, sendo que aquela impugnação não se centrou nas eventuais dificuldades ou limitações derivadas do correspondente “projecto de arquitectura” e no eventual afastamento do “nexo de causalidade” com a actividade construtora da recorrente, e, menos ainda, na sua actuação, no decurso da execução dos trabalhos da empreitada em questão, susceptível de conduzir a um diverso nexo de imputação.

Na verdade, em situações de incumprimento (designadamente, de cumprimento defeituoso), presume-se a culpa da Ré/empreiteira na realização da obra com defeitos - ao credor basta demonstrar a materialidade do incumprimento [maxime, a existência do “defeito”, sendo que no presente caso é a própria Ré quem afirma “que muitas das situações dadas por provadas traduzem ´patologias construtivas`”…], cabendo ao devedor provar a ausência do nexo de imputação à sua pessoa desse incumprimento, o qual se presume iuris tantum (art.º 799º, n.º 1, do CC).[10]

O empreiteiro deve demonstrar as causas da verificação do incumprimento e que o cumprimento defeituoso não procede de culpa sua - tem de demonstrar a causa do defeito, a qual lhe deve ser completamente estranha.

Por conseguinte, ainda que se prove que o defeito tem origem no projecto da obra a executar, o empreiteiro só verá a sua responsabilidade excluída quando o erro de concepção não for detectável por um profissional de competência suficiente (o bom profissional) na realização daquele tipo de obras - o que não sucede no caso em análise (como decorre do explanado pela própria Ré na contestação e na alegação de recurso) -, ou, tendo sido detectado, se o empreiteiro informou o dono da obra das consequências nefastas da execução desta segundo o projecto; tendo o empreiteiro o dever de detectar e avisar o dono da obra da existência de erros ou defeitos nos projectos, não podem esses erros ou defeitos serem invocados pelo empreiteiro para diminuir a sua responsabilidade.[11]

Assim, perante o alegado na contestação, a materialidade apurada e o apontado regime jurídico, dúvidas não restam de que a Ré/recorrente, na qualidade de construtora do edifício, não afastou a sua responsabilidade pela existência dos mencionados “defeitos”, antolhando-se insuficiente ou irrelevante/inconsequente, por exemplo, o que resulta dos factos indicados em II. 1. alíneas vv) e ww), supra.

6. Por último, a Ré diz que a sentença sob censura não podia condená-la a reparar “os danos ocorridos nas fracções advenientes desses defeitos…” porquanto a presente acção foi intentada pela Administração do Condomínio, a qual tem legitimidade para administrar as partes comuns do edifício e para, entre outros, realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns, nestes se compreendendo as obras de reparação em partes comuns, e somente os condóminos, individualmente, poderiam exigir à recorrente a eliminação de defeitos ou danos sofridos no interior das suas fracções.

Sabemos que quem tem o poder de administrar as fracções autónomas, com as limitações decorrentes das mesmas integrarem uma propriedade horizontal, são os seus proprietários, individualmente considerados, pelo que perante um defeito existente numa fracção autónoma, será apenas o seu proprietário quem terá legitimidade para exercer junto do construtor qualquer um dos direitos referidos nos art.ºs 1221º e seguintes, do CC (entre os quais, o de exigir a eliminação dos defeitos).[12]

Contudo, se o defeito se situar numa parte comum do edifício, o exercício dos direitos de eliminação dos defeitos (e/ou de realização de nova obra), caberá apenas ao administrador do condomínio, devidamente mandatado pela assembleia de condóminos, na medida em que compete exclusivamente a estes órgãos do condomínio proceder à administração das partes comuns (art.ºs 1430º, 1436º e 1437º, do CC).[13]

E quando o defeito se verifica numa parte comum do edifício, mas já causou danos em fracções autónomas (por exemplo, se existirem infiltrações de águas da chuvas em fracções autónomas, resultantes duma deficiente impermeabilização de um terraço comum), relativamente ao defeito, apenas o administrador do condomínio, em regra, após deliberação da assembleia de condóminos, poderá exercer os direitos descritos nos art.ºs 1221º e seguintes, do CC; no que concerne aos danos causados nas fracções autónomas, não só poderá o administrador do condomínio reclamar o pagamento duma indemnização, nos termos do art.º 1223º, do CC, pelas despesas que suportou ou que irá suportar (dano futuro previsível indemnizável, nos termos do art.º 564º, n.º 2, do CC), com as reparações das fracções danificadas, como também os condóminos proprietários dessas fracções, além de poderem reclamar do administrador do condomínio (art.º 1437º, n.º 2, do CC) a reparação dos estragos ocorridos nessas fracções, podem também demandar directamente o construtor do edifício, por responsabilidade extracontratual, nos termos do art.º 483º, do CC [sendo possível a coligação (activa) do administrador e dos condóminos, cujas fracções autónomas foram danificadas, nos termos do art.º 36º, n.º 2, do CPC, pedindo o primeiro, por exemplo, a reparação do defeito existente na parte comum, e os condóminos a reparação das suas fracções].[14]

Assim, no que concerne àqueles danos (consequentes) causados nas fracções autónomas, podendo/devendo o administrador do condomínio reclamar o pagamento duma indemnização por despesas suportadas ou a suportar (dano futuro previsível indemnizável) com as reparações das fracções danificadas por danos directa ou imediatamente ligados a defeitos a eliminar nas partes comuns do edifício (“advenientes desses defeitos”), afigura-se que nada deverá obstar a que a condenação do empreiteiro envolva (também) a reparação de tais danos nas fracções com a execução das obras tecnicamente convenientes e dos danos futuros a que vier a dar causa.[15]

Ademais, poder-se-á também dizer que a factualidade apurada aponta para o permanente envolvimento, e interligação, de condomínio, condóminos, dono da obra/vendedor das fracções autónomas (1º Réu) e empreiteira (2ª Ré/apelante) na consecução de um mesmo objectivo, dirigido à eliminação de defeitos de construção existentes nas partes comuns do edifício, defeitos esses que persistem e dos quais, dada a sua natureza, derivam, obviamente, danos nas partes comuns e nas fracções autónomas, mostrando-se adequadamente observados os correspondentes pressupostos processuais, intervindo nos autos os sujeitos da relação material controvertida e com interesse directo em demandar e em contradizer (art.º 30º).

Por conseguinte, independentemente de a recorrente só agora ter invocado esta problemática, nenhuma dúvida se poderá/deverá suscitar quanto ao âmbito, à justeza e à razoabilidade da aludida condenação.

7. Soçobram, assim, desta forma todas as “conclusões” da alegação de recurso.

01.7.2014

Fonte Ramos ( Relator )

Inês Moura

Fernando Monteiro