Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
| 3007/05 |  |
CONTRATO-PROMESSA
RESOLUÇÃO
I)- RELATÓRIO
A... intentou, no Tribunal de Alcobaça, acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra B... e, ainda, contra C..., deduzindo os seguintes pedidos:
Se declare resolvido o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre o Autor e a 1ª Ré, por incumprimento definitivo por parte da Ré e culpa exclusiva desta;
A condenação da 1ª Ré a pagar ao Autor o dobro do sinal passado, no montante de € 99.759,58, acrescido de juros de mora vincendos, à taxa legal, desde a citação e até efectivo e integral pagamento;
Seja reconhecido ao Autor o direito de retenção sobre a fracção descrita na petição, até efectivo e integral pagamento do seu crédito;
Se assim não se entender, seja reconhecido ao Autor o direito de retenção sobre a fracção descrita na petição, como parte integrante do prédio urbano no seu todo definido na petição, até integral pagamento do seu crédito.
Para o efeito, o Autor alegou, em resumo, a seguinte factualidade:
-No dia 6 de Maio de 2000, celebrou com a 1ª Ré um contrato-promessa de compra e venda, tendo por objecto uma fracção autónoma, localizada no Bloco A;
-Na data da outorga do contrato-promessa já se encontrava em construção o edifício onde se integraria a dita fracção;
-Foi fixado o preço de Esc. 20.000.000$00, equivalente a € 99.759,58, tendo o Autor entregue diversas quantias a título de sinal e reforço do mesmo, perfazendo, em 01.04.2002, a quantia global de € 49.879,79;
-A 1ª Ré era, à data da celebração do contrato-promessa, legítima proprietária e possuidora do lote de terreno para construção onde estava a ser erigido o prédio de que a fracção é parte integrante;
-A 1ª Ré obrigou-se a celebrar e marcar a escritura definitiva até ao mês de Abril de 2001;
-Todavia, por escritura celebrada em 17.02.2004, a 1ª Ré vendeu à 2ª Ré o referido lote de terreno para construção, incumprindo, assim, o contrato-promessa;
-A 1ª Ré, após acabar os trabalhos de construção no Bloco A, entregou ao Autor a fracção prometida vender, que passou a utilizar como local de habitação;
-A D..., credora hipotecária, vem ameaçando executar a hipoteca registada sobre o imóvel.
Contestaram ambas as Rés, concluindo pela improcedência da acção e requerendo a 1ª Ré a intervenção acessória da D..., E... e, ainda, de F....
Em requerimento autónomo, o Autor requereu a intervenção principal da D..., como associada das Rés, alegando como causa do chamamento, em síntese, o seguinte:
- A 1ª Ré, na sua contestação, alegou não ter cumprido o contrato-promessa por culpa da Chamada que era a responsável pelo financiamento do empreendimento, tendo, ainda, a Chamada prestado serviços de consultadoria financeira ao projecto imobiliário;
-Tendo a Chamada recebido o projecto de alterações de arquitectura, sempre recusou entregar o mesmo à 1ª Ré, projecto esse necessário à legalização final da obra junto da Câmara Municipal de Alcobaça, com vista a obter a licença de habitabilidade necessária à propriedade horizontal e instruir as escrituras de compra e venda das fracções;
-A ser assim, a Chamada é, também, responsável pelo incumprimento do contrato-promessa, tendo um interesse igual ao das Rés;
-Alegou, ainda, a Ré, na sua contestação, que a Chamada se arroga sua credora por diversos montantes resultantes do financiamento, garantidos por hipoteca constituída sobre o lote de terreno onde foi construído o edifício integrado pela fracção prometida vender.
Foi a requerida intervenção principal indeferida.
Contra essa decisão agravou o Autor, persistindo na admissibilidade legal do chamamento, e deste jeito, rematando, em resumo, a sua alegação:
- A interveniente é parte legítima porque tem interesse em responder;
- Este interesse está no facto de o pedido do Recorrente ser, além de outro, o reconhecimento do direito de retenção sobre o prédio ou prédios dos quais a CAIXA AGRÍCOLA é detentora do crédito hipotecário;
-A ser concedido o direito de retenção ao Recorrente, tal direito confere ao Recorrente o direito de receber o seu crédito primeiro que a CAIXA AGRÍCOLA, pelo que a CAIXA AGRÍCOLA tem interesse em contradizer;
-Sendo a dita CAIXA AGRÍCOLA credora hipotecária, o direito de garantia desta pode colidir com o direito de retenção que o Recorrente alega;
-O direito de retenção prevalece sobre a hipoteca, pelo que a CAIXA AGRÍCOLA tem interesse directo em contradizer;
-O Recorrente pretende acautelar o seu direito de crédito por incumprimento do contrato-promessa, por parte de responsável a apurar em audiência, o qual poderá ser, além da 1ª Ré, também a Chamada, bem como, e mais importante, salvaguardar o seu direito de retenção face às hipotecas registadas, de forma a que a sentença faça caso julgado em relação à Chamada;
-Foi violado o preceituado no art. 325º do CPC.
Foi mantida a decisão impugnada.
Colhidos os vistos cumpre apreciar e decidir.
II)- OS FACTOS e O DIREITO APLICÁVEL
A realidade processual com interesse ao julgamento do recurso foi acima relatada, constituindo apenas objecto do recurso Delimitado pelas conclusões da alegação, sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha (arts. 690º, n.º1, 684º, n.º 3 e 660º, n.º2, parte final, todos do CPC). dilucidar a questão de saber se deve ou não ser admitida intervenção principal da D..., como associada das Rés.
Vejamos.
Nos termos do n.º1 do art. 325º do CPC, “qualquer das partes pode chamar a juízo o interessado com direito a intervir na causa, seja como seu associado, seja como associado da parte contrária”.
Como ressalta do art. 320º do CPC, a intervenção principal de um terceiro em demanda pendente entre duas ou mais pessoas, pode ocorrer sempre que esse terceiro tiver, em relação ao objecto da causa, um interesse igual ao do autor ou do réu, nos termos dos artigos 27º e 28º, e, ainda, quando esse terceiro pudesse coligar-se com o autor, sem prejuízo do disposto no art. 31º.
Os arts. 27º e 28º do CPC respeitam, respectivamente, ao litisconsórcio voluntário e litisconsórcio necessário. Qualquer dos litisconsórcios postula a existência de vários interessados numa mesma relação material controvertida.
Prevê, também, o n.º2 do art. 325º do CPC, que “nos casos previstos no art. 31º-B, pode ainda, o autor chamar a intervir como réu o terceiro contra quem pretenda dirigir o pedido”. Ou seja, o autor , no caso de dúvida fundamentada sobre o sujeito da relação material controvertida, pode chamar a intervir um terceiro contra quem pretenda dirigir subsidiariamente o pedido já deduzido.
Mas a Chamada CAIXA AGRÍCOLA tem um interesse igual aos das Rés, em termos de litisconsórcio voluntário ou necessário, ou contra ela devem os pedidos ser deduzidos subsidiariamente?
Como acima se relatou, o Autor, ora Recorrente, pediu se declare a resolução do contrato-promessa celebrado entre ele e a 1ª Ré, por incumprimento definitivo e culpa exclusiva desta, e a condenação da daquela Ré a restituir o sinal em dobro. Pediu, também, o reconhecimento do direito de retenção sobre a fracção prometida vender até integral pagamento do seu crédito.
No contrato-promessa bilateral em causa, a obrigação de pagar o sinal em dobro apenas pode recair sobre a 1ª Ré, promitente-vendedora. Com efeito, estabelece o n.º2 do art. 442º do CC, se o não cumprimento do contrato for devido ao contraente que recebeu o sinal, tem o outro contraente a faculdade de exigir o dobro do que prestou. No caso sub judice, visando o pleito a resolução contratual e a restituição do sinal em dobro, o inadimplemento definitivo só poderá ser imputado à 1ª Ré, promitente-vendedora. Aliás, tal incumprimento definitivo é imputado pelo Autor à 1ª Ré, na petição, quando afirma ter esta, por escritura pública datada de 17.02.2004, vendido à 2ª Ré, o lote de terreno e respectiva construção onde se integrava a fracção prometida vender. Por não ser parte no contrato-promessa, a Chamada não pode, pois, ser condenada no pedido de pagar ao Autor o sinal em dobro.
E que dizer relativamente ao pedido de reconhecimento do direito de retenção sobre o imóvel objecto do contrato-promessa?
Nos termos da alínea f) do n.º1 do art. 755º do CC, “goza ainda do direito de retenção o beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do art. 442”.
E de harmonia com o preceituado no art. 754º do CC, “o devedor que disponha de um crédito contra o seu credor, goza do direito de retenção se, estando obrigado a entregar certa coisa, o seu crédito resultar de despesas feitas por causa dela ou de danos por ela causados”. Tal direito confere ao seu titular o chamado poder de sequela, não sendo obrigado a abrir mão da coisa enquanto se não extinguir o seu crédito. Atenta a sua natureza de direito real erga omnes, sem sujeição a registo, pode tal direito de retenção ser actuado onde quer que a coisa se encontre, incluindo nas mãos de terceiro, nos termos gerais dos direitos reais, dada a inerência Cfr. “Direitos Reais”, vol. 2º, 1979, p. 1101, de Menezes Cordeiro, “Obrigações e Ónus Reais”, p. 48, de Henrique Mesquita, Antunes Varela, na RLJ, ano 124º, p. 351 e acórdãos do STJ, publicados no BMJ n.ºs 354º, p. 549, na CJ 1996, 1º, p. 70 e no BMJ n. º 493º, p. 362. . A transmissão do direito do devedor sobre a coisa retida não é, pois, oponível ao retentor, podendo o direito de retenção do promitente-comprador valer perante terceiro adquirente da coisa retida. Consequentemente, tendo a 1ª Ré alienado à 2ª Ré o lote onde foi construído o edifício integrado pela fracção prometida vender, a 2ª Ré, o Autor pode fazer valer o direito de retenção contra a adquirente.
Porém, nos termos do n.º1 do art. 759º, “recaindo o direito de retenção sobre coisa imóvel, o respectivo titular, enquanto não entregar a coisa retida, tem a faculdade de a executar, nos mesmos termos em que o pode fazer o credor hipotecário, e de ser pago com preferência aos demais credores do devedor”. E de harmonia como o n.º2, “o direito de retenção prevalece neste caso sobre a hipoteca, ainda que esta tenha sido registada anteriormente”.
Mas a Chamada CAIXA AGRÍCOLA, beneficiando apenas de hipoteca sobre o lote onde foi construído o edifício integrado pela fracção prometida vender, tem um interesse igual ao interesse das Rés, nos termos do litisconsórcio voluntário e necessário?
O reconhecimento do direito de retenção, atenta a preferência sobre a hipoteca ao abrigo do n.º2 do art. 759º, embora não ponha em causa a existência e validade jurídica da garantia hipotecária, não deixa de afectar a sua consistência prática ou económica, uma vez que o crédito hipotecário vai situar-se em patamar inferior ao crédito garantido pelo direito de retenção sobre a coisa hipotecada. Daí que Chamada tenha interesse directo em contradizer o pedido de reconhecimento do direito de retenção, já que o interesse em contradizer se exprime justamente pelo prejuízo que dessa procedência advenha ( n.ºs 2 e 3 do art. 26º do CPC). A Chamada não deixa, assim, de ser interessada na relação material controvertida decorrente do alegado incumprimento do contrato-promessa imputável à 1ª Ré, tendo ocorrido tradição da coisa para o Autor, e arrogando-se este um crédito (sinal em dobro) derivado do incumprimento. No caso configura-se uma hipótese de litisconsórcio voluntário, porque a relação material controvertida respeita a várias pessoas (art. 27º do CPC) que podem ser prejudicadas com a procedência da acção.
Veja-se, a este propósito, que o n.º2 do art. 869º do CPC, ao regular o direito do credor que não estiver munido de título exequível, mas que tiver acção pendente ou a propor contra o executado, impõe tal norma a necessidade de o requerente provocar, nos termos do art. 325º e seguintes, a intervenção principal do exequente e dos credores interessados na acção pendente, ou, se, ainda, vier a propor acção, que esta seja proposta contra o executado, mas também contra o exequente e os credores interessados. Isto é, no processo executivo, aberta a fase da convocação dos credores, a lei adjectiva prevê já um litisconsórcio necessário na acção declarativa em que o requerente visa obter um título exequível.
Admitindo-se a intervenção do credor hipotecário nesta acção, como associado das Rés, constituindo a sentença caso julgado em relação a ele (art. 328º do CPC), evitar-se-á a controvérsia suscitada nos tribunais, na fase do concurso de credores da acção executiva, tendo em vista definir se é ou não oponível, ou se faz ou não caso julgado relativamente ao credor hipotecário a sentença proferida em acção promovida pelo promitente-comprador, que tendo obtido a tradição da coisa, logrou obter a condenação do promitente-vendedor nos termos do n.º 2 do art. 442º do CC, bem como o reconhecimento do direito de retenção. No acórdão desta Relação Publicado na CJ 2004, 2º, p. 8, citado no recurso, reputando o credor hipotecário um terceiro juridicamente interessado, afirma-se que tal sentença não constitui caso julgado ou é inoponível ao credor hipotecário, na esteira da jurisprudência perfilhada nos acórdãos do STJ, publicados na CJ 1995, 2º, p. 81, no BMJ 422º, p. 348, BMJ 390º, p. 363. Diversamente, a oponibilidade de tal sentença em relação ao credor hipotecário é afirmada nos acórdãos do STJ publicados no BMJ 415, p. 622, no BMJ 485, p. 356 e na CJ 1998, 1º, p. 73, argumentando-se que a sentença que reconheça o direito de retenção sobre a coisa hipotecada não causa prejuízo jurídico ao credor hipotecário, não afectando tal sentença a existência, a validade ou a consistência jurídica do seu direito, embora lhe causa um prejuízo de facto ou económico.
É de acolher, pois, a tese do Agravante, ao pugnar pela admissibilidade da intervenção na causa da D..., como associada das Rés, ao abrigo do n.º1 do art. 325º do CPC, não podendo subsistir a decisão que indeferiu o requerimento de chamamento deduzido pelo Agravante/Autor.
III)- DECISÃO
Nos termos e pelos motivos expostos, acorda-se em:
1-Conceder provimento ao Agravo.
2-Revogar o despacho impugnado, que deve ser substituído por outro a admitir a requerida intervenção principal, seguindo-se os ulteriores termos.
3- Sem custas (alínea g) do n.º 1 do art. 2º do CCJ).
COIMBRA, 09 /Novembro/ 2005