Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
| 458/03.6TBVGS.C1 |  |
COMPROPRIETÁRIO
COMUNICAÇÃO
PREFERÊNCIA
II – Significa isto que o vendedor de um bem vinculado ao exercício do direito de preferência deve informar o titular desse direito dos elementos da projectada venda, com vista a possibilitar a este uma decisão ponderada sobre o ensejo de exercer, ou não, a preferência.
III – Entre esses elementos deve figurar o preço e as respectivas condições de pagamento, visto que estes componentes dão conteúdo e contornos ao negócio, possibilitando ao titular do direito a decisão (consciente) de exercer, ou não exercer, o direito.
IV – A identidade do adquirente pode não constituir elemento essencial da comunicação a ser feita ao preferente, devendo tal elemento ser equacionado consoante as circunstâncias de cada caso.
I- Relatório:
1-1- A..., residente na X..., propõe contra B..., residente na Y... e C..., residente na Z..., a presente acção com processo ordinário, pedindo que se condene o R. C...a abrir mão a favor de si, da quota parte do imóvel objecto da compra e venda que referencia e que se lhe reconheça o direito de substituir o esse R. em qualquer inscrição matricial ou de registo que este tenha, entretanto, efectuado a seu favor.
Fundamenta este pedido, em síntese, alegando, que é dona e legítima possuidora de uma sexta parte indivisa de um terreno sito no referido lugar de Lombomeão, inscrito na matriz sob o artigo 2667 da freguesia de Vagos, sendo ainda dona da raiz de outra sexta parte indivisa do mesmo terreno. Sucede que a 1ª R. vendeu ao 2º R., por escritura de 21 de Abril de 2003, uma sexta parte indivisa de tal terreno de que era dona, sem que tivesse tido oportunidade de preferir nessa compra, apesar de ter manifestado esse desejo à vendedora. Os RR. pagaram 170,00 € com a escritura e pagaram 558,32 € de Imposto de Sisa
1-2- Os RR. contestaram começando por invocar a ilegitimidade da R.B..., por não ter sido invocada a simulação do preço e a procedência da acção nenhuma consequência lhe acarretar. Para além disso alegarem, em síntese, que a vendedora comunicou à A. a intenção de vender aquela parcela e lhe deu conhecimento do preço, ao que a mesma reagiu, achando-o elevado, dizendo que iria dar uma resposta, mas nunca o fez. Litiga, assim, de má-fé
O referido prédio encontra-se dividido em parcelas, há mais de cinquenta anos, cada um dos titulares agricultando a parte que lhe competia, razão por que a R. B... adquiriu o respectivo lote por usucapião.
Por esta razão deduziram reconvenção pedindo que a A. seja condenada a reconhecer que o prédio foi objecto de divisão há mais de 20 anos, que a R.B... é dona da parcela que identifica, que reconheça que esse prédio autónomo foi objecto de venda e que se ordene a inscrição na matriz e na conservatória do prédio, a favor da R..
Pedem ainda a improcedência do pedido e condenação da A. como litigante de má fé.
1-3- A A. replicou, referindo, sem resumo, que não renunciou ao direito de preferência, desde logo porque a R.B... não lhe comunicou todos os elementos essenciais do negócio, o que era indispensável para que pudesse formar a sua decisão de preferir.
Sustenta a legitimidade da vendedora (invocando jurisprudência, hoje maioritária), defendendo, também, que a reconvenção não é legalmente admissível, devendo improceder.
Ampliou a causa de pedir para a hipótese de proceder o pedido reconvencional.
1-4- Os RR. ainda treplicaram, referindo que comunicaram à A. todos os elementos essenciais do negócio e que a reconvenção é admissível e inteligível.
1-5- O processo seguiu os seus regulares termos posteriores, tendo-se proferido despacho saneador, em que se decidiu não admitir a reconvenção e se considerou improcedente a excepção de ilegitimidade suscitada pelos RR..
1-6- Não se conformando com esta decisão, dela veio recorrer a R.B..., recurso que foi admitido como agravo, com subida deferida e com efeito devolutivo.
1-7- A recorrente, em relação a este recurso, alegou, tendo concluído da seguinte forma:
1ª- A norma do art. 26º nºs 1 e 2 do C.P.C. devia ter sido interpretada no sentido de conferir ilegitimidade à recorrente.
2ª- A reconvenção deveria ter sido admitida, nos termos da al. a) nº 2 do art. 274º, porque nele se enquadra, como foi dito.
1-8- Logo após o despacho saneador, fixaram-se os factos assentes e a base instrutória, depois do que se realizou a audiência de discussão e julgamento, se respondeu àquela base e se proferiu a sentença.
1-9- Nesta, julgou-se a acção improcedente, absolvendo-se os RR. dos pedidos.
1-10- Não se conformando com esta sentença, dela veio recorrer a A., recurso que foi admitido como apelação e com efeito devolutivo.
1-11- A A. alegou, tendo dessas alegações retirado as seguintes conclusões, que se resumem:
1ª- Uma vez que os apelados não demonstraram ter comunicado à apelante todos os elementos essenciais do negócio, incluindo a identidade do comprador, nunca poderá julgar-se que a apelante renunciou à preferência, deixando caducar o respectivo direito.
2ª- A sentença recorrida viola o disposto nos arts. 416º, 1409º e 1410º do C.Civil.
1-12- A parte contrária respondeu a estas alegações sustentando o não provimento do recurso e a confirmação da decisão recorrida.
Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir:
II- Fundamentação:
2-1- Uma vez que o âmbito objectivo dos recursos é balizado pelas conclusões apresentadas pelos recorrentes, apreciaremos apenas as questões que ali foram enunciadas (arts. 690º nº1 e 684º nº 3 do C.P.Civil).
Nesta conformidade, a única questão que na apelação haverá a apreciar e decidir será a de saber se dos factos que têm que se ter como provados é possível, ou não, deduzir que a A. renunciou à preferência, deixando caducar o respectivo direito.
2-2- Nos termos do art. 710º nº 1 do C.P.Civil, os agravos interpostos pelo agravado que interessem à decisão da causa, só serão apreciados se a sentença não for confirmada.
Assim, face a esta disposição, o agravo acima mencionado (referenciado sob o nº 1-6) só será conhecido se a sentença recorrida não for mantida.
Haverá, deste modo, de conhecer, primeiramente, da apelação.
2-3- Após a resposta à base instrutória, fixou-se a seguinte matéria de facto:
a) A A. é dona de uma sexta parte de um terreno a mato sito nos Cabeços, limite do lugar de Lombomeão, freguesia de Vagos, a confrontar do norte com Evangelista da Rocha Martins, do sul com caminho, do nascente com Carlos da Rocha Frade e do poente com Casimiro Moço, inscrito na matriz predial respectiva sob o n° 2667 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vagos sob o n° 706/090290.
b) A A. adquiriu esta sexta parte, por partilha da herança do seu pai, que foi viúvo e residente no lugar de Lombomeão.
c) A A. é ainda dona de uma sexta parte indivisa da raiz do mesmo terreno, que adquiriu por doação de D...., solteira, maior, residente no referido lugar de Lombomeão, a qual reservou para si o usufruto correspondente a esta fracção.
d) Os mencionados direitos da A. sobre o prédio acham-se definitivamente inscritos, a seu favor, na Conservatória do Registo Predial de Vagos pelas inscrições G5 e G1.
e) Metade do mesmo terreno pertence a E... e mulher, a favor dos quais se encontra inscrita pela inscrição G4.
f) A sexta parte restante pertenceu à primeira R. até 21 de Abril de 2003, estando inscrita a seu favor pela inscrição G2.
g) Por escritura pública celebrada no Cartório Notarial de Vagos, no dia 21 de Abril de 2003 (a folhas 113 e seguintes do Livro de notas para escrituras diversas nº 202-B), a primeira Ré vendeu ao segundo R., pelo preço de 8.728,96 euros (oito mil setecentos e vinte e oito euros e noventa e seis cêntimos) a sua sexta parte.
h) A primeira R. comunicou à A. e aos demais consortes o projecto da venda, com as condições pelas quais a fracção veio a ser efectivamente vendida ao segundo R., solicitando-lhes que assinassem um documento onde fizessem consignar uma declaração de renúncia ao direito de preferirem na projectada venda.
i) E... e mulher declararam renunciar ao aludido direito e assinaram a declaração, renúncia que confirmaram perante a A., já depois de celebrada a escritura, subscrevendo então o documento junto com a petição inicial (a fls. 15).
j) Em data indeterminada, mas anterior à da celebração da escritura referida em g) supra, a A. deslocou-se a casa da R.B..., tendo-lhe então esta comunicado a sua intenção de vender e o preço que pedia pelo imóvel.
l) Depois de a R. ter comunicado à A. o valor que pedia, esta soltou uma gargalhada e disse que era “impossível darem tanto dinheiro”.
m) Apesar de ter ficado com a convicção de que a A. considerava o preço demasiado alto, a R. interpelou a A. para responder se pretendia ou não exercer o seu direito de preferência.
n) A A. disse que iria voltar para dar uma resposta e que o faria no dia seguinte.
o) A R. referiu à A. que teria de decidir e que o poderia fazer no prazo de uma semana.
p) No dia seguinte a A. passou pela rua junto da casa da R. e não entrou.----------------------------------------
2-4- No caso presente e para o que aqui importa, na douta sentença recorrida, considerou-se ser manifesto que assistia à A., enquanto comproprietária do imóvel em causa, o direito de preferir na compra da sexta parte do mesmo, que a R.B... fez ao R. C..., por escritura de 21-04-2003, atento o disposto no citado art. 1409º nº 1 do C. Civil. Considerou-se depois que, face à invocada renúncia ao direito de preferência ou da respectiva caducidade por parte dos RR., haveria de indagar se haviam sido comunicados à A. “o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato”, por forma a que esta pudesse formar a vontade de preferir ou de não preferir. A este propósito, entendeu-se que não enunciando a lei esses elementos, estes, segundo Pires de Lima e Antunes Varela (in Código Civil Anotado, Coimbra Editora, 4ª Edição, pág. 392) “serão todos aqueles que possam influenciar a sua decisão de exercer ou não a preferência”. Acrescentou-se depois que, entre tais elementos, estarão o preço e as respectivas condições de pagamento, bem como a pessoa do adquirente em certas situações, como seja no caso de compropriedade. Porém, disse-se depois, que mesmo nestes casos, nada invalidada que para certo preferente lhe seja indiferente a pessoa do adquirente, podendo o mesmo formar a sua vontade de preferir, ou de não preferir, mesmo sem ter conhecimento desse elemento. Isto é, segundo a sentença, a identidade do comprador, dependendo do caso, poderá não ser essencial para o comprador formar a vontade de preferir. Analisando-se depois os factos provados, concluiu-se na sentença, que foi dado a conhecer à preferente o projecto de venda, com as condições por que veio a ser vendida a fracção do imóvel ao R. C..., concretamente o preço. Acrescentou-se que não resultou, porém, claro se foi dado conhecimento à A. da identidade do interessado na compra. Contudo, entendeu-se, face às circunstâncias factuais provadas, que a identidade do comprador, não era, neste caso, elemento essencial para se decidir pelo exercício do direito de preferência por parte da A.. Por outro lado, acrescentou-se ainda, dispondo a A. de oito dias para exercer o seu direito, ou seja, para responder à 1ª R. se preferia, ou não, na compra, apesar de ela referir que o faria no dia seguinte, não resultou provado que tenha efectuado comunicação de preferência nesse prazo ou mesmo em qualquer outro, sendo que a prova de que havia exercido o seu direito incumbia à A., nos termos dos arts. 331º nº 1 e 342º do C. Civil. Não tendo a A. exercido o direito no dito prazo ou em qualquer outro, tem de interpretar-se tal atitude como uma renúncia a tal direito, pelo que o mesmo caducou e, como tal, já não pode ser exercido pela via desta acção. Por isso se considerou improcedente a acção.
Por sua vez, a apelante sustenta que, na qualidade de comproprietária, lhe assistia o direito de preferir na compra e venda em causa. Reconheceu-se, na decisão recorrida, que não se apurou com a necessária clareza, se foi dado a conhecer à apelante da identidade do interessado na compra e que essa prova competia aos apelados. Reconheceu-se ainda que a identidade do comprador era elemento essencial a comunicar à preferente, para formar a decisão a preferir, num caso de compropriedade, como é o caso dos autos. Acabou por se julgar irrelevante a questão de identidade do comprador por entender que a A. se mostrou esclarecida com os elementos que lhe foram transmitidos, dado que logo respondeu que iria voltar a dar uma resposta e que o faria no dia seguinte. Todavia, os factos provados não permitem este entendimento, sendo que o tribunal não valorizou, como devia, as respostas aos nºs 2 e 4 da B.I.. O que vem provado é que a apelada vendedora comunicou à apelante o preço que pedia que sua quota-parte do terreno, o que é diverso de comunicar um preço ajustado com um potencial e determinado comprador. A apelante protestou responder, no prazo de um dia a uma proposta de venda e não a uma comunicação para o exercício de preferência. Sobre o exercício da preferência a apelante só teria que se pronunciar depois de conhecer todos os elementos do negócio, incluindo a identidade do potencial comprador, sendo que essa comunicação, cuja alegação e prova competia aos apelados, não resulta da matéria de facto provada. A reacção da apelante, permite concluir que esta não acreditou na comunicação que a apelada vendedora lhe fez. Não lhe tendo sido dada a indicação do comprador, a apelante só pode ter entendido a comunicação da vendedora como simples proposta de venda, tendo sido a essa proposta que prometeu dar resposta no dia seguinte, após ponderar o preço que a vendedora “pedia”. A apelante protestou responder a uma proposta de venda e não a uma comunicação para o exercício de preferência, que nunca lhe foi feita. Por isso, nunca se poderá concluir como se fez na sentença recorrida. Deve-se reconhecer, pois, que a comunicação efectuada pela vendedora não foi efectuada em termos relevantes, razão por que nunca se poderá reconhecer que a apelante renunciou à preferência, deixando caducar o respectivo direito.
Vejamos:
Desde logo haverá a sublinhar, como à frente diremos mais detalhadamente, a posição que a ora apelante assume no recurso (omissão na comunicação do essencial elemento da identidade do adquirente), não foi a que adoptou na p.i., pois nesta peça, como fundamento da acção, invocou a omissão da R. B..., de não ter dado seguimento à declaração de preferência que ela (A.) fez.
Não existe qualquer dúvida que assistia à A., enquanto comproprietária do imóvel em causa, o direito de preferir na compra da sexta parte do mesmo, que a R.B... fez ao R. C..., atento o disposto no citado art. 1409º nº 1 do C. Civil (diploma de que serão as disposições a referir sem menção de origem). Nenhuma das partes questiona esta realidade.
Nos termos do art. 416º nº 1, aplicável ao direito de preferência do comproprietário, por força do disposto no art. 1409º nº 2, o vendedor que queira vender uma coisa objecto de preferência, “deve comunicar ao titular do direito o projecto da venda e as cláusulas do respectivo contrato”.
Significa isto que o vendedor de um bem vinculado ao exercício do direito de preferência, deve informar o titular desse direito, dos elementos da projectada venda, com vista a possibilitar a este uma decisão ponderada sobre o ensejo de exercer, ou não, a preferência.
E que elementos (essenciais) serão esses?
Na formulação legal, serão as cláusulas do contrato. E dentre estas, sem dúvidas, que devem figurar o preço e as respectivas condições de pagamento, visto que estes componentes dão conteúdo e contornos ao negócio, possibilitando ao titular do direito, a decisão (consciente) de exercer, ou não exercer, o direito.
E a identidade do adquirente, deve, ou não, ser, obrigatoriamente, comunicada ao titular do direito de preferência? Ou por outras palavras, esta indicação é, ou não, elemento essencial da comunicação a efectuar pelo vendedor, ao titular do direito de preferência?
A nosso ver, a resposta à questão não poderá ser peremptória, devendo a decisão ser equacionada consoante as circunstâncias de cada caso.
É certo que não se desconhece que os Professores Pires de Lima e Antunes Varela, defendem que será indispensável comunicar ao preferente a identificação da pessoa do adquirente, na hipótese do exercício do direito de preferentes, em caso de compropriedade (in C.Civil Anotado, Vol. I, 4ª edição, pág. 392). Isto por que consideram que esse elemento será também importante no sentido de poder influir, decisivamente, na formação de vontade do preferente. As pessoas não serão indiferentes aos indivíduos que, com eles, estão ou irão estar numa relação de compropriedade.
Somos em crer, porém, que as coisas não poderão ter um cariz tão categórico, dependendo a posição a tomar, de cada caso em concreto. Se assim não for, poderemos chegar a situações claramente perversas. Note-se que, nos termos legais, o vendedor deve comunicar ao preferente, tão só, as cláusulas do respectivo contrato, não constituindo a identidade do adquirente, propriamente, uma condição do negócio.
Estabelece, por sua vez o nº 2 do referido art. 416º que “recebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinar prazo mais longo”. Isto é, perante esta disposição, o preferente deve fazer a sua declaração de preferência no dito prazo de oito dias (salvo se outro se dever considerar). A comunicação a que se refere a disposição, não está sujeita a qualquer forma especial, podendo ser efectuada judicial ou extrajudicialmente, podendo esta ser oral ou escrita (neste sentido Acórdão da Relação do Porto, BMJ, 377º, 553).
Deve pois, face a esta disposição, o preferente dizer no aludido prazo, se deseja exercer o direito de preferência. Caso nada diga, ocorre a caducidade do direito.
Vejamos agora as circunstâncias que, no caso vertente, se provaram. Assim, demonstrou-se que em data indeterminada, mas anterior à da celebração da escritura em causa, a A. (a titular do direito de preferência) deslocou-se a casa da R.B..., tendo-lhe então esta comunicado a sua intenção de vender e o preço que pedia pelo imóvel, condições pelas quais a fracção veio a ser efectivamente vendida ao segundo R.. Depois de a R. ter comunicado à A. o valor que pedia, esta soltou uma gargalhada e disse que era “impossível darem tanto dinheiro”. Apesar de ter ficado com a convicção de que a A. considerava o preço demasiado alto, a R. interpelou a A. para responder se pretendia, ou não, exercer o seu direito de preferência, ao que a A. disse que iria voltar para dar uma resposta e que o faria no dia seguinte. A R. referiu à A. que teria de decidir e que o poderia fazer no prazo de uma semana. No dia seguinte a A. passou pela rua junto da casa da R. e não entrou.
Quer dizer, perante estes factos deduz-se que a R. B... comunicou à R. a intenção de vender o bem, indicando-lhe o preço da transacção, condições pelas quais a fracção veio a ser, efectivamente, vendida.
Contra o que defende a apelante nas suas alegações, esta participação, constitui uma verdadeira comunicação para preferência. Isto porque, para além de ter sido indicado o preço da transacção (preço por que veio a ser alienado o bem), a forma como a R. interpelou a A., esta não pôde deixar de ficar ciente da finalidade de tal comunicação. Com efeito, como se viu, a R. demandou a A. para responder se pretendia, ou não, exercer o seu direito de preferência, isto é, deu-lhe a conhecer que o aviso que lhe fazia tinha a ver com a possibilidade de exercer esse direito, tendo, inclusivamente, a A. dito que iria voltar para dar uma resposta no dia seguinte (facto que denuncia que apreendeu o conteúdo de tal participação), ao que a R. retorquiu que teria de decidir e que o poderia fazer no prazo de uma semana.
Na douta sentença recorrida entendeu-se que não resultou claro que a R. tenha informado a A. da identidade do adquirente. Como iremos ver à frente, não achamos correcta esta dedução.
De qualquer forma, mesmo que se pudesse concluir que a R. não informou a A. da identidade do comprador, nosso ver, este elemento deve ser considerado não essencial no caso vertente, já que a A., tendo-lhe sido comunicado o projecto de venda e o preço da transacção, não pediu quaisquer esclarecimentos adicionais, concretamente, em relação à identidade do adquirente. Nessa altura, apenas manifestou a sua discordância em relação ao preço da venda, considerando este excessivo, dizendo que era “impossível darem tanto dinheiro” pelo bem.
Estes factos denunciam que o que foi decisivo para, então, não ter exercido o seu direito de preferência, foi o facto de achar o preço exagerado. A questão essencial que levou à sua omissão, foi, segundo o seu juízo de então, o preço excessivo do bem.
Por outro lado, a A. comprometeu-se a responder logo no dia seguinte à comunicação de preferência, circunstância que denuncia que no seu espírito não ficaram com quaisquer dúvidas sobre as condições da venda. Se porventura fosse importante para ela conhecer outros detalhes, certamente que não se prontificaria a responder logo no dia seguinte.
Por isso se poderá dizer que a não informação da identidade do comprador, não constituiria elemento essencial da comunicação ao preferente.
Parece-nos, todavia, que todo a argumentação e raciocínio feito em relação à falta de informação da identidade do comprador, carece se sentido prático, visto que, no caso vertente, se deve ter como assente que a A. conhecia a identidade dessa pessoa. A argumentação que acima aduzimos foi em consonância com o expendido na douta sentença recorrida. Na verdade, conforme alega a própria A., a 1ª R. comunicou-lhe (e aos demais consortes), o projecto da venda, solicitando-lhe que assinasse um documento onde fizesse consignar a renúncia do direito de preferir na projectada venda (art. 9º da p.i.). A A. juntou o documento relativo aos outros consortes, onde expressamente se refere que a venda a efectuar, seria ao R. C... (fls.15). Daqui se intui que tendo-lhe sido pedido para assinar o documento e não distinguindo, quanto à comunicação, a sua posição da dos outros consortes, a A. ficou ciente a quem o bem seria vendido. Tanto assim é que, depois, a mesma referiu no mesmo articulado, que “logo quando lhe foi comunicado o projecto de venda pela primeira R., a informou que pretendia adquirir a fracção nas condições que lhe eram comunicadas…” (art. 12º), isto é, confessou que ficou ciente de todo o teor de comunicação (não levantando qualquer dúvida em relação ao comprador).
Assim, a nosso ver, deve ter-se como confessado que a A. teve conhecimento, aquando a R. lhe fez a comunicação do projecto de venda, da identidade do comprador do bem (art. 646º nº 4 do C.P.Civil).
Nesta conformidade, mesmo a considerar-se que é indispensável, na hipótese do exercício do direito de preferentes em caso de compropriedade, comunicar ao preferente a identificação da pessoa do adquirente, porque a A. confessou ter tido conhecimento desse elemento essencial, o mesmo encontra-se, igualmente, no caso vertente, preenchido.
Aliás, diga-se que não foi com o fundamento da falta de identificação do comprador, que a acção foi proposta. A A. justificou a propositura da acção pelo facto de ter informado a 1ª R., logo que lhe foi comunicado o projecto de venda, de que pretendia adquirir a fracção nas condições que lhe eram comunicadas (sublinhado nosso), mas, não obstante, os RR. celebraram a transmissão projectada, desprezando a manifestação dela em exercer o direito de preferência que lhe cabia (arts. 12º e 16º da p.i.). Ou seja, a A. fundamentou a acção, dizendo que fez a declaração de preferência, mas que os RR. ignoraram essa sua declaração. Propõe a acção para concretizar o direito de preferência que foi desacatado pelos RR., solicitando a substituição do comprador do bem, por si própria. Nada aduz em relação à sua ignorância da identidade do comprador.
A questão da identificação do adquirente, foi assunto levantado na douta sentença recorrida e que a apelante aproveitou para impugnar o aresto, já que não logrou provar que fez, perante a vendedora, como alegou, a dita declaração de preferência (vide resposta ao facto 1º da Base Instrutória).
A douta sentença recorrida merece, pois, confirmação, sendo a apelação improcedente.
2-5- Dado que a sentença recorrida foi confirmada, pela razão acima mencionada, não se conhecerá do agravo.
III- Decisão:
Por tudo o exposto, nega-se provimento ao recurso, confirmando a douta sentença recorrida.
Não se conhece do agravo.
Custas pela apelante.