Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
| 972/03.3TBVIS.C1 |  |
OBRAS
RESOLUÇÃO
2. A inclusão de uma cláusula num contrato subscrito por senhorio e inquilino que obrigue este a realizar as obras necessárias à conservação do prédio arrendado não constitui só por si, quando incumprida, causa de resolução do contrato de arrendamento ao abrigo do regime imperativo do artigo 64.º do RAU.
1. A Herança Ilíquida e Indivisa aberta por óbito de A... e B... , representada pela cabeça de casal C... , filha dos autores da herança e pelas também filhas D... e E... e respectivos cônjuges, demandou, na comarca de Viseu, F... , sediada em Viseu, pedindo a resolução do de arrendamento do imóvel identificado na petição inicial, nos termos da al. d) do n.º 1 do artigo 64.º do RAU, por ter realizado, sem o seu consentimento, obras no locado que alteraram substancialmente a sua estrutura externa e terem praticado actos que causaram deteriorações consideráveis.
2. A ré contestou, negando que as obras efectuadas se enquadrem naquela previsão normativa. Houve resposta e a final foi proferida sentença que julgou a acção procedente, declarou resolvido o contrato de arrendamento e condenou a ré a despejar o locado.
É desta decisão que vem a presente apelação, cuja alegação termina com as seguintes conclusões:
1) A douta sentença proferida é nula pela total omissão dos preceitos legais em que fundou a decisão de resolução do arrendamento, caindo na previsão do artigo 668.º, n.º a, al. b) do Código de Processo Civil;
2) À luz do regime legal vigente à data dos factos sub iudice as causas de resolução do contrato de arrendamento por parte do senhorio estavam limitadas, de forma imperativa, vedando ao julgador a possibilidade de decidir pela resolução por causa diferente.
3) A existência de deteriorações consideráveis no locado só constituía causa de resolução do contrato quando decorressem de uma actuação do arrendatário, o que não se provou.
4) Prevendo o contrato de arrendamento celebrado entre as partes que as obras de conservação competiam ao arrendatário, a omissão do cumprimento de tal omissão contratual conferia ao senhorio apenas a possibilidade de exigir o seu cumprimento, mas não a resolução do contrato.
5) Decretando a resolução com esse fundamento criou o Tribunal a quo uma resolução fundada nos termos gerais de direito que não cabe na previsão legal do art. 64.º do RAU, normas imperativa por força do disposto no art. 51.º do mesmo diploma legal, violando assim, tais normativos legais.
6) Foram violadas as normas constantes do art. 668.º n.º 1 alínea b) do C.P.C. e art. 51.º e 64.º do RAU.
3. Contra-alegou a apelada em defesa do julgado. Estão colhidos os vistos legais. Cumpre agora conhecer e decidir. Entretanto vejamos os factos provados na primeira instância, que são de manter por não terem sido objecto de qualquer reclamação. São os seguintes:
a) A A é dona e legítima possuidora de um prédio urbano destinado a habitação, composto de rés-do-chão, 1.º 2.º e 3.º andares e lojas, sito na Rua D. Duarte/Rua do Comércio, freguesia de Santa Maria, concelho de Viseu, inscrito na matriz predial sob o artigo 583 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Viseu sob o n.º 71.081- al) a);
b) Tal prédio adveio à posse da A por o haver adquirido em 8 de Março de 1957 a H... , através de escritura pública lavrada na Secretaria Nacional de Viseu, a fls. 37 do livro 535 –al) b);
c) À data da compra e venda referida em b), a loja com entrada pelo n.º 59 da Rua D. Duarte, bem como o 2.º andar, com entrada pelo n.º 61 da mesma rua e metade de uma pequena loja interior, destinada unicamente a arrumações, encontravam-se arrendadas a G... - al)c);
d) Por escritura pública outorgada em 17 de Setembro de 1954, na Secretaria Notarial de Viseu, a fls. 15 do Livro 243, o anterior proprietário do prédio acima referido de nome H... deu de arrendamento a G... os locais referidos em c) conforme documento junto aos autos a fls. 15 e segs, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para os legais efeito -al) d);
e) As cláusulas do referido contrato de arrendamento postulam, entre outras, que o 2.º andar do dito prédio era destinado exclusivamente à habitação do arrendatário, com exclusão de 2 quartos e respectivo terraço contíguo e a loja da Rua D. Duarte era destinada exclusivamente ao comércio de venda, armazém e oficina de roupas feitas e artigos similares -al) e);
f) Por escritura pública outorgada em 3 de Maio de 1963 na Secretaria Notarial de Viseu, a fls. 58 Verso do Livro B292, o referido G... trespassou o seu referido estabelecimento comercial, instalado no rés-do-chão do prédio em causa, à sociedade G..., conforme documento junto aos autos a fls. 21 e sges cujo teor também se dá por integralmente reproduzido para os legais efeitos e na qual deu de arrendamento à dita sociedade, pelo prazo de um ano, com início em 1/05/63, prorrogável por iguais períodos de tempo, o rés-do-chão, o 2.º e 3.º andares do prédio aludido em a), onde a sociedade G... passou a exercer o comércio de roupas feitas, tecidos de algodão, capelista, quinquilharias, brinquedos e congéneres -als) f) e g);
g) Nos termos da cláusula quarta do referido contrato de trespasse, acordaram as partes, que "as obras de pintura e reparação, consideradas como necessárias para a conservação do prédio serão por conta exclusiva da arrendatária, necessitando todavia, de autorização por escrito, do senhorio, para todas aquelas que implicarem qualquer ampliação ou redução da capacidade dos compartimentos, modificação de frontaria e todas as demais que alterem, seja de que modo for, a estrutura das partes do prédio que lhe são dadas de arrendamento"-al) h);
h) De acordo com o estipulado na cláusula quinta, "na hipótese de rescisão e cessação do presente contrato de arrendamento, como ainda no caso de despejo, a arrendatária compromete-se a fazer as obras de reparação necessárias para deixar tudo no mesmo estado de conservação em que se encontrava, quando se iniciou este arrendamento"- al) i);
i) Em 24/05/1985 a sociedade G...procedeu a uma alteração parcial do pacto social, nomeadamente a adopção de nova Denominação - F... -al)j);
j) A Ré tem como objecto social o comércio por grosso de malhas, confecções, camisaria e miudezas -al) 1);
l) A Ré pagou à Autora a renda mensal no montante de 205,00 Euros -al) m);
m) A Ré retirou a porta de madeira e de entrada do n.º2 61 da Rua , rua D. Duarte, adaptando o vão da referida porta a uma montra, em vidro, com estrutura em alumínio passando a exibir no dito espaço artigos próprios do seu comércio -als) n) e o):
n) Por escritura pública outorgada em 18/12/01, no 1.º cartório Notarial de Viseu, I... trespassou o seu estabelecimento - estabelecimento comercial de mercearia, instalado no rés do chão do prédio urbano sito na Rua D. Duarte e Rua Dr. Luis Ferreira, inscrito na matriz sob o art.º 583.º à sociedade "Mercearia Tradicional-Comércio a Retalho, Lda"- al) p) e resp art.ºs 48.º, 49.º, 60.º, 61.º e 62.º:
o) A Ré, há algum tempo, substituiu a porta de entrada do n.º 59 do prédio referido em a)- resp art.º 12;
p) A dita porta de entrada substitutiva é em estrutura de alumínio - resp art.º 2.º;
q) A Ré também substituiu as montras do estabelecimento, que eram de ferro, por estruturas de alumínio, todas estas alterações foram realizadas nos finais de 1998 -resp art.ºs 4.º e 13.º;
r) Todas estas obras, feitas pela Ré no rés do chão do arrendado, foram levadas a cabo sem comunicação/autorização prévia da Autora - resp art.ºs 5.º e 15.º;
s) O edifício em causa encontra-se em avançado estado de deterioração, reportado ao seu interior e aos 1.º e 2.º andares, com a pintura, paredes e tectos interiores degradados - resp art.ºs 8.º, 9.º e 10.º;
t) Os fios eléctricos estão à vista e as portas interiores degradadas - resp art.º 11.º;
u) O soalho está levantado, azulejos estão estragados e existe lixo acumulado - resp art.º 12.º;
v) As obras referidas em m) foram levadas a cabo mais de um ano depois, por reporten à alínea q) -resp art.º 14.º;
x) Elas são exteriores e vísiveis -resp art.º 16.º;
z) A partir de certa altura, sempre depois da morte do autor da herança o representante do senhorio, de nome Fernando, deslocava-se ao arrendado todos os meses, a fim de receber a renda e entregar o respectivo recibo -resp art.ºs 17.º, 18.º, 19.º, 20.º e 21.º;
aa) Nas condições acabadas de enunciar era o referido Sr. Fernando quem estabelecia ligação directa com a Ré em nome dos senhorios -resp art.º 22.º;
bb) Os senhorios efectuaram algumas obras no imóvel -resp art.º 24.º;
cc) As obras referidas em o), p) e q) consistiram na substituição da porta com o n.º 59 e das duas montras situadas à sua direita -resp art.º 25.º;
dd) No interior do locado chovia -resp art.ºs 26.º, 27.º e 28.º;
ee) A porta de ferro para o exterior (que corresponde ao n.º 59) estava cheia de ferrugem e completamente corroída -resp art.º 29.º;
ff) E era imperiosa a sua substituição -resp art.º 30.º;
gg) Tal substituição foi feita por outra porta, em alumínio, com a mesma traça e cor da anterior e que o mesmo se passou quanto às montras, que foram substituídas pela mesma forma, mantendo-se as bandeiras da porta e das montras -resp art.ºs 31.º, 32.º, 33.º e 34.º;
hh) A porta do n.º 61 referida em v) estava cheia de caruncho e quase podre-resp art.º 35.º;
ii) A Ré, por razões de salubridade, higiene e estética, viu-se obrigada a proceder à substituição de tal porta em madeira, colocando uma montra com estrutura em alumínio -resp art.ºs 36.º e 37.º;
jj) E enquadrando esta substituição na fachada do prédio em que se insere-resp art.º 38.º;
kk) A substituição da porta mencionada em hh) era necessária à normal utilização do locado -resp art.º 39.º;
ll) Essa porta estava vedada por um armário interior, ainda antes do trespasse aludido em f), mas não era aberta há dezenas de anos -resp art.ºs 40.º e 41.º;
mm) Na dita porta foi mantido o respectivo vão -resp art.º 42.º;
nn) A montra de alumínio colocada pela Ré é facilmente retirável ou substituível -resp art.º 43.º;
oo) O acesso ao 1.º andar do prédio referido em a) não se faz pelo n.º 61 e tem entrada exclusiva pelo rés-do-chão da Rua do Comércio (n.ºs 116 a 120), uma vez que o prédio ocupa todo o espaço entre a Rua D. Duarte e essa artéria -resp art.ºs 44.º, 45.º e 46.º;
pp) O prédio onde se situa o locado tem, como sempre teve, desde que a Ré o conhece, duas entradas autónomas -resp art.º 47.º;
qq) As obras de conservação que a Ré vem fazendo no locado, nos últimos cinco anos, ascendem a valor não quantificado -resp art.º 50.º;
rr) Os senhorios, ao longo dos anos, realizaram no locado obras de reparação do telhado e de substituição das janelas exteriores -resp art.ºs 51.º, 52.º, 53.º e 63.º;
ss) Com o estado de degradação do edifício a Ré tem tido prejuízos e ela retirou eficácia às obras que fez ao longo dos anos -resp art.ºs 54.º e 55.º;
tt) A cabeça de casal da herança só tomou conhecimento das obras,' realizadas pela Ré em Março /Abril de 2002, mediante comunicação do empreiteiro que lhe faz algumas obras de conservação do edifício -resp artigos 56.º e 57.º;
uu) Nessa altura mandou-lhe que tirasse as fotografias juntas aos autos -resp artigo 58.º;
vv) As obras exteriores foram confirmadas pela A, aquando de uma visita, que a cabeça de casal fez, com as suas irmãs, em finais de 2002-resp artigo 59.º;
ww) O telhado foi parcialmente renovado com telha nova, ripas, caibros e vigas em madeira -resp artigo 64.º;
xx) E no último piso foi colocado um tecto falso, em madeira -resp artigo 65.º;
yy) Por reporte à data da resposta-7 de Abril de 2003-, a A procedia a obras de renovação da fachada do edifício, designadamente a reboco e pintura e a caixilharia estava a ser substituída ou conservada -resp artigos 65.º, 67.º e 68.º;
zz) Algumas das paredes interiores do edifício estão partidas ou furadas com condutas de ar condicionado e tubos de electricidade -resp artigo 69.º;
aaa) E alguns dos lambrins de madeira das paredes foram arrancados, para além alguns azulejos e louças das casas de banho estarem partidos - resp. artigos 70.º e 71.º
4. Sendo as conclusões da alegação do recorrente que, como é sabido, delimitam o âmbito do recurso (artigos 684.º, 2 e 3 e 690.º, 1, 2 e 4 do Código de Processo Civil) cumpre-nos apenas apreciar a questão de saber se o incumprimento da clausula inserida no contrato de trespasse, que obrigava a ré a fazer obras de conservação no locado, é causa de resolução do contrato de arrendamento fora do caso de deteriorações consideráveis referido na al. d) do n.º 1 do artigo 64.º do RAU.
Com efeito, depois de ter concluído que nenhuma das obras efectuadas no locado a ré altera substancialmente a estrutura externa do prédio ou a disposição interna das suas divisões e que as deteriorações descritas não lhe são imputáveis, conclui que, mesmo assim, existe causa de resolução do contrato de arrendamento porque a arrendatária se obrigou contratualmente a realizar as obras de conservação com as quais o locado não estaria como está.
Diz então a cláusula 4.ª do contrato de trespasse que as partes acordaram em que "as obras de pintura e reparação, consideradas como necessárias para a conservação do prédio serão por conta exclusiva da arrendatária, necessitando todavia, de autorização por escrito, do senhorio, para todas aquelas que implicarem qualquer ampliação ou redução da capacidade dos compartimentos, modificação de frontaria e todas as demais que alterem, seja de que modo for, a estrutura das partes do prédio que lhe são dadas de arrendamento”.
Ora o artigo 64.º, n.º 1, d) do RAU confere ao senhorio o direito à resolução do contrato de arrendamento – no que a esta matéria diz respeito – quando o arrendatário praticar no prédio actos que nele causem deteriorações consideráveis, (…) não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1403.º do Código Civil ou 4.º desse diploma. Quer isto dizer que só são causa de resolução do contrato de arrendamento as deteriorações no locado feitas pelo arrendatário para além daquelas que lhe são legalmente consentidas, – pequenas deteriorações que se tornem necessárias para assegurar o seu conforto e comodidade – e que devem ser reparadas pelo arrendatário antes da restituição do prédio, salvo estipulação em contrário.
Só nestes casos e não noutros é que as deteriorações constituem causa de resolução do contrato de arrendamento prevista na al. d) do artigo 64.º do RAU, como resulta da norma imperativa do artigo 51.º do RAU. (1 )
É esta marca vinculística (2 ) que faz toda a diferença entre os contratos de arrendamento e o comum dos contratos sinalagmáticos. Daí que a inclusão de uma cláusula num contrato subscrito por senhorio e inquilino que obrigue este a realizar as obras necessárias à conservação do prédio arrendado não constitua só por si, quando incumprida, causa de resolução do contrato de arrendamento ao abrigo do regime imperativo do artigo 64.º do RAU.
A existência dessa cláusula apenas pode conferir ao contraente que dela beneficia o direito de exigir o cumprimento à parte que se obrigou. A eventual resolução do contrato com base nela – aliás discutível – só poderá questionar-se se e quando houver incumprimento definitivo, como nos contratos em geral (artigos 804.º, n.º 1 e 801.º, n.º 2 do Código Civil).
No caso dos autos é precisamente isto que se passa. Depois de se ter entendido que as deteriorações observadas não se configuram com as previstas na al. d) do n.º 1 do artigo 64.º do RAU, não se pode concluir que a não reparação de deteriorações por incumprimento da obrigação contratualmente assumida de as reparar constitui, sem mais, causa de resolução do contrato de arrendamento, e muito menos com fundamento naquele normativo. O que há, eventualmente, é mora do devedor (artigo 804.º, n.º 2 do Código Civil) e não resolução de um contrato imperativamente disciplinada.
Concluindo:
- As deteriorações no locado só são causa de resolução do contrato de arrendamento quando feitas pelo arrendatário para além daquelas que lhe são legalmente consentidas – pequenas deteriorações que se tornem necessárias para assegurar o seu conforto e comodidade – e que devem ser reparadas pelo arrendatário antes da restituição do prédio, salvo estipulação em contrário.
- A inclusão de uma cláusula num contrato subscrito por senhorio e inquilino que obrigue este a realizar as obras necessárias à conservação do prédio arrendado não constitui só por si, quando incumprida, causa de resolução do contrato de arrendamento ao abrigo do regime imperativo do artigo 64.º do RAU.
Por conseguinte tem razão a apelante e as suas conclusões devem proceder.
5. Decisão
Por todo o exposto acordam os juízes desta Relação em julgar a apelação procedente, em consequência do que revogam a sentença recorrida, julgam a acção improcedente e absolvem a ré do pedido.
Custas em ambas as instâncias a cargo da ré.
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(1) Cfr. Januário Goês, Arrendamentos para habitação, 2ª edição, pag. 230 e sgs
(2) Para um conhecimento mais profundo aconselha-se a leitura de Pinto Furtado , Manual de Arrendamento Urbano, Almedina 1996, págs 198 e segs.