Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
| 1577/06.2YRCBR |  |
PARTE COMUM
DIVISÃO
PROPRIEDADE PRIVADA
2. A assembleia de condóminos pode deliberar, por maioria que represente, pelo menos, dois terços do valor total do prédio constituído em propriedade horizontal, dividir o rés-do-chão destinado a aparcamento de viaturas dos titulares das fracções, em garagens individuais, e distribuir o seu uso pelos mesmos titulares, mantendo o espaço global como coisa comum, sem que tal implique a alteração do título constitutivo.
3. A deliberação da assembleia de condóminos, é válida e eficaz quanto ao modo de regulamentação do uso do rés-do-chão como parte comum, mas é, por si só, ineficaz quanto à atribuição da propriedade privada sobre cada um dos espaços afectos ao uso individual, nos termos dessa regulamentação.
4. A eficácia assim pretendida depende da modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, que deve ser feito por escritura pública, nos termos do artigo 1419º, nº1 e 2 do Código Civil.
1. A... e mulher B... demandam, na comarca da Covilhã,
C... e mulher D...,
E...,
F... e mulher G...,
H... e mulher I...,
J... e mulher L...,
M... e mulher N...,
O... e mulher P...,
Q... e mulher R..., e
S..., pedindo:
a) Se declare e reconheça que o rés-do-chão do prédio urbano identificado nos autos é destinado à recolha de veículos automóveis dos utentes do prédio, pertencendo tal rés-do-chão, em partes iguais, a todos os proprietários das fracções, autores e réus;
b) Se ordene a eliminação e demolição, se necessário for, de todas as obras e ou construções que perturbem ou ponham em causa a utilização indistintamente por todos, autores e réus, de todo o rés-do-chão e de qualquer parte do mesmo, como parte comum a todos, destinado exclusivamente à recolha de veículos automóveis dos utentes do prédio;
c) Se condene os réus, a fazer entrega de parte ou partes que individualmente ocupam, como se tal parte fosse coisa própria ou de utilização exclusiva, abstendo-se de perturbar a utilização indistinta por todos de todo o rés-do-chão, ou seja, não podendo individualmente afectá-lo a utilização própria e exclusiva, devendo tal utilização ser comum, indistintamente por todos;
d) Se condenem os réus a retirar do rés-do-chão do prédio todos os bens que lhes pertençam, nomeadamente lenha e outros materiais e objectos ofensivos do uso exclusivo do fim, recolha de veículos automóveis pelos utentes do prédio;
e) Se declarem nulas ou, se assim se não entender, anuladas todas as deliberações tomadas pelos réus, contrárias à utilização por todos, indistintamente, de todo o rés-do-chão, como parte comum a todos e como utilização exclusiva de recolha de veículos;
f) Se declare o respeito total, pelos réus, do título constitutivo de propriedade horizontal, no que concerne ao rés-do-chão, declarando-se nulas todas as deliberações e as consequências daí decorrentes, e consequentemente serem proibidas todas as acções, obras, inovações, colocação de objectos, utilização duma parte como sala de condomínio, na parte em que ponham em causa a afectação do rés-do-chão a todos, ou seja em violação do disposto no título constitutivo de propriedade horizontal.
Alegam os autores, em síntese, que são titulares duma fracção de prédio constituído em propriedade horizontal e que os réus são os titulares das restantes fracções do mesmo prédio, que se localiza na freguesia de Santa Maria, na cidade da Covilhã.
Os autores residem nos Estados Unidos e souberam que os restantes condóminos deliberaram, à sua revelia, alterar o destino do rés-do-chão, que era, em conjunto, para aparcamento de viaturas de todos os condóminos e passou a ser dividido em várias garagens para cada uma ser afecta a cada fracção, para além de uma sala afecta ao próprio condomínio.
2. Os réus contestaram opondo, também em síntese, que o novo modo de aproveitamento do rés-do-chão é obra de todos os condóminos, incluindo os autores que foram os que mais pressionaram para que se disciplinasse aquele espaço, amplo e aberto como estava, e sujeito a devassa pública.
Apesar de ausentes nos Estados Unidos, os autores estiveram sempre representados nas assembleias de condóminos onde tudo foi decidido, sendo até que numa delas estiveram mesmo presentes e só vieram a discordar quando a garagem que lhes coube em sorteio, a final, lhes não agradou.
Concluem pela improcedência da acção e pedem, em reconvenção, a condenação dos autores a indemnizá-los, caso proceda o pedido de demolição das obras feitas.
3. A acção prosseguiu os seus trâmites, tendo atingido a audiência de julgamento, posto o que foi proferida sentença que julgou improcedente a reconvenção e julgou parcialmente procedente a acção e em consequência:
a) Declarou nulas as deliberações da assembleia de condomínio, que aprovaram a alteração da composição das fracções autónomas, por importar alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, efectuada com preterição da forma legal, estando, pois, em vigor, importando o seu respeito por todos, o primitivo e inalterado título constitutivo de propriedade horizontal;
b) Declarou serem, no entanto, válidas as deliberações da mesma assembleia, na parte em que aprovaram o que deve ser entendido como “regulamento” do aparcamento no rés do chão, parte comum, destinado à recolha de veículos automóveis, como consta do título constitutivo da propriedade horizontal, bem como a criação e utilização de uma sala de condomínio;
c) Declarou que o rés-do-chão do prédio urbano, com o destino que consta do título constitutivo da propriedade horizontal, pertence em compropriedade, em partes iguais a todos os condóminos, autores e réus;
d) Declarou estar vedado aos réus, bem como aos autores, a todos os condóminos, de resto, a prática de actos, obras, inovações ofensivos do uso exclusivo do fim de recolha de veículos automóveis, na parte em que tal coloque em causa a afectação do rés-do-chão a todos, como parte comum que é;
e) Ordena a eliminação e demolição de todas as obras e ou construções, ali efectuadas, que perturbem ou ponham em causa a utilização indistintamente por todos, autores e réus, de todo o rés-do-chão e de qualquer parte do mesmo, como parte comum a todos;
f) E condena os réus a fazer entrega das partes que individualmente ocupam, como se tal parte fosse coisa própria ou de utilização exclusiva, abstendo-se de perturbar a utilização indistinta por todos, de todo o rés-do-chão.
4. Os réus não se conformam e apelam a esta Relação, pedindo a improcedência total da acção, com os fundamentos expressos nas suas alegações que concluem assim:
1) Vem o presente recurso interposto, de facto e de direito, da douta sentença que com os demais sinais dos autos julgou a acção parcialmente procedente;
2) A matéria de facto constante do ponto 37.º do probatório da douta sentença deve ser alterada e ficar conforme à acta de condomínio, datada de 11/09/2002 que consta dos autos e que o tribunal recorrido considerou como retratando a reunião;
3) A referida acta não alterou o título constitutivo de propriedade horizontal no que concerne ao rés-do-chão do prédio, aliás, uma leitura atenta da mesma permite constatar o inverso, isto é, os condóminos, por unanimidade deliberaram:
4) Sortear os dez lugares de aparcamento por todos os condóminos com entrega imediata e deliberaram mandatar dois condóminos para procederem, posteriormente, às alterações necessárias no título constitutivo de propriedade horizontal que contemplasse as alterações introduzidas, isto é, dez lugares de aparcamento ou garagens privativas em vez de aparcamento geral.
5) Pelo que deve ser alterado a resposta ao ponto 37.º do probatório da douta sentença recorrida em virtude de constar do processo o documento que serviu de base à decisão fáctica, “ex vi” do artigo 712.º nº 1 alínea a) do Código de Processo Civil.
6) Sem prescindir, a douta sentença recorrida também aplicou mal o direito aos factos, pois do probatório da douta sentença recorrida resulta que a divisão que foi feita no rés-do-chão do prédio não alterou o fim do mesmo, isto é, o aparcamento.
7) E tendo sido preservado o fim do rés-do-chão é indiferente que, no título constitutivo de propriedade horizontal, tal espaço integre as partes comuns ou se inclua no sector das fracções autónomas como, aliás, é jurisprudência dominante;
8) O que os condóminos fizeram por unanimidade, pese embora o capricho do recorrido que motivou a presente acção, foi, munidos da competente autorização camarária, aproveitar o rés-do-chão do prédio, após obras por todos custeados, convertendo um aparcamento geral em aparcamento privativo ou garagens individuais afectas a cada fracção no sentido de valorizar a fracção de cada um.
9) A douta sentença recorrida na parte decisória enferma de contradições várias: por um lado considerou válida a divisão do rés-do-chão como "regulamento" de aparcamento, mas por outro lado mandou demolir as obras que tornaram possível a divisão do rés-do-chão.
10) A douta sentença recorrida violou, por de deficiente interpretação, os artigos 712 n° 1 alínea a) do Código de Processo Civil e os artigos 1419.º n°.3, 1415.º, 1416.º, 1418.º nº 3 do Código Civil.
5. Os recorridos contra-alegaram em defesa do julgado. Estão colhidos os vistos legais. Cumpre agora conhecer e decidir.
Antes, porém, vejamos os factos que vêm provados da 1.ª instância, seguindo a ordem por que estão descritos na sentença recorrida.
A. Com base nos factos assentes:
1. Os Autores são donos da fracção que corresponde ao 1º andar esquerdo do prédio urbano, constituído no regime de propriedade horizontal e inscrito na matriz urbana da freguesia de Santa Maria, da Covilhã, sob o art.º 693 e inscrito a seu favor na Conservatória do Registo Predial da Covilhã sob o n.º 37881, a fls. 155, V, B-100 - Fracção B.
2. Os primeiros, segunda, terceiros, quartos, quintos, sextos, sétimos, oitavos e nona rés, são donos e legítimos possuidores das fracções "A", "C", "D", "E", "F", "G", "H", "I" e "J", correspondentes respectivamente, ao 1º andar direito, 2º andar direito, 2º andar esquerdo, 3º andar direito, 3º andar esquerdo, 4º andar direito, 4º andar esquerdo, 5º andar direito, 5º andar esquerdo, 6º andar direito e 6º andar esquerdo do mesmo prédio.
3. Os autores e todos os réus, à excepção dos primeiros, segunda e nona rés, ou seja C... e mulher, E... e, S..., mas em conjunto com os antecessores destes, ou seja, com T... e mulher, U..., a quem as primeiras rés sucederam, V... a quem a 2ª ré sucedeu, e, X... e mulher Z... a quem a nona ré sucedeu, adquiriram em comum e na proporção de uma décima parte, para cada um, um lote de terreno com a área de 297 m2 destinado a construção urbana, então inscrito na matriz rústica de Sta. Maria sob o artigo 434.
4. Nesse lote de terreno levaram a cabo a construção dum prédio urbano, composto de rés-do-chão, destinado à recolha de veículos automóveis, primeiro, segundo, terceiro, quarto, quinto e sexto andares, todos estes com parte direita e parte esquerda, destinados a habitação e sótão, área coberta de duzentos e noventa e sete metros quadrados, prédio esse que inscreveram na respectiva matriz urbana da freguesia de Sta. Maria do concelho da Covilhã.
5. Que igualmente submeteram ao regime de propriedade horizontal com as atrás aludidas fracções ou seja fracções A a J, inclusive, tudo nos termos constantes da escritura de constituição de propriedade horizontal outorgada no Cartório Notarial da Covilhã em 27.04.1979 e bem assim da certidão passada pela Conservatória do Registo Predial da Covilhã e as aludidas alterações de titularidade, 1ºs, 2ºs e 9ºs réus.
6. Da escritura de propriedade horizontal e registo na Conservatória resulta que por vontade dos então donos do prédio urbano que submeteram à propriedade horizontal, ficou comum a todas as fracções, o rés do chão, destinado a recolha dos veículos.
7. Nesse referido rés-do-chão fica ainda situada a entrada do prédio com acesso à escada e elevador, e ainda duas pequenas divisórias, uma destinada à recolha de lixos e outra a botijas de gás, que são comuns.
8. Todo o rés-do-chão, durante muitos anos, sempre esteve amplo com acesso ao mesmo porquanto tal espaço estava aberto, tomou-se um local de passagem de pessoas e até recolha e dormitório de toxicodependentes, começando assim a surgir um movimento junto dos proprietários das fracções, no sentido de tal rés-do-chão vir a ser, pelo menos, encerrado e com acesso só reservado ao prédio.
9. Após 2002, foi, então, vedado ao público, com portões, tal espaço comum e dividido, criando-se novos espaços, um a que denominaram "sala de condomínio" e comum a todos, e a restante parte subdividiram-na em dez novos espaços a que denominaram "garagens individuais" ou "espaços de estacionamento individual" e foi atribuído um espaço a cada fracção, passando a ser parte individual e coisa própria ou pelo menos de uso exclusivo de cada condómino, ou fracção a quem foi entregue ou distribuído, e vedado o acesso aos restantes condóminos dos restantes espaços.
10. Na meada de 2002, alguns condóminos resolveram solicitar um projecto a um gabinete de engenharia no sentido de ser fechado o rés-do-chão, nomeadamente estudando-se a colocação de portões.
B. Resultantes da base instrutória
11. O rés-do-chão era usado pelos condóminos que o quisessem, para recolher os seus veículos, limitado à capacidade de 6.
12. O projecto foi aproveitado para se proceder à divisão de tal espaço comum.
13. Aos autores não eram enviadas ou notificadas as deliberações.
14. Os autores vieram a saber pelo telefone, da execução das obras e de qual o espaço concreto, que lhe estava destinado para aparcamento, tendo vindo, então, a manifestar a sua discordância, depois de ter constatado, em Maio de 2003, que o veículo que conduzia, um VW Passat, não cabia no espaço delimitado, que lhe fora atribuído.
15. Apesar das diligências feitas pelo seu procurador, junto do condomínio, e a oposição manifestada, a situação de facto manteve-se e mantém-se até à presente data.
16. No ano de 1997, em 28.11.1997, foi efectuada uma reunião de condomínio, onde os autores se fizeram representar por procurador, seu irmão, aqui sétimo réu Sr. O..., em que pela primeira vez os condóminos fizeram uma tentativa de dividir e fechar o espaço do rés-do-chão tendo inclusivamente solicitado um estudo técnico a um engenheiro civil.
17. Até o irmão do autor, o réu O... se ter mudado, em Maio de 2002, para Idanha a Nova, era este que o representava nas questões referentes ao condomínio.
18. Depois passou a ser representado pelo sobrinho, filho daquele irmão, João Pereira, que continuou a residir no 4º andar esquerdo.
19. E os referidos procuradores dos autores actuavam e agiam no interesse e vontade destes, pois além de o representarem nas reuniões de condomínio, por ele pagavam as quotas de condomínio, quer normais, quer extraordinárias, tinham as chaves da sua fracção, arrendavam a sua fracção, recebiam as rendas e de tudo o mais tratavam que fosse necessário à sua fracção e ao condomínio.
20. No dia 23.4.2002, os condóminos presentes, tendo faltado apenas um, deliberaram, proceder ao encerramento das garagens.
21. No dia 6.6.2002, em assembleia geral de condomínio, foi apresentado, pelo administrador, um projecto prévio de engenharia civil, para o fecho das garagens, tendo-se deliberado, pedir ao autor do projecto, que o completasse, por forma a que dele constasse a área de cada lugar destinado ao estacionamento e a sua numeração, para mais facilmente se poder efectuar o sorteio, tendo-se falado, com base numa estimativa do custo das obras a realizar, fixado o valor dos encargos previsíveis, a suportar por cada um dos condóminos.
22. Nesta assembleia, o autor esteve presente, pessoalmente e anuiu e concordou com tudo o que foi discutido, tendo-se analisado o projecto apresentado pelo engenheiro.
23. A acta desta assembleia não está assinada pelo autor, pois que entretanto, quando a mesma foi elaborada, já ele se tinha ausentado para os EUA, sendo hábito a acta ser dactilografada e, só depois, ser assinada.
24. E em 08.07.2002 foi novamente realizado uma assembleia-geral de condomínio em que os autores se fizeram representar pelo seu sobrinho Sr. João Pereira, para tratar de assuntos relacionados com as obras do rés-do-chão.
25. Veio a ser aprovado pela Câmara Municipal da Covilhã um processo de licenciamento, com o nº. 346/0, e que se efectuou a demarcação no piso do rés-do-chão, do espaço, todos da mesma dimensão, a cada um dos condóminos reservado, para aparcamento.
26. E todos os condóminos vieram, incluídos os autores, a contribuir e custear os encargos com as obras do rés-do-chão na proporção do que tinha sido deliberado nas duas últimas assembleias-gerais.
27. E, no dia 11.09.2002, pelas vinte e uma hora, foi realizada a assembleia-geral de condomínio que procedeu ao sorteio dos lugares de estacionamento pelos respectivos condóminos onde os autores se fizeram representar, mais uma vez, pelo seu sobrinho João Pereira.
28. Aos autores, proprietários da fracção B, 1º Esq., foi atribuído, por sorteio, o lugar n.º 9 como tudo se observa da planta que está anexa à referida acta da assembleia-geral.
29. E, no dia 03.05.2003, o autor marido enviou uma carta ao administrador do condomínio, seu sobrinho Sr. João Pereira, pedindo uma reunião extraordinária de condomínio por não estar satisfeito com o lugar que lhe foi atribuído em sorteio.
30. E, no dia 07.05.2003, pelas vinte e uma hora, foi realizada assembleia geral de condomínio onde esteve presente o autor marido, o qual manifestou que não estava satisfeito com o lugar de garagem que lhe tinha sido atribuído em sorteio por não ter espaço suficiente para colocar o seu carro.
31. O autor tentou trocar o lugar que lhe fora sorteado, com outro condómino.
32. No dia 05.06.2003, pelas vinte e uma hora, foi efectuada nova assembleia-geral de condomínio, os autores fizeram-se representar pelo Sr. João Pereira, onde o assunto da atribuição dos lugares de estacionamento foi novamente debatido pelos condóminos.
33. E, no dia 21.07.2003, o Sr. Administrador de condomínio recebeu uma carta registada de um novo procurador dos autores, Sr. Dr. Rogério Batista Saraiva, que novamente manifestava a discordância pelo lugar que lhe tinha sido atribuído e solicitava a marcação de uma assembleia-geral extraordinária.
34. E, no dia 23.09.2003, veio novamente a ser efectuada uma assembleia-geral onde esteve presente o referido procurador, Sr. Dr. Rogério Batista Saraiva, na qual todos os condóminos presentes foram unânimes em aceitar o sorteio das garagens e dar o assunto por encerrado.
35. O sobrinho do autor estaciona o seu veículo no espaço destinado ao tio, quando este se não encontra em Portugal.
36. Na assembleia-geral de 11.09.2002, onde os autores se fizeram representar pelo Sr. João Pereira, os condóminos decidiram, por unanimidade, adjudicar em propriedade individual cada lugar de estacionamento aos respectivos condóminos.
37. E foi também deliberado alterar o título constitutivo de propriedade do edifício para consagrar as alterações introduzidas no rés-do-chão e afectação de cada lugar de estacionamento à respectiva fracção de cada um dos condóminos.
38. Cada um dos condóminos gastou, com a realização das obras realizados no dito rés-do-chão, o equivalente a € 1 930.00.
6. Com estes factos vimos já que o sr. juiz partiu da nulidade das deliberações da assembleia de condóminos que aprovaram a divisão do rés-do-chão em garagens autónomas para serem afectas às respectivas fracções, com o fundamento de que implicam alteração do título constitutivo da propriedade horizontal e não constam de escritura pública.
E nessa óptica decidiu que tudo deveria ficar em conformidade com o título, se bem que as mesmas deliberações tenham uma vertente válida, na medida em que também regulamentam o modo de utilização do espaço comum dentro da finalidade constante do título – aparcamento de viaturas. Daí o sentido da decisão.
Os apelantes entendem que a acção deve improceder totalmente, apontando as críticas ao decidido em termos de facto e direito, como se depreende das suas conclusões que, como se sabe, delimitam o âmbito do recurso (artigos 684.º e 690.º do Código de Processo Civil).
No primeiro caso entendem os apelantes que deve ser alterada a matéria de facto constante do ponto 37.º dos factos provados, porque não foi deliberado alterar o título constitutivo da propriedade horizontal, no sentido de que não foi esse o objecto da deliberação da assembleia de condóminos. O que se deliberou foi dividir o espaço amplo de aparcamento do rés do chão em tantos lugares de aparcamento quantos os condóminos, afectar cada lugar à propriedade de cada fracção e mandatar dois condóminos para proceder posteriormente às alterações do título constitutivo de propriedade horizontal. O que significa que o objecto da deliberação previa a necessidade de alteração, formalmente válida, do título e em conformidade com o deliberado, que é coisa diferente de deliberar ao arrepio do título.
O facto referido no dito ponto 37.º corresponde ao teor do quesito 29.º da base instrutória que, sendo dado como provado, saiu assim: “e foi também deliberado alterar o título constitutivo de propriedade do edifício, para consagrar as alterações introduzidas no rés-do-chão e afectação de cada lugar de estacionamento à respectiva fracção de cada um dos condóminos”. E vem na consequência do quesito anterior, também provado, em que se afirma que: “na assembleia-geral de 11.09.2002, onde os autores se fizeram representar pelo Sr. João Pereira, os condóminos decidiram, por unanimidade, adjudicar em propriedade individual cada lugar de estacionamento aos respectivos condóminos” (ponto 36.º da sentença).
Ora, conjugados estes dois factos, salta à vista que a realidade é esta: na assembleia de 11.09.2002 os condóminos decidiram, por unanimidade, adjudicar em propriedade individual cada lugar de estacionamento aos respectivos condóminos e proceder à alteração do título constitutivo de propriedade nesse sentido.
Ou seja, a deliberação tem implícita a sua própria ineficácia relativamente à alteração da natureza do domínio do rés do chão e por isso prevê que se proceda à modificação do título constitutivo, de forma válida e eficaz, que é a escritura pública (artigo 80.º, n.º 1 do Código do Notariado).
E como a sentença declara nula a deliberação, por não constar de escritura pública e ter como objecto a alteração do título constitutivo, os apelantes pretendem contornar a questão propondo uma redacção para a resposta ao quesito 29.º de modo que fique claro o que na realidade se passou, sugerindo que se faça uso da acta que serviu de fundamento à decisão de facto.
Se o fizéssemos, então a redacção do ponto crítico (ponto 37.º) seria esta: e foi também deliberado mandatar dois condóminos para procederem às alterações do título da propriedade horizontal, de forma a afectar cada lugar de estacionamento à respectiva fracção de cada um dos condóminos, consagrando as alterações introduzidas no rés-do-chão do prédio.
Como vimos, é precisamente com este sentido que deve ser lido o facto que vem provado. Não vale a pena introduzir-lhe esta redacção, até porque no quesito não consta a referência aos condóminos mandatados. O que importa é que é esse o sentido de facto do ponto 37.º em análise.
7. Isto posto, torna-se evidente que o cerne da questão é este: os condóminos, por unanimidade – ou todos excepto os autores, se considerarmos que não assinaram a acta, logo por maioria qualificada prevista no artigo 1425.º, n.º 1 do Código Civil – fizeram obras no rés do chão – parte comum destinada a aparcamento de viaturas – em consequência de deliberação regulamentadora do modo como cada titular de fracção autónoma devia aparcar a respectiva viatura.
E deliberaram também que passaria a pertencer ao titular de cada fracção o espaço (agora garagem) que, dessa forma e em consequência dessa deliberação regulamentadora, lhe era afecto.
Por conseguinte, há aqui duas deliberações distintas: i) uma deliberação disciplinadora do uso de coisa comum; ii) e uma deliberação de alteração de domínio (o que era comum passaria a ser singular).
No primeiro caso a deliberação foi tomado no âmbito dos poderes da assembleia, dado ser suposto que o título não contém o regulamento do condomínio (cfr. artigos 1418.º, n.º 2, al. b) e 1429.º-A, n.º 1 e 2 do Código Civil). Logo é válida e eficaz a deliberação.
Quanto às obras já vimos que foram aprovadas por maioria dos condóminos, prevista no artigo 1425.º, n.º 1 do Código Civil.
Por conseguinte tem apoio legal a divisão para uso da parte comum, destinada a garagem colectiva, em garagens para uso de cada um dos condóminos. Ou seja, a assembleia de condóminos pode deliberar, por maioria que represente, pelo menos, dois terços do valor total do prédio constituído em propriedade horizontal, dividir o rés do chão destinado a aparcamento de viaturas dos titulares das fracções, em garagens individuais, e distribuir o seu uso pelos mesmos titulares, mantendo o espaço global como coisa comum, sem que tal implique a alteração do título constitutivo.
No segundo caso a deliberação teve por objecto a alteração do domínio, de modo que cada lugar de aparcamento, já delimitado por obra adequada, ficasse a ser propriedade privada do titular da fracção a quem coube o respectivo uso. E aqui já mexe com a constituição do direito de propriedade de fracções de um edifício, como unidades independentes, em regime de propriedade horizontal. E uma das formas de constituição é o negócio jurídico (artigo 1417.º, n.º 1 e 1418.º, n.º 1 do Código Civil), sujeito a escritura pública (artigo 80.º, n.º 1 do Código de Notariado) que é o título constitutivo da propriedade horizontal. É o título constitutivo da propriedade horizontal que define e localiza as fracções, objecto de propriedade exclusiva dos condóminos e as partes comuns, devendo na especificação destas respeitar-se o que vem definido no artigo 1421.º do Código Civil. [Cfr. Acórdão do STJ, de 09/07/92, Proc. 082111, em www.dgsi.pt , acórdãos do STJ]
Como já existe um título constitutivo, que prevê o rés-do-chão como parte comum do edifício destinado a aparcamento de viaturas, só por escritura pública pode ser alterado esse título (artigos 1419.º, n.º 1 do Código Civil e 80.º, n.º 1 do Código do Notariado), para que seja definido, nos termos pretendidos, o novo direito sobre cada nova fracção. Sem isso a vontade dos condóminos, expressa na deliberação da assembleia, não produz esse efeito.
Ou seja, a deliberação da assembleia de condóminos, ainda que válida e eficaz quanto ao modo de regulamentação do uso do rés-do-chão como parte comum, é, por si só, ineficaz quanto à atribuição da propriedade privada sobre cada um dos espaços afectos ao uso individual, nos termos dessa regulamentação. A eficácia assim pretendida depende da modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, que deve ser feito por escritura pública, nos termos do artigo 1419.º, n.º 1 e 2 do Código Civil.
Logo, contrariamente ao que foi decidido em 1.ª instância, não é nula a deliberação de 11.09.2002; o que acontece é que não produz o efeito de alteração do domínio comum para domínio privado; nessa medida é ineficaz, como, aliás, ela própria prevê, na medida em que aponta o caminho da modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, com observância da forma legal. E se não é nula, não tem de se fazer repristinar as coisas à situação em que antes dela se encontravam. Mas na medida em que é válida e eficaz – na parte regulamentadora do uso do rés-do-chão – será de manter tudo o que em sua execução se fez.
Na prática é de manter o que está feito, apenas com a diferença de que o rés-do-chão continua a ser parte comum para aparcamento de viaturas dos titulares das fracções, finalidade inscrita no título. E para que as dez novas garagens passem a pertencer aos donos da fracção a quem foi afecto o uso, só há que dar cumprimento ao disposto no artigo 1419.º, n.º 1 e 2 do Código Civil.
Concluindo:
I. Tem apoio legal a divisão para uso da parte comum de edifício em regime de propriedade horizontal – destinada a garagem colectiva – em garagens individuais para uso de cada um dos condóminos.
II. A assembleia de condóminos pode deliberar, por maioria que represente, pelo menos, dois terços do valor total do prédio constituído em propriedade horizontal, dividir o rés-do-chão destinado a aparcamento de viaturas dos titulares das fracções, em garagens individuais, e distribuir o seu uso pelos mesmos titulares, mantendo o espaço global como coisa comum, sem que tal implique a alteração do título constitutivo.
III. A deliberação da assembleia de condóminos, é válida e eficaz quanto ao modo de regulamentação do uso do rés-do-chão como parte comum, mas é, por si só, ineficaz quanto à atribuição da propriedade privada sobre cada um dos espaços afectos ao uso individual, nos termos dessa regulamentação.
IV. A eficácia assim pretendida depende da modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, que deve ser feito por escritura pública, nos termos do artigo 1419.º, n.º 1 e 2 do Código Civil.
Deste modo justifica-se a procedência total das conclusões da alegação dos recorrentes. Do que é pedido apenas se confirma que o rés-do-chão do prédio urbano, com o destino que consta do título constitutivo da propriedade horizontal, pertence em compropriedade, em partes iguais a todos os condóminos, autores e réus.
Como esse não é o objecto do litígio, (o verdadeiro objecto do litígio é a eliminação das divisões feitas no rés do chão) deve entender-se que a acção improcede totalmente.
8. Decisão
Por todo o exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar procedente a apelação, em consequência do que revogam a sentença recorrida e absolvem os réus dos pedidos.
Custas em ambas as instâncias a cargo dos autores.