| 148/03.0TBPNC.C1 |  |
VENDA DE PARTE INDIVISA
I – Relatório
A... e esposa B..., residentes em ..., intentaram a presente acção declarativa, com forma de processo ordinário, contra C..., D...e esposa E...., F... e marido G... e H... e marido I..., todos com os sinais dos autos, pedindo a condenação dos réus:
- A reconhecer os autores como legítimos e únicos proprietários do prédio urbano sito na ..., inscrito na matriz sob o artigo 1102, da freguesia e concelho de ..., composto de casa de rés-do-chão e 1.º andar com a superfície coberta de 245 m2 e logradouro de 655 m2, a confrontar do norte com Estrada Nacional, sul e poente com Q... e nascente com caminho público;
- A reconhecer a existência de uma servidão legal de passagem constituída sobre o prédio dos autores, confinante com o dos réus, a favor do último, ou, caso assim não se entenda;
- A reconhecer que a passagem está constituída por usucapião;
- A reconhecer que o prédio dos réus, não fora a existência da dita passagem, estava total ou parcialmente encravado;
- A reconhecer que os autores são titulares de preferência no caso de venda do prédio dos réus;
- Consequentemente, serem os quartos réus substituídos na venda referida no artigo 6.º da PI pelos autores, configurando estes como compradores do referido prédio;
- Cancelar o registo efectuado na Conservatória do Registo Predial da mencionada compra e venda.
Alegaram os AA. – após estabelecer os factos conducentes à aquisição da propriedade sobre o seu prédio, para o que invocaram quer a usucapião quer a presunção decorrente do registo – que a primeira, os segundos e os terceiros RR. venderam, em 06/12/2002, aos quartos RR. metade indivisa de um prédio rústico de que eram proprietários.
Ora, numa escritura, celebrada anteriormente, em 19/11/1958, em que o pai do A. marido adquiriu o prédio hoje dos AA. ficou estabelecido “que a entrada para a casa e logradouro agora vendidos, como para uma propriedade dos outorgantes vendedores O... e esposa, que não é objecto desta escritura, dentro da qual fica situado o lagar, continua como já era, a ser comum, ficando ambos com o direito à servidão de pé, animais e de carros…Que devido à irregular topografia do terreno da já citada propriedade onde fica a casa que serve a lagar os outorgantes vendedores O... e esposa ficam com o direito de ter dois portões de acesso à servidão que será pelo logradouro do lagar e desde a entrada da estrada aos referidos portões”, pelo que o prédio actualmente dos AA. ficou e está onerado com uma servidão de passagem a favor do prédio transmitido pelos RR., com a extensão e limites referenciados na dita escritura, prédio este que se encontra encravado, situação que motivou os aqui quartos RR. a intentarem procedimento e acção judicial contra os ora AA..
Mais alegaram os AA. que a dita passagem foi exercida pelos antepossuidores dos quartos réus, de forma pacífica e continuada, à vista e com conhecimento de toda a gente, sem violência e oposição de ninguém e na convicção de que exerciam um direito próprio, pelo que foi adquirida, por usucapião, tal servidão de passagem a favor do prédio transmitido aos 4.º RR.
Alegaram ainda que tomaram conhecimento da referida compra e venda de metade indivisa do prédio dominante e respectivas condições do negócio apenas quando, em 29/04/2003, foram citados para o procedimento judicial já referido, sendo que nunca lhes foi comunicada qualquer intenção de venda.
Assim, porque o prédio deles, AA., está onerado com uma servidão legal de passagem a favor do prédio transmitido entre os RR. têm direito de preferência na venda efectuada; direito que aqui vêm exercer.
Contestaram todos os RR. alegando, em síntese, que não existe direito de preferência quando, como foi o caso, se procede à alienação de uma parte alíquota ou ideal. Para o que argumentam que a razão de tal preferência – colocar termo ao encargo excepcional que recai sobre o prédio serviente – não seria no caso obtida, uma vez que subsistiria o encargo da servidão para a quota ideal não alienada.
Mais alegaram que com a venda em causa se pretendeu a manutenção da propriedade na família, tendo havido, concomitantemente, partilhas de bens da família, tendo os réus vendedores recebido outros bens de valor considerável e sentimental; que o preço da venda constante da escritura foi um preço simbólico, entre familiares e de conveniência; e que, se não fossem estes factos, o valor da venda seria entre os noventa e os cem mil euros, para alienação da totalidade do imóvel, pelo que a ser procedente a pretensão dos AA., deve ser este o valor a considerar[1].
Impugnaram ainda o facto do prédio transmitido se encontrar encravado.
E deduziram pedido reconvencional pedindo, caso a acção seja julgada procedente, a condenação dos autores a:
- Depositar a favor dos réus as quantias em falta do depósito obrigatório, designadamente, o preço da alienação e aquisição do imóvel de € 45.000,00;
- Pagar aos réus adquirentes uma indemnização a título de benfeitorias não inferior a € 8.500,00.[2]
Os AA replicaram, defendendo existir preferência na alienação de uma parte aliquota ou ideal; salientando, entre outras coisas, que o encravamento do prédio transmitido foi invocado pelos 4.º RR. numa acção que estes intentarm contra os AA. com vista, precisamente, ao reconhecimento de uma servidão de passagem a favor do seu prédio e sobre o prédio dos AA.; e impugnando os factos respeitantes ao pedido reconvencional e pedindo a sua total improcedência.
Foi proferido despacho saneador, em que, como já se referiu, se julgou improcedente a excepção de caducidade da acção por intempestividade do depósito do preço e em que se indeferiu o pedido de intervenção principal dos co-proprietários; tendo a instância sido julgada completamente regular.
Foi organizada a matéria factual com interesse para a decisão da causa.
Entretanto, correndo a fase de instrução, vieram R.... e S... – os já identificados co-proprietários do prédio transmitido – deduzir incidente de oposição espontânea; incidente que não foi admitido em virtude de estar já caducado o direito de preferência de tais opoentes, decisão esta que veio a ser confirmada no agravo interposto e conhecido, em separado, nesta Relação de Coimbra.
Concluída a instrução do processo, foi realizada a audiência e, após esta, foi pela Exma. Juíza de Circulo proferida sentença, concluindo a sua decisão do seguinte modo:
“ (…)
decido julgar parcialmente procedente e provada a presente acção (…) e, em consequência, condeno os réus a:
- A reconhecer os autores como legítimos e únicos proprietários do prédio urbano sito na ..., inscrito na matriz sob o artigo 1102, da freguesia e concelho de ..., composto de casa de rés-do-chão e 1.º andar com a superfície coberta de 245 m2 e logradouro de 655 m2, a confrontar do norte com Estrada Nacional, sul e poente com Q... e nascente com caminho público;
- A reconhecer a existência de uma servidão legal de passagem constituída sobre o prédio dos autores, confinante com o dos réus, a favor do último, ou, em termos subsidiários que a referida passagem está constituída por usucapião;
- Reconhecer que o prédio dos réus, não fora a existência da dita passagem, estava total ou parcialmente encravado.
Mais decido absolver os réus do demais peticionado.
(…) “
Inconformados com tal decisão, interpuseram os AA. recurso de apelação, visando a sua revogação e a sua substituição por decisão que julgue a acção totalmente procedente.
Terminaram a sua alegação com conclusões em que repetem, em extensão (68 conclusões), a generalidade da alegação, revelando desprezo pela “forma sintética” que o art. 690.º, n.º 1, do CPC impõe; razão pela qual, em face da sua prolixidade, não reproduzimos aqui tais conclusões.
Os RR responderam, terminando as suas contra-alegações sustentando, em síntese, que não ocorrem quaisquer nulidades, vícios, deficiências ou erros de julgamento, devendo a sentença ser mantida na íntegra.
Foram obtidos os vistos legais, cumprindo, agora, apreciar e decidir.
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II – Fundamentação de Facto
Os factos são os seguintes:
1. Os Autores são donos e legítimos possuidores do prédio urbano, sito na ..., composto de casa com rés-do-chão e 1.º andar, com a superfície coberta de 245 m2 e logradouro com 655 m2, a confrontar do norte com estrada Nacional, sul e poente com Q..., e nascente com caminho público, inscrito na matriz sob o artigo 1102, da freguesia e concelho de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º 003236, com inscrição de aquisição a favor dos autores - através da inscrição G-1, de 15/04/1999.
2. Aquisição essa por doação feita por J... e L... pais do autor.
3. J... que, por sua vez, havia adquirido esse prédio por compra a M... e mulher N... e O.... e mulher P....
4. Na escritura pública que titulou a compra e venda referida na alínea anterior, lavrada no cartório Notarial de ... a 19-11-1958, ficou a constar o seguinte: «Que os outorgantes O..., esposa e comprador, estabeleceram o seguinte: «Que a entrada tanto para a casa e logradouro agora vendidos, como para uma propriedade dos outorgantes vendedores O... e esposa, que não é objecto desta escritura, dentro da qual fica situado o lagar, continua como já era, a ser comum, ficando ambos com o direito à servidão de pé, de animais e de carros, conforme o estipulado na escritura lavrada a folhas quarenta e três e seguintes do livro de notas para actos e contratos entre vivos número cinquenta e cinco, deste cartório. Que, o portão da entrada pela Estrada Nacional número duzentos trinta e três que fica comum para a casa que serve a lagar e a propriedade referida, terá duas chaves, ficando uma como pertença do outorgante vendedor O... e a outra como pertença do outorgante comprador. Que, devido à irregular topografia do terreno da já citada propriedade onde fica situada a casa que serve a lagar os outorgantes vendedores O... e esposa ficam com o direito de ter dois portões de acesso à servidão que será pelo logradouro dó lagar e desde a entrada da estrada aos referidos portões».
5. O outro dos prédios referidos nessa escritura pública é o prédio rústico sito em " ...", freguesia e concelho de ..., e encontra-se inscrito na matriz sob o artigo 42, secção AH, e descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o número 1264, da freguesia de ....
6. O prédio dos autores continua onerado em favor do prédio rústico identificado na alínea anterior, nos termos descritos na aludida escritura pública (alínea 4.), mantendo-se, no essencial, as razões topográficas que determinaram a constituição da passagem aí referida, pois que qualquer outra se revela excessivamente incómoda.
7. Por escritura pública lavrada a 06-12-2002 no Cartório Notarial da ..., a primeira, os segundos e terceiros réus declararam vender aos quartos réus, que declararam comprar, pelo preço de € 500,00 (quinhentos euros), metade indivisa do prédio rústico identificado nas duas alíneas anteriores, da qual eram comproprietários.
8. Os quartos réus são da família da primeira, segundos e terceiros réus.
9. Em 29-04-2003, os autores foram citados para a providência cautelar inominada intentada pelos quartos réus e outra, que corre termos neste tribunal sob o n.º 70/03.0TBPNC, altura em que tomaram conhecimento da compra e venda referida na alínea 7., em virtude da junção, pelos aí requerentes, de certidão da respectiva escritura.
10. Não foi comunicada aos autores qualquer intenção de venda da metade indivisa do prédio rústico em causa.
11. A providência cautelar acima referida visava o estabelecimento da passagem referida nas alíneas 4. e 6.
12. Na sequência desse procedimento cautelar, os aí requerentes intentaram a correspondente acção contra os aqueles autores, pedindo o reconhecimento da existência de uma servidão de passagem a favor do prédio identificado na alínea 5., que onera o prédio identificado em 1.
13. Em 27-10-2003, os autores depositaram à ordem deste processo a quantia de € 750,00 (setecentos e cinquenta euros).
14. Foram efectuadas partilhas entre a primeira, os segundos e os terceiros réus e a mãe da quarta ré e, na sequência e depois destas, veio a ser celebrada a escritura referida em 7.
15. Foram partilhadas loiças antigas, relógios e peças antigas.
16. Bens esses que tinham valor sentimental e estimativo para o réus e a mãe da quarta ré.
17. Após terem adquirido a metade indivisa do prédio em causa os quartos réus refizeram diversos dos seus muros de pedra.
18. E podaram as suas árvores.
19. Com o que despenderam a quantia de € 4.000 (quatro mil euros).
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III – Fundamentação de Direito
A apreciação e decisão do presente recurso, delimitado pelas conclusões da alegação dos AA/apelantes (art. 684º, n.º 3 e 690º, n.º 1 do CPC), circunscreve-se à questão de saber se o dono do prédio serviente – onerado com uma servidão legal de passagem a favor de prédio encravado – tem direito de preferência na venda feita por um comproprietário do prédio dominante.
Na origem do litígio está o negócio jurídico relatado no ponto 7 dos factos provados; negócio segundo o qual, em 06-12-2002, a primeira, os segundos e os terceiros réus venderam aos quartos réus metade indivisa do prédio rústico, supra identificado, de que eram comproprietários.
Negócio – projecto de negócio – que, segundos os AA/apelantes, lhes devia ter sido previamente comunicado por serem donos dum prédio confinante onerado com uma servidão legal de passagem a favor do prédio cuja metade foi transmitida.
Litígio, assim traçado, que, para os AA/apelantes preferirem em tal negócio, os colocava perante a prova de vários pressupostos e fundamentos, designadamente, perante a prova de serem proprietários do prédio serviente e perante a prova da existência duma servidão legal constituída sobre o seu prédio e a favor do prédio transmitido[3].
Provas estas – é o que aqui e agora importa registar – que são neste momento um “dado adquirido” nos autos.
Efectivamente, como resulta do relatório supra efectuado, a sentença recorrida reconheceu quer a propriedade dos AA/apelantes sobre o prédio serviente quer a servidão legal invocada como fundamento para o direito de preferência.
Visto que só os AA/apelantes recorreram e uma vez que, além disso, os RR/apelados, na respectiva alegação, não ampliaram, por qualquer modo, o âmbito do recurso, é absolutamente indiscutível que tais questões estão encerradas, que o desfecho que lhes foi dado fez caso julgado e que, por via disso, não fazem parte do objecto da apelação.
Isto dito, explicada está a delimitação positiva que se começou por fazer do objecto da apelação, isto é, o ter-se dito que o mesmo se circunscreve à questão de saber se o dono do prédio serviente – onerado com uma servidão legal de passagem a favor de prédio encravado – tem direito de preferência na venda feita por um comproprietário do prédio dominante[4].
Debrucemo-nos pois sobre tal questão:
O art. 1555,º, n.º 1, do C. Civil fala em “venda do prédio dominante” – mais exactamente, diz “o proprietário de prédio onerado com a servidão legal de passagem, qualquer que tenha sido o título constitutivo, tem direito de preferência, no caso de venda, dação em cumprimento ou aforamento do prédio dominante” – razão por que há quem entenda que a preferência abrange apenas a venda de todo o imóvel, estando excluída a preferência no caso da vulgarmente designada venda da quota de um dos comproprietários do prédio dominante.
Foi este último o entendimento da sentença recorrida; é pois contra tal entendimento que o recuso se dirige.
Será que o dono do prédio serviente pode exercer o direito de preferência também e ainda na chamada venda de parte “alíquota” do prédio dominante, ou tal direito de preferência só existe na venda da totalidade do prédio dominante?
O litígio espelha, já o referimos, uma hipótese da chamada venda de parte “alíquota” dum prédio, sendo os AA/apelantes proprietários do prédio onerado com a servidão legal de passagem.
Trata-se de venda em que, evidentemente, o direito de preferência pertence, em 1.º lugar, aos outros comproprietários (art. 1409.º, n.º 1); porém, uma vez que o outro comproprietário o não exerceu[5], a questão está em saber se a preferência poderá ser exercida pelo dono do prédio serviente, o que convoca a aplicação/interpretação do já referido e transcrito art. 1555.º, n.º 1, do C. Civil.
Invocam quer a sentença recorrida quer os RR/apelados, em favor da sua posição, a letra da lei – em que, argumentam, se refere a venda do prédio dominante e não também a venda de quota ou parte prédio dominante – a natureza excepcional da norma – na medida em que sendo o direito de preferência uma restrição ao princípio da livre disposição pelo proprietário das coisas que lhe pertencem, consagrado no art. 1305.ºdo C. C., tem de constar de lei expressa ou de convenção das partes (esta prevista no art. 414.º do C. C), não se permitindo a sua aplicação analógica a casos não previstos na lei – e o próprio espírito da lei – que visaria libertar do encargo, restaurando o regresso à propriedade perfeita, o prédio onerado, pôr termo a conflitos de vizinhança e compensar a limitação imposta aos donos confinantes com o prédio encravado.
Trata-se de argumentos que, a nosso ver e salvo melhor opinião, não convencem de todo.
O argumento literal, não sendo em tese irrelevante, é no caso altamente contestável.
A propósito da compra e venda, a lei (art. 874.º do C.C.) distingue entre a transmissão da propriedade de uma coisa e a transmissão de outro direito sobre a coisa.
Em todo o caso, noutros momentos, para aludir à transmissão do direito de propriedade sobre uma coisa, é corrente e até vulgar falar abreviadamente em transmissão da coisa, venda da coisa e compra da coisa.
“Esta flexibilidade ou maleabilidade de linguagem, traduzida no uso indistinto das expressões transmissão (venda, compra) da propriedade da coisa e transmissão (venda, compra) da coisa, de que há muitas revelações no C. C. vigente, nota-se ainda bastante mais na legislação avulsa e no vocabulário jurídico corrente, especialmente na cláusulas contratuais.”[6]
Isto é, quando o art. 1555.º, n.º 1, do C. Civil alude à venda do prédio dominante, o que o legislador rigorosamente quer referir é a venda da propriedade de tal prédio. E “a compra e venda da propriedade da coisa, ou seja, a alienação do direito de propriedade da coisa mediante um preço tanto abrange o direito de propriedade na sua totalidade (a titularidade única e exclusiva sobre a coisa) como qualquer das fracções ideais em que o direito de domínio se pode decompor”[7].
É a própria lei civil – 1403.º – que o confirma ao considerar a compropriedade como uma variante do direito de propriedade.
Aliás, a propósito da compropriedade, importa referir e salientar – precisando o sentido jurídico da expressão, até aqui “livremente” utilizada, “venda de parte alíquota de prédio” – que o conteúdo do direito do comproprietário não incide sobre uma quota da coisa, não ocorrendo, em rigor, quando o comproprietário transmite o seu direito, a transmissão de uma quota da coisa.
A teoria, sobre a natureza jurídica da compropriedade, que defende que cada comunheiro é titular dum direito próprio incidente sobre uma quota ideal e abstracta da coisa comum[8] estará hoje, salvo o devido respeito, superada quer pela teoria que defende que há um único direito de propriedade sobre a coisa, com vários contitulares[9], quer pela que defende que “a compropriedade representa um concurso de vários direitos de propriedade (tantos quantos os participantes) sobre todo o bem, direitos que justamente pela concorrência, se limitam reciprocamente no seu exercício”[10]
Efectivamente, sendo típico da estrutura dos direitos reais a sua directa e imediata incidência sobre coisas, era pouco ajustada a construção dum direito real tendo por objecto uma abstracção – uma quota ideal.
Daí que, hoje, seja relativamente maioritária a última tese referida, segundo a qual o objecto do direito do comunheiro é a coisa, a totalidade da coisa, e não uma porção ideal representada pela quota.
Servindo a quota, diz-se, tão só o propósito de resolver o conflito potencial entre os vários comunheiros relativamente ao exercício de poderes e deveres que assumem uma feição quantitativa, sem que constitua o próprio objecto do direito real ou defina uma porção da coisa que fique afecta ao direito[11].
Significa pois tudo o que se acaba de dizer – a propósito da exacta natureza jurídica da compropriedade – que a questão em análise, como está colocada nos autos, é mais aparente que real.
Efectivamente, quanto o comproprietário transmite o seu direito, não é exacto que se possa dizer que a questão está em saber se também há direito de preferência na venda de parte “alíquota” do prédio dominante, uma vez que, em tal hipótese, quanto o comproprietário transmite o seu direito, é ainda todo o prédio dominante – e não apenas uma parte – que é transmitido, porém, com a ressalva de existirem outros direitos de propriedade (tantos quantos os comproprietários) sobre o mesmo prédio, direitos estes que, não sendo transmitidos, se mantêm a limitar o direito transmitido.
Mas mais – e pondo de lado a verdadeira e exacta natureza jurídica da compropriedade – se a alienação da “quota” de um dos comproprietários apenas servisse de base ao direito de preferência dos outros comproprietários, pouco relevo útil teria então o comando contido no n.º 1 do art. 1409.º, segundo o qual o comproprietário, além de gozar do direito de preferência, tem o 1.º lugar entre os preferentes legais no caso de venda a estranhos da quota de qualquer dos consortes; é que, se não houvesse outros possíveis preferentes – como os donos de prédio onerados com servidões legais de passagem ou como os arrendatários, em caso de alienação de parte “alíquota” dum prédio – não se vê em que situações tal primazia na “graduação legal” iria poder ser aplicada[12].
Conclui-se pois que a expressão verbal usada no art. 1555.º, n.º 1, do C. C. não exclui nem no seu texto nem no seu espírito a hipótese de preferência na vulgarmente designada venda da “quota” de qualquer dos comproprietários do prédio dominante.
Perdendo assim relevo o argumento extraído da natureza excepcional da preferência; uma vez que cabendo – o direito de preferência do dono de prédio onerado com servidão legal na alienação de “quota” de um dos comproprietários do prédio dominante – no texto e no espírito da lei, não se necessita de recorrer à aplicação analógica para se fundamentar o direito de preferência em tal hipótese.
Enfim, o art. 1555.º, n.º 1, do CC omitirá a menção expressa à venda de “quota” do comproprietário do prédio dominante por considerar, justificadamente, desnecessária tal menção.
Como refere Vaz Serra [13]“ (…) a venda da quota do comproprietário é uma venda do prédio, pois, havendo compropriedade, o proprietário é o conjunto dos comproprietários e a venda, feita por um destes, da sua quota ou direito de compropriedade é uma venda (parcial, quanto à titularidade do direito de propriedade) do prédio”
“E é este o argumento verdadeiramente importante na questão – a preferência legal baseada na venda de determinada coisa (art. 414.º do C. Civil) tanto aproveita, pela sua especial razão de ser, à venda do direito de propriedade na sua totalidade, como à venda de uma quota ideal dele ou à venda ou de uma fracção determinada da coisa”[14]
Podendo ainda acrescentar-se que representado a redacção vigente do art. 1555.º, n.º 1, do C. Civil um regresso à solução de 1911 – restringindo-se o direito de preferência aos proprietários dos prédios onerados com a servidão[15] – as razões de tal direito de preferência se centram sobre a compensação do encargo imposto aos titulares da preferência concedida
E que, exercido o direito de preferência em casos como os dos autos, também as razões respeitantes à vantagem de eliminar conflitos e dificuldades resultantes da existência de uma pluralidade de direitos sobre o prédio serviente são obtidas com a preferência na venda de “quota”, uma vez que passarão a ser menos os outros comproprietários titulares do direito de servidão.
Na venda de “quota” – como refere Antunes Varela[16] – “ (…) por que motivo se há-de ir (…) para a tese radical da preferência em tudo ou em nada e não ficar antes, prosaica mas sensatamente, na tese salomónica da preferência no que for possível, da preferência correspondente ao volume ou grandeza da alienação projectada ou realizada?”
Aliás, se outro for o entendimento – isto é, se a preferência não for concedida – sempre que o prédio dominante pertença a duas ou mais pessoas, nunca o dono do serviente “meterá o dente”[17]; ou melhor, só poderá ter direito de preferência no caso excepcional de todos os comproprietários se decidirem a vender ao mesmo tempo o conjunto das suas “quotas” por um preço global[18]
O que significaria, na prática, que ao proprietário interessado em vender o prédio se tornaria muito fácil afastar a preferência do dono prédio serviente – bastaria vender o prédio em fracções sucessivas[19].
Concluindo pois, a 1.ª R., os 2.º e os 3.º RR. não podiam vender o seu direito de propriedade sobre a coisa comum a estranhos, como foi o caso, sem dar prévio conhecimento aos AA/apelantes (416.º do C. Civil, ex vi 1555.º, n.º 2, do C. Civil), donos de prédio confinante e onerado com uma servidão legal de passagem.
Tendo-o feito, violaram o direito de preferência conferido aos AA/apelantes pelo art. 1555.º, n.º 1, do C. Civil, assistindo assim aos AA/apelantes o “direito de haver para si a “quota” alienada” – cfr. art. 1410.º, n.º 1, do CC (ex vi 1555.º, n.º 2, do C. Civil).
Razão porque procede a apelação.
É que, insiste-se, a questão acabada de analisar é a única compreendida no objecto da apelação.
Os RR/apelados, ainda que a título subsidiário, não solicitaram a apreciação de qualquer outra questão, nem arguiram qualquer nulidade de sentença[20]
Não arguiram, designadamente, o facto da sentença recorrida ter omitido, de todo, qualquer pronúncia sobre o pedido reconvencional, assim incorrendo na nulidade da alínea d) do n.º 1 do art. 668.º do CPC.
É verdade – como é referido no relatório deste acórdão – que o pedido reconvencional foi deduzido “para o caso da a acção ser julgada procedente”, pelo que, tendo a acção sido julgada improcedente na 1.ª instância, ficou aí prejudicado o seu conhecimento.
Mas era exactamente isto – declarar prejudicado o conhecimento do pedido reconvencional – que, a nosso ver, podia e devia ter sido dito na sentença.
Em todo o caso – quer tivesse sido efectuada tal declaração quer, como foi o caso, não tenha sido feita[21] – o certo é os RR/recorrentes não podiam ter deixado de, a título subsidiário, requerer o conhecimento do pedido reconvencioanl – cfr. art. 684.º, n.º 1 e 2, do CPC.
Assim, para além de este tribunal não poder conhecer – uma vez que as nulidades de sentença não são de conhecimento oficioso – da referida nulidade da alínea d) do n.º 1 do art. 668.º do CPC, consistente em a sentença não se haver pronunciado sobre o pedido reconvencional, sucede, mais relevantemente, que o pedido reconvencional não está incluído no objecto do recurso.
De todo o modo, importa referir, sem ultrapassar o tratamento comedido que questões fora do âmbito do recurso podem merecer, que nada do que se alegou/provou nos autos é susceptível de infirmar ou limitar o êxito da preferência e, ainda, que o pedido reconvencional estava, em substância, com o que se alegou/provou, votado ao malogro.
Alegaram os RR/recorridos que com a venda em causa se pretendeu a manutenção da propriedade na família, tendo havido, concomitantemente, partilhas de bens da família, tendo os vendedores recebido outros bens de valor considerável e sentimental; e que o preço da venda constante da escritura foi um preço simbólico, entre familiares, preço que, se não fossem estes factos, seria entre os noventa e os cem mil euros para alienação da totalidade do imóvel.
Independentemente de saber se os RR/recorridos estavam a pretender alegar a ocorrência duma “doação mista” – infirmando a compra e venda declarada – ou se apenas estavam a tentar fazer subir o preço a depositar pelos AA/preferentes – e parece claramente ser este o caso, em face do 1.º pedido reconvencional formulado – e, inclusivamente, independentemente de nos debruçarmos sobre o efectivo e real relevo jurídicos de tais alegações, o certo é que tal “tese” factual não ficou provada – como as respostas negativas e parcialmente negativas aos 6 primeiros quesitos o espelham – o que, só por si, faria soçobrar o 1.º pedido reconvencional.
Do mesmo modo, quanto ao 2.º pedido reconvencional, respeitante à indemnização por benfeitorias; também aqui, para além e antes da insuficiência de factos em termos de prova, havia uma congénita insuficiência factual em termos de alegação.
As obras realizadas pelos adquirentes preteridos na coisa preferida podem traduzir-se em “despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa” e assim configurar benfeitorias (cfr. 216º, n.º 1, do C. Civil).
A propósito das benfeitorias e sobre as suas espécies/classificações, distinguem-se no art. 216.º do C. Civil (de acordo com a tradição romanista) as benfeitorias necessárias – que são as que são indispensáveis, as que se dirigem à conservação da coisa benfeitorizada, isto é, a obviar à sua perda, destruição ou deterioração – as benfeitorias úteis – que são as que, apesar de dispensáveis, aumentam o valor objectivo da coisa – e as benfeitoras voluptuárias – que são as que não aumentam o valor objectivo (venal) da coisa mas tão só o seu valor subjectivo, enquanto servem apenas para gozo ou regalo de quem as faz.
Benfeitorias assim classificadas que conferem, segundo os art. 1273.º e 1275.º do C. C., ao possuidor que efectue despesas na coisa possuída os seguintes direitos:
Sendo necessárias – ainda que o possuidor esteja de má fé (e os RR. adquirentes estão-no pelo menos desde a citação – cfr. art. 481º, a) do C. P. Civil) – conferem o direito a ser indemnizado do seu custo efectivo; indemnização que, porém, não é o mesmo que reembolso, devendo ser descontado (ao custo) o rendimento líquido dos frutos recebidos e também o valor das deteriorações (cfr. art. 1274.º do C. Civil).
Sendo úteis, o possuidor é admitido a levantá-las (ius tollendi) se o puder fazer sem detrimento da coisa principal ou, então, quando não haja lugar a tal levantamento, deve ser satisfeito/indemnizado segundo as regras do enriquecimento sem causa (o que significa que o proprietário não pagará mais do que o dispendido nelas; nem pagará mais que o valor que as benfeitorias representam para a coisa).
Sendo voluptuárias, o possuidor de boa fé não tem outro direito que não seja o ius tollendi e isto apenas e só quando o levantamento não envolva prejuízo para a coisa bonificada, pois de contrário tem de deixá-las ficar; quanto ao possuidor de má fé ele nenhum direito tem e perde as benfeitorias a favor do proprietário.
Tendo tudo isto presente – e tendo-se tão só provado (e foi menos do que aquilo que se alegou) que os RR. adquirentes refizeram diversos dos seus muros de pedra e podaram árvores, no que despenderam a quantia de € 4.000 – mesmo que se considerasse estas despesas/trabalhos efectuados na coisa como configurando benfeitorias necessárias[22], o certo é que não sabemos quando foram feitas (se antes ou depois da citação, o que releva em termos de má-fé), que parte da quantia diz respeito aos muros e que parte diz respeito à poda, sendo certo, sublinha-se, que uma indemnização por benfeitorias necessárias não é o mesmo que um reembolso, devendo ser descontado (ao custo) o rendimento líquido dos frutos recebidos (sendo as despesas/custos de conservação um encargo normal do objecto sobre que recaem, devem ser deduzidas de tal rendimento líquido).
Ademais, num perspectiva de enriquecimento sem causa – mais fácil, a partir dos factos provados, de sustentar juridicamente – o obrigado à restituição apenas restituirá o valor com que se locupleta, com o limite (para a sua obrigação) de a restituição não poder exceder o que o empobrecido despendeu (cfr. 479.º do C. Civil); ora, foi justamente isto – a medida do enriquecimento dos AA. – que não foi alegado pelos RR., que se limitaram tão só a alegar os montantes/custos que despenderam, isto é, a medida do seu empobrecimento.
Enfim, o desfecho global do recurso – ainda que não houvesse razões formais a circunscrever o seu objecto – seria sempre o mesmo, nada existindo, em termos substantivos, a obstar ou limitar o êxito da preferência.
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IV - Decisão
Pelo exposto, decide-se julgar procedente a apelação e, consequentemente, revoga-se a sentença recorrida[23], declarando-se também[24] que os AA/apelantes gozam do direito de preferência na compra e venda constante do ponto 7 dos factos provados, razão pela qual se substituem os AA/apelantes, como compradores, aos aqui 4.º RR., ali compradores[25].
Custas de todo o processo, em ambas as instâncias, pelos RR/recorridos.
[1] Alegaram ainda que os AA. não procederam ao depósito da totalidade do preço dentro do prazo que a lei estipula para o efeito, questão que foi julgada improcedente no saneador, decisão com que os RR. se conformaram.
[2] Invocaram, ainda, que, não visando a acção de preferência a totalidade do imóvel, os co-proprietários teriam de ser chamados com vista a poderem exercitar o seu direito de preferência, no termos do artigo 1409.º do Código Civil; e requereram a intervenção principal de tais co-proprietários – R..., casada com S... – incidente que, sem censura, foi liminarmente rejeitado.
[3] Efectivamente, a concessão da preferência em causa está subordinada à condição de se tratar do prédio onerado com a servidão legal de passagem; não é, por conseguinte, o proprietário onerado com qualquer servidão de passagem – mas apenas o adstrito à servidão legal de passagem – que goza da preferência consignada no art. 1555.º do C. Civil. Servidão que – acrescenta-se ainda – tem que se encontrar efectivamente constituída; não bastando que se verifiquem os pressupostos legais da sua constituição.
[4] Aliás, pode até situar-se, na sentença recorrida, o ponto exacto em se inicia a discordância dos AA/apelantes; é no início da página 13 da mesma quando, após se dizer que “ (…) dúvidas não temos de que o prédio dos autores se encontra onerado com uma servidão de passagem a favor do prédio do qual foi vendida metade indivisa (…)”, se refere que a “questão fulcral, levantada pelos réus é saber se o direito de preferência referenciado no artigo 1555.º/1 do Código Civil existe quando se procede à venda, tal como aconteceu no caso dos autos, de uma parte ideal do prédio e não à totalidade deste”, para logo a seguir se antecipar a conclusão: “desde já avançamos ser nosso entendimento que a resposta não pode deixar de ser negativa”.
[5] Ou melhor, não o exerceu tempestivamente, como resulta da razão que levou à rejeição do respectivo incidente de oposição.
[6] Antunes Varela, in RLJ, ano 120, pág. 16, comentando um caso em que a questão, bastante semelhante, estava em saber se o direito de preferência concedido ao arrendatário rural abrange a venda da quota (ideal) do prédio ou apenas a venda de todo o imóvel.
[7] Antunes Varela, in RLJ, ano 120, pág. 17.
[8] Defendida quer por Manuel Rodrigues in “ A compropriedade no direito civil português, quer por Cunha Gonçalves, in “Da propriedade e da posse”.
[9] Defendida por Henrique Mesquita, in Direitos Reais, pág. 245. e ss; ou por Pires de Lima/Antunes Varela, in C. Civil Anotado, Vol. III., pág. 344 e ss.
[10] Cr. Pinto Coelho, in Compropriedade no Direito Português; Oliveira Ascensão, in Direitos Reais, pág. 271; Menezes Cordeiro, in Direitos Reais, pág. 442; Carvalho Fernandes, in Direitos Reais, pág. 348 e ss; e Alberto Vieira, in Direitos Reais, pág. 390.
[11] E a incidência simultânea de vários direitos com a mesma natureza sobre a coisa induz um concurso de direitos reais, que ficam, por conseguinte, limitados na sua extensão; os direitos dos comunheiros oneram-se reciprocamente, limitando o exercício de cada um deles.
[12] Nem a necessidade de normas como o art. 48.º do RAU – na linha do anterior 1117.º do C. C. – claramente articulada com a prescrição do n.º 1. do art. 1409 do C. Civil.
[13] In RLJ, ano 105, pág. 105.
[14] Antunes Varela, in RLJ, ano 120, pág. 17.
[15] Isto é, deixando os donos dos prédios dominantes de ter preferência na venda dos prédios servientes.
[16] In RLJ, ano 120, pág. 14.
[17] Na expressão sugestiva de Antunes Varela, in RLJ, ano e local citados.
[18] E ainda aqui, quem tiver sobre a natureza jurídica da compropriedade o 1.º entendimento referido – isto é, quem entender que cada comunheiro é titular dum direito incidente sobre uma quota ideal e abstracta da coisa comum – poderá dizer que, mesmo assim, não se pode falar na venda do prédio, mas sim em várias vendas simultâneas de fracções ideais do prédio.
[19] A prova da fraude, objectar-se-á, fará com que a preferência funcione na mesma; é verdade, porém, para além de nem sempre ser fácil provar a fraude, há que ter presente que é dever da lei e do intérprete não gerar “tentações”.
[20] A única nulidade de sentença arguida foi a da alínea c) do n.º 1 do art. 668.º do CPC e pelos AA/recorrentes; porém, erradamente. Segundo a referida alínea c), constitui causa de nulidade da sentença os fundamentos estarem em oposição com a decisão, porém, quando se fala, a tal propósito, em “oposição entre os fundamentos e a decisão”, está-se a aludir à contradição real entre os fundamentos e a decisão, está-se a aludir à hipótese de a fundamentação apontar num sentido e a decisão seguir caminho oposto. E não ao erro de julgamento cuja impugnação se faz – como os AA/apelantes também fizeram – mediante recurso.
[21] Hipótese esta em que a nulidade de sentença do n.º 1, alínea d), do art. 668.º do CPC também devia ter sido suscitada.
[22] E o alegar-se tão só que se refizeram muros não equivale a dizer, nem pressupõe, que se actuou para evitar a perda, destruição ou deterioração dos muros.
[23] Na parte em que foi interposto recurso e que foi apenas sobre o julgamento de improcedência da acção.
[24] Além do que já foi afirmativamente declarado/reconhecido na decisão de 1.ª Instância.
[25] Não se ordena qualquer cancelamento do registo efectuado na Conservatória do Registo Predial, uma vez que o negócio se mantém com “novos” compradores.
Barateiro Martins (Relator)
Arlindo Oliveira
EmídioSantos