Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
| 408/05.5TBCTB.C1 |  |
NULIDADE
FALTA DE FORMA LEGAL
CONCURSO DE MEDIADORES
2. O contrato de mediação está sujeito a forma escrita e dele devem constar obrigatoriamente determinados elementos – artº 20º, nºs 1 e 2, do D L. nº 77/99, de 16/03.
3. Porém, a nulidade, por falta de forma, do contrato de mediação imobiliária é atípica, visto só ser arguível pelo comitente – nº 8 do artº 20º.
4. A lei não prevê expressamente o concurso de mediadores, devendo entender-se que, uma vez concluído o negócio com a intermediação de mais de um mediador, a remuneração será paga a todos e em partes iguais, salvo convenção em contrário.
5. Comprovando-se que em reunião havida entre autores (mediadores), vendedores (comitentes) e representantes da compradora foi decidido entre todos que o valor dos honorários/comissão seria descontado no preço do loteamento, ficando a Ré com o encargo de o entregar aos autores, logo após a realização da escritura pública de compra e venda, existe assunção liberatória de dívida por parte da Ré compradora.
6. Na assunção de dívida, o novo devedor pode opor ao credor a nulidade do contrato de assunção, mas já não lhe é lícito invocar a nulidade ou anulação do contrato que serviu de fundamento à assunção, dada a natureza abstracta do mesmo – artºs 597º e 598º C. Civ..
I – RELATÓRIO
1.1. - Os Autores – A... e B... – instauraram na Comarca de Coimbra acção declarativa, com forma de processo ordinário, contra a Ré – C....
Alegaram, em resumo:
Em finais de 2003, decidiram constituir uma sociedade de mediação imobiliária e tendo conhecimento de que o loteamento da Quinta do Grijó, pertença da família Mexia Santos, se encontrava aprovado pela Câmara Municipal de Coimbra, iniciaram contactos com um dos comproprietários, D..., que lhes facultou uma cópia do projecto, dando-lhes autorização para iniciarem contactos com interessados em adquirir todos os lotes em bloco.
De imediato, os Autores deram a conhecer o projecto de loteamento a várias empresas e empresários do ramo imobiliário, facultando-lhes o projecto de loteamento para análise e levando-os ao local.
Nessa mesma altura apareceu-lhes o Senhor Aníbal Casimiro que lhes referiu ter uma potencial interessada na aquisição do loteamento, a Ré C..., a quem apresentaria o projecto de loteamento, desde que os Autores aceitassem dividir com ele a comissão de 3 %, ficando 1/3 para cada.
Aceite a proposta, foram realizadas reuniões entre representantes dos vendedores e da Ré, onde estiveram sempre presentes os Autores, e em resultado desses contactos a família Mexia Santos decidiu vender o loteamento à Ré, através de escritura pública de 28 de Julho de 2004.
Os vendedores dispuseram-se a liquidar-lhes os honorários previamente acertados correspondentes a 3 % do preço, os quais ascendiam a € 79 189,16, mas em reunião havida entre Autores, vendedores e representantes da compradora, foi decidido entre todos que o valor dos honorários/comissão, seria descontado no preço do loteamento, ficando a Ré com o encargo de o entregar aos Autores, logo após a realização da escritura pública de compra e venda, tanto assim que viram descontado no preço o mencionado valor dos honorários, recusando-se agora ao pagamento.
Pediram a condenação da Ré:
a) – A reconhecer que reteve abusivamente a quantia de € 52.792,76, pertencente aos Autores - correspondente aos seus honorários - e descontada no preço por que foi transaccionada a Quinta do Grijó,
b) – A entregar aos Autores aquela quantia no montante de € 52 792,76, a que acrescem € 1006,68, a título de juros vencidos e ainda os juros vincendos, sendo o respectivo total acrescido de IVA à taxa legal.
Contestou a Ré, defendendo-se, em síntese, com a alegação de nunca ter celebrado com os Autores qualquer acordo para pagamento da peticionada quantia, visto que nunca lhe prestaram qualquer serviço, sendo certo que o alegado contrato com a família Mexia está ferido de nulidade formal.
Replicaram os Autores dizendo que a Ré se comprometeu a entregar-lhes o valor da comissão que viria a ser descontada no preço do loteamento, pelo que litiga de má fé.
1.2. - No saneador afirmou-se a validade e regularidade da instância, relegando-se para final a excepção peremptória da nulidade formal do contrato de mediação imobiliária.
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença que, julgando a acção parcialmente procedente, declarou nulo o contrato de mediação imobiliária celebrado entre Autores e Ré, condenando-se esta a pagar-lhes a quantia de € 52.792,76, acrescida de juros legais vincendos até efectivo pagamento.
1.3. - Inconformada, a Ré recorreu de apelação, com as seguintes conclusões:
1º) - Os factos provados são insuficientes para a decisão, visto que o tribunal não valorou o alegado nos arts.4º, 5º e 25º da petição, onde os próprios Autores afirmam ter celebrado o contrato de mediação imobiliária com a família Mexia, e não com a apelante.
2º) – Ainda que se entenda que o contrato foi celebrado, o efeito da nulidade só é oponível às partes que o outorgaram.
3º) – Não tendo a apelante celebrado qualquer contrato com os Autores, nem estes prestado quaisquer serviços de mediação, não compete efectuar qualquer restituição.
4º) – A sentença violou os arts.289 nº1 do CC e art.20 nº1 do DL nº77/99 de 16/3 e art.655 do CPC.
Não foram apresentadas contra-alegações.
II – FUNDAMENTAÇÃO
2.1. – Delimitação do objecto do recurso:
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões dos recorrentes ( arts.684 nº3 e 690 nº1 do CPC ), impondo-se decidir as questões nelas colocadas, bem como as que forem de conhecimento oficioso, exceptuando-se aquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras ( art.660 nº2 do CPC ).
Considerando as conclusões que a apelantes extraiu da respectiva motivação, a questão essencial consiste em saber se a Ré é responsável pelo pagamento da quantia peticionada pelos Autores.
Esta questão postula a análise da qualificação e regime do contrato de mediação imobiliária, bem assim da natureza da responsabilidade da Ré.
2.2. – Os factos provados:
1) – O Autor Luís Cavaca iniciou os contactos com D..., um dos comproprietários do loteamento da Quinta do Grijó, sita na freguesia de Santo António dos Olivais em Coimbra ( r.q. 3º ).
2) - O referido senhor facultou ao Luís Cavaca uma cópia do projecto de loteamento e autorizou o início de contactos com interessados em adquirir todos os lotes em bloco ( r.q.4º ).
3) – De imediato, os Autores deram a conhecer o projecto de loteamento a várias empresas e empresários do ramo imobiliário, facultando-lhes o projecto de loteamento para análise e levando-os ao local ( r.q.5º ).
4) - Nessa mesma altura apareceu-lhes o Senhor Aníbal Casimiro que lhes referiu ter uma potencial interessada na aquisição do loteamento, a Ré C..., firma essa a quem apresentaria o projecto de loteamento, desde que os Autores aceitassem dividir com ele a comissão de 3 %, ficando 1/3 para cada ( r.q.6º ).
5) - Tendo sido aceite tal proposta, foram realizadas reuniões entre representantes dos vendedores e da R., onde estiveram sempre presentes os AA. com excepção do A. Nuno, mas era sabido que trabalhava com o Luís Cavaca Gomes ( r.q.7º).
6) - Em resultado desses contactos a família Mexia Santos decidiu vender o loteamento à R. C... ( r.q.8º ).
7) - Os vendedores, conscientes de que a intervenção dos autores na prospecção de interessados havia sido coroada de pleno êxito, dispuseram-se a liquidar-lhes os honorários previamente acertados correspondentes a 3 % do preço, os quais ascendiam a € 79 189,16 ( r.q.9º).
8) - No entanto, posteriormente, em reunião havida entre AA., vendedores e representantes da compradora, foi decidido entre todos que o valor dos honorários/comissão, no montante de a € 79 189,16 seria descontado no preço do loteamento, ficando a R. com o encargo de o entregar aos ora A.A., logo após a realização da escritura pública de compra e venda ( r.q.10º).
9) - Nessa conformidade, os vendedores, aquando da realização da escritura, viram descontado no preço o mencionado valor dos honorários, sendo certo que o preço escriturado equivale ao valor do empréstimo solicitado à Caixa de Crédito Agrícola de Pombal ( r.q.11º ).
10) - Nessa mesma data de outorga de tal acto notarial, os A.A. aguardaram no exterior do segundo cartório notarial de Coimbra pelos representantes da R. C..., tendo estes, no final de tal acto notarial, referido que o valor referente aos honorários/ comissão só lhes seria entregue na quinta-feira da semana seguinte em encontro a decorrer em Coimbra ( r.q.12º ).
11) - Tal encontro, não obstante as insistências dos A.A. nunca se realizou por total indisponibilidade da R., a qual nunca lhes entregou a quantia referida em 11 ( r.q.13º).
12) - Entretanto, o Senhor Aníbal Casimiro, resolveu, já em Setembro de 2004, mandatar advogado que intercedeu junto da R. no sentido de esta entregar 1/3 dos honorários devidos, acabando a Ré por lhe propor a entrega de 15 000 € em três prestações mensais ( r.q.14º).
13) – Em 20 de Setembro de 2004, por documento de fls.27 e 28, António dos Santos, Vítor Freire e Hermínio Freires, declaram dever solidariamente a Aníbal José Lopes Casimiro, a quantia de 15.000,00 €, nas condições mencionadas ( A/).
2.3. – O Direito:
A sentença recorrida, partindo da factualidade apurada, qualificou a existência de um contrato de mediação imobiliária, celebrado entre Autores ( mediadores ) e Ré ( comitente ), mas nulo por falta de forma ( arts.20 nº1 e 8 do DL 77/99 de 16/3 e arts.286 e 287 do CC ).
Em consequência, declarou a nulidade do contrato, condenando a Ré a devolver o valor dos serviços prestados, correspondentes ao valor da comissão acordada ( art.289 do CC ), ou seja, a reclamada quantia de € 52.792,76
Objecta a Ré/apelante estar provado que o contrato de mediação foi celebrado entre os Autores e a família Mexia, pelo que não tendo qualquer intervenção no contrato não pode ser responsabilizada pelo pagamento da comissão, tanto com base na sua validade, como na sua invalidade ( nulidade formal ).
O contrato de mediação imobiliária:
O exercício da actividade imobiliária foi inicialmente regulado pelo DL nº285/92 de 19/12, com o objectivo de assegurar a transparência e garantir a qualidade dos serviços, vindo a ser revogado pelo DL nº77/99 de 16/3, instituindo mecanismos legais adequados a uma maior clarificação do regime e reforço da sua fiscalização, posteriormente revogado pelo DL nº211/2004, de 20/10 ( com entrada em vigor em 20/11/04 ).
Ainda que não esteja demonstrada expressamente a data da actuação dos Autores, mas dado que o contrato de compra e venda foi outorgado por escritura pública de 25/7/2004 ( cf. doc. de fls.39 a 53 ), significa que o regime legal aplicável é o diploma de 1999 ( DL nº77/99 ).
O contrato de mediação pressupõe, essencialmente, a incumbência, a uma pessoa, de conseguir interessado para certo negócio, feita pelo mediador, entre o terceiro e o comitente e a conclusão do negócio, entre estes, como consequência adequada da actividade do mediador.
Verifica-se, assim, que a obrigação principal do mediador é a de aproximar diferentes pessoas, através da sua intermediação, na busca comum e convergente para a celebração de um contrato entre ambas ( obrigação de fazer ), numa relação de causa/efeito ( obrigação de resultado ).
Por seu turno, a obrigação principal do comitente é a de remunerar os serviços prestados, através de uma comissão, sendo, por isso, um contrato oneroso, já que tanto o mediador ( que é remunerado ), como o comitente ( que encontra no terceiro interessado aproximado pelo mediador a possibilidade concreta de realização do negócio visado ), auferem vantagens ou benefícios patrimoniais.
Neste contexto, o contrato de mediação, ainda que autónomo, é acessório ou preparatório de um outro contrato, a ser concluído entre o comitente ( que contratou previamente com o mediador ) e terceiro interessado ( identificado e aproximado pelo mediador ao comitente).
Ao contrário do agente, que actua por conta do principal “representando-o” economicamente, o mediador age com imparcialidade, no interesse de ambos os contraentes, sem estar ligado a qualquer deles por relações de colaboração, de dependência ou de representação.
Por isso, o mediador é uma pessoa independente, a quem qualquer outra pode recorrer, em determinado momento, cessando a relação contratual, em regra, logo que concluído o negócio, o que não sucede com o agente, por estar ligado ao principal por relações de colaboração duradoura, sendo a estabilidade um elemento essencial da agência.
Considerando a factualidade apurada, verifica-se a existência de um contrato de mediação imobiliária celebrado entre D..., representante da família Mexia ( comitente ) e os Autores e Aníbal Casimiro ( mediadores ).
Foi em consequência da actividade desenvolvida pelos três mediadores, os quais acordaram dividir entre si a comissão de 3%, que o loteamento foi vendido à Ré, tanto assim que os vendedores, conscientes de que a intervenção dos Autores havia logrado êxito, dispuseram-se a pagar-lhes a comissão previamente acordada, correspondente a 3% do preço, no valor de € 79.189,16.
Na vigência do DL nº285/92 de 25/9, algumas dúvidas se suscitavam no sentido de saber o momento em que nasce a obrigação de o cliente remunerar o mediador, sustentando a jurisprudência ser necessário uma relação de causa/efeito entre a actividade do mediador e o negócio realizado, exigindo-se que o negócio se concluísse como consequência adequada da actividade do mediador (por ex., Ac da RL, 24/06/93, C.J. ano XVIII, tomo III, pág.139, Ac da RE, 24/03/94,C.J. ano XIX, tomo II, pãg.260, Ac do STJ, 31/05/01, C.J., ano IX, tomo II, pág.109.).
Por isso, o DL nº77/99, entre cujas motivações esteve a de “ clarificar o momento e estabelecer as condições em que é devida a remuneração pela actividade de imediação imobiliária" (Preâmbulo), veio estabelecer no seu art. 19, nº1 que "a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação".
Continua, assim, a ser válida a orientação jurisprudencial que exigia o nexo causal entre a actividade do mediador e a conclusão do negócio.
De resto, também para os restantes contrato de mediação se entende que a conclusão do negócio é condição essencial para que o mediador tenha direito à remuneração (cf. MANUEL SALVADOR, Contrato de Mediação, pág.93 e 94).
A lei não prevê expressamente o concurso de mediadores, devendo entender-se, à semelhança do art.728 do Código Civil Brasileiro, que uma vez concluído o negócio com a intermediação de mais de um dos mediadores, salvo convenção em contrário, a remuneração será paga a todos em partes iguais, ou seja, a comissão será repartida entre todos, tal como foi acordado.
Poderia discutir-se se, não exercendo os mediadores a actividade profissional, isso implica a redução da comissão, como já foi entendido pela jurisprudência brasileira ( por ex., Ac do STJ, Resp. 331638, 4ª T, de 7/10/2003, publicado no DJ de 24/11/2003 ), mas esta questão nem sequer foi colocada.
Assente que o contrato de mediação imobiliária foi celebrado entre os Autores e Aníbal Casimiro ( mediadores ) e D..., como representante da família Mexia ( comitente ), importa averiguar da sua validade.
A circunstância de não estarem autorizados a exercer a actividade de mediadores, uma vez que só as empresas (sociedades comerciais ou outra forma de cooperação de sociedades) o podem fazer, mediante prévio licenciamento e registo (arts.3º, 5º e 8º), não torna nulo o contrato estabelecido, conforme orientação jurisprudencial prevalecente, argumentando-se, em síntese, ainda que essas normas sejam imperativas, não se dirigem ao conteúdo do próprio negócio, ou seja, não contendem com o elemento interno ou formativo, logo não é aplicável a sanção da nulidade cominada no art.294 do CC. (cf., por ex., Ac do STJ de 18/3/97, C.J. ano V, tomo I, pág.158, Ac RP de 21/5/96 e de 20/9/01, Ac RL de 14/3/02 e de 17/2/04, disponíveis em www dgsi.pt).
O contrato de mediação está sujeito à forma escrita, e dele devem constar obrigatoriamente determinados elementos ( art.20 nº1 e 2 do DL nº77/99 ), dispondo o nº8 que o incumprimento gera a nulidade do contrato, não podendo esta ser invocada pela entidade mediadora.
Se a nulidade por falta de forma não pode ser invocada por qualquer interessado, mas apenas pelo cliente do mediador, daqui resulta não se tratar de uma verdadeira nulidade, que por definição pode ser arguida por qualquer interessado e cognoscível oficiosamente pelo tribunal ( arts.286 e 287 do CC ).
Trata-se, pois, de uma nulidade atípica, conforme entendimento jurisprudencial predominante ( cf., por ex., Ac do STJ de 29/4/03, de 31/3/04, disponíveis em www dgsi.pt ).
Sendo assim, por não ser parte do contrato, carecia a Ré de legitimidade para a arguir a nulidade formal e consequentemente dela também o tribunal não podia conhecer.
A responsabilidade da Ré:
A Ré, compradora, aparece, desde logo, como terceira interessada no contrato de mediação imobiliária, celebrado entre D... Santos ( comitente ) e os Autores e Aníbal Casimiro ( mediadores ).
Enquanto terceira interessada ( compradora ), a Ré não é parte directa do contrato de mediação, pelo que, à primeira vista, não se lhe poderia imputar a obrigação pelo pagamento da respectiva comissão, face ao princípio da relatividade dos contratos.
A intervenção de um terceiro num contrato, a legitimar a modificação subjectiva da relação jurídica, pode derivar de várias fontes, com regimes específicos, seja através, por exemplo, da “promessa de contrato por terceiro”, de um “contrato para pessoa a nomear”, de uma “cessão da posição contratual”, ou da “assunção de dívida”.
Comprovou-se que, em reunião havida entre Autores, vendedores e representantes da compradora, foi decidido entre todos que o valor dos honorários/comissão, no montante de € 79.189,16 seria descontado no preço do loteamento, ficando a Ré com o encargo de o entregar aos Autores, logo após a realização da escritura pública de compra e venda, e tanto assim que os vendedores descontaram no preço o valor dos honorários.
A transmissão singular de dívidas pode ocorrer através de duas modalidades: (a) por contrato entre o antigo e o novo devedor, ratificado pelo credor ( sendo necessária a intervenção dos três sujeitos ) ou (b) por contrato entre o novo devedor e o credor, com ou sem consentimento do antigo devedor.
A assunção de dívida, liberatória do antigo devedor só tem lugar havendo expressa declaração do credor nesse sentido. Não existindo essa declaração, estar-se-á perante uma assunção cumulativa da dívida, também designada por co-assunção da dívida, adjunção à dívida ou adesão à dívida, continuando o antigo devedor a responder solidariamente (embora se trate de uma solidariedade imperfeita) com o novo obrigado.
Apesar de ser essencial para o credor a pessoa do devedor, a lei estabelece uma medida de protecção, pois, ao não exonerar o antigo devedor, poderá exigir de qualquer deles o cumprimento da obrigação.
É que podendo o credor aceitar a prestação de terceiro ( art.767 do CC ), o acordo entre ele o assuntor pode fazer-se independentemente da intervenção do antigo devedor ( cf., por ex., VAZ SERRA, “ Assunção de Dívida”, BMJ 72, pág.189 e segs., ANTUNES VARELA, Das Obrigações em Geral, 4ª ed., pág.346 e segs. ).
A assunção de dívida, traduzida no contrato mediante o qual um terceiro se constitui sujeito passivo de uma dívida que vincula outrem, na modalidade de assunção liberatória e a circunstância de a Ré se obrigar ao pagamento da comissão, mediante decisão de todos os intervenientes, só pode significar a ratificação por parte dos Autores.
Daí que não se trate de mera promessa de liberação ou assunção interna em que o terceiro se obriga perante o devedor a satisfazer a dívida deste, já que do acordo não advém nenhuma nova obrigação para com o credor, perante o qual o antigo devedor continua a ser o único obrigado, como decorre do art.444 nº3 do CC, fundado no princípio da relatividade dos contratos, e por isso, só o promissário teria legitimidade para exigir o cumprimento da promessa (cf. LEITE CAMPOS, Contrato a Favor de Terceiro, pág.69, P.LIMA/A.VARELA, Código Civil Anotado, vol.I, 3ª ed., pág.581 )
Por conseguinte, não estamos perante uma simples promessa de liberação, mas um verdadeiro contrato de assunção liberatória da dívida da família Mexia ( comitente no contrato de mediação ) para com os Autores ( mediadores ), assumido pela Ré ( assuntora ).
O contrato de assunção de dívida está sujeito ao princípio da consensualidade ou da liberdade de forma ( art.219 do CC ), podendo, então concluir-se pela assunção liberatória da dívida, a qual operou uma modificação subjectiva, mantendo-se a identidade objectiva da obrigação originária.
Da conjugação dos arts.597 e 598 do CC resulta que o novo devedor pode opor ao credor a nulidade do contrato de assunção, mas já não lhe é lícito invocar a nulidade ou anulação do contrato que serviu de fundamento à assunção, dada a natureza abstracta do mesmo ( cf., por ex., MENEZES CORDEIRO, Direito das Obrigações, 1ª ed., vol.2º, pág.114, MENEZES LEITÃO, Direito das Obrigações, 2002, II, pág.64 ).
Por sua vez, o art.598 do CC estabelece, na falta de convenção em contrário, quais os meios de defesa que o novo devedor pode opor ao credor, consagrando positivamente a doutrina de VAZ SERRA ( BMJ 67, pág. 156 e segs., e BMJ 72, pág.213 ).
Desde logo, são inoponíveis os meios de defesa baseados nas relações entre o assuntor e antigo devedor. Ao novo devedor aproveitam os meios de defesa fundados nas relações entre o primitivo devedor e o credor, desde que o seu fundamento seja anterior à assunção e não se trate de meios de defesa pessoais ( cf. ANTUNES VARELA, Das Obrigações em Geral, vol. II, pág.367 a 369 ).
Pois bem, a Ré limitou-se apenas a invocar a nulidade formal do contrato de mediação, mas mesmo que existisse, esta excepção não seria oponível.
Por isso, face à assunção da dívida, está a Ré obrigada a pagar aos Autores o montante da comissão peticionada.
De resto, uma vez que, logo após a escritura pública de compra e venda, os representantes da Ré se comprometeram a entregar aos Autores, na semana seguinte, o valor da comissão, e ao negociaram, mais tarde, a mesma com o Aníbal Casimiro, significa o reconhecimento da dívida.
Embora com fundamentação diversa, confirma-se a sentença recorrida na parte em que condenou a Ré a pagar aos Autores a quantia de € 52.792,76, acrescida de juros legais vincendos até efectivo pagamento.
III - DECISÃO
Pelo exposto, decidem:
1)
Julgar improcedente a apelação e consequentemente:a) - Confirmar a sentença recorrida, na parte em que condenou a Ré a pagar aos Autores a quantia de €52.792,76, acrescida de juros legais vincendos até efectivo pagamento.
b) - Revogar a sentença na parte em que declarou nulo o contrato de mediação imobiliária celebrado entre Autores e Ré.
2)
Condenar a apelante nas custas.+++
Coimbra, 16 de Outubro de 2007.