| 488/21.6T8PBLC1 |  |
REMUNERAÇÃO DA EMPRESA
II - Sendo a interpelação admonitória a última oportunidade do devedor, o prazo marcado não pode inviabilizar o cumprimento, sob pena de, à luz do disposto no n.º 2 do mesmo artigo 19.º vir a ser devida à empresa a remuneração acordada (v. g., o negócio visado no contrato de mediação celebrado em regime de exclusividade não se concretiza por causa imputável ao cliente proprietário do bem imóvel).
Relator: Fonte Ramos
Adjuntos: Alberto Ruço
Vítor Amaral
Acordam no Tribunal da Relação de Coimbra:
I. Em 10.5.2021, P..., S. A., instaurou a presente ação declarativa comum contra R..., Lda., pedindo que esta seja condenada a pagar-lhe a quantia de € 10 147,50 acrescida de juros de mora até integral pagamento.
Alegou, em síntese: celebrou com a Ré um contrato de mediação imobiliária com vista à alienação de um imóvel por si titulado, em regime de exclusividade, tendo a Ré ficado incumbida de diligenciar no sentido de conseguir interessado para a sua aquisição pelo preço de € 280 000 contra a satisfação de uma comissão no valor de € 8 250 (acrescido de IVA à taxa de 23 %); o pagamento de comissão ficou condicionada à angariação de interessado que concluísse o negócio; a Ré logrou arranjar sociedade (C... UNIPESSOAL, LDA.) interessada no negócio e que celebrou contrato-promessa de compra e venda do imóvel no dia 30.8.2020, tendo, nessa data, a A. satisfeito à Ré o montante de € 10 147,50 a título de comissão pela angariação; a promitente compradora não agendou a escritura no prazo definido no contrato e não compareceu no Cartório Notarial para a celebração nas datas marcadas pela A., pelo que resolveu o contrato-promessa de compra e venda por incumprimento definitivo tendo feito seu o sinal entregue pela interessada, no valor de € 27 500; deverá ser devolvida a comissão satisfeita em virtude de o negócio da venda do imóvel não se ter concretizado.
A Ré contestou, dizendo, nomeadamente: o contrato de mediação imobiliária previa a imediata remuneração caso conseguisse encontrar um interessado que liquidasse um sinal igual ou superior a 10 % do preço (fixado em € 275 000), sendo que resultou a celebração de um contrato-promessa em que foi entregue a quantia de € 27 500 à A.; a não outorga da escritura definita é tão somente imputável à A. em virtude de ter resolvido o contrato-promessa sem fundamento bastante, porquanto a sociedade interessada, não obstante as dificuldades na aprovação do financiamento bancário (efetivamente concedido) em virtude da Pandemia COVID-19, mantinha interesse e possibilidade de concretizar a compra do prédio, mas a A. fixou-lhe prazos desproporcionadamente curtos nas interpelações que lhe dirigiu para a outorga da escritura. Concluiu pela improcedência da ação.
Na decorrência de convite ao aperfeiçoamento, a A. articulou que, em 29.01.2021, a sociedade interessada foi interpelada para outorgar, no dia 11.02.2021, a escritura definitiva de compra e venda; em virtude da não comparência da promitente compradora, procedeu a nova interpelação da mesma para o dia 19.02.2021 sob cominação de perda do interesse no negócio e consequente resolução.
Foi proferido despacho saneador que firmou o objecto do litígio e enunciou os temas da prova.
Realizada a audiência de julgamento, o Tribunal a quo, por sentença de 10.6.2022, julgou a ação totalmente improcedente, absolvendo a Ré do pedido.
Inconformada, a A. apelou formulando as seguintes conclusões:
1ª - A retribuição a liquidar a mediadora imobiliária por ocasião da celebração
de contrato de promessa, para se puder (sic) emancipar e ser autonomamente devida, tem de se traduzir num acréscimo de serviços face à própria contraprestação tendente a remunerar a actividade da mediação, perdendo assim a natureza de mera antecipação do pagamento da contraprestação desta actividade.
2ª - Do n.º 3 da cláusula 5ª do contrato de mediação imobiliária não decorre que a retribuição aí prevista vise retribuir a capacidade de a Ré angariar interessado capacitado a satisfazer sinal de montante superior à proporção aí referida, antes se compaginando com uma fixação do momento de vencimento da obrigação de pagamento.
3ª - Ao dar sentido contrário à referida cláusula o Tribunal recorrido violou o
disposto no art.º 19 da Lei n.º 15/2013.
4ª - Igualmente a sentença recorrida viola o disposto no n.º 2 do art.º 19º da Lei n.º 15/2013 e o art.º 808º, n.º 1 do Código Civil (CC) ao considerar não ser razoável o prazo concedido ao Promitente-Comprador para celebrar a escritura de compra e Venda em cumprimento de contrato de Promessa de Compra e Venda, por não permitir nesse prazo a obtenção de crédito bancário, quando o Crédito Bancário não foi condição da celebração do contrato de promessa.
5ª - A razoabilidade do prazo deve ser aferida em função do período necessário e suficiente para eliminar obstáculos que surjam de forma imprevisível à celebração do contrato, pelo que a falta de liquidez do Promitente-Comprador para pagar, que existia no momento da celebração do contrato e que não foi acautelada como condição de cumprimento, não pode determinar que não tendo o Promitente Comprador meios financeiros para cumprir a sua promessa quando se celebre o contrato promessa de compra e venda, não tendo cumprido no prazo fixado contratualmente, ainda se tenha que fixar um prazo mais longo do que o necessário para estar presente na escritura e cumprir, equacionando-se conceder prazo necessário à obtenção de crédito.
A Ré não respondeu.
Atento o referido acervo conclusivo, delimitativo do objecto do recurso, importa (re)apreciar a decisão de mérito – máxime, se é devida à Ré mediadora imobiliária a remuneração paga após a celebração do dito contrato-promessa.
*
II. 1. A 1ª instância deu como provados os seguintes factos:
a) No dia 30.8.2020, a A. e a Ré outorgaram entre si o negócio que se encontra junto a fls. 26 e do qual, sob a epígrafe «Contrato de Mediação Imobiliária n.º ...», consta, designadamente, o seguinte:
Cláusula 1.ª
A Segunda Contratante é proprietária e legítima possuidora de uma fração autónoma A em um prédio urbano, destinado a comércio, sendo constituído por 2 divisões assoalhadas, com área total de 161,1 m2, sito na Rua ..., Freguesia ..., Concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ..., sob a ficha n.º ...52 com Alvará de utilização n.º ...05, emitido pela Câmara Municipal ..., em 01.6.2005 e inscrito na matriz predial urbana com o artigo n.º ...21, da Freguesia ....
Cláusula 2.ª
1 - A Mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na Compra, pelo preço de € 275 000, desenvolvendo para o efeito ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respetivos imóveis.
(…)
Cláusula 4.ª
1 - Os Segundos Contratantes contratam a Mediadora em regime de exclusividade.
2 - O regime de exclusividade previsto no presente contrato implica que só a Mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objeto do contrato de mediação imobiliária durante o respetivo período de vigência.
Cláusula 5.ª
1 - A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as exceções previstas no artigo 19° da Lei n.°15/2013, de 8 de fevereiro.
2 - Os Segundos Contratantes obrigam-se a pagar à Mediadora a título de remuneração a quantia de € 8 250 acrescida de IVA à taxa legal de 23 %.
3 - O pagamento da remuneração será efetuado nas seguintes condições:
a) Se for celebrado contrato-promessa e o sinal pago a Segunda Contratante for igual ou superior a 10 % do valor do negócio, a comissão será integralmente paga na data da celebração do contrato-promessa. Nos restantes casos, a comissão a pagar à Primeira Contratante, será no ato da escritura.
(…)
b) No âmbito do negócio descrito em a), a Ré iniciou diligências no sentido de encontrar interessados para a aquisição da propriedade do imóvel aí mencionado,
c) Tendo dado publicidade à possibilidade de venda mediante a publicação de anúncios em sites de internet.
d) Procedendo, por igual forma, à exibição do imóvel perante eventuais interessados na sua compra;
e) A sociedade C... UNIPESSOAL, LDA., em resultado dos atos descritos em b) a d), veio a manifestar interesse na aquisição do imóvel,
f) Tendo a A. e C... UNIPESSOAL, LDA., ajustado, nesse seguimento, o negócio junto a fls. 72[1] e do qual, sob a epígrafe «Contrato Promessa de Compra e Venda», consta, designadamente, o seguinte:
(…)
CLÁUSULA PRIMEIRA
Pelo presente contrato-promessa, de acordo com o estipulado no artigo 410º do Código Civil, os PROMITENTES VENDEDORES prometem vender aos PROMITENTES COMPRADORES que reciprocamente, lhes prometem comprar, livre de hipotecas ou penhoras e sujeito a qualquer usufruto, ou outro ónus ou encargo e inteiramente devoluto de pessoas, de um estabelecimento comercial destinado a comércio, sendo constituído por r/chão e cave, com uma área total de 180 m2, sito na Rua ..., Freguesia ... e Concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...07 e inscrito na matriz predial urbana com o artigo n.º ...21, Freguesia ... e Concelho ..., com Alvará de utilização n.º ...05, passado pela Câmara Municipal ....
CLÁUSULA SEGUNDA
O preço desta prometida compra e venda é de € 275 000 (Duzentos e Setenta e cinco mil euros) e o montante será pago da seguinte forma:
a) No dia da assinatura do presente contrato de promessa de compra e venda será paga a quantia de € 27 500 (Vinte e sete mil e quinhentos euros), aos PROMITENTES VENDEDORES, a título de sinal de acordo com o disposto no artigo 442º do Código Civil, conferindo esta aqui aos PROMITENTES COMPRADORES a competente quitação;
(…)
c) O restante pagamento de € 247 500 (Duzentos e quarenta e sete mil e quinhentos euros) será efetuado na data da escritura e será por cheque bancário.
CLÁUSULA TERCEIRA
A escritura notarial de compra e venda será realizada no prazo de 90 dias da data do contrato.
CLÁUSULA QUARTA
1. Em caso de incumprimento imputável aos PROMITENTES COMPRADORES de qualquer das obrigações que para si resultem do presente Contrato, designada, mas não unicamente, a não outorga de escritura de compra e venda do imóvel nos termos aqui estabelecidos, os Promitentes Vendedores poderão, sem formalidades adicionais, resolver o presente contrato e fazer suas todas as quantias que hajam recebido, se, após a notificação escrita aos PROMITENTES COMPRADORES para cumprir, esta não satisfazer a obrigação em falta no prazo de 15 (quinze) dias contados da respetiva receção.
2. Em caso de incumprimento, imputável aos PROMITENTES VENDEDORES, da outorga da escritura pública de compra e venda do imóvel nos termos do presente Contrato, os Promitentes Compradores poderão resolver o Contrato e exigir a restituição em dobro das quantias por elas pagas se, após notificação escrita para o cumprimento e em 15 (quinze) dias contados da data da respetiva receção, os PROMITENTES VENDEDORES não o fizerem (…).
g) Por ocasião da concretização do acordo descrito em f), a A. entregou à Ré a importância de € 10 147,50 por conta da cláusula 5ª do negócio descrito em a).
h) Por missiva remetida à C... UNIPESSOAL, LDA., em 29.01.2021 e junta a fls. 53, a A. comunicou-lhe o seguinte:
«Na qualidade de Promitente-Vendedora e em cumprimento do Contrato promessa de compra e venda celebrado entre as nossas sociedades em 30 de Agosto de 2020, com vista à compra e venda do estabelecimento comercial destinado a comércio, sendo constituído por R/C e Cave, com uma área total de 180 m2, sito na Rua ..., ..., Freguesia ... e Concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n°. ...07, e inscrito na matriz predial urbana com o artigo ...21, da mesma freguesia, com o Alvará de Utilização n°. ...05, emitido pela Câmara Municipal ..., venho pela presente informar que a celebração da Escritura Pública de Compra e Venda se encontra agendada para o dia 11/02/2021, pelas 10h00, no cartório Notarial .... AA, sito na Estrada ..., n°. 4 - 6, ... ....»
i) Por missiva remetida à A. em 05.02.2021 e junta a fls. 51, a C... UNIPESSOAL, LDA., comunicou-lhe o seguinte:
«Após assinatura do contrato promessa compra e venda do imóvel, estivemos mais de 1 mês á espera de documentos dos promitentes vendedores, documentos esses que estavam em falta para entregar no processo do banco, um dos documentos foi o Certificado Energético, em que tivemos o banco a pedir que se entregasse toda documentação para completar o processo de empréstimo e não demorarmos.
Mas não criamos pressão e tivemos a paciência de esperar e não levantar problemas.
Entretanto, até mudamos a nossa conta bancária do balcão de ..., para o balcão em ..., situação que sucedeu em conversa com Sra. BB, em que achamos que poderia ser do banco que trabalhávamos e para que o processo pudesse andar mais rápido, fizemos essa mudança.
Mas chegamos a conclusão que não é apenas a situação do banco, mas tem a ver com várias situações que se foram agravando posteriormente à assinatura e já com a mudança de banco para ..., o balcão de ... lamenta a perda do cliente e explica, que com a situação do Covid 19, as atenções e a prioridade serão as linhas de crédito para as empresas poderem sobreviver a toda esta situação catastrófica que está acontecer no mundo e para nosso espanto o banco em ..., o Sr. CC colaborador do banco Banco 1..., também nos avisa que tem estado com imenso trabalho com essas mesmas linhas de crédito e que a situação pode demorar um pouco mais.
Caros vendedores, todos sabemos que não é uma situação normal a que estamos a viver, todos estamos a alterar formas de trabalhar/pagar/estudar/viver, que em situações normais era impensável alterar.
O próprio Estado retira coimas nos impostos e penhoras e até as pessoas deixam de pagar empréstimos de casas/lojas e carros, as avaliações e preços de imóveis sofrem alterações visto a crise que estamos a passar.
Não estamos a pedir para baixarem preços ou facilitem o pagamento, estamos apenas a pedir, que ponderem e juntos possamos encontrar uma alternativa, que não seja conflitos ou tribunais, porque sabemos que ninguém sai a ganhar.
Estamos à espera de respostas de bancos, pedimos a outro banco com quem trabalhamos para nos apoiar e também vão fazer avaliação ao imóvel.
Acreditamos que irão ponderar e vamos chegar a um acordo de forma a realizar a escritura o mais depressa possível.»
j) A A. compareceu no Cartório Notarial ..., em ..., em 11.02.2021 em virtude de agendamento de escritura de compra e venda, não tendo a C... UNIPESSOAL, LDA., estado presente nesse ato.
k) Por missiva remetida à C... UNIPESSOAL, LDA., em 12.02.2021 e por esta rececionada em 15.02.2021, a A. comunicou-lhe:
«Ontem, dia 11/02/2021 estivemos no cartório Notarial .... AA sito em ... e V. Exas. não compareceram.
Relativamente à v/missiva supra identificada informam-mos que desde o início de Outubro que temos o certificado energético, o qual foi imediatamente disponibilizado e enviado, pelo que não existe qualquer justificação para o v/ incumprimento.
Relativamente aos alegados factos da v/relação com a instituição bancária somos completamente alheios.
Nestes termos, estamos disponíveis para assinar a escritura no próximo dia 19 de fevereiro 2021, pelas 11:30 horas no cartório Notarial .... AA em ..., estando lá toda a documentação.
Tal não se venha a concretizar perderemos o interesse no negócio e iremos resolver o contrato promessa com justa causa e com todas as consequências.
Apesar de neste momento existir já incumprimento definitivo da v/parte ainda queremos dar mais esta oportunidade para que V. Exa., cumpram o acordado uma vez que há muito que estão em mora.»
l) Por missiva remetida à A. em 17.02.2021, a C... UNIPESSOAL, LDA., comunicou-lhe o seguinte:
«Lamentamos que, independentemente das razões legais que vos assistem para marcação de nova escritura, não tenham tido em consideração, apesar de ser v/conhecimento, que o Banco 1..., entidade que atempadamente foi contatada para financiar o negócio, estava a proceder a nova avaliação.
Como sabem houve necessidade de uma nova avaliação, porquanto a 1ª avaliou o imóvel numa percentagem que nem atinge os 50 % do valor envolvido no negócio e com pormenores que V. Exas. conhecem. Reclamamos e exigimos nova avaliação que, soubemos hoje, já foi feita e brevemente teremos o resultado (anexamos carta do Banco 1...)
Sabemos perfeitamente que não vos pode ser atribuída qualquer responsabilidade na ausência de decisão mas a verdade é que V. Exas. estiveram sempre ao corrente do que estava a passar e, não obstante, voltam a marcar nova data para a escritura sabendo que, mais uma vez, não vamos, com muita pena nossa, poder estar presentes no ato.
Nunca perdemos o interesse no negócio e a demonstração disso é a constante insistência com o financiador a marcação de nova avaliação e o contacto com outro Banco que responda com maior rapidez à solicitação pois compreendemos a situação e que esta demora não beneficia nenhum de nós.
Precisamos de encontrar uma solução até os bancos darem por concluídas todas as diligências que acharam por bem desenvolver e para isso Convidamos V. Exas a ajudarem na solução.
Numa tentativa de PONTO DE PARTIDA sugerimos como exemplo o seguinte:
- Enquanto os Bancos não derem uma resposta definitiva começaríamos a pagar uma renda que seria calculada de comum acordo e que iria abater ao valor da dívida juntamente como sinal já pago. Seriam calculados juros, à taxa do Banco de Portugal, dos meses que estiveram sem receber o capital total da venda (247.500€) desde a assinatura do Contrato de Compra e Venda.
Lamentamos toda esta situação que sabemos que vos prejudica e que a nós em nada nos beneficia.
Estamos certos de que juntos iremos encontrar a melhor solução para resolver este problema.»
m) A A. compareceu no Cartório Notarial ..., em ..., em 19.02.2021 em virtude de agendamento de escritura de compra e venda, não tendo a C... UNIPESSOAL, LDA., estado presente nesse ato.
n) Por missiva remetida à C... UNIPESSOAL, LDA., em 19.02.2021, a A. comunicou-lhe, designadamente, o seguinte:
«Apesar do atraso no agendamento da escritura pública de compra e venda em execução do contrato promessa supra identificado, procedemos a duas marcações distintas para vos dar todas as possibilidades de cumprirem o contrato promessa.
Com efeito agendamos a escritura para os dias 11 de Fevereiro e 19 de Fevereiro para assinatura da escritura definitiva.
A vossa justificação é o facto de a instituição bancária estar atrasada.
O contrato promessa foi assinado em Agosto e temos aguentado este tempo todo para vos dar todas as hipóteses de cumpri o contrato, mas a verdade é que tal não sucedeu.
Não podemos nem queremos continuar vinculados a um contrato que não é cumprido por V. Exas, que há muito se encontram em mora e agora em incumprimento definitivo.
Nestes termos, e tal como já tínhamos informado na anterior missiva perdemos o interesse no negócio e, através da presente missiva, vimos notifica-los que decidimos resolver o contrato promessa supra identificado, com justa causa, pelo facto de terem incumprido com a vossa obrigação de celebrar a escritura definitiva, e com todas as consequências daqui decorrentes.»
o) Por missiva remetida à Ré em 26.02.2021, a A. comunicou-lhe, designadamente, o seguinte:
«Como é do v/ conhecimento procedemos à resolução do contrato promessa de compra e venda relativo ao imóvel supra identificado, tendo o promitente comprador sido angariado por essa sociedade.
Procedemos ao pagamento da comissão na totalidade no pressuposto de o negócio se concretizar na sua totalidade, o que não veio a suceder por culpa do promitente comprador.
Nos termos do art.° 19 da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, é essa sociedade obrigada a devolver o montante de comissão que recebeu por adiantamento em caso de o negócio não se concretizar, neste caso por culpa do promitente comprador.
Também achamos que essa sociedade teve algumas despesas com este processo, pelo que estamos na disposição de vos pagar a comissão na proporção do valor de sinal que nos foi pago, i.e., tendo sido pago de sinal o valor de € 27 500 (vinte e sete mil e quinhentos euros) estamos na disposição de vos pagar a quantia de € 825 (oitocentos e vinte e cinco euros), mais IVA.
Uma vez que receberam a quantia de € 8,250 mais IVA, é essa sociedade devedora da quantia de € 9,132,75€ (nove mil cento e trinta e dois euros e setenta e cinco cêntimos), tendo cinco dias para pagar tal montante para a conta da nossa sociedade com o seguinte IBAN: ...76.»
p) Nas datas mencionadas em k) e m), a C... UNIPESSOAL, LDA., não havia logrado a obtenção do financiamento bancário por si peticionado com vista a satisfazer o preço de aquisição,
q) Empréstimo que havia sido impulsionado após a concretização do acordo descrito em h)[2] mas que não fora ainda aprovado em virtude de dificuldades com a avaliação do imóvel e de obtenção de documentação em período de Pandemia COVID 19,
r) Tendo o mesmo financiamento vindo a ser, não obstante, autorizado ainda no mês de fevereiro de 2021.
2. E deu como não provado:
1) Por ocasião do ajuste descrito em h)[3], a A. e a C... UNIPESSOAL, LDA., definiram que caberia a esta última proceder ao agendamento da escritura nos 90 dias subsequentes.
3. Cumpre apreciar e decidir com a necessária concisão.
A Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro[4], estabelece o regime jurídico a que fica sujeito o acesso e o exercício da atividade de mediação imobiliária (art.º 1º, n.º 1).
A atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis (art.º 2º, n.º 1). É designada por cliente a pessoa ou entidade que celebra com uma empresa habilitada nos termos da presente lei um contrato visando a prestação de serviços de mediação imobiliária (n.º 6).
Do contrato de mediação imobiliária, obrigatoriamente reduzido a escrito, constam, obrigatoriamente, entre outros, os seguintes elementos: a) A identificação das características do bem imóvel que constitui objeto material do contrato, com especificação de todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam; b) A identificação do negócio visado pelo exercício de mediação; c) As condições de remuneração da empresa, em termos fixos ou percentuais, bem como a forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável; g) A referência ao regime de exclusividade, quando acordado, com especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa quer para o cliente (art.º 16º, n.ºs 1 e 2).
A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra (art.º 19º, n.º 1). É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação celebrado em regime de exclusividade não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel (n.º 2).[5]
4. A interpretação não deve cingir-se à letra da lei, mas reconstituir a partir dos textos o pensamento legislativo, tendo sobretudo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi elaborada e as condições específicas do tempo em que é aplicada (art.º 12º, n.º 1 do CC). Não pode, porém, ser considerado pelo intérprete o pensamento legislativo que não tenha na letra da lei um mínimo de correspondência verbal, ainda que imperfeitamente expresso (n.º 2). Na fixação do sentido e alcance da lei, o intérprete presumirá que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (n.º 3).
O devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir (art.º 805º, n.º 1 do CC). Há, porém, mora do devedor, independentemente de interpelação: a) Se a obrigação tiver prazo certo; b) Se a obrigação provier de facto ilícito; c) Se o próprio devedor impedir a interpelação, considerando-se interpelado, neste caso, na data em que normalmente o teria sido (n.º 2).
Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação (art.º 808º, n.º 1 do CC). A perda do interesse na prestação é apreciada objetivamente (n.º 2).
5. As palavras da lei são às vezes tão explícitas e categóricas que não podem exprimir, nem sequer de modo imperfeito ou constrangido, mais do que um pensamento.
Assim, sem prejuízo do eventual contributo, complementar, de outros elementos interpretativos (sobretudo o racional/teleológico, mas podendo relevar outros elementos, como o histórico-evolutivo), em tais situações, o significado linguístico absolutamente nítido e preciso do texto da lei apenas consente uma única interpretação - o sentido decisivo da lei coincidirá com a vontade real do legislador, sempre que esta seja clara a inequivocamente demonstrada através do texto legal.[6]
6. Diz-se vencimento o momento em que a obrigação deve ser cumprida.[7]
O momento em que a obrigação deve ser cumprida (a data em que a obrigação se vence, o momento a partir do qual a prestação pode ser exigida) pode ser fixado por convenção das partes ou por disposição legal.[8]
7. O Mm.º Juiz do Tribunal a quo começou por aludir à perspetiva/orientação que diz ser adotada, entre outros, nos Acórdãos da RL de 07.02.2017 e 25.11.2021 e da RG de 9.7.2020 e 4.02.2021[9], e ter subjacente dissonâncias visíveis nos textos legais constantes do artigo 18º do DL n.º 211/2004 e do artigo 19º da Lei n.º 15/2013 [e, designadamente, da aposição da expressão «uma remuneração» neste último preceito], [defendendo] que a retribuição devida pela celebração da promessa não se confunde ou identifica com a remuneração a satisfazer pela concretização do negócio visado na mediação. Esta apenas se constitui ou nasce com a própria celebração do contrato definitivo ao ponto de, a ser antecipada, ficar como que sujeita a uma condição suspensiva indexada à materialização daquele último negócio. Em termos tais que a remuneração a satisfazer por ocasião da promessa, para poder[10] adquirir autonomia e permanecer imune às ulteriores vicissitudes contratuais, carecer sempre de visar retribuir algo mais do que a pura angariação de interesse que adira à outorga do negócio prometido.
Assim, a retribuição a liquidar por ocasião da promessa carece, para se poder emancipar e ser autonomamente devida, de se traduzir num “plus” em face da própria contraprestação tendente a remunerar a atividade da mediação.
Perante o estipulado nos n.ºs 1 e 3 da correspondente cláusula 5ª do contrato de fls. 26 e o disposto no n.º 1 do art.º 19º da Lei n.º 15/2013, de 08.02, concluiu, depois, que a retribuição indexada à promessa não visa apenas figurar como contraprestação da genérica atividade de mediação desenvolvida pela Ré, mas retribuir a capacidade de a Ré angariar interessado capacitado a satisfazer sinal de determinado montante, conforme acordado, com os inerentes efeitos e vantagens contratuais para o cliente (v. g., antecipação do preço final e aquisição da liquidez correspondente, e, sobretudo, de acautelar eventuais vicissitudes relacionadas com a destruição do negócio prometido), pelo que a Ré não carecerá de continuar a suportar a possibilidade de insucesso da atividade da mediadora ou de frustração do negócio prometido [isto, naturalmente, a não dar a própria A. azo a tal rutura], que passam, integralmente, para o promitente-comprador…
Rematou dizendo que foi, claramente, este o específico serviço prestado pela Ré fora do quadro normal da mediação que justificou a definição de uma remuneração específica para tal fase contratual. Que, naturalmente, absorve qualquer ulterior valor a liquidar por conta dessa mesma atividade de mediação. E que permite, efetivamente, compreender que a remuneração a pagar nessa promessa ganhou autonomia com o recebimento pela A. do sobredito sinal. Ao ponto de não carecer de ser restituído em função da rutura das relações negociais tendentes à celebração do contrato prometido.
9. Consignou-se na cláusula 5ª do contrato descrito em II. 1. a), supra:
«1 - A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as exceções previstas no artigo 19° da Lei n.°15/2013, de 8 de fevereiro.
2 - Os Segundos Contratantes obrigam-se a pagar à Mediadora a título de remuneração a quantia de € 8 250 acrescida de IVA à taxa legal de 23 %.
3 - O pagamento da remuneração será efetuado nas seguintes condições:
a) Se for celebrado contrato-promessa e o sinal pago a Segunda Contratante for igual ou superior a 10 % do valor do negócio [no montante € 275 000 – cf. “cláusula 2ª” e II. 1. a) e f), supra], a comissão será integralmente paga na data da celebração do contrato-promessa. Nos restantes casos, a comissão a pagar à Primeira Contratante, será no ato da escritura.»
Preceituando o n.º 1 do art.º 19º da Lei n.º 15/2013, de 08.02, que a remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra, conclui-se que o teor do contrato-promessa descrito em II. 1. f), supra, evidencia ou corporiza o integral preenchimento dos requisitos que ditaram o vencimento da obrigação (com a consequente prestação remuneratória) e o cumprimento (pagamento) aludido na alínea seguinte dos factos provados.
Tratou-se de uma remuneração específica e concreta na economia da relação contratual das partes, em razão da obtenção de uma promessa vinculativa respeitante ao negócio mediado, não dependente da respetiva conclusão (ou destino).
Interpretando e aplicando o aludido normativo à luz de uma hermenêutica prático-teleológica[11], acolhe-se, pois, o entendimento segundo o qual a remuneração resulta do acordo expresso entre recorrente e recorrida e ao qual subjaz a outorga de um contrato suficientemente vinculador quanto ao propósito de contratar no futuro.[12]
Por conseguinte, nada será de objetar ao (assim) decidido na 1ª instância, o que, de per si, determina a improcedência do recurso.
10. Mas será igualmente de concluir pela verificação da situação prevista no n.º 2 do art.º 19º da Lei n.º 15/2013, de 08.02, porquanto, tratando-se de um contrato de mediação em regime de exclusividade, os elementos disponíveis apontam, com suficiente segurança, para a não realização do contrato prometido/definitivo por causa imputável à A. (cliente proprietário do bem imóvel), pelo que a remuneração acordada sempre seria devida à empresa Ré.
Ao não comparecer no Cartório Notarial na data inicialmente marcada para a realização da escritura (11.02.2021), o promitente comprador incorreu em mora.
Porém, não se poderá deixar de afirmar que aquando da interpelação admonitória, a A. não respeitou a exigência do prazo razoável, atenta a natureza da prestação (o prazo razoável será aquele que o for para o aprestamento da prestação, embora também não deva ser tal que prejudique ou faça desaparecer o interesse do credor), além de que se deverá concluir pela inexistência de elementos indiciadores da perda objetiva do interesse em concluir o negócio (contrato de compra e venda), conforme prevê o art.º 808º do CC.
11. O referido artigo da lei civil substantiva estipula que se considera para todos os efeitos não cumprida a obrigação se a prestação não for realizada pelo devedor dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor. O que significa que a fixação do prazo não cabe no livre arbítrio do credor - o “prazo” a fixar não é um prazo qualquer, mas o prazo cuja extensão se mostrar no caso razoável, em função da natureza, da complexidade, da dificuldade ou do estado da prestação devida; é razoável, se for fixado segundo um critério que, atendendo à natureza e ao conhecido circunstancialismo e função do contrato (maxime, da natureza da prestação devida e das diligências ainda necessárias para a sua realização), permite ao devedor cumprir o seu dever de prestar.
Sendo a interpelação admonitória a última oportunidade do devedor, o prazo não pode ser um tal que afaste qualquer hipótese de o devedor poder cumprir.
12. In casu, o prazo de 7 (sete) dias mencionado na missiva da A. de 12.02.2021, recebida pelo promitente comprador a 15.02.2021, e com a indicação da pretensa “disponibilidade” daquela, apenas, até ao dia 19.02.2021, era manifestamente irrazoável, desadequado ou insuficiente para dar a possibilidade de realizar a prestação.
Ademais, como salientou o Mm.º Juiz do Tribunal a quo, o promitente comprador em causa teve o cuidado de indicar as suas dificuldades à contraparte, manifestando o claro e sério propósito de concluir o contrato prometido, oferecendo, inclusive, vias alternativas de superação do atraso na aprovação do financiamento.
Salvo o devido respeito por entendimento contrário, não se vê, pois, qual o interesse razoável e objetivo que impedia a A. de aguardar pela concessão de um financiamento bancário que viria a ocorrer volvidos alguns dias e, no respeito pelos interesses contrapostos do relacionamento contratual das partes (e seu ajustamento recíproco), ponderar e dar a devida relevância, pelo menos, ao que se fez constar das missivas da contraparte de 05.02.2021 e 17.02.2021 - cf., principalmente, II. 1. alíneas h), i), k), l), n), p), q) e r), supra.
13. Não tendo sido fixado um prazo razoável, tal significa que a interpelação admonitória não foi validamente realizada (merecendo o consequente juízo ético jurídico de censura[13]), tudo se devendo passar como se nenhuma interpelação tivesse sido feita.
Concluindo-se que o negócio prometido não se concretizou por causa imputável à A., daí resulta um segundo fundamento para a improcedência da ação e do presente recurso.
14. Soçobram, desta forma, as “conclusões” da alegação de recurso.
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III. Face ao exposto, julga-se improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pela A./apelante.
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13.12.2022
[1] Datado de 30.8.2020.
[2] Haverá lapso, porquanto se trata da alínea i).
[3] Existe lapso manifesto, estando em causa a alínea f) dos factos provados (cf., ainda, art.º 13º da petição inicial).
[4] Que revogou, nomeadamente, o DL n.º 211/2004, de 20 de agosto, alterado pelo DL n.º 69/2011, de 15 de junho [cf. art.º 43º, alínea a].
[5] Retificou-se a redação do n.º 2 (vide, a propósito, designadamente, o Estudo mencionado na “nota 12”, infra).
Preceituava a disposição similar do DL n.º 211/2004, de 20 de agosto: A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação (art.º 18º, n.º 1). Excetuam-se do disposto no número anterior: a) Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração; b) Os casos em que tenha sido celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, nos quais as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração (n.º 2). Sem prejuízo do disposto no n.º 4, é vedado às empresas de mediação receber quaisquer quantias a título de remuneração ou de adiantamento por conta da mesma, previamente ao momento em que esta é devida nos termos dos n.ºs 1 e 2 (n.º 3).
[6] Vide Manuel de Andrade, Ensaio sobre a teoria da interpretação das leis, Arménio Amado – Editor Sucessor, Coimbra, 1987, págs. 28 (e nota 3) e 65 e Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, Vol. I, 3ª edição, Coimbra Editora, 1982, pág. 58.
[7] Vide Inocêncio Galvão Telles, Direito das Obrigações, 5ª edição, Coimbra Editora, 1986, pág. 217.
[8] Vide Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. II, Reimpressão da 7ª edição, Almedina, 2004, pág. 40.
[9] Sem identificar os respetivos processos de apelação.
[10] Retifica-se lapso ortográfico.
[11] Vide A. Castanheira Neves, O actual problema metodológico da interpretação jurídica, RLJ, 118º, págs. 292 e seguinte e nota (304).
[12] Em idêntico sentido, cf., de entre vários, o acórdão da RP de 15.02.2012-processo 1988/09.1TBPFR.P1 [proferido no domínio de aplicação do regime instituído pelo DL n.º 211/2004, de 20 de agosto, assim sumariado: «I - A remuneração da mediação só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado. II - Mas, também é devida nos casos em que tenha sido celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado nos quais as partes prevejam o pagamento da remuneração após a sua celebração.»], publicado no “site” da dgsi.
Vide, ainda, Higina Castelo, Contratos de mediação imobiliária: simples e com exclusividade, Revista de Direito Comercial, julho de 2020, pág. 1415 (in www.revistadedireitocomercial.com): «(...) Não sendo celebrado o contrato visado (ou o contrato-promessa quando a remuneração nesse momento esteja prevista no contrato de mediação), a mediadora não tem direito a ser remunerada. Isto torna-se claro com a leitura do n.º 2 do art.º 19, que introduz uma excepção nesta regra, desde que se verifiquem cumulativamente os seguintes pressupostos: ter sido convencionada a exclusividade da mediadora; tratar-se de contrato de mediação celebrado com o proprietário ou o arrendatário trespassante do bem imóvel; e não se concretizar o negócio visado por causa imputável ao cliente (...). Fora deste circunstancialismo, o direito à remuneração apenas nasce com a conclusão e perfeição do contrato visado (ou do liminar, quando assim acordado)». (sublinhado nosso)
Numa linha de entendimento parcialmente diversa, cf. o acórdão da RP de 30.6.2022-processo 12308/21.7T8PRT.P1 [escrevendo-se, na fundamentação, nomeadamente, que (sublinhado nosso) «(...) as partes no contrato de mediação imobiliária podem indexar o pagamento da remuneração (o vencimento) ao momento da celebração do contrato-promessa, apesar do que, se o contrato prometido não vier a ser celebrado, haver casos em que o direito à remuneração se constitui e casos em que ele não chega sequer a constituir-se, daí resultando que o pagamento antecipado se torna supervenientemente inexigível e dever ser repetido.»; sumariou-se: «II - Se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária assim estiver previsto, é devida uma remuneração ao mediador logo que o contrato-promessa seja celebrado, mas, mesmo nessa situação, se o negócio prometido não chegar a ser concretizado pode haver lugar à restituição dessa remuneração. III - Excepcionalmente a remuneração é devida, apesar de o negócio visado não se ter concretizado, se as partes tiverem acordado a exclusividade e o negócio visado no contrato de mediação não se concretizar por causa imputável ao cliente, desde que o cliente seja o proprietário ou o arrendatário trespassante (artigo 19º/2 da Lei n.º 15/2013).»], publicado no “site” da dgsi.
[13] Cf. acórdão da RC de 10.9.2019-processo 4996/17.5T8LRA.C1 [escrevendo-se, na fundamentação, designadamente, que «O art.º 19º, n.º 2 da Lei n.º 15/2013, citado na sentença, prevê um conceito de imputabilidade que, certamente, está eivado por, e implica um, juízo ético jurídico de censura.»; concluiu-se, depois: «II - Na previsão do n.º 2 do art.º 19º da Lei n.º 15/2013, de 08.02, o direito da mediadora à remuneração da comissão apenas emerge se provados factos alicerçantes de imputação de um juízo ético jurídico de censura ao comitente e, bem assim, se provado que, não fora a atuação deste, a venda a cliente por si apresentado seria realizada no período daquela vigência.»], publicado no “site” da dgsi.