| 1486/19.5T8VIS.C1 |  |
RESOLUÇÃO
MORA
INCUMPRIMENTO
INCUMPRIMENTO IMPUTÁVEL A AMBOS OS PROMITENTES
II – A mora do devedor pode converter-se em incumprimento definitivo pela perda objectiva do interesse do credor na prestação.
III – O facto do não cumprimento ser imputável, em igual medida, a ambas as partes, não deve precludir o direito de resolução de uma delas nos contratos com contraprestações correspectivas.
IV – Se as culpas dos dois contraentes forem iguais, apenas deve ser restituído o sinal em singelo, a qual é mera consequência da resolução, que tem eficácia retroactiva, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado.
V – Sendo certo que no pedido de restituição do sinal em dobro, estava implícito o pedido de resolução do contrato promessa.
Acordam na 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Coimbra[1]
*
1 – RELATÓRIO
AA, divorciada, titular do passaporte nº ...69, com domicílio em Mosevegen ...-... – ... e BB, casado, titular do passaporte... nº FP...40, com domicílio em ..., ... ..., ... – ..., demandam nestes autos CC, casada, contribuinte fiscal nº ...43 e DD, casado, contribuinte fiscal nº ...56, ambos com domicílio na ... ..., ..., pedindo que, julgada procedente a ação, seja declarada a nulidade do contrato promessa que com estes celebraram, com a subsequente devolução da quantias pagas (incluindo por antecipação do pagamento do preço). Se assim não for julgado, pedem que seja declarada a resolução do contrato promessa por incumprimento dos RR. com a subsequente condenação destes no pagamento da quantia de 73.900,00€ correspondente ao valor das quantias pagas (incluindo por antecipação do pagamento do preço) acrescidas de juros vencidos e vincendos até integral pagamento. Cumulativamente, pedem que os Réus sejam condenados ao pagamento da quantia adicional de 1.000,00€ a título de indemnização pelos danos não patrimoniais sofridos.
Como causa de pedir invocam a celebração com os RR. de contrato promessa de compra e venda de bem imóvel (fração em propriedade horizontal), a inobservância nessa celebração das formalidades legais causadora da invalidade arguida e, cumulativamente, o incumprimento definitivo pelos RR. das obrigações assumidas no contrato promessa, com a consequente geração de danos pessoais que, entendem, devem ser indemnizados no peticionado montante.
Contestaram e reconvieram os RR., negando qualquer incumprimento, antes opondo o incumprimento, pelos AA., das obrigações por eles assumidas e, a final, a perda de interesse na realização do contrato prometido. Pedem por isso, que se reconheça a resolução do contrato promessa, por culpa dos autores, com efeitos a 31.03.2016 e, em consequência, que se declarem perdidas a seu favor as quantias por aqueles pagas a título de sinal. Cumulativamente, pedem a condenação dos AA. como litigantes de má-fé, em multa e indemnização a favor dos AA., desta feita por trazerem a juízo factos sem integral correspondência com a realidade para fundar, sem direito, o pedido.
*
Saneados os autos e fixados o objeto do litígio e os temas da prova, realizou-se o julgamento com cumprimento das legais formalidades, como resulta das correspondentes Atas.
Veio finalmente a ser proferida sentença, através da qual se começou por considerar que subsistia validamente o contrato-promessa celebrado pelas partes, após o que se entendeu que resultava da factualidade provada que, paralelamente ao contrato promessa, AA. e RR. acordaram que estes se obrigavam a um determinado resultado, a saber, ao pagamento do crédito gerador do ónus hipotecário existente, o que consubstanciava um “contrato atípico unilateral”, sucedendo que quanto ao aspeto de decidir sobre o cumprimento/incumprimento dos contratos outorgados, se considerava que foram os RR. que primeiro se colocaram em situação de incumprimento do contratado (ainda que parcial), por não terem realizado a prestação devida de pagamento ao banco das prestações necessárias à desoneração da fração, vindo a colocar-se em incumprimento definitivo quando, depois de interpelados em 31.01.2019 para agendar a escritura e desonerar o imóvel mediante o pagamento do remanescente do preço, não o fizeram no prazo concedido (mais que razoável, tendo em conta inclusivamente o tempo já decorrido desde março de 2016), assim tornando impossível o cumprimento, e nessa medida também incumprindo definitivamente o contrato, quando alienaram a terceiro a fração prometida vender aos AA., sendo certo que verificado esse incumprimento definitivo, tinha o contraente fiel o direito a ver resolvido o contrato através de declaração com esse significado dirigida ao promitente faltoso, que foi precisamente o que sucedeu ao terem os AA. através da aludida comunicação de 2019 validamente considerado e declarado aos RR. que o contrato promessa ter-se-ia por definitivamente incumprido, e mesmo que assim não fosse incumprido estaria pela alienação a terceiro, termos em que se reconheceu aos AA. o direito a haverem dos RR. o que antecipadamente pagaram a título de sinal, o que sucede relativamente ao montante peticionado de € 73.900,00, a que acrescem juros desde o incumprimento, e que se prolongam até integral pagamento.
Ademais se entendeu que «Como necessária consequência lógica do que se deixa dito, não poderá proceder, por ausência de fundamento, a igual (e por isso inconciliável) pretensão dos RR., por se ter julgado serem eles a parte que não cumpriu o contrato», e bem assim que não era caso de concluir pela invocada litigância de má-fé por parte dos AA..
Nestes termos, concluiu-se como o seguinte concreto “dispositivo”:
«Decisão
Pelo exposto:
I_ Julgo parcialmente improcedente a ação e, em consequência, absolvo os RR. do pedido de declaração da nulidade do contrato promessa de compra e venda celebrado entre AA. e RR. a 20 de Setembro de 2009;
II_ Julgo parcialmente procedente a ação e, em consequência condeno os RR. a pagarem aos AA. a quanta de 73.900,00€ (setenta e três mil e novecentos euros) acrescida de juros de mora à taxa legal, desde o termo do prazo fixado na carta de interpelação de 31-01-2019, até integral pagamento; no demais peticionado [1.000,00€ da título de danos pessoais] julgo improcedente a ação e absolvo os RR. do pedido;
III _ Julgo integralmente improcedente a reconvenção e, em consequência, absolvo os AA. dos pedidos reconvencionais;
IV_ Julgo improcedente o pedido de condenação dos AA. como litigantes de má fé e, em consequência, absolvo-os do pedido;
V_ Condeno AA. e RR. no pagamento das custas da ação, na proporção do decaimento que fixo, para os AA., em 1/74 avos, e para os RR. em 73/74 avos;
VI_ Condeno os RR. no pagamento das custas da reconvenção;
-
Notifique.»
*
Inconformados com essa sentença, apresentaram os RR. recurso de apelação contra a mesma, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões:
«1.ª – O presente recurso tem em vista a impugnação da decisão relativa à matéria de facto e, como consequência das alterações que se pretendem ver introduzidas nesta última, também se tem em vista a subsequente alteração da decisão de direito adoptada pelo Tribunal recorrido.
2.ª – Por sua vez, em sede de impugnação da decisão relativa à matéria de facto, pretende-se uma reapreciação da prova gravada e uma reanálise aos apontados documentos juntos aos autos.
3.ª – Os concretos pontos de facto inseridos na decisão impugnada que consideramos mal julgados são os vertidos em III.1 (facto provado números 9, 10, 33, 34, 35 e 39), no tocante aos factos consignados como “provados” que deveriam ser valorados como “não provados”.
4ª – Em substituição dos identificados factos incorrectamente dados como provados, devem ser aditados os seguintes:
a) Os AA. acordaram com os RR o pagamento em prestações porque não tinham dinheiro para pagarem a pronto a fracção, nem tinham possibilidades de recorrer a crédito bancário (ao invés dos actuais factos 9 e 10);
b) Em data que não se logrou concretizar do ano de 2016, informalmente o Autor questionou os RR sobre a quantia que ainda faltaria pagar pelo apartamento (ao invés do actual facto 33);
c) Na data do último pagamento efectuado pelos Autores faltava pagar aos Réus a quantia de 14.725€ (ao invés do actual facto 34).
5.ª – E os vertidos supra em III.2 factos não provados sob os itens d), e), f) que foram factos considerados como “não provados” e que deveriam ser considerados como “provados”
6.ª – Razão pelo qual o Tribunal recorrido cometeu erro de julgamento de direito probatório, encontrando-se identificados no texto da Motivação os concretos meios de prova de que se deve socorrer o Tribunal ad quem para alterar a matéria de facto impugnada.
7.ª – Face aos actuais poderes dos Tribunais da Relação ao nível da reapreciação da decisão de facto, daí não decorre que não possa e não deva o Tribunal ad quem analisar, também ele, criticamente, o sujeito às mesmas regras da experiência, da lógica e da ciência, a prova produzida, formando ele próprio, uma nova e autónoma convicção, caso em que, constatando, que ela não é coincidente com a convicção formada pelo Sr. Juiz da 1ª instância, deverá efectuar as correcções na matéria de facto que aquela sua convicção lhe imponha.
8.ª – O contrato promessa de compra e venda de uma fracção é um contrato formal, dado que exigindo-se para o contrato definitivo escritura pública ou documento particular autenticado, só vale se constar de documento assinado pelos promitentes (art. 410º nº 2 e 875º do Código Civil e 80º do Cód. do Notariado).
9.ª – Por contrato promessa celebrado em 20 de Setembro de 2009 os RR. prometeram vender aos AA., que por sua vez prometeram comprar aos RR. uma fracção autónoma identificada na cláusula 1ª do contrato, que aqui se dá como reproduzida.
10.ª – No instrumento que documente as declarações de vontade integrantes do contrato promessa, refere o objecto do contrato, o recheio e uma fracção, o seu preço no valor de 75.000,00€, sendo 5.000,00€ do recheio e 70.000,00€ da fracção, a modalidade de pagamento e os juros contratualizados.
11.ª - A forma de pagamento acordada pelos AA e RR e vertida na cláusula 4ª alínea b) teve em vista beneficiar os AA porquanto não tinham disponibilidades financeiras para pagarem a pronto, nem tinham possibilidades de recorrer a um crédito bancário dado que eram cidadãos estrangeiros, não tinham contrato de trabalho e não pagavam IRS.
12.ª - Não foi convencionado no escrito do contrato promessa entre as partes que os RR. se obrigavam a vender aos Autores a fracção livre de ónus e encargos nomeadamente a hipoteca que sobre ele recaia, pese embora os RR. sempre aceitaram e assumiram que no dia da realização da escritura pública apresentavam distrate do pagamento da hipoteca.
13.ª – Questionam os RR. apenas academicamente, se a exigência e obrigação imposta aos RR. de distrate da hipoteca, não constitui um ponto de facto senão contrário, ao menos adicional ao conteúdo daquele documento. Ora a prova testemunhal não é admitida contra ou praeter scripturam, mas apenas, justa scriptura, quer dizer para efeitos interpretativos (artº 393 nº 3 e 394 do Código Civil).
14.ª – A compra e venda de bens imóveis só documentalmente pode provar-se (artº 364 nº 1 e 875 do Código Civil e 80 do Cód. Notariado).
15.ª - Os RR repetem, para que não fiquem dúvidas, nunca esconderam aos Autores que sobre a fracção incidia uma hipoteca e sempre declararam que na data da realização da escritura pública apresentavam documento referente ao distrate da hipoteca.
16.ª - Os RR não se obrigaram perante os AA, no prazo de 20 de Outubro de 2009 e 20 de Outubro de 2014, prazo de pagamento do preço de aquisição da fracção acordada na cláusula 4ª alínea b), a liquidarem o valor da hipoteca devida ao banco, o que os RR neste período, sempre fizeram, foi pagar mensalmente ao banco as prestações devidas pelo crédito para a habitação contraído junto do Banco 1..., pagamento da sua responsabilidade e que os AA eram complemente alheios.
17.ª - A assunção assumida perante os AA. foi que na data da escritura apresentavam documento comprovativo do distrate da hipoteca.
18.ª - Os AA desde 20 de Setembro de 2009 até Março de 2016, data em resolveram sem fundamento o contrato promessa, declarando expressamente aos RR que não cumpriam o contrato promessa por não terem recursos financeiros para o fazer, durante cerca de 6 anos e meio, nunca afirmaram, como falsamente o fizeram por último, que tinham sido enganados pelos RR, alegando, de modo confuso, que foram enganados porquanto os RR tinham-se comprometidos pagar ao banco a hipoteca e não o fizeram!!
19.ª - Em contradição com o alegado está até a interpelação dirigida aos RR datada de 31.01.2019 quando os AA afirmam in fine que “No dia designado para a celebração do contrato definitivo deverão Vªs Exª s apresentar documentos comprovativo do distrate das hipotecas que oneram o imóvel nesta data….”
20.ª - Os AA em agosto de 2012 celebraram com os RR um contrato de arrendamento sobre o imóvel prometido comprar pagando de renda 250€ por mês com termo no prazo de cumprimento do contrato promessa de compra e venda.
21.ª - Por dificuldades económicas os Autores, a partir de Setembro de 2012, com a concordância dos Réus, passaram a pagar 600€ por mês para amortização do preço do apartamento, em vez dos 1.225€ e 250€ a titulo de renda.
22.ª – Se os Autores tivessem cumprido o acordado com o RR no documento consubstanciado no contrato promessa, em 20.10.2014 tinham pago 78.500,00€ (73.500,00€ pela fracção (1.225€ x 60 meses) + 5.000,00€ pelo recheio.
23.ª – Em Março de 2016 os Autores desocuparam o imóvel, denunciaram com efeitos imediatos, o contrato de arrendamento, levando os bens pessoais e o recheio, entregaram a chave, declarando expressamente aos AA que não mais pretendiam cumprir a prestação a que se obrigaram.
24.ª – Os Autores ao denunciarem o contrato de arrendamento, deixando de pagar a renda mensal de 250€, desocuparem a fracção levando bens pessoais e o recheio, mudando-se para outro apartamento que arrendaram no centro de ...;
25.ª – Os Autores ao deixarem de pagar a prestação do preço de aquisição do apartamento e ao afirmarem expressamente aos RR que não pretendiam cumprir a obrigação, seguindo a sua vida, adoptaram uma conduta manifestamente incompatível com o cumprimento ocorrendo, como ocorreu, tal situação não se torna necessário que o credor lhe assine um prazo suplementar para haver incumprimento definitivo: A declaração do devedor é suficiente, no caso sub-judice em que, sem fundamento, resolve o contrato afirmando de forma inequívoca que não realizará prestação.
26.ª – Em Março de 2016, passados cerca de 6 anos e meio após a data da sua celebração, os Autores resolveram, sem fundamento, o contrato promessa de compra e venda celebrado com os Réus em 20 de Setembro de 2009.
27.º - Em Março de 2016 estava pago o valor de 63.775€, faltando pagar 14.725€.
28.ª – Consagra o artº 441º do Código Civil que toda a quantia entregue pelo promitente comprador ao promitente vendedor a título de sinal e de antecipação do preço presume-se ter carácter de sinal.
29.ª – Foram os Autores que culposamente, por causa que lhe é imputável, deixaram de cumprir a obrigação, tendo os Réus contraentes o direito de fazer sua a coisa entregue, como, aliás, foi expressamente acordado na cláusula 12ª do contrato promessa.
30.ª O Ilustre Advogado Sr. Dr. EE, na qualidade de advogado dos Autores FF e BB, por carta registada com A/R datada de 31.01.2019. passados quase 3 anos sobre a data em que os AA. resolveram o contrato promessa e cerca de 10 anos sobre a data da sua celebração, interpela os Réus para celebração do contrato definitivo para aquisição do imóvel, de acordo com o contrato promessa celebrado entre Vªs. Exªs. e os senhores FF e BB, estando disponíveis no acto notarial que permita formalizar a aquisição do imóvel entregar aos Réus a quantia residual e remanescente de 5.000,00€ completando assim o preço estabelecido por Vª Exª.
Terminam, requerendo que os Réus se dignem agendar o competente acto notarial, a realizar no prazo de 30 dias contados da recepção da presente notificação, devendo Vªs. Exªs. informarem os promitentes compradores para a morada indicada em rodapé no prazo de 10 dias, do dia, hora e local exactos escolhidos para a realização do competente ato notarial. Findo este prazo sem que por Vªs. Exªs. seja agendada a celebração do contrato definitivo, a prestação ter-se-á por definitivamente incumprida, com todas as legais consequências.
31.ª - Mais consta em tal notificação que no dia designado para a celebração do contrato definitivo deverão VªS EXªS apresentar documento comprovativo do distrate das hipotecas que oneram o imóvel a esta data, bem como licença de habitabilidade conforme documento junto aos autos.
32ª – Os Autores com a notificação referida estão, entre outras, a alterar expressa e unilateralmente o preço da venda acordada na cláusula 4º alínea b) e o acordado na cláusula 5ª do escrito do contrato promessa que aqui se dão com reproduzidas.
33.ª - Provou-se no iten 43ª dos factos assentes que “Os AA entregaram aos RR, pelo menos, 63.775,00€ a título de pagamento do preço” quando deviam pagar o preço de 78.500,00€
34.ª – A quantia que faltava pagar pelos AA aos Réus do preço da fracção à data da notificação ascendia a 14.725,00€ e não o alegado valor residual,
35.ª – ou sequer o remanescente de 5.000,00€ que alegadamente se ofereciam pagar.
36.º Os AA, conscientemente, alteram para menos o preço convencionado com o RR e omitem conscientemente os valores entregues por conta do preço, porquanto sabiam, na data da interpelação -31.01.2019- quanto é que deviam do resto do preço desde logo porque tinham consigo os documentos de todos os pagamentos feitos e, apesar de tudo isso, não se coibiram de oferecer uma quantia manifestamente inferior á que deviam.
37.ª – Os Autores sabiam na data da interpelação dos Réus para celebração do contrato prometido, que o contrato promessa tinha sido resolvido por culpa imputável aos Autores em Março de 2016, sabiam que a quantia que deviam aos Réus nesta data para pagamento total do preço era de 14.725€.
38.ª - Ainda que se fizesse tábua rasa do incumprimento definitivo do contrato que se verificou em Março de 2016 e da desistência expressa e inequívoca dos promitentes compradores naquela data, certo é que à data do envio da carta 31.01.2019 eram devidos, 14.725€ tendo os Autores se disponibilizado somente a pagar 5.000€ no acto da celebração da escritura pública.
39.ª – Também por esta via, e caso não se considere ter ocorrido resolução injustificada em Março de 2016, sempre ela existiu, novamente sem qualquer fundamento, com a comunicação de 31-01-2019.
40ª – Os Autores tinham em seu poder todos os documentos comprovativos das transferências bancárias para a conta do Réu DD no Banco 1..., dado que o pagamento estipulado do preço da venda do apartamento foi por transferência bancária, sendo que os Autores pagaram a última prestação em 9 de Março de 2016.
41ª – Os Autores sabiam os montantes pagos, e sabiam que o montante que restava pagar para pagamento integral do preço da venda do apartamento não era a quantia de 5.000€ que ofereciam pagar na data da celebração da escritura, razão pela qual não era exigível aos RR aceitar o valor pretendido pagar pelos AA, porque não este valor o devido pelos RR.
35ª – Foram violados, entre outros, os artigos 210º, 393º n.º 3, 394º, 410º n.º 2, 432º, 441º, 808º e 875º, todos do Código Civil, e o artigo 80º do Código do Notariado.
TERMOS EM QUE
deve o recurso ser julgado procedente e consequentemente ser revogada a sentença nos exactos termos aqui defendidos, assim se fazendo
JUSTIÇA.»
*
Apresentaram por sua vez os AA. contra-alegações a fls. 259, finalizando as mesmas com base nas seguintes conclusões:
«I. Por não se conformarem com a douta sentença proferida em 27-01-2022, os Réus interpuseram o presente Recurso de apelação, solicitando a intervenção deste Venerando Tribunal da Relação para reapreciar de forma crítica as provas em que assentou a decisão proferida.
II. Os Recorrentes requereram fosse o recurso admitido como de apelação, a subir de imediato e nos próprios autos e com efeito suspensivo, com fundamento nos “artº 629 nº 1, 631 nº 1, 638 nº 1 primeira parte e nº 7, 639 nº 1 e 2 alíneas a) a c), 640 nº 1 alíneas a) e b) e nº 2 alínea c) todos do C. P. C.”.
III. Excetuadas as situações especiais previstas no nº 3 do artigo 647º CPC, ao recurso de apelação deve ser atribuído o efeito meramente devolutivo.
IV. Sucede que os Recorrentes não invocaram os fundamentos previstos no nº 4 do artigo 647º do CPC, nem se ofereceram para prestar caução, termos em que, à luz do nº 2 do artigo 649º do CPC, e a manter-se a omissão, se requer seja prestada caução pelos apelantes em valor que V. Exas. doutamente fixarão, e que se reputa razoável no valor de 73.900,00€ (setenta e três mil e novecentos euros).
V. Na perspetiva dos Autores, a decisão proferida não é passível de censura, mormente com os fundamentos que os recorrentes invocam.
VI. O douto Tribunal a quo formou a sua convicção e julgou provados os factos nº 9 e nº 10 com base nas declarações tomadas aos Autores – “Por assim ser, foi fruto das declarações dos AA. o que se provou em 4, 8, 9, 10” _ pp. 9 da Sentença.
VII. Ficou amplamente demonstrado pela conjugação de toda a prova produzida que os Autores não tinham interesse em adquirir um prédio onerado.
VIII. Tratando-se o interesse dos Autores de facto pessoal, nada mais acertado do que recorrer à valoração das suas declarações para o aferir, sendo, para mais, compatível com as regras da experiência comum, o que, aliás doutamente, fez o Tribunal a quo, para julgar como julgou provados os factos nº 9 e nº 10.
IX. Acresce que as declarações da Testemunha GG, transcritas pelos RR. na sua alegação, não infirmam, nem ferem de incongruência ou de erro de direito, o juízo probatório alcançado e a Testemunha HH, mãe da Ré, não conhecia os Autores, nunca com eles privou, limitando-se a sua razão de ciência ao que ouviu dizer aos Réus (filha e genro), tendo evidenciado um completo alheamento dos exatos termos do negócio e da sua execução_ Depoimento da Testemunha HH, gravado em Habilus Media Studio em 14-10-2021, das 13:50:22 às 14:14:23, ficheiro 20211014135019_3446884_2871921, em concreto nas passagens [04:10 a 04:46], [06:00 a 06:21], [07:00 a 07:52], [12:30 a 14:25], [21:47 a 22:30], [23:20 a 23:55].
X. A Autora, em sede de declarações de parte, foi esclarecedora ao referir que embora não tivessem o valor total do preço a pagar imediatamente disponível, não lhes seria impossível conseguir essa quantia, se lhes fosse proposto o pagamento a pronto _ Declarações de Parte da Autora AA, gravadas em Habilus Media Studio em 04-12-2020, das 16:53:47 às 17:25:02, ficheiro 20201204165346_3446884_2871921, concretamente na passagem [08:32 a 09:40].
XI. O Tribunal a quo valorou devidamente os meios de prova oferecidos pelas partes, pelo que os factos nº 9 e nº 10 foram corretamente julgados provados, devendo manter-se nos seus exatos termos.
XII. Os Recorrentes creem que o facto nº 33 foi dado como assente pelo Tribunal a quo sem respaldo em prova testemunhal ou documental mas omitem que nem só de meios de prova documental e testemunhal foram instruídos os autos, porquanto foi ainda produzida prova por depoimento de parte do Autor e por declarações de parte da Autora.
XIII. São os Recorrentes quem, assertivamente, reputam essencial e nuclear para a compreensão do negócio celebrado entre as partes, o “contrato promessa”, no qual as testemunhas cujos depoimentos transcrevem, não foram, naturalmente, parte.
XIV. Ademais, não invocam os Recorrentes qualquer razão de ciência das testemunhas apta a infirmar a versão dos Autores nem o clausulado contratual, alegando até _ 13ª Conclusão_ que a prova testemunhal apenas releva justa scriptura.
XV. O douto Tribunal a quo não encontrou “em nenhuma das testemunhas ouvidas qualquer relato de factos que correspondesse ao conhecimento direto de factos carecidos de prova ou ao relato de factos de onde se pudessem inferir aqueles carecidos de prova_ pp.10 da Sentença_ conclusão que deve reforçar-se à luz do princípio da oralidade e da imediação na apreciação crítica da prova.
XVI. O facto nº 33 resultou provado pelas declarações tomadas aos Autores, cuja credibilidade saiu reforçada no confronto com a demais prova testemunhal produzida mas ainda porque os Réus/Recorrentes não impugnaram o vertido em 67º e 68º da petição inicial, confissão aceite pelos Autores em 12º da Réplica, o que influi na decisão de dar aqueles factos como assentes por acordo das partes, devendo pois manter-se o facto nº 33 nos exatos termos e redação em que foi julgado provado.
XVII. Já o facto nº 34 foi corretamente julgado provado, devendo manter-se nos seus exatos termos porquanto todos os pagamentos feitos pelos AA. aos RR. por transferência bancária para a conta destes, são, por maioria de razão, também do conhecimento dos RR. e o montante das quantias pagas decorre diretamente do somatório de cada uma das transferências bancárias efetuadas pelos Autores para a conta bancária do Réu, transferências essas que se encontram devidamente documentadas nos autos.
XVIII. A esse mesmo somatório procedeu, certamente, o Mmo. Juiz do Tribunal a quo, concluindo, de forma que se tem por irrepreensível, “que os AA. fizeram transferências para conta do R., excluindo valores de renda, de cerca de 80.000,00€. Concomitantemente, os RR. admitindo apenas o recebimento da quantia 44.150,00€, não deram qualquer explicação nem apresentaram qualquer prova que infirmasse as finalidades das transferências nos termos alegados pelos AA.”, termos em que deve improceder a pretensão dos Recorrentes de fazer constar na matéria factual assente que à data do último pagamento efetuado pelos Autores faltava pagar aos Réus a quantia de 14.725,00€, porquanto é falsa essa asserção e não resulta expressa de toda a prova produzida.
XIX. Bem julgou o Tribunal a quo em dar como provado o facto nº 35, que é facto pessoal do Autor, porquanto resulta expressamente das passagens da gravação identificadas pelos Recorrentes, quer quanto às declarações da Testemunha, quer quanto ao depoimento de parte do Autor, exatamente o teor fáctico vertido em 35 da matéria provada, remetendo-se para o já expendido nas nossas conclusões XVI., XVII e XVIII. quanto aos valores efetivamente transferidos pelos Autores, documentados e não impugnados pelos Réus
XX. A obrigação dos Autores agendarem a escritura de compra e venda não decorre do clausulado contratual _ que os Recorrentes reputam como documento essencial e nuclear nos presentes autos_ nem foi estipulada verbalmente pelas partes, motivo pelo qual procederam os Autores como procederam, convidando os Réus a agendarem a escritura de acordo com a sua disponibilidade.
XXI. Deve improceder a pretensão dos Recorrentes de ver eliminado o facto provado nº 39, com fundamento em inexistência de indícios em prova testemunhal produzida em audiência de julgamento e em oposição ao contrato promessa junto aos autos, pois se sobre tal facto não recaiu a prova testemunhal oferecida pelos Autores, também não ofereceram os Réus contraprova, resultando inequívoco dos documentos juntos aos autos, mormente das certidões do registo predial, documentos autênticos dotados de força probatória plena, que os Réus até à data da propositura da ação, não diligenciaram pela desoneração da fração.
XXII. Na verdade, até à data da contestação, nunca os Recorrentes declararam resolvido o contrato promessa, o que é expressivo até pela leitura do seu pedido reconvencional, sendo que a resolução do contrato não opera, com o devido respeito, por mero subentendimento, devendo revestir a forma de uma declaração receptícia.
XXIII. Os Autores não prometeram comprar a fração pelo valor de 78.500,00€, nem os Réus produziram prova que o infirmasse, termos em que o facto d) “ Que o preço do apartamento e seu recheio, acrescido de juros calculados até outubro de 2014 foi de 78.500,00€”, foi corretamente julgado como não provado.
XXIV. Todavia, ainda que a dúvida subsista, o que apenas por mera cautela de mandato se cogita, resultou provado por via documental, e doutamente consignado na sentença recorrida que “os AA. fizeram transferências para conta do R., excluindo valores de renda, de cerca de 80.000,00€. Concomitantemente, os RR. admitindo apenas o recebimento da quantia 44.150,00€, não deram qualquer explicação nem apresentaram qualquer prova que infirmasse as finalidades das transferências nos termos alegados pelos AA.”
XXV. Deste modo, mesmo que, hipoteticamente, seja provida a pretensão dos Recorrentes de ver ingressar na matéria de facto provada o facto constante em d), sempre estaria em oposição com a prova documental produzida que os Autores apenas tenham pago aos Réus a quantia de 63.775,00€.
XXVI. Decorre das declarações da Testemunha GG transcritas pelos Recorrentes e do Depoimento de Parte do Autor _ gravado em Habilus Media Studio em 04-12-2020, das 14:55:52 às 16:51:26, ficheiro 20201204145551_3446884_2871921, [1:23:32 a 1:36:18] _ os concretos motivos pelos quais o Autor deixou de entregar dinheiro aos Réus em Março de 2016 – querer esclarecer o assunto e sentir que estava a lançar dinheiro para um buraco, sentir-se ludibriado –, pelo que bem julgou o Tribunal a quo ao dar o facto e) como não provado.
XXVII. Os Réus não ofereceram prova da alegada comunicação de desistência do Autor, mormente no sentido que pretendem agora atribuir à palavra “desistência” e ficou provado em 36., 37. e 38. da Sentença que os Autores, ambos promitentes compradores, interpelaram os Réus para celebração do contrato prometido, o que demonstra inequivocamente que, pelo menos até à data da propositura da ação, mantiveram o interesse no negócio, o que aliás os RR. bem sabem, tanto que assumem em requerimento junto aos autos em 11-07-2019, com a Ref.ª Citius 3658574, que houve negociações entre os mandatários das partes.
XXVIII. Ora, também por não ser verdade que os Autores “nunca mais manifestaram interesse em cumprir”, não poderia ser dado como provado, tal qual, o facto inscrito em e), pelo que deverá também improceder a pretensão dos Recorrentes de ver ingressar na matéria provada o facto inscrito em e) com a redação por si sugerida.
XXIX. Por economia de alegação e identidade de fundamentos, dão-se por integralmente reproduzidos os argumentos aduzidos quanto ao facto não provado alínea e), para se concluir que deverá improceder a pretensão dos Recorrentes de ver ingressar na matéria provada o facto inscrito em f) com o teor pretendido.
XXX. Os Recorrentes não desconhecem que celebraram um contrato promessa com dois contraentes e logo em 2016 foi a Autora que tentou contactar os Réus, mostrando manter o interesse em cumprir nos termos acordados e estes nunca acederam a essas tentativas de contacto por motivos que também não lograram esclarecer _Declarações de Parte da Autora AA, gravadas em Habilus Media Studio em 04-12-2020, das 16:53:47 às 17:25:02, ficheiro 20201204165346_3446884_2871921, [16:59 a 19:00], [20:10 a 20:35], [23:25 a 28:13], convicção que terá formado o Tribunal a quo, ao dar como provado o facto nº 36, que não mereceu a censura dos Recorrentes.
XXXI. Os Recorrentes transcrevem o depoimento da Testemunha GG dizendo que “A declarante afirmou ter lá ido com os RR. para ajudar a tirar os bens pessoais destes”, ora, se foram os próprios Réus quem retirou os seus bens pessoais, não poderia dar-se como provado, por via deste depoimento, que o Autor removeu do apartamento todo o recheio da fração, para mais quando a Testemunha não enquadrou esse recorte de realidade no momento temporal em que cessou a relação de arrendamento entre Autor e Réus, pelo que o Tribunal a quo não incorreu em qualquer erro de direito probatório ao julgar como não provado o facto constante em g).
XXXII. Resulta do Depoimento de Parte do Autor BB, gravado em Habilus Media Studio em 04-12-2020, das 14:55:52 às 16:51:26, ficheiro 20201204145551_3446884_2871921, [1:23:32 a 1:36:18], que o Autor investiu no recheio e em arranjos do apartamento, a expensas próprias e na expectativa malograda da sua aquisição e se o Autor ainda deixou “ficar um frigorífico, um fogão e um exaustor” na fração, como os Recorrentes pugnam por levar à matéria de facto provada, então sempre deveriam compensar os Autores pelos valores desses bens, deixados na fração, em estado novo, como foram adquiridos pelo Autor.
XXXIII. É comprovadamente falso que tenham sido ambos os Autores a celebrar com os Réus um contrato de arrendamento, que ambos os Autores tenham comunicado aos Réus a desistência do negócio, ou que por qualquer forma ambos os Autores a tenham expressado e nenhum meio de prova oferecido pelos Réus foi apto e idóneo a corroborar esta sua versão.
XXXIV. Também não corresponde à verdade, como ficou amplamente demonstrado, que os Autores se tenham remetido ao silêncio durante cerca de 34 meses, quando se demonstrou terem existido diversas tentativas de contacto, reuniões com os ilustres mandatários dos Réus e interpelações para cumprimento, sendo a última delas, em Janeiro de 2019, com cariz admonitório.
XXXV. Tanto não estavam os Recorrentes convictos de que o contrato se encontrava resolvido, como, de forma que se tem por concludente, vieram peticionar ao Tribunal a quo, em sede de reconvenção, que fosse declarada a Resolução do contrato promessa celebrado.
XXXVI. A redução da prestação mensal a entregar aos Réus deu-se com o acordo dos Recorrentes, como admitem nas suas alegações, não podendo agora imputar aos Autores o incumprimento culposo do contrato por facto que resultou do encontro de vontades das partes, sob pena de manifesto abuso de direito.
XXXVII. Na perspetiva dos Autores, decorre da lei e a jurisprudência assim tem também entendido que “[P]orque a mora não é suficiente para fundar a resolução do contrato, como decorre dos artigos 801º e 808º do CC, cabe ao promitente fiel interpelar o promitente faltoso, fixando-lhe um prazo razoável para derradeiramente cumprir, com a cominação de que o incumprimento se considera definitivo após esse momento. Faltando o interpelado culposamente ao incumprimento desta obrigação, assiste ao promitente fiel o direito potestativo de resolver o contrato (art.801º). (…) o direito de resolução de um contrato com base em incumprimento culposo da contraparte é um direito potestativo que tem de ser expressamente exercido, e levado ao conhecimento da contraparte (art.436º), por via extrajudicial ou judicial.” _ Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 12-12-2017, Proc. nº 441/16.1T8CSC.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt.
XXXVIII. Por assim ser, o Tribunal a quo aplicou corretamente o Direito ao julgar como julgou, não merecendo, pois, qualquer censura a decisão recorrida, por não ter violado os comandos normativos inscritos nos artigos 217º, 364º, 393º, 394º, 410º, 432º, 441º, 808º, 875º do Código Civil, nem o artigo 80º do Código do Notariado.
XXXIX. Termos em que devem improceder todas as conclusões apresentadas pelos apelantes, devendo negar-se provimento ao recurso, com as legais consequências, e assim julgando farão V. Exas. Justiça.»
*
Colhidos os vistos e nada obstando ao conhecimento do objeto do recurso, cumpre apreciar e decidir.
*
2 – QUESTÕES A DECIDIR, tendo em conta o objeto do recurso delimitado pelos RR./recorrentes nas conclusões das suas alegações (arts. 635º, nº4, 636º, nº2 e 639º, ambos do n.C.P.Civil), por ordem lógica e sem prejuízo do conhecimento de questões de conhecimento oficioso (cf. art. 608º, nº2, “in fine” do mesmo n.C.P.Civil), face ao que é possível detetar o seguinte:
- erro na decisão da matéria de facto, quanto aos factos “provados” nos “9.”, “10.”, “33.”, “34.”, “35.” e “39.” [relativamente aos quais pugnam pela sua substituição (através do aditamento) de três novos pontos de facto, com a redação que enuncia] e quanto aos factos “não provados” sob os itens nos “d)”, “e)” e “f)” [relativamente aos quais pugnam por que sejam julgados como “provados”];
- incorreto julgamento de direito [aspetos da interpretação e enquadramento da situação nas categorias conceituais do incumprimento do contrato-promessa, mora no cumprimento e incumprimento definitivo, e bem assim na determinação da imputação do incumprimento por que se conclua], sendo que os RR. sustentam que houve incumprimento definitivo do contrato por parte dos AA. e também resolução injustificada do mesmo por parte dos AA., sendo certo que «O incumprimento definitivo do contrato promessa deve ser imputado aos Autores, assiste aos Recorrentes o direito a fazerem seus todos os valores entregues a título de sinal e princípio de pagamento».
*
3 – FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
3.1 – Consiste a mesma na enunciação do elenco factual que foi considerado/fixado pelo tribunal a quo, sem olvidar que tal enunciação poderá ter um carácter “provisório”, na medida em que os RR./Recorrentes também tal impugnam.
São então os seguintes os factos que se consideraram “provados” na 1ª instância:
«- 1. Os Autores são cidadãos estrangeiros.
- 2. O Autor conhecia os Réus há vários anos.
- 3. Num período férias de Verão, em junho de 2009, Autores e Réus encontraram-se de forma convivial.
- 4. Nessa altura, os RR., propuseram aos AA.
- 5. a aquisição da fração autónoma identificada pela letra ...[2] do prédio urbano sito no Lote ...2 da ..., em ..., inscrito na matriz predial urbana da Freguesia V ... sob o artigo ...95 (antigo ...23 da extinta Freguesia S...) e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...87 de que então eram proprietários.
- 6. E onde o A. já havia residido pelo ano 2006.
- 7. Sobre a fração estava inscrita hipoteca voluntária constituída a favor do Banco 2..., S.A. .
- 8. Os Autores sabiam da existência da hipoteca que e ficaram convencidos de que os RR. tinham uma dívida ao banco por crédito à habitação.
- 9. Os RR. propuseram aos AA. o pagamento do preço em prestações.
- 10. Para lhes permitir a amortização paulatina do crédito e a desoneração da fração para posterior celebração do contrato promessa, o que também beneficiava os AA. que não teriam de recorrer a crédito para adquirir a fração.
- 11. Os AA. pretendiam adquirir a fração livre de quaisquer ónus ou encargos.
- 12. E acederam a que a transmissão da propriedade se desse depois da entrega de 60 prestações mensais no valor de 1.225,00€, correspondente à totalidade do preço acrescida de juros.
- 13. Em 20 de setembro de 2009, AA e RR celebraram contrato promessa de compra e venda.
- 14. Por esse contrato, os AA acordaram comprar aos RR. a fração pelo preço de 70.000,00€, assim como os bens móveis que compunham o recheio pelo valor de 5.000,00€, prevendo para o efeito na cláusula 4.ª, alínea c) do contrato promessa, referindo-se ao preço contratado, que "a quantia atrás referida inclui capital em dívida acrescido de juros à taxa contratual de 5% vincendos durante o prazo que decorre entre a celebração do presente contrato e a data prevista para a outorga da escritura de compra e venda."
- 15. AA. e RR. fixaram a quantia de 5.000,00 a título de sinal
- 16. Na data da celebração do contrato, os Autores já se encontravam em solo Norueguês, de volta à sua rotina laboral.
- 17. Os Réus enviaram aos Autores, por correio, para a morada norueguesa, a minuta de contrato promessa que por eles deveria ser rubricada e assinada, nos locais indicados.
- 18. Assinaturas e rubricas que os AA. fizeram na Noruega.
- 19. Os AA. pagaram o valor de 5.000,00€, e a Autora transferiu para a conta dos Réus o valor adicional de 125,00€.
- 20. As assinaturas dos promitentes compradores não foram reconhecidas presencialmente.
- 21. O contrato promessa de compra e venda celebrado entre AA e RR não identifica a existência de licença de utilização do imóvel.
- 22. Em 28-09-2009 foi registada hipoteca voluntária sobre a fração a favor do Banco 1... para garantia de capital mutuado de 13.393,71€.
- 23. Facto que os RR. não deram conhecimento aos RR.
- 24. Pelo ano 2012 a A ficou desempregada.
- 25. Também por esta altura, os AA. decidiram pôr termo à vida conjugal, conservando embora a vontade de adquirirem a fração.
- 26. Por via disso, o A. propôs aos Réus o pagamento de uma prestação inferior para pagamento do preço.
- 27. Proposta que foi aceite pelos Réus.
- 28. Além disso, o A. decidiu voltar a residir em Portugal, tendo acordado com os AA. ficar a residir na fração mediante o pagamento de uma quantia adicional a título de renda.
- 29. Em 15-08-2012, o Autor e os RR celebram um contrato de arrendamento da fração º
- 30. O contrato de arrendamento foi celebrado com termo certo, pelo período de subsistência do contrato promessa de compra e venda da fração.
- 31. A partir de setembro de 2012, o Autor começou a fazer entregas mensais de dinheiro aos RR. no valor global de 850,00€.
- 32. O Autor entregava mensalmente aos Réus 600,00€ para amortização do preço estipulado para aquisição do imóvel e 250,00€ a título de renda.
- 33. Em data que não se logrou concretizar do ano 2016, informalmente, o Autor questionou os Réus sobre a quantia que ainda faltaria saldar perante a entidade bancária,
- 34. Foi quando a R. informou o A. de que, àquela data, ainda estariam em dívida cerca de 32.000,00€.
- 35. Considerando o R. que se encontrava em falta apenas uma prestação residual para completar o pagamento do preço e convencido que tinha sido ludibriado, em março de 2016, o A. deixou de pagar a quantia de 600,00€ para amortização do capital e encetou contactos com os RR., para uma solução consensual e ponderou mesmo o pagamento daquela quantia para poder ficar com a fração recorrendo ao crédito bancário que permitisse desonerar a fração.
- 36. Como os RR. persistiram na sua posição, o A. não conseguiu a obtenção de crédito bancário e a A., então no estrangeiro, não conseguiu sequer chegar à fala com os RR. através de meios de comunicação à distância, em 31-01-2019, os Autores interpelaram formalmente os Réus para que se concluísse a venda do imóvel livre de ónus ou encargos, dando-lhes a possibilidade de agendar a escritura de compra e venda do imóvel de acordo com a sua conveniência
- 37. E dispuseram-se a entregar, de imediato, uma prestação de 5.000,00€, em tranche única, para concluir o negócio.
- 38. Os Autores advertiram os Réus de que a falta de cumprimento no prazo concedido os colocaria numa situação de incumprimento definitivo do contrato.
- 39. Não obstante, os RR. não diligenciaram pela desoneração da fração.
- 40. Mantendo o sentimento de que havia sido efetivamente enganado e pelo impasse assim criado, o A. decidiu fazer terminar o contrato de arrendamento e em março de 2016, entregou a chave da fração.
- 41. A fração tinha licença de utilização com o nº ...5 emitida pela Câmara Municipal ... em 28 de janeiro de 1981.
- 42. A fração foi, entretanto, vendida pelos RR. no ano de 2019, estando a aquisição registada a favor de II pela apresentação n.º ...68 de 26.03.2019
- 43. Os AA entregaram aos RR., pelo menos, 63.775,00€ a título de pagamento do preço.»
¨¨
E os seguintes os factos “não provados”:
«a. Que os AA. foram informados acerca da necessidade de reconhecimento das assinaturas e questionados acerca da possibilidade de efectuarem tal procedimento na Noruega, foi pelos mesmos referido ser uma burocracia cara, complicada e desnecessária.
b. Que os AA. solicitaram aos RR. que encontrassem forma de evitar tal formalismo por desnecessário e inconveniente, razão pela qual fizeram constar da redacção do contrato que “ambos os contraentes declaram que prescindem do reconhecimento presencial das assinaturas, renunciando expressamente a essa formalidade e aos eventuais direitos que da mesma decorram”.
c. Que os RR. apenas toleraram o pagamento de prestação inferior à acordada no contrato promessa e na condição de ser uma situação transitória, por um ou dois meses, o que deixaram patente
d. Que o preço do apartamento e seu recheio, acrescido de juros calculados até outubro de 2014 foi de 78.500€.
e. Que em março de 2016 o A. comunicou aos RR que desistia do negócio, por não ter como continuar a pagar as prestações mensais e nunca mais manifestou interesse em cumprir o remanescente do contrato.
f. Que foi com base nessa circunstância e na falta de pagamento integral da quantia de 1.225,00€, que os RR. assumiram a perda de interesse por parte dos AA. e consideraram o contrato como definitivamente não cumprido.
g. Que o A., quando fez terminar o contrato de arrendamento e entregou a chave, levou consigo todo o recheio da fração».
*
3.2 – Impugnação relativamente à matéria de facto suscitada na apelação dos RR./Recorrentes, mais concretamente no sentido de que existe erro na decisão da matéria de facto, quanto aos factos “provados” nos “9.”, “10.”, “33.”, “34.”, “35.” e “39.” [relativamente aos quais pugnam pela sua substituição (através do aditamento) de três novos pontos de facto, com a redação que enuncia] e quanto aos factos “não provados” sob os itens nos “d)”, “e)” e “f)” [relativamente aos quais pugnam por que sejam julgados como “provados”].
Vejamos então.
Começando pelo primeiro núcleo de factos, a saber, os pontos de facto nos “9.” e “10.”, na medida em que nestes é possível detetar um mesmo grupo temático, qual seja, o do acordo entre as partes quanto ao modo e tempo do pagamento do preço e bem assim o que justificou ou presidiu a uma tal opção.
É o seguinte o teor literal de tais pontos de facto:
«- 9. Os RR. propuseram aos AA. o pagamento do preço em prestações.»;
«- 10. Para lhes permitir a amortização paulatina do crédito e a desoneração da fração para posterior celebração do contrato promessa, o que também beneficiava os AA. que não teriam de recorrer a crédito para adquirir a fração.»
Relativamente a estes pontos de facto, sustentam os RR./recorrentes que os mesmos foram dados como “provados” ao arrepio da prova produzida, argumentando para tanto com os depoimentos das testemunhas GG e HH e bem assim com as declarações de parte do A. (transcrevendo para o efeito pequenos excertos das gravações respetivas), face ao que reclamam que os ditos pontos de facto deviam ser substituídos, passando a constar um único ponto de facto com a redação que propõem, a saber:
«9º - Os AA. acordaram com aos RR. o pagamento em prestações porque não tinham dinheiro para pagarem a pronto a fracção, nem tinham possibilidades de recorrer a crédito bancário.»
Que dizer?
Desde logo que não se compreende o sentido lógico do segmento constante do ponto 10º, «(...) para posterior celebração do contrato promessa (…)», posto que a cuja articulação ou conjugação com o demais é verdadeiramente incompreensível e ignota!
Por outro lado, relativamente ao aspeto de o pagamento a prestações ter sido “proposto” pelos RR. aos AA., tal também não resulta concludentemente de qualquer dos meios de prova invocados, face ao que apenas temos como certo e seguro nesse particular que “o pagamento do preço em prestações” foi objeto do acordo entre as partes e por elas vertido no contrato promessa ajuizado, acrescendo que o A. efetivamente reconheceu nas suas declarações de parte que o acesso a crédito bancário poderia constituir ao tempo um problema para os AA. (o que não foi desmentido enquanto tal pela própria A.).
Nesta ponderação, procedendo à reapreciação dos meios de prova postos à disposição deste tribunal de recurso, decide-se determinar a substituição dos pontos de facto “provados” nos “9.” e “10.”, pelo ponto de facto “provado” com a seguinte numeração e teor:
«9º - Foi acordado entre as partes o pagamento em prestações, o que beneficiava os AA. face ao seu possível problema com o crédito bancário para adquirir a fração.»
¨¨
Vejamos de seguida a resposta quanto à impugnação relativamente aos pontos de facto “33.”, “34.”, “35.”, cuja apreciação também entendemos agrupar, na medida em que reportados à mesma questão temática, qual seja, a do que este presente e justificou que o A. tivesse deixado de pagar a prestação mensal em Março de 2016, isto até por reporte ao que foi oportunamente designado no Despacho Saneador como “Tema de prova” sob a al. “g)”, isto é, «O A. deixou de pagar a prestação mensal em março de 2016 porque tomou conhecimento que os RR ainda deviam ao credor hipotecário muitos de 30.000€ e só faltava pagar, pelo preço, 1100€ e que por isso não iriam os RR conseguiu vender o imóvel livre de ónus e encargos.»
Mas rememoremos, antes de mais, o seu teor literal, a saber:
«- 33. Em data que não se logrou concretizar do ano 2016, informalmente, o Autor questionou os Réus sobre a quantia que ainda faltaria saldar perante a entidade bancária»;
«- 34. Foi quando a R. informou o A. de que, àquela data, ainda estariam em dívida cerca de 32.000,00€.»;
«- 35. Considerando o R. que se encontrava em falta apenas uma prestação residual para completar o pagamento do preço e convencido que tinha sido ludibriado, em março de 2016, o A. deixou de pagar a quantia de 600,00€ para amortização do capital e encetou contactos com os RR., para uma solução consensual e ponderou mesmo o pagamento daquela quantia para poder ficar com a fração recorrendo ao crédito bancário que permitisse desonerar a fração.»
De referir que os RR./recorrentes sustentam que esses pontos de facto foram dados como “provados” «sem respaldo em prova testemunhal ou documental», ou ao “arrepio” dela, pelo que reclamam para os dois primeiros uma alternativa redação [a saber, respetivamente, «Em data que não se logrou concretizar do ano de 2016, informalmente o Autor questionou os RR. sobre a quantia que ainda faltaria pagar pelo apartamento.» e «Na data do último pagamento efectuado pelos Autores faltava pagar aos Réus a quantia de 14.725€.»] e quanto ao último deles a sua eliminação.
Será assim?
Salvo o devido respeito, a resposta quanto aos pontos de facto “33.” e “34.” afigura-se-nos clara e incontornável.
Na verdade, se bem compulsarmos a contestação dos RR. ora recorrentes não pode deixar de se constatar que os mesmos não impugnaram nem especificada nem motivadamente os arts.67º e 68º da p.i. onde a correspondente materialidade havia sido apresentada, pelo que, atendendo ao princípio geral constante do art. 574º, nº2 do n.C.P.Civil no sentido de que se consideram «(…) admitidos por acordo os factos que não forem impugnados, (…)», importa sancionar a decisão de fazer constar a factualidade em causa dos factos “provados”, sem embargo da “precisão” na respetiva redação que resultou da prova produzida na audiência, mormente face às declarações de parte do A..
Já quanto ao ponto de facto “provado” sob “35.”, não deixa de se reconhecer que a fundamentação nesse particular constante da “motivação” da sentença recorrida não se encontra concretamente explicitada, pois que, na sua abstracção conclusiva, não é racionalmente convincente.
Na verdade, nela se alude de forma vaga e imprecisa a que «(…) conjugando as declarações dos AA. e o documento n.º 3, entretanto traduzido, correspondente a comprovativos de transferências em dinheiro feitas pelo A. e pela A. para conta do R., ficou claro que os factos ocorreram nos termos elencados em (…)».
A esta luz, apenas nos parece ser de valorar para este efeito as declarações de parte do A., sendo que as mesmas não se mostram convincentes nem concludentes quanto último segmento constante desse ponto de facto, mormente tendo em conta a sua confessada (in)capacidade económico-financeira, termos em que, operando a reapreciação dos meios de prova postos à disposição deste tribunal de recurso, decide-se determinar a reformulação da redação deste ponto de facto, o qual passará doravante a figurar com o seguinte teor:
«- 35. Considerando o R. que se encontrava em falta apenas uma prestação residual para completar o pagamento do preço e convencido que tinha sido ludibriado, em março de 2016, o A. deixou de pagar a quantia de 600,00€ para amortização do capital e encetou contactos com os RR., para uma solução consensual.»
¨¨
Vejamos para finalizar a impugnação quanto aos pontos de facto “provados”, a resposta quanto à impugnação relativamente ao ponto de facto no “39.”
É o seguinte o seu teor literal:
«- 39. Não obstante, os RR. não diligenciaram pela desoneração da fração.»
Aduzem os RR./recorrentes que este ponto de facto «(…) foi dado como assente sem indícios em prova testemunhal produzida em audiência de julgamento e em oposição ao contrato promessa de compra e venda junto aos autos.»
Salvo o devido respeito não lhes assiste qualquer razão.
É que este ponto de facto, na sua literalidade, apenas pretende afirmar e traduzir uma situação factualmente objetiva, qual seja, a de que os RR. não corresponderam ao pretendido com a intimação/interpelação admonitória dos AA..
Ora, é um dado de facto incontornável e objetivo, que a desoneração da fração não sucedeu nessa sequência e face ao pedido dos AA..
Termos em que improcede, sem mais, a impugnação quanto a esse ponto de facto.
¨¨
É tempo de passar à apreciação relativamente à impugnação que versa quanto aos pontos de facto “não provados”.
Vejamos então:
«d. Que o preço do apartamento e seu recheio, acrescido de juros calculados até outubro de 2014 foi de 78.500€.»
Este ponto de facto encerra claramente um juízo conclusivo.
Na verdade, o que ele contempla é a conclusão a que se pode e deve chegar face à conjugação dos dados sobre a situação, o que, s.m.j., passa decisivamente pela interpretação do que consta do contrato-promessa celebrado entre as partes, em todas as cláusulas relevantes para esse efeito.
Ora se assim é, o que importa é que esse contrato-promessa se encontre reproduzido/dado como assente nos autos, na sua integralidade relevante, situação que se constata não ter tido clara e inquestionavelmente lugar face à literalidade do ponto de facto “provado” sob «- 14.», pelo que se assim é, importa clarificar a situação, reformulando a redação deste ponto de facto, o qual passa doravante a figurar com o seguinte teor literal:
«- 14. Por esse contrato, os AA acordaram comprar aos RR. a fração pelo preço de 70.000,00€, assim como os bens móveis que compunham o recheio pelo valor de 5.000,00€, prevendo para o efeito na cláusula 4.ª, alínea c) do contrato promessa, referindo-se à liquidação do preço ajustada, em prestações mensais de 1.225,00€, tal como aludido supra no facto provado sob «- 12.», que "a quantia atrás referida inclui capital em dívida acrescido de juros à taxa contratual de 5% vincendos durante o prazo que decorre entre a celebração do presente contrato e a data prevista para a outorga da escritura de compra e venda."»
Decorrente e consequentemente, determina-se a eliminação do ponto de facto “não provado” sob “- d.”.
¨¨
«e. Que em março de 2016 o A. comunicou aos RR que desistia do negócio, por não ter como continuar a pagar as prestações mensais e nunca mais manifestou interesse em cumprir o remanescente do contrato.»
Relativamente a este ponto de facto os RR./recorrentes entendem que o mesmo devia ter sido dado como “provado” «(…) face à prova produzida em audiência de julgamento, quer testemunhal, quer documental, mormente o escrito do contrato promessa celebrado entre os Autores e os Réus em 20 de Setembro de 2009 e o contrato de arrendamento celebrado em 15.08.2012, contrato este denunciado em Março de 2016 e as próprias declarações de parte prestadas pelos AA.»
Que dizer?
Que, em nosso entender, o aspeto crucial do constante deste ponto de facto era precisamente ter ou não o A. “comunicado” aos RR. que “desistia” do negócio.
Como é bom de ver, estava em causa uma declaração de vontade, e tanto quanto possível clara e inquestionável no sentido em causa, isto é, de “desistência” do negócio.
Ora, salvo o devido respeito, para esse efeito nada se consegue extrair nem do escrito do contrato promessa, nem do contrato de arrendamento celebrado em 15.08.2012: esses eram o quadro da relação que vinculava as partes e que definia os respetivos direitos e obrigações, tais como existentes e vigentes.
O que tudo serve para dizer que a desvinculação ou cessação desse quadro contratual era obviamente um diverso plano da questão.
Sendo que as declarações de parte prestadas pelos AA., particularmente nos segmentos da gravação invocados nas alegações recursivas, também nada abonam no sentido de ter havido uma “comunicação” – ainda que mais informal ou meramente tácita/implícita – de “desistência” do negócio por parte do A. aos RR..
Na verdade, s.m.j., o que se extrai das declarações do A. era que o mesmo entendia que estava a ser ludibriado e que não queria continuar nessa situação, tendo sido por isso que saiu e deixou de pagar; e se o mesmo afirmou nessas mesmas declarações que “entendeu desistir na altura em que saiu”, tal reporta-se obviamente a nessa altura não vislumbrar ou confiar que se alcançasse uma solução pela via do diálogo (isto é, “negociada”/consensual) com os RR.; nesse mesmo sentido, o mesmo esclareceu mais adiante nas suas declarações, à pergunta expressa de que se quando saiu falou com os RR., dizendo-lhes “vou-me embora”, “entrego-lhes a chave” ou abandonou a casa e não disse nada a ninguém, que apenas disse que se ia embora, que informou que pagaria a renda do último mês que lá esteve, a chave foi entregue por um vizinho mas que disse que se ia embora; ora dizer que se ia embora não é o mesmo que “desistir” do negócio, com o sentido de que abdicava dos seus direitos, nomeadamente das quantias pagas sem mais.
Por outro lado, o constante deste ponto de facto no sentido de que o A. “nunca mais manifestou interesse em cumprir o remanescente do contrato”, foi claramente desmentido pelas declarações de parte de ambos os AA., mormente quando aludiram a todas as “démarches” encetadas no sentido de ser encontrada uma solução, nomeadamente aprestando-se ao pagamento do que consideravam ser o residual em falta, como veio a constar do escrito mais tarde enviado aos RR..
Nestes termos improcede claramente a impugnação neste particular.
¨¨
«f. Que foi com base nessa circunstância e na falta de pagamento integral da quantia de 1.225,00€, que os RR. assumiram a perda de interesse por parte dos AA. e consideraram o contrato como definitivamente não cumprido.»
Quanto a este ponto de facto, os RR./recorrentes invocam que houve uma «(…) errada valoração da prova produzida pelos RR., quer dos depoimentos das testemunhas, quer da análise e valoração dos documentos juntos quer ainda das declarações de parte prestadas pelos AA.»
Sucede que, não é essa de todo a nossa conclusão.
Aliás, cremos que a resposta neste particular da impugnação já se adivinhava face ao precedentemente dito, sublinhando-se apenas agora que, para além de não se considerar que ficou provado ter ocorrido motivo para os RR. considerarem o contrato como definitivamente incumprido, mais importante do que uma qualquer “convicção pessoal” dos RR. nesse sentido (que é o que, no fundo, consta deste ponto de facto) seria os RR. terem alegado (e provado) que tinham dado a conhecer aos AA. que assim o consideravam, o que manifestamente não sucede.
Deste modo, até pela sua irrelevância, improcede a impugnação também quanto a este ponto de facto.
*
4 - FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
Cumpre agora entrar na apreciação da questão igualmente supra enunciada, esta já directamente reportada ao mérito da sentença, na vertente da fundamentação de direito da mesma, a saber, a do incorreto julgamento de direito [aspetos da interpretação e enquadramento da situação nas categorias conceituais do incumprimento do contrato-promessa, mora no cumprimento e incumprimento definitivo, e bem assim na determinação da imputação do incumprimento por que se conclua], sendo que os RR. sustentam que houve incumprimento definitivo do contrato por parte dos AA. e também resolução injustificada do mesmo por parte dos AA., sendo certo que «O incumprimento definitivo do contrato promessa deve ser imputado aos Autores, assiste aos Recorrentes o direito a fazerem seus todos os valores entregues a título de sinal e princípio de pagamento»:
Desde logo importa começar por referir que a fundamentação nuclear e matricial para esta pretensão dos RR./recorrentes assentava no seu pedido de que devia ser declarado resolvido o contrato-promessa, por culpa exclusivamente imputável aos AA., com efeitos a 31.03.2016 (data em que o A. cessou o pagamento prestacional e saiu do prédio).
Sendo que, recorde-se, e ao invés, na sentença recorrida se considerou que foram os RR. que primeiro se colocaram em situação de incumprimento do contratado (ainda que parcial), por não terem realizado a prestação devida de pagamento ao banco das prestações necessárias à desoneração da fração, vindo a colocar-se em incumprimento definitivo quando, depois de interpelados em 31.01.2019 para agendar a escritura e desonerar o imóvel mediante o pagamento do remanescente do preço, não o fizeram no prazo concedido (mais que razoável, tendo em conta inclusivamente o tempo já decorrido desde março de 2016), assim tornando impossível o cumprimento, e nessa medida também incumprindo definitivamente o contrato, quando alienaram a terceiro a fração prometida vender aos AA..
Quanto a nós – e releve-se o juízo antecipatório! – face à factualidade efetivamente apurada, na sua globalidade, o enquadramento e “conclusão” a que se chegou na sentença recorrida não se mostra integralmente fundado, mormente porque, salvo o devido respeito, o que relevava para a boa decisão do caso era o eventual incumprimento definitivo de uma qualquer das partes (ou de ambas), relativamente ao que discordamos do enquadramento feito na sentença recorrida.
Senão vejamos.
Na verdade, tem de se proceder a um enquadramento “alargado” da situação, pois que, obviamente, a questão central e que verdadeiramente definirá os direitos das partes é a que se prende com a existência ou não de uma situação de incumprimento (definitivo), surgindo num segundo momento a sub-questão da culpa (na imputação do incumprimento ocorrido), pelo que para tal dilucidação partiremos sem mais delongas.
E fazendo-o, diremos o seguinte.
Em nosso entender, do conjunto da factualidade apurada, sua devida concatenação e valoração, o que resulta é ter ocorrido um incumprimento imputável a ambas as partes.
Concretizando:
Cremos que importará começar pelos aspetos ligado ao pagamento do “preço” da promessa, e do “prazo” da realização da escritura, pois que será a partir daí que se vão começar a definir os direitos das partes.
Relativamente ao pagamento do “preço” da promessa, entendemos que os AA. incorreram em alguns equívocos, o que determina que se conclua pelo seu incumprimento: o que relevava para o efeito não era o “preço” fixado de € 75.000 (correspondendo € 70.000 ao valor da fração e € 5.000 ao respetivo recheio), mas sim o que as partes acordaram que devia ser liquidado, o que, tendo em conta a cláusula 4ª do contrato promessa, nos conduz a que o preço a pagar pela fração e seu recheio era efetivamente de € 78.500, na medida em que o primeiro acrescido de juros calculados até Outubro de 2014 ascendia a € 73.500,00 [= € 1.225,00 x 60] e o segundo a € 5.000,00 [€ 73.500,00 + € 5.000,00 = € 78.500,00].
Assim, se os AA. liquidaram efetivamente € 5.000,00 de sinal [cf. factos “provados” sob “-15.” e “-19.”] e € 63.775,00 de pagamento do preço [cf. facto “provado” sob “-43.”], tal significa que liquidaram um total de € 68.775,00 [= € 5.000,00 + € 63.775,00].
Sucede que na medida em que tinham de liquidar o dito total de € 78.500,00, se só liquidaram € 68.775,00, daqui resulta que tinham por pagar o montante de € 9.725,00 [= € 78.500,00 - € 68.775,00].
Era, então, este valor de € 9.725,00 que se mantinha em dívida quando o A. cessou os pagamentos em Março de 2016 e saiu da fração.
Daqui resulta, desde logo, que os AA. não cumpriram a sua prestação de pagamento do “preço”, restando por pagar um valor que não se podia considerar “residual”.
De referir que os AA. quiseram dar grande relevância ao aspeto do distrate da hipoteca (ou melhor, do retardamento por parte dos RR. no pagamento da dívida bancária garantida pela hipoteca) – como justificação para a cessação do pagamento! – mas o que resulta do quadro legal, e é usual, é que esse distrate apenas tinha que ocorrer na data da celebração da escritura de compra-e-venda (assim ficando plenamente satisfeita a pretensão dos AA. de aquisição da fração livre de ónus e encargos – cf. facto “provado” sob “-11.”).
Entraram assim os AA. inapelavelmente em mora.
Em todo o caso, resulta igualmente da matéria apurada que, na sequência dessa cessação de pagamento e saída da fração, o A. «encetou contactos com os RR., para uma solução consensual» [cf. facto “provado” sob “-35.”], no que não logrou resultado [cf. facto “provado” sob “-36.”].
Por outro lado, ficou acordado contratualmente que «A escritura pública de compra e venda deverá realizar-se no prazo de trinta dias após pagamento integral do preço nos termos previstos na cláusula anterior.» [cf. cláusula 5ª do contrato promessa].
Quanto à estipulação de prazo de cumprimento nos contratos-promessa, pode-se dizer, em geral, que esta pode assumir duas modalidades:
- termo fixo (ou absoluto);
- termo não fixo (ou relativo).
Naturalmente que o decurso do prazo previsto num contrato-promessa para a celebração do contrato definitivo, sendo qualificado como limite ou absoluto, gera o incumprimento definitivo (e logo a resolução do contrato); ao invés, o decurso de prazo relativo importa tão-só uma situação de atraso (mora) no cumprimento, face à qual se exige uma interpelação (eventualmente admonitória, para que o decurso do prazo acarrete um incumprimento definitivo) do devedor para cumprir.
E isto porque não ocorre, em princípio, uma perda objectiva de interesse do credor.[3]
E dizemos “em princípio”, porque há casos em que face ao particularismo da situação, outra pode e dever ser a conclusão.
Retornando ao aspeto da natureza do prazo, como qualificar o fixado no contrato-promessa ajuizado?
Na medida em que não foi arredada pelas partes a possibilidade de um cumprimento ulterior, nem sendo afirmado ou resultando do teor literal expresso que a finalidade da prestação só podia ter lugar desde que o cumprimento ocorresse dentro daquele prazo (isto é, sendo nesse caso o prazo um elemento essencial do contrato-promessa), cremos que importa concluir que era um prazo incerto/relativo, mas, a não se entender dessa maneira, na linha da jurisprudência dominante para um caso de dúvida, a igual conclusão se deve chegar.[4]
No caso ajuizado, se bem compulsarmos o contrato, constata-se que nele não estava indicado quem devia proceder à marcação da escritura.
Sucede que, na medida em que não estava objetivamente satisfeita a condição para essa marcação, a saber, «após pagamento integral do preço» [cf. dita cláusula 5ª do contrato-promessa], não nos parece que se possa falar em incumprimento de qualquer das partes quanto a esse particular.
Sem embargo do vindo de dizer, os AA., através da interpelação admonitória por escrito datado de 31-01-2019 [melhor descrito nos factos “provados” sob “-36.” a “-38.”], interpelaram formalmente os RR. para que se concluísse a venda do imóvel livre de ónus ou encargos, dando-lhes a possibilidade de agendar a escritura de compra e venda do imóvel de acordo com a sua conveniência (mas num prazo máximo de 30 dias), dispondo-se a entregar, de imediato, uma prestação de € 5.000,00, em tranche única, para concluir o negócio, e com a advertência aos RR. de que a falta de cumprimento no prazo concedido os colocaria numa situação de incumprimento definitivo do contrato.
Que dizer?
Consabidamente, a mora poderá converter-se em incumprimento definitivo por qualquer das duas vias previstas no art. 808, nº1, do C.Civil:
- perda objectiva do interesse do credor na prestação;
- interpelação com a fixação de um prazo certo e suplementar, com a advertência de que o não cumprimento do mesmo importa a perda de interesse na celebração do contrato.
No caso, ocorreu a fixação de novo prazo pelos AA., com interpelação admonitória dos RR..
Sucede que não se vislumbra que aos AA. assistisse razão e legitimidade para tanto: os mesmos é que haviam entrado em incumprimento, encontrando-se em mora, não tendo objetivamente fundamento para fixar um prazo para a realização da escritura quando não haviam pago o que lhes competia, acrescendo que se propunham um pagamento “residual” de € 5.000,00 o qual já vimos não corresponder ao que os AA. tinham efetivamente direito.
Ainda assim, não nos parece que essa interpelação admonitória deva considerar-se como injustificada e inconsequente.
É que ela teve a virtualidade de se constituir como meio apto e dirigido ao objetivo de desbloquear a situação e definir os direitos das partes.
Com efeito, face à situação de mora em que os AA. se encontravam, nos termos do art. 804, nº2, do C.Civil, também os RR. podiam intentar sair dessa situação.
Só que os RR. nunca o fizeram, nomeadamente nunca tendo expressa e formalmente manifestado aos AA. qual era a sua posição, nomeadamente quais eram as suas exigências e/ou formulado uma qualquer contraproposta.
Assim como nunca os RR. invocaram ou deram a conhecer aos AA. que havia da sua parte uma perda do interesse na prestação.
Atente-se que a perda do interesse na prestação (o que se sucederá quando esta, apesar de ser fisicamente concretizável, deixou de ter oportunidade), é apreciada objetivamente, razão por que eventuais subjetivismos, serão de afastar.
«Não basta que o credor diga, mesmo convictamente, que a prestação já lhe não interessa, há que ver, em face das circunstâncias, se a perda de interesse corresponde à realidade dos factos»[5], isto é, a perda do interesse deve ser justificado segundo um critério de razoabilidade entendido pela generalidade das pessoas.
Acresce que «V - Para que ocorra uma situação de perda de interesse susceptível de justificar a assumpção de uma atitude resolutiva por parte do accipiens, torna-se necessário que a situação de retardamento no cumprimento da prestação em que o devedor se colocou ocasione um subjectivo, objectivamente perspectivado, desinteresse do credor na execução do contrato.
VI - Cabe aos demandantes alegar e provar os factos objectivos e concretos que substanciem a perda do interesse, susceptível de caracterizar o comportamento do inadimplente como equiparável à impossibilidade de cumprir; a perda de interesse reveste, a esta luz, a natureza de facto constitutivo do direito que o credor se arroga de proceder, com esse fundamento, à liquidação da relação contratual (art. 342.º, n.º 1, do CC).»[6]
Nesta linha de entendimento, estamos reconduzidos a uma situação de não cumprimento do contrato bilateralmente imputável, na medida em que o comportamento contratual de ambas as partes contribuiu para uma situação de impasse ou de inércia na actuação (positiva) com vista ao cumprimento da sua parte no cômputo da relação contratual estabelecida, face ao que o «(…) contrato deve ser resolvido, tendo por base as normas gerais, pela compensação de culpas concorrentes verificados os respectivos pressupostos (art. 570.º do CC). Assim, a indemnização poderá ser totalmente concedida, reduzida ou mesmo excluída, consoante a gravidade das culpas de ambas as partes e as consequências que delas resultaram. Se as culpas dos dois contraentes forem iguais, a indemnização deve ser excluída, devendo o accipiens, porém, restituir o sinal em singelo, pois não se vê a que título possa retê-lo legitimamente – neste sentido, entretanto, o acórdão do S.T.J., de 13 de Janeiro de 2009 (Processo n.º 08A3649); acórdão da Relação de Lisboa, de 12 de Março de 2009 (Processo n.º 9788/2008-7). É que tal restituição, importa repeti-lo, não reveste natureza indemnizatória, sendo antes mera consequência da resolução equiparada, quanto aos efeitos, à nulidade ou à anulabilidade (arts. 433.º e 434.º) –, que tem eficácia retroactiva, pelo que deve ser restituído tudo o que tiver sido prestado (art. 289.º, ex vi do art. 433.º).»[7]
Sendo certo que no pedido de restituição do sinal em dobro que foi formulado pelos AA. na ação, está implícito o pedido de resolução do contrato promessa [consequente da interpelação admonitória de 31-01-2019], o qual, aliás, também havia sido formulado em sede reconvencional pelos RR..
Isto tendo obviamente presente que o facto do não cumprimento ser imputável, em igual medida, a ambas as partes, não deve precludir o direito de resolução de uma delas nos contratos com contraprestações correspetivas.[8]
Assim, estando como se está perante um incumprimento do contrato imputável a ambos os contraentes, importará agora dizer que a questão deve ser solucionada pela compensação de culpas concorrentes, verificados os respetivos pressupostos (cf. art. 570º do C.Civil).
Neste sentido aponta a melhor doutrina já supra citada[9], sendo que importará então passar à tarefa seguinte, qual seja, a de determinar se a gravidade das culpas das partes é ou não igual, pois que, consabidamente, sendo ela igual, não pode o sinal desempenhar qualquer das funções que a lei lhe atribui (cf. art. 442º, nº2 do C.Civil), devendo o respectivo accipiens proceder à sua restituição em singelo, dada a falência do efeito para que havia sido constituído, sendo certo que essa restituição em singelo é mera consequência da resolução, que tem eficácia retroativa, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado (cf. art. 289º, “ex vi” do art. 433º, ambos do C.Civil), sem embargo de o regime indemnizatório a que houver lugar ser o regime geral do art. 562º e segs. do mesmo C.Civil, tendo especialmente em consideração o art. 570º do mesmo; se, ao invés, a gravidade da culpa de cada um dos contraentes tiver medida diferente, poderá o sinal funcionar, com a redução que do art. 570º do C.Civil resultar dever ser imposta.[10]
“Quid iuris” no caso vertente?
Quanto a nós, se é de censurar os AA./recorridos por terem entrado em incumprimento contratual ao cessarem o pagamento prestacional e terem efetuado uma interpelação admonitória sem estarem verificados os pressupostos para tanto, acrescendo nela insistirem num pagamento de montante abaixo do que lhes competia, também o alheamento dos RR. em todo o processo, numa situação conflituosa que decorreu, pelo menos, entre Março de 2016 e Janeiro de 2019, a inculcar a ideia de que não estavam interessados na concretização do contrato prometido (quando o “preço” efetivamente devido podia e devia ser facilmente encontrado porque os pagamentos tinham tido lugar através de transferência bancária), ao que porventura não será estranha a venda da fração pelos mesmos a terceiros, ainda nesse ano de 2019.
Nesta ponderação, entendemos que a atuação/postura das partes é de molde a fazer equivaler as culpas de ambas os contraentes para a produção do resultado final, donde considerarmos que ambas as partes agiram com culpa para que o contrato não obtivesse o resultado para que tendia, em consequência do que, nos termos dos artigos 433º e 434º do C. Civil, a não conclusão do contrato terá os efeitos da resolução o que, no caso, se traduzirá na restituição, em singelo, do sinal recebido, e bem assim do “preço” liquidado.
De referir que o sinal na circunstância é apenas de € 5.000,00, como literalmente definido e contratualmente acordado, assim se considerando ilidida a presunção consagrada no art. 441º do mesmo C.Civil.[11]
Nesse particular, a solução não poderá deixar de ser a da restituição do sinal em singelo, pois que sendo como era o incumprimento imputável a ambas as partes, em medida que, em nosso entender, se deve considerar sensivelmente idêntica, tal se impõe pela circunstância de que «ambas as partes teriam nessa situação direito à indemnização da contraparte, pelo que essas obrigações se extinguiriam por compensação (art. 847º do C.Civil)».[12]
Deste modo, fazendo acrescer os ditos € 5.000,00 de sinal aos € 63.775,00 de pagamento do “preço”, temos que o valor total a restituir pelos RR. aos AA. será de € 68.775,00.
O que não deixa de constituir a parcial revogação da sentença recorrida quanto ao aspeto da condenação dos RR. a pagarem aos AA. a quantia de € 73.900,00!
Nesta linha de entendimento, com base em fundamentação diversa, quanto ao sustentado pelas partes em posições antagónicas e inversas, se virá, a final, a proferir condenação em conformidade.
Procedendo nessa estrita medida o recurso dos RR./recorrentes.
*
(…).
*
6 - DISPOSITIVO
Pelo exposto, decide-se a final julgar parcialmente procedente a apelação, alterando a sentença recorrida quanto à quantia a pagar pelos RR. aos AA., relativamente ao que se determina a condenação na quantia de € 68.775,00 (sessenta e oito mil e setecentos e setenta e cinco euros), valor do sinal em singelo e do preço pago, mantendo no demais a sentença recorrida nos seus precisos termos.
Custas do recurso pelas partes, na proporção dos respetivos decaimentos.
*
Coimbra, 13 de Setembro de 2022
Luís Filipe Cravo
Fernando Monteiro
Carlos Moreira
[1] Relator: Des. Luís Cravo
1º Adjunto: Des. Fernando Monteiro
2º Adjunto: Des. Carlos Moreira
[2] A que nos passaremos a referir como "fração " para simplificação linguística.
[3] Cf. no sentido que se expôs, e que, aliás, seguimos de perto nesta parte, FERNANDO DE GRAVATO MORAIS, in “Contrato-Promessa em Geral – Contrato-Promessa em Especial”, Livª Almedina, Coimbra, 2009, a págs. 182-185.
[4] Esta também é a posição de CALVÃO DA SILVA, expressa in “Sinal e Contrato-Promessa”, Livª Almedina, Coimbra, 9ª ed., 2002, a págs. 144; também assim o entende o referenciado FERNANDO DE GRAVATO MORAIS, in obra e lugar pré-citados (págs. 184), “atentas as consequências gravosas que emergem do prazo ser havido como absoluto, de isso não corresponder à vontade manifestada pelas partes e sob pena de serem causados prejuízos irreparáveis”.
[5] Citámos agora GALVÃO TELLES, in “Obrigações”, 7ª edição, a págs. 311.
[6] Assim no acórdão do STJ de 15.03.2012, proferido no proc. nº 9818/09.8TBVNG.P1.S1, acessível em www.dgsi.pt/jst.
[7] Cf. CALVÃO DA SILVA, in “Sinal e Contrato-Promessa”, Livª Almedina, 13ª ed., 2010, a págs. 154-155.
[8] Neste sentido o mesmo CALVÃO DA SILVA, em obra e local citados na nota anterior, ora a págs. 155.
[9] Nas precedentes citações, a que correspondeu as notas [8] e [9] .
[10] Também neste preciso sentido se apontou no acórdão do STJ de 12-10-2004, proferido no proc. nº 04A2667, igualmente acessível em www.dgsi.pt/jstj.
[11] Cf. o acórdão do STJ de 9-10-2003, proferido no proc. nº 03B2590, também ele acessível em www.dgsi.pt/jstj.
[12] Citámos MENEZES LEITÃO, in “Direito das Obrigações”, I, 6ª edição, Coimbra, 2007, a pags. 234; no mesmo sentido, FERNANDO DE GRAVATO MORAIS, in obra e lugar pré-citados, a págs. 202.