Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
| 2114/10.0T2AVR.C1 |  |
BOA-FÉ
2. Quem financia tem de conhecer e avaliar o risco do seu investimento, o que implica a permanente informação do concreto e exacto destino que para ele está desenhado. Se o risco se agravou pelas alterações das condições propostas pelo beneficiário do financiamento, não há quebra da boa-fé do investidor/financiador que não aceita essas alterações.
A.....fez instaurar no 1º Juízo de Grande Instância Cível da Comarca do Baixo Vouga uma acção declarativa sob a forma de processo ordinário contra B....., pedindo a condenação da Ré a pagar à Autora a importância de € 8.806.525,53, a título de danos patrimoniais, acrescida dos juros vincendos à taxa comercial desde a citação até integral pagamento, e a importância de € 5.000,00, a título de danos não patrimoniais, acrescida de juros à taxa legal desde a citação até integral pagamento; e, bem assim, que se decrete a resolução do contrato de financiamento intercalar de € 750.000,00 e, por via disso, se declare a compensação entre o crédito da Ré e o crédito da Autora, devendo igualmente a Ré abster-se de comunicar ao Banco de Portugal qualquer situação de incumprimento emergente desse financiamento intercalar.
Subsidiariamente, para o caso de não proceder o pedido principal de resolução, ser a Ré condenada a pagar à Autora a importância de € 23.348,63, acrescida dos juros vincendos à taxa comercial desde a citação e até integral pagamento.
Para tanto alega que a partir de Fevereiro de 2005 realizou diversas diligências com o objectivo de obter o loteamento de uns terrenos e posteriormente neles construir um empreendimento imobiliário; também encetou negociações com a Ré tendo em vista a obtenção de um avultado financiamento para apoio à construção do empreendimento, no decurso das quais a Ré procedeu à avaliação dos terrenos e obteve dos seus serviços parecer favorável; em Março de 2007 a Ré informou-a de que tinha autorizado, nas condições que especificou nessa comunicação, um financiamento para apoio à construção do empreendimento no montante de global de dez milhões de euros a concretizar em oito mútuos; mais tarde, com o propósito de permitir a prossecução daquele financiamento global, a Ré autorizou e veio a conceder-lhe um financiamento intercalar de 750.000,00 €; entretanto foi informando a Ré das diligências que ia realizando para a concretização do empreendimento e do andamento do processo de licenciamento, o qual corria com alguma demora na Câmara Municipal de Aveiro, conforme é prática conhecida da Ré; esta nunca deixou de se interessar pelo andamento dessas diligências e processo e nunca deu qualquer indicação oposta ou manifestou qualquer dúvida quanto às condições de financiamento aprovadas; porém, inesperadamente, em 18 de Março de 2009, a Ré comunicou à Autora que as condições de financiamento eram válidas apenas por 6 meses e que por conseguinte estavam caducadas desde 7 de Setembro de 2007, dessa forma inviabilizando o empreendimento projectado; a Autora tentou obter financiamento junto de outros bancos mas não teve sucesso; a Autora suportou diversas despesas e gastou valores elevados na aquisição dos terrenos e outros encargos com vista à execução do empreendimento e não tem meios financeiros para pagar o empréstimo intercalar que a Ré lhe concedeu, sendo que o objectivo do mesmo ficou prejudicado pela frustração do empreendimento; acresce que a Ré tem cobrado à Autora juros desse empréstimo a taxas superiores ao que estava convencionado; a Autora viu a sua reputação comercial afectada por esta situação.
Citada, a Ré Caixa contestou, defendendo-se do seguinte modo: as condições de financiamento por si aprovadas eram mais do que a Autora indica e estavam relacionadas com o empreendimento que a mesma então pretendia executar; além disso eram provisórias, incompletas e temporárias, como a Autora bem sabia; esta não chegou a aprovar as condições transmitidas pela Ré e nunca procedeu à sua aceitação por escrito; posteriormente, a Autora solicitou um novo empréstimo de 750.000€ e a Ré, por ter sido convencida de que em 120 dias a A. estaria em condições de contratar o financiamento, autorizou a sua contratação por curto prazo; ao aproximar-se o fim desse prazo, a Autora insistiu para se contratar o financiamento autorizado, o que não suscitou qualquer reserva, pois era do seu conhecimento que após a entrega do projecto de construção aprovado teria de haver novo despacho de autorização, desde logo para decidir a repartição dos € 10.000.000 pelas 8 operações de fomento à construção; só porque a Autora informou que a contratação do financiamento estava iminente é que o prazo do empréstimo foi prorrogado; mais tarde, porém, ao solicitar a prorrogação do financiamento por mais 6 meses, informou a A. que havia um atraso na aprovação do loteamento e que dera entrada de um pedido de alteração para apenas 2 lotes, cada um com 4 blocos; de imediato a Ré salientou-lhe que as alterações em causa poderiam dificultar a contratação do financiamento e que não se poderiam manter as condições de o anteriormente aprovadas; em Março de 2009, voltou a inquirir a Autora sobre a situação do alvará de loteamento e o projecto respectivo, tendo sido por esta informada que estava a reformular o projecto, de forma a adaptá-lo às novas condições do mercado, que se tinham alterado bastante; com o decorrer do tempo foi a Ré referindo que a operação teria de ser novamente submetida a despacho e não seria possível manter o spread, o que culminou na carta de 18 de Março de 2009; por fim, apenas em 21 de Abril de 2010 os gerentes da Autora informaram que a Câmara Municipal estava em condições de emitir o alvará de loteamento, o que implicava pagar cerca de € 300.000,00, quantia de que a A. não dispunha; por isso a A. estava a pensar em construir apenas os 4 blocos localizados a sul num só lote, para o que necessitava de um financiamento de € 7.000.000,00; em face desta alteração a Ré solicitou aos seus serviços parecer, o qual concluiu que as dificuldades de comercialização no mercado imobiliário na região de Aveiro haviam aumentado muito o risco de comercialização do empreendimento; pelo que decidiu não aprovar a versão agora proposta.
A final foi proferida sentença que julgou a acção totalmente não provada e improcedente, absolvendo a Ré de todos os pedidos.
Inconformada, deste veredicto recorre a A., recurso admitido como de apelação, com subida imediata nos autos e efeito meramente devolutivo.
Cumpre decidir.
*
A apelação.
Nas conclusões através das quais a apelante circunscreve o objecto do recurso, podem surpreender-se as seguintes questões:
1º - A alteração da decisão sobre a matéria de facto (no que concerne aos nºs 12. 13, 15, 18, 20, 50, 52, 53, 59, 60 e 61 da b.i.);
2º - Independentemente da alteração da decisão de facto, o saber se ocorre responsabilidade pré-contratual da Ré e apelada por ruptura injustificada das negociações, nos termos do art.º 227 do CC; e se, havendo responsabilidade, se verifica o condicionalismo necessário à declaração de resolução do empréstimo intercalar, operando-se a compensação do crédito da Ré com o da A..
Contra-alegou a Ré Caixa Geral de Depósitos, pugnando pela confirmação do decidido.
Sobre a impugnação da decisão sobre a matéria de facto.
Previamente há que fazer notar que embora a iniciativa de gravação da prova haja pertencido exclusivamente ao Tribunal, nos termos do art.º 522-B do CPC, não está o recorrente impedido, por essa circunstância, de deduzir a impugnação da decisão de facto com uso da prova gravada, nomeadamente através da alusão aos depoimentos testemunhais produzidos em audiência.
A recorrente subdivide os pontos da base instrutória que pretende ver respondidos de forma diversa em dois grupos:
Um relativo aos nºs 12, 13, 15 e 50, outro atinente aos nºs 18, 20, 52, 53, 59, 60 e 61.
Atentemos no teor dos pontos do primeiro grupo e as respostas dadas:
12
A Ré tinha conhecimento que normalmente a Câmara Municipal de Aveiro demora a aprovar processos idênticos ?
13
Só após 18 de Março de 2009 a Ré deixou de se interessar pelo processo de licenciamento? 15
Nem qualquer alerta relativamente a prazos a observar?
50
A Ré salientou de imediato que essas alterações podiam dificultar a contratação do financiamento?
Respostas aos nºs 12, 13 e 15: Não provado.
Resposta ao nº 50: Provado apenas que a Ré salientou de imediato que essas alterações teriam de ser apreciadas pelo banco para efeitos de financiamento.
Propugna a recorrente que se responda Provado ao nº 12, Não provado ao nº 50 e que sejam dadas aos restantes nºs as seguintes respostas:
Nº 13: Provado que só após o início de 2009 a Ré deixou de se interessar pelo andamento do processo de licenciamento.
Nº 15: Provado que a Ré só alertou para os prazos a observar no início do ano de 2009, dois ou três anos antes do envio da carta a que se refere a alínea EE da matéria assente.
Vejamos.
Entende a A. e ora apelante que a resposta ao nº 12 deveria ser de Provado em função do que consta na descrição da proposta de financiamento de curto prazo intercalar que se encontra plasmada no dossier de crédito da Ré, uma vez que aí aparece a reserva “embora seja necessário alguma prudência nestas previsões devido aos habituais atrasos das autarquias”. Esta reserva explicaria o tempo de obtenção pela A. do alvará de loteamento e licença de construção para o empreendimento que esta tinha em vista.
Independentemente de se tratar de matéria absolutamente espúria para a apreciação do nexo causal que fundamenta o pedido, certo é que da referida afirmação - que de forma alguma tem implícita qualquer forma de confissão de um facto, como parece sugerir a recorrente - é produzida no contexto da apreciação de uma proposta de financiamento, alude a uma posição de prudência perante uma eventualidade - a de existirem atrasos nos processos autárquicos - e não tem qualquer referência particular à Câmara de Aveiro, ou seja, à matéria do que vem perguntado.
Assim, não sendo convocados outros elementos probatórios dissonantes da resposta, afigura-se-nos ser de a manter tal qual se mostra dada.
No que se atem ao nº 13 quer a apelante que se responda que “Só após o início de 2009 a Ré deixou de se interessar pelo processo de licenciamento”, invocando o curso do processo de financiamento intercalar e as suas prorrogações e a alteração da posição da Ré quanto ao financiamento apenas no início de 2009, como resultaria das respostas aos nºs 14 e 16 da b.i.
Ora a matéria do curso do financiamento intercalar e a da observação pela Ré, no início de 2009, de que as condições da operação tinham um certo prazo, é absolutamente inócua para daí se retirar o desinteresse que está no núcleo da pergunta. Assim, nada mais sendo adversado pelo recorrente, a resposta de Não provado é a única que se adequa.
Relativamente ao nº 15 quer a recorrente que se responda positivamente, uma vez que se retiraria de toda a prova que “tudo se passou como se inexistissem prazos”. Ora uma coisa é aquilo que se questiona no dito nº 15 - ou seja, se até à carta de Março de 2009 nunca houve alerta da Ré para prazos - outra coisa é saber se, mesmo sem alerta, a A. tinha necessariamente interiorizado a ideia de que havia um prazo razoável (por esse prazo ter baseado as negociações, senão explícita, pelo menos implícitamente).
Argumenta a recorrente com a omissão do chamado dossier de crédito sobre prazos e com o depoimento da testemunha (….).
Quanto à omissão do prazo no aludido dossier de crédito é evidente que ela não é incompatível com a possibilidade de ter havido outras formas de chamada de atenção para o tempo em que a A. tinha que tratar da documentação exigida para o financiamento (por ex., por contacto telefónico ou até pessoal dos serviços da Ré). É que estamos perante a prova de um facto negativo que poderia ter-se verificado ao longo de um período de cerca de dois anos, prova que, como se sabe, tem de ser absolutamente excludente, o que é extremamente difícil para a parte com ela onerada.
Por outro lado, o depoimento da testemunha (….), a cuja audição se procedeu, apesar de conter a afirmação de que a testemunha nunca foi advertida quanto à existência de prazos, surge como altamente comprometido, dado que se trata de um dos dois sócios da A. até 17 de Novembro de 2010. Daí que, ao menos neste ponto, seja de desvalorizar tal depoimento, sendo a convicção desta instância que sempre esteve na mente das partes e, para o que interessa da A., que a concessão do financiamento autorizado e o preenchimento das respectivas condições obedeciam necessariamente a um prazo razoável.
Por conseguinte, a resposta impugnada é a correcta.
Insurge-se também a apelante contra a resposta da 1ª instância ao nº 50, em que se revela que em Junho de 2008, confrontada com a informação da A. sobre alterações ao projecto, a Ré vincou que as mesmas teriam ser apreciadas pelo Banco.
Cumpre já fazer notar que para estranhar seria que a Ré abdicasse de conhecer as aludidas - e substanciais - alterações, fazendo tábua rasa da análise do novo risco daí resultante.
Todavia, a recorrente continua a invocar Só o faz em sede de conclusões, porquanto o que consta da alínea D do ponto 3 - que vai de fls. 519 a 537 - é, salvo o respeito sempre devido, um perfeito amontoado de considerações e juízos de valor que de forma alguma integram a especificação dos concretos meios probatórios a que alude a alínea b) do nº1 do art.º 685-B do CPC. o dossier de crédito e os actos posteriores da apelada no âmbito do seu relacionamento com a apelante, a par do depoimento de António (…..), elementos que demonstrariam nunca ter sido questionado o financiamento de € 10.000.000,00.
No que concerne ao dossier de crédito não especifica a recorrente quaisquer pontos ou passagens que desmintam que a Ré tenha exigido a revisão do financiamento confrontada com as alterações do projecto.
E, quanto ao depoimento da referida testemunha, igualmente não se descortina da audição a que se procedeu que a Ré tenha negligenciado as consequências da alteração comunicada pela recorrente.
Pelo que a resposta da 1ª instância de Provado é de conservar inalterada.
Ataca ainda a apelante através das conclusões 6ª a 19ª o teor das respostas dadas aos nºs 18, 20, 53, 59 e 61 da b.i.
No entanto, a modificação proposta para cada uma dessas respostas não assenta também nos imprescindíveis e específicos meios probatórios que imporiam decisão diversa para cada qual dos pontos visados, como é requerido pelo actual art.º 685-B, nº 1 alínea b) do CPC.
A recorrente limita-se, quanto a estas respostas (com excepção de um delas), a remeter para a amálgama de considerações e juízos de valor que explana na alínea D do ponto 3 do corpo das alegações. Na verdade, percorrendo as 18 páginas em que o recurso pretende expressar em bloco a sua divergência perante a prova produzida sobre aquele conjunto de pontos, ficamos sem saber quais os elementos probatórios que teriam sido indevidamente avaliados e que justificariam a alteração da decisão de facto no tocante a cada um desses concretos pontos.
Ora, a nosso ver, esta forma aligeirada e ínvia de impugnação só poderia acarretar quanto a esse conjunto de pontos a rejeição respectiva, como clara e inequívocamente decorre do nº 2 do citado art.º 685-B do CPC.
Com uma excepção: a que diz respeito à resposta ao nº 60, que a apelante considera incorrecta, por a isso obstar o constante de fls. 397 (dossier de crédito) e o depoimento da testemunha (…..). Trata-se aqui de apurar se a A. tinha os € 300.000 exigidos pela CM de Aveiro para emitir o alvará de loteamento de 2 lotes e para custear a escritura de compra de uma parcela de terreno da mesma Câmara.
Ora o que se depreende de fls. 397 é que a Ré dá por adquirido que a A. não dispunha naquela altura das verbas em causa. E apreciado o depoimento da testemunha (…..), embora dele deflua que essas importâncias estariam ao seu alcance, certo é que essa afirmação não é merecedora de crédito porquanto, se assim fosse, não se percebe a razão pela qual a A. não desembolsou efectiva e oportunamente tais valores.
Donde que também esta resposta deva permanecer intocada.
Em suma, mantém-se in totum a decisão de facto impugnada.
Em consequência, são os seguintes os factos provados a ter em consideração:
A autora IMMOPLANNING – CONSTRUÇÕES LDA é uma sociedade por quotas com sede em Sever do Vouga. [A]
(…..) foi sócio da autora com uma quota de 50.000,00€, que cedeu a (…..) em 17 de Novembro de 2010. [B]
(…..) era e é sócio da autora. [C]
A autora adquiriu a (….), em 26 de Julho de 2005, pelo preço global de 900.000,00€, o prédio urbano composto por terreno para construção, sito na EN n.º 109, Esgueira, Aveiro, inscrito na matriz sob o artigo 3.758 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Aveiro sob o n.º 3.022. [D]
(…) e o prédio urbano, composto de terreno para construção, sito na EN n.º 109, Esgueira, Aveiro, inscrito na matriz sob o artigo 3.759 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Aveiro sob o n.º 5.209. [E]
No dia 2 de Dezembro de 2003, entre o Hospital Veterinário – Policlínica Pecuária Central de Aveiro, Lda. e a sociedade (….) de que (…..) era sócio, foi celebrado o contrato intitulado “contrato-promessa de compra e venda e de permuta” cuja cópia consta a folhas 60 a 66, através do qual aquela prometeu vender a esta um prédio urbano, instalações urbanas e um pavilhão de construção. [F]
Em 19 de Janeiro de 2005, a sociedade (…..). cedeu a sua posição nesse contrato a (….), tendo o Hospital Veterinário – Policlínica Pecuária Central de Aveiro, Lda. consentido nessa cessão. [G]
Em 10 de Fevereiro de 2007, (…..) cedeu a sua posição no referido contrato à autora, tendo o Hospital Veterinário – Policlínica Pecuária Central de Aveiro, Lda. consentido nessa cessão. [H]
Na mesma data a autora e o Hospital Veterinário – Policlínica Pecuária Central de Aveiro, Lda. celebraram o aditamento ao referido contrato que consta de folhas 75 a 77, mediante o qual o contrato definitivo deverá ser celebrado após a aprovação pela Câmara Municipal de Aveiro do projecto de construção, mas nunca depois do dia 10/02/2011. [I]
A autora solicitou à Câmara Municipal de Aveiro a compra de uma parcela de 220,90 m2, tendo em vista a viabilização da operação de loteamento. [J]
Em 25 de Setembro de 2006 a Câmara Municipal de Aveiro deliberou vender à autora, pelo preço de 90.620,00€, a parcela de terreno inscrita na matriz urbana sob o n.º 5583 da freguesia de Esgueira. [K]
Em 10 de Abril de 2007, por referência ao processo de loteamento n.º 101/2005, a autora foi convidada a rectificar as áreas na Conservatória. [L]
Em 13 de Novembro de 2007, foi publicado no Diário da Republica aviso tornando público estar aberta a discussão pública relativa ao processo de obras n° 101/2005 requerido pela autora sobre o terreno sito na EN n.º 109 e descrito na CRP de Aveiro sob os nos 7827/20070227, artigo P 5573,05209/051296, artigo 3758, 03022/260491, artigo 3759 e B-140-f1.23, com a área total de 11.392,95 m2 –. [M]
Por carta datada de 13 de Dezembro de 2007, a Câmara Municipal de Aveiro deu a
conhecer à autora o deferimento desse processo de obras, nos termos do documento de folhas 82 e 83 que aqui se dá por reproduzido. [N]
Por carta datada de 15 de Janeiro de 2009, a Câmara Municipal de Aveiro comunicou à
autora o deferimento do projecto de loteamento nos termos do documento de folhas 84 a 87 que aqui se dá por reproduzido. [O]
Nessa carta informa-se além do mais que a emissão do alvará se encontrava dependente da apresentação dos projectos de infra-estruturas. [P]
Em 27 de Janeiro de 2009, a autora foi convocada pela Câmara Municipal de Aveiro para outorgar no dia 10 de Fevereiro de 2009 a escritura pública de compra e venda da parcela de terreno inscrita na matriz predial urbana sob o nº 5573. [Q]
Entre finais de 2006 e início de 2007a autora e a ré encetaram negociações para a contratação de um financiamento à autora para apoio à construção do mencionado empreendimento imobiliário. [R]
No âmbito dessas negociações a ré promoveu a avaliação dos terrenos de implantação do empreendimento. [S]
Em 22 de Janeiro de 2007 os serviços da ré emitiram um parecer considerando que o empreendimento a construir tem total viabilidade, em razão da sua "dimensão apreciável", de estar "bem dimensionado para o mercado imobiliário local" e de ter "a particularidade de não obrigar à construção em simultâneo", para além de permitir o "desenvolvimento de forma faseada", "num dos pólos de crescimento futuro da cidade" e propondo a "autorização de oito empréstimos de médio/longo prazo (um por cada bloco), num montante global de € 10.000.000,00 distribuído pelos diferentes lotes … e em condições a definir após a aprovação da operação, se for esse o caso." [T]
Por carta de 7 de Março de 2007, a ré informou a autora que tinha autorizado um "financiamento para apoio à construção de empreendimento imobiliário na cidade de Aveiro nas seguintes condições: Montante global: € 10.000.000,00 (a concretizar em 8 financiamentos na modalidade de mútuo); Prazo do financiamento: 5 anos, com 2 anos para utilização; Taxa de juro: Euribor 3 meses (flat) + 0,75%; Periodicidade pagamentos juros: trimestral; Movimentações: a débito, de acordo com a evolução do investimento, a verificar pela CGD, e a crédito, no final do prazo estipulado para a operação ou, por antecipação, com entregas voluntárias de capital ou com a realização das escrituras de venda das fracções, contra a entrega de montantes a fixar oportunamente para cada uma delas; os movimentos a débito e a crédito terão como mínimo € 10.000,00; […] Garantias: hipoteca em 1º grau dos 8 lotes de terreno onde será realizado o investimento; […] Libertação na data da contratação: 10% do capital. “ [U]
A celebração desse financiamento estava dependente da aprovação dos projectos do empreendimento pela Câmara Municipal e da aquisição ao Hospital Veterinário, Lda. Dos terrenos onde o empreendimento haveria de ser implantado. [V]
Em 7 de Maio de 2007 a ré informou a autora que autorizava "um financiamento de curto prazo, intercalar do financiamento já aprovado para o empreendimento a desenvolver … (n/ comunicação … de 7 de Março último), nas seguintes condições: Montante: € 750.000,00;
Prazo: 120 dias; Taxa de juro: Euribor 3 meses arred 1/8 p.p. sup. + 1,25%."[W]
A autora não concordou com o spread e por carta de 18 de Maio de 2007 a ré informou que baixava a taxa de juros para "Euribor 3 meses (flat) + 0,75%.” [X]
Em 4 de Junho de 2007, para concretização desse financiamento foi celebrado o "contrato de empréstimo com aval " cuja cópia consta a folhas 98 a 103 que aqui se dá por reproduzido. [Y]
Esse contrato foi celebrado pelo prazo de 120 dias. [Z]
Em 26 de Junho de 2007 a ré informou a autora que "relativamente às condições comunicadas pela n/ carta … de 7 de Março do corrente ano, informamos que a CGD autorizou a libertação de € 2.000.000,00 na data de contratação." [AA]
Em 7 de Dezembro de 2007, em substituição do "empréstimo com aval" celebrado em
04 de Junho, a autora e a ré celebraram o contrato de "empréstimo de 750.000€ com hipoteca" cuja cópia consta a folhas 106 a 122 e aqui se dá por reproduzido. [BB]
Este contrato foi celebrado pelo prazo de 6 meses, estabelecendo-se que este podia ser prorrogado por acordo escrito entre a ré e a autora, sob proposta fundamentada desta. [CC]
Este financiamento serviu para a autora pagar ao Montepio Geral, tendo sido a ré a transferir os fundos da conta da autora para esta instituição bancária. [DD]
Por carta de 18 de Março de 2009, sob a epígrafe "ASSUNTO: Cancelamento de condições de crédito" a ré comunicou à autora que "Na sequência dos contactos mantidos com V. Exas, e conforme já transmitido verbalmente, confirmamos por este meio que as condições de financiamentos de médio/longo prazo aprovadas pela CGD são válidas pelo prazo de 6 meses, pelo que as condições comunicadas pela n/ carta refª 7039/GO de 7 de Março de 2007, relativas a financiamento global de € 10.000.000,00, encontram-se caducadas desde 7 de Setembro de 2007." [EE]
A autora não dispõe de meios financeiros para pagar à ré o financiamento de € 750.000,00. [FF]
Por diversas vezes, a autora foi abordada pelo Hospital Veterinário – Policlínica Pecuária Central de Aveiro, Lda. perguntando-lhe da razão do atraso no desenvolvimento da obra e se tinha capacidade financeira para levar a cabo o projecto, tendo-lhe declarado, com o decurso do tempo e por mais do que uma vez, que via muito difícil que a autora conseguisse concluir o projecto. [GG]
Anteriormente aos factos relatados nesta acção, tinham existido já relações jurídicas entre a ré e sócios da autora, designadamente (…..) (por si e através de sociedades por si controladas) e (…..). [HH]
O contrato referido em BB] foi sendo sucessivamente renovado pelas partes até ao
presente. [II]
Dos factos controvertidos que se vieram a provar:
O preço referido em D] foi parcialmente financiado pelo Montepio Geral mediante financiamento contraído em 26 de Julho de 2005, garantido por hipoteca dos imóveis adquiridos. [1]
Antes de Janeiro de 2005 as pessoas que depois constituíram a autora para esse objectivo específico, tiveram a ideia e iniciaram o desenvolvimento de um projecto global de edificação urbana nos prédios referidos em D], E], F], J] e K]. [2]
A autora aceitou as condições mencionadas na carta referida em U], embora nunca tenha comunicado essa aceitação por escrito à ré. [3/4]
O contrato referido em Y] foi contratado pela autora para poder liquidar o financiamento referido em 1] e, com o remanescente, fazer face às despesas que estava a suportar para desenvolver o projecto. [5/6]
A ré soube pela autora que esta pretendia desenvolver este projecto imobiliário e com vista a ser ela a financiar o mesmo ofereceu à autora condições de financiamento melhores que as que o Montepio Geral oferecia. [7/8]
Nos contactos com os funcionários da ré, os sócios da autora informaram-nos dos negócios referidos em D], E] e F] e mais tarde da necessidade de adquirir à Câmara Municipal a parcela referida em J]. [9]
E que o processo do loteamento estava a correr termos na Câmara Municipal de Aveiro com vista à aprovação do projecto e mais tarde das alterações ao projecto. [10]
O processo de licenciamento do loteamento deu entrada na Câmara Municipal de
Aveiro em 4 de Março de 2005; o pedido de licenciamento das alterações ao projecto inicial do loteamento deu entrada na Câmara Municipal em 2 de Junho de 2008. [11]
Até ao início de 2009, nunca a ré transmitiu à autora qualquer recuo na ideia de concretizar o financiamento aprovado. [14]
A carta referida em EE] foi o primeiro momento em que por escrito a ré referiu à autora um prazo de vigência das condições do financiamento, sendo que dois ou três meses antes isso foi dito verbalmente a um dos sócios da autora. [16]
A ré decidiu não concretizar o financiamento de €10.000.000 para a totalidade do loteamento inicialmente projectado e não aprovou o pedido de financiamento que por alturas de Maio de 2010 a autora lhe formulou no montante de €7.000.000 para a construção apenas do lote 1 do loteamento então aprovado. [18]
Ao não conseguir financiamento da ré e dos outros dois bancos que abordou com esse objectivo, a autora não reuniu meios financeiros para concretizar o empreendimento. [19]
E acabou por perder o investimento feito no contrato referido em F] a H] [20] por falta de capacidade financeira para solver o compromisso desse contrato. [21]
No parecer referido em T], os serviços da ré haviam estimado em €14.500.000 o investimento global a realizar para a construção projectada para os 8 lotes e em €17.500.000 o valor de mercado das fracções resultantes dessa construção. [22]
Depois dessa carta a autora tentou obter financiamento para o projecto junto do Banco
Bilbao e Biscaya e do Montepio Geral, sem sucesso. [23]
Foi por estar convencida que a ré faria o financiamento de € 10.000.000,00 que a autora praticou o referido em H] e J]. [24]
A autora despendeu na aquisição dos imóveis o valor global de € 900.000,00. [25]
Com o Imposto Municipal sobre Transmissões o valor de € 71.310,46. [26]
Com os projectos de loteamento, arquitectura e especialidades o valor de € 15.125,00. [27]
Com a aquisição da posição contratual no “contrato-promessa de compra e venda e permuta” o valor de € 598.800,00. [28]
Com o IMI de 2006 a 2010 o valor de € 9.577,27. [29]
Com honorários de contabilidade e advogada o valor de € 6.742,60. [30]
Em encargos bancários com os financiamentos o valor de € 118.160,71. [31]
Entre Junho de 2007 e Setembro de 2010, a ré cobrou à autora pelo financiamento de €750.000 o total de € 110.088,32. [33]
Entre finais de 2006 e o início de 2007, foram estabelecidos contactos entre a autora e a ré tendo por objectivo apurar a viabilidade de concessão de um financiamento para a construção de um empreendimento que a autora tencionava desenvolver em Aveiro. [34]
A Autora propunha-se proceder ao loteamento de dois imóveis seus, com constituição de 3 lotes, a que se somariam outros 5 lotes a constituir em imóvel contíguo que iria adquirir, propondo-se construir em cada lote um edifício independente, de 6 pisos cada e duas garagens comuns, destinados a habitação e comércio. [35]
A autora informou então a ré que estava a diligenciar para obter todas as autorizações necessárias para dar início à construção e entregou à ré uma planta de implantação do empreendimento e plantas dos pisos do lado norte, sem aprovação camarária. [36]
O custo estimado do investimento era então de € 14.500.000, para o qual a autora contribuiria com capitais próprios de € 4.500.000, destinados a suportar os restantes custos para além da construção, pretendendo que a construção fosse financiada pela ré em € 10.000.000,00. [37]
A ré desconhecia a autora, mas o sócio (.....)era seu cliente antigo e reputado, na área do crédito à construção. [38]
Na sequência da avaliação dos seus serviços, a ré aprovou o financiamento tendo em conta, além do mais, as condições de mercado na época, a elevada experiência e bom conhecimento do mercado da construção de Aveiro de (.....), a sua idoneidade, a repartição do financiamento em 8 mútuos, um para cada bloco/lote, a relação entre financiamento, capitais próprios e garantia. [39]
Após a carta de 7 de Março de 2007 a autora nunca apresentou à ré a documentação mínima para que se procedesse à contratação do financiamento. [40]
Nem lhe deu a conhecer mais que a planta da implantação dos 8 lotes, plantas de arquitectura da metade norte do empreendimento e um mapa de áreas e composição das fracções desse loteamento, entregues à ré em Janeiro de 2007 para efeitos do parecer referido em T]. [41]
Entretanto, a Autora solicitou um financiamento por 120 dias para, além do mais, liquidar a abertura de crédito que tinha contratado junto do Montepio Geral. [42]
Convicta de que no prazo de 120 dias seria contratualizado o financiamento de € 10.000.000, a ré concedeu o financiamento referido em Y]. [43]
A autora tinha consciência de que após a aprovação do projecto de construção e o planeamento final da construção seria realizada seria necessário acordar com a ré os termos exactos da contratualização do financiamento de €10.000.000. [46]
Em meados de Outubro de 2007, a autora informou a ré que previa “o início da construção até ao final do corrente ano, se as condições climatéricas o proporcionarem”, que na Câmara “o processo se encontra despachado favoravelmente e que já seguiu para publicação no Diário da República” e que “o projecto de arquitectura se encontra feito e pronto para ser entregue na Câmara Municipal, logo que o processo de loteamento esteja concluído”. [47]
Numa reunião ocorrido em Junho de 2008, a autora informou a ré que decidira entregar
na Câmara uma alteração do loteamento para apenas 2 lotes, cada um com 4 blocos, e uma alteração do projecto na área comercial para construir lojas de maior dimensão. [49]
A ré salientou de imediato que essas alterações teriam de ser apreciadas pelo banco para
efeitos do financiamento. [50]
Em Março de 2009, nos contactos para a prorrogação do financiamento referido em BB], a ré foi informada pela autora que estava a reformular o projecto, de forma a adaptá-lo às novas condições do mercado. [52/53]
Este tinha-se alterado bastante, registando a cidade de Aveiro dificuldades sérias na comercialização de habitação em propriedade horizontal. [54]
Antes de 18 de Março de 2009 a ré contactou por diversas vezes a autora inquirindo sobre as razões da não contratação do financiamento. [55]
Até essa altura a autora continuava a não apresentar alvará de loteamento nem qualquer projecto urbanístico aprovado, para o projecto de investimento inicial ou para qualquer outro. [58]
Em 21 de Abril de 2010 a autora informou a ré que a Câmara Municipal de Aveiro estava em condições de emitir o alvará do loteamento dos 2 lotes, mas para tal a empresa tinha de pagar cerca de € 300.000,00 e concretizar a escritura de compra da parcela de terreno da Câmara. [59]
A autora, porém, não detinha os meios financeiros necessários para o efeito. [60]
Por essa altura, a autora referiu que entre outras possibilidades estava a ponderar a hipótese de construir apenas 4 blocos e num só dos lotes. [61]
E que para poder fazer essa construção necessitaria de um financiamento da ré de € 7.000.000,00 para um valor de construção de € 5.099.150. [62]
A ré informou-a que qualquer tomada de posição estaria dependente da obtenção das aprovações camarárias e que havia o risco de não aprovação do financiamento. [63]
Os serviços da ré analisaram essa proposta e emitiram parecer onde concluíam que havia aumentado muito o risco de comercialização do empreendimento. [64]
A autora foi informada desse parecer e pediu nova prorrogação do prazo do financiamento de € 750.000, alegando que pretendia vender os imóveis para gerar fundos para liquidar esse financiamento. [65]
A ré autorizou essa prorrogação porque a venda dos imóveis lhe pareceu a única hipótese que permitiria a liquidação do financiamento. [66]
O facto referido em II] ocorreu porque a autora foi pedindo sucessivas prorrogações do prazo, inicialmente afirmando que estava à espera da aprovação da Câmara Municipal, depois que estava a reformular o projecto e a procurar alternativas de comercialização das fracções, finalmente que não tinha condições para liquidar o financiamento estando a equacionar a venda dos terrenos. [67]
*
Quanto à questão da responsabilidade pré-contratual da Ré.
Tal como se enfatiza na sentença, a responsabilização da Ré evidencia-se delineada com base no alegado rompimento inesperado de um conjunto de actos que integravam o desenvolvimento da negociação de um empréstimo bancário solicitado pela A.. Pelo que a causa de pedir da acção assenta inequivocamente no mecanismo da responsabilidade pré-contratual e na culpa in contrahendo, genericamente definida no disposto no art.º 227 do CC.
Na presente acção está directamente em causa apurar se o Banco Réu, pela sua conduta nos preliminares do contrato de empréstimo de € 10.000.000,00 programado com a A. Immoplanning, Lda, agiu segundo as regras da boa fé (como deve proceder quem negoceia com outrem para a conclusão de um contrato, de acordo com o art.º 227 do CC), visto que o incumprimento do dever de boa fé na formação de um contrato pode originar a responsabilização do respectivo contraente pelos danos causados à outra parte.
Tem sido salientado que o princípio geral da boa fé se desdobra em vários deveres de actuação, designadamente nos de informação, clareza e lealdade (Ac. do S.T.J. de 13-3-2007, P. 402/2007, C.J., 1, pág 118). O interesse protegido pelo normativo do artigo 227.º do Código Civil é a boa fé, a confiança de quem negoceia para a conclusão do negócio, já que o Direito tem cada vez mais uma componente ética traduzível na sempre actual máxima romanista alterum non laedere (ver Ac. do S.T.J. de 11-9-2007 disponivel em www.dgsi.jstj.pt).
A responsabilidade pré-contratual ocorre quando a violação dos deveres de protecção, de informação e de lealdade conduz à frustração da confiança criada na contraparte pela actividade anterior do infractor. Como se deixou vincado no Ac. do S.T.J. de 22-1-2009 (relatado pelo Cons. Santos Bernardino, P. 3301/2008), in C.J., 1, pág 71), no panorama da moderna contratação adquire cada vez maior visibilidade a desigual posição dos sujeitos contratuais. Com efeito, aí se ponderou que “na culpa in contrahendo assumem primordial relevância os deveres de informação e de esclarecimento, respeitantes, antes de mais, ao clausulado contratual pretendido, e, particularmente, quando estamos perante sujeitos com poder contratual desequilibrado, com conhecimentos e experiências negociais e jurídicas desiguais, revestindo tais deveres, neste caso, maior amplitude, intensidade e extensão para a parte que detém a posição negocial mais forte, que lhe permite impor à contraparte, mais inexperiente ou menos esclarecida, cláusulas de que esta, por força dessa sua debilidade contratual, não logra colher o verdadeiro significado ou de que, pela mesma razão, nem sequer toma conhecimento”.
Nesta acção não podemos dizer que há uma experiência ou poder contratual desigual nos candidatos a contratantes.
No caso que nos ocupa, a problemática da boa fé radicaria, para a A., não tanto na não observância de um dever de esclarecimento ou de verdade por um dos potenciais contratantes, como na adopção por um deles de uma determinada e específica sequência de actos e atitudes, que normalmente revestem certa concludência ou significação para o outro contratante - e que, por isso, o levam a nela investir a sua “confiança dinâmica” - a que se segue uma injustificada contradição do resultado previsível dessa actuação.
Estaria agora pretensamente em causa a ofensa de deveres de lealdade, que genericamente se podem descrever como aqueles deveres que repercutem a necessidade de “respeitar na sua teleologia o sentido das negociações preparatórias”, dentro dos quais podem surgir deveres de comportamento material com o “sentido de evitar, nos preliminares, actuações que se desviem da busca honesta dum eventual consenso negocial” Sendo assim que Menezes Cordeiro (Manual de Direito Bancário, 4ª edição, p.438) define um das hipóteses deste grupo de deveres, salientando que um “subcaso típico e clássico de deslealdade reside na ruptura injustificada das negociações”. Na hipótese dos autos, já não haveria nada a negociar, mas, tão só, que deixar fluir ou não impedir o cumprimento de condições já aceites e estabelecidas entre as partes..
Mais do que o obstar ao consenso negocial - porventura já concluído - o que a A. visou foi invocar a inviabilização do objecto desse consenso.
Em tal quadro normativo, o cerne do vertente recurso residirá concretamente em saber se, mesmo em função da factualidade dada como provada em 1ª instância, o comportamento da Ré, rompendo o caminho ou sentido das negociações para a concessão do financiamento programado, com a carta de 18 de Março de 2009 (cfr. o facto provado consignado em EE da matéria assente), se pode considerar uma violação da boa fé, traindo o comportamento normalmente esperado por um contraente situado na posição da A..
Só após a averiguação deste ilícito haverá que determinar se com ele a A. sofreu os danos patrimoniais e não patrimoniais que invoca; se entre ele e os danos se verificou o indispensável nexo causal; e, bem assim, na apreciação do segundo pedido, se há motivo para declarar a resolução do contrato de financiamento intercalar já outorgado entre as partes.
Cremos, no entanto, que a sentença recorrida julgou acertadamente quando concluiu pela inexistência de violação da regra da boa fé, que se traduziria na frustração de uma certa confiança gerada na A. pelo curso das negociações encetadas e definidas com a Ré.
Se não, vejamos.
Com efeito, avulta na factualidade apurada que:
A. e Ré diligenciaram inicialmente pela obtenção para a primeira de um financiamento global de € 10.000.000,00 a conceder pela segunda para um empreendimento imobiliário, em que o investimento próprio da A. seria de € 4.500.000,00;
B. Em 22 de Janeiro de 2007 os serviços da Ré emitiram parecer favorável por considerarem que o empreendimento a construir tinha total viabilidade;
C. Esse empreendimento, abrangendo a construção de 8 blocos de apartamentos em 8 lotes de terreno, foi autorizado pela Ré mediante as condições estabelecidas por carta de 7 de Março de 2007, aceites pela A.;
D. Em 7 de Março de 2007 a Ré autoriza um financiamento intercalar de € 750.000,00, pelo prazo 120 dias com taxa de juro Euribor 3 meses flat + 0,75%, o qual veio a ser concedido em 4 de Junho de 2007 com aval, vindo a ser substituído 7 de Dezembro de 2007 por hipoteca;
E. Este financiamento destinou-se a liquidar um outro contraído pela A. junto do Montepio Geral para aquisição de terrenos do empreendimento;
F. A A. deu início ao processo de licenciamento do loteamento na CMA em Março de 2005 e pediu o licenciamento de alterações em 2 de Junho de 2008;
G. Porquanto numa reunião de 8 de Junho de 2008 informara a Ré que decidira entregar na Câmara uma alteração do loteamento para 2 lotes, com 4 blocos cada, e uma diferente área comercial;
H. Salientando a Ré de imediato que tais alterações teriam de ser apreciadas para efeito de financiamento;
I. Mas ainda em Março de 2009, a propósito de contactos para prorrogação do financiamento intercalar, a A., que não tinha ainda apresentado qualquer alvará de loteamento ou projecto urbanístico aprovado, informou a Ré de que estava a reformular o projecto de forma a adaptá-lo a novas condições de mercado, que conhecia em Aveiro sérias dificuldades de comercialização;
J. Em 18 de Março de 2009 a Ré envia à A. uma carta a declarar caducas as condições do financiamento de médio-longo prazo constantes da carta de 7 de Março de 2007, aduzindo que as mesmas teriam o prazo de seis meses expirado;
K. Por Abril de 2010 a A. ainda informou a Ré de que, entre outras possibilidades, estava a ponderar construir apenas 4 blocos e num só lote, precisando para tanto de um financiamento desta de € 7.000.000,00;
L. Os serviços da Ré emitiram parecer no sentido de que o risco de comercialização do empreendimento aumentara muito, induzindo a A. a recusar tal financiamento.
Da sinopse factual acabada de delinear retira-se sem esforço que A. e Ré criaram e desenvolveram a partir de início de 2007 um certo projecto negocial, constituído pelo financiamento de médio/longo prazo de um empreendimento com características comerciais que suscitaram o aplauso e adesão dos serviços da Ré no que tange à forte probabilidade do êxito do investimento.
Esse projecto negocial integrava a concessão de um financiamento à A. de € 10.000.000,00, sendo o investimento total de € 14.500.000,00, para o qual aquela contribuiria com € 4.500.000,00 de capitais próprios.
Na lógica do projecto negocial orientado para o investimento imobiliário apresentado, a Ré autorizou e concedeu à A. ainda em 2007 um financiamento intercalar de € 750.000,00 que serviu para liquidar um empréstimo que esta obtivera do Montepio Geral para aquisição de terrenos.
Em carta de 18 de Março de 2009 a Ré comunica à A. a caducidade das condições do financiamento autorizado em Março de 2007, invocando o decurso de um prazo de seis meses.
Como se alerta na sentença, este fundamento improcede claramente.
No entanto, essa improcedência é perfeitamente inócua. É que ao comunicar à Ré o abandono do programa de investimento que precisamente fundara a aprovação do financiamento de 7 de Março de 2007, após parecer favorável dos serviços da Ré, a A. desistiu tacitamente do concreto projecto negocial que havia proposto originalmente. Morto este projecto, a comunicação da Ré de 18 de Março de 2009 é inoperante ou, quando mais, redundante.
Explicando.
O problema que veio a interpor-se entre a informação da Ré de 7 de Março de 2007 (a aprovação do financiamento para aquele empreendimento) e a declaração da mesma Ré 18 de Março de 2009 (a comunicação da cessação das condições daquela aprovação) é o que advém do facto de, estando obrigada a conseguir e comprovar a aprovação de um determinado alvará de loteamento e projecto de construção - 8 lotes para 8 blocos com uma específica composição, cuja viabilidade foi previamente analisada e sopesada pelos pertinentes serviços da Ré - a A. ter procedido, como se diz na sentença, a um “desvio no plano negocial (…) sem obter previamente da ré a renovação da autorização de financiamento ou ao menos a concordância ou adesão à alteração”.
Na verdade, em Junho de 2008, numa altura em que a Ré aguardava o licenciamento do aludido projecto, a A. informa a Ré que entregara na C. M. de Aveiro um novo projecto substituindo os 8 lotes por 2, mantendo os 8 blocos e aumentando a área nestes destinada a comércio.
O que aqui se surpreende é uma inopinada mudança de um projecto de investimento imobiliário por parte da A. - a quem obviamente pertencia - correspondendo ao modo como ele se adequaria aos seus interesses da altura e como perspectivava as prováveis mudanças do mercado, mas ao qual foi para a A. totalmente indiferente à análise do risco que naturalmente passaria a caber à Ré como entidade investidora.
Verdadeiramente, já se não pode falar de um mesmo projecto negocial entre A. e Ré. O projecto inicial foi interrompido, impondo-se a avaliação do novo risco do financiamento pela parte mutuante, neste caso pela Ré Caixa.
Mas, como deflui do provado, ao ser confrontada com a modificação em apreço - aliás, como era inteiramente compreensível e razoável - “a Ré salientou de imediato que essas alterações teriam de ser apreciadas pelo banco para efeito de financiamento”.
E está igualmente dado como provado que “antes de 18 de Março de 2009 a Ré contactou por diversas vezes a A. inquirindo sobre as razões da não contratação do financiamento”.
Sucede que a ruptura ou rompimento de uma negociação antes da sua efectivação só é lesiva da boa fé das partes que a desenvolvem se se mantiverem todos os seus pressupostos iniciais. Toda e qualquer modificação do objecto negocial carece da aderência da outra parte, não sendo defensável afirmar que esta está vinculada a produzir o mesmo comportamento que dela se esperaria para o projecto negocial inicial. Quem financia tem - como é facilmente perceptível - de conhecer e avaliar o risco do seu investimento, o que implica a permanente informação do concreto e exacto destino que para ele está desenhado. Ora isso não aconteceu.
Na hipótese sub judicio, como, de resto com toda a pertinência aparece destacado na sentença, o risco da A. agravara-se particularmente desde 2007, altura em que a CMA aprovou o loteamento na versão inicial, tendo ocorrido dificuldades séria na comercialização da habitação em propriedade horizontal. E, também se observa, nos dois anos que mediaram entre 2007 - com a aprovação dos termos do financiamento pela Ré - e Março de 2009 - momento em que a Ré denuncia a negociação, declarando-a sem efeito - “a actividade económica em geral e os mercados financeiro e imobiliário em particular estão em particular ebulição, contracção e dificuldades”.
Não obstante, mostra-se também provado que a A. ainda veio a promover um novo - o segundo - desvio ao projecto negocial originário, pois, impossibilitada de custear a construção em 2 lotes, por não dispor dos necessários € 300.000,00 que tal requeria, sugeriu à Ré um financiamento de € 7.000.000,00 para a construção de 4 blocos agora num só lote, financiamento que esta, pelos vistos, terá também recusado.
Não vemos, assim, em que moldes é que a recorrente pode situar a sua boa fé neste atribulado processo negocial. Em boa verdade, conforme se demonstrou foi a própria A. quem, por sua exclusiva iniciativa, por duas vezes transformou o objecto respectivo sem a prévia anuência da outra parte, porventura a mais interessada porque a que mais arriscava (a apelada Caixa Geral de Depósitos, S.A.).
Donde que tenhamos para nós que a decisão recorrida tenha discorrido com inteira correcção, ao negar a responsabilidade da Ré pelos eventuais danos decorrentes da pretensa violação da regra da boa fé na negociação do empréstimo de € 10.000.000,00 por ela aprovado ou autorizado nos termos da carta de 7 de Março de 2007.
Vem ainda levantada no recurso uma questão dependente: a da resolução do mútuo que contemplou o financiamento intercalar da A. em € 750.000,00 e subsequente compensação de créditos.
Porém, tendo a A. fracassado na prova dos requisitos de que dependia o direito a ser indemnizada pela reclamada responsabilidade pré-contratual da Ré, já se não se pode arrogar titular do eventual crédito que daí nasceria. Pelo que a nenhuma compensação há que atender.
Por outro lado, nenhum fundamento tem a A. para resolver o mútuo intercalar de € 750.000,00 que lhe foi concedido nos termos comunicados pela Ré em 7 de Maio de 2007.
É que, nos termos do art.º 432, nº 1 do CC, a resolução só pode fundar-se na lei ou em convenção. Não fundou a A. o seu pedido de resolução em convenção, mas antes no facto, que imputou à Ré, de esta ter provocado a impossibilidade da restituição do montante mutuado, porquanto “com a sua actuação culposa, inviabilizou o projecto de construção do empreendimento”(cfr. os art.ºs 172 e seguintes da p.i.).
Por conseguinte, quis a A. e recorrente fazer condicionar o cumprimento do mútuo intercalar da concretização do mútuo de € 10.000.000,00.
Só que nada disso foi convencionado entre as partes.
Em todo o caso, mesmo admitindo uma qualquer relação de dependência entre o cumprimento das obrigações provenientes dos dois empréstimos - o que se rejeita - nenhum facto ilícito da Ré conseguiu a A. provar relativamente à negociação do financiamento de médio/longo prazo de € 10.000.000.00. Além disso, ao entregar a quantia mutuada em causa - os € 750.000.000 - a Ré cumpriu a prestação que lhe cabia e esgotou as suas obrigações de mutuante no âmbito do mútuo respectivo (art.º 1142 do CC). Do que agora se trata é, apenas, do cumprimento da outra prestação em falta: a da restituição pelo mutuário de outro tanto do mesmo género e qualidade da coisa emprestada.
Por conseguinte, esta questão não pode deixar de soçobrar.
Pelo exposto, na improcedência da apelação, confirmam a sentença recorrida.
Custas pela apelante.