Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
| 546/03.9TJCBR.C1 |  |
OBRAS NA ESTRUTURA EXTERNA DO PRÉDIO
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
II – Para que uma alteração seja substancial há-de ser profunda ou considerável, isto é, há-de traduzir-se num grau de alteração que não tenha um significado relativamente pequeno.
III – Por estrutura externa do prédio não se deve entender a estrutura resistente, mas a sua fisionomia (o seu aspecto e configuração e não a sua resistência), entendimento este que é o único que está de acordo com o poder de transformação da coisa que é inerente ao direito de propriedade.
IV – A alteração substancial da estrutura externa do prédio, como fundamento da resolução do contrato, consiste na modificação da sua fisionomia, configuração ou equilíbrio arquitectónico, e tal modificação pressupõe uma ideia de perenidade e de inamobilidade, tem de ser feita com carácter permanente, mesmo que possua características de reparabilidade.
V – A eliminação de uma estrutura de vidro existente ao nível do rés-do-chão, numa parede exterior do prédio, com dimensões equivalentes a um janela, e o seu tapamento com blocos de cimento ou tijolos, implica a alteração considerável, profunda, vultuosa da fisionomia ou configuração desse prédio, da sua traça e equilíbrio arquitectónicos, legitimando o senhorio a resolver o contrato de arrendamento onde tais obras foram levadas a cabo pelo inquilino.
1. RELATÓRIO
A... e mulher, B..., residentes na Praça do MFA, nº5, 1ºB, em Almada e C... e mulher D..., residentes na Rua Publica Hortênsia de Castro, nº 3, 8º-A, Quinta da Luz, em Lisboa, intentaram, na Vara Mista da comarca de Coimbra, acção declarativa, com processo comum e forma ordinária contra “E...”, com sede na Avenida Navarro, nº 47, em Coimbra, pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento objecto dos presentes autos, condenando-se a R. a despejar imediatamente o local arrendado.
Alegam para tanto, em síntese, que, por via sucessória, ficaram proprietários de um prédio urbano, sito nesta cidade de Coimbra, sendo que na altura da transmissão, esse prédio encontrava-se arrendado á sociedade requerida, que por sua vez tinha adquirido tal posição contratual através de transmissão do estabelecimento nele instalado, por trespasse; que, no decurso dos meses de Novembro e Dezembro de 2001, a arrendatária procedeu a obras no locado, sem ter solicitado autorização dos Autores, sendo que, no âmbito dessas obras, retirou paredes da cave e eliminou uma janela existente ao nível do rés-do-chão, tapando-a com tijolos e cimento; e que as obras assim feitas constituem uma alteração da estrutura interna do locado, constituindo, nos termos do artº 64º, nº 1, al. d), do RAU, fundamento de resolução do contrato de arrendamento e do consequente despejo.
A R. contestou por excepção, arguindo erro na forma do processo, o qual deveria seguir a forma sumária, para cuja tramitação são competentes os Juízos Cíveis e não as Varas Cíveis.
Contestou também por impugnação dizendo, em resumo, que efectivamente fez obras no locado, mas que tais obras, para além de terem sido comunicadas ao representante legal dos AA., tiveram como única finalidade evitar a queda da parte do anexo do pátio, consistindo apenas no reforço da estrutura do telhado, através da colocação de vigas de reforço que substituíram as existentes, que eram de madeira; que nenhuma janela foi construída, já que nenhuma janela existia, apenas se tendo reforçado e melhorado a parede; e que as obras realizadas são, á luz do artº 4º, nº1, do RAU, lícitas.
Os AA. responderam, defendendo que houve um lapso da sua parte ao indicarem o valor da acção, que pretendiam que fosse superior à alçada da Relação, e que, corrigido esse lapso, a forma ordinária é a adequada ao processo e as Varas Cíveis são competentes para a sua tramitação.
Pelo despacho de fls. 59 foi julgada procedente a excepção de erro na forma de processo e atribuiu-se a competência para preparação e decisão da causa aos Juízos Cíveis, para o qual os autos foram remetidos.
Saneada, condensada e instruída a acção, entrou-se na fase de julgamento, no decurso da qual a R. interpôs dois recursos – um de despacho que indeferiu um seu requerimento suscitando o impedimento para depor de uma testemunha arrolada pelos AA. e outro de despacho que aditou três quesitos à base instrutória – ambos admitidos como agravos, com subida diferida e efeito meramente devolutivo.
Não tendo a agravante apresentado as alegações pertinentes, ficaram os referidos agravos desertos (artºs 291º, nº 2 e 743º, nº 1 do Cód. Proc. Civil), o que, não tendo ainda sido declarado, sê-lo-á neste acórdão, no momento processual oportuno.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, com a correspondente decisão da matéria de facto controvertida, foi proferida a sentença de fls. 164 a 169, julgando a acção procedente, decretando a resolução do contrato de arrendamento referente ao lojão da cave do prédio situado na Av. Emídio Navarro, nºs 45-47, da freguesia da Sé Velha, concelho de Coimbra, inscrito na matriz predial urbana sob o artº 7 e condenando a R. a entregar o locado aos AA., livre e devoluto de pessoas e bens.
Inconformada, a R. interpôs recurso que veio a ser admitido como apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito suspensivo.
Na alegação apresentada a apelante formulou as conclusões seguintes:
1) Os julgamentos que determinam a resolução de contratos de arrendamento com fundamento em alterações substanciais do locado apelam ao melhor do bom senso do julgador, que tem de uma forma casuística encontrar uma equilibrada decisão, utilizando para tanto critérios de razoabilidade, apelando à boa ou má fé do inquilino, averiguando o porquê das alterações efectuadas; o comportamento dos senhorios; o valor do locado antes e depois das alterações; e o mais que ao caso interessar.
2) A obra em causa não poderia nunca ser fundamento de acção de despejo porque foi motivada pela necessidade de impedir infiltrações de água (sendo que a mesma necessidade também motivou outras obras no locado que não foram consideradas ilícitas), tendo por isso a Apelante agido de boa-fé, até porque deu conhecimento (e por várias vezes) aos senhorios da necessidade das obras, sendo que estes nada fizeram.
3)Por outro lado, e conforme supra se expôs, a obra em causa não alterou substancialmente a estrutura externa do prédio, pois não é uma alteração considerável reforçar uma parede, impedindo infiltrações, substituindo o vidro por tijolo.
4) Se é certo que o material utilizado na obra é diferente, não é menos verdade que é mais resistente, mais apto ao fim que se pretendia -impedir infiltrações de água.
5) Por outro lado ainda, a situação não é irremediável, pois é sempre possível repor a parede de vidro, em qualquer altura, não consistindo assim a alteração num dano permanente (nem consta da Sentença que tal alteração tenha sido um dano ou que tenha desvalorizado o locado).
6) Por último, não se alcança como o Tribunal a quo conseguiu considerar que “tapar uma estrutura em vidro, com a configuração de uma janela (embora não funcionalmente afecta aos fins específicos de uma janela)” seja uma alteração substancial, uma alteração que modifica profundamente a configuração e o arranjo ou linha arquitectónica do prédio (isto para além da óbvia diferença existente nos materiais utilizados).
7) É que, salvo o devido respeito, nada consta na Sentença sequer quanto ao tamanho da dita estrutura; ou se, por exemplo, era a única existente no prédio ou não; nem qual era a linha arquitectónica do prédio que foi determinantemente afectada.
8) Sem contextualizar, i. é, sem envolver todo o prédio, nunca se conseguirá afirmar que uma dada alteração é substancial ou não (pois a alteração só é considerável em face de um dado comparativo).
9) Não se consegue afirmar, como o Tribunal a quo o fez, que houve alteração da linha arquitectónica sem depois dizer sequer como se chama o arranjo ou linha arquitectónica alterada e em que medida a alteração/obra levada a cabo pela Apelante destruiu tal traça/arranjo.
10) O Tribunal a quo, ao decidir como decidiu, não interpretou nem aplicou correctamente a norma constante da alínea d) do nº 1 do artigo 64º do Regime do Arrendamento Urbano.
11) Pelo que deve a sentença ser revogada, julgando-se a acção improcedente e não provada e absolvendo-se a Ré do pedido.
Os apelados responderam defendendo a manutenção, intocada, da sentença recorrida.
Colhidos os pertinentes vistos, cumpre apreciar e decidir.
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2. QUESTÕES A SOLUCIONAR
Tendo em consideração que, de acordo com os artºs 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do Cód. Proc. Civil, é pelas conclusões da alegação do recorrente que se define o objecto e se delimita o âmbito do recurso, constata-se que à ponderação e decisão deste Tribunal foi apenas colocada a questão de saber se, face à matéria de facto provada, é ou não de considerar verificado fundamento de resolução do contrato de arrendamento previsto na al. d) do nº 1 do artº 64º do RAU.
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3. FUNDAMENTAÇÃO
3.1. De facto
Não tendo sido impugnada a decisão de facto nem havendo fundamento para oficiosamente a alterar, tem-se como definitivamente assente a factualidade considerada provada na 1ª instância e que é a seguinte:
3.1.1. No dia 01/09/1974, F... deu de arrendamento a G..., pela renda mensal de 500$00, o lojão da cave do prédio situado na Av. Emídio Navarro, nºs 45-47, da freguesia da Sé Velha, Concelho de Coimbra, inscrito na matriz predial urbana sob o artº 7.
3.1.2. Através de escritura pública outorgada em 1 de Abril de 1985, no 3º Cartório Notarial de Coimbra, G..., na qualidade de primeira outorgante, declarou trespassar á sociedade “H...”, o estabelecimento comercial e industrial de fotografia que se encontra instalado no rés-do-chão direito e esquerdo e ainda na cave direita e em mais três divisões existentes no pátio com as respectivas serventias que lhe são inerentes, do prédio urbano sito em Coimbra, na Avenida Navarro, números quarenta e sete e quarenta e sete-A, inscrito na matriz predial urbana da freguesia da Sé Velha, sob o artº número sete e que o trespasse abrange o direito ao arrendamento (documento autêntico de fls. 8 a 21, dos autos).
3.1.3. A “H...”, , alterou a sua denominação social, que a passou a ser “E...”.
3.1.4. No decurso dos meses de Novembro e Dezembro de 2001, a Ré procedeu a obras nos locais arrendados.
3.1.5. As traves de parte do telhado do locado estavam podres.
3.1.6. Essa podridão das traves provocou a deslocação do telhado e o abatimento do piso em quase cinco centímetros.
3.1.7. O antecedentemente referido deu azo á entrada de água no interior do prédio.
3.1.8. Essa infiltração estragou vários produtos e artigos fotográficos que se encontrava armazenados.
3.1.9. As obras levadas a cabo pela Ré consistiram também na introdução de vigas de reforço que substituíssem a madeira podre.
3.1.10. A Ré deu várias vezes conhecimento á representante legal dos Autores que o locado necessitava de obras.
3.1.11. As obras consistiram na eliminação de uma estrutura de vidro existente ao nível do rés-do-chão, a qual foi tapada com blocos de cimento ou tijolos.
3.1.12. Aquela estrutura tinha dimensões equivalentes a uma janela.
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3.2. De direito
É facto pacífico nos autos a existência de um contrato de arrendamento entre a apelante, como arrendatária, e os apelados, como locadores, tendo como objecto o lojão da cave do prédio situado na Av. Emídio Navarro, nºs 45-47, da freguesia da Sé Velha, Concelho de Coimbra, inscrito na matriz predial urbana sob o artº 7.
O litígio que opõe as partes consiste na diferente apreciação das obras feitas pela arrendatária no locado. Enquanto esta sustenta que tais obras não têm a virtualidade de preencher a previsão da al. d) do nº 1 do artº 64º do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), não integrando, portanto, fundamento de resolução do contrato de arrendamento, os locadores têm entendimento contrário.
Na sentença recorrida, que perfilhou o entendimento dos locadores e decretou a resolução do contrato, com o consequente despejo, distinguiu-se, entre as obras comprovadamente feitas pela locatária, as que consistiram na introdução de vigas de reforço para substituição de traves de madeira apodrecidas das que se traduziram na eliminação de uma estrutura de vidro existente ao nível do rés-do-chão, a qual foi tapada com blocos de cimento ou tijolos.
Quanto às primeiras, entendeu-se que não são susceptíveis de integrar a causa de resolução do contrato de arrendamento prevista na al. d) do nº 1 do artº 64º do RAU, antes se tratando de obras de conservação, destinadas a evitar a entrada de água no interior do prédio, cuja execução incumbiria até aos AA., enquanto senhorios.
No que respeita às segundas – eliminação de uma estrutura de vidro existente ao nível do rés-do-chão, a qual foi tapada com blocos de cimento ou tijolos – considerou-se que integram alteração substancial da estrutura externa do prédio e que, por isso, preenchem a causa de resolução do contrato de arrendamento que vem sendo referida.
De acordo com a al. d) do nº 1 do artº 64º do RAU, o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043º do Código Civil ou 4º do RAU.
Esta disposição legal relaciona-se com a do artº 1038º, al. d) do Cód. Civil, segundo a qual é obrigação do locatário não fazer da coisa locada uma utilização imprudente, constituindo a sanção para a violação daquela obrigação.
Sem autorização por escrito do senhorio, não pode, pois, o arrendatário efectuar no prédio arrendado: a) obras que alterem substancialmente a estrutura externa; b) obras que alterem substancialmente a disposição interna das divisões; c) actos que injustificadamente causem deteriorações consideráveis [ Aragão Seia, Arrendamento Urbano Anotado e Comentado, 4ª edição, pág. 345.].
No caso em apreciação, não se coloca a questão, pois tal não foi alegado pela arrendatária, da eventual existência de autorização por escrito do senhorio. E, face ao teor da sentença sob censura e ao objecto do recurso, definido pela alegação da apelante, cumpre apenas saber se a obra consistente na eliminação de uma estrutura de vidro existente ao nível do rés-do-chão, com dimensões equivalentes a uma janela, e o seu tapamento com blocos de cimento ou tijolos, integra alteração substancial da estrutura externa do prédio.
O termo substancialmente, que na al. d) do nº 1 do artº 64º do RAU se refere tanto à estrutura externa do prédio como à disposição interna das suas divisões, tem de ser tomado na acepção de consideravelmente [ Aragão Seia, ibidem.]. Ou seja, para que uma alteração seja substancial há-de ser profunda ou considerável, isto é, traduzir um grau de alteração que não tenha um significado relativamente pequeno [ Ac. STJ de 07/07/99 (Relator: Cons. Ribeiro Coelho), in www.dgsi.pt.].
Por estrutura externa do prédio não se deve entender a estrutura resistente (noção da construção civil), mas a sua fisionomia, entendimento este que é o único que está de acordo com o poder de transformação da coisa que é inerente ao direito de propriedade [ Ac. STJ de 07/07/99 (Relator: Cons. Ribeiro Coelho), in www.dgsi.pt.]. A estrutura do prédio tem que ver com o seu aspecto e configuração e não com a sua resistência, a qual se refere à “segurança” do prédio [ Ac. STJ de 14/01/97 (Relator: Cons. Ribeiro Coelho), in BMJ, nº 463, pág. 571.].
A alteração substancial da estrutura externa do prédio, como fundamento da resolução do contrato, consiste na modificação da sua fisionomia, configuração ou equilíbrio arquitectónico [ Ac. STJ de 06/06/2002 (Relator: Cons. Dionísio Correia); Ac. Rel. Lisboa de 04/05/2006 (Relatora: Des. Fátima Galante), ambos em www.dgsi.pt.]. E tal modificação pressupõe uma ideia de perenidade e de inamovibilidade [ Ac. STJ de 06/06/2002 (Relator: Cons. Dionísio Correia), in www.dgsi.pt.]; tem de ser feita com carácter permanente, mesmo que possua características de reparabilidade [ Aragão Seia, Obra citada, pág. 347.].
De acordo com a excelente síntese feita no sumário do Ac. da Rel. do Porto de 18/03/99 [ In www.dgsi.pt (Relator: Cons., então Des., Alves Velho).], obra substancialmente alteradora da estrutura externa de um prédio deve considerar-se aquela que modifica o essencial da sua fisionomia ou traça exterior de forma considerável ou vultuosa, feita com carácter permanente, mesmo que possua características de reparabilidade.
No caso que nos ocupa a obra em apreciação traduziu-se, como foi já dito, na eliminação de uma estrutura de vidro existente ao nível do rés-do-chão, com dimensões equivalentes a uma janela, e o seu tapamento com blocos de cimento ou tijolos [ A análise conjugada das fotografias de fls. 155 (aspecto do prédio antes da obra) e de fls. 23 e 49 (aspecto do prédio depois da obra), fornece uma ideia visual da alteração.].
Muito embora não tenha sido alegado – nem, portanto, provado – qual o tamanho da estrutura em vidro eliminada, cujo lugar na parede do prédio foi tapado com blocos de cimento ou tijolos, sabe-se que as suas dimensões equivaliam a uma janela [ Não havendo dimensões padrão para as janelas, elas podem ser grandes, médias ou pequenas. Pelas fotografias constantes dos autos é possível concluir que, no caso, se trataria de dimensões correspondentes a uma janela bastante grande.].
Tendo em consideração que a obra em causa foi realizada numa parede exterior do prédio e que compreendeu a substituição de um material (vidro) por outro totalmente diverso (betão ou tijolo), é óbvio que o aspecto deste, a sua fisionomia ou configuração, a sua traça e equilíbrio arquitectónicos [ Quaisquer que sejam, isto é, sem necessidade de classificar e dar nome à linha arquitectónica do prédio.] foram objecto de alteração considerável, profunda, vultuosa [ É mesmo de presumir que a própria fisionomia funcional (Ac. STJ de 22/10/90 – Relator: Cons. Moreira Mateus, in www.dgis.pt) do prédio tenha sido consideravelmente afectada, já que aquela substancial fonte de luz foi eliminada.].
A apelante invoca em seu favor a factualidade provada constante dos pontos 3.1.4. a 3.1.8., supra, defendendo que a obra de eliminação da estrutura de vidro e o tapamento do respectivo lugar na parede com blocos de cimento ou tijolos era necessária para obviar à entrada de água no interior do prédio.
Contudo, ao contrário do que sucedeu no tocante à obra de introdução de vigas de reforço em substituição das traves de madeira apodrecida, não ficou provada qualquer relação de causa/efeito entre a estrutura de vidro e as infiltrações de água. E é notório que a estrutura de vidro na parede exterior, desde que devidamente vedada a respectiva caixilharia, impede a infiltração de água tão ou mais eficazmente do que uma parede de blocos de cimento ou tijolos. Ou seja, se o objectivo era impedir as infiltrações de água, a R. não necessitava de eliminar a estrutura de vidro e substituí-la por parede de blocos de cimento ou tijolo. Podia limitar-se a reparar convenientemente a dita estrutura, vedando as eventuais fendas da caixilharia [ Já quanto às traves de madeira apodrecida não havia alternativa à sua substituição por vigas de reforço.].
Argumenta também a apelante que a situação não é irremediável, o que retiraria à alteração a exigida substancialidade. Mas, como já acima se disse, a substancialidade da alteração não exige irreparabilidade; basta-se com a ideia de permanência, de perenidade, de inamovibilidade, de definitividade. E a parede em blocos de cimento ou tijolos que ficou a ocupar o lugar onde antes estivera a estrutura de vidro transmite seguramente essa ideia [ Se fosse exigível a irreparabilidade não haveria alterações substanciais, já que, em última análise, a própria destruição total do prédio é reparável, na medida em que é possível construir um prédio igual ao primeiro (Ac. Rel. Lisboa de 18/09/1982, in CJ, VII, 5, 103, citado por Aragão Seia, Obra referida, pág. 347.].
Soçobram, pois, todas as conclusões da alegação da apelante, o que conduz à improcedência da apelação e à manutenção da decisão sob recurso.
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4. DECISÃO
Face ao exposto, acorda-se em:
a) Julgar deserto, por falta de alegações, o recurso de agravo do despacho de fls. 151, interposto e admitido na acta da sessão de 20/10/2003, da audiência de discussão e julgamento (fls. 156 a 159), bem como o do despacho proferido nessa mesma acta, também aí interposto e admitido;
b) Julgar a apelação improcedente e, consequentemente, manter inalterada a sentença recorrida.
As custas são a cargo da recorrente.