| 3664/22.0T8CBR-D.C1 |  |
VENDA DE BENS EM LEILÃO
COMISSÃO DA LEILOEIRA
PAGAMENTO DA COMISSÃO PELO REMIDOR DO BEM
ARTIGOS 17.º, N.º 1, 51.º, N.º 1, AL. C), 55.º, N.º 3, DO CÓDIGO DA INSOLVÊNCIA E DA RECUPERAÇÃO DE EMPRESAS
II. No caso em apreço, estando a leiloeira devidamente autorizada a coadjuvar e a desenvolver a sua actividade nos autos (art. 55.º, n.º 3, do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas), cobrando para tanto uma comissão de 5% achada sobre o preço da venda ao adquirente do bem, facto que era público por constar das condições de venda acessíveis a qualquer interessado, previamente ao início do leilão electrónico, este custo onera igualmente a Remidora.
III. Tal comissão foi imputada ao adquirente na venda do bem imóvel da insolvência e da qual este estava ciente aquando da proposta de compra; dispensar-se a Remidora significaria colocá-la numa posição francamente mais favorável do que a do arrematante do bem, sendo arbitrária e desproporcional, por não haver qualquer circunstância objectiva que legitime esta desigualdade de tratamento (art. 13.º da Constituição da República Portuguesa), atentando, ainda, contra o fins e objectivos prosseguidos pela acção insolvencial, ao implicar que a receita da massa insolvente seja menor.
(Sumário elaborado pela Relatora)
Acordam na 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Coimbra[1]:
I.
Por decisão que remonta a 3 de Dezembro de 2022, exarada nos Autos Principais[2], AA e BB, casados entre si, foram declarados insolventes.
No decurso dos trâmites do Apenso de Liquidação de Bens, efectuou-se leilão electrónico incidente, entre o mais, sobre o bem imóvel que constitui a casa de morada daqueles (verba n.º 4), obtendo-se uma proposta.
CC, na qualidade de filha dos insolventes, declarou que, ao pretender exercer o direito de remição lhe foi, também, exigido o pagamento, com IVA incluído, de 15 436,50 € (quinze mil e quatrocentos e trinta e seis euros e cinquenta cêntimos), a título de comissão da leiloeira, e, notificada, a Administradora Judicial reafirmou essa obrigação («Acresce, que a obrigação de pagamento da referida comissão se encontra expressamente prevista nas condições gerais de venda, vinculando todas as partes intervenientes.
De referir que o proponente do leilão já procedeu aos devidos pagamentos (10% de sinal + Comissão e iva à leiloeira) aquando do término do leilão, ou seja, em Maio de 2025.»).
Em 17 de Novembro de 2025 foi proferido despacho, concluindo no sentido que:
«b. A comissão de venda acordada entre a administradora Judicial e a leiloeira vincula a remidora, sendo devida.».
II.
Insatisfeita, a Remidora interpôs Recurso de Apelação, com as alegações a exibirem as seguintes
«CONCLUSÕES
1. O despacho recorrido violou o artigo 842.º do Código de Processo Civil ao abranger no conceito de "preço" de remição a comissão da leiloeira.
2. Atenta contra jurisprudência pacífica, ignorando que o contrato de prestação de serviços outorgado entre a Massa Insolvente e a Leiloeira, não é oponível a terceiros (a Remidora) por força do preceituado no art. 406.º, nº 2 do C. C. e esse direito exerce-se mediante o depósito do preço da adjudicação ou venda, sem qualquer acréscimo decorrente da atividade de mediação.
3. Devendo, pois, ser revogada a decisão que condiciona o exercício do direito de remição ao pagamento da comissão, autorizando-se o depósito apenas pelo valor da proposta de venda (€251.000,00).».
III.
Questão decidenda
Sem embargo da apreciação de questões que sejam de conhecimento oficioso, são as conclusões das alegações recursivas que delimitam o âmbito da apelação (arts. 608.º, n.º 2, 635.º, 637.º, n.º 2, e 639.º, n.ºs 1 e 2, todos do Código de Processo Civil):
- Da obrigação da remidora pagar, para além do mais, a comissão à leiloeira.
IV.
As circunstâncias pertinentes à apreciação da controvérsia estão enunciadas.
V.
Do Direito
O litígio reconduz-se a saber se a Recorrente, na qualidade de remidora e filha dos insolventes, tem que pagar a comissão da leiloeira contratada pela Administradora da Insolvência, como pressuposto para o exercício válido desse mesmo direito de remição.
A questão mereceu esta resposta no despacho sindicado:
«Resulta dos autos que:
- Estamos perante modalidade de venda em leilão electrónico levado a cabo por uma leiloeira.
- Constam das condições da venda publicitadas onde, além do mais, se referiu expressamente, e que não mereceu oposição:
“E. COMISSÕES PELOS SERVIÇOS PRESTADOS
17. Ao valor da venda acresce uma comissão pelos serviços prestados pela A...® e IVA respetivo, cujo pagamento é da responsabilidade do comprador (seja o mesmo, particular, pessoa coletiva/ sociedade, credor hipotecário, entidade bancária ou financeira, entidade com direito de preferência ou de opção e de remição), nomeadamente:
a. Bens Imóveis: 5% sobre o valor licitado e IVA respetivo (à taxa legal em vigor). (cfr.doc. junto a 21/03/2025).
- A requerente CC veio dizer que mantém a pretensão já formulada de exercer o direito de remissão sobre o imóvel, (LOTE 4, Verba 4) composto por prédio urbano …, pelo preço de 251.000€ (duzentos e um mil euros).
A questão suscitada consiste essencialmente em saber se, no exercício do direito de remição, o preço inclui a “comissão de venda”, estabelecida entre a leiloeira e a Administradora da Insolvência, contratação e condições de venda aceites, …
A ser contratada uma leiloeira para publicitar e vender o bem apreendido, através de leilão electrónico (cfr. artº 164.º, n.º 1 do CIRE art. 811º, n.º 1, al. g) do CPC) e ficado acordado que a comissão seria paga pelo comprador, condição que foi divulgada nas condições de venda, a comissão devida pela prestação dos serviços de publicitação e venda, que seria, em princípio, um custo da massa insolvente, passou a ser um encargo a ser assumido pelo potencial comprador, uma vez que, conhecedor das condições de venda divulgadas antes do leilão, as aceitou, participando no leilão, e não uma divida da massa insolvente (cfr. artº 51º, nº 1, alínea c), do CIRE), contratação e condições de venda que acabam por ser aceites pelo Tribunal.
Segundo o disposto no art. 842.º do C.P.Civil compete ao cônjuge que não esteja separado judicialmente de pessoas e bens e aos descendentes ou ascendentes do executado o direito de remir todos os bens adjudicados ou vendidos, ou parte deles, pelo preço por que tiver sido feita a adjudicação ou a venda, constituindo, assim, um direito qualificado ou especial de preferência …
Constam das condições da venda publicitadas onde, além do mais, se referiu expressamente, e que não mereceu oposição:
…. “Ou seja, as condições de venda foram prévia e tempestivamente anunciadas, e o pagamento da comissão à leiloeira mais não representa do que uma componente do preço a pagar. Tivesse tal menção sido omitida no anúncio da venda, e não haveria qualquer dúvida que deveria ser imputadas à massa insolvente, não podendo a remidora ser confrontada ex novo com um pedido de pagamento com o qual não poderia contar e que, aí sim, nos termos da norma geral do artº 51º, nº 1, alínea c), do CIRE, incumbiria à massa insolvente.
E a solução propugnada de imputação, da comissão à remidora, baseia-se num argumento que se afigura decisivo: o artº 1º do CIRE define o processo de insolvência como um processo de execução universal que tem como finalidade a satisfação dos credores (…), competindo ao senhor administrador maximizar a receita da liquidação.” (Ac. do TRG, de 19/09/2024, publicado em www.dgsi.pt).
Ora, se a adjudicação fosse feita ao proponente da maior oferta, que a fez conhecendo a obrigação de suportar tal despesa, a mesma pagaria tal comissão, devida e tempestivamente anunciada, que acaba por ser aceite pelo Tribunal e sem que, contra a mesma, fosse apresentada contestação. Aceitar o entendimento defendido pela requerente implicaria que, ao invés, efetuada a remição, a receita da massa insolvente seria menor, pois a ela incumbiria pagar tais despesas, ao contrário do que teria sucedido se tal direito potestativo da remidora não tivesse sido exercido.
“Sendo o fim último de um processo a obtenção de uma solução justa, dentro dos quadros legais, entendemos que a solução agora propugnada não viola o disposto no artº 51º, nº 1, alínea c), do CIRE, que não interpretamos como uma norma imperativa, e que apenas seria aplicado caso não houvesse sido publicitada como uma das condições de venda o pagamento da comissão à encarregada da venda, perfeitamente pré-definida e que se terá de considerar parte integrante do preço, nos termos da liberdade contratual facultada pelo artº 405º do Código Civil.” ((Ac. do TRG, de 19/09/2024, publicado em www.dgsi.pt).
Em face do que vem de se dizer, não pode deixar de se entender que a remidora não podia deixar de saber do valor da comissão da leiloeira a partir do momento que é publicitada, podendo apenas exercer o direito de remição pelo preço e pelas condições da compra e venda efetuada, que não pode deixar de ser autorizada nos autos, tendo que liquidar um custo que o proponente do leilão iria suportar e com base no qual fez a sua proposta de compra que foi aceite, a dispensa do pagamento de tal custo colocaria o remidor em posição mais favorável que o adquirente/proponente do leilão.
Assim:
a. …
b. A comissão de venda acordada entre a administradora Judicial e a leiloeira vincula a remidora, sendo devida.».
O instituto da remição tem como escopo a protecção, manutenção, integridade e intangibilidade do património familiar do devedor, constituindo um direito de preferência especial para obstar a que daquele saiam os bens que tiverem sido penhorados[3].
A Recorrente tem legitimidade para este pedido enquanto descendente, encontrando-se em segundo lugar na ordem pela qual se defere o direito de remição (arts. 842.º e 845.º, n.º 1, ambos do Código de Processo Civil, aplicável ao processo de insolvência ex vi art.17.º, n.º 1, do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas)[4].
Realça-se que se está perante a modalidade de venda por meio de leilão electrónico (art. 164.º, n.º 1, do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas), modalidade preferencial para a venda de bens imóveis e móveis penhorados, como ressalta do art. 837.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, a qual insere-se nas «…outras modalidades de venda…» [(art. 843.º, n.º 1, al. b)], pelo que esse «…exercício deve ocorrer até ao momento da entrega dos bens (art. 830.º) ou da assinatura do título que documenta a venda (al. b) do n.º 1), abarcando-se aqui a venda em leilão eletrónico, em depósito público em estabelecimento de leilão e por negociação particular …sendo certo que, no caso da venda de imóveis, o momento a considerar é o da escritura pública … ou de documento particular autenticado (art. 875.º do CC).»[5].
Em suma, foram estabelecidos limites temporais apertados para o exercício do direito de remição visando a protecção da estabilidade do acto de transmissão dos bens, e no equilíbrio da tutela dos interesses envolvidos – habitualmente os do exequente e os do executado –, o art. 842.º faz impender sobre o remidor o ónus de depositar, para exercitar validamente esse direito, a totalidade do preço por que tenha sido feita a adjudicação ou a venda, nos termos e prazos estipulados no art. 843.º do Código de Processo Civil [6].
Na verdade, «Com o DL 38/2003 foram introduzidas no CPC de 1961 duas alterações substanciais: a sujeição do remidor, tal como o preferente, ao mesmo regime de garantia do preço da aquisição que vigora para o proponente (atual art. 843-2);..»[7].
Daqui se conclui que no regime processual civil o remidor pode remir os bens nas condições e pelo preço pelos quais os mesmos foram adjudicados ou vendidos, sendo certo que lhe está vedado exercer o direito de remição em condições mais vantajosas do que aquelas que foram exigidas ao adquirente e aceites por este.
Pode assim afirmar-se que, na venda de um bem imóvel em leilão electrónico, o direito de remição há-de ser exercido até ao momento da adjudicação/emissão do título de transmissão, contanto tenha havido o depósito integral do preço e da indemnização a que alude o art. 843.º, n.º 2, caso esta última seja devida.
Se a este(s) montante(s) ainda se vai imputar ao remidor a remuneração, a título de comissão, da leiloeira (ou se é encargo da massa insolvente, conforme art. 51.º, n.º 1, al. c), do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas), é questão com a qual se tem debatido a jurisprudência.
Efectivamente, já se defendeu que «A comissão da mediadora ou leiloeira na venda, estabelecida em 5% do preço oferecido, acordada entre aquela e o administrador da insolvência, não pode ser imposta à remidora do bem, por não ser um encargo próprio da aquisição, constituindo antes uma remuneração aceite por aqueles e uma dívida da massa insolvente, nos termos do art. 51º, nº1, alínea c), do C.I.R.E.»[8].
No entanto, frisa-se que estas decisões jurisprudenciais põem o acento tónico na ausência de demonstração ou da prévia concordância ou de que o anúncio da venda apresentava como condição o pagamento, por parte do arrematante, da comissão da leiloeira[9].
Não há aqui que tomar posição, em abstracto, sobre se o valor da comissão é uma componente do preço – «…direito de remir todos os bens adjudicados ou vendidos, ou parte deles, pelo preço por que tiver sido feita a adjudicação ou a venda.», no dizer do art. 842.º do Código de Processo Civil –, que se repercuta na esfera jurídica de um remidor.
Na realidade, no caso em apreço resulta indesmentível das Condições Gerais anunciadas para a Venda (carreadas aos autos no requerimento de 21 de Março de 2025, como se alude na decisão do Tribunal a quo), que:
«E. COMISSÕES PELOS SERVIÇOS PRESTADOS
17. Ao valor da venda acresce uma comissão pelos serviços prestados pela A...® e IVA respetivo, cujo pagamento é da responsabilidade do comprador (seja o mesmo, particular, pessoa coletiva/sociedade, credor hipotecário, entidade bancária ou financeira, entidade com direito de preferência ou de opção e de remição), nomeadamente:
a. Bens Imóveis: 5% sobre o valor proposto e IVA respetivo (à taxa legal em vigor).
F. PAGAMENTO DOS BENS
20. Bens Imóveis:
a. O arrematante e promitente-comprador pagará, com a Adjudicação/Arrematação, 10% do valor proposto, a título de sinal e princípio de pagamento, bem como o valor correspondente pelos serviços prestados pela leiloeira.
b. Os direitos preferência/remição de inquilino/remidor, estão sujeitos às presentes condições gerais de venda.».
Por conseguinte, estando a leiloeira devidamente autorizada a coadjuvar e a desenvolver a sua actividade nos autos (art. 55.º, n.º 3, do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas), cobrando para tanto uma comissão de 5% achada sobre o preço da venda ao adquirente do bem, facto que era público por constar destas condições de venda acessíveis a qualquer interessado, previamente ao início do leilão electrónico, este custo onera igualmente a Recorrente[10]/[11].
Aliás, da leitura das Condições Gerais verifica-se que mencionam especificamente o remidor, abrangendo-o na sua previsão [supra, cláusulas E, n.º 17, a), e F, n.º 20, b)], sendo certo que a Recorrente teve a oportunidade temporal e processual para, agindo com a diligência devida, se inteirar do seu teor (directamente ou através dos insolventes, seus progenitores)[12].
Com efeito, tal comissão foi imputada ao adquirente na venda do bem imóvel da insolvência e da qual este estava ciente aquando da proposta de compra; dispensar-se a Recorrente significaria que esta ficaria numa posição francamente mais favorável do que a do arrematante do bem, sendo arbitrária e desproporcional, por não haver qualquer circunstância objectiva que legitime esta desigualdade de tratamento – art. 13.º da Constituição da República Portuguesa.
Acresce que atentaria contra o fins e objectivos prosseguidos pela acção insolvencial, pois ao implicar que a receita da massa insolvente fosse menor, trar-lhe-ia prejuízo directo.
Destarte, conclui-se falecer a razão à Recorrente, confirmando-se a decisão recorrida.
Por ter decaído integralmente, sobre a Apelante impende o pagamento das custas processuais (arts. 527.º e 607.º, n.º 6, este ex vi 663.º, n.º 2, todos do Código de Processo Civil).
VI.
Decisão:
De acordo com o expendido, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação improcedente, confirmando a decisão recorrida.
O pagamento das custas processuais é encargo da Apelante.
Registe e notifique.
24 de Fevereiro de 2026
(assinatura electrónica – art. 153.º, n.º 1, do Código de Processo Civil)
[1] Juiz Desembargadora 1.ª Adjunta: Dra. DD
Juiz Desembargador 2.º Adjunto: Dr. EE
[2] Os Autos Principais (Insolvência) e o Apenso C (Liquidação de Bens, de que foi extraído este recurso – Apenso D) correm termos, e os Apensos A (Reclamação de Créditos) e B (Apreensão de Bens) estão em correição.
[3] No Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Proc. n.º 1629/13.2TBAMT.P1.S1, de 09-03-2017, é expressivamente definido como «… um direito funcionalmente direccionado para a tutela do património familiar, obstando à sua transmissão a terceiros, adjudicatários ou compradores em processos de natureza executiva» – disponível, como os demais citados, em www.dgsi.pt.
[4] O Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, Proc. n.º 458/04.9TBVLN.G1, de 04-10-2018, enfatiza que «a prova documental da relação familiar com o executado constitui requisito insuprível da constituição do direito de remição.».
[5] Geraldes, Pimenta e Pires de Sousa in, Código de Processo Civil Anotado, Volume II, Almedina, 2022, 2.ª Edição, anotação ao art. 843.º, p. 270, nota 1.
Cf. Acórdão deste Tribunal da Relação, Proc. n.º 830/15.9T8ACB-F.C1, de 28-03-2023.
[6] Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Proc. n.º 7128/16.3T8LRS-A.L1, de 21-10-2021.
[7] Lebre de Freitas, Ribeiro Mendes e Isabel Alexandre in, Código de Processo Civil Anotado, Volume 3.º, 3.ª Edição, p. 833.
[8] Decisão Sumária deste Tribunal, Proc. n.º 3884/12.6TJCBR-D.C1, de 02-12-2014, disponível, como os demais, em www.dgsi.pt., desenvolvendo «O administrador da insolvência escolhe a modalidade de venda; Ele pode contratar auxiliares, remuneradamente, em vista do benefício dos credores; Esta remuneração do auxiliar é um custo da liquidação.
Se o administrador contrata uma leiloeira, porque desta forma conseguirá vender melhor o bem, em benefício dos credores, a remuneração por aqueles combinada (a comissão) é um encargo da atividade de liquidação.
Os atos da leiloeira inserem-se no âmbito duma relação de comissão e, por isso, são imputáveis ao comitente administrador.
Em regra, a leiloeira cobrará do administrador. O serviço foi prestado a este, em representação da massa. …
Mais, se os credores são os beneficiários, naturalmente terão de suportar os respectivos custos, e daí que a lei defina que são dívidas da massa insolvente as emergentes dos atos de liquidação da massa insolvente.
Porque o recurso aos auxiliares acarreta, normalmente, custos para a massa insolvente, a lei impõe a prévia concordância da comissão de credores ou do juiz, na falta daquela. (O cit.art.55º,3.)
Não é conhecida esta prévia concordância. … Por outro lado, o acordo relativo à comissão de venda foi subscrito pelo Sr. Administrador e pela leiloeira.
A recorrente remidora não subscreveu tal acordo e sempre rejeitou pagar a comissão de venda. (Sobre a importância do acordo, na anterior lei falimentar, ver acórdão do STJ, de 15.1.2013, no processo 2538/05, em www.dgsi.pt.)
A comissão de venda não está previamente definida na lei como encargo obrigatório da compra e venda e a liquidar pelo comprador. Sem imposição legal, o normal é que seja o vendedor a suportar o custo dela porque é o beneficiário da atividade de procura de interessados na compra. Aquela comissão, remuneração de uma específica atividade, distingue-se dos legais e obrigatórios encargos da compra, como por exemplo as despesas da escritura e dos registos.
Aquela comissão, acordada no contexto referido, não pode ser repercutida na esfera jurídico-patrimonial de terceiros, alheios a tal intervenção, como seja a recorrente remidora do bem em questão.».
[9] No sumário do Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, Proc. n.º 3448/10.9TBVCD-E.P1, de 11-03-2021, ressalvando que No caso vertente, não é conhecida esta prévia concordância, consignou-se «I - A comissão da mediadora ou leiloeira na venda, estabelecida em 5% do preço oferecido, acordada entre aquela e o administrador da insolvência, não pode ser imposta à remidora do bem, por não ser um encargo próprio da aquisição, constituindo antes uma remuneração aceite por aqueles e uma dívida da massa insolvente, nos termos do artigo 51º, nº1, alínea c), do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas.
II - As despesas ocasionadas pela intervenção da leiloeira na venda de imóveis apreendidos devem ser pagas pela entidade contratante, isto é, pelo administrador de insolvência, em representação da massa, constituindo uma despesa ou encargo associado à liquidação, sendo uma dívida da massa insolvente …».
No sumário do Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, Proc. n.º 1601/19.9T8GMR-B.G1, de 30-06-2022, lê-se «II. A comissão da leiloeira que interveio no leilão electrónico, acordada com o administrador da insolvência, não pode ser imposta ao remidor do bem.».
Aqui também houve o cuidado de salvaguardar que «…finalmente não consta dos autos qualquer elemento que permita concluir que a venda foi publicitada tendo como condição o pagamento, pelo adquirente, da remuneração da leiloeira.».
Cf. Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 27-02-2025, Proc. n.º 1002/21.9T8SLV.E1, CJ tomo I, pp. 290/291, igualmente depondo que «O remidor não está obrigado a pagar à leiloeira a comissão de 5% do valor do preço, que esta estipulou nas condições gerais de venda.».
[10] Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, Proc. n.º 1074/22.9T8GMR-E.G1, de 19-09-2024, de acordo com o qual «1. O disposto no artº 51º, nº 1, alínea c), do CIRE não tem natureza imperativa. 2. Tendo sido publicitada a venda do imóvel com a menção expressa da obrigação de pagamento de 5% do valor da venda, acrescido de IVA à taxa legal, referente aos serviços prestados na promoção e venda do bem, o pagamento da comissão à leiloeira mais não representa do que uma componente do preço a pagar. 3. O processo de insolvência é um processo de execução universal que tem como finalidade a satisfação dos credores (…), competindo ao senhor administrador maximizar a receita da liquidação.».
[11] No mesmo sentido, Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, Proc. n.º 808/18.0T8VLN-H.G1, de 18-06-2020.
[12] No Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça Proc. n.º 321-B-1997.S1, de 10-12-2009, aduz-se que «…o interessado na remição, como terceiro, não tem de ser pessoalmente notificado dos actos e diligências que vão ocorrendo na tramitação da causa, presumindo a lei de processo que o seu familiar - executado e, ele sim, notificado nos termos gerais, - lhe dará conhecimento atempado das vicissitudes relevantes para o eventual exercício do seu direito.».