| Decisão Texto Integral: | Acordam, em conferência, os Juízes que compõem a Secção de Contencioso Tributário do Tribunal Central Administrativo Norte:
I
A Fazenda Pública (adiante Recorrente), não se conformando com a sentença proferida no Tribunal Administrativo e Fiscal do Porto, que julgou procedente o pedido deduzido por Jorge , Ldª, enquanto comprador, de anulação da venda efectuada no processo de execução fiscal instaurado no Serviço de Finanças da Maia 1 contra Fernando Martins , para cobrança coerciva de dívidas provenientes de contribuição autárquica, veio dela recorrer, concluindo, em sede de alegações:
A) A Fazenda Pública não se conforma com a douta sentença recorrida porquanto considera que da prova produzida se não podem extrair as conclusões em que se suportou, determinando que se julgasse pela decisão de anulação da venda do prédio urbano destinado a habitação no R/C e 1º andar, com área coberta de 96 m2, garagem e anexos com 34,00 m2, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 6791, sito na Rua Joaquim Carvalho Costa, n.° 103, da freguesia de Águas Santas, concelho da Maia, penhorado no processo de execução fiscal n.° 3506200201012568 e apensos, que corre termos no Serviço de Finanças de Maia 1, no qual é executado Fernando Martins .
B) A douta sentença recorrida julgou procedente a pretensão da requerente, anulando, em consequência, a venda realizada por propostas em carta fechada, no valor de € 126.666,00.
C) Com efeito, e como resulta do probatório, só após a realização da venda e da notificação do executado e fiel depositário nomeado no auto de penhora, para a entrega da chave à adquirente, é que aquele, Mediante carta datada de 01/03/2006, (...) informou o Serviço de Finanças da Maia 2 que o imóvel penhorado e vendido nos autos de execução em causa se encontrava arrendado desde Janeiro de 2000, cf. Fls. 107 dos autos.
D) Pelo que e desde logo não é imputável à Administração Tributária (doravante designada AT) a desconformidade da coisa transmitida com o que foi anunciado.
E) Com efeito a existência do alegado contrato de arrendamento não era do conhecimento da AT pelo que esta procedeu aos anúncios com os elementos de que dispunha.
F) Tendo dado cumprimento a todas as diligências legais que se lhe impunham.
G) Não existia na posse da AT, quer à data da penhora, quer à data da venda do imóvel, qualquer contrato de arrendamento relativamente ao imóvel em causa.
H) E tanto assim é que foi o próprio executado e proprietário do imóvel, FERNANDO MARTINS que foi nomeado como fiel depositário.
I) E nessa qualidade foi notificado da data marcada para a venda do imóvel.
J) Este nada referiu quanto ao suposto arrendamento tendo sido advertido que até lá deveria exibir o bem aos possíveis interessados.
K) Só tendo participado que o referido imóvel estava arrendado em 01/03/2006, no mês seguinte à realização da venda.
L) Só nessa data tendo apresentado contrato de arrendamento, datado de 01/01/2000, em que figura como arrendatária Maria Gabriela (coincidente com apelidos iguais aos dos executados, Fernando Martins e Maria Isabel ).
M) Não constando das declarações de IRS do executado, desde 2000 a 2006, quaisquer valores de rendas recebidas, que configuram rendimentos da categoria F.
N) Mantendo n "inquilina" domicílio fiscal na Rua da Cavadinha, 25 - S. Mamede de Infesta, coincidentemente também por certo, a morada dos executados (v.g. o mencionado contrato de arrendamento", e que mantém até à (presente) data.
O) Por outro lado, além de observados os requisitos legais, exige-se urna maior diligência relativamente aos compradores no sentido de conferirem com rigor e rodearem-se das necessárias cautelas, designadamente visitando o bem a adquirir, contactando o fiel depositário do bem penhorado para se inteirar da situação dos bens, não lhe podendo aproveitar a sua falta de empenho e zelo para concluir sem mais, pela falta de conformidade com o que foi anunciado.
P) Diligência ainda mais exigível à requerente cujo escopo social é precisamente a compra e venda de imóveis para a revenda.
Q) Ora da parte desta não houve quaisquer queixas quanto à existência de impedimentos relacionados com a exibição do bem.
R) Pelo que nem sequer se configura que o não tivesse feito, pelo que nada havia então a detectar, porque senão sempre daria conta da suposta ocupação.
S) Por outro lado, a publicidade da venda foi efectuada em rigoroso cumprimento do estatuído no art. 249° do CPPT.
T) Ora, no domínio da venda em processo executivo, o erro sobre as qualidades do objecto só releva como fundamento de anulação se ocorrer falta de conformidade com o anunciado.
U) A AT actuou correctamente cumprindo todas as formalidades legais, porquanto o invocado arrendamento celebrado em 2000 apenas é levado ao seu conhecimento após a realização da venda.
V) Assim só poderá improceder o pedido formulado na presente acção, por se considerar não provada, incorrendo a douta sentença recorrida em erro de julgamento sobre a matéria de facto, pelo que não se deverá manter no ordenamento jurídico.
Termos em que,
Deve ser dado provimento ao presente recurso revogando-se a douta sentença recorrida
Não foram apresentadas contra-alegações.
Pela Procuradora Geral Adjunta neste TCAN foi proferido parecer a fls. 292 e 293, no sentido de ser negado total provimento ao presente recurso com manutenção na ordem jurídica da sentença recorrida.
Colhidos os vistos legais, importa apreciar e decidir.
II
É a seguinte a factualidade declarada provada na 1ª instância, que aqui transcrevemos ipsis verbis, corrigindo-se a bold certos lapsos:
«Com interesse para a decisão, importam os seguintes factos:
A). Em 07/08/2002 foi instaurada execução fiscal n° 3502002010112568 e Aps. pelo Serviço de Finanças da Maia 1, contra Fernando Martins para pagamento de dívidas Contribuição Autárquica, cf. P.E. junto os autos.
B). Em 27/10/2004, no âmbito do processo supra referido, foi penhorado um imóvel correspondente a prédio urbano destinado a habitação no R/C e 1° andar, com área coberta de 96 m2, garagem e anexos com 34,00m2 sito na Rua Joaquim Carvalho Costa, n° 103, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de águas Santas, Concelho da Maia sob o artigo n° 6791, com o valor patrimonial de 92. 151,66€ e inscrito na 2a conservatória do Registo Predial da Maia com o n° 01187/030489, cf. fls. 24 dos autos.
C). Nos termos do auto de penhora de fls. 24 dos autos o executado, Fernando Martins , foi nomeado fiel depositário.
D). Por despacho proferido em [07/11/2005] foi determinada a venda do prédio penhorado, na modalidade de propostas em carta fechada, designando-se o dia 09/02/2006 para o efeito, cf. fls. 52 dos autos.
E). Publicitando a venda, foi afixado o edital que faz fls. 53 dos autos e publicados os anúncios de fls. 81 dos autos.
F). Em 09/02/2006 a aqui requerente apresentou proposta nos seguintes termos:
"A sociedade comercial denominada por Jorge , Lda., com sede na Travessa D. João II, n° 18, freguesia de Pedrouços, concelho da Maia, contribuinte n° , vem por este meio apresentar proposta para a compra do bem referente ao processo: 3506200201012568, totalmente livre de quaisquer ónus e encargos ou responsabilidades, bem como devoluto de pessoas e bens, pelo valor de: € 126.266,00 (Cento vinte e seis mil, duzentos sessenta e seis euros). O referido bem será destinado a revenda".
Cf. fls. 88 dos autos cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
G). Em 09/02/2006 foi concretizada a venda, adjudicando-se o prédio à aqui requerente, pelo preço de 126.266,00€, cf. fls. 91 dos autos.
H). Em 21/02/2006 foi emitido o título de adjudicação, cf. fls. 102 dos autos.
I). Em 01/01/2000 foi celebrado um contrato de arrendamento entre o executado e Maria Gabriela referente ao prédio urbano penhorado no processo executivo aqui em causa e objecto da venda supra descrita, cf. fls. 110 dos autos.
J). Mediante carta datada de 01/03/2006, o executado informou o Serviço de Finanças da Maia 2 que o imóvel penhorado e vendido nos autos de execução em causa se encontrava arrendado desde Janeiro de 2000, cf. fls. 107 dos autos.
L). Por ofício com o n° 1093, datado de 06/03/2006 o Serviço de Finanças da Maia 2 deu conhecimento à ora requerente que, o prédio urbano descrito em B) e por ele adquirido encontra-se arrendado por contrato celebrado em 01/01/2000, cf. fls. 112 dos autos cujo teor aqui se da por integralmente reproduzido.
M). O presente incidente de anulação de venda deu entrada em 22/03/2006 no Serviço de Finanças da Maia 2, cf. fls. 156 dos autos.
Resultou a convicção do tribunal da análise dos documentos assinalados e constantes dos autos, os quais não foram impugnados.
IV. FACTOS NÃO PROVADOS
Não se provaram outros factos constituindo as demais asserções conclusões de facto e/ou direito.
III
O âmbito do recurso jurisdicional é delimitado pela Recorrente nas conclusões das suas alegações – artigo 684º, nº 3, do CPC -, pelo que a questão a resolver neste processo é se a sentença recorrida incorreu em erro no julgamento da matéria de direito, ao decidir pela ocorrência de erro sobre o objecto transmitido ou sobre as qualidades por falta de conformidade com o que foi anunciado por parte da Administração Tributária, anulando a venda do imóvel efectuada nos autos de execução fiscal em que se insere o presente incidente de anulação da venda.
Um breve parêntesis para deixar mencionado que, pese embora nas suas conclusões, maxime na alínea V), a Recorrente, Fazenda Pública, aludir a erro de julgamento sobre a matéria de facto, o certo é nunca ter especificado, concretizado, ao longo das suas alegações e conclusões, qual ou quais os factos dados como provados ou não provados que o não deviam ter sido. Esse ónus de especificação está a seu cargo, nos termos do disposto no artigo 690º-A, nº 1, alínea a), do CPC, pelo que, não o tendo feito, não se mostra, jurídica e legalmente, viável efectuar qualquer modificação da factualidade firmada na sentença sob recurso.
Passemos, assim, a apreciar o presente recurso, isto é, saber se a sentença recorrida, ao decidir como decidiu, enferma ou não, de erro de julgamento.
Nos termos do preceituado no artigo 908º, nº 1, do CPC Concordando com Jorge Lopes de Sousa, in CPPT anotado, 3ª edição, pág. 1129, o artigo 257º do CPPT visa determinar os prazos para requerer a anulação da venda e não definir os motivos em que ela se pode basear, pelo que deve ser interpretada em consonância com o nº 1 do artº 908º do CPC., realizada a venda em processo de execução, de bem penhorado, o comprador pode, naquele mesmo processo, pedir a respectiva anulação, quando, após a concretização da mesma venha a constatar “... a existência de algum ónus ou limitação ...” que não tenha sido tomado em consideração “... e que exceda os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, ou de erro sobre a coisa transmitida, por falta de conformidade com o que foi anunciado ...” (sublinhado nosso).
Ora, com o preceito em questão, visa-se, está claro, proteger o comprador, atendendo, desde logo, a que se trata de alienação processada em processo judicial, criando, - nessa medida e compreensivelmente, à luz dos princípios da segurança, da confiança e da boa-fé que há-de reger a actuação do alienante -, na pessoa daquele, uma maior confiança na identificação transparente do bem objecto da venda.
A forma de publicitar a venda no processo de execução fiscal faz-se mediante editais, anúncios e divulgação através da internet, conforme estipula o nº 1, do artigo 249º, do CPPT.
De acordo com o nº 5 desse preceito, em todos esses “meios de publicitação da venda incluem-se, por forma que permita uma mais fácil compreensão, as seguintes indicações:
a) Designação do órgão por onde corre o processo;
b) Nome ou firma do executado;
c) Identificação sumária dos bens;
d) Local, prazo e horas em que os bens podem ser examinados;
e) Valor base da venda;
f) Designação e endereço do órgão a quem devem ser entregues ou enviadas as propostas;
g) Data e hora limites para a recepção das propostas;
h) Data, hora e local de abertura das propostas.”
Como bem sustenta Jorge Lopes de Sousa Ibidem, pág. 1114., “no n.° 5 deste artigo, entre os requisitos dos editais e anúncios, não se inclui a indicação prevista no n.° 5 do art. 890.° do C.P.C., relativa à existência de litígio que possa afectar a estabilidade da venda.
Porém, sendo os anúncios e editais aqui referidos o único meio previsto para proporcionar aos potenciais compradores informação sobre as características do bem a vender, deverá entender-se que daqueles deverá constar toda a informação relevante para formação da vontade do comprador que não seja possível obter através do exame dos próprios bens. Trata-se de uma exigência manifestamente imposta pelas regras da boa fé que deve caracterizar a generalidade das relações contratuais (art. 227.°, n.° 1, do Código Civil) e toda a actividade da administração pública (arts. 266.°. n.° 2. da C.R.P.).
Pela mesma razão, deverão constar dos anúncios e editais todos os elementos que possam influenciar o valor do bem a vender, como, por exemplo, a existência de um contrato de arrendamento relativo a um imóvel ou a existência de rendas em atraso, na venda do direito a um arrendamento.
Por outro lado, da alínea a) do n.° 1 do art, 257.°, em que se prevê a possibilidade de anulação da venda com base em «erro sobre o objecto transmitido ou sobre as qualidades por falta de conformidade com o que foi anunciado», deduz-se que as qualidades do objecto a vender, e não apenas a sua identificação, devem ser anunciados.”
Ou seja, embora a lei não diga claramente que nas formas de publicitar a venda se deva indicar a existência do contrato de arrendamento, não podemos deixar de aceitar que só há verdadeira similitude entre o anúncio e o objecto anunciado se daquele constar a existência do referido contrato, já que esse é um elemento fundamental para qualquer interessado na compra, sendo certo também que a oferta do preço é maior ou menor consoante o imóvel se encontre ou não “ocupado” com um arrendatário.
No sentido da anulação da venda judicial por um bem litigioso ter sido vendido sem informação ao comprador sobre essa característica, pode consultar-se o acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, de 06/03/1991, proferido no recurso nº 13109. Publicado em Apêndice ao Diário da República, de 15/10/1992, págs. 263 a 269.
Volvendo ao caso sub judicio, verificamos que, só depois de realizada a venda a sociedade compradora, requerente do presente incidente, tomou conhecimento, através de um ofício do Serviço de Finanças, que o imóvel por ela adquirido se encontrava arrendado, por contrato celebrado em 01/01/2000.
Verifica-se, pois, que a compradora, no acto da compra, desconhecia em absoluto a existência do arrendamento que onerava o imóvel, sendo certo que na sua proposta de compra mencionou pretender adquirir o bem totalmente livre de quaisquer ónus e encargos ou responsabilidades, bem como devoluto de pessoas e bens.
Resulta também do probatório que o Serviço de Finanças, na publicitação que fez da venda, omitiu o facto do bem estar ou não totalmente livre de quaisquer ónus e encargos ou responsabilidades, bem como devoluto de pessoas e bens, cabendo-lhe, como já acima deixámos enunciado, atentos os princípios da segurança, da confiança e da boa fé que devem caracterizar a generalidade das relações contratuais, diligenciar no sentido de se manter informada sobre todos as características do imóvel, fazendo constar da publicitação todos os elementos que possam influenciar o valor do bem a vender, como, por exemplo, a existência de um contrato de arrendamento.
E, não belisca esta conclusão a referência efectuada pela Recorrente, nas conclusões sob as alíneas O) a R), entendendo que a compradora, como sociedade que se dedica à compra e venda de imóveis para revenda, se devia ter rodeado das necessárias cautelas, “designadamente visitando o bem a adquirir, contactando o fiel depositário do bem penhorado para se inteirar da situação dos bens”.
Isto porque, será indiferente, para se verificarem os pressupostos da anulação, que o comprador tenha culpa na ocorrência do erro, pois a desculpabilidade ou escusabilidade do erro não foi prevista como requisito da relevância deste. Neste sentido, Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, págs. 390/391.
Concluímos, tal qual a sentença recorrida:
“A requerente foi prejudicada, por estar em erro sobre o objecto transmitido ou sobre as qualidades por falta de conformidade com o que foi anunciado, uma vez que adquiriu um imóvel com características diferentes daquelas para o qual se propôs, independentemente do facto do executado, ou fiel depositário, não ter informado a Administração Fiscal relativamente à verdadeira situação do imóvel.
Este é um facto ao qual a requerente era alheia quando efectuou a compra.”
IV
Termos em que se nega provimento ao presente recurso jurisdicional.
Custas pela Recorrente, Fazenda Pública.
Notifique e registe.
Porto, 21 de Maio de 2009
Ass) Moisés Moura Rodrigues
Ass) José Maria Fonseca Carvalho
Ass) Aníbal Augusto Ruivo Ferraz |
