| 1103/23.9T8CVL.C1 |  |
REDUÇÃO DA RENDA
CRITÉRIO DA REDUÇÃO
II- Se o locador, em transação judicial, se compromete a fazer obras a fim de eliminar defeitos no locado, e não faz obra nenhuma durante a pendência do arrendamento o locatário tem direito a ver a sua renda reduzida proporcionalmente;
III - Partindo do uso normal de um arrendatário habitacional, partes da casa afetadas pela falta de obras e defeitos apurados - dois móveis da cozinha, chão da cozinha e casa de banho, infiltrações nos tetos e na casa de banho e no quarto, danificação da porta de acesso ao outro quarto, provocada por água -, sobretudo os defeitos relacionados com o chão da cozinha e casa de banho e infiltrações nos tetos e na casa de banho e no quarto, embora todos eles em extensão não concretamente apurada, o senso comum e a experiência de vida de uma pessoa razoável, o bonus pater família, tais elementos levam-nos a apontar para um valor médio de redução da renda, aceitável, de cerca de 1/5.
(Sumário elaborado pelo Relator)
I – Relatório
1. AA, residente na ..., instaurou acção declarativa contra Herança Ilíquida e Indivisa, aberta por óbito de BB, representada, pela cabeça de casal, CC, residente na ..., peticionando a condenação da ré: a) no pagamento à autora da quantia indemnizatória de 9.333,94 €, resultante do direito da autora em ver reduzida, a metade, a renda integralmente por si liquidada, referente ao meses de Agosto de 2017 a Dezembro de 2022, por não terem sido efetuadas no locado as obras que eram condição necessária para essa contrapartida; b) a reconhecer que assiste à autora o direito, pelas mesmas razões e fundamento de incumprimento, a ver validada a redução a metade das rendas referentes ao período de Janeiro de 2023 até ao final do contrato de arrendamento em Agosto de 2023, que a autora liquidou apenas na proporção de metade, neste período, face à oposição da ré à renovação do contrato, por si já concretizada.
Alegou, para o efeito, que por transação celebrada no Proc. nº 1512/21...., deste Juízo Local Cível, no qual foram intervenientes as mesmas partes deste processo, a aqui ré, ali autora, obrigou-se a realizar, até 7.9.2022 as obras de reparação e eliminação dos defeitos existentes na cozinha (móveis e chão) e na casa de banho do locado arrendado, o que incumpriu, nenhuma obra tendo realizado, pelo que deverá ser condenada a indemnizar a autora em conformidade, em montante correspondente a metade do valor da renda liquidada por aquela no decurso do contrato.
A ré deduziu contestação na qual, em síntese, alegou que as obras não foram realizadas no locado por motivo apenas imputável à autora, face à constante indisponibilidade desta no agendamento das mesmas, pese embora a disponibilidade manifestada pela ré na sua realização, impedindo a autora com tal actuação a realização atempada das referidas obras. Que as humidades provocadas pelas infiltrações provenientes do andar superior são posteriores ao início do arrendamento, as quais se encontram localizadas e de reduzida extensão. Mais acrescenta que os pequenos danos suscetíveis de arranjo no locado, que a ré se comprometeu a fazer, não comprometiam a normal utilização do locado, nem impediam o pleno gozo da coisa locada, em nada se justificando o não pagamento da renda ou o pedido do pagamento de uma indemnização, pela sua não realização. A ré deduziu, ainda, pedido reconvencional, peticionando a condenação da autora no pagamento à ré do remanescente da renda não liquidada pela autora a esta, no período de Fevereiro a Julho de 2023, uma vez que a autora durante esse período liquidou, apenas a quantia de 121 €/mês, quando a renda se cifra no valor de 242,43 €, permanecendo, por isso, em divida, o montante de 728,58 €, a que acrescem juros de mora. Mais peticionou a ré a condenação da autora como litigante de má-fé, em multa e indemnização de valor não inferior a 5.000 €.
Em réplica, a autora, além do mais, peticionou a condenação da ré como litigante de má-fé, em multa e indemnização não inferior a 5.000 €.
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Em saneador-sentença foi proferida decisão que julgou a acção improcedente e, em consequência, absolveu a R. dos pedidos formulados pela A., e a reconvenção procedente e, em consequência, condenou a A. no pagamento à R. do remanescente do valor relativo às rendas vencidas, referentes aos meses de Fevereiro a Julho de 2023 (ambos inclusive), acrescido de juros de mora, à taxa legal, desde 31.7.2023, até integral pagamento, mais se absolvendo a A. e a R. dos pedidos de condenação como litigantes de má-fé.
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2. A A. recorreu, formulando as seguintes conclusões:
1 – O direito de crédito que a Recorrente goza desde data anterior foi preterido com a prolação da douta sentença aqui em crise;
2 – A ora Recorrente discorda da douta sentença e com ela não se conforma, uma vez que a mesma é violadora dos mais elementares princípios da equidade, em direito aplicáveis;
3 – Na acção intentada em 06/12/2021, contra a aqui Recorrente e que correu termos pelo Juízo Local Cível da Covilhã – Juiz 1, com o Processo nº 1512/21...., foi entre a Recorrente e a recorrida, alcançada transacção, homologada por sentença, na qual, entre o mais, no seu ponto 9 in fine, entendemos, fez nascer na esfera jurídica da titularidade da Recorrente, um verdadeiro direito de crédito, o qual, ainda que futuro e ilíquido, foi infundadamente desconsiderado e completamente preterido, na sua reclamação peticionada na presente acção e/ou na compensação que se impunha realizar, a mais, em face da procedência do pedido reconvencional da recorrida;
4 – No ponto 9 do referido Termo de Transacção, a aqui Recorrente apenas prescindia dos valores indemnizatórios/compensatórios deduzidos no seu pedido reconvencional na condição de realização integral das referidas obras, e no prazo ali estipulado, aliás, como integralmente aqui se cita: “9. Com o recebimento/entrega dos valores das rendas e com a realização das obras a realizar na fração em causa, a autora e ré reconvinte dão-se por integralmente ressarcidos de todos os danos decorrentes do presente litigio em causa nos autos, nada mais tendo a reclamar uma da outra, respetivamente, sendo que, a mora por eventuais atrasos ou não realização da obra em eventual falta de cumprimento integral do pagamento devido, serão compensados ou exigidos pelas partes, dentro dos limites dos pedidos que aqui, só condicionalmente acordam em prescindir.”;
5 – Tais obras da obrigação da recorrida, não ocorreram, nem dentro nem fora do prazo consignado para o efeito na mencionada transacção homologada por sentença;
6 – Ora, o decesso do contrato de arrendamento, que inexpectavelmente sobreveio, por via da manifestação de oposição à sua renovação (e que nada de ingénuo teve por parte do senhorio/recorrido), não é impeditivo de fazer operar a transacção tal qual ela foi alcançada e tão pouco permite afastar o direito de crédito que a Recorrente ali viu nascer em seu beneficio e não prescindiu e, menos ainda, é impeditivo das obrigações a que a recorrida se vinculou e que esta Sentença aqui posta em crise, afasta, sem fundamento;
7 – O acordo das partes consubstanciado na referida transacção, e designadamente, o seu ponto 9, é convergente na constituição para a Recorrente de um direito de crédito, ainda que futuro e ilíquido, correspondente a um valor que, condicionalmente, não prescindiu;
8 – Há que aplicar e considerar este direito de crédito que à data da transacção nasceu na esfera jurídica e na titularidade da Recorrente “por via extensiva ou mesmo analógica, os princípios da consensualidade negocial e da sua eficácia erga omnes consagrados no artigo 408º em conjugação com o disposto no artigo 879º, alínea a), 2ª parte, do CC, em que se inclui, como efeito típico da compra e venda, a transmissão da
titularidade do direito, disposição esta também aplicável aos demais contratos onerosos por via do artigo 939º do mesmo Código.”;
9 – E, não se diga que a natureza relativa do direito de crédito obsta a tal eficácia erga omnes, pois que assim não se afigura, que mais não seja, na medida em que esta eficácia translativa não versa sequer sobre o conteúdo da prestação creditícia, mas sim sobre a própria titularidade do direito de crédito de que a sentença em causa fez tábua rasa, uma vez que, a titularidade do crédito da Recorrente se autonomizou da relação jurídica de arrendamento;
10 – No caso de concorrência de afectações do crédito futuro de que goza a Recorrente e sobrevindo a sentença aqui em crise que o desconsiderou, face aos princípios da consensualidade e da eficácia erga omnes consagrados no artigo 408º do CC, a prevalência entre o efeito translativo da cessão desse crédito e o efeito civil e judicial da Sentença que o preteriu deve ser considerado em função da prioridade temporal de que o mesmo goza, sendo pois aquele anterior a esta;
11 – Há por isso que, em vista de analogia, revisitar as normas que regem a cessão de créditos atrás operada por homologação de sentença e que se autonomizou na titularidade da Recorrente e que a presente sentença de que se recorre, desconsiderou;
12 – A cessão de créditos, quanto à sua causa, pode ser policausal ou polivalente, podendo desempenhar funções de diversos tipos negociais;
13 – Nomeadamente, negócios como os inerentes à compra e venda, à doação, à dação em cumprimento ou dação pro solvendo, ou até à garantia de outro crédito, como sucedeu no caso presente;
14 – Como vimos defendendo, na doutrina nacional, Antunes Varela, convocando a orientação preconizada por Vaz Serra, na linha da solução consagrada no direito alemão, sustenta que, diversamente do anteriormente estabelecido no artigo 789º do Código Civil de 1867, em virtude do princípio da consensualidade dos contratos estabelecida no artigo 408º do CC actual se deve considerar o contrato de cessão de créditos submetido à eficácia imediata do negócio, quer em relação às partes quer no respeitante a terceiros, independentemente da notificação do devedor prescrita no artigo 583º, nº 1, do mesmo Código (CC de 1966), ficando a eficácia diferida apenas ressalvada quanto ao devedor e ao sucessivos adquirentes do crédito, respectivamente nos termos específicos daquele artigo 583º e do artigo 584º;
15 – Importa pois considerar aplicável ao preexistente crédito da Recorrente, por via extensiva ou mesmo analógica, os princípios da consensualidade negocial e da sua eficácia erga omnes consagrados no artigo 408º em conjugação com o disposto no artigo 879º, alínea a), 2ª parte, do CC, em que se inclui, como efeito típico do ponto 9 da transacção alcançada, a transmissão da titularidade do direito, disposição esta também aplicável aos demais contratos onerosos por via do artigo 939º do mesmo Código;
16 – A aqui Recorrente como beneficiária que é, com as necessárias adaptações, da transmissão automática do crédito conferido, vê coarctado o seu direito e legítima expectativa sobre esse crédito, ao ser desconsiderado e sequer compensado na douta sentença aqui em crise;
17 – Verifica-se, pois, que no caso vertente, a transacção alcançada no referido processo judicial e homologada por Sentença foi anterior à prolação desta mais recente douta Sentença, ora em reparo, donde, o efeito translativo daquela cessão/crédito, deverá prevalecer sobre o efeito civil e judicial desta Sentença prolatada, que o desconsiderou e nem sequer compensou, dele não estando a recorrida desonerada perante a Recorrente, devendo a mesma ser revogada.
18 – Sob pena de tornar o crédito da Recorrente um direito pífio, devendo, face a tal desconsideração injustificada, a sentença aqui colocada em crise ser revogada.
Termos em que dando-se provimento ao presente recurso, deve ser proferido Acórdão que revogue a Sentença recorrida e em sua substituição ser considerada a prevalência do direito de crédito da Recorrente, temporal e anteriormente determinada sobre o crédito da recorrida plasmado nesta Sentença que lhe é posterior e/ou permitir-se a compensação do crédito da Recorrente com o da recorrida, a fixar de forma mais equitativa e adequada, como legalmente se impunha.
Assim se fazendo a costumada JUSTIÇA!!!
3. Inexistem contra-alegações.
II – Factos Provados
1. Por documento intitulado “Contrato de Arrendamento para Habitação com Prazo Certo” outorgado em 25 de julho de 2017, BB deu de arrendamento a AA, com início em 01 de agosto de 2017, pelo prazo de 1 (um) ano, sucessivamente renovável por iguais períodos na falta de denúncia por uma das partes, a fração autónoma designada pela letra “L”, correspondente ao 2º esquerdo do prédio urbano sito na Rua ..., ..., ..., inscrito na matriz predial sob o artigo ...86 da União de Freguesias ... e ... e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº...10, mediante o pagamento da renda mensal de 240,00€, a efetuar no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito, sendo a renda automaticamente atualizada por aplicação da taxa de 3% no inicio de cada novo ano de vigência do contrato, sem necessidade de quaisquer comunicações entre as partes contratantes, renda atualmente fixada em 242,43€/mês.
2. Na clausula 7ª do documento referido em 1) ficou a constar que “O local arrendado destina-se exclusivamente a habitação do inquilino, o qual reconhece que o mesmo realiza cabalmente o fim a que é destinado (..)”.
3. Na clausula 8ª do documento referido em 1) ficou a constar que “O inquilino obriga-se a conservar no estado atual, que aceita como bom, as instalações e canalizações de água, eletricidade, aquecimento, esgotos e demais equipamentos do local arrendado (…)”.
4. Na clausula 9ª do documento referido em 1) ficou a constar que “As obras a que aludem os nºs 1 e 5 do artigo 1074º do Código Civil serão suportadas pelo Inquilino, ficando desde logo integradas no local arrendado, não podendo por elas pedir indemnização ou alegar retenção”.
5. Na clausula 11ª do documento referido em 1) ficou a constar que “O Senhorio poderá fazer quaisquer obras em benefício do local arrendado, ainda que se trate de mera conservação ou reparação, sem necessidade de autorização do inquilino para vistoria ou acesso ao mesmo, pessoalmente ou por mandatário seu”.
6. A aqui ré instaurou contra a aqui autora uma ação declarativa a qual correu termos sob o nº1512/21.... deste Juízo Local Cível, Juiz 1, peticionando a declaração de resolução do contrato de arrendamento referido em 1), por falta de pagamento de rendas e, consequentemente, a condenação da aqui autora na entrega do locado e no pagamento das rendas vencidas no valor de 2.181,87€.
7. Na ação referida em 6) a aqui autora, ali ré, deduziu contestação, na qual formulou pedido reconvencional, peticionando a condenação da ali autora, aqui ré, no pagamento da quantia de 1.000,00€ a título de danos morais, bem como da quantia de 8.000,52€, a título de indeminização correspondente a metade do valor da renda, desde agosto de 2017 até ao mês de janeiro 2022, pela falta de realização pelo senhorio de obras no locado.
8. No âmbito do processo referido em 6), as partes lograram alcançar um entendimento, pondo fim ao mesmo em 07/07/2022 por acordo/transação, homologado judicialmente por sentença, regido, além do mais, pelas seguintes cláusulas:
“1. A Ré compromete-se a pagar à Autora as rendas do locado em divida, prescindindo a autora da indeminização legal e dos juros de mora peticionados por falta do seu pagamento no prazo legal.
2. (…)
3. (…)
4. (…)
5. (…)
6. Por sua vez, a Autora compromete-se a reparar os dois móveis da cozinha e o chão da cozinha e casa de banho do arrendado, no prazo máximo de dois meses.
7. Por vistoria de 19/05/2022 ao arrendado, efetuada pelo representante do senhorio (DD), pela Inquilina, ora Ré, pelo administrador do condomínio do prédio da fração arrendada, e por técnico/empreiteiro deste condomínio, foi constatada a existência no arrendado de infiltrações, nos tetos e na casa de banho e no quarto, e danificação da porta de acesso ao outro quarto, provocada por água, que aquele técnico de condomínio atribuiu a uma rotura na casa de banho da fração superior ao arrendado, o que este já tinha constado por vistoria àquela casa de banho e fração.
8. Sendo a responsabilidade de tais reparações do proprietário da fração superior ao locado, a ora Autora compromete-se a diligenciar imediatamente na reparação dos danos provocados por infiltrações, junto do proprietário daquela fração superior, de tal forma a que a sua eliminação ocorra também no prazo de dois meses previsto na clausula 7ª, seja pelo responsável da fração superior, seja pela aqui Autora, que ao mesmo se substituirá no caso daquele não assumir voluntariamente a sua responsabilidade, podendo relegar-se a eliminação dos referidos defeitos na clausula 7ª que tiveram origem em infiltração ocorrida na fração superior para momento ulterior, o que ficará sempre consignado em documento escrito como aditamento ao presente.
9. Com o recebimento/entrega dos valores das rendas e com a realização das obras a realizar na fração em causa, a autora e ré reconvinte dão-se por integralmente ressarcidos de todos os danos decorrentes do presente litigio em causa nos autos, nada mais tendo a reclamar uma da outra, respetivamente, sendo que, a mora por eventuais atrasos ou não realização da obra em eventual falta de cumprimento integral do pagamento devido, serão compensados ou exigidos pelas partes, dentro dos limites dos pedidos que aqui, só condicionalmente acordam em prescindir.
(…)”
9. A aqui ré, na qualidade de senhoria, veio, por meio de carta dirigida à autora, datada de 30 de novembro de 2022, comunicar-lhe que se opunha à renovação do contrato de arrendamento, assim o denunciando com efeitos a 02 de agosto de 2023.
10. A ré não realizou as obras constantes das clausulas 6ª, 7ª e 8ª da transação referida em 8), nem no prazo previsto na clausula 6ª, nem posteriormente.
11. A autora liquidou o valor integral da renda desde agosto de 2017 até dezembro de 2022 (ambos inclusive).
12. Desde janeiro de 2023 até ao términus do contrato (02 de agosto de 2023), ambos inclusive, a autora, por sua iniciativa, passou a pagar de renda, apenas metade do valor devido, em virtude do referido em 9) e 10), do que deu conhecimento à ré.
13. A autora entregou o locado à ré em 31 de julho de 2023, tendo residido no mesmo até essa data.
14. A presente ação deu entrada em juízo em 27 de julho de 2023.
III - Do Direito
1. Uma vez que o âmbito objectivo dos recursos é delimitado pelas conclusões apresentadas pelos recorrentes (arts. 635º, nº 4, e 639º, do NCPC), apreciaremos, apenas, as questões que ali foram enunciadas.
Nesta conformidade, as questões a resolver são as seguintes.
- Direito a ressarcimento indemnizatório da A. por redução da renda paga.
2. Na sentença recorrida escreveu-se que:
“Conforme resultou demonstrado, a ré, senhoria, obrigou-se, por transação firmada no referido processo, a reparar os dois móveis da cozinha e o chão da cozinha e casa de banho do locado, no prazo máximo de dois meses a contar da celebração da transação.
Mais se obrigou a aqui ré a diligenciar imediatamente na reparação dos danos provocados por infiltrações, junto do proprietário da fração superior, de tal forma a que a sua eliminação ocorresse também no prazo de dois meses, seja pelo responsável da fração superior, seja pela própria ré, que ao mesmo se substituiria no caso daquele não assumir voluntariamente a sua responsabilidade.
Não tendo a ré realizado nenhuma dessas reparações, nem no prazo fixado, nem posteriormente, conforme reconheceu em sede de contestação.
O que a autora propugna é, assim, a faculdade de recusar a integralidade da sua prestação (pagamento integral da renda), porquanto o senhorio não efetuou a dele (cedência do gozo da coisa).
Vejamos.
Resulta dos factos que o contrato invocado nos autos, tendo em conta o fim estipulado, se configura como um arrendamento para fins habitacionais.
Ora constituem principais obrigações do locador, entregar ao locatário a coisa locada e assegurar o gozo desta para os fins a que a coisa se destina. Por sua vez, compete ao arrendatário, como primeira e principal obrigação, o pagamento da renda convencionada.
Estas obrigações são sinalagmáticas, pelo que, em tese, nada obstaria à invocação da exceção de não cumprimento do contrato pelo arrendatário para se eximir ao pagamento da renda.
Ora, existe jurisprudência que sustenta que a exceção de não cumprimento do contrato não pode ser invocada pelo arrendatário para se recusar ao pagamento da renda perante a falta da realização de obras.
Contudo, a posição da admissibilidade de invocação de tal exceção tem vindo a ser admitida, mas apenas no pressuposto de a falta de realização de obras pôr em causa o gozo da coisa (a título de exemplo, o Acórdão da Relação de Coimbra de 18/7/06, proc. 1878/06 e o da Relação de Lisboa de 26/3/09, proc. 5983/06.4TVLSB, disponíveis na base da DGSI).
Ora, conforme resulta dos autos, é a própria autora que pretende a devolução do montante correspondente a metade do valor da renda por si liquidada, desde o inicio do contrato e até ao seu términus, ou seja, desde agosto de 2017, donde é possível inferir, atenta a alegação da autora, que os problemas do locado já se verificariam aquando do inicio do contrato.
Não obstante, a autora outorgou o contrato de arrendamento em causa nos autos, passou a residir no locado e nele permaneceu até à sua entrega à senhoria aquando do términus do contrato, entrega essa que ocorreu em 31 de julho de 2023, ou seja, durante 6 anos.
No mais, conforme cláusula 8ª do contrato de arrendamento, “O inquilino obriga-se a conservar no estado atual, que aceita como bom, as instalações e canalizações de água, eletricidade, aquecimento, esgotos e demais equipamentos do local arrendado (…)”. (sublinhado nosso).
Se assim é, fácil é concluir que, apesar da existência dos invocados problemas no locado e da falta de realização de obras pelo senhorio, não ficou irremediavelmente comprometido o gozo do locado, tanto mais que a autora sempre residiu no local, durante todo o período contratual, ou seja, durante seis anos, tendo a relação em causa terminado apenas por vontade da senhoria, aqui ré, que se opôs à renovação do contrato, e não por qualquer iniciativa da autora.
Ou seja, tais vícios, embora relevantes e dando à autora o direito a exigir a respetiva reparação, não impediram o uso do locado por aquela, de tal modo que a autora continuou a habitar o locado durante todo o período contratual.
Ora, se assim é, enquanto a arrendatária permanecer no locado, usufruindo-o, mantém-se a correspetiva obrigação de pagamento da totalidade da renda, não se podendo a arrendatária socorrer da exceção de não cumprimento do contrato como fundamento para a restituição de metade do valor das rendas pagas, como passamos a explicar.
Antes de mais, cumpre esclarecer que o mecanismo de exceção de cumprimento do contrato não produz os efeitos pretendidos pela autora: o que o artigo 428º do Código Civil faculta ao devedor, quando nos encontramos perante obrigações sinalagmáticas, é o retardamento da sua prestação até que a outra parte cumpra a sua, e não, propriamente, a isenção de cumprimento da sua prestação.
Por outro lado, a excepcio non adimplecti contratus, apresenta-se como uma decorrência da relação que se estabelece entre prestações emergentes de contrato bilateral e entre as quais exista uma relação de interdependência, ou mais precisamente, um laço de signalagmaticidade do qual resulte que cada uma delas constituiu a causa da outra (cfr. Ana Taveira da Fonseca, Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Das Obrigações em Geral”, Coord. José Brandão Proença, Universidade Católica Editora, pp. 123-124).
Sucede que a excepcio só pode ser invocada entre obrigações que sejam correspetivas, que no caso, seriam a obrigação de assegurar o gozo da coisa, pelo lado do senhorio, e a obrigação de pagamento da renda, por parte do arrendatário.
É entendimento comum, desde logo, que em matéria de locação a exceção do não cumprimento do contrato tem um limitado campo de aplicação, porque como salienta Aragão Seia (Arrendamento Urbano, 7ª edição, pág. 412), “uma vez entregue ao locatário a coisa locada, o sinalagma em grande medida se desfaz. Certo, o locador continua obrigado a proporcionar o gozo da coisa ao locatário; mas esta é uma obrigação sem prazo ou dia certo para o eu cumprimento, ao passo que é a termo a do pagamento da renda”.
Já quanto à obrigação de proceder a obras no locado, em caso de urgência, pode o locatário efetuá-las com direito a reembolso nos termos do artigo 1036º do Código Civil, sendo que, se não forem tão urgentes que ainda possam esperar algum tempo, deverá o locatário interpelar o locador para as realizar.
Não as realizando, o locador entra em mora, e caso se verifique o incumprimento (definitivo) do contrato, por “a coisa locada apresentar vício que lhe não permita realizar cabalmente o fim a que é destinada”, nos termos do artigo 1036º, o locatário pode resolver o contrato e tem direito a indemnização nos termos da responsabilidade civil obrigacional, pelos danos que eventualmente tenha sofrido, podendo ainda o locatário, no caso de vício originário da coisa, anular o contrato por erro ou dolo.
Contudo, mesmo na hipótese mais gravosa de resolução, reportando-se a um contrato de execução duradoura continuada, a extinção do contrato não teria efeitos retroativos, não abrangendo as prestações já efetuadas (artigo 434º, nº2 do Código Civil), pelo que não dariam direito à restituição (ainda que parcial) de prestações já pagas.
Ou seja, enquanto a arrendatária se mantiver no gozo do locado, e ainda que o mesmo padeça de vícios que por lei lhe facultassem a resolução do contrato nos termos do artigo 1032º do Código Civil, mantém-se a obrigação de pagamento de renda.
No caso em apreço a autora não procedeu à resolução do contrato; bem pelo contrário, tendo continuado a habitar o locado de forma ininterrupta.
É verdade que a obrigação de assegurar o gozo da coisa, não se resume à prestação negativa de não perturbar o aproveitamento exercido pelo arrendatário, envolvendo ainda comportamentos positivos, como a realização de reparações ou outras despesas necessárias ao gozo da coisa (artigo 1036º).
E o gozo proporcionado da coisa locada deve ser conforme aos fins a que a coisa se destina: “Isto significa que se a coisa é, por exemplo, imóvel destinado à habitação e o arrendatário celebra contrato com vista a habitar o dito imóvel, então o senhorio garante que o imóvel está em condições próprias para a habitação durante todo o tempo de duração do contrato” (cfr. Assunção Cristas, “Regime de obras e sua repercussão na renda e na manutenção do contrato de arrendamento”, in THEMIS, Revista da Faculdade de Direito da UNL, Ano VIII – Nº15 – 2008, p. 30).
No entanto, no caso em apreço, os alegados vícios, embora tivessem reflexos na qualidade do locado, não impediam o respetivo uso para a habitação, de tal modo, que a autora ainda nele residia aquando da propositura da presente ação e onde permaneceu até 31 de julho de 2023, aquando do términus do contrato por oposição à renovação da senhoria, sendo que, conforme alegação da própria autora, tais vícios verificavam-se desde o inicio da relação contratual, em agosto de 2017.
No mais, conforme clausula 9ª do contrato de arrendamento acordado entre as partes “As obras a que aludem os nºs 1 e 5 do artigo 1074º do Código Civil serão suportadas pelo Inquilino, ficando desde logo integradas no local arrendado, não podendo por elas pedir indemnização ou alegar retenção”. (sublinhado nosso).
Pelo que, ao abrigo do contratualmente acordado/estipulado, também as obras em causa nestes autos seriam suportadas pelo inquilino, aqui autora, e não pelo senhorio (pese embora o mesmo se tenha vindo a obrigar à sua realização através do acordo/transação alcançado no processo judicial a que nos vimos referindo anteriormente).
Assim, é de concluir que a invocação da exceção de não cumprimento pelo locatário não extingue o direito do locador ao pagamento integral das rendas, não constituindo fundamento para a restituição ao locatário de rendas já pagas, pois, como refere João Abrantes (In “A Excepção de Não Cumprimento do Contrato no Direito Civil Português”, Almedina, 1986, págs. 127 e 128), estamos perante «uma medida de efeitos temporários, que não destrói o vínculo contratual, apenas produz uma suspensão dos seus efeitos».
Pelo que não assiste à autora o direito a reaver, para si, o valor correspondente a metade do montante liquidado a título de rendas durante o período que mediou entre agosto de 2017 e dezembro de 2022.
E consequentemente, também não assiste à autora o direito a ver reconhecida, como válida, a redução por si efetuada a metade do valor da renda referente ao período de janeiro de 2023 até ao final do contrato de arrendamento, que a autora liquidou apenas na proporção de metade.
Improcede, assim, a pretensão da autora a tal respeito.
Quanto ao pedido reconvencional, cumpre dizer o seguinte.
A esse respeito, peticiona a ré a condenação da autora no pagamento à ré do remanescente da renda não liquidada pela autora a esta, no período de fevereiro a julho de 2023, uma vez que a autora durante esse período liquidou, apenas metade do valor devido.
Efetivamente, resultou demonstrado que a autora, no período que mediou entre janeiro e julho de 2023 apenas liquidou à ré o montante correspondente a metade do valor devido mensalmente a título de renda, não tendo pago, integralmente, a renda devida nesses meses, alegando, para o efeito, a falta de realização de obras pelo senhorio.
Ora, conforme prescreve o artigo 1038º, alínea a), do Código Civil, a obrigação principal do arrendatário consiste no pagamento da renda.
Como é sabido, a obrigação de pagamento da renda é relativa à totalidade da renda.
Donde, se o locatário pagar apenas uma parte da renda que for devida, deve ter-se a mesma como não paga, sendo lícito ao senhorio recusar-se a receber apenas a parte que lhe é oferecida e que não corresponde ao que lhe é devido, mas, a aceitação de pagamento de montantes de renda apenas em termos parciais não faz supor a renúncia aos montantes remanescentes devidos.
Considerando que foi julgada improcedente a fundamentação aqui trazida pela autora, nos termos supra expostos e que aqui se dão por reproduzidos – no que respeita ao não pagamento integral da renda pela autora decorrente da falta de realização de obras no locado pela ré - deverá a reconvenção ser julgada procedente e a autora condenada no pagamento à ré do remanescente das rendas vencidas, referentes aos meses, conforme peticionado, de fevereiro a julho de 2023 (ambos inclusive).”.
A A. discorda, pelos motivos constantes nas suas conclusões de recurso (as 1- a 18-). Cremos que tem razão, embora por motivos não totalmente coincidentes. Vejamos, então, tendo em conta os factos provados.
Na acção intentada contra a aqui recorrente que correu termos sob o Proc.1512/21...., foi entre a mesma e a recorrida, alcançada transacção, em 7.7.2022, homologada por sentença, já transitada, da qual, face às cláusulas 6. a 9., designadamente a 9 in fine, nasceu a favor da recorrente, um direito de crédito sob condição suspensiva, a qual se veio a verificar, com a não realização das obras (art. 270º do CC).
No ponto 9 da referida transacção, a recorrente apenas prescindia dos valores indemnizatórios/compensatórios deduzidos no seu pedido reconvencional na condição de realização integral das referidas obras, e no prazo ali estipulado - “9. Com o recebimento/entrega dos valores das rendas e com a realização das obras a realizar na fração em causa, a autora e ré reconvinte dão-se por integralmente ressarcidos de todos os danos decorrentes do presente litigio em causa nos autos, nada mais tendo a reclamar uma da outra, respetivamente, sendo que, a mora por eventuais atrasos ou não realização da obra em eventual falta de cumprimento integral do pagamento devido, serão compensados ou exigidos pelas partes, dentro dos limites dos pedidos que aqui, só condicionalmente acordam em prescindir.” -, mas com o incumprimento da R., ao não fazer obra nenhuma, a A. passou a poder exigir à R. os danos decorrentes do litigio em causa naqueles autos, dentro dos limites dos pedidos que aí, só condicionalmente acordaram em prescindir.
Esse direito de crédito está geneticamente ligado ao gozo pleno do locado e à pretensão da apelante de exercitar o direito à redução da renda, e, ao agora ressarcimento do valor correspondente a essa mesma redução.
Neste âmbito regula o art. 1040º do CC, nº 1, do CC, que dispõe que “1. Se, por motivo não atinente à sua pessoa ou à dos seus familiares, o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada, haverá lugar a uma redução da renda ou aluguer proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta, sem prejuízo do disposto na secção anterior.” – o itálico é nosso.
A secção anterior reporta-se às obrigações do locador, nomeadamente às consequências derivadas de vícios da coisa locada ou à situação de anulabilidade do contrato, por erro ou dolo, previstos nos arts. 1032º e 1034º.
Quanto aos vícios da coisa locada a consequência é o incumprimento do contrato se o vício da coisa locada não lhe permitir realizar cabalmente o fim a que é destinada (também se prevê no preceito as hipóteses de a coisa locada carecer de qualidades necessárias ao fim que é destinada ou asseguradas pelo locador).
Adverte A. Varela em CC Anotado, Vol. II, 2ª Ed., nota 4. ao art. 1032º, pág. 349, que, mesmo que o contrato não se considere incumprido, o locador está obrigado a assegurar o gozo da coisa, logo se não eliminar o defeito o locatário pode exigir uma indemnização pelo prejuízo que lhe advier, não em consequência do não cumprimento do contrato, porque o contrato se considera cumprido, mas em virtude dos defeitos e da sua não eliminação. E por outro lado, o facto de o contrato se considerar cumprido e carecer o locatário de qualquer direito de indemnização contra o locador, não obsta a que ele possa reclamar redução de renda, nos termos do art. 1040º.
Como a A. não pede que se declare o contrato de locação incumprido, com fundamento no mencionado art. 1032º, mas apenas quer exercitar o seu direito à redução de renda é o transcrito art. 1040º, nº 1, que temos de equacionar.
Acrescente-se que enquanto as situações a que se referem os arts. 1032º e segs., dizem normalmente respeito ao momento da constituição da relação contratual, ou pelo menos ao tempo de entrega da coisa, as que prevê o art. 1040º concernem já à pendência da mesma relação (vide M. Januário Gomes, em Constituição da Relação de Arrendamento Urbano, pág. 349/350).
Embora, a A. não tivesse ficado privada da coisa, os factos apurados demonstram que sofreu diminuição do gozo pleno da coisa locada.
Aprofundando a análise, explica Menezes Cordeiro (em Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, 2014, nota 5, págs. 70/71) que a privação/diminuição do gozo da coisa locada tem a ver com a amplitude quantitativa mas igualmente com a qualitativa.
A imputação da diminuição do gozo pleno da coisa locada, no nosso caso, é de fazer ao locador, ou seja, à R. A lei, por outro lado, não exige que essa imputação ocorra a título de culpa, bastando que no plano dos factos tenha a ver com ocorrências que lhe digam respeito (vide mesmo autor e ob. cit., nota 8, pág. 71). Como é a nossa hipótese, pois foi o locador que não fez nunca as obras a que se tinha comprometido.
Há, portanto, lugar à redução da renda proporcional ao tempo da diminuição do gozo pleno da coisa locada e à extensão desta contemplada no citado art. 1040º, nº 1.
Quantificar tal diminuição qualitativa do gozo é que é delicado, professando o citado autor que se deve trabalhar com valores normalmente expectáveis ou aceitáveis (nota 9, pág. 71).
Partindo do uso normal de um arrendatário habitacional, partes da casa afectadas pela falta de obras e defeitos apurados - dois móveis da cozinha, chão da cozinha e casa de banho, infiltrações nos tectos e na casa de banho e no quarto, danificação da porta de acesso ao outro quarto, provocada por água -, sobretudo os defeitos relacionados com o chão da cozinha e casa de banho e infiltrações nos tectos e na casa de banho e no quarto, embora todos eles em extensão não concretamente apurada, o senso comum e a experiência de vida de uma pessoa razoável, o bonus pater família, tais elementos levam-nos a apontar para um valor médio de redução da renda, aceitável, de cerca de 1/5 (20%).
Tendo em conta que o valor da renda mensal era de 240 €, de Agosto de 2017 a Dezembro de 2022, a mencionada proporção implica que a A. pagou a mais 3.120 € (240 € x 65 meses : 5), importância que agora tem o direito de recuperar e dela ser ressarcida.
Relativamente a 2023, sabemos que na decisão recorrida se condenou a A. no pagamento à R. do remanescente do valor relativo às rendas vencidas, referentes aos meses de Fevereiro a Julho de 2023 (ambos inclusive), sem, lamentavelmente se concretizar o montante. Mas também sabemos que o pedido reconvencional foi julgado procedente na totalidade. Ora na reconvenção a R. pediu a condenação da A. a pagar-lhe a quantia de 728,58 €, correspondente ao somatório de uma renda mensal actual de 242,23 €, menos a liquidação parcial da quantia de 121 €/mês que a A. levou a cabo.
Retomando cálculo, temos, então, 7 meses ao indicado valor com aplicação da aludida redução de 1/5, o que importa em 339,12 € (242,23 € x 7 meses : 5).
Atingimos, pois, um total de 3.459,12 € que a A. tem direito a recuperar e ser ressarcida.
Mas como a A. foi condenada a pagar à R. a aludida quantia de 728,58 €, há que apurar a devida compensação que ambas as partes aceitaram, o que significa, a final de contas, que a A. tem direito a ser reembolsada do montante total final de 2.820,54 €.
3. Sumariando (art. 663º, nº 7, do NCPC):
(…)
IV – Decisão
Pelo exposto, julga-se o recurso procedente, parcialmente, e, em consequência, revoga-se a decisão recorrida, condena-se a R. a pagar à A. a quantia de 2.820,54 €, indo a A. absolvida do pedido reconvencional da R., no demais se mantendo a sentença apelada.
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Custas por A. e R. na proporção do vencimento/decaimento.
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Coimbra, 24.2.2026
Moreira do Carmo
Fonte Ramos
Luís Cravo