Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
| 1561/2000 |  |
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
PERDA DO INTERESSE OBJECTIVO
PRAZO RAZOÁVEL
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
INDEMNIZAÇÃO
II - Na falta de convenção específica, a resolução do contrato-promessa de compra e venda depende da verificação da perda objectiva de interesse na outorga do contrato prometido ou do decurso de um prazo razoável fixado nos termos do artº 808º do CC;
III - deve qualificar-se como perda objectiva de interesse na celebração do contrato prometido uma situação em que a promitente vendedora, empresa de construção civil, tendo entregue à promitente compradora a fruição de um apartamento e de uma garagem, com o valor locativo de 100 000$00 por mês, contra o pagamento do sinal de 2 600 000$00, do total de 14 000 000$00, na pressuposição de que a assinatura seria celebrada ao fim de 4 meses, se confronta com a total inacção da promitente compradora que, durante 3 anos, se recusou a outorgar a escritura pública, e com o facto de, durante esse período e na pendência da acção, o negócio não lhe ter propocionado o rendimento projectado;
IV - É desnecessária a fixação de um prazo suplementar para cumprimento do contrato prometido quando exista recusa antecipada por parte da promitente compradora ou quando o seu comportamento tenha inequivocamente o mesmo significado;
V - Se a promitente compradora se recusou a receber uma carta registada remetida pela promitente vendedora através da qual era feita a sua convocação para comparecer no Cartório Notarial; se, numa segunda ocasião, deixou de comparecer, apesar de ter sido avisada de que era a "última marcação"; se, finalmente, faltou uma terceira vez, depois de ter sido convocada, deve concluir-se pela verificação de comportamento que equivale à recusa de cumprimento;
VI - Em consequência do incumprimento definitivo e da resolução do contrato-promessa de compra e venda, a promitente vendedora, para além de reter a quantia recebida a título de sinal, a título de cláusula penal destinada a ressarci-la dos prejuízos decorrentes do interesse contratual negativo, tem ainda o direito de exigir a entrega imediata das fracções;
VII - Considerendo que os efeitos da resolução se reportam à data da citação para a acção, a partir de então verifica-se uma situação de mora quanto à entrega das fracções, pelo que a promitente compradora deve ainda indemnizar a promitente vendedora pelos prejuízos decorrentes da falta de cumprimento dessa obrigação.
Alega a celebração de um contrato-promessa entre ambas, sendo a A. na qualidade de promitente vendedora, o qual incidiu sobre duas fracções autónomas de um prédio urbano, cuja fruição foi entregue à Ré ao abrigo de um acordo que qualificou como de comodato.
A Ré recusa-se a outorgar a escritura pública de compra e venda, apesar das diversas diligências que foram feitas. Por outro lado, a falta de cumprimento determinou para a A. a perda de interesse objectivo na realização do contrato.
Concluiu que o incumprimento definitivo determina a restituição das fracções, com retenção do sinal prestado, e implica para a Ré a obrigação de pagar a quantia de 100.000$00 com base na recusa de entrega das fracções a partir da citação.
Na contestação defendeu-se a Ré alegando que a celebração da escritura ficara dependente da condição de ser efectuada a venda de um apartamento que possui no Luxemburgo.
Para a eventualidade de se entender que as circunstâncias com base nas quais as partes celebraram o contrato sofreram alteração, deve considerar-se resolvido o contrato e condenar a A. na devolução do sinal prestado.
Replicou a A.
No despacho saneador foi julgada improcedente a excepção peremptória. Relacionada com a alegada condição.
Dessa decisão agravou a Ré e concluiu que:
(a) O contrato-promessa prevê a possibilidade de a escritura ser retardada por acordo de ambas as partes, cuja marcação competia à R.;
(b) A dependência da realização da escritura da condição de a R. vender um apartamento que possui no Luxemburgo cabe nos limites dessa estipulação, estando prevista no contrato inicial, pelo que foi erradamente aplicado o artº 221º do CC;
(c) A não ser assim, o exercício do suposto direito da A. constituiria abuso de direito, nos termos do artº 334º do CC;
(d) Por isso, a matéria atinente à verificação da condição deveria ser introduzida no questionário
Contra-alegou a A.
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente.
Apelou a A. e concluiu que:
(a) A R. assumiu na presente acção que só cumpriria a promessa se e quando lograsse vender um apartamento no Luxemburgo, condição essa que não constava do contrato-promessa em questão e que não foi aceite no despacho saneador, e invocou na contestação a resolução do contrato e a consequente restituição do sinal prestado, o que equivale ao seu incumprimento definitivo da promessa.
(b) Tornou-se, portanto, inteiramente desnecessária qualquer diligência da recorrente tendente à conversão da mora em incumprimento definitivo, uma vez que foi a R. que anunciou e assumiu em juízo o incumprimento do contrato-promessa.
(c) De todo o modo, a A. procedeu à interpelação admonitória da recorrida, remetendo-lhe a correspondência de fls. 16 a 19 do arresto, que a recorrida culposamente se furtou a receber, mas que se tem que considerar como chegada ao seu conhecimento; remeteu-lhe também o telegrama de fls. 20 do arresto que se encontra apenso, onde expressamente fez constar que era a “última vez” que iria proceder à marcação da outorga da prometida escritura de compra e venda, sendo certo que decorreram mais de três anos entre a primeira e a última vez que a recorrente interpelou a recorrida com vista à outorga de tal escritura (Abril de 1993 e Fevereiro de 1996).
(d) Assim, não só foi feita a interpelação admonitória da recorrida pela recorrente, como também aquela dispôs de um prazo bastante mais do que razoável para se propor outorgar a escritura pública em falta.
(e) Nessa conformidade, ao considerar ainda necessária a ocorrência de interpelação admonitória da recorrida e ao sustentar que a recorrente não procedeu a essa diligência, nem tão-pouco concedeu àquela um prazo razoável para que fosse cumprida a respectiva prestação, foi violado o disposto nos arts. 224º, nº 2, 406°, 442º, nº 2, 798°, 799° e 808° do CC.
(f) Por outro lado, tal como resulta do relatório pericial de fls. 139 a 142 e da resposta dada ao quesito 10°, as duas fracções autónomas em questão (apartamento e garagem) valiam, em Junho de 1999, não menos de 15.020 contos, tendo sido prometidas vender à recorrida pelo preço conjunto de 14.000 contos.
(g) Por isso, ao considerar que o objecto do contrato-promessa não sofreu qualquer acréscimo de valorização, fez-se errada apreciação da matéria de facto que havia sido provada, incorrendo, desse modo, a sentença em violação do disposto no artº 515° do CPC, bem como em violação do preceituado nos arts. 406° e 808° do CC, quando nela se sustentou não existir objectiva perda de interesse da recorrente na prestação contratual que lhe era devida pela recorrida.
(h) Por último, ao recusar a desocupação das fracções autónomas pela recorrida e ao negar a condenação da Ré no valor das rendas mensais, incorreu a sentença na violação do disposto nos arts. 406°, 564°, 570°, 798°, 1135° e 1137° do CC.
Houve contra-alegações.
Foram corridos os vistos.
II – Quanto ao agravo:
1. Alegou a Ré na contestação que não marcou a escritura de compra e venda porque logo de início ficara acordado que o pagamento da parte restante do preço apenas seria efectuado quando a Ré vendesse um apartamento no Luxemburgo.
Considerou-se na decisão agravada que ainda que tal cláusula tivesse sido acordada, seria nula, por preterição de formalidade legal, assim se declarando a sua improcedência.
Cumpre decidir o agravo.
2. O contrato-promessa de compra e venda está sujeito às formalidades constantes do artº 410º do CC, impondo a formalização das declarações em documento particular, com reconhecimento presencial das assinaturas.
A matéria de facto relativa à suposta condição, onde a Ré fundou a sua defesa por excepção, integra potencialmente uma declaração contemporânea da realização do contrato.
Ora, nos termos do artº 221º, nº 1, do CC, tais convenções são nulas quando não respeitem a exigência formal imposta para a declaração negocial, a não ser que a razão determinante da forma lhes não seja aplicável e que correspondam à vontade do autor da declaração.( Sobre a interpretação deste segmento normativo cfr. Pereira Delgado, in Do Contrato-Promessa, pág. 141, onde, depois de apelar ao casuísmo na verificação da razão determinante da forma, refere as estipulações verbais deverão respeitar a forma do contrato quando esteja em causa “garantir a ponderação das partes” quanto ao conteúdo das obrigações.)
Os requisitos de forma atinentes ao contrato-promessa de compra e venda de imóveis são impostos por razões de segurança jurídica e certeza dos vínculos contratuais.
Não restam dúvidas que as exigências constantes do artº 410º do CC para o referido contrato-promessa são extensivas a uma eventual cláusula de onde resulte a sujeição da celebração do contrato prometido a uma condição suspensiva, tal a insegurança que, na perspectiva do promitente vendedor, emerge da sua aposição, quanto à exigibilidade do cumprimento da obrigação relativa ao contrato prometido.
3. Diz a Ré que essa pretensa convenção dever-se-ia considerar abarcada pela cláusula 4ª do contrato.
Segundo o aí estipulado, “a celebração da escritura de compra e venda está prevista para o mês de Junho de 1993, podendo contudo ser antecipada ou retardada se for de acordo de ambas as partes. Se a escritura de compra e venda for efectuada em data posterior à agora prevista será da responsabilidade do segundo outorgante a marcação da mesma, bem como terá de avisar o primeiro outorgante por carta, hora e Cartório Notarial onde a referida escritura se realizar, com pelo menos dez dias de antecedência”.
O que daí resulta é simplesmente a possibilidade de a escritura ser antecipada ou retardada por acordo de ambas as partes. E que se, por esse motivo, a escritura não se realizasse até à data inicialmente prevista, recaía sobre a Ré o dever de diligenciar pela sua marcação.
Mas este resultado não se confunde minimamente com a sujeição da promitente vendedora aos efeitos derivados de uma condição de verificação tão incerta quanto a que a Ré veio invocar e que deixaria a obrigação de outorga da escritura dependente da verificação de um acontecimento futuro, inteiramente na disponibilidade da Ré, sem qualquer possibilidade de controlo por parte da promitente vendedora.
Efectivamente, com a alegada cláusula, a A., malgrado ser uma sociedade que se dedica à indústria da construção civil, construindo prédios para venda, com vista à obtenção de lucros, ficaria “À Espera de Godot”, o mesmo é dizer a aguardar que se verificasse uma ocorrência na total dependência da vontade, dos esforços ou dos interesses da Ré.
A constatação adicional, feita a partir da confissão da Ré inserida na contestação e confirmada ainda pela análise do processo de que, decorridos 7 anos (!) após o pretenso acordo, ainda não foi concretizada a famigerada venda da fracção sita no Luxemburgo, aliada à atitude de total demissão relativamente aos deveres de colaboração a que, como parte num contrato, estava sujeita, apenas vem confirmar o relevo que objectivamente deveria ser atribuída a uma tal cláusula, para efeitos de a sujeitar à mesma forma a que obedeceu o contrato-promessa.
Por isso, não existe fundamento para censurar a antecipada decisão da excepção no despacho saneador e a consequente omissão de factos relativos a tal excepção, atenta a sua inutilidade.
A suposta cláusula estaria ferida de nulidade, nada impedindo que a excepção peremptória que nela se apoiava fosse imediatamente julgada improcedente, sem mais averiguações.
4. Não tem a menor consistência a questão suscitada a respeito do abuso de direito relativamente à desconsideração da pretensa cláusula adicional ao contrato.
O instituto do abuso de direito, genericamente previsto no art. 334º do CC, deve ser invocado (e aplicado) comedidamente, dependendo da verificação de um circunstancialismo que não encontra nestes autos qualquer base de sustentação.
Comportamento abusivo da sua posição contratual existirá, isso sim, do lado da agravante.
5. Face ao exposto, negar-se-á provimento ao agravo.
III – Quanto à apelação:
A. Factos provados:
1. A A. construiu um edifício no lote nº 1 Urbanização X, em Aveiro, edifício que corresponde hoje ao prédio sito na Rua Y, nº ..., na mesma cidade.
2. Entre a A. e a R. foi celebrado e subscrito um contrato-promessa de compra e venda, em 17 de Fevereiro de 1993, mediante o qual a A. prometeu vender à R. um apartamento de tipologia T-2, correspondente ao primeiro andar esquerdo do edifício, bem como um lugar para estacionamento automóvel, na cave do edifício, que a R., por sua vez, prometeu comprar.
3. No contrato-promessa referido foi estabelecido o preço global de 14.000.000$00, por conta do qual, e a título de sinal, a R. entregou à A. 2.600.000$00, comprometendo-se, a idêntico título, a entregar à Autor mais 1.000.000$00, até ao dia 17 de Março de 1993, ficando a restante parte do preço de ser liquidada no acto e contra correspondente escritura pública de compra e venda.
4. A celebração da escritura pública encontrava-se prevista para o mês de Junho de 1993, ficando a sua marcação a competir à R., caso ocorresse para além daquele apontado mês.
5. A A. concluiu a construção do edifício, tendo obtido a competente licença de habitabilidade e ocupação, tendo-o submetido ao regime da propriedade horizontal, e inscreveu-o na matriz predial e na competente Conservatória do Registo Predial, procedimentos estes que se concluíram em 30 de Março de 1993.
6. Em Abril de 1993, a R. solicitou à A. a imediata ocupação do apartamento e do lugar de garagem, até à data da outorga da escritura pública, alegando que estava a regressar do Luxemburgo, onde estivera emigrada e não tinha para onde ir habitar em Aveiro.
7. A A. acedeu a essa solicitação da R., pelo que lhe entregou as chaves do apartamento e da garagem, e desde logo lhe facultou a sua utilização, sem receber qualquer espécie de remuneração.
8. A R. mudou para aí os seus haveres e pertences, aí instalando o seu domicílio e passando a habitar aí desde então.
9. A R. jamais procedeu à marcação da escritura pública de compra e venda do referido apartamento e da garagem, bem como jamais pagou à A. o remanescente do preço ainda em dívida de 11.400.000$00.
10. Em Abril de 1993, a A. contactou a R. no sentido de ser celebrada a escritura de compra e venda, o que esta recusou.
11. No início de Novembro de 1995 ( E não 1993, como consta da al. N) da Especificação, atento o alegado no artº 42º da petição.) a A. procedeu à marcação da escritura de compra e venda para o dia 27 desse mês, não tendo, porém, a R. recebido ou levantado a carta registada, com aviso de recepção, em que se comunicava tal data, a qual consta de fls. 16 a 18 do apenso.
12. No início do mês de Dezembro de 1995, a A. procedeu à marcação da escritura de compra e venda do apartamento e da garagem para o dia 29 do mesmo mês, tendo disso dado conhecimento à R., a qual não compareceu nos Serviços Notariais.
13. Esse conhecimento foi transmitido através do telegrama cuja cópia consta de fls. 20 do apenso, datado de 4-12-95, onde se refere textualmente o seguinte: “por ter faltado dia 27 Novembro escritura seu apartamento está marcada pela última vez para 29 Dezembro às 18 horas no Notário de Aveiro. W – A, Lda”.( Facto aditado, por ter sido alegado no artº 47º da petição e não ter sido impugnado pela Ré.)
14. No final do mês de Janeiro de 1996, a A. procedeu a uma nova marcação da escritura para o dia 12 de Fevereiro, tendo disso dado conhecimento à R., que novamente não compareceu nos Serviços Notariais, pelo que não foi possível outorgar a escritura pública.
15. A A. tem por actividade comercial a venda dos edifícios que constrói.
16. É com o produto dessas vendas que a A. suporta os encargos inerentes à sua actividade e com o seu remanescente gera lucros, o que constitui o seu objectivo.
17. O negócio em causa, ao fim de três anos, continua a não lhe proporcionar o respectivo rendimento.
18. Se procedesse ao arrendamento das fracções em causa a A. obteria uma renda mensal de 100.000$00.
19. Naquele local, os apartamentos T-2, com garagem, estão a ser arrendados por 100.000$00.
20. O apartamento prometido vender poderia, em Junho de 1999, ser vendido por 14.000.000$00 que a A. poderia aplicar em depósitos a prazo.
21. Por não ter recebido o restante preço do apartamento prometido vender à R., a A. recorreu a capitais próprios para a construção de outros edifícios.
B – Decisão:
1. Através da presente acção pretende a A. a condenação da Ré na restituição das fracções prometidas vender e no pagamento de uma quantia correspondente ao valor locativo mensal que deixou de auferir, a partir da citação, invocando para tal a resolução de um contrato-promessa de compra e venda que celebrou com a Ré e que por esta, apesar de ter sido interpelada por diversas vezes para o efeito, se recusou a cumprir através da outorga da escritura pública.
A acção foi julgada inteiramente improcedente por se ter considerado inverificada a situação de incumprimento definitivo, com fundamento em que não foi feita a interpelação admonitória da Ré para cumprir, nem se poder concluir pela falta de interesse objectivo na outorga do contrato.
A única questão verdadeiramente decisiva está em saber se os factos provados revelam ou não o invocado incumprimento definitivo do contrato-promessa, de modo a justificar a sua resolução por parte da promitente vendedora, a consequente obrigação de restituição do prédio e o pagamento das prestações correspondentes ao valor locativo (para além da produção de outro efeito legal - a retenção do sinal que foi prestado).
2. De acordo com o contrato, era sobre a A. que impendia, em primeira linha, o encargo de marcar a escritura pública. Apenas quando essa marcação não fosse feita até Junho de 1993 ficaria a Ré incumbida de o fazer.
Tudo indicava que tal diligência seria rapidamente promovida por uma ou outra das partes. Por um lado, em 30 de Março de 1993, todas as formalidades administrativas a cargo da A. se encontravam cumpridas, estando devidamente licenciadas as fracções e inscritas na Conservatória do Registo Predial. Por outro, a própria Ré solicitara a imediata ocupação das fracções, assim dando um sinal da persistência do seu interesse na realização do contrato definitivo.
Quiçá, foi esta entrega que despoletou a situação actualmente existente e que se arrasta há longos 7 anos.
Com efeito, uma vez na posse das chaves do apartamento e da garagem, a Ré não só não procedeu ao reforço do sinal a que se obrigara, como ainda tudo tem feito para manter a situação de impasse, porventura porque isso lhe interessa, já que usufrui de um apartamento e de uma garagem novos com o simples adiantamento da quantia de 2.600.000$00!
A forma como se defendeu na acção é a prova da falta de vontade de cumprir a promessa e de, apesar disso, se manter ad aeternum na fruição de coisas que lhe não pertencem.
O modo como pautou o seu comportamento face às diligências que foram feitas pela A. para resolver a situação, recusando o recebimento de uma carta e recusando-se, por duas vezes, a comparecer no Cartório Notarial, revela uma postura que à boa fé nada fica a dever.
Ora, se o direito serve para regular a vida em sociedade e é o instrumento ajustado à realização da justiça, a solução da ordem jurídica para os factos que se apuraram não pode ser aquela que foi ditada na sentença recorrida.
Ajustam-se na perfeição à situação as palavras de Vaz Serra, na RLJ, ano 103º, pág. 564, quando diz que “o direito só raras vezes não dará solução a situações indesejáveis: as regras de interpretação e integração das leis são tão amplas e oferecem ao julgador tão fortes possibilidades de proteger situações carecidas de amparo do direito, que, em regra, lhe será possível encontrar e aplicar a solução justa e oportuna dos conflitos de interesses que se lhe deparam.”
Vistas as coisas com mais profundidade, confirma-se que a preconcebida solução “justa”, encontra, afinal, na ordem jurídica o molde adequado.
Numa perspectiva inversa, a ordem jurídica dita para os factos provados a solução que foi procurada pela apelante quando recorreu aos tribunais, depois de pacientemente ter aguardado que a questão fosse resolvida por via consensual.
3. Embora a questão esteja longe de ser pacífica, parte-se do pressuposto, que temos por mais correcto, de que a resolução do contrato e as consequências que dela derivam, designadamente quanto à perda do sinal a favor do promitente vendedor, exigem uma situação de incumprimento definitivo, não bastando a verificação de uma situação de mora.
Ainda que Antunes Varela e Almeida Costa sustentem diversa posição, é aquela a que obtém a adesão mais alargada e a que nos tribunais encontra mais eco.
Na sentença recorrida foi essa a tese que foi assumida, a qual nem sequer foi posta em causa pela apelante.
Por outro lado, contrariamente ao que pretende a apelante, o facto de a Ré também ter pedido na contestação a declaração de resolução, com fundamento em que a condição alegadamente acordada ainda se não verificou, não tem a virtualidade de completar um eventual processo de resolução do contrato-promessa.
Tal pedido foi feito em regime de subsidiariedade, apenas para o caso de não ser acolhida a defesa por excepção, além de que a aferição dos pressupostos legais da resolução deve fazer-se considerando o momento em que a acção foi instaurada, sendo, para o caso, indiferente o tipo de defesa assumida pela Ré.
4. Foi negado à A. o reconhecimento de legitimidade da resolução do contrato.
Julgamos que o entendimento ínsito na sentença recorrida tem subjacente uma sobrevalorização de aspectos formais em matéria tão sensível quanto a do contrato-promessa de compra e venda, como se, a todo o transe, devesse cumprir-se um ritual que nem o legislador nem a promitente inadimplente consideram necessário.
Traduz, na prática, a generalização de um entendimento que, sendo abstractamente correcto, não deve ser aplicado à situação concretamente litigada.
Como se disse, a resolução do contrato promessa de compra e venda supõe a verificação de uma situação de incumprimento definitivo emergente da perda de interesse objectivo do credor na realização do contrato ou do transcurso de um prazo razoável que suplementarmente tenha sido afixado ao devedor para cumprir.
Este o resultado da aplicação literal do artº 808º do CC.
No entanto, nem a interpretação literal desse preceito é imposta para todas as situações, nem a lei impede que a verificação do incumprimento possa resultar de outras situações em que, apesar de faltarem no mosaico algumas pedras, a visão distanciada seja capaz de proporcionar imagem semelhante à projectada pelo legislador quando pretendeu regular antecipadamente litígios desta natureza.
Por isso mesmo, tanto a doutrina como a jurisprudência têm considerado que, a par daquelas situações paradigmáticas, outras encontram nos interstícios das normas de direito positivo elementos suficientes para conduzir ao mesmo resultado.
É assim que a situação de incumprimento definitivo que proporciona ao credor o direito potestativo de resolução pode resultar da constatação de que o “programa contratual” sofreu modificação relevante ou de que a outorga do contrato, nas condições acordadas em determinado momento, em termos objectivos, já não conseguirá proporcionar ao credor as vantagens que por ele foram perspectivadas e cuja produção era possível se o contrato tivesse sido cumprido dentro de um plano de razoabilidade, ou seja, dentro de um lapso de tempo que não fosse excessivo.( Isto, para além de outras situações, como aquelas que derivam da verificação de uma situação de impossibilidade de cumprimento devida, por exemplo, ao facto de o bem ter sido entretanto alienado, de existirem obstáculos intransponíveis à realização da venda ou de falta de legitimidade do promitente – cfr. Ana Prata, in O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, págs. 692 e segs.)
Em concretização desta ideia imposta por elementos de interpretação racional, é de considerar que a recusa peremptória ou o comportamento concludente com significado de recusa equivalem ao incumprimento definitivo, atenta a inutilidade de qualquer interpelação adicional.( Para esta situação cfr. o Ac. do STJ, de 26-5-98, in CJSTJ, tomo II, pág. 100.)
5. Os factos revelam suficientemente, da parte da A., a perda de interesse objectivo no cumprimento do contrato.
Com efeito, verifica-se que a A. se dedica à actividade de construção civil, construindo edifícios para venda, actividade através da qual pretende realizar e multiplicar capital. É com o produto das vendas que suporta os encargos inerentes à sua actividade e que gera os lucros que justificam a sua actividade. À data da instauração da acção já haviam decorrido mais de 3 anos sem que o investimento nas fracções prometidas vender lhe proporcionasse os rendimentos projectados, tendo recebido apenas um sinal de 2.600.000$00.
Perante este quadro, lógica é a conclusão de que jamais esteve nas previsões da A., na altura em que celebrou o contrato, a possibilidade de ter de aguardar 3 anos até à propositura da acção (e 7 anos, até este momento!) pela realização da escritura e pelo recebimento da totalidade do preço.
A boa fé contratual da sua parte é evidente, perante os factos provados, uma vez que, sem a isso estar obrigada, cedeu antecipadamente a fruição das fracções, apesar de não receber qualquer contrapartida adicional, como é usual e prudente acordar-se.
Pelo facto de não ter recebido o preço logo em 1993, a A. deixou de fruir dessa quantia que poderia ter capitalizado. E, caso tivesse a disponibilidade do apartamento poderia ter obtido mensalmente a quantia de 100.000$00, o que, à data da entrada da petição, equivaleria a cerca de 3.600.000$00 (e actualmente a cerca de 8.400.000$00).
O facto de ter aguardado algum tempo até intimar a Ré à comparência no Cartório Notarial para outorga da escritura, se pode ser entendido como atitude de condescendência relativamente à Ré, como se refere na sentença apelada, jamais pode reverter contra si. O mesmo se diga relativamente às restantes tentativas que promoveu no sentido de desbloquear a situação criada, evitando a ruptura do contrato-promessa.
São atitudes louváveis que, além de encontrarem a sua justificação racional na necessidade de evitar um litígio judicial, não podem virar-se contra a A., antes devem servir de agravante do comportamento adoptado pela Ré, frontalmente contrário aos princípios da boa fé contratual por que devem orientar-se os contraentes na outorga e na execução dos contratos.
Ainda que o valor actual das fracções seja sensivelmente idêntico ao fixado no contrato-promessa, o certo é que a actual celebração da escritura, com conteúdo equivalente ao do contrato-promessa, não proporciona à A. os benefícios da contrapartida previstos no contrato que supunham o pagamento do preço na data da realização da escritura, ainda no ano de 1993, possibilitando-lhe a aplicação do quantitativo no exercício da sua actividade ou na distribuição de dividendos.
Mesmo que se considerassem apenas os rendimentos susceptíveis de ser gerados pela aplicação do capital em títulos de tesouro ou em depósito bancário, verifica-se que o capital que, porventura, fosse agora recebido jamais conseguiria suprir a falta de rendimentos que a quantia lhe poderia proporcionar.
Se se introduzir ainda, como factor adicional de agravamento desses danos, o facto de conhecimento geral de que a actividade comercial da A. exige elevadas somas em dinheiro ou o recurso ao crédito e determina naturalmente uma mais valia superior àquela que pode ser gerada a partir das aplicações correntes, mais se fortalece a ideia de que a demora imputável exclusivamente à Ré tornou objectivamente desinteressante o cumprimento do contrato por parte da A.
6. Não se desconhece que relativamente a obrigações geradoras de prestações pecuniárias, como a que se traduz no pagamento do valor remanescente devido pelo contrato de compra e venda, a tese que tem sido geralmente seguida vai no sentido de concluir que a mora no cumprimento nunca se traduzirá na perda objectiva do interesse, pelo facto de que o credor terá sempre utilidade o seu recebimento.( Este entendimento é declarado por Antunes Varela, in RLJ 128º/136, e é afirmado também no Ac. do STJ, de 21-5-98, in CJSTJ, tomo II, pág. 91, onde se conclui que obrigações pecuniárias existe sempre interesse do credor na aceitação da prestação a cargo do devedor. )
Só que, além de essa interpretação não ter valor de lei, a regra que a partir dela se estabeleceu apresenta uma formulação genérica que deixa em aberto a possibilidade de integrar situações que, saindo da alçada da sua simplista formulação, devam ser catalogadas como de efectiva falta de interesse objectivo.
Isso mesmo se constata através dos estudos de Batista Machado que ao tema se dedicou com profundidade e desenvolvimento, quando afirma que o critério objectivo não abstrai do quadro contratual concreto. Pelo contrário, afirma esse autor, “toma em conta o conteúdo do particular contrato em causa, atendendo não só às específicas cláusulas deste mas ainda a qualquer declaração ou facto concludente de que possam aferir-se especiais finalidades de uso ou de troca a que o credor destinava a prestação”.( In Pressuposto da Resolução por Incumprimento, publicado em Obra Dispersa, vol. I, pág. 136.)
O que a expressão legal contida no artº 808º, nº 2, do CC, significa, sem margem para dúvidas, é que a objectividade da perda de interesse implica que sejam desconsiderados meros caprichos do credor, como se refere no Ac. do STJ, de 27-11-97, na RLJ, ano 131º, pág. 204, com larga ilustração de doutrina.
Risco esse que, note-se, nenhuma relação tem com situação retratada nos autos.
Por isso, não se justificando a aplicação generalizada e irrestrita daquela doutrina, deve fazer-se um esforço no sentido de acautelar situações para as quais a aplicação acrítica determine resultados manifestamente desajustados e que não se considerem nas previsões do legislador.( É assim que em parecer publicado na Rev. Direito e Justiça, vol. XIV, tomo I, pág. 324, para uma situação ainda menos grave do que aquela que nestes autos se encontra presente, Raul Guichard e Sofia Pais consideram que deve equivaler à perda objectiva de interesse a verificação de um atraso tão considerável que seja incompatível com a permanência do vínculo contratual, apontando para a inexigibilidade. Tratava-se de uma situação em que a promitente vendedora, que recorrera ao crédito bancário para efeitos de construção do edifício, se confrontara com sucessivas recusas da promitente compradora no que concerne à outorga da escritura, revelando uma evidente quebra da relação de confiança e tornando dificilmente suportável o sacrifício económico para a promitente vendedora.)
7. Em situações como as que derivam de contrato-promessa em que tenha existido, como sucedeu no caso, entrega antecipada do bem, a análise da objectividade da perda de interesse, para efeitos de resolução do contrato, não deve ficar indiferente à apreciação global do contrato, na sua formulação e na sua execução.
Sem embargo de melhor opinião, concluir que ainda existe interesse objectivo na contratação, apesar de não ser minimamente imputável à A. a situação e de, ao invés, ter procurado insistentemente sair do impasse, só porque a prestação devida é integrada por quantia em dinheiro, parece ser uma conclusão que faz prevalecer sobre a realidade juízos formais que reputamos inadequados.( Estando associado ao contrato-promessa a cedência antecipada da fruição do bem, seria até defensável estender à promitente vendedora do direito de invocação de justa causa que, para alguns contratos de execução continuada se prevê (neste sentido, Raul Guichard e Sofia Pais, loc. cit.).)
8. O teor do contrato e a análise de todo o comportamento contratual da A. revelam que foi orientada pela previsão, perfeitamente justificada face ao circunstancialismo existente, de que a Ré cumpriria a sua parte, outorgando a escritura e pagando o valor restante ainda no ano de 1993.
Assim se explica a entrega das chaves pela A., sem qualquer remuneração adicional, o tempo de espera até ao final de 1985, depois de ter tentado a celebração do contrato prometido, e as diversas tentativas no sentido de encontrar alternativas para a situação de impasse em que foi colocada.
Atenta a boa fé que em todo o percurso revelou e a boa vontade no sentido de evitar consequências mais drásticas, não é legítimo considerar que, dentro dos riscos contratualmente assumidos e que justificaram o clausulado contratual, estivesse a previsão de que quase no fim do milénio ainda se encontrasse por concluir um processo negocial cujo termo fora agendado para meados de 1993!
Assumiu a A. a obrigação de celebrar o contrato prometido com um preço pré-fixado e condescendeu em entregar as chaves das fracções sem sequer exigir da Ré o reforço do sinal de 1.000.000$00 que contratualmente fora fixado.
Ao fazê-lo, a A., para além de se vincular às consequências derivadas do incumprimento que lhe fosse imputável, ainda atribuiu à contraparte a possibilidade de invocar, em seu benefício, um direito real de garantia (direito de retenção) pelo crédito derivado de tal incumprimento, nos termos do artº 755º, nº 1, al. f), do CC.
Perante este quadro, não é legítimo concluir que, com o regime contratual fixado, designadamente com a exigência de um mero sinal de 2.600.000$00, a A. pretendesse abdicar durante estes anos todos dos rendimentos que lhe poderia proporcionar a locação ou a disponibilidade das fracções a troco de coisa alguma!
Na integração dos contratos e na compreensão do modo como cada uma das partes cumpre as suas obrigações não se podem ignorar as regras da boa fé, designadamente para efeitos de se apreciar, em termos objectivos, o interesse do credor adimplente.
Deste modo, negar à A. o direito de se desvincular do contrato, por falta de interesse objectivo, considerando a data actual ou mesmo a data em que foi intentada a acção, é negar a evidência que os factos revelam e contrariar a solução justa que presumivelmente esteve na mente do legislador quando regulou o regime do incumprimento das obrigações.
Por isso mesmo, faz todo o sentido relembrar aquilo que Batista Machado pretendeu significar quando afirmou que para a aferição da objectividade deve atender-se aos “interesses ou motivos dignos de tutela. Esses interesses ou motivos ... serão por via de regra motivos ligados aos fins subjectivos do credor, aqueles fins a cuja satisfação se destinava a prestação“.( Ob. cit., pág. 151.
Cfr. ainda o Ac. do STJ, de 21-5-98, in CJSTJ, tomo II, pág. 91.)
Foi este o caminho seguido na fundamentação do Ac. do STJ, de 10-2-98 (in CJSTJ, tomo I, pág. 63, e na RLJ, ano 131º, pág. 212), onde, para uma situação semelhante, se considerou a equivalência entre uma situação de mora que perdurava há mais de 6 anos, atenta a data da propositura da acção (1982-1988), e o incumprimento definitivo, por objectiva perda de interesse, tendo em conta, designadamente, o “actual valor do terreno e do prédio urbano”.
Por isso, considerando que a prestação em falta jamais conseguiria repor a situação e corresponder às expectativas que naturalmente existiam da parte da promitente vendedora quando se propôs vender as fracções inseridas num edifício que construíra para comercialização, e verificando-se que a mesma A. cumpriu todas as obrigações que sobre si impendiam dentro do prazo contratualmente fixado, deve concluir-se que as circunstâncias inteiramente imputáveis à Ré. determinam uma situação de incumprimento definitivo decorrente da perda de interesse objectivo na realização da escritura por parte da A.
9. Todavia, o incumprimento contratual conducente à resolução do contrato encontra na matéria de facto provada raízes mais profundas.
Vejamos:
a) A A. apelante contactou a R., em Abril de 1993 (mês em que também entregou à Ré as chaves das fracções), no sentido de ser celebrada a escritura pública, numa altura em que todos os procedimentos administrativos relacionados com a licença de habitação, propriedade horizontal, registo e matriz se encontravam resolvidos.
- A Ré – simplesmente – recusou.
b) No início de Novembro de 1995, procedeu a A. à marcação da escritura para o dia 27 desse mesmo mês, cuja obrigação, diga-se, já recaía sobre a Ré.
Fê-lo por carta registada, com aviso de recepção, onde se dizia, além do mais, que “porque a paciência tem limites e a actividade desta empresa não se compadece mais com as S/ evasivas, desde já avisamos V. Excia. que a eventual não realização de tal Escritura por S/ culpa, far-nos-á perder todo e qualquer interesse na manutenção deste compromisso, pelo que consideramos que, ao fim de todo este tempo, V. Excia. continua a não estar interessada em cumprir com o contratado” (fls. 18 do apenso).
- A Ré – olimpicamente – como se não tivesse nisso qualquer interesse ou como se a situação de incumprimento não recaísse inteiramente sobre si, nem se dignou receber ou levantar nos correios a carta registada em que se comunicava a data, malgrado terem sido deixados pelo funcionário da distribuição postal avisos datados de 10-11-95 e 13-11-95.( Assim revelando a falta de interesse na realização do contrato, como se refere no Ac. da Rel. do Porto, de 2-11-89, in CJ, tomo V, pág. 183)
c) Malgrado a situação irregular em que se encontrava, manteve-se inerte, até que, em Dezembro de 1995 – um ano e meio depois da data que fora prevista para o efeito! – foi convocada pela A. para comparecer no Cartório Notarial, no dia 29 desse mês.
- A Ré – impávida – não compareceu.
d) Denotando paciência que nem Job e, quiçá, crente de que o direito se imporia por si mesmo, sem necessidade de soluções mais drásticas, volveu a A., em Janeiro de 1996, a intimar a Ré a comparecer no Cartório Notarial, agora em 12 de Fevereiro de 1996.
- Também aí a Ré – sem a menor justificação – faltou.
Por isso não foi possível realizar a escritura.
e) A instauração desta acção foi o acto subsequente.
Para além da invocação de uma condição suspensiva - como se fosse verosímil, em negócios deste tipo, deixar para as “calendas gregas” a concretização do contrato prometido - a posição assumida pela Ré acaba por confluir para o resultado pretendido pelo A. ao accionar o direito de resolução, formulando também ela um pedido reconvencional de resolução com base na modificação das circunstâncias e pedindo a restituição do sinal prestado.
Face à matéria de facto provada, regista-se, ao menos, a confissão das interpelações que foram feitas pela A., a que a Ré “fez ouvidos de mercador”.
f) A consideração de que, apesar de tudo o que aconteceu, a A. seguira um caminho errado e revelara precipitação na invocação do direito de resolução e que, por isso, deveria recuar à “estaca zero” para então retomar todo o processo conducente à transformação de uma mera situação de mora em incumprimento definitivo pareceria francamente desajustada.
- Mas foi esse o resultado da sentença recorrida, contra a qual se insurge a apelante.
10. De acordo com a tese projectada na sentença, a resolução do contrato corresponde a uma atitude precipitada da A., pelo que, apesar de todas as diligências anteriores, ainda terá de fazer uma derradeira tentativa, agora com expressa intimação da Ré para cumprir o contrato dentro de um prazo razoável, só então se podendo operar os efeitos resolutivos do contrato.
Cremos que um tal entendimento olvida uma regra fundamental de que na vida em sociedade cada um deve ser responsável pelas consequências dos seus actos.
Por outro lado, desconsiderou-se igualmente que, perante manifestações de recusa de cumprir um contrato ou face a comportamentos concludentes com o mesmo significado, devem dispensar-se outras formalidades adicionais, podendo operar-se imediatamente a resolução com base em incumprimento definitivo.
As formalidades necessárias para que alguém fique numa situação de incumprimento definitivo não exigem que se sacralize a forma em detrimento da substância.
É irrazoável exigir da apelante a indicação de um prazo adicional depois das diversas tentativas feitas no sentido de conduzir a Ré ao cumprimento e de, incisivamente e de acordo com as regras da boa fé, a ter esclarecido dos efeitos que poderiam extrair-se da recusa em comparecer no Cartório Notarial.
Não devem os Tribunais exigir interpelações de quem não pretende ser interpelado!
Não se mostra necessário intimar alguém a cumprir dentro de um certo prazo se o seu comportamento revela, com segurança, que não faz tenções de comparecer no Cartório Notarial e declarar perante o Notário a vontade de adquirir um bem.
Mais prosaicamente ainda, só devem extrair-se consequências da constatação de que “Ninguém Escreve ao General” quando se demonstre que este tem interesse em receber as epístolas ou em conhecer o seu conteúdo.
11. A apreciação global do comportamento da Ré ao longo dos 3 anos, entre a data da celebração do contrato-promessa e a data em que foi instaurada a acção, revela uma persistente demissão quanto ao desenlace do contrato-promessa e o mais profundo desinteresse relativamente a um eventual prazo suplementar para realizar um contrato que, antecipada e seguramente, não pretende cumprir.( Faz todo o sentido acentuar que a atitude de cooperação por parte de cada um dos contraentes se integra, como refere Vaz Serra, no conjunto de condutas leais que os promitentes devem especialmente adoptar e que, segundo Batista Machado, postulam a necessidade de uma declaração não equívoca por parte do devedor ou uma confirmação por parte do credor – referências extraídas da obra de Brandão Proença, Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral, pág. 92, nora 192.)
Deste modo, para efeitos de resolução do contrato-promessa, devem considerar-se satisfeitas as exigências legais quando se torna evidente que a R., além de não ter cumprido as suas obrigações, não demonstra para o cumprimento qualquer vontade séria, nem tem a seu favor qualquer circunstância que, de algum modo, possa justificar tão estranho alheamento relativamente a um negócio que envolve milhares de contos.
12. À raridade com que na nossa jurisprudência têm sido tratadas questões de perda objectiva de interesse na prestação contrapõe-se a maior frequência com que os tribunais têm sido chamados a pronunciar-se sobre a transformação de uma situação de mora em incumprimento definitivo, nos termos do artº 808º, nº 1, do CC, para efeitos de resolução do contrato.( Norma que, na imagem expressiva de Antunes Varela constitui uma “ponte essencial de passagem do atravessadouro (lamacento e escorregadio) da mora para o terreno (seco e limpo) do não cumprimento definitivo da obrigação” – in RLJ, ano 128º, pág. 119.
Ou ainda, servindo-nos de uma imagem sugestiva apresentada pelo mesmo autor, a interpelação admonitória é, em geral, a forma de o credor “encostar às tábuas ou à parede” o credor, “sob pena de ver o contrato ir imediatamente por água abaixo” (pág. 138).)
A par das situações de normalidade, em que a interpelação admonitória é considerada como ponto obrigatório da “via sacra” para o objectivo de transformar a mora em incumprimento definitivo, têm sido frequentes interpretações que, partindo de uma avaliação razoável das circunstâncias, consideram dispensáveis alguns dos “passos“ tradicionalmente inscritos no “caminho do Calvário”. ( Sobre a relevância negativa da recusa expressa, cfr. o Ac. do STJ, de 19-3-85, in BMJ 345º/400, Ac. do STJ, de 24-10-95, in CJSTJ, tomo III, pág. 78, Ac. do STJ, de 26-1-99, in CJSTJ, tomo I, pág. 61, Ac. da Rel. de Lisboa, de 17-4-86, in CJ, tomo II, pág. 117, Ac. da Rel. de Lisboa, de 26-5-92, in CJ, tomo III, pág. 115, e Ac. da Rel. de Lisboa, de 4-11-93, in CJ, tomo V, pág. 115.)
Assim, torna-se legítimo concluir que, perante manifestações de recusa do devedor em cumprir, deve considerar-se imediatamente incumprida, em termos definitivos, a obrigação contratual.( Cfr. Ana Prata, ob. cit., pág. 710, onde refere textualmente que perante declaração de não cumprimento, séria e definitiva, deve considerar-se que o “não tem o credor de esperar a verificação do facto ulterior para accionar os instrumentos que alei lhe confere em caso de incumprimento definitivo”, adiantando ainda que estas consequências podem mesmo resultar de declarações tácitas, designadamente quando o “comportamento do devedor seja univocamente incompatível com a vontade de cumprir” (pág. 710). Mais adiante (pág. 712), adianta, referindo-se a declarações posteriores ao vencimento da obrigação, que “se o devedor declarar não querer cumprir, está o credor dispensado quer da prova da insubsistência do seu interesse no cumprimento, quer do ónus de fixação do prazo suplementar cominatório previsto no artº 808, para que a obrigação se considere definitivamente incumprida”.)
Decidiu-se no Ac. do STJ, de 22-11-94, in CJSTJ, tomo III, pág. 153, que “é fundamento para a resolução do contrato-promessa a conduta da promitente compradora traduzida no silêncio e respostas evasivas, no sentido de protelar a outorga da escritura”, conduta que se manteve durante dois anos, pautada pela falta de colaboração exigível para fixar ela própria a data da escritura, apesar de ter sido intimada “sob pena de rescisão amigável do contrato”.
É este um caso premonitório relativamente ao objecto deste processo, sendo também evidenciada no aresto a violação dos princípios da boa fé, de tal modo que se dispensou o promitente vendedor de continuar indefinidamente vinculado ao contrato.
E, na perspectiva inversa, referindo-se igualmente ao princípio da boa fé, também se acolhe a doutrina inserta no Ac. do STJ, de 26-1-94, in CJSTJ, tomo I, pág. 63, segundo a qual “o promitente vendedor torna-se incumpridor culposo se não responde aos apelos do promitente comprador para celebrar a escritura pública, apesar de já ter pronta toda a documentação necessária”.
Sobre a relevância do comportamento tácito, mas concludente, para efeitos de se considerar definitivamente incumprido o contrato, cfr. ainda o Ac. do STJ, de 21-5-98, in CJSTJ, tomo II, pág. 91, onde se concluiu que o comportamento do promitente que exprima a vontade de não querer cumprir se reconduz ao conceito de recusa de cumprimento e permite considerá-lo inadimplente.( Cfr. Brandão Proença, ob. cit., pág. 89, onde, a respeito do contrato-promessa, considera suficiente para a verificação do incumprimento “a inércia em preparar o cumprimento”, reveladora da inutilidade de qualquer interpelação adicional. E mais adiante conclui pela admissão da “existência de um incumprimento definitivo ipso facto”, quando o interesse do credor-promitente no cumprimento voluntário esteja irremediavelmente frustrado, e que o comportamento declarativo não tem necessariamente que ser expresso ou reduzido a escrito.
Sobre o relevo do comportamento concludente cfr. Paulo Mota Pinto, in Comportamento Concludente no Negócio Jurídico, págs. 746 e segs.
Sobre a perda objectiva de interesse no contrato-promessa cfr. o Ac. da Rel. de Lisboa, de 22-5-90, in CJ, tomo III, pág. 48, e, no contrato de empreitada, o Ac. do STJ, de 3-10-95, in CJSTJ, tomo III, pág. 42.)
13. No caso concreto, a forma e o conteúdo das interpelações que foram feitas, a par da análise do comportamento revelado pela Ré ao longo dos 3 anos transcorridos entre a data prevista para a outorga da escritura e a data da interposição da acção, coloridas ainda com os elementos que podem extrair-se agora dos autos,( Sugestivamente, denotam os autos que até a realização de uma simples perícia determinada nos autos para efeitos de quantificação do valor das fracções se arrastou no tempo, por impossibilidade de acesso dos peritos, devido à falta de colaboração da Ré – diga-se – parte num processo em que se pretendiam recolher elementos de prova de alguns factos que, pela sua contestação, ficaram controvertidos.) designadamente com o facto de ela mesmo pretender a resolução do contrato, revelam que nada mais é exigível da A. para que se considerem verificadas as condições de activação do direito potestativo de resolução.
Note-se que, no início de Novembro de 1995 (cerca de 1 ano e meio depois da data em que deveria ter sido realizada a escritura, cuja iniciativa ficara a cargos da A. e depois passara para a Ré), a A. procedeu à marcação da escritura de compra e venda para o dia 27 desse mês, não tendo a R. recebido ou levantado a carta registada, com aviso de recepção, em que se comunicava tal data, a qual consta de fls. 16 a 18 do apenso.( Atitude esta que bem poderia integrar-se no que dispõe o artº 224º, nº 2, do CC, que determina, apesar da recusa, a eficácia da declaração receptícia, sendo a recusa de receber a carta ou de proceder ao seu levantamento na posta restante os exemplos apontados por Antunes Varela, no CC anot., vol. I, 4ª ed., pág. 214.)
Ainda que se admita que da simples falta de recebimento não possam extrair-se imediatamente consequências ao nível do incumprimento definitivo, o certo é que, frustrada essa tentativa, a A., mais uma vez, no início do mês de Dezembro de 1995, convocou a A. para comparecer no Cartório no dia 29, facto de que a R. veio a ter conhecimento, maxime por via de um telegrama datado de 4-12-95, em que, invocando a falta do dia 27 do mês anterior, se indicava à Ré que a “escritura seu apartamento está marcada pela última vez para 29 Dezembro às 18 horas no Notário de Aveiro. José Aires Costa – Alcoba” (sublinhado nosso).
Desconsiderando, porventura, que já pudesse julgar-se definitivamente incumprida a obrigação perante a falta então verificada, não podem restar dúvidas de que, pelo menos, esse incumprimento é sequencial da falta de comparência da Ré quando, numa derradeira tentativa de resolver a questão, a A. designou a data de 12 de Fevereiro para a outorga da escritura, a qual se não realizou simplesmente porque a R, mais uma vez convocada para o efeito, faltou.
Perante este quadro revelador do mais completo e incompreensível alheamento pelo futuro da relação contratual não se antolha o quid que, para efeitos de resolução do contrato, ainda pudesse ser fornecido por mais uma intimação, com aposição de um novo prazo, através de nova carta registada ou, para ser mais segura, por notificação judicial avulsa.
Na expressão de Karl Larenz, não pode deixar de relevar o “eloquente silêncio” da Ré,( In Metodologia do Direito, pág. 436.) de tal modo que, na segunda ou, ao menos, na terceira data, deve considerar-se, ipso facto, incumprido o contrato e legitimada a sua resolução.
Perante o quadro factual apurado nestes autos, mais do que o adiamento de uma solução, a qualificação dos factos e a sua integração nos preceitos legais aplicáveis mostram-se suficientes para acolher a pretensão da A.
Sendo inequívoca a justeza substancial da sua pretensão, o direito positivo acolhe-a igualmente.
14. Resta apurar as consequências.
14.1. O incumprimento definitivo determina a resolução do contrato, ou seja, a extinção do contrato, com efeitos retroactivos.
Isso implica, designadamente, a legítima retenção por parte da A. da quantia recebida a título de sinal, nos termos do artº 442º, nº 2, 1ª parte, do CC, funcionando o sinal como quantificador da cláusula penal pelo incumprimento do contrato.
14.2. Determina igualmente, de acordo com a regra geral do artº 433º do CC, a obrigação de restituição das fracções cuja fruição foi antecipadamente cedida à promitente compradora.
14.3. Pede ainda a A. o pagamento de uma indemnização adicional a partir da citação, correspondente ao valor locativo das fracções.
Após qualificar como de comodato a entrega da fracção, considera a A. que as fracções deveriam ter sido entregues, nos termos dos arts. 1135º, al. h), e 1137º do CC, pelo que o incumprimento dessa obrigação determina para a Ré a indemnização correspondente aos prejuízos que se vêm produzindo na sua esfera jurídica.
Deve ser reconhecido à A. o direito de indemnização, embora, em nosso entender, não seja necessário estabelecer a qualificação autónoma de que parte.
a) Não nos parece que deva qualificar-se necessariamente como contrato de comodato o acordo de vontades através do qual o promitente vendedor cede ao promitente comprador a fruição do bem objecto do contrato-promessa de compra e venda.
O contrato de comodato tem ínsita a natureza necessariamente temporária e a obrigação de restituição no fim do contrato ou quando seja exigida a entrega da coisa. Por outro lado, torna-se difícil autonomizar um tal contrato relativamente ao contrato-promessa.
No caso vertente, parece mais correcto o entendimento de que a entrega antecipada correspondeu a uma convenção adicional, através da qual se anteciparam efeitos que, em princípio, dependiam da execução do contrato prometido.
Quando os promitentes acordam na cedência do objecto do contrato-promessa isso não é associado a uma entrega de natureza temporária, antes a uma antecipação de dos efeitos resultantes da projectada contrato de compra e venda.( Cfr. Ana Prata, ob. cit., pág. 832.)
Por isso a doutrina e a jurisprudência têm qualificado esse acordo como de “traditio”, ou contrato atípico, constitutivo de um direito pessoal de gozo,( Cfr. José Andrade Mesquita, in Direitos Pessoais de Gozo, pág. 77.) transferindo para o promitente comprador a fruição do bem, ficando dependente da evolução do contrato: se desembocar na compra e venda, isso confirma o efeito já antecipado; pelo contrário, se houver resolução, isso determina a obrigação de restituição, por decorrência das regras próprias da resolução.
b) Resulta do artº 442º, nº 4, do CC, que, na falta de convenção em contrário, existindo sinal, a indemnização devida em caso de resolução do contrato se restringe à retenção da quantia entregue a título de sinal.
No caso concreto nenhuma cláusula foi acordada a esse respeito, remetendo as partes para a lei supletiva.
Por isso, o interesse contratual negativo derivado do incumprimento imputável à Ré é legalmente ressarcido através de uma indemnização a forfait, sendo o seu valor calculado objectivamente, sem possibilidade de se efectuar a sua redução ou a sua ampliação.( Neste sentido, cfr, entre outros, o Ac. do STJ, de 12-1-94, in CJSTJ, tomo I, pág. 31, e Ana Prata, ob. cit., pág. 713.)
No entanto, estamos a falar apenas da indemnização devida pelo incumprimento do contrato-promessa. Não do incumprimento da obrigação decorrente da extinção desse contrato por força da resolução, ou seja, da obrigação de entrega do bem que fora objecto do contrato-promessa.
Na verdade, o pedido formulado pela A. nesta acção não corresponde ao ressarcimento dos danos imputados ao incumprimento gerador da resolução (interesse contratual negativo), antes ao incumprimento da obrigação de entrega decorrente da resolução entretanto operada.
Passa-se com a situação em análise aquilo que ocorreria se o incumprimento fosse imputável, não à Ré, mas à promitente vendedora, caso em que, a par do direito de resolução e do direito ao recebimento do valor do dobro do sinal (ou do valor do bem à data dp incumprimento), o promitente comprador teria ainda direito aos juros de mora a partir da citação, os quais incidiriam sobre esse quantitativo indemnizatório.( Neste sentido cfr. Brandão Proença, ob. cit., pág. 137, Pereira Delgado, in Do Contrato-Promessa, pág. 190, Ana Prata, ob. cit., pág. 789, Ac. do STJ, de 26-9-95, in CJSTJ, tomo III, pág. 22, Ac. do STJ, de 9-12-93, in Novos Estilos, nº 12º, pág. 233, Ac. do STJ, de 12-1-94, in CJSTJ, tomo I, pág. 31, Ac. da Rel. de Coimbra, de 12-1-93, in CJ, tomo I, pág. 13, Ac. da Rel. de Coimbra, de 18-10-88, in CJ, tomo IV, pág. 87)
No caso, a entrega das fracções, tal como se refere no Ac. do STJ, de 2-11-89, in BMJ 391º, pág. 538, está compreendida no referido negócio atípico que “pressupõe que essa cedência é concedida até à outorga do contrato prometido ou à sua caducidade ou resolução, pois essa cedência representa uma antecipação da entrega dos bens, na previsão da celebração do contrato definitivo”.
Por isso, considerando que a resolução do contrato não carecia de decisão judicial, operando por mera declaração de uma parte à outra, logo que preenchidos os requisitos legais ou contratuais (artº 436º, nº 1, do CC), deve considerar-se que os efeitos extintivos do contrato e a constituição da obrigação de entrega das fracções se produziram na data em que a Ré foi citada para contestar a acção, equivalendo a citação à declaração de resolução do contrato.
Ao invés do que ocorre, por exemplo, no contratos de arrendamento sujeitos ao regime geral, os efeitos da resolução não dependem da prolação de uma sentença constitutiva (extintiva). Em casos como o dos autos, a decisão judicial apenas visa confirmar a regularidade do exercício do direito potestativo de resolução e a condenação do devedor no cumprimento das obrigações que legalmente resultam da resolução.( A natureza simplesmente declarativa da sentença é acentuada por Pereira Delgado, ob. cit., pág. 267, citando Vaz Serra.)
Por isso, confirmada, nesta decisão, a legitimidade da resolução declarada por uma parte à outra, deve considerar-se que no preciso momento em que a resolução operou, ou seja, na data da citação, se integraram na esfera jurídica da A. os direitos de créditos correspondentes: para além da retenção do sinal prestado, a título de indemnização decorrente do incumprimento contratual, o direito de exigir a imediata entrega das fracções ocupadas e, a partir de então, ilegitimamente retidas pela promitente vendedora.
Com a citação para a acção baseada na resolução, cujo fundamento acaba de ser reconhecido, a par da indemnização (compensatória) correspondente ao interesse contratual negativo objectivamente determinado, a Ré ficou ainda interpelada para cumprir a obrigação de entrega, pelo que o seu incumprimento acarreta ainda a obrigação de ressarcir a contraparte dos danos moratórios correspondentes a essa prestação, nos termos do artº 804º do CC. Sobre a diferença entre uma e outra das indemnizações, cfr. Pereira Delgado, ob. cit., pág. 190.
Esses danos estão determinados.
Correspondem à quantia que mensalmente poderia ser auferida se as fracções estivessem na livre disponibilidade da A., no mercado de arrendamento.
c) Já inexiste fundamento para juntar a essa indemnização (moratória) os juros (também moratórios), considerando que, originariamente, a obrigação é de entrega de coisa certa e não de natureza pecuniária (art. 804º do CC).
V – Conclusão:
Face ao exposto, acorda-se em:
1. Negar provimento ao agravo;
2. Julgar parcialmente procedente a apelação e, em consequência disso
a) Reconhecer à apelante o direito de fazer sua a quantia entregue como sinal, no valor de 2.600.000$00;
b) Condenar a Ré a restituir à A. as fracções objecto do contrato-promessa;
c) Condenar ainda a Ré no pagamento da quantia de 100.000$00 por cada mês que decorrer entre a citação e a efectiva entrega das fracções;
d) Absolvê-la da parte restante.
3. Custas em ambas as instâncias a cargo de ambas as partes, na proporção de 1/20 para a apelante e de 19/20 para a apelada.
Notifique.
Coimbra, 26 de Setembro de 2000