ACÓRDÃO DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA


PROCESSO
2285/04.4TJVNF.P1.S1
DATA DO ACÓRDÃO 11/23/2011
SECÇÃO 2ª SECÇÃO

RE
MEIO PROCESSUAL REVISTA
DECISÃO CONCEDIDA REVISTA
VOTAÇÃO UNANIMIDADE

RELATOR TAVARES DE PAIVA

DESCRITORES CONTRATO-PROMESSA
CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA
INTERPRETAÇÃO DA DECLARAÇÃO NEGOCIAL
ESCRITURA PÚBLICA
PRÉDIO RÚSTICO
PREÇO
EXECUÇÃO ESPECÍFICA
MORA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA

SUMÁRIO
1- Deve ser qualificado juridicamente como contrato – promessa de compra e venda, à luz do critério do art. 236 nº1 do C. Civil, o contrato que as partes intitulam como “ contrato promessa de compra e venda” e em que os promitentes vendedores e primeiros outorgantes declaram, por a lei não permitir no momento, a realização da escritura pública, prometer vender aos promitentes  compradores, segundos outorgantes   uma parcela de terreno, a destacar de um prédio rústico.

2-  E essa declaração de promessa de venda, subsiste e não colide com a  declaração de venda e recebimento do preço, que  os promitentes vendedores  também fazem  no  documento que as partes intitulam ( denominam) como contrato promessa de compra e venda.

3-  E qualificado como contrato de promessa de compra e venda é susceptível de execução específica, desde que se verifiquem preenchidos os respectivos pressupostos fácticos referenciados no art. 830 do C. Civil.

4-  A execução específica do contrato promessa pressupõe, no entanto, uma situação de mora ou retardamento de cumprimento pelo obrigado a contratar.

5- Não se verifica uma situação de incumprimento definitivo por parte dos RR pelo facto de o autor (promitente comprador) há vários anos solicitar junto dos promitentes vendedores ( RR) sem êxito a realização da escritura, não obstante estes  sem qualquer aviso ou justificação impedirem o autor de ter acesso ao terreno, que  até aí estava na sua posse .

6- E também não se verifica uma situação de mora por parte dos RR, porque embora  não tenha   sido estipulado qualquer prazo para a realização do contrato prometido,  não foi fixado qualquer  prazo para a realização do contrato prometido, sendo certo também que não houve sequer  interpelação nos termos do art. 805 nº1 do C. Civil.

7- E não havendo uma situação de mora, nem uma situação de incumprimento definitivo do contrato em causa, não se verificam os requisitos para desencadear a execução específica do contrato promessa em apreço, devendo, por isso, improceder o pedido dos AA.



DECISÃO TEXTO INTEGRAL

 Acordam no  Supremo Tribunal de Justiça


I-Relatório

  

           AA e mulher BB intentaram acção com processo ordinário contra, CC e mulher DD, pedindo a condenação dos RR a reconhecerem o Autor o direito à execução específica do contrato - promessa, consubstanciado no documento de fls. 117 destes autos e que seja proferida sentença que substitua a declaração negocial de venda relativamente ao lote identificado sob o art. 18º da petição inicial ou em alternativa condenação dos RR a pagarem ao Autor o valor do lote ao tempo do incumprimento , acrescida da restituição do preço pago.

            Os AA fundamento o seu pedido no facto de terem celebrado com os RR em 5/12/1985, através de documento particular, um contrato promessa de compra e venda relativo à parcela de terreno identificado sob os arts.1º e 18º da petição inicial, tendo o Autor pago imediato a quantia total correspondente ao preço ajustado, tendo entrado, assim, desde logo, na posse da aludida parcela e apesar de o Autor ter solicitado aos RR por diversas vezes a realização do respectivo contrato definitivo, não se prontificaram a fazê-lo, como passaram até a impedir os autores de aceder e de utilizarem o mencionado terreno.

            Os RR contestaram, por excepção e por impugnação, arguindo a nulidade do contrato celebrado entre o Autor e RR o qual apesar de denominado “ contrato-promessa de compra e venda” tratava-se antes de um contrato de compra e venda de bem imóvel, sujeito, a escritura pública, o que não sucedeu, por ter sido reduzido a escrito particular.

Alegaram ainda que o negócio também era anulável por erro, na modalidade de dolo, por força dos artifícios que o autor utilizou para convencer os RR a celebrar o negócio em causa.

            Concluem que os autores ao litigarem nos termos em que o fazem, litigam de má fé e pedem a sua condenação em multa e indemnização nunca a inferior a 10.000 euros.

            Os AA apresentaram réplica rejeitando a matéria da excepção concluindo pela sua improcedência, pedindo também a condenação dos RR, como litigantes de má fé, em multa e indemnização nunca inferior a 10.000 euros.

            Os RR ainda treplicaram reafirmando a sua contestação.

            Foi proferida despacho saneador, no qual se conheceu do mérito da acção julgando-a totalmente improcedente, decisão que foi objecto de recurso para o Tribunal da Relação do Porto, que revogou a decisão e determinou que os autos prosseguissem os ulteriores termos.

            Em cumprimento do Acórdão da Relação do Porto foi seleccionada a matéria que integrou a base instrutória, selecção que não mereceu das partes qualquer reclamação.

            Realizou-se o julgamento e após a decisão sobre a matéria de facto constante da base instrutória, foi proferida sentença que julgou a acção procedente por forma que” em substituição dos RR faltosos, se deu como celebrado entre Autores, na qualidade de compradores e os Réus, na qualidade de vendedores, o contrato de compra e venda, pelo preço já pago de 1.000.000$00 que tem por objecto a parcela de terreno com cerca de 800 m2, já destacada do prédio rústico dos RR , descrito  na CRP sob o nº 00000 e inscrito na matriz da freguesia da Cruz  sob o art. 649, parcela que constitui o Lote ................. nº ..... , emitido pela C.M de V. N. de Famalicão de 2/3/98 , parcela essa descrita na CRP sob o nº00000 e inscrita na matriz urbana sob o nº 000”.

            Os RR não se conformaram com esta decisão e interpuseram recurso de apelação para o Tribunal da Relação do Porto, que julgando parcialmente procedente a apelação interposta, declarou nulo o negócio celebrado entre as partes, representado pelo documento junto como nº1 do procedimento cautelar apenso e a fls. 117 a 117 v dos presentes autos e condenou os RR a restituírem aos Autores a quantia de € 4.897,98.

            Os AA não se conformaram com esta decisão e daí a presente revista para este  Supremo Tribunal.

            Nas suas alegações de recurso os AA formulam as seguintes conclusões:

A)        Sem prejuízo da decisão judicial de 1ª instância persistem os Recorrentes na tese da qualificação jurídica do negócio celebrado em 5/12/1995, constante do documento de fls 117 dos autos, como contrato-promessa de compra e venda.

B)        Veja-se que do aludido contrato ressalta não só a denominação atribuída pelas partes - CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA - como também, do respectivo texto decorre a ideia de, em data posterior, ser celebrada a escritura de compra e venda como contrato definitivo.

C)        Os últimos parágrafos do documento são esclarecedores quanto a este entendimento ao aludir, nomeadamente, à impossibilidade temporária da celebração da escrituras e à utilização de termos e  expressões  como "promessa" e "prometem vender"

D)        Também não pode existir dúvida quanto à vontade dos contraentes em celebrar a escritura tendo em conta que os Autores, em 2001, ainda solicitavam a sua marcação, e os Réus, só em 2004, decidiram retomar a posse do terreno objecto do contrato.

E)        Por outro lado, Autor e Réu colaboraram na elaboração do projecto de loteamento do prédio e na criação de 1 lote (n° 5) correspondente ao terreno objecto do contrato, o que se coaduna com a função económico-social típica do contrato-promessa de compra e venda outorgado pelas partes.

F)        Se as partes tivessem celebrado um negócio definitivo não careciam de incluir o lote ...... loteamento, cujo solo já o contrato-promessa referia estar anexado a outro prédio dos Autores.

G)        Impunha-se ao Tribunal interpretar as declarações negociais vertidas no contrato em apreço com o sentido que um declaratário normal possa deduzir do comportamento do declarante. Art. 236 do CC

H) Constitui matéria de direito a interpretação da declaração negocial pelo que o Tribunal ad quem tem competência para se pronunciar sobre esta matéria.

I) De qualquer modo, é intuitivo que as partes contratantes, com o documento de fls. 117, pretendiam celebrar não um contrato de compra e venda, mas apenas um contrato-promessa de compra e venda. Cfr. Art. 410 do CC

J) Não obsta a este entendimento nem o facto de ter ocorrido o pagamento integral do preço com a assinatura do contrato nem a expressão de que este "valha para além das suas mortes" (dos Réus, promitentes-vendedores)

K) Mas, sem prescindir, se reconhecida a nulidade do negócio em causa - como contrato definitivo de compra e venda - então deverá o mesmo ser convertido em válido contrato-promessa de compra e venda, conforme decidido na douta sentença de 1ª instância.

L) A conversão supõe a invalidade integral do negócio e a sua substituição por outro do qual contenha os requisitos essenciais, não só de substância como de forma, e que a conversão se harmonize com a vontade hipotética ou conjuntural das partes. Art. 293 do CC

M) Na conversão estamos perante uma revaloração dada pela ordem jurídica a um comportamento negocial das partes mediante a atribuição de uma eficácia sucedânea realizadora do fim visado pelo tipo negocial.

N) A causa jurídica do negócio sucedâneo resulta dos elementos fácticos do comportamento negocial, assim se obtendo minimamente o fim prático que as partes procuravam realizar com o negócio nulo.

O) Este segundo negócio faz apelo à simples vontade conjectural ou hipotética das partes que terá de ser o reflexo da ponderação dos interesses em presença, depois de passar pelo crivo da boa-fé, impondo ou impedindo a conversão.

P) Para efeitos de conversão de negócio nulo, a vontade presumível das partes extrai-se do fim por elas prosseguido, sendo irrelevante a investigação da sua vontade real e facto de as partes terem consciência da nulidade do contrato.

Q) Não merece reparo, assim, a tese defendida na douta sentença da Ia instância uma vez que parece fazer sentido o apelo ao funcionamento, in casu, do mecanismo próprio da figura da conversão.

R) Doutro modo, impor-se-ia apreciar a questão sobre o eventual abuso de direito por parte dos Réus, designadamente, na modalidade de venire contra factum proprium. Art. 334 do CC

S) O abuso de direito resultaria da transmissão da posse do terreno para os Autores contra o recebimento integral do preço do negócio e, ainda, pelo facto de só após o decurso de mais de 8 anos daquela cedência alegarem a nulidade do negócio.

T) Há abuso do direito sempre que o titular o exerce com manifesto excesso dos limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito.

U) O abuso do direito serve, além do mais, para dar cobertura à reprovação do venire contra factum proprium, bem como à invocação de certas nulidades formais, pois traduz o exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente, que é tido como inadmissível.

V) O comportamento anterior dos Réus constituiu um facto gerador de confiança que foi também induzido das regras referentes às declarações de vontade, com relevância para a normalidade. Cfr. art° 236 do CC

 W) O contrato foi celebrado em 5/12/1995 e apenas em Março de 2004, sem qualquer aviso, e contra a vontade do Autor, os Réus vedaram o lote e passaram a impedir a sua utilização pelos Autores.

X) Também com fundamento no abuso de direito, deve a decisão recorrida ser revogada.

Y) O douto acórdão violou ou fez errada aplicação das normas legais citadas e deve ser revogado, como é de Justiça

            Os RR apresentaram contra-alegações, concluindo que da factualidade apurada não foi recolhida matéria que pudesse sustentar a constatação de que as partes no aludido escrito teriam querido o contrato promessa, caso se tivessem apercebido da deficiência do contrato de compra e venda e, concluem pela confirmação do Acórdão recorrido.

            Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

 II- Fundamentação:

            Das instâncias vem provada a seguinte factualidade:  

    1 - Mediante documento escrito, datado de 5 de Dezembro de 1995, denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, o qual constitui o doc. 1 junto aos autos de providência cautelar com o requerimento inicial os Réus dizem-se donos e possuidores de um prédio rústico constituído por um terreno a mato, pinheiros e eucaliptal, com a área de 4.230 m2, sito no Lugar da ......., Cruz, Vila Nova de Famalicão, inscrito na matriz sob o n.º 000, fazendo parte integrante do prédio descrito na CRP de V.N. Famalicão sob o n.º 00000.

Que pelo contrato e pelo preço de 1 000 000$00, que do Autor já receberam, vendem-lhe uma parcela de terreno com cerca de 800 m2, a destacar daquele seu prédio acima identificado.

Dado que de momento a Lei não permite celebrar escritura de compra e venda a parcela de terreno em causa, os Réus declararam que é sua vontade e desejo que este documento valha para além das suas mortes.

Por sua vez, o Autor declarou que aceita a promessa nos termos expostos;

2 - Ao referido contrato foi anexada a planta junta aos autos de providência cautelar a fls. 10;

3 - O Autor, a pedido dos Réus, elaborou um projecto de loteamento do prédio donde foi desanexada a parcela de terreno em causa, sendo certo que o Autor/marido é desenhador e projectista para a construção civil;

4 - A parcela foi definida como o Lote ... do loteamento n.º ../98, emitido pela C.M. de Vila Nova de Famalicão em 2/3/98, está descrita na CRP sob o n.º00000 e inscrita na matriz urbana sob o n.º 000;

5 - Os Réus, por escritura de compra e venda outorgada no dia 23 de Agosto do ano de 1995, no 2.º Cartório Notarial de V.N. de Famalicão, exarada no Livro 92-D de fls. 56 a 59, adquiriram um prédio rústico constituído por um terreno a mato, pinheiros e eucaliptos, com a área de 4.230 m2, sito no Lugar da Boavista, Freguesia de Cruz, do Concelho de V.N. de Famalicão, a confrontar de norte com Estrada Municipal, sul com KK, nascente com auto-estrada e do poente com caminho municipal, terreno este que era a restante parte da descrição predial n.º 00000, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 649;

6 - O projecto de loteamento do terreno supra identificado foi adjudicado ao Autor marido no âmbito do exercício das suas funções de desenhador/projectista para a construção civil;

7 - Elaborou toda a documentação para o projecto de loteamento para o referido prédio;

8 - Serviços esses que basicamente consistiram no seguinte:

. executou o levantamento topográfico do terreno e sua envolvente;

. elaborou o projecto de arquitectura, composto por memória descritiva e justificativa, termo de responsabilidade, plantas a várias escadas, justificação de adequabilidade da proposta, planta do estudo actual do terreno, planta de síntese com o quadro geral do loteamento e planta dos perfis de cérceas;

. projectos de infra-estruturas com rede viária (arruamentos, baías de estacionamento, passeios e pormenores);

. projectos de redes de abastecimentos de água, rede de saneamento (águas residuais) e partes escritas correspondentes, com medições e orçamento de obras;

. projectos de aditamento ao loteamento, com novas plantas de síntese;

. reuniões com Engenheiros Técnicos e assessores jurídicos da Câmara, pedidos de rectificação de áreas na Repartição de Finanças, pedidos de 2.ª avaliação para os Lotes, nomeação de louvado de parte;

. pagamentos a Engenheiro para assinar projecto de loteamento e participação, assinar declaração como técnico director das obras de urbanização e assinar livro de obra;

9 - Projecto de loteamento esse que ficou sendo o projecto camarário n.º 0000/00, ao qual foi concedido o alvará de licença de loteamento n.º 00/00;

10 - Tendo prestado estes referidos serviços no ano de 1996;

11 - Mais tarde, no ano de 1998, o Autor marido, ainda no âmbito da sua actividade profissional, veio a elaborar o projecto para a construção de uma moradia dos Réus a implantar no lote n.º 4, do loteamento referido supra, projecto que originou o processo camarário n.0000000 e o alvará de licença de construção n.º000000000;

12 - Moradia essa, cuja construção decorreu nos anos de 2000 e 2001, que hoje é habitada pelos Réus que nela fixaram a sua residência;

13 - Conforme a prestação de serviços com vista ao projecto de loteamento, o Autor marido procedeu à medição do mesmo com vista ao apuramento do número total de Lotes;

14 - O Réu marido e o irmão deste – EE – auxiliaram o Autor marido a proceder à dita medição, ou seja, ao levantamento topográfico;

15 - No que tange ao referido prédio, no ano de 1998, decorridos dois anos sobre a sua aquisição, foi emitida pela competente Câmara o alvará de licença de loteamento, cujas diligências preparatórias estiveram a cargo do Autor marido;

16 - O loteamento e os projectos definidos das obras de urbanização apresentam as seguintes características:

. Área do prédio a lotear: 4 830 m2;

. Área total de construção: 1 200 m2;

. Número de Lotes: 5;

17 - Com a assinatura do contrato-promessa, logo os Réus permitiram ao Autor a utilização e ocupação do terreno;

18 - Assim, desde a data da celebração do contrato está o Autor na posse da identificada parcela, de forma pacífica, ininterrupta, transparente e pública;

19 - Pelo que, à vista de toda a gente e também dos Réus, a parcela acabou por ser anexada no prédio contíguo de que o Autor é proprietário;

20 - Logo após a assinatura do contrato-promessa o Autor ordenou o corte dos eucaliptos, mimosas e outras árvores existentes no terreno;

21 - Sendo toda a madeira serrada para lenha e transportada por uma viatura para a casa do Autor;

22 - O Autor procedeu, depois, à limpeza e arranjo de todo o terreno;

23 - E passou desde então até ao momento, a aí depositar folhas, arbustos, relva e outros resíduos do jardim da sua habitação;

24 - O Autor permitiu ainda o crescimento de novos eucaliptos e outras árvores no terreno;

25 - Em 1998 ou 1999 depositou aí um camião de terra e relva que retirou do jardim da sua casa;

26 - E sempre usou a parcela sem qualquer obstáculo, conforme entendeu;

27 - Todos estes factos ocorreram à vista e com o conhecimento de toda a gente, de forma continuada e sem oposição de ninguém;

28 - Agindo o Autor com ânimo e convicção de exercer um direito próprio e de não lesar direitos de outrem;

29 - Sucede, porém, que, contra a vontade dos Autor e sem qualquer aviso ou justificação, no início do passado mês de Março, os Réus vedaram o Lote com malha solo de 2 metros de altura;

30 - Colocaram ainda um portão em madeira, com cadeado, como único acesso ao prédio;

31 - Em consequência da vedação agora existente está o Autor impedido de aí entrar;

31 - Os Réus ordenaram também o corte das árvores e arbustos existentes no lote e terraplenaram o terreno;

32 - Começaram também a agricultar o prédio;

33 - E afirmam que não permitirão o acesso do Autor ao mesmo;

34 - Certo é que há vários anos vem o Autor solicitando aos Réus a outorga da escritura de venda do lote, mas sem êxito – resposta ao ques. 21.º;

35 - Naquelas proximidades, o Lote de terreno ascende actualmente a cerca de 65 Euros/m2;

36 - Desde então e por isso há mais de 8 anos, por si e, há mais de 15, pelos antepossuidores, encontram-se os Réus na posse do predito prédio, de boa fé, de forma pública, pacífica e continuamente, na convicção de que exercem um direito próprio;

37 - Sem lesar o direito de quem quer que seja, não havendo, aliás, ninguém que até à presente data, tivesse reclamado o que quer que fosse sobre o referido prédio;

38 - Além disso, são vistos aos olhos de toda a gente, nomeadamente dos Autores, seus vizinhos, como proprietários que efectivamente são do mencionado prédio;

39 - Tal prédio veio a ser adquirido pelos Réus com vista à construção da casa de habitação destes, sendo certo que em relação aos demais lotes sobrantes o seu fim é a respectiva venda;

40 - A tal documento particular anexou o Autor marido uma planta topográfica, por ele elaborada (relembre-se, aliás, a actividade profissional por ele desempenhada – desenhador -projectista) na qual assinalou, para além da tal parcela de terreno com cerca de 800 m2, o Lote n.º 4 de sua propriedade, contíguo à dita parcela e as respectivas envolventes, nomeadamente, a faixa de protecção à auto-estrada;

41 - Em todo o iter negocial que levou à celebração do documento particular dos autos, os Réus tiveram presente que na parcela de terreno em causa não era possível constituir um lote, face ao que lhes foi dito pelo Autor marido, atenta a sua qualidade de desenhador / projectista e por si assinalado na planta junta àquele dito contrato, tendo-se mais tarde apercebido que assim não era, pois no loteamento aprovado faziam parte, não quatro, mas sim cinco lotes – resp. aos ques. 28.º, 34.º, 37.º e 39.º;

42 - Naquele mesmo prédio o Réu marido já vendeu outros lotes e no Lote número 4, como supra se referiu, chegou mesmo a edificar a sua própria habitação, o que demorou cerca de dois anos;

43 - Sendo que mesmo durante tal período de tempo e para o sobredito fim o construtor – FF – depositou todo o seu material de construção naquele Lote n.º00, tendo ainda lá permanecido a respectiva grua, o que efectivamente sucedeu sem oposição por parte de quem quer que fosse, muito menos dos Autores;

44 - Aliás e ainda no âmbito da referida construção, no ano de 2000, o Sr. GG, tendo sido incumbido dessa tarefa pelo próprio Réu marido, retirou terra daquele Lote número 00 e utilizou-a para a construção do jardim da habitação do Réu;

45 - E já, no ano de 2002 a solicitação do Réu marido o mesmo referido Sr. GG, sem qualquer impedimento, limpou o terreno quer junto à habitação dos Réus, quer junto à estrada;

46 - Foi o Autor marido quem elaborou o projecto da construção da casa de habitação dos Réus;

47 - Todos estes actos ocorreram à vista e com o conhecimento de toda a gente, de forma continuada e sem oposição de ninguém, muito menos dos Autores que sempre deles tiveram conhecimento, atento o facto de serem eles os legítimos proprietários de um terreno contíguo à parcela aqui em discussão;

48 - Acresce que, pelo menos desde Março deste ano, o lote foi tratado e lavrado com o objectivo de começar a ser agricultado, a terra foi lavrada, foram plantadas árvores de fruto e semeada batata tudo feito pelo Réu marido e pelo pai deste – Sr. HH;

49 - E tendo em conta a protecção do terreno semeado, o Réu marido vedou-o e nele colocou um portão de acesso ao mesmo o que o fez com o auxílio do Sr. II;

50 - Actualmente ainda existe no terreno uma grande quantidade de entulho que foi depositado na parcela aqui em discussão e que foi retirado da construção da casa de habitação do Réu;

51 - Entulho este que foi colocado naquele Lote número ...à vista de todos, logo e também dos Autores, e que até hoje naquele lote ainda se mantém;

52 - Foram os Réus que, através de pessoa por si indicada e da sua confiança, redigiram o contrato-promessa cujos vícios agora invocam.

 Apreciando:

 Conforme decorre das precedentes conclusões de recurso, uma das questões fulcrais a decidir no presente recurso, prende-se com a própria qualificação jurídica do contrato consubstanciado no documento junto aos autos a fls. 117.

 Importa, então, antes de mais, qualificar juridicamente o contrato que as partes celebraram.

Como é sabido, no nosso sistema jurídico vigora o princípio da liberdade contratual, que tem a sua consagração no disposto no art. 405 do C. Civil, segundo o qual “ dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrara contratos diferentes dos previstos neste código ou incluir neste as cláusulas que lhes aprouver, podendo as partes ainda reunir no mesmo contrato regras de dois ou mais negócios, total ou parcialmente regulados na lei”

 Impõe-se, pois, fazer o confronto com o referido documento de fls. 117, nomeadamente com o clausulado mais determinante para essa qualificação, cujo teor passamos a transcrever para melhor compreensão:

   O documento vem intitulado como “ Contrato Promessa de Compra e Venda”

  “ Primeiros outorgantes –CC e mulher DD”

“ Segundos outorgantes –AA, casado com BB “.

Pelos Primeiros outorgantes foi dito:

 Que são donos e possuidores de um prédio rústico, constituído por um terreno a mato, pinheiros e eucaliptal, com área de 4.230 m2, situado no lugar da Boavista, da mencionada freguesia da Cruz, inscrito na matriz sob o art. 649 e faz parte do descrito na Conservatória sob o nº 00000, prédio este adquirido por escritura de 23 de Agosto de 1995, do 2º Cartório Notarial desta cidade;

 Que pelo presente contrato e pelo preço de 1.000.000$00 ( um milhão de escudos)que do segundo outorgante já receberam , vendem ao dito AA , uma parcela de terreno com cerca de 800 m2 a destacar daquele seu prédio acima identificado . A parcela de terreno com aquela área de cerca de 800 m2 é para ser anexada a uma parcela de terreno com área de 900 m2, sita no mesmo lugar e freguesia , inscrita na matriz sob o artigo 480 urbano, pertença do segundo outorgante , está devidamente identificada numa planta topográfica que fica a fazer parte deste contrato e é assinada pelos primeiros e segundo outorgante.

 Dado que de momento a Lei não permite celebrar a escritura de compra e venda da parcela de terreno que os primeiros outorgantes prometem vender ao segundo, é sua vontade e desejo que este documento valha para além das suas mortes.

Disse o segundo outorgante: Que aceita a presente promessa nos termos expostos.

 Vila Nova de Famalicão, 5 de Dezembro de 1995.

 O documento supra transcrito contém as assinaturas dos outorgantes (CC, DD, AA).

 Saber se, no caso em apreço, estamos perante um contrato promessa de compra e venda ou um contrato definitivo de compra e venda constitui de facto um problema a resolver em sede de interpretação do negócio jurídico, o que implica a determinação do conteúdo declaracional relevante, o sentido decisivo com que o contrato há-de valer, se valer puder ( cfr.  Manuel de Andrade , Teoria Geral da Relação Jurídica II, Coimbra 1972, p.305e segs.; Mota Pinto, Teoria Geral de Direito Civil , Coimbra , 1985 p. 444 e segs.)

 A este respeito importa referir que o apuramento da vontade psicologicamente ( interpretação das declarações negociais) determinável das partes constitui matéria de facto, da exclusiva competência das instâncias ( cfr. neste sentido  Ac. STJ de 15/05/2008 acessível in www.dgsi.pt /stj).

 “Ao Supremo só caberá exercer censura sobre o resultado interpretativo sempre que tratando-se da situação prevista no nº1 do art. 236 do C. C., tal resultado não coincida com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição de real declaratário, pudesse deduzir do comportamento do declarante, ou tratando-se da situação contemplada no art. 238 nº1, não tenha um mínimo de correspondência no texto do documento, ainda que imperfeitamente expresso” ( cfr. Ac. do STJ supra citado) .

É, pois, esta actividade que é exigida a este Supremo Tribunal.

 A respeito da interpretação da declaração negocial temos de ter presente o que dispõe o art. 236 nº1 do C. Civil, ou seja:

“ 1- A declaração negocial vale com o sentido que  um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.

2. Sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida”.

 Na interpretação dos contratos, prevalecerá, em regra “ a vontade real do declarante” sempre que for conhecida do declaratário. Faltando esse conhecimento, a declaração negocial  vale com o sentido que um declaratário normal,  colocado  na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante”.( Cfr. entre outros  Ac. STJ de 14.1.1997, in CJSTJ , 1997, I 47).

 O declaratário normal deve ser uma pessoa com “ razoabilidade, sagacidade, conhecimento e diligências medianos, considerando as circunstâncias que ele teria conhecido e o modo como teria raciocinado a partir delas, mas fixando-a na posição do real destinatário, isto é acrescentando as circunstâncias que este conheceu concretamente e o modo como aquele concreto declaratário poderia a partir delas ter depreendido um sentido declarativo “ Paulo Mota Pinto in “ Declaração Tácita” 1995. 208.

 Registe-se ainda que o sentido da declaração negocial, plasmada num contrato não pode ser dissociado da função do negócio jurídico que as partes pretenderam celebrar e dos fins que através dele quiseram acautelar.

 Analisando o contrato em apreço, plasmado no referido documento de fls. 117, socorrendo - nos do respectivo clausulado destacamos:

 Trata-se de um contrato celebrado pelas partes em 5 de Dezembro de 1995, que vem denominado expressamente  como “ Contrato Promessa de Compra e Venda”.

 Na parte final do documento escrito consta também:

“ Dado que de momento a Lei não permite celebrar a escritura de compra e venda da parcela de terreno que os primeiros outorgantes ( Réus) prometem vender ao segundo, é sua vontade e desejo que este documento valha para além das suas mortes”.

 Ora, não há dúvida que estamos perante um contrato que visa a venda de um bem imóvel.

   Socorrendo-nos do critério do art. 236 nº1 do C. Civil e tendo em conta o negócio em questão, o documento de fls. 117 consubstancia um verdadeiro contrato promessa de compra e venda, não só porque foi assim que as partes intitularam o  documento que subscreveram, como também  na  sua parte final  e, pelo obstáculo legal, que existia á data em realizar  a escritura, voltaram as partes a declarar expressamente “ os primeiros outorgantes prometem vender ao segundo”.

 Significa que as partes perante a dificuldade da realização da escritura deram ao escrito que subscreveram o sentido de promessa de compra e venda.

 Isto serve também para dizer que as partes estavam cientes da necessidade da realização da escritura.

             É por tudo isto que o declaratário normal, a que alude o citado normativo, confrontado com os próprios termos do  contrato plasmado no documento,  o negócio aqui em causa ( uma pessoa com razoável  sagacidade, conhecimento e diligências medianos - sabia  ou devia saber que  era necessário uma escritura pública para  se operar a venda de um imóvel) não podia  interpretar tal  documento  como suficiente para  operar  a  compra e venda da identificada parcela de terreno, equivalendo-o a uma escritura  pública.

            É, por isso, que não se acompanha as instâncias quando qualificam o contrato plasmado no aludido documento como um contrato definitivo de compra e venda, embora a 1ª instância perante a nulidade do negócio, socorrendo-se do art. 293 do C. Civil, tenha acabado por o considerar como um contrato – promessa de compra e venda.

Qualificado como contrato de promessa de compra e venda o negócio plasmado no aludido documento de fls. 117, importa agora apurar se se verificam os pressupostos da execução específica do contrato promessa, atento que os autores, com a presente acção pretendem como pedido principal obter sentença que produza os efeitos da declaração de vontade negocial dos réus faltosos, nos termos do disposto no artigo 830º do C. Civil, não  havendo, por isso,   lugar ao pedido alternativo  nos termos em que  vem    formulado, atento o estatuído no art. 468 nº1 do CPC. 

Segundo o nº1 do citado art. 830º “ se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida”.

 A execução específica do contrato promessa confere ao autor, promissário, dois direitos, sendo um de natureza creditória, que consiste na faculdade de exigir do promitente a celebração do contrato prometido, e outro, de natureza potestativa , que se traduz na faculdade de obter uma sentença que supra a declaração negocial do faltoso e produza efeitos equivalentes aos do contrato prometido. ( cfr.  Galvão Telles ,  Registo da Acção Judicial , o Direito, 124, III Julho / Setembro 1992, 495 e segs.)

 Para se obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, é necessária a verificação cumulativa dos requisitos enunciados no citado normativo, a saber: a) não seja incompatível com a substituição da declaração negocial a natureza da obrigação assumida pela promessa; b) a inexistência de convenção em contrário; c) e o incumprimento do contrato.

«A execução específica significa tão somente que é possível obter-se uma sentença que valha pelo contrato prometido; uma sentença (constitutiva) que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso: uma sentença especialíssima que faz as vezes da declaração negocial do promitente que falta, sentença, que possuía eficácia que teria , por exemplo a escritura pública que se não fez» ( cfr.  Pereira Delgado, Do Contrato Promessa , 3ª ed. pag. 310).

 Ou, ainda «A sentença baseada em pedido da parte cujo direito foi ofendido, supre a manifestação de vontade da parte ofensora. Por outras palavras e mais correctamente, fica a decisão judicial tendo valor igual ao do contrato prometido, cujos efeitos produz  » ( Galvão Teles Direito das Obrigações, 3ª ed. pag.83). 

            A natureza da obrigação assumida pela promessa opõe-se à execução específica sempre que o contrato prometido não possa ser válida e eficazmente, substituído por uma sentença ou apresente uma índole pessoal que justifique deixar-se às partes a liberdade de facto de não celebrara o contrato prometido, mantendo assim, até ao último momento  a possibilidade de não se vincularem definitivamente.

            Portanto, verificados os respectivos pressupostos, o promitente comprador, além do direito de crédito consubstanciado na faculdade de exigir do promitente – vendedor a outorga no contrato prometido, fica com o direito potestativo de obter sentença derivante de efeitos equivalentes aos deste último contrato.

            A viabilidade da execução específica ocorre enquanto o credor tiver interesse, objectivamente considerado, na prestação do devedor e em regra, em situações de atraso de cumprimento.

            Vejamos, então, se no caso dos autos se verificam os pressupostos da execução específica:

            A propósito do funcionamento do regime da execução específica do contrato promessa o Ac . STJ de 2/11/2006 in CJSTJ Ano XIV tomo III pag. 101 considerou:

            “A par do regime legal específico do contrato-promessa aplica-se, em tanto quanto for pertinente, o regime geral do cumprimento e ou do incumprimento das obrigações.

            A regra geral nesta matéria é, por um lado, a de que os contratos devem ser pontualmente cumpridos e de que o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado ( cfr.  arts. 406 nº1 e 762 nº1 do CC).

 O incumprimento definitivo da obrigação pressupõe sempre uma situação de mora de cumprimento de uma das partes e consuma-se por via da perda do interesse do credor na prestação, verificada em termos objectivos, ou pela omissão de cumprimento do devedor em prazo razoável que lhe tenha sido fixado e comunicado pelo credor  (arts. 801 e 808 do CC).

            Note-se também que as obrigações decorrentes do contrato promessa se extinguem quando a prestação se torna impossível por causa não imputável ao devedor ( art. 790 nº1 do CC)”.

     Como se refere no Ac. deste  Supremo de 14/4/2011 acessível in www. dgsi.pt/stj “ só a recusa absoluta e inequívoca, de cumprimento através de declaração séria  categórica e definitiva, ou comportamento inequívoco evidenciando vontade de não cumprir configura  a hipótese de incumprimento definitivo  que dispensa interpelação, notificação admonitória , ou prova pelo credor da insubsistência do seu interesse no cumprimento”

Note-se que a resolução no dizer do Prof. A. Varela in Direito das Obrigações em Geral 2ª ed. vol. II pag. 238 “ é a destruição da relação contratual, operada por um acto posterior de vontade de um dos contraentes, que pretende fazer regressar as partes  à situação em que elas se encontrariam , se o contrato não tivesse sido celebrado”

            Só o incumprimento definitivo do contrato promessa confere ao contratante fiel o direito á resolução do contrato (cfr. art. 801 do C Civil) e desencadeia as sanções previstas no art. 442 nº 2 do C. Civil ( cfr.  Galvão Telles in Direito das Obrigações  7ª ed. revista e actualizada  pag. 129  Calvão da Silva in  “ Sinal e Contrato Promessa 11ª ed. pag. 118 e A. Varela in RLJ Ano 119 216 citados in Ac. do STJ de 15.05.2008 acessível in www.dgsi.pt).

Há, no entanto, dois casos, que o art. 808 nº1 do C. Civil  no seu nº1 equipara ao não cumprimento definitivo , ao prescrever que « se o credor , em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.»

            Significa segundo este normativo que a mora se transforma ou converte-se em incumprimento definitivo , quer mediante a perda( subsequente à mora) do interesse do credor, quer em resultado da inobservância do prazo suplementar ou peremptório que o credor fixe razoavelmente ao devedor ( relapso) .

            Registe-se neste domínio que a perda do interesse da prestação é apreciada objectivamente ( art. 808 nº2 ) .

Efectivamente, a perda de interesse terá de resultar de todo um circunstancialismo fáctico, muito concreto e bem definido que revele justificadamente tal perda de interesse segundo um critério de razoabilidade próprio do comum das pessoas ( cfr. neste sentido Ac. STJ de 28.06.2011 acessível in www.dgsi.pt / stj ; Batista Machado, RLJ 118º pag. 55 e Almeida Costa  RLJ 124 pag. 95)

Também Antunes Varela in RLJ 128º, 136 escreve «a mora só se converte em  não cumprimento( definitivo)  da obrigação( sem embargo de constituir imediatamente o devedor na necessidade de reparar os danos causados ao credor , por força do disposto no nº1 do art. 804 ) a partir do momento em que a prestação se não realiza dentro do prazo que, sob a cominação referida na lei , razoavelmente for fixada pelo credor».

            Postas estas considerações importa, agora, confrontá-las com o contrato promessa em apreço e com a realidade factual que vem provada e que destacamos:

            Mediante escrito datado de 5/12/1995 que as partes denominaram de contrato promessa de compra e venda os RR prometerem vender ao Autor marido pelo preço de 1000.000$00, que já receberam uma parcela de terreno com cerca de 800m2 a destacar de um prédio rústico com a área de 4.230 m2, sito no lugar da ........., Cruz V. Nova de Famalicão inscrito na matriz sob o nº 000, fazendo parte integrante do prédio descrito na CRP de V. Nova de Famalicão sob o nº 00000;

            Com a assinatura do contrato-promessa, logo os RR permitiram ao Autor a utilização e ocupação do terreno

            As partes não estipularam qualquer prazo para a realização da escritura, apenas, se diz na altura da outorga do contrato promessa que «de momento a Lei não permite celebrar a escritura de compra e venda da parcela de terreno …»

Há vários anos vem o autor solicitando aos Réus a outorga da escritura de venda do lote mas sem êxito;

  Contra a vontade dos Autores e sem qualquer aviso ou justificação no início do passado mês de Março ( 2004) os RR vedaram o lote com malha solo de 2 metros de altura, colocaram ainda um portão de madeira , com cadeado, como único acesso ao prédio, estando o autor impedido de aí entrar;

 A identificada parcela de terreno foi incluída no loteamento e definida aí como Lote.... do loteamento nº ../.. emitido pela C. M. V, Nova de Famalicão em 2/3/1998, está descrita na CRP sob o nº00000e inscrita na matriz urbana sob o nº 000, significando, por isso que foram removidos os obstáculos legais que impediram na altura da celebração do contrato-promessa a realização da respectiva escritura pública.

Conforme se constata desta factualidade não se recolhe elementos que consubstanciem da parte dos  RR uma situação de incumprimento definitivo, porquanto o facto de terem vedado a parcela de terreno e impedirem os autores de terem acesso á mesma e não outorgarem  a escritura não obstante as solicitações que o autor lhes vem  fazendo nesse sentido há vários anos,   não traduzem e são insuficientes para   caracterizar uma situação de incumprimento definitivo da parte dos RR.

            E no que respeita ao atraso na realização da escritura (contrato promessa celebrado em 1995) importa registar que estamos perante um contrato em que as partes não estipularam qualquer prazo, sendo certo que o autor mantendo o interesse na realização da escritura, devia em conformidade com o art. 777 nº1 do C. Civil fixar aos RR um prazo razoável para a realização da escritura através de  interpelação  nos termos do art. 805 nº1 do C. Civil, isto, obviamente no pressuposto que estão removidos os  obstáculos legais que impediam na data da outorga do contrato promessa a realização da escritura sobre a parcela de terreno objecto do contrato.

                 E não chegou também a haver uma interpelação do tipo admonitório ou seja uma intimação clara para cumprir, fixar um prazo peremptório razoável, consoante as circunstâncias do caso e informar inequivocamente que o não cumprimento dentro do prazo terá a consequência de ter-se por não cumprida definitivamente a prestação. ( cfr. neste sentido o citado Ac. deste Supremo de 28.06.2011).

            Significa que as várias solicitações que o autor vem fazendo junto dos RR com vista a outorgar na escritura, não valem como interpelação nos termos do art. 805 nº1 do C. Civil.

            E não havendo no caso dos autos qualquer interpelação quer judicial ou extrajudicial ( art. 805 nº1 do C. Civil) fixando aos RR um prazo razoável para  a realização da escritura, não se pode falar também que os RR se tenham constituído em mora.

            A execução específica que vem na presente acção formulado como pedido principal, só pode ter como fundamento a mora e nunca o incumprimento definitivo. E isto porque visa a realização do contrato prometido que só se pode concretizar se este for possível. E só acontece quando a situação seja apenas moratória, porque apesar de retardado, ainda é possível a sua concretização por parte do devedor e o credor da prestação ainda tem interesse. E com a execução específica atinge-se o objectivo do contrato promessa que é a concretização da prestação ( cfr. Calvão da Silva , in Sinal e Contrato – Promessa ; entre outros  Ac. STJ de 5/03/1996  CJ Tomo I , 115;  Ac. STJ 18/06/1996 CJ Tomo II pag. 153).

            Ora, no caso dos autos, conforme resulta da factualidade provada, não se verifica nem uma situação de incumprimento definitivo, nem de mora por parte dos RR, o que  impede á partida o desencadeamento da execução específica nos termos do art. 830 nº1 do C. Civil.

             Significa que o pedido principal de execução específica do contrato promessa em apreço, tem de improceder, por não se verificarem os apontados requisitos.

              Em conclusão:

1- Deve ser qualificado juridicamente como contrato – promessa de compra e venda, à luz do critério do art. 236 nº1 do C. Civil, o contrato que as partes intitulam como “ contrato promessa de compra e venda” e em que os promitentes vendedores e primeiros outorgantes declaram, por a lei não permitir no momento, a realização da escritura pública, prometer vender aos promitentes  compradores, segundos outorgantes   uma parcela de terreno, a destacar de um prédio rústico.

2-  E essa declaração de promessa de venda, subsiste e não colide com a  declaração de venda e recebimento do preço, que  os promitentes vendedores  também fazem  no  documento que as partes intitulam ( denominam) como contrato promessa de compra e venda.

3-  E qualificado como contrato de promessa de compra e venda é susceptível de execução específica, desde que se verifiquem preenchidos os respectivos pressupostos fácticos referenciados no art. 830 do C. Civil.

4-  A execução específica do contrato promessa pressupõe, no entanto, uma situação de mora ou retardamento de cumprimento pelo obrigado a contratar.

5- Não se verifica uma situação de incumprimento definitivo por parte dos RR pelo facto de o autor (promitente comprador) há vários anos solicitar junto dos promitentes vendedores ( RR) sem êxito a realização da escritura, não obstante estes  sem qualquer aviso ou justificação impedirem o autor de ter acesso ao terreno, que  até aí estava na sua posse .

6-  E também não se verifica uma situação de mora por parte dos RR, porque embora  não tenha   sido estipulado qualquer prazo para a realização do contrato prometido,  não foi fixado qualquer  prazo para a realização do contrato prometido, sendo certo também que não houve sequer  interpelação nos termos do art. 805 nº1 do C. Civil.

7-   E não havendo uma situação de mora, nem uma situação de incumprimento definitivo do contrato em causa, não se verificam os requisitos para desencadear a execução específica do contrato promessa em apreço, devendo, por isso, improceder o pedido dos AA.

 III- Decisão:

            Nestes termos e considerando o exposto, acordam os Juízes deste Supremo em conceder parcialmente revista e, revogando o Acórdão recorrido, julgam a acção improcedente absolvendo os RR do pedido do pedido de execução específica do contrato.

            Custas pelos recorrentes.

 Lisboa e Supremo Tribunal e Justiça,   23 de Novembro de 2011

Tavares de Paiva (Relator)

Bettencourt de Faria

Pereira da Silva