| 419/2001.C1 |  |
ACÇÃO DE CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO
CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA
2. É vedado ao credor cumular o cumprimento da obrigação ou a realização específica da obrigação principal com uma indemnização compensatória, podendo, porém, cumular o cumprimento com a indemnização pela mora, determinada segundo as regras gerais, ou determinada a forfait, nos termos da cláusula penal moratória.
3. Na acção de indemnização por incumprimento definitivo pode o credor cumular a indemnização compensatória com a cláusula penal moratória e a cláusula penal compensatória com a indemnização pela mora.
I)- RELATÓRIO
A.... e esposa B... intentaram, no Tribunal Judicial de Viseu, em 11.06.2001, acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra C.... e esposa D..., pedindo a condenação dos Réus a
a)-entregarem a fracção correspondente ao 3º andar do prédio, sito no X..., Nº 39, em Viseu, com as mesmas características e área da existente no 2º andar do mesmo prédio, à data de 10.02.1999, antes das obras de reconstrução/beneficiação, ou seja, um apartamento tipo T3, com a área aproximada de 90 m2, sem qualquer comunicação, passagem ou entrada comum ao prédio confinante atrás referido, legal e regularmente executada e acabada e com licença de utilização emitida pela Câmara competente;
b)- pagarem aos AA., a título de cláusula penal acordada, a quantia de Esc. 100.000$00 por mês, desde Março passado até àquela entrega, com juros à taxa legal desde a citação e até integral pagamento;
c)-pagarem aos AA. a quantia mensal de Esc. 25.000$00 correspondente à diferença entre o montante que tiveram e que têm a pagar de renda no local onde estão a habitar e o que pagariam na fracção em questão, desde Março último, inclusive, até à entrega efectiva, nos termos atrás referidos, acrescida do montante que vier acrescer pelo eventual aumento daquela rendam nos termos legais, bem como juros à taxa legal desde a citação até àquela entrega e integral pagamento;
d)-pagarem aos AA., a título de danos não patrimoniais, a quantia de Esc. 1.500.000$00.
Como fundamento do peticionado, os AA. alegaram, em resumo, ter celebrado, em 10.02.1999, um contrato escrito com os RR., na qualidade de arrendatários do 2º andar do prédio, sito no X..., Nº 29, em Viseu, do qual os RR. são senhorios, onde ficou clausulado o seguinte:
-os RR. procederiam a obras de reconstrução / beneficiação do aludido prédio, obras essas com início em 1 de Março de 1999 e terminus em 28 de Fevereiro de 2001, entregando aos AA., até à data de 28 de Fevereiro de 2001, na obra reconstruída/beneficiada, a fracção correspondente ao 3º andar, com as mesmas características e área do então existente no 2º andar, isto é, um apartamento tipo T3, com a área aproximada de 90 m2;
-uma vez verificada a reocupação por parte dos AA., a renda seria actualizada para 30.000$00 e só seria actualizável nos termos legais decorridos 5 anos sobre a data daquela reocupação;
-na pendência das obras de beneficiação (reconstrução), os AA. inquilinos seriam realojados, até à conclusão das mesmas, no 2º andar, centro posterior, Lote E1, sito na Rua Nuno Álvares Pereira, em Viseu, ficando os RR. responsáveis e principais pagadores pelas rendas e eventuais despesas de condomínio decorrentes do respectivo contrato de arrendamento;
-os AA. na pendência daquelas obras e até ao realojamento, continuariam a pagar aos RR. as rendas que se fossem vencendo, no valor de Esc. 7.520$00, através de depósito bancário na conta Nº 0989.0021635700110, de que estes são titulares.
Mais foi acordada uma cláusula penal para os outorgantes faltosos, no montante de Esc. 100.000$00 por mês, até que se verificasse o cumprimento integral do acordo, sem embargo do recurso à via judicial para cumprimento coercivo.
Mais alegaram os AA. que os RR. não cumpriram tal contrato, porque, e além de outros motivos, a fracção a entregar aos AA., após as obras de reconstrução/beneficiação, não tinha a área acordada de cerca de 90 m2, pelo que os AA. recusaram a recepção da fracção que o Réu marido se propôs entregar no dia 28.02.2001.
Porque, entretanto, os RR. denunciaram o contrato de arrendamento referente ao 2º andar, centro posterior, lote E1, sito na R. Nuno Alvares Pereira, em Viseu, onde os AA. foram alojados na pendência das obras de reconstrução/beneficiação, tiveram de continuar a habitar aquele local, pagando os AA. desde Março 2001, inclusive, a renda mensal ao respectivo senhorio, no montante de Esc. 55.000$00;
Toda a situação de incumprimento e atraso na entrega da fracção, provocada pelos RR. causaram e continuarão a causar aos AA. profundo desgosto, ansiedade e perturbação, não só pela não reocupação da sua casa, mas pelo medo ou receio de que tal possa não vir a acontecer ou aconteça mais tarde.
Regularmente citados, RR. contestaram, concluindo pela improcedência da acção, recusando qualquer cumprimento inexacto da obrigação. Em reconvenção, pediram a resolução do contrato de arrendamento celebrado com os AA. e condenação destes a pagar as rendas vencidas e vincendas, alegando que os AA. estavam obrigados a pagar as rendas que se vencessem no valor de 7.520$00/mês, rendas essas que os AA. não pagam desde Fevereiro de 2001. Fundamentam, ainda a resolução, na falta de residência no arrendado, estando o andar livre e desocupado desde Fevereiro de 2001, habitando os AA. noutro local onde têm residência diária e contínua, recebem os amigos, tomam as refeições, dormem e fazem o centro da sua vida doméstica e familiar. Pediram, também, a condenação dos AA. a pagar uma indemnização, como litigantes de má fé,
Os AA. replicaram, mantendo a posição vertida na petição inicial, concluindo pela improcedência da reconvenção e pedindo a condenação dos RR. como litigantes de má fé, em multa e indemnização.
Prosseguindo os autos os seus regulares termos, e admitida a ampliação do pedido deduzido pelos AA. nos termos do despacho exarado a fls. 438, foi, por fim, proferida sentença a julgar parcialmente procedente a acção, sendo os RR. condenados a
a) entregarem aos AA. a fracção correspondente ao 3º andar direito do prédio, sito no X..., n.º 29, em Viseu, com as mesmas características e área da existente no 2º andar do mesmo prédio, à data de 10.02.1999, antes das obras de reconstrução/beneficiação, ou seja, um apartamento tipo T3, com a área aproximada de 90 m2, sem qualquer comunicação, passagem ou entrada comum ao prédio confinante atrás referido, legal e regularmente executada;
b)-pagarem aos AA., a título de cláusula penal acordada, a quantia de Esc. 100.000$00 por mês, desde Março/2001 até à entrega efectiva, com juros à taxa de 7% até 30.04.2003 e de apenas 4% a partir de tal data, desde a citação e até integral pagamento.
c)- pagarem aos AA., a título de danos não patrimoniais, a quantia de €1.500.
Mais foi julgada totalmente improcedente a reconvenção.
Os RR. e AA. não se conformaram com tal decisão, dela recorrendo, os primeiros a título principal, e os segundos subordinadamente.
Da sua minuta de recurso independente os RR. extraíram as seguintes conclusões:
1ª-Das disposições do art. 236º a 238º do CC, a declaração negocial vale com sentido que um declaratário normal, medianamente instruído , diligente e sagaz, colocado na posição do declaratário norma, podia deduzir do comportamento do declarante, levando em conta o contexto em que a mesma foi proferida e o circunstancialismo que lhe sucedeu;
2ª-Em face disso deve contextualizar-se:
a. a planta do apartamento destinado aos RR que deu entrada inicial na Câmara Municipal de Viseu, em que a área útil da fracção nela aludida era de 68,51 m2 e relativamente à qual os AA solicitaram alteração “ de molde a incluir 3 quartos em vez de 2 que constavam da mesma”, sem que houvesse qualquer proposta de alteração relativamente à área;
b. o facto do prédio estar referido na escritura de compra, na conservatória e na matriz urbana “com a área coberta de 84 m2”;
c. o facto da reconstrução, beneficiação do imóvel ter ficado limitado pelas paredes exteriores;
d. o documento, em que os AA. remetem aos RR. a justificação da não recepção do apartamento, referir expressamente área bruta.
3ª-Os limites exteriores das paredes foram mantidos e se atendermos que a criação de um patamar comum de acesso a um prédio confinante apenas retirou ao edifício onde está o arrendado área global de 6,13 m2, mais se tem que concluir que não havia mais área disponível. È que mesmo somando esta área “global” de 6,13 m2 “retirada” nunca poderíamos ter uma área útil nos moldes pretendidos na sentença recorrida;
4ª-Se a nova fracção ficou amputada relativamente ao espaço antigo, de uma área global de 6,13 m2 e recorrendo às definições legais de área bruta e área útil do n.º2 do art. 67 do RGEU temos que os pilares e as paredes nunca poderiam permitir uma interpretação como aquela que foi feita na sentença, pois que a diferença entre área útil e área bruta é, no caso, de cerca de 16 m2;
5ª-Os próprios AA, no documento de fls. 23.25 que fazem chegar ao Réu marido e em que justificam a recusa de aceitação do novo espaço não escrevem área útil como motivo de recusa, escrevem área bruta. Os próprios AA ao discutir expressamente se o espaço tem área bruta de 84 m2 e não 91 m2 de área bruta, nos termos do art. 67º do n.º do RGEU, assumem também eles o sentido interpretativo válido: área bruta e não área útil;
6ª-Os RR obrigaram-se a entregar aos AA. até 28.02.2001, a fracção correspondente ao 3º andar, com as mesmas características e área do existente no 2º andar, ou seja, um apartamento tipo T3, com a área aproximada de 90 m2. E os RR entregaram, de facto, um apartamento tipo T3, com a área bruta de 92,02 m2. Ou seja, com mais 2,02 m2 que a área aproximada a que se havia vinculado;
7ª-Foi estipulado que o apartamento teria que ser entregue até 28.02.2001. Por carta datada de 11.01.2001, o Réu marido informou os AA que a habitação estava devidamente reconstruída e em condições de reocupação na data estabelecida, tendo ficado acordada a entrega para o dia 26.02.2001.Asssim, 2 dias antes do prazo limite estabelecido, os RR senhorios possibilitaram as condições necessárias para que o local fosse entregue até ao prazo estabelecido, respeitando o prazo a que se haviam obrigado.
9ª-Os AA. recusaram a recepção do local. Os motivos de tal recusa foram expressamente referidos no doc. de fls. 23-25, pelo que a avaliação daquela recusa não pode ser diferente daquela que os próprios inquilinos fizeram; os motivos são apenas o que ali são expressamente referidos e não outros, pelo que o alegando eles expressamente área bruta não podia depois a sentença decidir no sentido de área útil.
10ª-No mês de Fevereiro de 2001, os inquilinos/AA decidiram não pagar mais renda a que estavam obrigados aos RR e no mês seguinte passaram a pagar outra renda por outro espaço, sendo que só levam ao conhecimento do Réu marido a recusa da aceitação do novo apartamento um mês e três dias depois, ou seja, em 29.03.2001, donde ressalta claramente um processo psicológico que manifesta falta de vontade e colaboração dos AA. no sentido de respeitarem o acordo;
11ª-Da factualidade provada não há qualquer facto que suscite dúvidas sobre a aptidão do prédio onde o locado se integra, sendo que os AA nunca reclamaram da boa qualidade das obras e tinha sido preocupação dos RR na sua realização (das obras) a questão da qualidade das mesmas.
12ª-O prazo no que toca aos RR/senhorios foi cumprido.
13ª-É verdade que os AA. no documento de fls. 23-25 que justifica a sua recusa de aceitação, dizem que “a fracção tem a área bruta de 84,70 m2 quando, nos termos legais (art. 67º, n.º1 do RGEU) a área bruta mínima para a tipologia T3 é de 91 m2”. Porém, em face da resposta que costa dos factos provados - a fracção que os RR pretenderam entregar tem 92 m2- é óbvio que tal argumento não era verdadeiro e não justificava a recusa.
14ª-Atenta a antiguidade do contrato de arrendamento, a legislação que lhe era aplicável não exigia a licença de utilização. No entanto a licença de utilização inclui-se nos deveres acessórios de conduta”, ou seja, aqueles deveres que não interessam directamente à prestação principal e cuja inobservância não dá lugar a incumprimento mas, eventualmente, podia dar lugar a cumprimento defeituoso. E, portanto, não era também motivo de recusa da acreditação da fracção disponibilizada.
15ª-Assim, os RR entregaram no tempo estipulado uma fracção com a área bruta de 92,02 m2 com aptidão necessária para ser habitada, o que significa que cumpriram o que estipulado com os AA. E tendo sido cumprido, obviamente não há nada a censurar aos RR e os pedidos formulados pelos AA teriam que improceder.
16ª-Mas o que é que deveriam ter feito os AA? Deveriam ter invocado o pretenso defeito, identificando-o claramente e provar que o mesmo existia. Em face disto o pedido formulado pelos AA. na petição não podia ser aquele que lá consta mas sim e antes um pedido de eliminação de tal defeito. A eventual indemnização só caberia se os prejuízos não fossem ressarcidos com a solicitada eliminação dos defeitos.
17ª-A indemnização - é jurisprudência uniforme - tem natureza simplesmente subsidiário, isto é, só é devida se os defeitos não pudessem ser eliminados.
18ª-Os RR cumpriram o acordado (art. 762º, n.º1 do CC). Apesar da área disponibilizada aos AA ser maior que a prevista no acordo, a área bruta retirada é de 6,13 m2 poderia implicar uma redução no gozo do arrendado. E neste caso, a consequência jurídica seria a aplicabilidade dos arts. 911º, n.º1 do CC, isto é, a redução da contraprestação a pagar pelos AA aos RR, uma redução de renda. Só que os AA. também não fizeram nada disto (sem prejuízo de se reiterar que as partes apenas acordaram “aproximadamente 90 m2” e esses existem).
19ª-Sendo que nesta particular hipótese a questão essencial era saber se a eventual falta dos RR assumia relevo significativo e ainda proporcionalidade entre essa eventual falta dos RR e a recusa dos AA em aceitar o novo espaço. E, a este propósito, nada disto acontece neste processo.
20ª-Porém, tudo o que está subjacente na pretensão dos AA excede manifestamente, de forma clamorosa, os limites impostos pela boa fé e pelos bons costumes. A procedência da acção seria uma anormalidade, uma forma de criar uma desproporção objectiva entre o pretenso direito dos AA e as consequências que daí resultariam para os RR (art. 334º do CC).
21ª-Os AA, em face de uma habitação que necessitava urgentemente de obras, com deficientes condições de habitabilidade, tinham a possibilidade de habitar uma construção nova que recusam clamorosamente e de forma ostensiva num abuso de direito. A desproporção de interesses é óbvia.
22ª-Os AA não habitam o espaço que lhes está destinado há muito mais de um ano e não pagam qualquer renda aos RR pelo que a reconvenção tem que ser julgada procedente e consequentemente declarar-se resolvido o contrato de arrendamento (art. 64º, n.º1, alíneas a) e i) do RAU).
Por seu turno, no recurso subordinado os AA. concluíram deste jeito:
1ª-O prédio, em causa nos autos, reconstruído totalmente, carecia de ser vistoriado e de licença de utilização antes da ocupação e da utilização por quem quer que fosse;
2ª-O arrendamento existente à data do Acordo caducou com a demolição do prédio (só ficaram as paredes), substituído por um (novo arrendamento), cujo objecto e condições constam daquele Acordo;
3ª-Os AA não podiam receber o (novo) locado (3º andar do dito prédio) com a água e a luz da obra, não só porque ficariam dependentes da vontade do dono desta, naquele fornecimento, sem saberem até quando, mas também por não quererem “entrar” em situação irregular perante as entidades fornecedoras daquelas água e luz, cientes da necessidade de novos contratos de fornecimento em seu nome, só possíveis após aquelas vistorias e licença de utilização.
4ª-Fica, pois, também por este motivo (falta de vistoria e licença de utilização e posterior ligação da água e luz aos AA. pelas entidades competentes, mediante a feitura dos contratos) legítima a recusa dos AA. em receber, no dia 26.02.2001, aquele 3º andar;
5ª-É admissível cumular-se indemnização compensatória com a cláusula penal moratória e cláusula penal compulsória com a indemnização moratória;
6ª-A cláusula penal constante do Acordo é, antes de mais, uma cláusula compulsória, ao cumprimento pelos RR do Acordo que celebraram com os AA, nomeadamente de lhe entregarem, até ao dia 28.02.2001, a fracção, para a poderem habitar, embora se possa considerar também “moratória”;
7ª-Além daquela cláusula penal, os AA e RR acordaram ainda de que estes ficavam responsáveis pelo arrendamento a terceiro e pagamento da respectiva renda de um local para onde iriam os AA, após a entrega do 2º andar, devoluto, para demolição e durante a feitura do (novo) prédio, até à entrega do 3º andar, apôs a conclusão da obra.
8ª-O pagamento pedido aos RR pelos AA e relativo à diferença da renda que tiveram e têm de pagar, após a denúncia daquele arrendamento pelo novo contrato e a quem teriam de pagar pelo 3º andar do prédio reconstruído, após a entrega deste, não é propriamente uma indemnização, mas antes o cumprimento de uma obrigação assumida pelos RR por via daquele Acordo e que não cumpriram, tendo os AA, desde Março de 2001, inclusive, estado a adiantar/suportar o pagamento de tal obrigação e pedindo, pois, nesta acção o reembolso.
9ª-Tal “diferença”, que, quando muito, poderia considerar-se uma “indemnização compensatória”, pelo incumprimento daquela obrigação é, contudo cumulável com aquela cláusula penal, e por conseguinte, não está “metida” nesta;
10ª-Considerando a matéria dada como provada relativa aos danos não patrimoniais alegados pelos AA, atinente a sua gravidade, a profunda má fé com que actuaram os RR, o tempo decorrido e o que ainda virá a ocorrer até àquela entrega da fracção, as posses destes, manifesta se torna a exiguidade do montante atribuído àqueles, sendo mais equitativo e justo o montante peticionado, a esse respeito, pelos AA.
11ª-Em face do que os RR alegaram, do que provado veio a ser e dos verdadeiros “motivos” da sua sistemática actuação, dolosa e ilícita, que levou ao incumprimento do Acordo celebrado com os RR, devem aqueles ser condenados, afinal, como litigantes de má fé, em multa e indemnização condigna a favor dos AA, como foi pedido.
12ª-A sentença recorrida, ao não ter em conta a matéria dada como assente e provada, quanta a estes (quatro) pontos do recurso subordinado, violou, por erro de aplicação/interpretação o disposto, respectivamente, no DL n.º 321-B/90, de 15/10, quanto à exigência de vistoria e de licença de utilização; nos arts. 397º, 398º e 811º do CC, quanto à não condenação no pagamento daquela “diferença” de rendas; no art. 496º, n.ºs 1 e 2 do CC, quanto à não condenação dos RR no pagamento aos AA. do montante peticionado a título de danos não patrimoniais; e, finalmente, no art. 456º do CPC, quanto à não condenação dos RR como litigantes de má fé.
Ambas as partes contra-alegaram, concluindo pela falta de fundamento das teses adversárias.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
II)- OS FACTOS
Na sentença impugnada foi dada por assente a seguinte factualidade:
1. Está inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 753°, um prédio para habitação com três andares, águas furtadas e lojas, localizado na Rua Grão Vasco, freguesia de Santa Maria, com os números de polícia 29, 30 e 31 para a Rua Grão Vasco, e 28 a 34 para o X... com a área coberta de 84 metros quadrados, (consoante doc. de fls. 80, cujo teor se dá por integralmente reproduzido).
2. O prédio referido em 1. está descrito na Conservatória do Registo Predial de Viseu sob o n° 00153 (doc. a fls. 81, cujo teor se dá por integralmente reproduzido).
3. O prédio referido em 1., foi adquirido pelos RR. por escritura de compra e venda de 13 de Março de 1996, do 1° Cartório Notarial de Viseu (consoante doc. de fls. 83, cujo teor se dá por integralmente reproduzido).
4. Os AA. são arrendatários do 2° andar do prédio referido em 1. sito no X..., n° 29, em Viseu, e pagavam de renda Esc. 7.520$00.
5. Por carta datada de 9 de Outubro de 1997, os AA., na qualidade referida em 4., deram conhecimento ao Réu marido de que a habitação necessitava urgentemente de obras.
6. Os AA. e os RR. acordaram na realização de obras de beneficiação no arrendado e de remodelação do prédio, dado que a dimensão das obras não justificava fazer obras no arrendado sem mexer no resto do prédio.
7. Por carta datada de 1 de Outubro de 1998 os RR. fizeram chegar aos AA., através do seu advogado, a planta para as perspectivadas obras de beneficiação do 2º andar arrendado, carta e planta essas juntas a fls. 86- 87, cujo teor aqui se dá inteiramente por reproduzido.
8. No dia 10 de Fevereiro de 1999, foi concretizado entre AA. e RR. o acordo referido em num escrito denominado “Acordo”, apresentado pelos AA. aos RR., que estes aceitaram, escrito esse onde consta, nomeadamente, que:
“ (...) Os 1°s outorgantes vão proceder à beneficiação (reconstrução) do referido prédio(...).
(...) O prazo para tal beneficiação (reconstrução) é de 24 meses, com início em 1 de Março/99 e terminus em 28 de Fevereiro de 2001;
(...) Os 2°s. Outorgantes obrigam-se a entregar ao senhorio, até ao fim do corrente Mês de Fevereiro/99, livre e devoluto, o aludido 2° andar;
(…) Os 1°s. Outorgantes entregarão, até àquela data de 28 de Fevereiro de 2001, a fracção correspondente ao 3° andar, com as mesmas características e área do actualmente existente no 2° andar, ou seja, um apartamento tipo T3, com a área aproximada de 90 m2;
(...) A renda, logo que verificada a reocupação por parte dos 2°s. Outorgantes da referida fracção ( 2° andar ), será actualizada para Esc. 30.000$00 (...);
(...) Na pendência de tais obras de beneficiação (reconstrução), os inquilinos serão realojados, até à conclusão das mesmas, no 2° andar, centro posterior, Letra B, lote E 1, sito na Rua Nuno Alves Pereira, em Viseu (...) os 1°s. Outorgantes são os responsáveis pelo pagamento das rendas e despesas do condomínio;
(...) Os 2°s. Outorgantes, na pendência de tais obras de beneficiação (reconstrução), continuarão a pagar as rendas que se vencerem, no valor de escs. 7.250$00, através de depósito bancário a efectuar na conta nº 098.002163570110, de que são titulares os 2°s. Outorgantes”.
9. No acordo referido em 8. foi fixada uma cláusula penal, para os outorgantes faltosos, no montante de Esc. 100.000$00 por mês, até que se verificasse o cumprimento integral desse acordo.
10. O Réu marido celebrou com o senhorio do 2° andar, centro posterior, Letra B, E 1, sito na Rua Nuno Alves Pereira, em Viseu um contrato de arrendamento, em 2 de Fevereiro de 2001, para aí residirem os AA. até à reocupação.
11. Consta dos ap. 84 e 41, respectivamente datados de 27.04.2000 e 10.07.2001, que foram embargadas as obras por despacho de 13.04.2000 e levantado esse embargo na segunda data, consoante doc. de fls. 81, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
12. Por carta datada de 11 de Janeiro de 2001, o Réu marido informou os AA. de que a habitação estava devidamente reconstruída e em condições de reocupação na data estabelecida no acordo referido em 8 - 28 de Fevereiro de 2001.
13. Tendo sido acordado a entrega da casa referida, no dia 26 de Fevereiro de 2001, os AA. recusaram a recepção do local.
14. Os AA. enviaram ao Réu marido o documento junto a fls. 23-25, datado de 26 de Março de 2001, cujo teor aqui se dá inteiramente por reproduzido, documento esse que o Réu marido recebeu e assinou em 29 de Março de 2001.
15. Desde Fevereiro de 2001 que os AA. não pagam a renda referida em 4.
16. Foi emitida em 17 de Abril de 2002, pela Secretaria da Câmara Municipal de Viseu uma certidão da qual consta:
“(...) o pedido de licenciamento de alterações solicitadas pelo requerente “C...” em 13 de Dezembro de dois mil e um, foi deferido em vinte e oito de Fevereiro de dois mil e dois; (...) O processo em causa (...) se encontra a aguardar o pedido de vistoria para efeitos de concessão de licença de utilização (...)”.
17. Deu entrada na Câmara Municipal de Viseu o doc. de fls. 104., em 11 de Maio de 2001, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
18. Por carta datada de 9 de Outubro de 2000, junta a fls. 18-19 e cujo teor aqui se dá inteiramente por reproduzido, o Autor marido alertou os RR. de que a fracção correspondente ao 3° andar do aludido prédio, em face das obras de reconstrução/beneficiação, não tinha a área correspondente à existente antes daquelas obras, pois que, não ia além de 70,18 m2, manifestamente inferior à acordada ( 90 m2 ), e que os quartos na obra reconstruída não tinham condições de habitabilidade e que seria ainda tempo dos réus efectuarem as obras necessárias para que a fracção correspondente ao 3° andar pudesse vir a ser entregue no prazo e condições acordadas, alerta esse que os autores, através do seu mandatário, também fizeram chegar aos réus, em finais de Dezembro de 2000, adiantando-lhe ainda que tal divergência de área resultava da invasão levada a cabo pelos réus com a reconstrução do edifício confinante, em virtude do T l que estava ser edificado neste ocupava área que deveria pertencer à aludida fracção.
19. Em resposta à carta aludida em 18. o Réu marido enviou ao Autor a carta datada de 8 de Novembro de 2000, junta a fls. 20 e cujo teor aqui se dá inteiramente por reproduzido.
20. Por que os RR. denunciaram o contrato de arrendamento aludido em 10. os AA., que continuaram a habitar o 2° andar objecto do mesmo, passaram a pagar desde Março de 2001, inclusive, a renda mensal ao senhorio, no montante de Esc. 55.000$00.
21. Os AA., através do seu mandatário, enviaram ao Réu marido a carta datada de 9 de Outubro de 1997, junta a fls. 85, cujo teor aqui se dá inteiramente por reproduzida.
22. Um dos quartos do 2° andar aludido em 4. era interior e sem luz natural.
23. Os AA. solicitaram aos RR. a alteração da planta referida em 7. de molde a incluir nela três quartos em vez dos dois quartos que constavam da mesma.
24. A fracção habitacional que os RR. pretenderam entregar na data referida em 13. tem de área útil 66,93 m2 e de área bruta 92,02 m2, sendo a área do patamar de acesso à fracção do prédio confinante de 1,80 m2 e a área da referida fracção aludida em 13. ocupada pelo prédio confinante de 4,33 m2.
25. Os RR. com a incorporação de área na fracção do prédio confinante e com a criação de um patamar de acesso a este através da fracção reconstruída referida em 13., retiraram a esta a área global de 6,13 m2.
26. Na sequência da recusa aludida em 13. os AA. continuaram a habitar a casa referida em 10., pagando desde Março de 2001 a renda mensal de Esc. 55.000$00.
27. Os AA. sentem desgosto, ansiedade e perturbação, quer pela não reocupação da casa referida em 1., quer pelo receio de a não poderem vir a reocupar ou de o só poderem fazer mais tarde.
28. Os AA. têm dois filhos, os quais à data referida em 13. se encontravam a estudar, e sentem dificuldades em conseguir mensalmente o montante necessário para pagamento da renda do local onde habitam.
29. Em virtude das dificuldades aludidas em 28. os AA. sentiram e correram o risco de terem de desocupar e deixar a casa onde residem.
30. Na planta referida em 7. a área útil da fracção nela aludida era de 68,51 m2.
31. Essa planta foi a que deu entrada inicial na Câmara Municipal de Viseu para as obras a efectuar e que foram licenciadas.
32. A reconstrução/beneficiação do imóvel foi feita com recurso a uma estrutura de pilar/vigas/paredes resistentes, tendo sido mantidos os limites exteriores das paredes que facetam com a via pública e reduzidos os limites na zona da escada.
33. A alteração da fracção aludida em 13. implicou alterações ao projecto.
34. Actualmente as escadas ocupam um pouco mais de espaço do que antes das obras de beneficiação.
35. Os AA. habitavam num casa com deficientes condições de habitabilidade.
36. Os AA. nunca reclamaram da boa qualidade das obras.
37. A preocupação dos RR. na realização das obras foi, pelo menos, quanto à qualidade das mesmas.
38. Na data referida no documento aludido em 14. o 3º andar aí aludido estava concluído, tinha o saneamento ligado e dispunha de água e luz da obra.
III)- O DIREITO
Delimitado o objecto do recurso pelas conclusões da alegação, sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha (arts. 690º, n.º1, 684º, n.º3 e 660º, n.º2, todos do CPC), vejamos a diversa problemática colocada em ambos os recursos.
A)- RECURSO INDEPENDENTE
Almejam os RR. que este Tribunal se pronuncie sobre as seguintes questões:
1ª- Saber se os RR. incumpriram a obrigação a que estavam adstritos.
2ª- Definir se os AA. exercem abusivamente o seu direito.
III-A-a)- Vejamos a 1ª questão.
Flui da petição inicial ter os AA. intentado uma acção de cumprimento de obrigação ou de realização coactiva da prestação, a que alude o art. 817º do CC. Com efeito, nos termos deste normativo, “não sendo a obrigação voluntariamente cumprida, tem o credor o direito de exigir judicialmente o seu cumprimento”. Não se trata, pois, de uma acção de indemnização baseada falta de cumprimento ou impossibilidade da prestação por facto imputável ao devedor (art. 798º e segs. do CPC). Os AA., no essencial, pediram o exacto cumprimento do acordo celebrado com os RR., ou seja, a entrega duma fracção correspondente ao 3º andar, com as mesmas características e área do andar actualmente existente no 2º andar do mesmo prédio, ou seja, um apartamento tipo T3 com a área aproximada de 90 m2, cumulando tal pedido com o pagamento da cláusula penal estipulada.
Tendo os RR. disponibilizado a entrega do andar dentro do prazo convencionado, os AA. recusaram a sua recepção, remetendo aos RR. o documento referido no n.º 14 da factualidade apurada, datado de 26.02.2001, e não 26.03.2001, como por lapso consta, onde alinharam os fundamentos da recusa.
Determina o art. 406º do CC que o contrato deve ser pontualmente cumprido, e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou os casos admitidos na lei. Pontualmente significa que o cumprimento deve coincidir, ponto por ponto, em toda a linha, com a prestação a que o devedor se encontra adstrito1. Ou seja, para além de o contrato dever ser cumprido a tempo e horas, também a prestação não deve ser realizada de forma quantitativa ou qualitativamente deficitária.
Mas o 3º andar que os RR. se comprometeram a entregar e disponibilizaram aos AA., no prazo convencionado, não possuía as características e a área do andar então existente no 2º andar, que os AA. usufruíam, na qualidade de inquilinos dos RR.? Ou por outras palavras, a prestação dos RR. era defeituosa, foi mal executada?
Definiram as partes outorgantes as características desse 2º andar, como uma fracção tipo T3, com a área aproximada de 90 m2 (cfr. cláusula 6ª do acordo mencionado no n.º8 da factualidade assente e documento junto a fls. 12 a 14).
No seu recurso os RR. defendem ter cumprido exactamente o acordado como os AA., diversamente do entendimento da 1ª instância que propendeu para o incumprimento da prestação, sublinhando que deve ser interpretada como área útil a indicada área aproximada de 90 m2, na cláusula 6ª, sendo, ainda, certo, conforme apurado, que os RR. com a incorporação de área na fracção do prédio confinante e com a criação de um patamar de acesso a este através da fracção reconstruída (o dito 3º andar), retiraram a esta a área global de 6,13 m2 (cfr. n.º 25 da factualidade assente e facto aceite pelos Recorrentes na conclusão 18ª).
A indicação de uma área aproximada de 90 m2 significa que não foi feita uma medição rigorosa da área do 2º andar, então habitado pelos AA., acordando, todavia, as partes que o andar a entregar, no 3º andar- após a suspensão do contrato de arrendamento para efectivação de obras de beneficiação(reconstrução) de todo o prédio - ocupasse exactamente o mesmo espaço ou superfície do 2º andar. Mas, salvo o devido respeito, não deve tal área ser interpretada como área útil2, para o efeito bastando atentar que na área global de 6,13 m2 que foi retirada ao dito 3º andar e incorporada na área da fracção do prédio confinante, já que na reconstrução/beneficiação do prédio foram mantidos os limites exteriores das paredes que facetam com a via pública (n.º 32 da factualidade assentes). E se o 3º andar tem actualmente a área bruta de 92.02 m2, não fora a incorporação de uma parte da sua superfície na fracção do prédio confinante, também pertencente aos RR., então a área bruta do 2º andar era de 98,15 m2 (= 92,02 m2+ 6,13 m2). Essa é a área em que ficou diminuída a superfície do 3º andar, tal como os AA. alegaram e ficou provado. Se fosse entendida como área útil a indicada no n.º 6 do Acordo, tendo em conta a área útil actual do 3º andar (66,93 m2), adicionando a área incorporada na fracção do prédio contíguo, obter-se-ia a área útil global de 73,06 m2, muito distante, pois, da área de 90 m2. Aliás, na planta mencionada no n.º 7 da factualidade, que os RR. fizeram chegar aos AA., antes da realização do Acordo, constava a área útil de 68,51 m2 para o 2º andar (cfr. n.º 30). Não sofre a mínima dúvida que uma área útil aproximada de 90 m2 implicaria uma área bruta que excederia largamente a superfície do 2º andar, então habitado pelos AA. Tão-pouco os AA., nos seus articulados, alguma vez defenderam a área útil aproximada de 90 m2, sempre reportando a área bruta, que até dizem superior a 90 m2 (cfr. n.º 13º da réplica), e no documento a comunicar a recusa da recepção do andar, foi a ênfase colocada na área bruta.
Concluindo-se que as partes, na cláusula 6ª do Acordo, pretendiam referir-se a área aproximada bruta de 90 m2, tal não quer dizer, porém, que os RR. tenham oferecido a exacta prestação convencionada. Como se deixou evidenciado, e consta da matéria facto assente, os RR. retiraram ao 3º andar a área global de 6,13 m2, que incorporaram na fracção do prédio confinante e com a criação de um patamar de acesso a este prédio através da fracção reconstruída (o 3º andar). Portanto, prédio confinante também pertencente aos RR. Consequentemente, a fracção correspondente ao 3º andar, porque amputada dessa área de 6,13 m2, não reveste seguramente as mesmas características do 2º andar que os AA. habitavam aquando da celebração do Acordo, sendo defeituosa a prestação ou incorrendo os RR. em incumprimento defeituoso. A área bruta aproximada de 90 m2 era meramente indicativa, “calculada a olho”, porque a vontade das partes era no sentido de a superfície ou área bruta do 3º andar corresponder exactamente à ocupada pelo 2º andar.
E face a uma prestação defeituosa, o credor pode recusar o seu recebimento, como se deduz por analogia do art. 763º, n.º1 do CC, e exigir uma prestação exacta, sem defeitos, sempre que tal seja possível. Reclamando os AA. a entrega da fracção nos termos convencionados, ao cabo e ao resto, estão a exigir a eliminação dos defeitos, faculdade que precede a redução da renda quando a coisa locada carece das qualidades asseguradas pelo locador (arts. 1032º e 911º do CC).
Em suma, embora assistindo razão aos Réus/Recorrentes relativamente à interpretação sobre o tipo de área a que alude o n.º 6 do Acordo, atenta, porém, a matéria de facto apurada, incorreram em incumprimento defeituoso da prestação ao disponibilizar aos AA. uma fracção com uma área inferior à área do 2º andar que estava arrendado aos AA. aquando daquele Acordo. A obrigação dos RR. estaria, pois, perfeitamente cumprida desde que o 3º andar a entregar, após as obras de beneficiação/reconstrução, fosse da tipologia T3 e apresentasse a exacta área daquele 2º andar.
III-A-2)- Atentemos, agora, na 2ª questão.
Alegam os RR. o exercício abusivo do direito por banda dos AA., porquanto a sua eventual falta não assume relevo significativo, não havendo proporcionalidade entre essa eventual falta e a recusa dos AA. em aceitar o novo espaço locado. Mais acrescentam que os os AA., em face de uma habitação que necessitava urgentemente de obras, com deficientes condições da habitabilidade, tinham a possibilidade da habitar uma construção nova que recusam sem justificação.
Na sentença recorrida foi afastado o alegado abuso de direito, sendo de perfilhar tal entendimento pelas razões aí apontadas, e para que se remete, embora rectificando que a área constante da cláusula 6ª do Acordo reporta a área bruta e não útil. Significativa é a circunstância apurada (cfr. n.º 18) de o Autor marido, por carta de 09.10.2000, ter alertado o Réu marido que a fracção a entregar, em face das obras de reconstrução/beneficiação, não tinha a área correspondente à existente antes daquelas obras, e que ainda era tempo dos RR. efectuarem as obras necessárias para que a fracção fosse entregue nas condições acordadas, mais comunicando que a divergência da área resultava da invasão levada a cabo pelos RR. com a reconstrução do edifício confinante, em virtude de o T1 que estava a ser edificado nesse prédio3 ocupava a área que deveria pertencer à aludida fracção. Pelos vistos, de nada serviu esse alerta. Os AA. ao recusar a recepção da fracção locada e ao exigir dos RR. a entrega da mesma, com a área que efectivamente correspondia ao 2º andar, não exercem de forma ilegítima o seu direito ou em termos clamorosamente ofensivos da justiça, com manifesto excesso dos limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim económico e social desse direito. A amputação de uma área equivalente a 6,13 m2, em benefício da fracção Tipo 1 do prédio confinante, também pertencente aos RR.4, não integra uma pequena ou irrelevante falha na prestação, caso em que a pretensão dos AA. seria contrária à boa fé.
Face ao exposto, e como resposta à conclusão 22ª, não sendo os AA. obrigados a receber o dito 3º andar na data disponibilizada, deixa de subsistir qualquer fundamento para a resolução do contrato de arrendamento que os RR. pediram em reconvenção, por alegada falta de residência permanente e não pagamento de rendas. Era lícito opor ao cumprimento defeituoso a recusa em receber o locado e o não pagamento de rendas (art. 428º do CC).
III-B)- RECURSO SUBORDINADO
Vêm colocadas pelos AA. as seguintes questões:
1ª)- Saber se a falta de licença de licença de utilização emitida pela Câmara Municipal constitui fundamento para a recusa dos AA. em receber o 3º andar locado;
2ª)-Dilucidar se deve proceder o pedido de condenação dos RR. ao pagamento da quantia constante da alínea c) do petitório;
3ª)-Definir o montante da indemnização por danos não patrimoniais;
4ª)-Decidir sobre a alegada litigância de má fé dos RR.
III-B-1)- Analisemos a 1ª questão.
Apesar de provado que, ao tempo da data aprazada para a recepção do 3º andar, ainda a Câmara Municipal não havia emitido a licença de utilização, decidiu-se que tal facto não constituía fundamento para a recusa em receber a fracção habitacional, desde logo porque o contrato de arrendamento era anterior à entrada em vigor do RAU, aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15.10. Efectivamente, o Acordo outorgado entre as partes, em 10.02.1999, implicou, além do mais, e na pendência das obras de beneficiação/reconstrução do prédio, uma suspensão da relação locatícia até à data da entrega do 3º andar, a ocorrer até ao dia 28.02.2001, e uma substituição do objecto locado. Jamais um novo contrato de arrendamento contemporâneo à entrega do 3º andar. Aliás, se o contrato de arrendamento fosse posterior à entrada em vigor do RAU, a falta de licença de utilização para o objecto locado, por causa imputável ao senhorio, apenas conferia ao arrendatário o direito de resolver o contrato, com direito a indemnização nos termos gerais ou o direito de requer a notificação do senhorio para a realização das obras necessárias (n.º6 do citado art. 9º do RAU). A falta de licença de utilização do 3º andar locado, na data em que os RR. disponibilizaram a entrega, não constituía, pois, fundamento para a recusa em receber.
III-B-2)- Vejamos a 2ª questão.
O pedido constante da alínea c) do petitório, supra transcrito, consiste numa indemnização estribada no facto de os RR. terem denunciado o contrato de arrendamento que celebraram para realojar os AA. na pendência das obras de beneficiação/reconstrução, sendo os AA. obrigados a continuar a habitar esse local, pagando ao senhorio, desde Março/2001, uma renda mensal de 55.000$00. Tendo em conta que, nos termos do Acordo eram obrigados a pagar aos AA. a renda mensal de 30.000$00 pela ocupação do 3º andar, reclamam diferença entre aqueles montantes, ou seja, a quantia mensal de 25.000$00. Esse, pois, o prejuízo, tratando-se de danos causados pela mora porque a prestação não foi perfeitamente executada no tempo devido.
A este respeito, consta do Acordo, ter sido fixada “uma cláusula penal para os outorgantes faltosos, no montante de Esc. 100.000$00 por mês, até que se verifique o integral cumprimento do presente acordo, sem embargo de recurso à via judicial para o cumprimento coercivo” (cf. n.º 9 da factualidade assente).
Foram os RR. condenados apenas a pagar a mencionada cláusula penal moratória.
A respeito desta problemática importa ter em apreço o prescrito no n.º1 do art. 811º do CC, nos termos do qual, “o credor não pode exigir cumulativamente, com base no contrato, o cumprimento coercivo da obrigação principal e o pagamento da cláusula penal, salvo se esta tiver sido estabelecida para o atraso da prestação; é nula qualquer estipulação em contrário”.
E compreende-se a proibição de cumular o cumprimento da obrigação com o pagamento de uma cláusula penal compensatória, porque a indemnização compensatória não é cumulável com o pedido de cumprimento coercivo da obrigação principal. Perfilando-se a acção de cumprimento da obrigação (art. 817º do CC), como o modo normal e natural de satisfação do interesse do credor, apenas é permitido ao credor cumular pedido de indemnização pela mora, determinada segundo as regras gerais, ou definida a forfait, nos termos da cláusula penal moratória. E a presente lide foi estruturada, como já se relatou, como uma acção de cumprimento da obrigação. Somente na acção de indemnização pelo incumprimento definitivo da obrigação, é permitido ao credor deduzir pedido de indemnização compensatória, determinada segundo as regras gerais, - indemnização que ocupa o lugar do cumprimento que em definitivo não se realiza - cumulativamente com pedido de indemnização pela mora, determinada segundo as regras gerais, ou definida a forfait, nos termos da cláusula penal moratória5. Tal consideração se impõe, argumentando os Recorrentes que é “admissível cumular a indemnização compensatória com a cláusula penal moratória e a cláusula penal compensatória com a indemnização moratória”.
Aliás, diga-se, o pedido constante da alínea c) do petitório nem sequer configura indemnização compensatória, mas antes uma indemnização moratória porque relativa a danos causados pela mora. Porque os RR. não ofereceram a exacta prestação no tempo devido, foram os AA. compelidos a arrendar uma outra casa, pagando uma renda superior à que pagariam se a entrega do 3º andar tivesse sido entregue com as características convencionadas. E nesse caso, tratando-se de danos moratórios, por aplicação do regime do n.º2 do art. 811º do CC, só era exigível o pagamento da cláusula penal moratória estipulada. Diversamente se alegado e apurado que os danos moratórios excediam o montante da cláusula penal, e convencionado o pagamento do dano excedente.
Verifica-se, assim, que a 1ª instância decidiu correctamente ao não acolher tal pedido de indemnização, apenas dando seguimento ao pedido de pagamento da cláusula penal estabelecida para o atraso da prestação, como claramente emerge do texto do Acordo.
III-B-3)- Examinemos a 3ª questão.
Os AA. pediram a condenação dos RR. ao pagamento de uma indemnização por danos não patrimoniais no montante de Esc. 1.500.000$00, apenas tendo sido concedida uma indemnização no montante de € 1.500,00. Insistem, porém, os Recorrentes na indemnização pedida, reputando não equitativa a indemnização arbitrada.
Os factos relevantes, sobre esta matéria, decorrem dos n.ºs 27, 28 e 29 da factualidade assente. Reputamos equilibrada a quantia fixada pelas razões constantes da sentença, para que se remete. Aliás, só não é recusada tal indemnização, porque tal condenação não foi incluída pelos RR. no objecto do seu recurso. Como sublinhado a respeito da questão antecedente, nesta acção apenas era permitido aos AA. pedir o pagamento da cláusula penal moratória, e nos danos causados pela mora estão englobados os danos não patrimoniais.
III-B-4)- Atentemos, por fim, na 4ª questão.
Reiteram os AA. a condenação dos RR. como litigantes de má fé, pedido que formularam na parte final da réplica, mas que não obteve êxito na 1ª instância.
Mas, afinal, os RR. negaram factos que sabiam corresponder à verdade?
Verifica-se que, na petição inicial, logo alegaram os AA. ter os RR. retirado área à fracção prevista no 3º andar para a englobar na fracção de prédio confinante, área essa que quantificam em 8,99 m2 (cfr. arts. 19º, 20º e 21º).
Na contestação, os RR. dizem que o espaço destinado aos AA. tem as mesmas medidas que tinha antes das obras (com a possível limitação técnica resultante do reforço da estrutura com os novos pilares, o que é desprezível (cfr. art. 28º). Mais acrescentam ter trocado com o prédio vizinho área estritamente necessária ao alargamento de um dos quartos do andar destinado aos AA., mas tal área foi compensada por outra idêntica na zona das escadas, não sendo, por isso, verdade o que foi alegado nos arts. 19º e 21º da petição (cfr.a rts. 41º e 50º da contestação).
Com tal alegação, os RR. alteraram, sem dúvida, a verdade de factos pessoais, uma vez apurado que os RR. com a incorporação de área na fracção do prédio confinante e com a criação de um patamar de acesso a este através da fracção reconstruída (o 3º andar), retiraram a esta a área global de 6,13 m2. E este facto era crucial ao desfecho da demanda, nele ficando ancorado o defeituoso cumprimento da prestação oferecida. Os RR. litigaram, pois, de má fé (alínea b) do n.º2 do art. 456º do CPC), justificando-se a sua condenação em multa (alínea b) do art. 102º do Código das Custas Judiciais) e em indemnização a favor dos AA. que, ao formular o pedido, não indicaram o montante.
E importa fixar tal indemnização, tendo em apreço que, na data da instauração da lide, o Autor marido era funcionário público e a esposa estava desempregada, e a ambos foi concedido o benefício do apoio judiciário (cfr. fls. 34 e 69). Por seu turno, o Réu marido era empreiteiro de construção civil e a esposa doméstica.
Em síntese, e no que concerne ao recurso subordinado interposto pelos AA., apenas merece acolhimento a sua divergência relativamente à litigância de má fé por parte dos RR.
IV)- DECISÃO
Nos termos e pelos fundamentos expostos, acorda-se em:
1-Negar provimento ao recurso dos RR. e conceder parcial provimento ao recurso dos AA.
2-Em consequência, revoga-se em parte a sentença impugnada, condenando-se os RR., como litigantes de má fé, a pagar a multa de 7 UC e a indemnizar os AA. na quantia de € 750,00. No mais decidido, vai a sentença confirmada.
As custas do recurso independente ficarão a cargo dos RR., sendo as custas do recurso subordinado suportadas pelas partes na proporção do decaimento, sem prejuízo do apoio judiciário de que beneficiam os AA.