Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
| 4295/05 |  |
DESPEJO POR ALTERAÇÃO DA DISPOSIÇÃO INTERNA DO ARRENDADO
II – Alegando o Réu ter subarrendado a fracção em causa na acção a terceiros, facto esse que se traduz numa confissão expressa do Réu constante da contestação e sendo aceite pelos autores, ocorre uma nova causa de pedir, nos termos do artº 273º, nº1, do CPC, onde se permite a ampliação da causa de pedir com tal fundamento .
III – O que releva para efeito de conferir a uma dada alteração levada a cabo no locado dignidade resolutiva não é a zona do prédio onde ela se situa, nem os materiais transformados, nem a natureza da obra realizada, mas sim a proporção que ela assuma, sendo necessário que essa alteração seja considerável .
IV- Se a abertura duma porta, numa parede da fracção de um prédio constituído em propriedade horizontal, se pode considerar dentro dos limites do tolerável, para efeitos do seu enquadramento nas causas resolutivas do artº 64º do RAU, quando essa porta estabelece comunicação com outra fracção autónoma, pondo em causa a própria autonomia e independência da fracção arrendada, a respectiva obra revela-se flagrantemente abusiva e merece ser sancionada com a extinção do contrato de arrendamento .
Autores: A..., B..., C..., D..., E... e F....
Réu: G...
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Os Autores propuseram a presente acção, com processo sumário, ale-gando, em síntese, o seguinte:
- São comproprietários duma fracção de um prédio constituído em pro-priedade horizontal, que se encontra arrendada à Ré.
- Esta, sem autorização dos Autores, abriu na parede da fracção arrendada uma porta de comunicação entre essa fracção e outra fracção contígua.
- Este facto constitui uma alteração substancial da estrutura externa da fracção, pelo que permite a resolução do contrato de arrendamento.
Concluíram, pedindo que se decrete a resolução do contrato de arren-damento e que se condene a Ré a tapar a referida porta na parede e a entregar o arrendado aos Autores.
Contestou o Réu, alegando o seguinte:
A fracção de que é arrendatário encontra-se subarrendada a H..., com o conhecimento e consentimento dos Autores.
Nunca procedeu à obra invocada pelos Autores, nem nela consentiu, tendo antes notificado o subarrendatário para proceder à eliminação dessa obra.
A obra em causa não constitui uma alteração substancial da estrutura externa da fracção que permita a resolução do contrato de arrendamento.
Concluiu pela improcedência da acção.
Responderam os Autores, aceitando a confissão de que a fracção em causa se encontrava subarrendada e alegando que não autorizaram esse subarren-damento, invocaram nova causa resolutiva do contrato.
Concluíram, dizendo que pretendiam “ampliar o pedido” formulado na p.i., devendo a resolução do contrato ser decretada, nos termos das alíneas d) e f), do nº 1, do artº 64º, do RAU.
O Réu veio opor-se à dedução da “ampliação da causa de pedir”.
Antes de ser proferido o despacho saneador foi proferida decisão que “admitiu a ampliação do pedido formulada pelos Autores”.
Desta decisão foi interposto recurso pelo Réu, o qual foi admitido como agravo, com subida diferida.
Nas suas alegações o Réu invocou os seguintes argumentos:
“ – O despacho recorrido aceitou como ampliação da causa de pedir algo que o não é.
- O despacho recorrido aceitou aquilo que os Autores denominaram de ampliação de causa de pedir, mas que foi formulado em peça e forma processual que o não admitem.
- Quando essa alteração é legalmente admissível tem de ser deduzida em articulado de réplica e não em articulado de resposta.
- Foram violados assim os artº 273º, 785º e 786º, nº 1 e 3, do C.P.C., bem como o princípio constitucional e constitutivo do Estado de Direito da igualdade e do contraditório”.
Concluiu pela revogação do despacho que admitiu a ampliação da causa de pedir.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Foi proferido despacho de sustentação da decisão recorrida.
Após a realização de audiência de julgamento foi proferida sentença que julgou a acção procedente e declarou resolvido o contrato de arrendamento em causa e condenou o Réu a tapar a porta na parede de vedação da fracção e a despe-jar o arrendado livre e devoluto de pessoas e bens.
Desta sentença recorreu o Réu, alegando os seguintes fundamentos:
“ - A sentença recorrida é a vários títulos nula e, como tal, deve ser revogada.
- Na parte em que considera ter existido alteração substancial da disposição interna das divisões do locado a sentença não se encontra fundamentada e viola a lei.
- Não se encontra fundamentada pois, tanto da petição inicial, como da Base Instru-tória e, no final, da matéria dada como provada, não constam quaisquer factos consubstanciadores, ainda que indirectamente, da ocorrência de uma qualquer alteração substancial das disposições internas do arrendado.
- Não se encontra fundamentada, também, porque não se pronuncia, sequer, sobre o facto de a citada alteração, a existir, ter de revestir o carácter de substancial.
- Além do mais e neste ponto a sentença é em si mesma contraditória: ao afastar a alegação dos AA na p.i., conclui que a alteração da estrutura externa do prédio arrendado não era substancial; de seguida, ao referir-se à modificação das disposições internas omite qualquer referência ao facto de as mesmas terem sido, ou não, substanciais.
- Aqui, além de nula pelos motivos invocados é também nula, por ilegal, em virtude de violar o disposto na alínea d), do n° 1, do art. 64° do RAU, que, recorde-se, impor como pressu-posto essencial, a verificação e prova de que as alterações ai mencionadas tenham sido substanciais.
- De resto e por maioria de razão, se as "alterações" ocorridas não foram consideradas como substanciais para efeitos de alteração da estrutura do prédio também o não poderiam ter sido para efeitos de alteração das disposições internas.
- A sentença recorrida não tomou em consideração factos e elementos objectivos que constam dos autos, tanto em documentos juntos pela recorrente e não impugnados como nos pró-prios articulados dos AA recorridos, no que viola frontalmente o disposto no artº 661º, nº 1, do C.P.C..
- Os AA recorridos sabiam, pelo menos desde 31 de Maio de 1996, que no local arrendado se encontravam sub-arrendatários.
- Os AA recorridos, mesmo em correspondência contemporânea com a propositura da acção em que mencionavam este facto, nunca demonstraram ter-se oposto, por qualquer forma, à existência desse mesmo sub-arrendatário.
- Este conhecimento e consciência da situação por parte dos AA senhorios, bem como a correspondente omissão de actuação durante pelo menos cinco anos, significam, sem dúvida, um consentimento tácito da existência do mencionado sub-arrendatário,
- A sentença recorrida não teve em consideração estes factos, bem ao contrário do que deveria ter feito.
- Em consequência, deve também nesta parte ser revogada e reformada a douta sen-tença recorrida, nos termos do artº 669º, nº 2, b), do C.P.C.”.
Os Autores apresentaram contra-alegações, pugnando pela manutenção do decidido.
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Do recurso de agravo
Os Autores tinham proposto acção de resolução de contrato de arren-damento de fracção de prédio urbano, alegando que se verificava a causa resolutiva prevista no artº 64º, nº 1, d), do RAU.
Na resposta à contestação vieram invocar nova causa da resolução pre-tendida – a prevista no artº 64º, nº 1, f), do RAU.
Apesar dos Autores terem apelidado este aditamento de “ampliação do pedido”, e da decisão que admitiu esse aditamento ter também adoptado a mesma designação, é nítido que não se acrescentou qualquer pedido aos inicialmente deduzidos, tendo-se apenas aditado um novo fundamento para o pedido já cons-tante da p.i. de resolução do contrato de arrendamento.
Estamos, pois, não perante uma “ampliação do pedido”, mas sim perante uma “ampliação da causa de pedir”.
Dispõe o artº 273º, nº 1, do C.P.C., que, na falta de acordo, a causa de pedir só pode ser ampliada na réplica, se o processo a admitir, a não ser que a ampliação seja consequência de confissão feita pelo Réu e aceita pelo Autor.
Neste caso não houve acordo sobre a ampliação pretendida e como estamos num processo, com a forma sumária, o mesmo não admite a dedução de réplica, mas de simples resposta à contestação (artº 785º, do C.P.C.).
Contudo, a nova causa de pedir formulada consistiu na alegação de que o Réu havia sub-arrendado a fracção em causa a terceiros. Este facto resultou de confissão expressa do Réu constante da contestação (artº 6º), aceite pelos Autores (artº 2º da resposta à contestação), pelo que se verifica a última situação prevista no artº 273º, nº 1, do C.P.C., em que é admissível a “ampliação da causa de pedir”.
Uma vez que a causa de pedir aditada resulta de confissão do Réu, não se verifica necessidade de conferir a este direito ao contraditório relativamente a esses factos por si próprio confessados, pelo que a referida admissão não viola os princí-pios do contraditório e da igualdade de armas, consagrados no artº 10º, da Declara-ção Universal dos Direitos do Homem.
Deste modo, deve ser negado provimento ao recurso de agravo inter-posto pelo Réu, confirmando-se a decisão recorrida, com a rectificação de que a ampliação admitida respeita à causa de pedir e não ao pedido.
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Do recurso de apelação
1. Da nulidade da sentença
O Réu vem arguir a nulidade da sentença recorrida, alegando que ela violou o disposto no artº 661º, do C.P.C., ao considerar que o Réu tinha efectuado obras que alteravam a disposição interna do locado, quando os Autores tinham invocado que elas alteravam a estrutura externa daquele, e que a mesma não refere que considera aquela alteração substancial, o que constitui uma omissão de funda-mentação.
Os Autores inicialmente invocaram como fundamento da resolução do contrato de arrendamento pretendida que o Réu tinha aberto uma porta numa parede da fracção arrendada, qualificando essa obra como alteração da estrutura externa do arrendado, de modo a justificar a aplicação do disposto no artº 64º, nº 1, d), do RAU.
Perante a prova da realização daquela obra, a sentença recorrida decretou a resolução do contrato, com o fundamento de que a mesma consubstanciava uma alteração da disposição interna do arrendado, o que integrava a causa resolutiva prevista no artº 64º, nº 1, d), do C.C..
Dispõe este normativo o seguinte:
“O senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário…fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancial-mente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões…”.
Saber se uma determinada obra altera ou não substancialmente a estru-tura externa de um imóvel, ou a disposição interna das suas divisões, é uma opera-ção de aplicação daquela regra, na realização da qual não está o juiz sujeito às alegações das partes (artº 664º, do C.P.C.), pelo que nada obsta a que o julgador, perante a descrição de uma determinada obra (facto) a qualifique como alterando a estrutura externa de um imóvel, ou antes a disposição interna das suas divisões (direito).
E se, após essa qualificação por si efectuada, decretar a resolução preten-dida também não está a condenar em objecto diverso do pedido, uma vez que era essa resolução que tinha sido peticionada, sendo irrelevante o diferente enquadra-mento jurídico efectuado na sentença.
Não se verifica, pois, que relativamente à qualificação operada pela sen-tença recorrida nesta matéria se tenha verificado a violação do disposto no artº 660º, nº 2, ou 661º, nº 1, do C.P.C..
Quanto à omissão de fundamentação, da leitura da sentença recorrida verifica-se que se considerou que existia a causa resolutiva prevista na alínea d), do nº 1, do artº 64º, do RAU, devido a ter-se provado a realização duma obra que alterou a disposição interna das divisões do arrendado, não se tendo ponderado se essa alteração era ou não substancial.
Sendo a referida alínea susceptível de diferentes interpretações [Vide, infra, nota 2.] quanto à exigência do requisito da substancialidade da alteração da disposição interna das divisões do arrendado, essa não ponderação não pode ser considerada uma omissão de fundamentação, devendo antes ser encarada como uma leitura da norma no sentido da não exigência desse requisito, o que dispensa a ponderação ausente.
Assim, também não se verifica a apontada omissão de pronúncia, pelo que não há razões para considerar a sentença nula.
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OS FACTOS
Nas suas alegações de recurso o Réu revela discordar da resposta ao que-sito 8º onde se perguntava se o sub-arrendamento da fracção em causa tinha sido do conhecimento e tinha obtido o consentimento dos Autores.
Este quesito teve a resposta “não provado”.
Entende o Réu que existem documentos nos autos que justificam a alte-ração desta resposta.
A referida resposta foi assim fundamentada: “porque a prova testemu-nhal não esclareceu tal matéria, anotem-se os factos perguntados em 7) e 8), para cuja comprovação não existe qualquer documento minimamente conclusivo, como também as regras da experiência comum nada nos permitem determinar”.
Atenta a reconhecida irrelevância da prova testemunhal produzida a estes quesitos, é possível a este tribunal alterar a resposta dada ao mencionado quesito, tendo em consideração os documentos juntos aos autos e o funcionamento de juízos de presunção, nos termos do artº 712º, nº 1, b), do C.P.C..
Da leitura das cópias das missivas de fls. 107 e 111, enviadas por repre-sentantes dos Autores, verifica-se que estes tinham perfeito conhecimento de que o Réu tinha sub-arrendado a terceiro a fracção em causa, uma vez que são feitas alusões inequívocas a essa situação.
Contudo, em nenhum dos documentos juntos aos autos surge qualquer referência donde resulte a autorização a esse sub-arrendamento.
O facto de se revelar o conhecimento pelos Autores do mesmo, sem que sejam conhecidos actos de oposição a essa situação, não é suficiente para se poder presumir uma atitude de consentimento ou aprovação por parte dos Autores, pois, a normalidade da vida também contempla a possibilidade de se verificar a hipótese contrária.
Deste modo, deve ser alterada neste tribunal de recurso a resposta ao quesito 8º passando a considerar-se provado que os Autores tinham conhecimento da situação referida na alínea h) dos factos assentes.
Assim, devem considerar-se provados nesta acção os seguintes factos:
I – Os Autores são comproprietários da fracção autónoma designada pela letra “C” do prédio urbano sito no Largo Mouzinho de Albuquerque e Ave-nida Emídio Navarro, nº 26, 32, 34 e 36, inscrito na matriz urbana da freguesia de S. José sob o artº 124 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Viseu, sob o nº 351-20010313-C (alínea a) dos factos assentes).
II - Por escritura lavrada em 8 de Maio de 1988 a fls 87 a 90 vº do livro de notas 11-E do 2º Cartório Notarial de Viseu, foi constituída a propriedade horizontal do prédio urbano denominado “Teatro Viriato” (alínea b) dos factos assentes).
III - Por escritura nº 34/89, de 27 de Dezembro de 1989, lavrada a fls 75 a 76 vº, do Livro de Notas nº 39 do Notariado Privativo da Câmara Municipal de Viseu, foi alterada a aludida constituição- da propriedade horizontal (alínea c) dos factos assentes).
IV - Naquela mesma data - 27 de Dezembro de 1989 - e no 2º Cartório Notarial de Viseu, foi lavrada escritura de alteração do contrato de arrendamento celebrado entre os Autores e a Aprogel - Produtos Congelados Ldª, da então frac-ção “A” , destinada a comércio e escritórios (alínea d) dos factos assentes).
V - Na referida escritura clausulou-se que a "arrendatária fica desde já autorizada a ceder à Câmara Municipal de Viseu, por qualquer forma legal, a sua posição contratual, relativamente à fracção "A", o que veio a acontecer posterior-mente (alínea e) dos factos assentes).
VI - Por escritura de 29 de Janeiro de 2001, lavrada a fls 107 a 109 do Livro de Notas nº 47, do Notariado Privativo da Câmara Municipal de Viseu, foi rectificada a alteração da constituição da propriedade horizontal, sendo a aludida fracção "A" subfraccionada em duas e passando a antiga fracção “A”, referida em V a ser designada pela fracção "C" (alínea f) dos factos assentes).
VII - A renda actualmente fixada é de 762.000$00 a pagar em duodéci-mos de 63.500$00 (alínea g) dos factos assentes).
VIII - A dita tracção "C" encontra-se subarrendada à H... (alínea h) dos factos assentes e resposta ao quesito 7º).
VIII - Existe uma porta, na parede da cave que divide as actuais fracções "A" e "C" , com comunicação entre ambas (resposta ao quesito 1º).
IX - Com a referida porta é permitido o acesso da fracção "A" à cave da fracção "C" (resposta ao quesito 2º).
X - A porta em causa pode ser tapada, com a sua retirada e o erguer de novo da parte divisória da cave das duas fracções (resposta ao quesito 3º).
XI - Pela carta junta a fls. 71, emanada pela Câmara Municipal de Viseu, com a data de 25 de Janeiro de 2001, refereciando uma vistoria efectuada pelos serviços desta, à dita fracção "C", em 23 de Outubro de 2000 é notificado Manuel Alexandre, relativamente à OCP 428/90 que, em razão do incumprimento do projecto, tinha 15 dias para "proceder à desocupação da parte da área correspon-dente ao armazém que não está contemplada no projecto como pertencente à fracção C descrita no auto de vistoria referenciado, e executar a parede de vedação a nível deste piso conforme o projecto aprovado, sob pena de actuação municipal (resposta aos quesitos 4º e 5º).
XII - No dia 14 de Maio de 1999 realizou-se uma vistoria para efeitos de concessão da licença de utilização relativa à fracção "C", tendo a comissão encarre-gada de a efectuar certificado a conformidade da referida fracção com o projecto aprovado (resposta ao quesito 6º).
XIII - Os Autores tinham conhecimento da situação referida em VIII (resposta ao quesito 8º, alterada neste tribunal, nos termos do artº 712º, nº 1, b), do C.P.C.).
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O DIREITO
Atentas as conclusões das alegações do recurso de apelação interposto pelo Réu cumpre analisar se, considerando a matéria de facto provada, ocorreram factos que integram as causas resolutivas previstas nas alíneas d) e f), do nº 1, do artº 64º, do RAU.
1. Da realização de obras no arrendado
Prevê-se na primeira destas alíneas a possibilidade do senhorio resolver o contrato de arrendamento quando o arrendatário faça no prédio, sem consenti-mento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões.
Provou-se apenas que existe uma porta, na parede da cave que divide as actuais fracções "A" e "C" , com comunicação entre ambas.
Tem-se discutido na doutrina e na jurisprudência o sentido das expres-sões "estrutura externa" e "disposição interna".
É nossa opinião que o significado de tais expressões não pode ser procu-rado nos grandes dicionários, pois o legislador apenas tentou, talvez de forma não muito feliz, abranger com tais expressões toda e qualquer alteração provocada no interior ou no exterior do prédio locado.
Assim, o que revela para efeito de conferir a essa alteração dignidade resolutiva não é a zona do prédio onde ela se situa, nem os materiais transforma-dos, nem a natureza da obra realizada, mas sim a proporção que ela assuma. É preciso que seja considerável [2 Defendendo que quer as alterações à estrutura externa, quer à divisão interna do arrendado, devem ser substanciais vide PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, em “Código Civil anotado”, vol. II, pág. 602, da 4ª ed., da Coimbra Editora, PEREIRA COELHO, em “Arrendamento”, pág. 239-240, da ed. pol. de 1984, PAIS DE SOUSA, em “Extinção do arrendamento urbano”, pág. 209 e 211, da ed. de 1980, da Livraria Almedina, ARAGÃO SEIA, em “Arrendamento urbano”, pág. 295, da 2ª ed., da Livraria Almedina, MENEZES CORDEIRO, em anotação ao Acórdão da Relação de Lisboa de 19/11/1987, em “O Direito”, Ano 120, vol I e II, pág. 236, CAPELO DE SOUSA, em Parecer publicado na C.J., Ano XII, tomo 5, pág. 22, JOÃO DE MATOS, em "Manual do Arrendamento e Aluguer", vol. I, pág. 218-219, da ed. s.d., da Livraria Fernando Machado, MÁRIO FROTA, em “Arrendamento urbano”, pág. 251-252, da ed. de 1987, da Coimbra Editora, e os seguintes Acórdãos:
? da Relação de Lisboa, de 6-12-1983, na C.J., Ano VIII, tomo 5, pág. 134, relatado por MÁRIO CURA MARIANO.
? da Relação de Lisboa, de 18-3-1993, na C.J., Ano XVIII, tomo 2, pág. 113, relatado por SILVA PAIXÃO.
? da Relação de Lisboa, de 9-6-1994, na C.J., Ano XIX, tomo 3, pág. 109, relatado por MARTINS RAMIRES.
? do S.T.J., de 12-11-1996, no B.M.J. nº 461, pág. 424, relatado por CARDONA FERREIRA.
? do S.T.J., de 14-1-1997, no B.M.J. nº 463, pág. 571, relatado por RIBEIRO COELHO.
PINTO FURTADO, em “Manual do Arrendamento Urbano”, pág. 663, da ed. de 1996, da Livraria Almedina, apesar de entender que o requisito da substancialidade da alteração apenas se exige às que afectam a estrutura do prédio, diz que “é difícil conceber uma alteração das divisões do prédio que não seja substancial”.].
Na verdade, o direito de resolução, por incumprimento, em termos gerais, traduz-se na possibilidade do contraente lesado por uma situação de inexe-cução subjectiva se desvincular unilateralmente dos laços contratuais. Mas, nos contratos de arrendamento de prédio urbano existe uma forte tendência legislativa para se defender a estabilidade da relação locatícia, no interesse do inquilino, limi-tando-se a possibilidade do exercício do direito de resolução, por parte do senho-rio. Assim, consagrou-se um regime de "numerus clausus" de causas resolutivas, vigorando o princípio da tipicidade, de modo a que nem todas as violações das obrigações do inquilino são juridicamente sancionadas com a concessão ao senho-rio da faculdade de resolver o contrato, tendo a lei seleccionado as violações con-tratuais que, pela sua gravidade, podem conduzir à extinção da relação locatícia.
Daí que, na causa resolutiva em análise, para ela se verificar não basta uma qualquer alteração do prédio locado, sendo necessária uma alteração substan-cial, isto é, que seja de tal modo profunda que justifique que o senhorio possa pôr termo ao contrato de arrendamento, em prejuízo do apontado interesse do inqui-lino na estabilidade do vínculo contratual.
Neste âmbito escreve RODRIGUES BASTOS :
"A caracterização da alteração como substancial depende unicamente do arbítrio judi-cial, devendo o julgador assim considerá-la ou não, adentro dum critério de razoabilidade, aten-dendo, por um lado à boa-fé do inquilino, que apenas pretendeu fazer a alteração para seu conforto e comodidade e, por outro, à situação do senhorio que não pode sacrificar a estrutura do local àquelas comodidades, sobretudo se tal implica uma desvalorização do valor locativo" [Em "Dos contratos em especial", vol. II, pág. 157, da ed. de].
Deve, pois, o julgador verificar em cada caso se o inquilino excedeu os seus poderes, como arrendatário, de forma tal modo significativa que importa prevenir uma efectiva expropriação por utilidade particular [Leia-se neste sentido a anotação de MENEZES CORDEIRO ao Acórdão da Relação de Lisboa de 19/11/1987, em “O Direito”, Ano 120, vol I e II, pág. 233, e OLIVEIRA ASCENSÃO e MENEZES CORDEIRO, em “Resolução do arrendamento com fundamento na realização de obras não autorizadas”, em “O Direito”, Ano 125, vol. III e IV, pág. 417 e seg..].
Se a abertura duma porta, numa parede duma fracção de um prédio constituído em propriedade horizontal, se poderia ainda considerar dentro dos limites do tolerável, num olhar benevolente, para efeitos do seu enquadramento nas causas resolutivas do artº 64º, do RAU [Vide neste sentido, em casos semelhantes, JOÃO DE MATOS, em "Manual do Arrendamento e Aluguer", vol. I, pág. 218-219, da ed. s.d., da Livraria Fernando Machado, MENEZES CORDEIRO, em anotação ao Acórdão da Relação de Lisboa de 19/11/1987, em “O Direito”, Ano 120, vol I e II, pág. 236-237, e os seguintes Acórdãos:
? da Relação do Porto, de 26-1-1977, na C.J., Ano II, tomo 1, pág. 75, relatado por PASSOS COELHO.
? da Relação de Lisboa, de 6-12-1983, na C.J., Ano VIII, tomo 5, pág. 134, relatado por MÁRIO CURA MARIANO.], quando essa porta estabelece comunica-ção com outra fracção autónoma, pondo assim em causa a própria autonomia e independência da fracção arrendada, a respectiva obra revela-se flagrantemente abusiva e merece ser sancionada com a extinção do contrato de arrendamento [Vide, neste sentido, MENEZES CORDEIRO, em anotação ao Acórdão da Relação de Lisboa de 19/11/1987, em “O Direito”, Ano 120, vol I e II, pág. 237, nota 41, e o Acórdão da Relação de Lisboa de 6-11-1983, na C.J., Ano VIII, tomo 5, pág. 107, relatado por VALENTE DA SILVA.].
E o facto dessa porta poder ser tapada, com a sua retirada e o erguer de novo da parte divisória das duas fracções não invalida tal sanção. Na verdade, a reversibilidade da obra (como sucede em quase todas as obras), não apaga a con-duta censurável do arrendatário, o qual deixou de merecer a protecção à estabili-dade da sua posição, que a lei lhe garantia [Vide, neste sentido, MENEZES CORDEIRO, em anotação ao Acórdão da Relação de Lisboa de 19/11/1987, em “O Direito”, Ano 120, vol I e II, pág. 237-238, HENRIQUE MESQUITA, em anotação ao Acórdão da Relação do Porto de 27-5-1993, na R.L.J., Ano 126, pág. 279-280, CAPELO DE SOUSA, em Parecer publicado na C.J., Ano XII, tomo 5, pág. 22, JANUÁRIO GOMES, em “Resolução do contrato de arrendamento em consequência da feitura de obras que alteram substancialmente a disposição interna das divisões do prédio”, em “O Direito”, Ano 125, vol. III/IV, pág. 467-468, e os seguintes Acórdãos:
? da Relação de Lisboa, de 18-11-1982, na C.J., Ano VII, tomo 5, pág. 103, relatado por AMÁVEL MATEUS.
? da Relação de Lisboa, de 18-3-1993, na C.J., Ano XVIII, tomo 2, pág. 113, relatado por SILVA PAIXÃO.
? da Relação de Lisboa, de 10-5-2001, na C.J., Ano XXVI, tomo 3, pág. 87, relatado por SALAZAR CASANOVA.]. Perante o seu comportamento grave-mente violador das suas obrigações contratuais, a sua manutenção no arrendado constitui um risco de repetição de condutas desrespeitadoras do direito do senhorio sobre o imóvel arrendado, pelo que importa conferir a este possibilidade de extin-guir a relação locatícia de modo a prevenir tal risco.
Contudo, não se provou que tenha sido o Réu, ou alguém por quem ele seja responsável, que tenha aberto a referida porta.
Apenas se provou que essa porta existe e que a mesma permite a comu-nicação entre as duas fracções.
Tendo em consideração que estas duas fracções resultaram da subdivisão de uma única fracção, é possível que essa porta já existisse nesse tempo e se tenha mantido após a operação de subdivisão, ou que tivesse sido colocada no decurso das obras dessa operação, ou que tenha sido aberta posteriormente. Todas as hipóteses são possíveis.
Desconhece-se quem efectuou as obras de colocação dessa porta e em que época é que as mesmas foram feitas, apenas se sabendo que ela existe.
Perante esta mera constatação de existência não é possível imputar ao arrendatário qualquer conduta violadora dos seus deveres contratuais, nomeada-mente a de realização de obras que determinem uma alteração considerável da estrutura externa do arrendado ou da sua divisão interna.
Deste modo, por ausência de demonstração de quem realizou a obra em causa, não pode, reconhecer-se aos senhorios o direito a resolverem o contrato de arrendamento, com fundamento no disposto no artº 64º, nº 1, d), do R.A.U..
E, desconhecendo-se quem foi o responsável por essa obra também não é possível atribuir a responsabilidade pela sua eliminação.
2. Do subarrendamento
Mas os Autores, em ampliação da causa de pedir inicial, vieram invocar a existência de outra causa resolutiva – o subarrendamento ilícito da fracção arren-dada.
Dispõe o artº 64º, nº 1, f), do RAU, que o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário subarrendar o prédio arrendado, quando este acto é ilícito.
O subarrendamento é ilícito quando não foi autorizado pelo senhorio (artº 1038º, f), do C.C.).
Provou-se que o Réu subarrendou a fracção em causa a terceiro, mas os Autores não lograram provar que esse subarrendamento tinha sido efectuado sem o seu consentimento (resposta ao quesito 7º).
O tribunal ficou sem saber se o subarrendamento tinha ou não tinha sido autorizado pelos Autores.
Constituindo a ilicitude do subarrendamento um elemento constitutivo do direito de resolução invocado pelos Autores competia-lhe a sua prova, nos termos do artº 342º, nº 1, do C.C., pelo que não tendo esta sido efectuada deve concluir-se que não se encontra demonstrada a causa resolutiva prevista na alínea f), do nº 1, do artº 64º, do RAU [Vide, neste sentido, os seguintes Acórdãos desta Relação:
? de 23-6-1981, sumariado no B.M.J. nº 310, pág. 340.
? de 1-6-1982, sumariado no B.M.J. nº 320, pág. 459.].
Deste modo também não se verifica a segunda causa resolutiva invocada – subarrendamento ilícito – pelo que a acção deve improceder.
Não tendo os Autores direito à resolução do contrato de arrendamento, nem à realização pelo Réu da obra de tapagem da porta de comunicação entre as duas fracções, deve o recurso ser julgado procedente, revogando-se a sentença recorrida.
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DECISÃO
Pelo exposto, julga-se:
- improcedente o recurso de agravo deduzido pelo Réu, confirmando-se a decisão recorrida, com a rectificação de que a ampliação admitida respeita à causa de pedir e não ao pedido.
- procedente o recurso de apelação interposto pelo Réu e, em consequência, revoga-se a sentença recorrida, julgando-se improcedente a acção e absolvendo-se o Réu de todos os pedidos formulados pelos Autores.
Custas da acção pelos Autores.
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Custas do recurso pelos Autores.
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Coimbra, 7 de Fevereiro de 2006